ナビューレ横浜タワーレジデンス（２）

フィットネスとスパって無料で使えるんですか？でも、音楽スタジオなども
特定の人ばかり使うことになってしまうので料金をとるんだろうな。

横浜はそれほど揺れませんでしたね。Ｎ周辺の岸壁はちょっと貧弱に見えますが大丈夫かな？
ＭＭの耐震岸壁を見てきたけど、頑丈そうですね。他が沈んでもあそこだけ残りそうだった。
いざとなっても逃げ場所はたくさんありそうですね。

【購入意志の無い方からの否定的な内容の投稿でしたので削除させて頂きました。管理人】

>>224
高い管理費を文句言わずに払う人も一部だと思うぞ。
人間金が絡むと必死になるからな。

ナビューレという名前に
いまだに馴染めない。
なんか品がないというか・・・

横浜駅周辺でいくつかのマンションに投資しています。
投資用にこの物件の購入も考えています。

ここの方々は実に頼もしいですね。
私もいろいろとアドヴァイスやお手伝いが出来るかと思います。
その際にはよろしくお願いいたします。

>222
施設の利用方法は、通常使用細則（管理規約にある）で定められていますが、この使用細則がいい加減なものが多く、以下の問題が実際起きています。
入居後以下のような問題が必ず起きますので、当選後はまず、管理規約をよく読んで確認して下さい。管理組合準備委員会で解決しておくべき事項です。

①法人入居者（Nの場合は居住専用を謳っているが、アトリエ関係者も法人入居みたいなもの）が、土曜日と休前日のゲストルームを全部押えるので、都心のタワーマンションでは問題化しています。
※予約方法を抽選制度にしたり、１件の区分所有者の休前日の一ヶ月あたりの予約件数を制限することで解決できます。
②ラウンジも法人入居者が１日借切って、商業目的に利用するのも問題になっています。
※１件の区分所有者の使用時間は、１日１回４時間（前後に清掃・点検が約３０分）ぐらいして、連続使用を禁止すれば解決できます。
③自転車駐輪スペースの位置をあらかじめ、全てナンバリング（位置決め）しているかどうか、確認しましょう。
※もし、管理会社が駐輪位置を固定していない場合は、入居前に駐輪位置にナンバリングし、駐輪シールに駐車位置番号を記入させれば、解決できます。

ナビューレは、共用施設が多いので、通常無料のフィットネスを除いて、他の施設—茶室・音楽スタジオ・スパ・コミュニティスペース・ラウンジ・ゲストルーム—は、全部利用制限して、居住者ができるだけ公平に利用できるようにして、商業目的利用や、少数入居者の独占使用を防止するようにしなければ大変なことになります。
入居後の管理組合設立準備段階から、やることがいっぱいだから、当選者有志の皆様がんばりましょう！

>229　利用制限というのは、使用方法や予約方法を、皆さんで工夫して考えましょうという意味です。

>228
なるほど。ついつい決まってるものと管理規約に書かれているままにしてしまいますが
入居前からしっかり勉強しなくては駄目なんですね。
管理費についても、いろいろ話題になっていますが参考になる事ばかりです！

入居までの間に時間がありますので、この掲示板などを活用して色々な案を
出していければ良いですね！他のレスでも入居後の問題点が出ているようなので参考にしてみます。

設備や管理の説明会って無いのかな？他のマンションではあるんだけど。
セキュリティーのもっと詳しい内容も知りたいんだけど。

【他の掲示板サイトへの誘導となる投稿がありましたので削除させて頂きました。管理人】

今日「フォレシスの契約者ですけど、資料等はいりませんから、モデルルームだけ見せてください。」と
お願いして見せていただきました。
内装素敵ですね！
フォレシスの立地や内装も充分満足していますが、玄関ドアや居室ドア周りの木の枠等、素敵!と
思ってしまいました。
でもフォレシス気に入ってますよ！
変な文章ですみません。ナビューレもいいな！と思ったので・・・（お値段高そうですけど）

三菱地所コミュニティサービスと藤和コミュニティが平成１８年４月をめどに事業統合（三菱地所が藤和不動産に資本参加−三菱地所が、平成１７年３月２２日をもって、藤和コミュニティ株式の５１％を取得−するに伴う措置）

http://www.mjcs.jp/pdf/041226.pdf
http://www.towa-community.co.jp/#

＞237
ますます、利益追求に走るから、管理組合は気を抜けません。海千山千の管理会社は、理事に賄賂を贈るぐらい平気でやりそうですね。

>235
わたしもフォレシスの購入者ですが、MRに行ったついでにナビューレも覗いてます。
どっちもいいですよね。東京とみなとみらいの湾岸マンションをいくつか見ましたけれど、
いまだに迷いがあるのはここだけですね。

管理組合のことは大変そうですけれど、がんばってください。
すごく参考になります。

テスト

どんなにセキリュティがいいと言っても
例えば新聞の販売店の人なんかは実際は出入り自由みたいなもんです。
集金のついでに直接他の部屋に勧誘に来ます。
特にこの辺は今まで住んだ他の地域よりも勧誘熱心です。
それ以外でも他のうちがいったんセールスマンを入れてしまうと
ついでに他も直接回ったり。
出入り口にコンシェルジュがいて、いちいち人の出入りをチェックしてるようなところだと
セールスマンも精神的に入りにくいと思います。
前は一戸建てに住んでたので、それと比べれば今のマンションは
直撃訪問は格段に減りましたが、次、引っ越す時はさらにセキュリティきびしいところがいいと思ってます。

＞出入り口にコンシェルジュがいて、いちいち人の出入りをチェックしてるようなところだと
＞セールスマンも精神的に入りにくいと思います。
一度入ってしまえば同じことです。
だから全然意味ないですよ。
過大な期待はされないほうが無難です。
あなたが自分自身で書かれているように。
↓
＞どんなにセキリュティがいいと言っても
＞例えば新聞の販売店の人なんかは実際は出入り自由みたいなもんです。
＞集金のついでに直接他の部屋に勧誘に来ます。

フォレストのエレベーターは、訪問する階しか止まらないように出来るんだと
思うけど。しかし、集金人はあちこちの階にいくので、その度にフロントによることは
しないだろうから >241 さんの言うとおりになるのかな？
セールスマンなら、ある程度防げると思うけど。その辺は管理規約に盛り込まないと駄目だね。

>243
Ｎのエレベーターも同じでした。インターフォンは録画機能はあるのだろうか？
ＭＲでよく確認しなかった。パンフにも細かくは書いていない。

ちなみに、このスレのどこかで
「ナビューレは最新のセキュリティを備えているから管理費が高いのは当然」
なんて、えらく物わかりの良い（と見せかけた工作員でしょうが）書き込みがありましたが

「居住者用の鍵かゲストカードがないと、エレベーターが使えない」とか
「ゲストカードでは、訪問する特定の階にしかエレベーターが止まらない」システムなんて
３年も前からあります。いまでは、綱島のワンルームマンションですら採用しています。
もちろん、その綱島のワンルームマンションは、こんなに管理費バカ高ではありません。

本当に最新のシステムなら、それに加えて一段上のもので、
たとえば自宅の窓やドアの鍵、あるいはガスの元栓が、
キチンと閉じられているかを、外出先から携帯電話で確認できたり
もし、ちゃんと閉じられていなければ、携帯から遠隔操作で閉じたりできます。

さらに鍵が、不正に開けられた場合は、管理室はもちろん
すぐさま居住者の携帯にも警報が届いたりと至れり尽くせりです。

ここまでやってるシステムなら、まあ多少は管理費が高くとも・・・と思いますが
はっきりいってナビューレのセキュリティは、最新のマンションとしては平凡です。

>245
正確には平凡以下ですね。

＞たとえば自宅の窓やドアの鍵、あるいはガスの元栓が、
＞キチンと閉じられているかを、外出先から携帯電話で確認できたり
＞もし、ちゃんと閉じられていなければ、携帯から遠隔操作で閉じたりできます。
今住んでるマンションにこれを後付けしましたが、比較的安価なのに大変便利です。
ただし後付けの場合は、特に玄関ドアの材質や構造にかなり制約があったりします。
また既存ホームセキュリティ契約に追加できるか（ここは確かセコム？）等も、充分確認する必要があります。

総戸数が少ないですからねここは。どうしても管理費は割高になりやすい。
タワーだと500戸以上ないと管理費は割高になる。
頑張って管理費を削ると余裕のある管理サービスはなくなる。管理サービスは元々無駄が多いし、
節約することは賛成だけどね。

>233さん、234さん
今度の週末(30日）に管理説明会を実施する予定と、営業の方から聞きました。
(詳細は別途案内する、との事）
疑問/質問のある方、皆準備しましょう。

ナビューレはガス栓ありませんよね？

>>249
情報ありがとうございます。そう出てきましたか。
抽選前にアンチを見極めるための首実験が主目的かと裏読みもできるので、質問は注意が必要かと。

抽選まではステルス作戦ですね。

>251
そうですね。でも私は質問しますよ。
曖昧なまま登録して当選してもしょうがないですからね。
納得の出来る説明でなければ登録はしません。

私は管理費問題徹底追及派ですが、当選までは
「そんなこと全く考えてません〜」な、カモネギの客を装うつもりです。

で、管理組合が立ち上がった暁には・・・・まあ、「スリーパー」とでも呼んでください。

スパなどの共用施設の廃止も是非勧めてゆきたいです。
ゲストルームやラウンジも私には不要ですので、廃止がいいですね。
どうせなら究極のコストカットを考えています。
賛同いただける方多そうでしたら動いてみたいです。

>>248

フォレシスやＭＭＴのような「団地的」タワーマンションを見慣れると
390戸が「戸数少ない」と見えてしまうのかも知れませんが

300戸を越えるタワーマンションなんて、そもそも少数派。
それに棟数が多いマンションは、建物への出入り口や警備ポイントも多く
警備に、より多くの人数が必要。

＞256：デベも、管理説明会控えてたいへんだ。今日もヒマなのか？？？
・Nは単棟型マンションだから、多棟型のフォレシスや所謂大規模団地より、警備はよっど容易。
・３００戸以上のマンションなんて、都心や、供給過剰の港南地区では数限りなく建っています。
↑
管理費が高い理由にはなりません。

>>255
>ゲストルームやラウンジも私には不要ですので、廃止がいいですね。
ここは賛否が分かれるところでしょうね。
私にはどちらも必要です。屋上にスカイガーデンのようなものも欲しいです。
他は全部不要ですが。

>256の意図するところが不明。もし、デベだというのが、個人的な誤解だったらすみません。

>255
フォレシス程度の必要最低限だけでいいのでは。個人的には次の２つが必要です。
１．コミュニティルーム（理由）管理組合総会や懇親会会場費が節約できるから
２．フィットネスルーム（理由）フィットネスジム費用が節約できるから

ゲストルームとラウンジは、公正な利用方法を決めて、商業目的利用を締め出すことができれば、あってもいいかもしれないと思います。
問題点：点検・清掃費用という名目で、ろくに仕事しないで管理費をぼったくられること。

管理費を決めたということは、それぞれの見積もりコストを積み上げて
出してきたものだろうから、説明会でじっくり聞きましょうや。
なにが高いのか一目瞭然だろうから。人件費、それぞれの共用施設維持コスト、セキュリティーの維持コスト、制震システムメンテナンス費用
駐車場維持コスト、てな感じで聞けばいいですかね？ エレベータの保守管理費って聞いたらいね。
メンテナンスの仕方で大きく費用が変わる項目だから。あと、これ聞いとけばいいよってのがあればアドバイスください。
それと、大規模修繕計画書ですかね。他のマンションでも修繕費の上がり具合は提示してるから。

>260 さんの意見にほぼ賛成かな。あと、音楽スタジオは微妙だな。部屋でラッパ
やバイオリン、ピアノなんかやって欲しくないもんなー。
防音性は良いとはきいてるんだけど。
スパは維持費用が結構かかりそうなので、採算が取れるような金額をとればいい
と思うけどだったら、ＭＭにできるスパに行ったほうがいいもんね。
とにかく、使用者がかたよりそうな施設については入居者が決定してから意見を
聞いて変更するなど柔軟に対応してほしいものだ。
変更といえば、ちいさなことだけど、洗面所のお洒落なだけの使いにくい蛇口と
は別にもう一種類加わって、選択できるようになったの知ってる？ＭＲのトイレ
に行ってみてください。実物が見れますよ。

土壌環境説明資料をもらいました。　これの意図するところが分かりません。　どなたか説明していただけますか？

>>261さんの参考になれば
★管理会社への全面委託の必要はありません
まず一部委託から始めて、究極は、できれば管理組合法人による自主管理です（個人的意見）
【管理業務仕様書を提出させる】
各業務の、保守点検・清掃頻度のチェック。新築早々のマンションに、エレベーターのフルメンテナンスは不要。初期は不具合が生じた場合の点検など、POSで十分。
清掃業務も、１F・３Fエントランスを除き、他の共用部清掃は、使用頻度も多くなく毎日は不要。また共用施設の清掃は、使用の前後だけで十分。入居後３ヶ月は、必要最低限の頻度で行う。状況に応じ、初回契約満了の3ヶ月前（総会時）に改正すればよい。
【全ての管理業務の明細】
人件費の検証：延べ人数、勤務時間数、一人当たりの単価を細かくチェックすること。※特にコンシェルジュは、ホテル・航空業界関連人材会社と直接派遣契約すれば、最低半分はカット可能。
【管理報酬手数料】
管理組合としての目標：①出来高報酬制（管理組合で毎月業務完遂度を別途作成したチェックリストに照らして評価し、基準をクリアした場合２〜３０万程度を支払う。但し、不完全な業務遂行だった場合はゼロ（不払）②割合を３〜５％に削減する
【間接委託業務（＝再委託業務）費】
基本的には、管理組合と直接契約する方がコストカットできます。
管理業務を再委託する会社名と、再委託業務費に占める管理報酬手数料を個別に提出させること。

>>264特に、パート従業員の経費を、正社員並に請求されます。
※コンシェルジュと夜間・早朝勤務のフロントスタッフ（管理員）は、パートや関連会社(子会社）のパートがほとんどですから、その人件費原価＝時給×勤務時間数です。
コンシェルジュ２人×勤務時間数/日×勤務日数/月×時給（1,000〜1,500/勤務時間帯に応じて）、夜間・早朝勤務のフロントスタッフも前述の計算方法で、時給を想定すれば、大概把握できます。

>263
この周辺は倉庫街でしたが、その昔は造船関連施設があったので塗装などに鉛を含んだ
ものを使用されていたので、土壌も汚染されています。なのでボーリング調査などを
おこなって、汚染状況確認、汚染土壌の除去などを行っています。３ｍ程度ですが。
完全に除去したわけではないので、３ｍも掘ればもとの土壌が出てきます。
説明資料は、そのときの調査方法・汚染状況・及びその対策などが書かれています。
周辺は明治時代（だったと思う）くらいに埋め立てられたものなので、比較的安定して
います。かといって地震の際に液状化が無いということではないです。埋立地ですから。
その辺は横浜市の防災マップなどで確認されたら良いと思います。

この立地にフォレシスを建ててくれたら完璧だったのに…

>266さん、Nに地下施設が建造できない理由はこれだったんですね。ありがとうございました。
地下を作るためには、３ｍどころか、地下階数＋α　掘削し、更に土壌の除去をしなければならないから、建設コストが嵩むため地上建築のみとなった訳ですよね。多分。

管理費高いだの、スパをやめろだの。
じゃあ他を探してよ。その施設と管理と設備に惹かれてここを検討しているのに。
一部の掲示板有志が総会で管理費削減を謳ったって、私は断固反対するよ。

>>269
一人で反対しても無理でしょうね。
>その施設と管理と設備に惹かれてここを検討しているのに。
この程度の施設、設備だったら今時のタワーマンションならどこにでもありますよ。
管理は並かそれ以下です。
あなたこそ他を探すべきではないでしょうか。眺望や利便性、内装に惹かれたのなら話は別ですが。

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