購入検討中さん
[更新日時] 2015-07-17 18:59:50
ジオタワー南堀江のその2です。
引き続き、いろいろ情報交換や意見交換しませんか。
前レス:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/340035/
所在地:大阪府大阪市西区南堀江4丁目19番(地番)
交通:大阪市営地下鉄長堀鶴見緑地線「西長堀」駅 徒歩5分 、大阪市営地下鉄千日前線「西長堀」駅 徒歩5分
大阪市営地下鉄長堀鶴見緑地線「ドーム前千代崎」駅 徒歩8分 、阪神電鉄なんば線「ドーム前」駅 徒歩8分
阪神電鉄なんば線「桜川」駅 徒歩6分 、大阪市営地下鉄千日前線「桜川」駅 徒歩8分
南海汐見橋線「汐見橋」駅 徒歩7分
間取:2LDK ~ 4LDK
面積:60.46m2~118.58m2
売主:阪急不動産株式会社
施工会社:株式会社竹中工務店大阪本店
管理会社:株式会社阪急ハウジングサポート
[スレ作成日時]2014-03-06 21:35:29
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物件概要 |
所在地 |
大阪府大阪市西区南堀江4丁目19番(地番) |
交通 |
大阪市営長堀鶴見緑地線 「西長堀」駅 徒歩5分 (7-A出入口) 大阪市営千日前線 「西長堀」駅 徒歩5分 (7-A出入口) 大阪市営長堀鶴見緑地線 「ドーム前千代崎」駅 徒歩8分 (1番出入口) 阪神なんば線 「ドーム前」駅 徒歩8分 阪神なんば線 「桜川」駅 徒歩6分 (2番出入口) 大阪市営千日前線 「桜川」駅 徒歩8分 (1番出入口) 南海汐見橋線 「汐見橋」駅 徒歩7分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
205戸(非分譲住戸3戸、他非分譲店舗3区画) |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上35階建・塔屋2階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2016年02月下旬予定 入居可能時期:2016年03月下旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主・事業主]阪急不動産株式会社
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
ジオタワー南堀江口コミ掲示板・評判
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812
匿名さん
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813
匿名さん
まだ完売の告知が公式サイトに出ていないのですが…
残り1戸であるとありますが、それが売れたのでしょうか?
それともその後にキャンセルがあったという事なんでしょうか??
公式サイトの最終更新日が昨日だったので、これが最新の数字なんじゃないかと思いますよ。
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814
匿名さん
5/31でMR閉鎖するそうです。
多分完売したのでしょうね。
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815
匿名さん
公式HPに3/2更新で先着1戸の募集が出ていました?
完売御礼がアップされていないのは、正式契約がまだなのかな?
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816
匿名さん
一応先着順ですが、もしかしたら抽選かもしれませんね。その場合今週の金曜昼前とかに抽選するので、それまでは完売と出ない筈です。若しくは普通に残1戸。
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817
契約済みさん
東洋ゴムのゴム免震装置の問題が発生しましたが、この物件の装置はどこのメーカー
ですかね? 以前、東洋ゴムのHRLを使用したことがありますが、かなり品質は
良かったですけど、このような不祥事を起こすと取り返しのつかないことになります。
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818
匿名さん
都構想で西区と西成区一緒になるんですか?もしなったらマンションに影響ありますか?
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819
匿名さん
>>817
肩を持つつもりはないが不祥事なんて何処でもやってる
そもそも免震ゴムなんて交換できて当然やから
あかんかったら仕替えたらいいだけの話
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820
匿名さん
>>817
ここはブリジストンだったはず。
現地に装置のミニチュア展示してますよね。
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821
契約済みさん
あかんかったら仕替えたら(取り替えたら?)といいますが、工期が相当遅れるはず、
ミニュチュアを展示していますがメーカー名までは表示していませんでした。
都構想は西成のみならず浪速区も入ります。区役所は西成区に設置、遠くなるので困る
ことになると思っていましたが、今の西区役所は支所(出張所)の形で残るとのこと。
西区の名称は、大阪都中央区西南堀江のように残すようです。 ただ西は東西南北を
地名に入れるとややこしくなるので検討中のようです。 南堀江の名称はそのまま
残すようなので、当物件には影響はほとんどないはずです。
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822
匿名さん
都構想、他のスレに区ごとの独立採算性になるから区ごとにサービスが異なっていって、他の区より税収に占める生活保護費が多くなると他のサービスに影響が出る可能性があるなど書かれていて気になっているのですが将来のマンションの資産性に影響ありますか。
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823
匿名さん
税収は5区の中では中央区が最大といっていましたが、詳しくは維新の会に問い合わせされるのが
ベストです。
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824
契約済みさん
820さん、そのメーカー名のソースはどこからですか。HP、もらった資料にも書かれていなかったと思います。
今も、TVの6CHで大問題視していました。かなり前の耐震偽装のような事件にならなければよいのですが。
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825
匿名さん
>>824
820です。
定かではないのですが、現地のミニチュア免震ゴムに
BRIDGESTONEマークが刻印されていた気がします。
記憶違いならゴメンなさい。
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826
契約済みさん
825さん、824です。今確認しましたが、ミニチュア(1/1.6サイズ)免震ゴム本体に
ブリジストンと書かれていました。前面ガラス(プラスチック)が汚れているのと、やや
逆光となっているため、目を凝らして確認しないとだめですね。 安心しました。
ふと、一昔前の姉歯の耐震偽装事件を思いだしましたね。
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827
契約済みさん
東洋ゴムの件、当物件で採用していなくて幸いでしたが、今日のニュースでは発覚してからも
出荷していたとか、悪質ですね。株価暴落かと思いましたがそうでもなし、会社全体からすれば
業績に大きな影響はないと判断したのですか?
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828
[男性]
【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】
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829
契約済みさん
FIX窓のことだろうと思いますが過去に出ていました。
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830
契約済みさん
FIX窓でも換気用に端っこは開けられるようにはなっていますけどね。バルコニーがないとは?、
全戸あると思いますけど。
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831
契約済みさん
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832
匿名さん
とうとう完売ですか。残り少なくなってから結構早いスピードで売れましたね。
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833
匿名さん
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834
[男性 40代]
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835
契約済みさん
H25年、年末の契約開始から人件費、資材高騰ですのでキャンセル待ちも多いのではないですか。
私のように近所に住んでいる者であれば販売の情報も早く入手できたのでラッキーでしたけどね。
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836
入居予定さん
総戸数がたった200戸?、正しくは205戸ですけどね。 たとえ、数十戸でも立地条件が
悪ければ売れません。 今居住のマンションは即日完売でした。 マンションも株と同じで
人気で決まります。人気の条件は居住環境、方角、校区、交通の便などですけど、良いマンション
の必須条件ですよね。
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837
[男性 40代]
私もこのマンションを契約して本当に良かったと思います
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838
契約済みさん [女性 30代]
しばらく何も考えてなかったのですが、あれ?聞いたことのある管理会社・・・もしや
管理会社の業務品質で住みごこちは変わるし、調べてみたらランキング外。
管理費に見合う分だけの仕事をしないのでは・・・大丈夫なのか一抹の不安がよぎります。
わずか2年経たずに、ジオ天六が見限ったこの管理会社の話は有名ですしね。
ジオ天六の最新スレも見て不安になりました。
大丈夫でしょうか?
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839
匿名さん
>>838
えー
ジオタワー天六の管理組合は総会で管理会社を子会社から変更したの?
管理会社の変更って理事とか大変じゃないの?
無報酬だし理事なんてやりたくないなー
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840
契約済みさん
ジオタワー天六の住民者用のスレが参考になります。 住民者の60%が管理会社に
不満があったと書かれています。
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841
匿名さん [女性 50代]
No.839さん 昔、理事しましたけれど報酬制でしたよ。報酬制ができるはずだけど。
2年で管理会社変更する住民と理事のパワーは大変だったと思うわ。しかも、ジオ天六って巨大タワーマンション
で販売元のすぐそばじゃないの??
でも、管理会社変更の話は昔のマンションでも5年目にあったし、それを短期実現したジオ天六はすごいかも。
管理会社本社の社員らが管理費に見合う分だけ、働かなかったから見限ったのでしょうね。
天六の口コミも見たけれど、管理会社変更先で国内でも有名な会社じゃない。
1年じゃ変更は無理だから、関係者全体が相当の下準備をしているはず。
ここの販売元の口コミも見たら納得できるかもよ。
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842
匿名さん
>>841
マンション購入ハウツー本で読んだけど
事業主の子会社の管理会社から他の大手の管理会社へ変更するだけで平均30%も下がるんだっね
ここも管理組合発足後の理事に頑張って変更して欲しいよ
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843
マンション住民さん [女性 30代]
>>842 そんなハウツー本があるのですか。
最初の理事会が出来るまでが勝負みたい
ですね。その間は管理会社のやりたい放題
ですからね。チャリンチャリン商売しやす
い。真っ先に修繕積立金計画と管理規約は
国のガイドラインに従って見直す、理事会
の理事役割を決める、人手が足りなければ
皆で協力したら、ハウツー本通りになるか
もです。いかがでしょうか
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844
匿名さん
>>843
役所に合わせると将来は楽だけど
いきなり修繕積立金が2倍にかっちゃうよ
管理費は下がるだろうけど
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845
匿名
>>844
修繕積立金も計算に入れて購入したけど、
今が安すぎる。二倍でもいいぐらい。
目先安く売る販売元の戦略でしょう。
もちろん管理費は下げる必要はありますね。
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846
契約済みさん
そんなことを言っていれば購入者(ローンを組んだ人)の3割は返済不能で
売却することになりますよ。 管理費、修繕費はローンと同じく毎月の出費、
安くするように検討するのは当たり前の話ですけどね。
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847
匿名
>>846
ローンを組む、組まないなしに関係なく管理費を最初からさげる検討さえすれば、管理会社にむだな管理費を払わずに済むのでしょうね。無駄な支出がどこにあるか?皆で探す必要が最初にあるのかも。最初の確認は管理会社とその関係会社でしょうね。少しでも管理会社関連を外すと安くなるのは知られていることですし。その努力をするかしないかで大きく変わるでしょう。
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848
不動産業者さん [女性]
>>842
ハウツー本を知っているなら、最初の理事になっていただきたいですよ。何事も最初が肝心だから。
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849
入居予定さん
管理会社が関連会社云々のことは私が初めの頃検討版に書いたので今更という気もしますが、
新たに検討する気になったことは良いことです。とにかく毎月の出費となること、ここは皆さんよく
検討され、意思の疎通を図る良いチャンスじゃないですか。
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850
匿名
>>849
確かに良いchanceですね。いいスレになってきました。
住宅ローン減税や固定資産税半額で、安いのが定着すると数年で、これが当たり前だと麻痺してしまいますね。ローンを組む時に5年後以降を想定して、急激な上昇にならないようフラットで計算しましたよ。たしかに積立金が安すぎる。積立金は管理会社に関係ない私達の資産だから。そのために管理費を最初から下げにかかればよい。究極は管理会社変更だろうけど。
共用部分や管理費で安くできる部分がたくさんあるはずですし、何が高くかかるのか最初から皆で細かく見定めることが必要でしょうね。
管理費は高めに設定して、住民苦情が出たら数年後に下げてくることも多い。管理会社を通す発注は10パーセントぐらいピンハネするのは当たり前ですから、全て相見積で管理会社の発注価格と比較も住民公開したら良いのかも。管理費は消えて無くなるから、管理室にも行って管理会社と関連会社の流れを把握することからスタートでしょうね。
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851
ご近所さん
この管理費、修繕費についてはローン組、現金組にかかわらずよく検討することが大事ですね。
いい加減な計画で行くとギリシャ、アルゼンチンのように家計はデフォルトだ~。
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852
検討委員会が必要?
>>851
管理費は必ず下げられますよ。しかし、管理費が
高すぎるなぁ。皆で見直し検討委員会を初期に作った方がいいのかも。究極的に管理会社変更して管理費下げるなら、私達が生活に慣れる早いうちが得策だよね〜。30%も安くなるなら。
その下げた分を修繕積立金に回して、プラスマイナスゼロ以上スタートでどうでしょう? 建物が古くなるにつれて修繕積立金が急激に上がるのはおかしいものね。修繕積立金が本当の資産価値だし、企業なら減価償却で安くなるものだから。
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853
入居予定さん
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854
入居予定さん
修繕積立金は建物が古くなるにしたがって修繕が多くなり当然修繕費は上がってくるもの。
ただ、過去にも書いてあるように管理会社の指定する工事会社に依頼するのではなく、管理
組合が工事会社を指名(第三者の監理会社を入れて、競争入札)すれば相当費用は節減できる。
要するに、管理組合の運営の仕方次第だということです。 また大きな要因ですが、駐車場の
使用率(計画では65%)も大事ですよ。 因みに北西の位置にあるヴィークタワーは契約率
が低く、外貸しのチラシが入っていましたよ。
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855
契約済みさん
ヴィークタワー駐車場契約率30% 。 ジオはいくらですか?
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856
匿名さん
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857
匿名さん
>>852
ジオタワー天六は阪急の子会社の管理会社の対応とサービスに不満で築2年で管理会社変えたらしいね
ここは変えるなら音頭取る指導者がいるかどうかですよね
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858
匿名
>>854
外貸しなら管理組合に税金がかかりますね。
855さんの稼働率30パーセントじゃ、マンション運営していけないっす。初期からみんなでかなりテコ入れしないと。
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859
匿名
>>857
ジオタワー天六の話は有名ですね。
指導者云々より理事会と住民が一致団結できる
かではないでしょうかね。
どういう方法で変えたのか知人に聞いてみます。
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860
匿名さん
>>856
東洋経済の素晴らしい記事ですね。
老いも若きも、不動産投機の短期転売目的者も、皆が負担公平性の観点から議論を早くする問題。
朝三暮四にならないよう、早期に長期修繕積み立て金は理事会外も巻き込んで話すべきでしょう。
どうせあてにもならない30年計画を管理会社が出してくるだけだろうし。彼らには収益に関係のない私達の問題ですからね。最初に話し合いましょうよ。
管理費は消えてなくなるけど、修繕積み立て金は私達の財産ですから。管理費が下げることは可能だし。こういう意識のある理事が最初に公募されるなら理事会参加してもいいかな。
皆さんどうかな。
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861
入居予定さん
856さん、854ですが書いている意味は余計な支出はやめろということです。
理想を言えば収支トントンが最良、積立金が相当余るようではどこかのマンション
のように毎年工事を行うことは目に見えている。それを防ぐためには管理組合がしっ
かりとした組織になることが重要だということ。
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