グランスイート広尾 Part2

仕様なんぞは賃貸料にはあまり関係ないということですね。

じゃ、投資目的の人は、サンアリーナを買うべきだな。

賃貸の場合はあまり関係ないと思いますが、中古売りだと状況はかわるのではないでしょうか？内見の印象（綺麗、仕様が良さそう（いい物つかってる）、抜け感、日当たりがいい、静か、広さ、間取等々）、も大きくなるかと思いますが。

賃貸料の場合、普通その地域で「平米辺りの賃料相場」というものが形成されていると思います。どちらにしてもここら辺は賃料相場が高いので、心配ご無用ではないでしょうか？売るもよし、貸すもよし。テイストとしては自己所有の方が多い感じは致します。（除く、小振りなお部屋）

サンアリーナは渋谷区かと。港区と相場がちがいますね、、こちらのほうが高いのでは？

投資目的の人もいらっしゃるんですか。投資として購入してその後ですが、どの様に投資をしていくんでしょうか。
値が高くなるまで待つのか、賃貸にして一儲けするのかだけど、賃貸の方が定期収入になるよね。
でも古くなったら補修や修復工事もしないとイケないですね。

え〜、駅距離以外の要素も影響あるの？

じゃあ、緑景が綺麗だとか、窓から都営が見えるとかは、賃料に影響しますか？

周辺の雰囲気はどうでしょうか？

都合の良いお答えをお待ちしています♪

1番は需要と供給ですよ。

この部屋を借りたい、買いたいと思う人が入れば多少高くても契約成立しますから。

広尾はいつも需要>供給

広尾は、いつも需要＞供給かというとそうでもないですよ。このあたりでも、Rentの看板がよくでています。賃料が４０万などの物件も入居されるようですが、すぐにはいることは珍しいと思います。何ヶ月かやはり募集ででていることが多いです。もし、このマンションに４０平米くらいもしくは以下の小さい部屋があるのだとしたら、２０万を超えるとそれを貸すのは難しいと感じます。

時期、物件によりまちまちでしょ。

東京カンテイによると、この地域の相場は、広尾駅周辺は70m2で、27万円ぐらいの模様です。分譲マンションの賃貸時の金額です。

分譲マンションのランクもいろいろありますからね。

一概にはなかなかいくらかは、いえないね、、

投資目的でなくても、賃貸でいくらになるかわからないで、買っても大丈夫なものですかね。

こんなマンションで、購入する人、賃貸で入居する人の割合はどのくらいだと思いますか？
ずっと住み続けるとも思えないし、数年後はどこかに一戸建てを建てるという人は賃貸なんだろうけど、
購入しておけば、他に家を建てたら、賃貸にして収入を得られるからな～。どっちが良いだろう。

大体の相場は皆さん把握しているでしょう。
駅からの距離、仕様、築年数、時期によって若干左右されますが、そもそもこの物件自体相場通りの金額なので、少なくとも賃料についても相場通りになるんじゃないの？

あと、賃貸でどの程度になるかはMRで大体の感覚は教えてくれますよ。
これはだいぶ抑えられた金額ともおっしゃってましたが、それでも私のパターンだとだいぶ上振れしてましたよ。
ま、一度MRで相談されたらいかがです？

７３８さんの例にもある通り、東京カンティから情報がでていますので、これが一つの目安にはなると思いますが。あとは、近場の不動産屋で相場をきけばだいたいは分かります。あとは景気動向を鑑みて自分で値付すればいいだけの話ですね。自分で考えましょう。

建築現場に行きました、お部屋の中がまる見えです
リッチかどうかは微妙な立地ですね

近所の街並みも変わってきてますし、
広尾の駅近物件で借地でもないのは
今後あまり出てこないのかなとは
思いますけどね。。

他もあれば検討したいのですが、
最近、新しい物件情報がないです。。

だから希少な物件ではある。ただ希少価値があるかどうかは別問題。

MR行きました。
仕様は本当に素晴らしいですね。
ただ、希望の広さ+方角が残ってなかったです。
もう少し早く動いていれば…と後悔しています。
もうワンランク上げようかな。。

この界隈だと、あとはサンアリーナ位ですか？(白金はちょっとパスです。)

一般住戸販売開始からまだ半年たっていませんが、億ションクラスが多い中残り20戸程度ぐらいしか残がないですからね。。
ここ界隈だと、パークナード南麻布、サンアリーナ広尾、ブランズ広尾ぐらいですかね。これらも逃すと当分新築はないかと、、ただでさえ、既に価格上昇の状況もありますから悩ましいですね。

白金結構良さそうでしたけど。。

一般住戸販売開始って、なんですか？

一般じゃない住戸？ってあるのでしょうか？

プレミアム住戸のことでしょう。

表現とか、発想とか、ほんとデベによるステマじゃないかと思えてくる。

なぜ、「一般住戸」の販売開始からカウントするんだ？

プレミアムも一般住戸も10月販売ですよ

２週間位の期間差があったですかね。プレミアムは庶民では無縁の物件でしたが。。

プレミアム住戸の案内が先に届いて、坪単価があまりにも高かったのでここは検討対象外にしてしまいました。最近になって、改めて検討してみたら一般住戸は意外に普通だったんですね。もう少し早く気づいていればよかったです。私のような人も多くいるのではないでしょうか。

そうなんですね。一般の方は割安感ありますね。＠４７０ならここら界隈では安いです。＠５００超えがごろごろありますので。

それ相応の造りですがね…

GMメゾン白金みたけど、ここより落ちて坪単価550ぐらいですよ。これからでるのは高額、仕様イマイチ、狭め、ですかね。。

私もそう思います。GM白金を見た後だと物件自体はここが魅力的に思えます。仕様も設備もこちらの方が良さそうに見えるのに、白金の方は@550ですから。ただ周囲の環境は豪邸の建ち並ぶ白金の方が良いですね。白金の方は販売戸数も17戸と少ないですし完売はすぐでしょう。

駅力は広尾の方が高いので、私もどちらかと言えばこちらの方がいいかなという印象ですね。白金生活より広尾散歩の方が個人的には好きですので。価値観の相違になりますが、、

買う時期によって価格がずいぶん違うんですね。今年販売のものはどこも凄い値付けですね。湾岸もめちゃ高

アドレス、立地が素晴らしいんです、団地街です

やはりGM白金と比較される方が多いのですね。
私も両方比較しているのですが、GM白金は仕様より地盤が気になります。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/3minato.htm

他にはブランズ広尾との比較はいかがでしょう？

＞763さん、
どこのアドレス？

ここも白金も谷底低地で似たり寄ったりでしょ。

自爆しちゃいました。

３連休もずっと休まず工事です。ここのところ休みなしなので、静かな休日がないです。早く終わってくれないかな

そろそろ販売は最終期に入りますかね

雪の影響で外の電気こうじが遅れてるみたいですね。

残っている部屋は@500以上のこのマンションでは割高の部屋が多いようですね。南側の部屋の値付けが高くなっていますが、あの都営アパートが目の前にあると南向きといっても魅力を感じません。私としては西側の4階以上の部屋がよかったのですが、出遅れてしまったようです。

都営アパート、慣れるとなかなか味があるんですけどねえ。周りの家も庶民的ですし。
それより西側でバルコニーなしは、暑くありません？

好みでしょうね。
私は、とにかく日差しが好きなので、西側でも全然問題ないです。
暑ければクーラーつければ良いですし。

私は西側を契約しましたが、毎日西日対策についてネットで調べています。
といっても、限度がありそうですが・・・

現地を見に行ったのですが、通り沿いにゴミ置き場があったのでびっくりしてしまいました。
これくらいのランクのマンションで外にゴミを置くのはなぜ？それこそ都営住宅みたいです…。
小さいことでしょうが、すごく気になってしまいました。

ゴミ置き場はマンション用ではなく、元々あった近隣住民用のものを再建設したのではないでしょうか？

自分のマンションの前に、他所の家のゴミを置かれるのも微妙ではありますね。ましてや、駅からの導線にあるのはいかがでしょう。

ゴミですが、なんかあの通りだと、そんなに違和感ないと言うか、馴染んでいる気がするのは俺だけ？

白金でも起きてしまったみたいですね。

南青山欠陥建築、西麻布人身事故、白金欠陥建築、
もう、この時期のマンション建築は、無理があるのでは？

ここも、工事着手してから、随分短期間でマンションたっているし、最近も突貫工事のようですし、大丈夫か、不安になりますね。


＿＿＿
http://www.bloomberg.co.jp/news/123-N2XM8F6TTDS201.html

３月24日（ブルームバーグ）：積水ハウス が東京・白金に建設中の地上30階建て高級マンションに不具合が生じていたことが24日までに明らかになった。建物を支えるコンクリートの柱の半分以上で一部鉄筋が入っていなかった。

４月の消費増税と2020年の東京五輪開催決定を受けて、都内のマンション販売が伸びるなか、建築に一部不具合が見つかる不祥事が続いている。

近隣ゴミが集まるのでしょうか？
マンション住民もそこに出すなら
ちょっと、、それは残念な作り。

マンション住民は別ですよ、地下のゴミ捨て場があります

だとすると余計に嫌ですね。ゴミの管理は、マンションの価値を保つ上で非常に重要です。
自分たちがいくら丁寧に管理をしても、外に無造作に置かれたら台無しです。
敷地内にあるということは管理・掃除はこちらのマンションが請け負うということですよね。うーん。
と、迷っているうちに販売が終わってしまいそうですが。もうあまり残っていませんよね。

近隣住民のゴミの件は1年単位の契約だそうですよ。
しかも、時間外や衛生面で苦情があればこの設置契約も破棄されるとのことです。
私も最初ネガティブに感じましたが、契約書も拝見し、結果納得しました。
それでも嫌な方は嫌なのでしょうね。

管理清掃は近隣の利用自治体が行い、規約から外れるような不衛生な管理であれば利用停止になるとの事ですよ。

この地域で生きていくのでしょ？
このマンション建設時の反対の際の結束力ご存知？
街中、反対ののぼりですよ。

ゴミ置き場破棄できると本気で思ってるのかしら。

広尾で育ったものですが、このあたりをはじめとして麻布界隈、特に南麻布はコミュニティが古くしっかりしているので、常識的な範囲できれいに使われると思いますよ。

破棄したいとはどなたも書いていないような…
>>786さん、古くからいる方を疑うような言い方をしてしまい申し訳ありません。
とても気持ちが軽くなりました。

同じくこのあたりに住むものですが、掃除などは、問題無いと思います。ただ、外のゴミ置場がなくなるというのは、考え難いです。このマンションの建築でもめた時に、話し合われた上で、ゴミの設置場所はそのままとのことになったはずですから

いろいろと面倒臭そうなマンションですね。近所付き合いが煩わしいからマンションにする、という人には向いていないのかな。

そうした対応は管理組合でおこなうのでしょうから、108戸というマンション規模からすれば、それほど面倒とは思えませんが、、、もっと総戸数の少ないマンション山ほどありますよね？？

内覧の準備が始まりだしましたね。
建ててる時は中が丸見えだったのですが、植木がたつとそうでもなさそうですね。
上層階の部屋も、実は近隣からベランダの奥も見えていたのですが、ベランダの柵が擦りガラスになっていて、目隠しになってあまり見えなくなりました。
こうして建つと、ほかから見えるかどうかとか、気にしないくてもいい、西側が一番、高級感あると思いました。

プライバシーは本当に大事ですからねえ。
それで、室内からの明るさはどうなるんでしょうね、外から見て中が見えにくくなった…ということは逆のことを考えてみることも必要だと思います。ある程度採光力が劣ってしまうのだと想像しますが、普通のマンションなりの環境なら誰も文句は言わないでしょうかね。

背の高い植木があるのは、東側と北側で、もともと午前１１時くらいまでしか日がはいらない側なので、あまり、日光の問題はなさそうですよ。
西側は、外苑西通りから見えるくらいで、それもお墓を挟んで離れているので、植木で隠す必要もなく、明るそうですよ。
このマンション、西側が一番よいのではないでしょうか。

4階以上なら西側も悪くないですがそれ以下は西側は今一でしょう。

え〜
西側４階以上って毎朝起きたらお墓参りですよね

バルコニーがないと、西日がきついのでは？

あと、明治通りの都営から見下ろされる感じだよね。

150mも離れた都営から見下ろされるって、、、
もはやどこにも住めませんね。

西側一階、広めのテラス＆植栽で素敵でなかなか良かったですよ。

西側の三階とか四階くらいがリーズナブルですよ。
一階二階は好みかな

夜だと、バルコニーないと、結構遠くからも丸見えですよ。

まぁ、タワマンとかもそうなので、ここだけの話ではありませんが。

すみふのダイレクトビューなんかどうなっちゃうのww

http://news.ameba.jp/20120326-9/

　夜10時過ぎ――高層マンションの3階の窓が明るく灯った。広い道路に面するそのマンションの窓は大きく、道行く人の目にも室内の様子が映し出されてしまっていた。加えて、開け放たれたカーテン。ヒッチコックの映画『裏窓』のごとく、部屋の中の営みがバッチリと見えてしまう。

　女は、情報番組『スッキリ!!』のメインキャスターも5年目に突入、いまや日本テレビの“朝の顔”ともいわれる葉山エレーヌアナ（29）だった。夏目三久や西尾由佳理など人気アナが続々と退社していく日テレにあって、局内では“エースアナ”との呼び声も高い。

　冒頭の“裏窓”に話を戻す。男と女は、部屋の電気が消えると薄明かりのライトの下で顔と顔を寄せ合う。そして重なり、互いの腕を回して……。

うける。。
こんな下世話な記事引き合いに出してネガキャンに精を出してるんですね。
ネガもつくづく大変ですね。もう少し頑張れ！

次の販売はいつからでしょうか?
75平米くらいのお部屋はあるのでしょうか?

今日、桜を見に有栖川公園へ行ったのですが、素敵なマンションを見て気になりました。

有栖川公園に行こうとして、このマンションの前を、通られたとは、道にでも迷われましたか？

マンションって、優美な感じが手ごろだけど安っぽい外観デザインか、内容も含めて別れますね。
何か所か見て来ましたが、そう感じました。
安くてもあまり安っぽいマンションは購入したくないです。
自分なりに納得がいくデザインや内装などがあるところがいいですね。

ウエリス有栖川をみまして、こちらも見ました。
ウエリスは本当に高級感にあふれていて、中も見ましたが、すごいです。
こちらは、外観は普通ですけど、中は見てないのでわかりません。
雰囲気としては、明るくていいかもです。

ウエリス有栖川の横通ったら、地下の部屋の中丸見えで、なんだか見てはいけないものを見てしまったような気になり、退散しました。

昨今の高級マンションというのは、色々と気を使いますな。

モデルルーム行ってきました。
内装と仕様すごくいいですね。

今はなき高樹町グラン、ウェリス有栖川、そしてこの物件が最近の物件の中では群を抜いて良いでますね。
この物件を見てから他の物件を見ると賃貸仕様とか思えないのは私だけでしょうか？

乾式なんですか？最近、低層でも乾式のところ、多いですね。

乾式はそもそもの遮音性に劣りますし（壁を叩く音にはてんで駄目ですが、叩かなくても、重低音には弱い気がします。）、地震でずれるんですよね。311の際は、クロスの亀裂という形であらわれていますが、ずれた以上、遮音性も落ちるんでしょうね。

ずっと以前のレスで、ここは乾式なこと考えると高いですねというのがあったので、乾式なんでしょうね。
豪華なエントランスが道路からも見えると街の雰囲気も変わるのですが、ここは、塀で見えなくなっているので、残念です。

入学の季節ですね。
本日は、港区・麻布付近の公立小の情報について、最近色々と入手しましたので、シェアしたいと思います。

○トピック
東町小学校に国際学級ができたことが大きな動きです。
なお、日本国籍の者は国際学級には入れません。
https://www.city.minato.tokyo.jp/kodomo/gakko/tetsuzuki/tennyugaku/kok...

○東町小学校エリアの動き
東町小学校エリア（南麻布東側・麻布十番地域）は、（麻布地域の中では相対的に）所得の低い地域ということもあり、従前は、地元の東町小学校は不人気で、他学区へ相当数が流れておりました。
具体的には、港区の小学校選択制は隣接校から選ぶことになっており、東町小学校エリアは、「麻布、南山、本村、三光、御田、赤羽」が選択可能校であったことから、施設が充実しており、所得も高い地域にある「本村」への進学を希望するご家庭が相当に多く、そのため、抽選となり、本村への進学ができないご家庭が（今でも）少なからずありました。

そこへ、上記の国際学級の開設です。国際学級に入れるわけではないとはいえ、同じ学校に外国人が一定数いるということが受けたのでしょうか、昨年度は、かなりの人気だったようです。南麻布東側・麻布十番地域にお住まいのご家庭には、朗報ですね。

○赤白青
「赤白青」という言葉、港区で公立小への入学を考えている方であれば、一度は聞いたことがあると思います。そんな赤白青ですが、最近は状況が変わってきているようです。

・「赤」
かつてほどの面影はなく、人気は普通のようです。

・「白」
希望者は相当数おり、人気が高いようです。
なお、特定宗教の方が多いということはあるようですので、注意を要します。

・「青」
安定した人気があり、また、（良くも悪くも）親のプライドを満足させるようなステータスを持っておりますが、近時は抽選対象ではないようであり、隣接区である「青山、笄」からでも入学できるようです。
但し、お受験残念組が多いとの情報もあり、それは学力（ペーパーテスト）の高さには繋がると思われますが、そのような中に（特段の準備をしていない）我が子を放り込むことに抵抗がないかは、注意を要します。
なお、青南、本村、笄、白金辺りには、人気学区を目指してそもそも当該地域に引っ越してしまう、あるいはダミー住居を借りるという方も少なからずいるようです。

○クラス数・隣接学区
小学校選択の際、進学する学校のクラス数には目を向けた方がいいかもしれません。さすがに1クラスというのは、息が詰まると思われ、少なくとも2クラスはある学校がよいと思われます。親御さんの考え方にもよるところでしょうか。
また、隣接学区からも生徒が（学校選択制により）通ってきますので、隣接学区にも目を向ける必要があります。
http://www.city.minato.tokyo.jp/gakkouuneishien/kodomo/gakko/tetsuzuki...

○去年の状況
http://www.city.minato.tokyo.jp/gakuji/documents/documents/26shukei_ke...

通学区域内の入学予定者数＋通学区域外からの希望者数＝合計数（受入れ上限数）
で記載しています。60は2クラス、90は3クラスですね。

白金　65＋77＝142（90）
笄　98＋32＝130（90）
本村　81＋37＝118（60）
青南　81＋36＝117（90）
赤坂　101＋12＝113（90）
東町　28＋50＝78（60）
赤羽　43＋16＝59（60）

とても素敵だと思います。

公立の情報はあまり必要ありません。

詳しい情報ありがとうございます。
我が家は、ディンクスですが将来貸す事を考えるとニーズがある物件になりそうですね。

この金額の物件を買う人、借りる人が公立にいかせるとは思いにくいのですが。

男の子ならあえて公立小に行って、中学受験で麻布や開成を目指すのはアリだと思うけど。
超名門の私立小なら別だけど、私立小からエスカレーターでアホ私大へ行ってもしょうがないと思う

どちらでも良いと思いますが、公立ありだと思います。

受験に失敗してアホ私大に落ち着く子もいるしね。　中学受験目指すなら小学校の名前4云々じゃなくて塾が勝負ですから。

＞６３９
パーマンは、やはり貫禄ありますね。
高級マンションは、こうでなくては。

パークマンション三田綱町 ザフォレスト
　敷地面積：6150m2
　総戸数　：98戸
　平均持分：62.7m2

ザ・パークハウスグラン南青山高樹町
　敷地面積：4096m2
　総戸数　：86戸
　平均持分：47.6m2

グランスイート広尾
　敷地面積：3686m2
　総戸数　：108戸
　平均持分：34m2

持分多いと固定資産税が高いですよ。

広尾は街にモデルの外人さんが普通に歩いているオシャレな街ですね。
店舗もオシャレで訪れるとリッチな気分に浸れます。
ここは都心で住みたい数少ないうちのひとつ。
日本じゃない感じが漂う素敵なところ。
マンションも広くていいけど、バルコニーが狭い。

割りと近隣の建物が近いから、バルコニーあったほうが中が見えないと思うんですが、ここウォールガラスだから、結局、一日中カーテンしめることになるんでしょうかね？　６階はルーフバルコニーの柵がすりガラスなので、あまり見えないのですが、それより上は柵がすりガラスではないので、実は、近隣からは見えています。

そうなんですよね。バルコニーがないと中が見えやすいのですよね。
バルコニーが外に張り出さない分、価格が抑えられるのかな？と思いましたが
どうしてもこの点が妥協できずうちは諦めました。
でも良い物件だと思いますのでまだ覗いています。