ナビューレ横浜タワーレジデンス（２）

投資用物件は、管理費が安いほうがいいに決まってます。
賃料に管理費が含まれるのが一般的（M井・M菱の賃貸では）だから、
管理費が高いと、オーナーの手取りは減。

投資用購入者はシビアです。

勿論こんなに高い管理費を、別払いで賃料設定したら、なかなか入居しないですよ。
何しろ、廉価なパークステーションの部屋があまってますし。

このマンションの管理費が高いのは住居規模に対して、サービスレベルが過剰なのかもしれません。
どこに無駄があるのかわかりませんが、管理費の収支表をみて判断すべきでしょうね。

>>139
139はただのバカか、デベ工作員のバカか、引きこもりの貧乏のバカか、いずれかか判らないが、
いずれにしてもバカには相違ないだろう。

>137：C社は、CスMスLフ。

306: 名前：匿名さん投稿日：2005/07/22(金) 14:30
>303 >293 さん
Ｎの立地に関する欠点ってほかになにがあるのでしょうか？

みなとみらいとの比較ではないから念のため。（みなとみらいも同様なリスクはある）
●Ｎの立地は水害の危険区域にある。（大地震の高潮とか危険があるということと、河川がそばにあるから）
●高速道路が近いので、大気汚染は避けられない。（騒音については問題はないと思う）
●横浜駅周辺は暴力団関係も多いので、治安には注意したい
●利便性の裏返しだが、地価評価額が高いので、固定資産税負担額が大きい

ホームページがリニューアルしましたね！やっと本気になってきたかな？

>147
この程度のHPならMRオープン時、さっさと更新すればいいのに・・・、MR行った人なら、何にも目新しいモノはありません。

よっぽど、ここで叩かれたのが効いたのか、コンシェルジュとか２４H有人管理を前面に押し出して、管理費の高さの言い訳にやっき、といったところ。

コンシェルジュサービスメニュー(予定)
■ 来客への対応、居住者への取り次ぎ
■ メッセージの受付・お伝え
■ 近隣店舗や諸施設・機関、各種サービスのご案内
■ クリーニングの取り次ぎ
■ タクシー・ハイヤーのコールアップ等

この程度のサービスだったらいらないよ。
よくこれで管理費ぼったくれるな。

>149
同感。

http://www.tower41.jp/equipment/sec01.html

「来訪者がいらした場合」の②も必要ないだろ。
①のところで発券機付けてゲストカード出せばいいだけの話。
居住者だって2回も確認するのは面倒だ。1回で十分。
フォレシスはそうしてるでしょ？

よって「来客への対応、居住者への取り次ぎ」は不要。
「メッセージの受付・お伝え」も室内のテレビモニターは録画機能付きだから不要でしょ。

無駄なサービスで無駄な管理費を払わせるなよ。

水害と言えば非常用発電機って何処に設置されているんだっけ？
水没したら終わりだし。ちゃんと見なきゃだめだな。
災害マップみたら液状化間違いなしって感じだし。構造説明会で土壌改良？（汚染土壌を除いただけ？）
の話をしてたけど、液状化防止にはならないんだろうか？
疑問がいろいろ出てきたなー

横浜の湾岸沿い平地の大部分は埋立地、究極液状化を避ける為には平地を避けるって事になりかねないのでは？
でも液状化は無くても断層の上なら、段差が発生する可能性もあるし・・・。
埋立地と言えども固い地盤に杭を打ってるし〜と思っても、地震で地盤そのものが滑ったら、
当然その上の建物も・・・って考えたら、地震国日本じゃ何処にも住めないかも(笑)

>>152
おっしゃる通り。完全に安全な土地は狭い地震大国ニッポンにはございません。
地震がいやなら中国大陸とかに住まないと・・・。

液状化も湾岸側は、横浜→品川→東京港区→江東区→浦安→幕張と、人気マンションの多く建築
されたエリアは全部液状化可能性地域です。

阪神震災で液状化したポートアイランドや六甲アイランド、実は震災の死亡者はいないエリアです。
液状化では人は死なないのです。ビルも倒れません。ライフラインは一時絶たれますが、復旧も可能です。
人が死んだり、マンションを建て直しなったりするのは、液状化は関係ないのです。

人が死んだり、マンションを建て直しなったりするのは、活断層です。
地割れが起きた上の建物は悲惨です。液状化どころの騒ぎではないです。建物がまさに
崩壊します。

あと横浜特有の危ないマンションを指摘すると、崖地に建った、地下室マンションです。
地下室マンションは日照の問題とかで、世間をにぎわしていますが、地震のときも非常に
問題です。崖が崩れれば、生き埋めになる代物ですから。
液状化より恐いですよ。直接死にますから。

非常発電機は１階に設置されていました。冷却水槽の上に設置とかいてあるので
多少、高いところにあるんだろうか？

液状化はちょっと泥だらけになるだけでしたよ。高速道路の高架もかなり補強
されているので倒れる事はないけれど、マンション周辺の電柱は傾いたり倒れ
てしまうでしょう。緊急道路が近いというのはメリットですよ。
比較的はやく復旧が可能ですから。また、そごうなどは大きな食料倉庫と考え
れば良いと思います（笑。阪神大震災でもありましたが、緊急の場合は放出し
てくれます（多分）また、非難方法として船を用いたことも考えられています
から。津波がきたら終わりですけどね。ちょっとはみなとみらいのマンション
で防いでくれれば良いですけどね。
高潮や津波がなければなんとかなるのかな？

>149.150.さん、同意です。
この程度のサービスなら、防災センターでやればいいだけの話。

格好付けにパートのコンシェルジュもどきを雇うぐらいなら、
一流ホテル（帝国やオークラなど）のコンシェルジュに来てもらいましょう。

★もちろん管理組合との直接契約でね。

>149,150,158
おいおい、一人何役やってんだ？

>>158

一流の人は、マンションの管理組合と契約せんでしょう。気のいいおばちゃんぐらいかな。

>160
一流ホテル系列の人材派遣会社などに依頼すれば、ホテルOBのコンシェルジュや見習いコンシェルジュを派遣してもらえます。

>>159.デベ工作員さん、あと30分で営業終了です。
それにしても、要望状況説明会、来場者少ないんですか？

ホテルOBのコンシェルジュ！！
なるほど！団塊世代の大量退職者狙いだね。これはいい！。年金の分だけ働いてもらおうか。

暇だ。やばい。

一流ホテルのコンシェルジュなんていらないよ！
この程度の物件に　そんなの必要ないでしょ。そんなにここを高級マンションに仕立てたいのかな〜（デベも購入検討者も）
いったいコンシェルジュに何をしてもらいたいの？？
おいしい料理でも作ってくれるならいいけど・・・。

管理費吊り上げ工作もバレてしまってはもう管理費下げるしかないかなあ。

＞おいしい料理でも作ってくれるならいいけど・・・。

コックじゃないぞ、コンセルジュ。なんか笑えた。座布団一枚やっちくり。

>>165

>格好付けにパートのコンシェルジュもどきを雇うぐらいなら、
>一流ホテル（帝国やオークラなど）のコンシェルジュに来てもらいましょう。

って言ってるじゃん。意味分かる？？

まあまあそんな目くじらたてないで、コンシェルジュ＝受付（フロントスタッフ）と考えれば、管理会社の変なパートより、一流ホテルOBの方が相応しいんじゃないですか。コンシェルジュ不要の場合

コンシェルジェ要不要で論争するより、①受付カウンター②受付業務の担当者の二つは必要だし既存設備だから、もっと建設的に、具体的なアイデアを出しましょうよ皆さん。

>165
どうせ無駄金払うくらいならって前置きしてるじゃん。ちゃんと読めよ馬鹿。

>>169さん
150さんの言われているように、ゲストカードの発券機とフラッパーゲートつければいいのでは？
管理費の問題だけでなく、コンシェルジュ、居住者、来訪者全ての余計な手間が省けると思うのですが。

だから〜必要だって言ってる人たちに聞きたいんです。
いったいコンシェルジュに何をしてもらいたいのか！
コックじゃないことくらい分かってますよっ（笑）
それと馬鹿とか書き込むの止めましょうよ

>171.さん、大賛成
共用部分の変更は、管理組合総会の決議事項です。だから、フラッパーゲートや発券機の設置は、入居後の話になります。
MR営業に、駄目もとで要望出しますか。それにしても、これだけコスト意識の高い方々が当選したら、管理組合が結成される前から、心強いです。

>コックじゃないことくらい分かってますよっ（笑）

そりゃそうだ（笑）
不思議な制度だよな。コンセルジュ、しっかりした管理人がいれば十分だと思うけど。

フラッパーゲートと発券機を設置するなら、フォレシスのように１WAYシステムにした方がいいと思います。
図面から、既設のゲート数を検討して、どこを入口専用にして、出口専用にするか決めて、フラッパーゲートや発券機の設置場所を決定しなければならないでしょう。

うるさく言ってるやつは、みんな買わないと思うよ。
こんなに不満たらたらで買う奴って相当 偏屈だろうな^^
自作自演で喜んでるしね〜。
君だよ、君！わかる？

150.171．さんのご意見を採用して、例え一時的に設備投資（＝MONEY)が必要になってもいいと思います。
管理会社が請求する（であろう）数千万円のコンシェルジュ人件費を、毎年管理費から払い続けるよりは、目先の支出にとらわれず、将来の資産価値維持に向けて、初期投資をすることに賛成です。

【不適切な投稿がありましたので削除させて頂きました。管理人】

○来訪者の方がいらした場合
　①来訪者は居住者を呼び出し、居住者は住戸内のTVモニターで来訪者を確認、
　　オートロックを解錠。
　②フロントスタッフが居住者の方に確認後、来訪者にゲストカードをお渡しします。

居住者は一度①で確認し許可を出しているのに、②でまた確認しなければいけない理由は何？
①でTVモニターに出た後、1分くらい後にまた出なければいけないの？
なんて過剰で無意味なセキュリティー。

>181
すべて、マンションを食い物にする管理会社の手法です。
管理費に占める人件費割合を増加させ、管理報酬手数料（管理費×規定％：多分１５％）と
委託業務管理費の両方で区分所有者から、搾取しようとするものです。

コンシェルジュの仕事の実態って、クリーニングの取次ぎと
宅急便の受付なんだよね。

先日世田谷区の某大型物件のコンシェルジェを時給９７０円で募集していました。
デベも違いますし比較にならないかもしれないですが、サービス内容は変わらない
ですし、実際そんな人件費かからないのでは？とおもいました。
どんな接客技術を持ってしても、どなたかが書き込んだように時給２０００円は
ありえないような・・水商売じゃないんですから。
管理費高い理由にはならないと思います。

【恐れ入りますがスレッドの趣旨から逸脱する内容になっております。
　不適切な発言にはできる限り触れられないのが望ましいと思います。
　荒れる原因となりますので削除させて頂きました。管理人】

>188さん
その時給は、管理会社がパート（コンシェルジェ）に支払う原価（NET)です。

※管理会社は、そこに色々上乗せして、管理組合には明細も見せません。
請求のとき、人件費として、一人一ヶ月ウン十万円を計上してきます。
そして、トータルの委託管理業務費＋管理報酬手数料として、
管理組合（＝区分所有者）が、原価の何倍もの費用を支払う仕組みです。
理解していただけましたか？

勿論プロのコンシェルジュも、交渉次第ではありますが、スキルが高ければその程度の時給では、来てくれないかもしれません。

【削除投稿に関連する内容でしたので削除させて頂きました。管理人】

あいかわらず管理費絡みでスレ荒れてますね。
スレの延長線なのか、ＭＲには普段あまり見かけないような方も来てて、女性の営業担当さんが
半泣き寸前の顔で接客してました。
しかし、予想に反して申し込みは多かったので、デベさん強気を回復しつつあるみたいです。
あまり人気の無い方位なのに、うるさそうな客は意図的に落とすのも可能なくらいの倍率でした。
ＭＲでは身なりを正し管理費問題も一時棚上げして、当選後騒ぐのが大人の知恵かもしれません。

コンシェルジュのことより賃貸に出される部屋が多そうなのが気になります。

前スレで手際よく対管理会社の組織作りを指図していた人は投資目的のプロかブローカーみたいな人じゃないですか？
そんな人たちはサービスの質を落としても管理費を一円でも減らしたいでしょうし。
内部にそんな人が多くいたら一般人にはとても太刀打ちできませんよ。
管理費削減は賛同しますが行き過ぎたコストカットには断固反対です。

＞コンシェルジュの仕事の実態って、クリーニングの取次ぎと
＞宅急便の受付なんだよね
宅配BOXで用が足りちゃいますねｗ

こういう書き込みがある万村、投資用ならともかく住みたいとは思えんな。

だな。管理費も高くて気になっていたが、ちょうど気持ちが萎えてよかった。
じゃーね。

気持ちの弱い人から消えてゆく。

抽選まで後すこし。

まあ、デベ関係者のみなさん。ここを見てるんなら宣言しておきます。

私は高層階角部屋を狙ってますが、抽選に当たって購入が決まるまでは、何も文句は言いません。
だから今のところは、営業の担当者からも「優良顧客」として扱っていただいてると思います。
でも、それって、バカ高な管理費に「納得している」ということでは、決してありませんので。
「ウルサイ客だ」と思われて、抽選に細工されて落とされたくないから、というだけです。

目でたく入居したら、さっそく管理組合理事に立候補して、すぐに管理費問題は
最重要議題の１つとして挙げさせてもらいますよ。仕事柄、そうした交渉事のプロも
知人には多数おりますしね。　本当に必要なコストなら、投資は惜しみませんが
ムダな経費は１円でもカットするのが、私どもの流儀ですのでね。

204.さん
同感です。但し、入居したらではなく、抽選に当ったらすぐ管理準備委員会メンバーになる旨宣言し、一冊とっておいてくださいね。
貴方と競合しないように祈るのみです。

>204

頼もしい発言です!

ごもっともだと思います。こういうところに参加されているデベ関係者の方は
御自分のサラリーでは購入できない方もいらっしゃると思うので買い手に魅力
を与えるような売り方も机上の空論と言った所でしょうか。ここを買える方達
は正当な事には惜しまずお金を使ってくれると思うので、収益を上げたいなら
もっと色々努力してドル箱マンションを目指したら良いのにと思います。。

個人的意見ですが、せっかく良い立地、市の計画では住居を建てないとされる
地域にこの物件だけ許容されて参画出来、ある意味注目されているはずですか
ら正当な価値基準とクオリティーへのこだわりをもってもらいたいです。

管理費など実際に当選してから変更させるのは結構難しいんじゃないでしょうか。皆さん色々意見を言ってますけど本当に可能だと思っているんですか。

>>207さん

過去スレくらい、ちゃんと読んだら　どうですか。

>>207
組合収支をみて管理費を下げさせるのは、物理的には充分可能。
逆に当選してからでないとできないと思う。ただ結構大変で時間も手間もかかるけどね。
尚、管理費値下げの意見も思惑が色々ありそうだから、単純にすべて鵜呑みにしない方が懸命かと。
１）真に改革を求める購入希望者の意見
２）組合運営が荒れる事を予感させ、自社物件への誘導を画策するための見せかけの意見
３）管理費値下げで実現する各区分所有者の利益より、自分だけが得られる特別利益が主目的の打算的意見

３）の意味するところが、わかりません。

経験者としての意見です。
管理委託契約は、最初は入居後６ヶ月の契約が、管理組合設立臨時総会での承認を経て締結されます。（※以降６ヵ月後の、第一回総会から1年毎に、管理委託契約の承認を決議し、可決されれば1年契約で更新される仕組みです）
ですので、臨時総会までに管理業務委託契約の明細を出させ、管理組合設立準備委員会で、契約内容を訂正させ改正するのは、全く支障ありません。
【注意点】
①管理規約をよく読んで、管理会社との委託契約の期間を確認しましょう。
※管理会社が指定されていたり、契約期間が1年を超えていれば違法なので、管理規約そのものを、総会で改正しなければなりません。
②管理会社に仕切らせてはいけません。
※２０４さんや知識のある方々が中心となって、準備段階の会合を進行しましょう。出席者の皆さんで内容を見直して、意見を出し合って無駄なコストをカットすればいいのです。
③自社の利権・利益のため、他の区分所有者を犠牲にしようとする（可能性の高い）地元の零細・中小企業法人名義の区分所有者を、メンバーから排除しなければなりません。
※但し、一部上場企業や、外資系企業で、互恵取引を規制している法人の代表権のある取締役以上の方は問題ありません。

>212補足
②管理会社に、管理委託業務費の明細と業務内容を出させましょう。
A：直接委託業務費内訳
B：間接委託業務費内訳とそれぞれの管理委託業務手数料も忘れずに
　∵「間接委託業務費に管理委託手数料を含みます」とごまかす、管理会社が殆どですからこれを必ず出させないと駄目です。

このスレは保存版だよ。参考になりまくり。ありがとう！

>>211
３）他の管理会社からのリベートめあてに、管理費値下げを伴う管理会社変更を組合内で画策する人の意見。
管理会社据え置きに動く逆パターンもある。仕切屋って事。

>212追加
①管理委託契約を見直す場合は、契約書に記載されている『更新可否の告知期限』を確認しましょう
※通常「３ヶ月前までに『書面』で通知」となっていますので、金額見直しや、他社と合見積りをとる場合は、
　この期限までに、管理組合から書面で管理会社に通知しなければなりません。

215.さん
既存の管理会社より、年間数百万程度（ナビューレの規模だと）安い見積りを出してきた、他の管理会社を強く推薦する人に要注意ってことですよね。
これを防ぐには、最低３〜５社ぐらい（独立系、大手、準大手、警備会社、管財会社）、管理会社という枠にとらわれず、見積りと業務内容の明細を出させる必要があります。

【不適切な投稿がありましたので削除させて頂きました。管理人】

フィットネスとスパって無料で使えるんですか？でも、音楽スタジオなども
特定の人ばかり使うことになってしまうので料金をとるんだろうな。

横浜はそれほど揺れませんでしたね。Ｎ周辺の岸壁はちょっと貧弱に見えますが大丈夫かな？
ＭＭの耐震岸壁を見てきたけど、頑丈そうですね。他が沈んでもあそこだけ残りそうだった。
いざとなっても逃げ場所はたくさんありそうですね。

【購入意志の無い方からの否定的な内容の投稿でしたので削除させて頂きました。管理人】

>>224
高い管理費を文句言わずに払う人も一部だと思うぞ。
人間金が絡むと必死になるからな。

ナビューレという名前に
いまだに馴染めない。
なんか品がないというか・・・

横浜駅周辺でいくつかのマンションに投資しています。
投資用にこの物件の購入も考えています。

ここの方々は実に頼もしいですね。
私もいろいろとアドヴァイスやお手伝いが出来るかと思います。
その際にはよろしくお願いいたします。

>222
施設の利用方法は、通常使用細則（管理規約にある）で定められていますが、この使用細則がいい加減なものが多く、以下の問題が実際起きています。
入居後以下のような問題が必ず起きますので、当選後はまず、管理規約をよく読んで確認して下さい。管理組合準備委員会で解決しておくべき事項です。

①法人入居者（Nの場合は居住専用を謳っているが、アトリエ関係者も法人入居みたいなもの）が、土曜日と休前日のゲストルームを全部押えるので、都心のタワーマンションでは問題化しています。
※予約方法を抽選制度にしたり、１件の区分所有者の休前日の一ヶ月あたりの予約件数を制限することで解決できます。
②ラウンジも法人入居者が１日借切って、商業目的に利用するのも問題になっています。
※１件の区分所有者の使用時間は、１日１回４時間（前後に清掃・点検が約３０分）ぐらいして、連続使用を禁止すれば解決できます。
③自転車駐輪スペースの位置をあらかじめ、全てナンバリング（位置決め）しているかどうか、確認しましょう。
※もし、管理会社が駐輪位置を固定していない場合は、入居前に駐輪位置にナンバリングし、駐輪シールに駐車位置番号を記入させれば、解決できます。

ナビューレは、共用施設が多いので、通常無料のフィットネスを除いて、他の施設—茶室・音楽スタジオ・スパ・コミュニティスペース・ラウンジ・ゲストルーム—は、全部利用制限して、居住者ができるだけ公平に利用できるようにして、商業目的利用や、少数入居者の独占使用を防止するようにしなければ大変なことになります。
入居後の管理組合設立準備段階から、やることがいっぱいだから、当選者有志の皆様がんばりましょう！

>229　利用制限というのは、使用方法や予約方法を、皆さんで工夫して考えましょうという意味です。

>228
なるほど。ついつい決まってるものと管理規約に書かれているままにしてしまいますが
入居前からしっかり勉強しなくては駄目なんですね。
管理費についても、いろいろ話題になっていますが参考になる事ばかりです！

入居までの間に時間がありますので、この掲示板などを活用して色々な案を
出していければ良いですね！他のレスでも入居後の問題点が出ているようなので参考にしてみます。

設備や管理の説明会って無いのかな？他のマンションではあるんだけど。
セキュリティーのもっと詳しい内容も知りたいんだけど。

【他の掲示板サイトへの誘導となる投稿がありましたので削除させて頂きました。管理人】

今日「フォレシスの契約者ですけど、資料等はいりませんから、モデルルームだけ見せてください。」と
お願いして見せていただきました。
内装素敵ですね！
フォレシスの立地や内装も充分満足していますが、玄関ドアや居室ドア周りの木の枠等、素敵!と
思ってしまいました。
でもフォレシス気に入ってますよ！
変な文章ですみません。ナビューレもいいな！と思ったので・・・（お値段高そうですけど）

三菱地所コミュニティサービスと藤和コミュニティが平成１８年４月をめどに事業統合（三菱地所が藤和不動産に資本参加−三菱地所が、平成１７年３月２２日をもって、藤和コミュニティ株式の５１％を取得−するに伴う措置）

http://www.mjcs.jp/pdf/041226.pdf
http://www.towa-community.co.jp/#

＞237
ますます、利益追求に走るから、管理組合は気を抜けません。海千山千の管理会社は、理事に賄賂を贈るぐらい平気でやりそうですね。

>235
わたしもフォレシスの購入者ですが、MRに行ったついでにナビューレも覗いてます。
どっちもいいですよね。東京とみなとみらいの湾岸マンションをいくつか見ましたけれど、
いまだに迷いがあるのはここだけですね。

管理組合のことは大変そうですけれど、がんばってください。
すごく参考になります。

テスト

どんなにセキリュティがいいと言っても
例えば新聞の販売店の人なんかは実際は出入り自由みたいなもんです。
集金のついでに直接他の部屋に勧誘に来ます。
特にこの辺は今まで住んだ他の地域よりも勧誘熱心です。
それ以外でも他のうちがいったんセールスマンを入れてしまうと
ついでに他も直接回ったり。
出入り口にコンシェルジュがいて、いちいち人の出入りをチェックしてるようなところだと
セールスマンも精神的に入りにくいと思います。
前は一戸建てに住んでたので、それと比べれば今のマンションは
直撃訪問は格段に減りましたが、次、引っ越す時はさらにセキュリティきびしいところがいいと思ってます。