株式会社合人社計画研究所についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：広島県広島市中区袋町4番31号 合人社広島袋町ビル
交通：http://www.gojin.co.jp/
間取：
面積：
物件URL：http://www.gojin.co.jp/
施工会社：なし
管理会社：合人社計画研究所
口コミまとめ：https://www.sutekicookan.com/株式会社合人社計画研究所
【管理組合・管理会社・理事会板へ移動しました。2013.8.24管理担当】
[スレ作成日時]2013-08-24 12:46:25
公益財団法人マンション管理センターは2025年2月から、新築マンションの管理規約を認定する際の基準を厳しくする。管理組合の運営を外部に委ねる第三者管理を念頭に、利益相反を防ぐ規定があることや、管理者の任期が定められているかなどを審査する。
同センターは新築マンションの管理規約や長期修繕計画を認定する。認定を受けた建物は住宅ローン金利が引き下がる優遇を受けることができる。国土交通省によると22年度の分譲マンション11万戸のうちおよそ半分が同センターの認定を取得した。
規約の中で、委託を受けた企業が身内企業に発注をする際などに、あらかじめ総会に諮ると明記されているかを確認する。住民が委託する企業を変更できるよう、管理者の任期や選任方法が定まっているかも審査する。外部の専門家などの監事を置くことも求める。
25年2月以降は新たな基準で審査する。第三者管理の一部のマンションでは管理者を変更することが難しい管理規約が定められており、住民が不利益を被る懸念があった。
住民が管理組合の運営に携わる手間を省くことができるため、新築マンションでも第三者管理が広がる。国交省が23年12月に実施した調査では、第三者管理を手掛けるマンション管理会社のうち約半数が新築物件での第三者管理を実施しているか実施予定だという。
25年2月以降は新たな基準で審査する。
第三者管理の一部のマンションでは管理者を変更することが難しい管理規約が定められており、住民が不利益を被る懸念があった。
↑これこれ！大切なマンション資産を乗っ取られる恐怖！
国土交通省には外部管理者方式ガイドラインの法制化を早く進めてほしいです。
こうしている間も、G社らは自分らの利益だけを考えた規約改正を各地のマンション管理組合に宣伝していると思います。
深刻なのは管理組合側が甘い罠にいとも簡単にはまってしまうことです。
管理会社の言うことを鵜呑みにしてはいけません。
マンション居住者はG社らの欺瞞性に気が付いてほしいです。
マスコミの方々には、この問題をもっと積極的に取り上げて世論を喚起してほしいと思います。
コンプライアンス重視の流れの中で、こんな倫理感を捨てた会社がのさばっていられるのは世の中に知られていないからです。
国土交通省が「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」を周知するためにパンフレットを作成してます。
正直不動産 永瀬財地と学ぶ！マンション区分所有者の責務
～マンションの管理は、「全部プロにおまかせ」ではダメなんです！～
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001766341.pdf
下請けがいつも過剰人数で工事して
たいてい同じ工事を何度も繰り返していることに全く気が付いていない
理事会とマンション住人にはあきれる。
理事会によるチェック機能が全く働いていないのは遺憾である。
>>4509 匿名さん
組合員監事は管理会社が募集すべきものではないはずです。
理事会が募集し、総会で適切な人物であるかどうかを判断し、決定すべきです。
管理会社に選ぶ権利を与えれば、当然のことながら、管理会社と癒着した人物が選ばれてしまいます。
うちのマンションでは、Gが人事にまで口出しするようになっています。
外部監事が理想ですが、価格が交渉次第だと思います。
管理組合が外部監事を設置するのは費用負担が原因であきらめなければならないというようなことはありません。実際に国土交通省のガイドラインでは、
外部監事の設置は強く推奨されています。
みなさん、このスレにはよく”なりすまし”が登場するので気を付けてください。
うちのマンションでは、現在理事長やっているヤツがリプレイスの時に
この管理会社を強く推したわけだけど、住民の大部分が情報弱者だから、
それが通ってしまったわけ。こんな管理会社を強く推すのは、
やはり金銭的動機からなんだろうか。
マンションの共有資産が崩壊したら、こいつの責任は大きい。
管理会社と癒着している理事長は、管理組合の修繕積立金を食いつぶす。
まず、管理会社にすべて丸投げ。下請けは超過人数で工事をやる。
しかし、その直後に同じ問題が何度も生じ、工事費を何でも支払う。
理事長は相見積もりも取らなければ、工事の立ち合いもせず、工事のあとの最終チェックもやらない。
今までの合計で、どれだけの損失額になっていることやら...
あと、管理会社のフロントのミスの大部分を区分所有者に対して決して公表しないで
隠し通してうやむやにしてしまう。管理委託契約の更新をスムーズに運ぶため、
もしくは、第三者管理方式への移行のための手伝いをする。
恥というものを知らなさすぎる。
2025年はもっと実効力のある悪徳管理会社に対する法的規制を望みます。
悪徳管理会社をいつまでも野放しにしておいてはいけない。
一生懸命働いて購入したマンションの修繕積立金が
悪徳管理会社に食い潰されてはならない。
マスコミでも第三者管理方式の危険性が指摘されるようになって
ゴリ押しの第三者管理方式導入があちこちで失敗しているみたいで、
代わりに契約更新を毎年ではなく、数年ごとにすべきだと管理会社のほうから提案して来ました。フロントはマニュアル通りに動くものなので、おそらく
それに従っているのでしょう。出来れば、即刻リプレイスが理想ですが、
うちのマンションでは理事たちがすぐに癒着するのでなかなか実現できません。
（というか、すでに管理会社が人事にまで口出しするようになっています。）
みなさん、お気を付けください。
GOOGLEのAI検索がなかなか利巧でおどろいた。
キーワード「管理者方式」で検索すると、以下のように表示される。
合人社管理方式を一般的な管理者管理方式と異なる特殊なものと見抜いている
AIの洞察力がすごい。
”管理者方式には、次のようなものがあります。?
外部管理者方式（第三者管理方式）
合人社管理方式（第三者管理方式）
外部管理者方式（第三者管理方式）では、マンション管理会社やマンション管理士などの専門家が管理組合の管理者の役割を担います。理事会を存続させながら外部専門家を就任させるパターンや、理事会機能を外部専門家に委託するパターンなどがあります。?
合人社管理方式（第三者管理方式）では、合人社をマンション管理の専任管理者として任命します。高齢化や賃貸化の進行による役員の不足や負担の増加などの対策として提案されています。”
何があっても理事会廃止してはダメです。
Googleの生成AIがこんなことを言っています；
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
合人社の第三者管理方式が危険だと言われる理由について、詳しく解説いたします。
合人社の第三者管理方式が危険と言われる理由
合人社の第三者管理方式が危険と言われる理由は、主に以下の点が挙げられます。
利益相反の潜在性:
合人社は、管理会社であると同時に、マンションの売買やリフォームなど、様々なサービスを提供しています。
管理会社として、マンションの修繕や改修を提案する際に、自社の利益を優先してしまう可能性があります。
例えば、必要のない修繕工事や、高額なリフォーム工事を提案されるケースが考えられます。
情報開示の不足:
管理費の使途や修繕積立金の残高など、重要な情報が十分に開示されない可能性があります。
区分所有者は、自らの財産であるマンションの状況を正確に把握することが難しく、不透明なまま管理費を支払わなければならない状況に陥る可能性があります。
住民の意思決定への関与の低さ:
合人社が理事会を掌握し、住民の意見を反映せずに、一方的に決定を進めるケースが考えられます。
結果として、住民にとって不利益な決定がなされてしまう可能性があります。
契約内容の複雑化:
合人社との契約内容が複雑で、一般の区分所有者には理解しにくい場合が多いです。
不当な条項が含まれていても、気づかずに契約を結んでしまう可能性があります。
その他、懸念される点
管理費の高騰:
合人社の管理費は、他の管理会社に比べて高額であるという指摘があります。
これは、合人社が提供するサービスが充実しているという側面もありますが、一方で、利益率の高さも要因として考えられます。
サービスの質の低下:
合人社が管理するマンションでは、清掃やゴミ出しなど、基本的なサービスの質が低いという声も聞かれます。
これは、人材不足や、利益優先の経営が原因であると考えられます。
注意すべき点
すべての合人社のマンションが危険というわけではありません。
個々のマンションの状況や、管理組合の運営状況によって、リスクは異なります。
第三者管理方式を選ぶ際の注意点
複数の管理会社から見積もりを取って比較検討する。
契約内容をしっかりと確認し、不明な点は弁護士などに相談する。
管理組合の会合に積極的に参加し、情報収集を行う。
他の住民と連携し、意見交換を行う。
まとめ
合人社の第三者管理方式は、必ずしも危険とは言い切れませんが、上記のようなリスクがあることは事実です。マンションを購入する際には、これらの点を十分に考慮し、慎重に判断することが重要です。
>>4524 匿名さん
>合人社の管理費は、他の管理会社に比べて高額であるという指摘があります。
初耳です。少なくともリプレース時は、他社より管理委託費が安いと思ってます。ＡＩは、ネット上から情報を集めて、まとめるだけで、真実なのかは分からないと思います。
合人社に委託している管理組合の方にお聞きしたいのですが、昨今、普通の管理会社が管理委託費を値上げしてますが、合人社の値上げは、他と比べても割高で高額になるのでしょうか？
>利益率の高さも要因として考えられます。
営業利益率が高いのは、事実と思います。フロントの大半が契約社員（「特別社員」と呼ばれる）など、合理化に取り組んでいることもあると思いますが。
理事会がない第三者管理は、フロントの業務を大幅に省けるので、合理化の一つだろうと思います。
>>4525 匿名さん
AIに返答しても無意味なのでは？（笑）
近年、合人社に対する管理組合側の警戒感が強まって来ていると感じます。
そういう意味で、マンション管理に関心などない層のあいだでも、
合人社のイメージを悪くした強引な第三者管理方式の導入は明らかに失策でした。
国土交通省のほうからもあくどいやり方をする悪徳管理会社全体に対して
注意喚起がなされる事態になっています。安い管理委託費で管理組合を誘惑して
相見積もりをさまざまな手段で妨害し、高い修繕費を払わせて法外な利益を吸い上げるという卑劣なビジネスモデルがもう限界に来ているのではないでしょうか。
修繕費で儲からなければ、管理委託費を値上げするしかありません。
うちのマンションだけでなく、他のマンションからも管理委託費値上げの要請が
あったと聞いています。
フロントたちはリプレイスされれば、会社からペナルティを受けるわけで
会社と管理組合のあいだで板挟みになって大変でしょうが、
決して同情はしません。
これまでのフロントたちはいずれもかなりあくどいことをうちのマンションで
やっています。生活のためとはいえ、彼らは共犯者以外の何物でもないのです。
（やらかしたことややらかそうとしたことの証拠は隠滅できません。）
過去に相談したマンション管理士さんたちも同じことを言っていましたが、
うちのマンション内部の理事長経験者たちも同じ意見で
いわゆる”飼い〇し作戦”を遂行中です。
管理委託費の値上げは絶対に拒否し、
小さな修繕はやらせてやっても良いが、
大きな修繕は絶対に合人社エンジニアリングを通してやらせません。
管理会社から管理委託契約を言い出して来れば、
「どうぞどうぞ出て行ってください」
管理組合はようやく厄介払いが出来て満足です。
合人社をすぐに追い出せばいいではないかと思われるかもしれませんが、
それをやらないのには理由があります。
合人社の悪行について無知な人たちが総会で同社を選び
リプレイスしてしまったわけですが、もともと反対していた人たちや
同社を批判したために、フロントとその内通者にデマを流されてひどい目に遭わされた人たちがいます。
そのために管理組合内の人間関係の修復を行わなくてはなりません。
ですから、同社が早く出て行ってくれるまで、安い管理委託費のまま
小さな修繕だけを任せて待っている感じです。
（小さな修繕と言っても、調べると相場より明らかに高いです。）
4526ですが、
ｘ管理委託契約を言い出して来れば
〇管理委託契約打ち切りを言い出して来れば
リプレイスの時に賛成派だった方たちの中にも
「あれは失敗だった」と後悔している人たちがほとんどです。
リプレイス隊はいいことしか言いませんし、あんな好印象の人たちは
もう二度とあらわれません。
合人社による第三者管理マンションの住人。
大規模修繕提案が行われている中で、以下、合人社への質問メール。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
先日はありがとうございました。
以下3点、ご検討いただけないでしょうか。
よろしくお願いいたします。
①修繕委員会の設置
「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」では、
大規模修繕工事においては、修繕委員会を設置し、それを主体として検討していくことが望ましいとされています。
区分所有者を守るためのガイドラインがあるにもかかわらず、
そうした委員会の設置について議論を全くせずに進めていくのはよくないと考えます。
私は設置を希望し、委員のなり手がいなければ私が委員になりますので、
次回の説明会での検討をお願いいたします。
②第三者チェック
前回の説明会の際に、第三者の見積もりチェックOKの旨、回答いただきましたが、
何人かのマンション管理士に相談しましたところ、
管理会社による第三者管理方式の状態でも、
マンション管理士による見積もり査定や工事内容の妥当性、施工実施状況の監理等、
可能であると回答をいただきました。
また、第三者の牽制がない大規模修繕工事は、見積もりに競争原理が働きづらく、
今のまま進めていくと、どうしても割高になってしまうという回答もいただきました。
ですので、次回の説明会の際に、マンション管理士関与について、
提案をいただけないでしょうか。
見積も何社かもらえそうなので、最終的には区分所有者で比較検討すればよいかと思います。
なお、こちらもガイドラインに記載があり、
①修繕委員会の設置ができなかったときに例外措置として、
「設計コンサルタントやマンション管理士等の利用について検討したうえ、～」
とのことです。
①ができないなら、②を行う必要がありそうです。
③監事の設置と国交省ガイドラインの周知
今回の大規模修繕とは直接は関係しませんが、
次回の総会で、監事設置を議題にあげていただきたいです。
これもガイドラインに記載ありです。
また、2024年に制定された「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」を周知して、
管理会社による第三者管理のデメリットも区分所有者に認識してもらうようにしていただきたいです。
よろしくお願いいたします。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
以下、合人社から2週間後に送られてきた回答。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
いつもお世話になっております。
回答が遅くなり申し訳ございません。
①修繕委員会の設置
②第三者チェック
③監事の設置と国交省ガイドラインの周知
以上3点につきまして、検討いたしました結果、管理者として適正に業務を行っており、
また、総会決議に基づき業務にあたっている内容であると考えており、不要と判断いたします。
誠に恐縮ではございますが、ご依頼いただきました件につきまして、貴意に沿いかねる次第でございます。
何卒ご理解賜りますようお願い申し上げます。
今後ともよろしくお願い申し上げます。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
>>4543 周辺住民さん
ひどすぎますね。
マンション管理業協会の苦情解決制度を利用されてはいかがでしょうか。
Gも会員企業ですが、一度も理事になったことがありません。
まあ、業界ではGは○○で有名ですからね。
https://www.kanrikyo.or.jp/complaint/index.html
すみません。
リンクを間違えました。上記はマンション管理業協会の相談業務のほうで
下記が苦情解決制度のリンクです。
https://www.kanrikyo.or.jp/complaint/settlement.html
相談票を事前に記入されたほうが良いと思います。
あと、おそろしいことに管理会社から”クレーマー”とみなされた場合、
信じられないでしょうが、営業所に”呼び出し”を食らうことがあります。
呼び出された場合には、是非とも小型盗聴器で録音しておいていただけると、
あとで役立つことがあるかもしれません。
管理業業協会HPより
根拠法令
・当協会は、適正化法第９５条第１項に規定する指定法人に指定され、適正化法第９５条第２項第二号に従い、会員であるマンション管理業者の営む業務に関する管理組合等からの苦情の解決に係るお申し出を受け付けています。
・お申し出の内容を確認した結果、苦情の解決制度で解決を行うことが相当と認めるときは、適正化法第９６条で規定された手続きにもとづいて助言および事情調査を行い、迅速に解決に向けた対応をいたします。
◆お申し出にあたっての留意点
①原則として、管理委託契約の当事者である管理組合等が、契約の相手方であるマンション管理業者に対する管理委託契約の内容に関する苦情について、当協 会宛に苦情の解決に係るお申し出をしていただきます。
（原則、必要となる要件）
ア． 会員であるマンション管理業者の管理委託契約の業務に関する事項であること。
イ． 申出者が管理組合等の正当な代表者（準ずる者を含む）であること。
ウ． 当協会に「苦情の解決に係る申出」を行うことについて、管理組合内の合意（理事会決議）を得ていること。
なお、管理組合内の状況により、上記ア～ウを証する書類のご提出が困難な場合には、お電話でご相談ください。
②申出内容については、改めて、お電話による助言等に留まる場合がございます。
「苦情の解決制度」とは・・・
当協会は、管理組合と当協会の会員であるマンション管理業者との間で締結された「管理委託契約書」に定めた「事務管理業務」、「管理員業務」、「清掃業務」および「建物・設備等管理業務」等の業務に関する苦情について、迅速に解決に向けた対応をいたします。
4550のカキコミは奇妙ですが、相談項目は多岐にわたっているので、
相談されるといいのではないでしょうか。
相談受付状況 https://www.kanrikyo.or.jp/complaint/state.html
2）相談項目
管理規約・使用細則等に関する事項 2,299
総会・理事会に関する事項 728
管理組合の財務・会計に関する事項 206
管理費等の滞納に関する事項 41
義務違反者の対応に関する事項 61
事件・事故対応に関する事項 72
駐車場・駐輪場・バイク置場に関する事項 39
維持管理・大規模修繕に関する事項 262
管理組合関係その他 436
管理会社の対応に関する事項 0
管理委託契約の内容に関する事項 758
管理会社の変更に関する事項 47
管理会社関係その他 115
マンション管理適正化法に関する事項 1,035
区分所有法に関する事項 91
建替円滑化法に関する事項 0
個人情報保護法に関する事項 74
その他の法令に関する事項 66
保証機構関係 35
資格試験・研修・説明会等に関する事項 13
その他 271
管理会社の不法行為・脱法行為 6
>>4550 と >>4549 は、「>>4548 匿名さん」が紹介した「苦情解決制度」のURLからの引用です。
＜参考＞
「苦情解決申出書」
https://www.kanrikyo.or.jp/complaint/pdf/kujoumoushide.pdf
※ 申出者は原則として理事長であることが必要です
※ 申出には原則として理事会承認が必要です
○ 必ず添付が必要な書類（添付は写しで結構です）
・マンションの管理規約等（現に有効なもの）
・管理委託契約書（直近のもの）
やっぱり現実は相当厳しいですね。
理事会廃止かつ監事廃止という国土交通省ガイドライン無視の第三者管理方式の”特異モデル”に安易に移行してしまったら、本当に危険だということですね。
同社のフロントの説明では、第三者管理方式（ガイドライン無視モデル）に移行しても、いつでも理事会方式に戻せると言ってましたが、それは真っ赤な嘘だったということがよくわかります。
当事者の方にお聞きしたいのですが、ここの管理会社の理事会がない第三者管理方式では、管理会社管理者（代理人）による利益相反取引の区分所有者（本人）の許諾（民法、第１０８条）又は追認（同、第１１３条）は、どのように得ているのでしょうか？
Ａ：年１回の通常総会で、１年間の全ての案件（未定）について、許諾の決議（予算案の承認など）
Ｂ：年１回の通常総会で、１年間の全ての案件（確定）について、追認の決議（決算の承認など）
Ｃ：臨時総会で、個々の案件ごとに、許諾の決議
Ｄ：管理規約などで、全ての案件について、包括的に許諾
Ｅ：その他
○ 民法
（自己契約及び双方代理等）
第百八条 同一の法律行為について、相手方の代理人として、又は当事者双方の代理人としてした行為は、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。
２ 前項本文に規定するもののほか、代理人と本人との利益が相反する行為については、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。
（無権代理）
第百十三条 代理権を有しない者が他人の代理人としてした契約は、本人がその追認をしなければ、本人に対してその効力を生じない。
２ 追認又はその拒絶は、相手方に対してしなければ、その相手方に対抗することができない。ただし、相手方がその事実を知ったときは、この限りでない。
>>4562 匿名さん
ここでアンケートの集計を取るという安易な（しかも不確かな）方法を取らないで、労を費やしながら、ここの管理会社の理事会がない（監事もない）第三者管理方式の管理規約そのものを集めるほうが正確な情報が得られると思います。相談を受けたマンション管理士か、それとも全国のマンション管理組合のNPO法人に問い合わせてコピーをみせてもらうかしか手がありません。（これには、あなたに相当な肩書が必要でしょうが…）
うちのマンションは第三者管理方式の導入は総会で否決されたけれども、ABCはありえないはずです。とりわけCについては、管理組合側が臨時総会を開く場合、5分の1以上が印鑑証明を提出しなければならないという前代未聞の条項が含まれているため、これが臨時総会の開催を意図的に妨害しているわけです。（これはマスメディアでも何回か報道されていますので、あなたも知っているはずです。）
こんな条項はそれこそ善管注意義務違反に相当するのではないかと思うのですが、それについてはいかがでしょうか。また、果たして Dだけで、またはD＋説明会の開催（つまり決議なし）だけで区分所有者全員の”許諾”があったと断定できるものなのでしょうか。
区分所有者側からの総会開催に当たり印鑑証明が必要なことについて、合人社への質問。
「区分所有者の権利保護のため、今回の議案に、印鑑証明の文言削除を提案いただきたいです。 議題に入れて否決されるなら仕方ないと思いますし、規約改定は賛成3/4以上必要ということでしたら、最悪否決もありうるかもしれませんが。」
→ 合人社支店統括回答
「総会招集権は区分所有者様の大切な権利ですが、通常とは異なる総会招集手続きであり、適正に申請が行われることを確認するため、弊社では少しハードルを高く設定しております。」だそうです。
Aなのだと思いますが、そもそも合人社が総会で審議したくないことは総会の議題として取り上げられません。
また修繕積立金の借り入れ含めかなり重要なことまで合人社でできてしまうことになっています。さすがにそれは実際は総会で決めると思いますが、規約的には総会に上げるも上げないも合人社次第だと理解しています。
なお、総会の決議事項はたったこれだけで、あとは合人社の自由です。
（議決事項）
第●条 次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。
一 規約の制定、変更又は廃止
二 区分所有法第５７条第２項及び前条第３項第三号の訴えの提起並びにこれらの訴えを提起すべき者の選任
三 建物の価格の２分の１を超える部分が滅失した場合の滅失した共用部分の復旧
四 円滑化法第１０２条第１項に基づく除却の必要性に係る認定の申請
五 区分所有法第６２条第１項の場合の建替え及び円滑化法第１０８条第１項の場合のマンション敷地売却
六 第●条第●項の規定により総会の決議を要するとされた事項
七 その他管理者が総会の決議を要すると判断した事項
利益相反取引の許諾の取り方は、当事者の区分所有者に任されているのだろうと思うが、強制力を持たないガイドラインでは、普通決議としている。
そもそも、利益相反取引の明確な基準がないと思われる。そうなら、利益相反取引をしていないと言い逃れされるのかもしれない。
強制力を持つ、マンション管理適正化法の改正案では、国土交通省令で定める者との間における取引を行うとき、国土交通省令で定める説明会を開いて、重要な事実として国土交通省令で定める事項を説明しなければならない。としている。
改正案が成立、施行され、国土交通省令が公表されれば、区分所有者の４分の３以上が賛成した管理規約でも、無効になる規定があるのではないかと思います。
”自己取引の禁止”は利益相反取引の明確な基準です。
国交省が第三者管理者方式のルールづくりを目指して開催した 「マンションの新たな管理ルールに関する検討会」の第1回（平成24年(2012年)1月10日）～第11回（平成27年(2015年)3月27日） の延べ３年２ケ月にわたって行われた１１回に及ぶ検討会でも、「利益相反取引の防止」についての議論が毎回繰り返されました。
残念ながら、国土交通省「マンションの新たな管理ルールに関する検討会」の議論における専門家の方々の懸念がやはり現実になってしまいました。
管理会社の社員が、管理者（理事長）になると、発注者と受注者を管理会社が兼任することになります。管理組合総会のチェックが全く機能しないと、管理会社の第三者管理者が工事内容や金額を任意に決めて管理会社に発注できてしまうリスクが生じ、管理組合に管理費・修繕費の高騰につながるという当時の懸念が今では現実化して、管理組合にとって大変ハイリスクな切迫した問題となっています。
しかし、”自己取引の禁止”という明確な基準を徹底化しても、
トンネル会社をあいだにはさみこむという”驚異の裏ワザ”の法律テクニックを駆使する管理会社に対してはどう対処したらいいのでしょうか。
しかも理事会も監事もない管理組合は完全にマヒ状態です。
>>4575 マンコミュファンさん
東洋経済オンライン
マンションの｢第三者管理｣に国交省が警鐘鳴らす
大手管理15社に｢ガイドライン｣への対応を直撃
1990年から管理業者管理者方式の提供を開始した合人社計画研究所は2024年5月末時点で1476組合に提供している。
https://toyokeizai.net/articles/-/810370
他の管理会社ガイドライン通りの第三者管理方式は、監事設置を行っている。
ここで問題になっているガイドライン無視のモデルについては
法的な救済方法が見つからなければ、どうしようもない。
修繕積立金が減ってゆくのを黙って見ているしかない。
そんな状況では建て替えは夢のまた夢になるだろう。
極微ながら、希望の光が見えてきました。（笑）
2025年のマンション管理適正化法の改正がそれです。
2025年の通常国会への提出が予定されています。
改正案の主な内容は次のとおりです。
（ただし、修繕工事でぼったくられたおカネはもう二度と戻ってきませんから、皆さん気を付けましょう。）
ー管理組合から理事会業務を委託された会社が、グループ企業などに修繕や清掃を発注する場合、組合の総会で承認を得ることを義務付ける
ー相場より高い値段での発注を防ぐ
ー違反した会社に対する監督処分を設ける
違反行為を重ねるにつれて、「指示」「業務停止命令」「管理業の登録取り消し」と処分を重くする
>>4580 は、以下の記事を参考にしたと思いますが、この記事の内容は、？？？のつく部分が多い。
時事通信 内政部2024年10月20日
修繕・清掃、過度な高額発注防止 マンション関連法を改正へ―国交省
https://www.jiji.com/jc/article?k=2024101900347&g=eco
>～組合の総会で承認を得ることを義務付ける～
>～このうち、発注時の承認は特に重要だと判断し、法律に明記して義務化することにした。
→義務化されるのは、あらかじめ説明会を開催し、当該取引の重要な事実を説明することである。
管理会社管理者と同一グループでない会社との契約で、総会決議や規約で定める金額未満であっても、管理会社管理者が手数料を受け取る場合は、民法第１０８条第２項が適用されると思われるので、重要な事実として説明し、総会決議による承認を必須とするべき。
>>4571 匿名さん
しばらく見ないうちに、気になる投稿があったので一言。
＞管理会社の社員が、管理者（理事長）になる
「理事長」は区分所有法上の呼称ではなく、「管理者（理事長）」という記載が正しいのは、管理規約に「理事長は区分所有法に規定する管理者」と規定される場合に限られる。
また、「管理者」は区分所有法第26条2項に「その職務において区分所有者を代理する」と規定され、その法的立場は、区分所有者の代理人である。
一方、「理事長」は、標準管理規約の記載に倣う管理規約においては、「区分所有法上の管理者であると同時に、管理組合の代表者」と規定される場合が一般的である。
ここで、民法上、いわゆる利益相反取引自体が禁止や制約されているわけではなく、民法108条で制約されるのは代理人の利益相反行為であり、同条は事前に本人の承諾なく代理人が行った自己契約及び双方代理等の利益相反行為は無権代理とみなすと規定している。
つまり、管理会社が管理者（代理人）として契約する場合には、事前に管理組合の承諾が無ければ、自社との契約は当然、自己契約として無権代理であるが、その関係会社（トンネル会社?）との契約も双方代理として無権代理となり無効な契約となるため、”驚異の裏ワザ”の法律テクニックにはならない。
驚異の裏ワザというなら、管理規約に「（管理会社が就く）理事長は区分所有法上の管理者であると同時に、管理組合の代表者」と規定すれば、管理組合の代表者である理事長は、管理規約にその利益相反行為を制約する規定がない限り、民法の制約を受けることなく自己契約も双方代理もできることになる。
＞管理規約に「（管理会社が就く）理事長は区分所有法上の管理者であると同時に、管理組合の代表者」と規定すれば、
当事者以外の者を代表者として選定することはできるのだろうか？
公害紛争処理法施行令では、できないとしている。
ワーキンググループでは、座長（法学者）と思しき【委員】さんが、管理者が管理組合の代表であるという規定をつくっちゃえばいいんじゃないかというのだから、できるのかも。
ワーキンググループでは、代表者として管理業者が就くのは、議論を突き詰めないということのようだが、そもそも、自己居住の分譲マンションで、管理者として管理業者が就くことが想定外だったから、今になって問題視されているのではないのかと思う。よって、突き詰めるべきだった。
● 総務省｜公害等調整委員会｜代理人と代表者はどう違うの？
https://www.soumu.go.jp/kouchoi/knowledge/faq/main2.q45.f_qanda_15.htm...
次に、代表者制度について、代理人制度と比較しながらみてみます。当事者が多数である場合には、当事者はそのうちから1人若しくは数人の代表者を選定し、又は変更することができます（公害紛争処理法施行令（以下「令」という。）第3条第1項）。よって、委任による代理人の場合とは異なり、当事者以外の者を代表者として選定することはできません。
● 外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ（第３回）議事概要
令和５年１２月２６日
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001720079.pdf#page=...
【事務局】 ～
～つまり、権能なき社団が成立するためには代表者が必要であるというときに、その代表者に果たして管理業者という区分所有者以外の者が就くことで成立するのかというふうな、恐らく厳密にはいろいろ議論があるのかなとは思いますけれども、～
～突き詰めるとそこはどうなんだろうか、厳密に理論的に考えるとどうなんだろうかというところはあるのかもしれないですけれども、管理者として管理業者が就いているときの在り方というところに絞れば、議論可能なのかなとは考えております。
～
【委員】 ～
もう一つは、さっき委員おっしゃったんですけれども、管理規約は勝手に結構皆さん変えてつくっているので、管理者が管理組合の代表であるという規定をつくっちゃえばいいんじゃないかとか思っちゃうんですけれども。 ～
>>4594 匿名さん
主張されたいことが結局、何なのか分からないが、最初の疑問文とは裏腹に、管理組合は権利能力なき社団の要件を満たすべきであり、そのためには管理業者が管理者に就く場合であっても、管理者を代表者にすべきという主張なのか。
そもそも区分所有法で規定される事項の議論をするのに、「公害紛争処理法施行令」なる全く別の対象に係る法規を持ち出すことに意味はない。例えば、問題としていた利益相反行為は民法上は、代理人の行為でない限り制約を受けないが、民法の特別法である会社法に規定される組織においては、当然、その取締役等は制約を受ける行為となる。
最初の疑問文に答えるなら、区分所有法の体系と標準管理規約の考え方から判断する限り「区分所有者（当事者?）以外の者を管理組合の代表者することはできる」と云わざるを得ない。
つまり、区分所有法に、管理者に就く者の属性に係る規定はないため、区分所有者でない者が管理者に就くことは妨げられず、一方、標準管理規約には、区分所有法上の管理者（代理人）の立場を理事長（代表者）の立場に置き換える規定がある。
しかし、主張されたいことが上記のとおりであるなら、そもそも非法人の管理組合は権利能力なき社団でなくても不都合はないし、管理業者を代表者にすることは管理業者管理者方式を管理業者にとってさらに都合のよいものにするだけである。
>>4595 匿名さん
>>そもそも非法人の管理組合は権利能力なき社団でなくても不都合はないし、管理業者を代表者にすることは管理業者管理者方式を管理業者にとってさらに都合のよいものにするだけである。<<
後半部分はその通りだと思いますが、
前半部分は、悪徳管理会社（と内通者＝リプレイス後の最初の理事長）にさんざんな目に遭わされ、多くの不都合や理不尽を経験したので、
マンション管理組合法人化希望です。会計監査によっ背任行為に対して厳しい処罰を求めるためです。シロウトの役員による会計監査など、何の役にも立ちません。
しかし、法人化の前にまず悪徳管理会社を追い出さなければなりません。
また4596ですが、4594ではないです。
自分も 総務省｜公害等調整委員会｜の代理人と代表者の差異をこの問題の適用するのは妥当ではないと思います。しかし、今後も（改正後も）管理業者として管理会社が理事会廃止して管理者に就いた場合、多くの問題が噴出してくるだろうことはあきらかです。
そうなれば、マスコミはあらためて国土交通省の監督責任も問う可能性が大きいでしょうね。
公正取引委員会が大活躍ですが、談合については大きな談合だけでなく、小さな談合も見逃してはならない。小さな談合もそれが日本各地で長年にわたって繰り返し行われれば、大きな談合をはるかに上回る巨額となるのだから。
G社の保険があまりに高額だったため、よその保険会社に変えたら、内容が同じでもだいぶ安くなりました。
保険も管理会社に丸投げしないで、きちんと他社と比較検討してから契約しないとダメです。
もし第三者管理方式に変更してしまっていたら、G社の高額保険のままでおそらく変更できなかったのではないかと考えると、すごくゾッとします。
一般的に点検商法に酷似したことがマンション管理においても行われていることは、大問題だ。
訪問による点検商法ならば、取り締まりのための法律があり消費者庁が対処するが、マンション管理においては、管理会社によって不要な工事を押し付けられたり、さらには、マンションの建物劣化を招くような工事が故意に行われたりした場合に対して適正な対処法や予防策が講じられないことが、このような許されないことが増発する原因を作っている。
管理会社との委託契約を解約すればいいとかそれだけでは済まされない問題だと思う。
とどのつまりは、業界全体にキックバックの悪臭が蔓延していて、
管理組合側がぼったくられたことに気が付かないような裏の仕組みが
すでに構築されてしまっているというのが大問題なんだよね。
週刊現代の記事が良かったので、興味のある方は読んでみて下さい。
特に「住民を食い物にするヤバすぎるキックバックの悪習」という小見出しの部分
https://gendai.media/articles/-/151246?page=5
管理組合の物品もよく失くなったなぁ
カギを持っているのはフロント。
そのフロントが失くなった物品を高値でいそいそ補充購入しようとしてたなぁ
縁切って良かった
つい3日前、こういうことがありました。
私の自宅近くに合人社が管理するコーポラティブマンションがあるのですが、その物件の事で苦情を含む問い合わせがしたく、まずメールで連絡をしたところ、2週間たっても返事が来ませんでした。
その後電話で問い合わせ、担当者(支店の方)とお話できましたが、高圧的な態度を取られました。不機嫌な態度で、こちらが喋っているのに自分の発言を止めず、「話を聞いてください！」と大声を出しても喋り続け、切電時には受話器を叩きつける切り方をされました。
苦情系の話だったので、面倒臭く、聞きたくなかったのだと思いますが、大変ショックでした。
ちなみに、このような社員の苦情を伝えたい場合、やはり本社しかないのでしょうか？
一応、担当の方の支店を案内してくれた別支店の方には伝えましたが、あのような対応がまかり通っているかもしれない会社に問い合わせしても意味がないように思えるのですが…。
>>4610 通りがかりさん
もう、あるあるなんですよ。
この会社と言えばこれ！って位、対応はこんな感じ。
㈱合人社計画研究所 東京中央支店
https://g.co/kgs/LAV8rjv
↑同じ体験をされてる方たちの書込みです。
合人社 離職率で検索すると分かりますが社内がめちゃくちゃ。
マンションの管理員さんの書込み
都の最低賃金以下（一時間当たり950円弱）。
この会社の行っていることはある種の脱法行為。労働基準監督署に相談をしたところ、極めて強い関心を示した。
そのくせ、管理員の不用意な一言で入居予定者が入居をやめたケースなどでは、管理員を相手取って民事訴訟を起こす恫喝をする。
明らかにコンプライアンスに反することが堂々と行われ、正社員でそれに疑義を訴えると閑職に飛ばされたり、出世の道が断たれたりする。
フロントは24時間体制で電話に出て、休日も出勤して、休みなく働いている印象だった。体調を崩す人も沢山いた。体調を崩しても、次々と仕事を振るので、健康なまま仕事を辞めるのは難しいだろうと思った。
現在、企業に求められている「コンプライアンス」とは、法令遵守だけでなく、倫理観、公序良俗などの社会的な規範に従い、公正・公平に業務をおこなうことを意味しています。
現在G管理のマンションに住んでます。①フロント側の人が度々代わる。②引き続きが行われていない。③担当スキルが低い。④Ｇ.ENGは利益率しか考えていない。⑤口上がうまい。⑥G社管理で入居して後悔。
個人の意見としては、他の管理会社をお勧めします。何故かと言うと、私が住んでいるマンション管理をＧ社が請け負っており次に挙げる不満が有るからです。①G社フロント側人材のスキル不足②G社フロント担当者が度々代わる③修繕費用の相見積もりを取らない④利益目線の見積もりしか掲示しない⑤G ENGも身内⑥口上だけで内容がともわない⑦利益率がえぐい⑧予算書仕様書に間違いが多々あります⑨住人側の立場で話さない⑩計画書予算書を当日の会合時に配布し挙手を求める
>>4622 匿名さん
③を除く①～⑩までは、うちのG管理のマンションとそっくり同じ。
③については、相見積もりは基本的に理事会が自主的に取ってくるものだけど、
理事長が能力不足だったり、Gと陰でつながっていると、つねにGエンジニアリングに丸投げになる。これについて批判的な理事が理事会にタマタマいたりすると、
大規模修繕のときにも必ず”三社相見積もり”（笑 ”浅草三社祭”のマネか？）を出してきて、必ず一社だけ不自然にダントツに安い修繕会社があって、理事たちは何も深く考えずに、その修繕会社に任せてしまうという過ちを永遠に繰り返す。
ところが、安さの裏には必ずカラクリがあって、過少人数で修繕工事をしたために数か月後に工事ミスや手抜きがばれて住人が損害を被ったり、シロウトがやったのではないかと疑いたくなるような雑な修繕であったりする。
だから、 ③については、修繕費用の相見積もりはGに絶対に任せてはいけない。
ただし、理事会が自ら取ろうとしてもGとつながりのある修繕会社だと、意味をなさないけどね。
この泥沼感を少しでもわかっていただけますか。
自分もここよりマシな他の管理会社を心からお勧めします。
5，6年前にこの会社の下請で大規模修繕工事(一式で)をしたことがあります。
元請業務は一切せずにほぼ下請丸投げですが、利益を20％以上乗せます。
発注者(管理組合)様が気の毒で、弊社へ直接だったらもっと安かったのにと思いながら
仕事をしていたのを覚えています。
東京のマンションの大規模修繕工事だったのですが、追加工事等で見積を作成したり書類を作成したりするのにも、毎回本社(広島)の確認・許可が必要と言って1週間もあれば提出できるものも1か月くらいかかるので、全然工事が進みません。
私の中では西の合人社、東のサンビルドが最低な管理会社だと思います。
※G社管理のエレベーターに不具合(使用不能)が発生しました
発生年度に損害額を計上すべき(発生主義)にも関わらず未処理です
発生年度の決算書(収支・貸借対照表等)は修正が必要です
損害額は修復工事を実施したM社の発行した「インボイス」の見積額
※G社管理のエレベーターに不具合状況と対応
事故発生日：2024/11/21
事故物件：G社管理のエレベーター2台のうち1号機1台使用不能
事故物件エレベーター：3階--19階(17階170世帯)使用２台のうち1台
上記エレベーター使用再開：2025/04/26
使用不能期間：約５ヶ月間
※修復(現状回復)
修復工事：G 社では工事等不可能でエレベーター会社M社が実施
修復工事期間等：M社より工事等連絡2025/4/23～27，28旧部品搬出
※参考資料(今回は死亡事故ではありません)
*シンドラー社エレベーター死亡事故
点検責任者に無罪判決 保守会社３被告は有罪 東京地裁
https://www.sankei.com/article/20150929-HU4XOYVERNIWHA6X4BQ7TMHUG4/
https://www.sankei.com/article/20150929-HU4XOYVERNIWHA6X4BQ7TMHUG4/2/
*シンドラー事故「保守管理、全て不十分」 消費者事故調報告書
2016年8月31日 1:33
https://www.nikkei.com/article/DGXLASDG30HEG_Q6A830C1CC1000/?msockid=0...
2006年に東京都港区で起きたシンドラー社製のエレベーター事故
2006年（平成18年）6月3日
保守を請け負っていたエス・イー・シーエレベーターの3名
（会長・社長・メンテナンス部長）については
「遅くとも事故の9日前の点検ではブレーキの異常摩耗が発生していたが、
五感に頼った管理体制が兆候を見逃した」として有罪判決を言い渡した
長くなりますので、次回は
※G社管理のエレベーターに不具合の対応状況
合人社の社長がマンションでコミュニティ入らないとか言ってるけどコミュニティがあると悪い話が伝達するからなのかなって思う。さいたま支社のフロントもやばいし本社のフロントもやばい
>>4625の続き
最近、下記のG社グループ関係のマンコミが削減されました
①削除年月:2024/12/21 /17:18:10
削除されたスレッド名:GE--？
削除件数:42件確認(2025/6/23現在426件中)
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/405854/res/415
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/405854/res/1-445/
?削除年月:2025/06/01 11:05:42
削除されたスレッド名:G社--？
削除件数:99件確認(2025/6/23現在4622件中)
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/356545/res/4607/
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/356545/res/1-4700/
③削除年月:2025/06/01 09:20:47
削除されたスレッド名:C--
削除件数:41件確認(2025/6/23現在82件中)G社関係は消滅
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/300707/res/122
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/300707/res/1-200/
*上記3件削除の中で、注目すべき投稿
※?2023/11/10 投稿したものを一部修正して記載
合人社グループによる「損害保険不正処理」問題（事件）
管理組合では「損害保険」の対象となる「工事等」については
会計帳簿に「工事等支出（発生主義）」及び「保険金収入（実現主義）」の
記載がありません（損害代理店は合人社シティサービス(株)従業員0）
過去7期で約15件の保険工事が会計処理なしで「損害保険金」は
「Gエンジニアリング」に支払われているとの事(Gグループ本部)
但し、各事業年度決算報告書には「工事等」内訳に
例えば【X年X月X日〇〇復旧作業/保険工事￥0】と記載されています
その他上記記載内で削除されてるもの
旧No.3766(MS保険金がGエンジニアングへ)
旧No.3772(G社グループによるMS保険業務不正処理事件)
又、G社グループ各社は「インボイス制度における適格請求書発行事業者」
ですから、インボイス対応の見積・納品請求書・領収書等の発行をすべきで
会計監査(会計・業務)では「支払証明」は無効と思われる
>>4627の続き
2025/7/27には臨時総会が開かれます
G社管理のElevator復旧工事も議題にあります
疑問点
①事故費用は発生年度に計上していない状況(要前期損害修正）
②管理者G社の管理責任の説明がない
(「事故届」や停止状態には「休止届」再開する時は「復旧届」は？)
③管理者G社は適切な維持管理を行っていたかが問題
(「エレベーター保守・点検業務契約書」は？）
④損害保険の有無は関係ないのに
保険がおりないから工事費は組合の「修繕積立金」から支出では問題
⑤今回の工事はG社グループでは処理できなっかたにもかかわらず
工事会社M社をG社及びGエンジニアリングの下請けとして処理
⑥工事会社M社発行のインボイスが不明
参考:
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/356545/res/4543
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/356545/res/4548-4552/
下記等にお問い合わせください
※国土交通省
「昇降機の適切な維持管理に関する指針」等を公表
～エレベーター等の安全性を維持するために～
お問い合わせ先:国土交通省住宅局建築指導課課長補佐 齋藤（健）
TEL：03-5253-8111 （内線39-513） 直通 03-5253-8951
お問い合わせ先:国土交通省住宅局建築指導課係長 木下
TEL：03-5253-8111 （内線39-568） 直通 03-5253-8951
https://www.mlit.go.jp/report/press/house05_hh_000607.html
※一般財団法人 日本建築設備・昇降機センター
〒105-0003?東京都港区西新橋1-15-5 内幸町ケイズビル
初版発行&最新版:2018/3/15
編集協力:国土交通省住宅局建築指導課
「昇降機の適切な維持管理について」リーフレット
https://www.beec.or.jp/publication/books/detail/20/
※国土交通省
昇降機（エレベーター、エスカレーター等）について
お問い合わせ先:国土交通省住宅局参事官（建築企画担当）付
電話 :03-5253-8111（内線39556）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/jutakukentiku_house_tk_0001...
兵庫県です。20戸強 築50年のマンション。私が越してきて割とすぐにうちのマンションが合人社の管理に。しかし合人社は合人社の作った規約を武器にやりたい放題。管理費も急に1.4倍値上げ。40万でできる工事も70万のみつもり。総会参加者全員が反対したとて可決される仕組み。。。その総会に参加した組合員たちで今 管理会社変更に乗り出していますが、規約にしばられ難しい。合人社の解約に成功した方教えてください。
またなぜか合人社導入の舵取りをした元理事長だけが、何かと条件をつけ、管理会社変更に賛成なのか反対なのか分からない。。。ちゃんとしてくれたら賛成とか。役員5人作ったらとか。。合人社しかなかったとか。。意味不明で。
その辺りも元理事長への対応のアドバイス欲しい。
Gは管理会社変更させないためにありとあらゆる手段を使ってくるから、
マンション管理士など専門家に相談して、アドバイスをもらうといいと思う。
自分たちだけで何とかしようとすると、
汚い手段を平気で使って管理組合内部の人間関係まで荒らされる。
幸いなことに、兵庫県の各市ではマンション行政を担当する課が無料でマンション管理アドバイザーを派遣してくれているみたいなので、利用されたらいかがだろうか。
小規模マンションは特に引き受けてくれる管理会社が少ないので、
Gみたいなのが入り込みやすいので、注意しないといけない。
まず、管理会社に管理規約を作らせたのが大間違い。
そのせいで、管理会社変更はかなり困難になると予想されるので、
一刻も早く専門家に相談してみてください。
https://news.yahoo.co.jp/articles/3f64c420f7826e2c53892033306b0aa4ec58...
伊東ヴィラ山の上のとんでもない現状↑
>>4638 検討板ユーザーさん
行政の紹介で無料でマンション管理アドバイザーを派遣してもらう場合、行政チェックも入るから普通は安心。グルの人は絶対にここの悪口言わないからすぐわかる。グルの人を発見したら、すぐに行政課に通報すべきだと思う。業界関係者のあいだではもうここはすごく有名だから、親身になって心配してアドバイスしてくれた。シロウト集団がここに勝てると思ってはいけない。とにかく第三者管理方式に持ってゆくために、管理組合内部の人間関係を悪くして、だれも理事になりたくないと思わせるように仕向けるのと内通者をつくるのが常套手段だから、皆さん本当に気を付けてください。内通者をつくるのが常套手段というのは、数年前に専門家に言われたこと。
>>732 通りがかりさん
ウチも他社から管理費の値上げを言われ理事長が合人社を引っ張ってきました。話を聞いている分にはとても良い会社に思えたため管理会社を合人社に変えて共益費は増えずに住みましたが、当マンション30室程度の小規模ですが、もうすでに2回合わせて1000万を超える工事をすることになり修繕積立金が半分以下になりました。
その工事を決めた理事長は引っ越して行きました。
何かあるとしか思えません。汚水マスが排水掃除の際に掃除されておらず溢れてしまいエントランスが糞尿の混じった汚水で汚れた際の責任や保険のことをどのように対応してくれますかと聞いたら適当にまたみておきますで終わって、保険で対処したのかなど全く報告がありません。
社員の顔相を見ても非常に悪く、ど素人のおじさんが担当です。進歩はありません。上司は40代。パワハラはあるだろうなと思っています。
>>4630 通りがかりさん
多分もらえるお小遣い貰ってます。
うちの元理事長が合人社を引っ張ってきました。
うちは戸数が少ないためたくさん修繕費があるわけではないので大事に使わないといけないとその元理事長自身が言っていたのに蓋を開けたらたった2年で1000万ほど使ってしまいました。
相見積もりも頼みましたが、住民側でしないならこちらはできないと言うことでした。
そう言う対応に住民の中に経営者の人がいてその人が工事の見積もり金額が高すぎることを訴えたことでバレることを恐れて工事が決まってすぐに引っ越して行きました。
私達は自主管理にするか、また変更しなければならないと思います。
住んでいるだけではしなくていい工事などをされてしまうと思います。
その元理事長はあまりマンションや経営に詳しくない高齢女性と中年女性である私を理事会に入れて合人社に委託することになりました。
ここに男性がいないこと不思議に思いましたが今となってはそう言うことだったのだなと思っています。
10年強この会社に管理委託中です。
今まで5名くらいのフロントさんに担当いただきましたが、1名だけ素晴らしい方がおりました。
そのフロントさんアドバイスを理事会で引き継いでいるので、現在も問題なく管理してもらえてます。
①管理者方式の提案は全力で拒絶すること
②雑排水管清掃は不要と言われても年1回は実施
③管理人に優しく接して管理組合の味方にすること
④年次点検や工事には住人の誰かが立ち合うこと
⑤工事見積りは必ず2割以上の値引き交渉すること
⑥平日の総会開催提案は無視して土日開催すること
そのフロントさん曰く、酷い管理会社ではあるが面倒臭い管理組合にはまともな対応をするので、とにかくフロントがサボらないよう理事や住人の誰か1人でもうるさくチェックするのが肝とのこと。
因みにそのフロントさんは2年で退職されました…
>>4644?匿名さん
分かり易い説明ありがとうございます。
下記に登場する管理組合も参考になります。
https://superior-saya.com
管理費等の支払は、当月分を当月27日に口座振替
合人社FGL(株)は通さず、引落手数料はなし
>>4645 匿名さん
すばらしいです。
ホームぺージビルダーで、理事長が製作されているようです。
TOPページ ＞ 生活倉庫 ＞ スペリア佐屋マンション物語 ＞ NO.2
https://superior-saya.com/804-2.pdf
https://superior-saya.com/806.pdf
↑↑↑
こちらのページが興味深い。。
誰が言ってるかではなく、
何を言ってるかで判断しろ！
一度嘘をついた奴は何度でも嘘をつく
もし管理会社が一度でも嘘を言ってることが発覚したなら、
その裏に隠れてる嘘を何百倍もあることを認識せよ。
バレた嘘は氷山の一角
何を信じるかはあなたの自由だが、
最終的にその全てのツケは区分所有者が
管理費、又は修繕積立金の上乗せという形で支払うことになることを自覚せよ。
>>4645の続き
今回は「管理組合の銀行取引印」がG本社普通金庫に
G社の「重要事項説明書」
法第７６条の規定により管理する財産の管理の方法（参考：分別管理方式の種類）
管理方法：ロ
収納口座・保管口座/現在２口座/銀行取引印の保管場所： 管理組合
最近G社公表の預金通帳２口座の取引推移(過去１０年分)
取引内容については、1.は89ページ、2.は9ページあり
色々なことがわかります
(2015/09/14--)これより以前は保存してある通帳で
１.決済用普通預金(01)：XX銀行XX支店
口座情報：収納口座
名義：XXX管理組合
届出印：理事長印
保管場所：G社本社普通金庫
2.決済用普通預金(03)：XX銀行XX支店
口座情報：保管口座
名義：XXX管理組合
届出印：理事長印
保管場所：G社本社普通金庫
関連事項：
＞＞4625
＞＞4627
＞＞4628
＞＞4644
＞＞4649
2024/5/12には理事会はG社に次の要求をしてますが--
「管理組合で管理すべき書類の保存期間等ルールの制定」
マン管センターのマンションみらいネットがなかなか使えるよ。
https://www.mirainet.org/
”管理組合が主体的に書類や財産を管理するためのルールを整備し、G社への過度な依存を減らし、透明性・法令遵守を確保する ”目的を達成するには、これを利用するのがよいかも。コスト的にも安いし、個人でここまで開発するのは無理だから。中古マンションは特に過去の修繕記録の保管が、のちのちの参照のために重要。
どうせ、ここのフロントに聞いても、待たせられるだけ待たせておいて、きちんと調べずに「わかりませんでしたー」というふざけた返事が返ってくるだけだし、ボッタクリしか考えておらず、本来の意味でのマンション管理や保全はここにとってはどうでもいいわけだから。
貴重なマンション資産に関わるデータは自分たちで管理しなくてはいけない。
>>4650の続き
今回は「MC保険金が管理組合の口座に入らない」
最近G社HP公表の預金通帳２口座の取引推移(過去１０年分)より
(取引内容については、1.は89ページ、2.は9ページあり)
参考ブログ：
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45950/res/847/
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45950/res/812/
https://ameblo.jp/a11079244/entry-12243942783.html
参考投稿：
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/356545/res/705/
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/356545/res/733/
削除投稿の再現投稿2025/7/18
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/356545/res/4627/
なお、G社関係の閉鎖された投稿については削減されていません
次回は、2024/12/21に削減された上記関連投稿の再現です
>>4653の続き
以下、削除された投稿
株式会社合人社計画研究所ってどうですか？ＮＯ６/3815
3815?匿名さん?2023/11/10 17:03
＞＞3766
＞＞3772
合人社グループによる「損害保険不正処理」問題（事件）
我がCTM管理組合では「損害保険」の対象となる「工事等」については
会計帳簿に「工事等支出（発生主義）」及び「保険金収入（実現主義）」の
記載がありません（損害代理店は合人社シティサービス(株)）
しかし各事業年度決算報告書には「工事等」内訳に
例えば【*年*月*日〇〇復旧作業/保険工事￥0】と記載されています
第6～12期（2017/12～2024/11） 約15件
上記の出所帳簿等は不明
2023/10/1からは「適格請求書等保存方式」が採用されています
インボイス制度対応に問題はないか
次回は上記関連会社・部署等について
＜株式会社合人社計画研究所ってどうですか？ＮＯ６/3766＞
3766?匿名さん?2023/10/07 09:06
2023/10からは、インボイス制度導入・ステマ規制も始まります
※今回はG社によるMS保険金不正会計処理事件?
＜消費税が関係してます＞
G社グループによるマンション総合保険の取扱いについては
種々の問題が指摘されています（注：合人社シティサービス（株））
今回は保険事故による保険金及び修繕費等についての会計処理です
（企業会計原則、、、、関連）
G社グループでは多くの事業を行なっており、又60社以上の会社を
運営しており、甚大な影響が考えられます
以下の議事録参照して下さい
M理事会議事録（2023/8/20）より抜粋
＜審議事項＞
3.管理会社からの報告（注：合人社グループ）
（6）共用排水管の詰まりトラブルへの対応
①略
?2022/10発生の詰まりトラブルに係る作業費用（MS保険からの給付）について
*本件トラブルの復旧作業は合人社にて対応しているが、
同作業にかかった費用はMS保険へ請求し、その保険金が
合人社エンジニアリングへ支払われている。
合人社からは、、、、、略
*本件トラブルの復旧作業については、管理組合が直接的に費用負担
したものではないこと等を斟酌し、合人社に対してこれ以上の対応は
求めないこととした。（注：M理事会） 以上
保険金が管理組合の預金口座に入金されていない
修繕等を請け負った合人社エンジニアリング(株)に入金されている
この場合、次の会計処理を行う必要があります
*管理組合会計では収支計算書に保険金収入・修繕費等の計上
*修繕等を請け負った合人社エンジニアリング(株)では
営業収益（売上高）・営業費用（売上原価+販売管理費）の計上
＜株式会社合人社計画研究所ってどうですか？ＮＯ６/3772＞
3772?匿名さん?2023/10/13 16:56
2023/10からは、インボイス制度導入・ステマ規制も始まっています
＞＞3766の続き
※G社によるMS保険業務金不正処理事件
G社グループによるマンション総合保険の取扱いについては
種々の問題が指摘されています
今回は保険契約関係です
「保険業法違反」
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45950/res/771
保険の説明を無資格者が行っている
以下は、13年前の状況（口コミによる）です
現在と変わりません
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45950/res/779/
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45950/res/812
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45950/res/819/
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45950/res/847
No.847?/?2010/08/11
なお、「フロント」は下記２社の孫・ひ孫会社社員で
完全支配下にあります
(株)土居屋ＦＫ（T2240001041496）
(株)合人社グループ （T3240001018675）
現行管理会社の値上げを理由をここに変更して管理者方式にする決議を取る臨時総会の案内来たわ。
もちろん反対するけど、理事の人を説得できる簡単ないい資料とかサイトあるかな？それも一緒に出欠票と共に出したい
東洋経済ONLINE
マンションの｢第三者管理｣に国交省が警鐘鳴らす
大手管理15社に｢ガイドライン｣への対応を直撃
https://toyokeizai.net/articles/-/810370
以下はすべてオンラインで読めるもの。リンク貼らないけど、ググればすぐに出る。
１．東洋経済オンライン系
「第三者管理方式は管理会社を儲けさせるだけ 大手デベ系…」2024/10/23
管理会社が自社に有利な規約を差し込む危険性を具体的に書いている。媒体：東洋経済オンライン
「マンションの『第三者管理』に国交省が警鐘鳴らす」2024/8/28
国交省ガイドライン改訂を“警鐘”として扱っている。媒体：東洋経済オンライン
「『第三者管理方式』でマンションは守れない！ 驚愕の『管理規約』」2024/10/2
理事会廃止＋管理会社理事長型の落とし穴を規約ベースで解説。媒体：東洋経済オンライン
「管理組合ビジネスが活況 『第三者管理方式』は管理会社を儲けさせるだけ」2025/2ごろ
物価高・修繕費高騰と一緒に“プロ任せ”の裏を批判している特集内記事。媒体：東洋経済オンライン
「マンション修繕めぐり工事業者がスパイ行為。…国交省は6月ガイドラインを策定した」2025/8/17
修繕の不正を入り口に、第三者管理導入時の注意に触れている。媒体：東洋経済オンライン
「電通マンが見た『タワマン管理組合』驚きの実態」2025/3/5
本文中に「『第三者管理方式』は管理会社を儲けさせるだけ」という見出しがある。媒体：東洋経済オンライン
２．ダイヤモンド・オンライン系
「あなたのマンションは管理会社の『カモ』にされていないか」2017/7/7
管理会社と発注が一体になると高くなる構造を説明している。媒体：ダイヤモンド・オンライン
「マンション大規模修繕で住民を食い物にする呆れた業界の実態」2017/9/8
大規模修繕の中抜き体質を描き、管理会社＝管理者になったときの無ブレーキを補強できる。媒体：ダイヤモンド・オンライン
「マンション管理会社に騙されるな！管理組合の理事選びは…」2018/7/27
輪番制が弱いと管理会社に主導権を取られるという筋なので、理事会廃止型と相性が悪い。媒体：ダイヤモンド・オンライン
「あなたが住むマンションをダメにするのは『沈黙する住人たち』だ」2018/9/6
住民無関心が最大リスク、という主題。第三者に丸投げする危険と結び付けられる。媒体：ダイヤモンド・オンライン
「【マンション管理】理事会外注と管理業務IT化の時代に『外部管理者方式の波にあらがい理事を続ける理由』」2025/4/15
外部管理者方式が増えているが発注者＝受注者になるケースがある、と明記している。媒体：ダイヤモンド・オンライン
３．NHK「クローズアップ現代」2023/12/19放送「“老いるマンション”その修繕で暮らしは守れるか」
管理会社が管理者を兼ねると発注と受注が同じになるリスクを番組で扱っている。媒体：NHK
「NHKの問題提起を再確認！」として同内容をまとめたマンション管理支援サイト（福岡ほか）
クローズアップ現代の内容を管理組合向けに再整理している。媒体：マンション管理支援系サイト
現代ビジネス／日刊ゲンダイ系（談合・積立金狙いを正面から書いたもの）
「マンション大規模修繕工事の談合の実態とは？」2014/6/4紹介
マンションの大規模修繕では談合が常態化しており、誰が主導し利益を得ているか3パターンで解説する記事。外部管理者で発注・受注が一体化したときの危険性と構造が同じ。媒体：現代ビジネス
「マンションの修繕積立金の根拠となる長期修繕計画は、利益を得る側が作っている」紹介ツイート・記事
長期修繕計画を管理会社や設計コンサルが作成する構造を問題視している。管理会社が管理者になった場合の典型的な利益相反として使える。媒体：現代ビジネス
「マンション所有者の無知につけこみ積立金狙う…大規模修繕で相次ぐトラブル」2025/7/5
管理会社社員が複数管理組合の口座から着服した事件、修繕の事前調整での立ち入り検査などをまとめ、積立金が狙われる構造を書いている。媒体：日刊ゲンダイ（マネー面）
「市役所の公共工事なら犯罪なのに、マンションの大規模修繕はなぜ野放しなのか」
管理組合発注の工事で談合が常態化していることを指摘した記事。外部の管理者に権限を集中させるとこの“野放し”部分が強まる、という論旨に転用できる。媒体：現代ビジネス
ーーーーーーーー
公的・準公的な資料（国交省ライン）
「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」
外部管理者方式を導入する際の注意点が一通り書いてある。理事会をなくすには規約の特別決議が必要なこと、権限の集中をどう抑えるか、通帳・印鑑の管理をどう分けるか、監事を置くことなど、“こうしないと危ない”項目が並んでいる。
出所：国土交通省
「第三者管理者方式に関する実態調査」（2023年12月／2023年9月）
管理会社が管理者になるパターンの実数と、どのタイプのマンションで採用されているかを調べたもの。投資用・リゾート系での採用が多いことや、分別管理・印鑑管理が甘いと恣意的な引き出しの余地が生じるという問題意識が読み取れる。
出所：国土交通省
「第三者管理者方式の各論点に関する検討」
第三者管理者方式の弱点を個別に取り上げた検討資料。管理業者が管理者になると本来は禁止していた「口座の印鑑を持たせない」という原則が崩れる、その場合の代替措置はどうする、という核心部分に踏み込んでいる。危険性を一番ストレートに言語化している文書。
出所：国土交通省
「マンション管理業者による外部管理者方式（管理業者管理者方式）における留意事項」を含む冊子（改訂版・2024年9月頃）
第3章が「管理会社が管理者になる場合の留意点」。利益相反をどう避けるか、チェックが効かなくなると何が起きるか、訴訟になったとき誰を相手にするか、といった実務的なリスクまで書いてある。
出所：公益財団法人マンション管理センター
以下はネット上のブログなど
業界内・元管理会社の内部目線
「【ある『元』大手管理会社取締役つぶやき】第三者管理者管理の課題」
媒体：マンション管理組合の学校
「管理会社が理事長に!? 知らないと取り返しがつかない!! 第三者管理方式で注意すること」
媒体：配管保全センター株式会社
「管理会社が第三者管理者となる」
媒体：nextmankan.com
② 士業（行政書士・マンション管理士）系の警告
「管理業者管理者方式」行政書士・マンション管理士のブログ
媒体：アメーバブログ
「第三者管理方式について」
媒体：森﨑マンション管理士事務所
「マンション管理組合の運営方法は？…外部管理者方式（第三者管理方式）利益相反に注意」
媒体：マンション管理組合のミカタ（さくら事務所系）
③ 修繕・建物寄り専門サイト
「外部管理者方式(第三者管理)が抱える課題と対策」2025/6/12
媒体：マンション修繕なび
「第三者管理方式のメリット・デメリット」2024/6/19
媒体：マンション管理.com（行政書士・マンション管理士かなざし事務所）
④ 管理会社自身が書いた注意点ページ
「外部管理者方式（第三者管理方式）のメリット・デメリット」
媒体：イノベリオス
>>4654関連
※問い合わせ先等は、>>4628を参照
※管理組合2025/11/30期決算に緊急事態発生・・・2025/11/6
※今期処理できない場合は、次期にて前期収支修正になります。
※G社＆Ge社の損益計算書も処理が必要です。
※下記の状況により管理組合の支出は取消して、G社負担に変更すべき
※G社の善管注意義務違反にも関わらず、G社は管理者責任には言及せず
一方的に、2025/7/27開催の臨時総会にて、非常用エレベーター
の復旧工事費を管理組合の修繕積立金勘定より、支出を強行しました。
※今回のトラブル：2024/11/21から2025/4/26非常用エレベーター停止
※非常用エレベーターのトラブル発生の根源的原因
2015/2/22開催/通常総会にて
2015/6/1より委託管理費を適正化にするため、新管理会社をG社に変更
(CIPコンサルタント関与)
※エレベーター保守点検業務費/2016/6/1変更
新エレベーター保守点検業務￥2,558,880(住不S)⇒\1,332,000(G社)
上記により、非常用エレベーターの保守点検業務を廃棄
※参考：非常用エレベーターとは
https://maruto-ev.co.jp/information/information-7061/
https://www.mebs.co.jp/elevator/new/emergency_use/
続き 全国紙の主な記事
【2023】
■ 日本経済新聞 2023年7月24日
「マンション第三者管理に指針 修繕などで住民負担増防ぐ」
理事会のなり手不足で管理会社が理事会機能まで握るケースが出てきたので、国土交通省が指針をつくる、と報じた記事。問題点は「身内発注で割高になる」「責任の所在が曖昧になる」。
■ 日本経済新聞（東京朝刊） 2023年7月25日
「マンション修繕、住民不利益防止 理事会機能、管理会社への委託増 発注透明化へ国交省指針」
前日の内容を紙面で詳しく書いたもの。第三者管理が広がっているが、発注の透明性を落とさないようにする必要がある、という立て付け。
【2024】
■ 日本経済新聞（デンシバSpotlight） 2024年3月17日
「広がるマンションの『第三者管理』 管理会社任せに課題も」
分譲マンションで第三者管理方式が増えている実情を紹介しつつ、住民の手間は減る一方で修繕が割高になったり、規約に管理会社名を書き込んで抜けにくくなったりしているので、国交省が見直しを進めていると説明した記事。
■ 朝日新聞デジタル 2024年3月27日
「『何も抵抗できない』マンション第三者管理規約に注意 国も対策へ」
管理会社名を規約に入れてしまったために、住民が変えようとしても特別決議が必要で動けなくなった例を出し、国交省が問題視していることを伝える記事。ポイントは「一度入れたら抜けにくい」。
■ 毎日新聞 2024年7月11日
「『マンション第三者管理』に警鐘 国交省がガイドライン」
第三者管理の導入が住民の負担軽減だけで語られているが、実際は利益相反や監視機能の低下があるので国交省がガイドラインで縛る、という流れを説明したもの。
■ マンション管理ニュース系 2024年12月21日
「管理業者管理者方式 住民への事前説明義務化」
管理会社が管理者になる方式を採るときは、住民に事前説明を義務づける方向になったことを短く伝えた記事。
【2025】
■ 日本経済新聞 2025年1月28日
「マンション第三者管理、身内発注なら説明義務 26年にも」
管理会社やそのグループに清掃・修繕を発注する「身内発注」が相次いでいるので、国交省が事前説明を義務化する法改正を2026年にも行う、と報じた記事。現在の議論の中心。
■ 毎日新聞 2025年3月19日
「管理会社に丸投げしてない？専門家がマンションの理事会を点検」
第三者管理に流れているが、住民側の関与を残さないとチェックが効かなくなるので、専門家を入れても理事会を維持せよと促す内容。
■ 毎日新聞 2025年5月9日
「設備工事 管理会社、不適切な商取引 むしばまれる住人財産」
管理会社が発注を握ることで、系列や提携先に割高な工事を回す不適切な取引が起きていると問題提起した記事。第三者管理方式で起こりやすい実害部分。
■ 毎日新聞 2025年5月10日
「増える外部管理者方式 専門家に聞く 組合残し、住人関わって」
外部管理者方式自体は増えるが、組合を残し住民が関与する形で運用しないと危険だ、という注意喚起の記事。
続き 全国NPO法人、マン管センターからの警告・注意喚起
管理組合の主体性と自立した管理及び修繕積立金を守るため「管理会社による第三者管理者方式」の禁止を求める要望書
団体：NPO法人 全国マンション管理組合連合会（全管連）
日付：2024年4月
URL：https://www.zenkanren.org/wordpress/wp-content/uploads/2024/04/8c353c4...
外部管理者方式に関する予備認定基準 有識者検討会 とりまとめ（案）
団体：公益財団法人 マンション管理センター
日付：2024年9月27日
URL：https://www.mankan.or.jp/cms-sys/wp-content/uploads/2024/09/7de876acac...
マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドラインの見直しについて
団体：公益財団法人 マンション管理センター
日付：2024年10月5日
URL：https://www.mankan.or.jp/cms-sys/wp-content/uploads/2024/10/5efbcd1880...
予備認定基準（令和7年2月1日基準）における外部管理者方式の取扱い
団体：公益財団法人 マンション管理センター
日付：2024年10月31日
URL：https://www.mankan.or.jp/cms-sys/wp-content/uploads/2024/10/e4324e5a68...
管理会社による第三者管理に国交省が警鐘を鳴らす
団体：福岡のマンション管理支援サイト（mankansupport.com）
日付：2024年10月13日
URL：https://mankansupport.com/blog/138087/id467590-4.htm
NHK「クローズアップ現代」の問題提起を再確認！
団体：同上（mankansupport.com）
日付：2024年2月6日
URL：https://mankansupport.com/blog/131098.html
2026年4月から改正区分所有法が施行されるので、特別決議含めた総会決議が今までより通りやすくなる。
この管理会社ははこれを見越して、全国レベルで機能不全寸前の理事会や、過去に外部管理者委託形式導入に失敗した組合でも、再度大攻勢を仕掛けてくるよ。
おそらく社内的に大号令がでてるんじゃないかな？
だから、みんな気をつけて！
かなり強引な方法で外部管理者形式の導入を仕掛けてくるはず。
総会決議の議決行使書ですら、本当にちゃんとカウントしてるかすら怪しいもんだ。
＞＞4625?参照
※G社管理のエレベーターに不具合(使用不能)が発生しました
事故物件：非常用ELV 1台
事故発生日：2024/11/21
使用再開：2025/04/26
使用不能期間：約５ヶ月間
※修復(現状回復)
工事はG社ではできずM社が実施
事故物件の非常用ELVの保守・点検等は管理会社がG社に代わった
2015年6月以降行われていません
G社(代行会社CIPも)は現在に至っても「非常用ELV」については
知らない模様
2025/12/1以降の昇降機の委託契約も変化なしで行われています
非常に危険な状態が続いています
次回は「非常用ELV設置」管理組合2社の状況を参考のため
G社系管理のマンションです。
毎年、マンション入り口に門松を置いてます。
税込み55,000円という金額は、相場的にどうなのでしょうか？
サイズとかによってピンキリかも知れませんが、G社が出してきた見積金額が気になります。
参照
＞＞4661
＞＞4666
我がCTMには非常用ELV(三菱製1台)が設置されていますが
2015/6/1以降三菱社による保守・点検が行われていません
エレベーター関連の法律や条例に違反状態です
2023/11/21に前代未聞の事故が発生しました
そこで今回は「非常用ELV設置」管理組合2社の状況を参考のため
下記スレを借用
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/593286/res/2549/
2549?住民板ユーザーさん1 ?2020/05/16 18:08:07
合人社に変えてしまったタワマン→プラウドタワー東雲
合人社に変えず思いとどまったタワマン→クロノレジデンス
※リプレース成功
〇プラウドタワー東雲キャナルコート（東京都江東区東雲1丁目）
築:2012年12月/構造:RC造52階建/敷地:8,615.85m2/総戸数:600戸
分譲時会社:野村不動産(株)/施工会社・設計会社:(株)大林組
▲リプレース企画：G社・SJS社（顧問コンサル*損保代理店兼業
「非常用ELV」(台数等不明)については
XXX社製/保守・点検業者XXX社 で問題なしで成功か
参考：
SJS社
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/82446/res/1-56/
G社
月刊 ウエンディ2020/5/15(第372号)
https://wendy-net.com/pdf/original/w372-202005.pdf
理事長さんにききました
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/356545/res/838/
コンペしたら、広島から社長が来た
※リプレース失敗
●ザ・パークハウス 晴海タワーズ クロノレジデンス(東京都中央区晴海2丁目)
築:2013年11月/構造:RC造49階建/敷地:14,925.81m2/総戸数:883戸
分譲時会社:三菱地所レジデンス(株), 鹿島建設(株)
施工会社:鹿島建設(株)/設計会社:（株）三菱地所設計
▲リプレース企画：合人社（CIP代行)
失敗は「非常用ELV」(台数等不明)の保守・点検をしない提案をしたか
参考：
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/593286/res/2016/
合人社の退職者レポート
関連事項詳細は別のところで
又G社グループの決算書類にも影響がでます
＞＞4669の余談
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/593286/res/2003/
2003?匿名?2019/04/05 06:33
合人社は、清水建設ＯＢが作った管理会社で、
三菱より管理能力、法令順守、総合的にすべて上である。云々
これには新一万円札(渋沢栄一)も苦笑い
清水建設にはマンション管理の子会社(清水総合開発㈱)がありますが
自社開発のマンションの管理に特化しています。
検索：清水建設と渋沢栄一の関係
清水建設と渋沢栄一の関係は非常に深いです。
渋沢栄一は1887年に急逝した清水建設の3代目店主の遺言を受けて
相談役に就任し、30年以上にわたり経営指導を行いました。
また、渋沢栄一の信頼を受けて、清水建設は彼の住まいの建設を手掛け、
彼の喜寿を祝うために「晩香廬」を贈りました。
再掲
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/593286/res/2016/
2016?匿名?2019/04/08 10:21
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/82446/res/1-57/
AIによれば…具体的内容を御存じの方いらっしゃいますか？
株式会社合人社計画研究所が受けた主な行政処分の事績は以下の通りです。
過去の主な行政処分：
直近では2019年に、中国地方整備局より行政処分を受けています。
2019年（令和元年）12月20日：指示処分
理由： 管理委託契約の締結に際し、マンション管理適正化法で義務付けられている「重要事項説明」および「重要事項を記載した書面の交付（72条書面）」において、管理事務の内容や実施方法などの一部を記載していなかったことなどが、同法違反と認定されました。
処分内容： 再発防止策の策定、役職員への周知徹底、コンプライアンス体制の整備などを命じる「指示処分」となりました。
過去の事例（2009年など）：
過去には、管理組合の財産の不適切な取り扱いや、重要事項説明の不備に関連して処分を受けた履歴が複数確認されています。
合人社が委託管理しているマンションの隣に住んでいます。ゴミ出しが酷いです。住人もルールが守れていないし、管理人もやっつけ仕事といった感じです。
自宅に被害があったので合人社に連絡をしたところ、対応したヨシダさんという男性は、面倒臭そうにため息をついたりしながら、こちらのクレームにうすら笑いをしていました。おそらく、ろくに私の話など聞いていないでしょう。
こちらの会社が管理しているマンションには住まないことをおすすめします。
>>4676 eマンションさん
ここの管理会社の（派遣？）社員たちは、理事長や理事以外は人間だと思っていないという印象があります。ですから、口頭クレームは全く効果ありません。
本気の抗議は次のように示します。
口頭クレームはやめ、証拠写真＋書面に切り替えてください。日時・場所・状況をログ化し、写真/動画、清掃費や修繕見積など実害の資料を揃えます。次に宛先を誤らない。
合人社は管理受託者で、実際に動かせるのは当該マンションの管理組合（理事会/理事長）なので、申入書を理事会へ回付させ、回答窓口と責任者を明示させます。書面で是正要求：管理組合（理事長）宛に「飛散・臭気等で自宅の平穏使用が侵害されている」「再発防止策を期限付きで提示せよ」。法的な芯は、損害が出ていれば民法709条、平穏使用の侵害（所有権の内容）を土台にします。合人社には「そのフロントの上長からの折返し」（フロントはすぐやめる人が多いみたいです。）それから「是正措置の書面回答（期限付き）」を要求。
並行して自治体（資源循環局等）へ、集積所トラブル・不法投棄・飛散として証拠添付で通報。金銭被害が出ているなら管理組合宛に内容証明で請求しましょう。：不法投棄・飛散・悪臭・害虫などを写真と日時ログで。投棄が絡むなら廃掃法16条が根拠になります。ここでは、相手の態度の悪さを指摘するのではなく、放置・管理不全という事実で詰めます。
もし管理会社が動かない場合には、迷わず町内会で問題化しましょう。
単発の苦情が「地域課題」に格上げされ、相手（管理組合・管理会社）も無視しにくくなります。
町内会が動くと、自治体（清掃事務所・環境部門）への連絡が“組織ルート”になり、対応が進みやすいです。「近隣地域全体の衛生・景観・防犯」の枠で扱われるようになるので、管理会社も管理組合も無視できなくなります。
>>4676 eマンションさん
このような二重の迷惑行為はよくあることなのかもしれないので、
苦情テンプレを作成しました。
≪すぐ使える便利な「書面テンプレ」（このまま入力して送れます）≫
件名：貴社管理マンションのごみ集積所管理不全による近隣被害の申入れ（回答期限：○月○日）
本文（要点だけ）
対象マンション名／所在地：
発生している事実：いつ・どこで・何が（写真添付）
当方の被害：具体的な被害内容（生活被害・安全上の懸念）
求める対応：
(1) 集積所の管理徹底（掲示、分別指導、監視、清掃頻度、回収日以外の施錠等）
(2) 管理人の作業手順の明確化
(3) 管理組合（理事会）への本申入れ回付と、責任者名・回答窓口の明示
(4) 被害が金銭化している場合のみ：補償協議
これまでの連絡経緯：○月○日○時、担当ヨシダ氏対応（聴取・対応不十分であったことを説明。担当変更希望も述べる）
回答期限：○月○日（書面で）
＞＞4669の続き
◎G社管理の三菱乗用・非常用EVに不具合(使用不能)が発生しました。
事故発生は2024/11/21です。
事故発生後の理事会・総会での記録からみても、管理者(G社)責任に問題が
あるのが明白です。
◎G社による「非常用EV」の保守・点検はどうなっているか。
EL内標示 管理者:G社(JES)
G社は2015/6/1以降、下記による保守点検は実施されていません。
三菱乗用・非常用エレベーター【型式：CM-LB】
https://www.mebs.co.jp/owners/manual/pdf/manual_web-00003-a_20240830.p...
取扱説明書 保守・点検編/P1-64
◎前管理会社(住不)2015年2月22日の警告を無視(議事録より)
特に、EV等保守会社は品質や命に係ることもあり、メーカー(三菱)
による点検を推奨しております。
「命を守る、建物を守る、約束を守る」という基本的なことで
◎「EV」関連の長期修繕計画について
分譲時長期修繕計画(住不)：EVは全て三菱に委託で問題なし
長期修繕計画案(G社)：2016/2/28通常総会で承認/住不作成は廃止
長期修繕計画案(G社)質問回答：2025/4/6「MS管理組合お知らせネット」掲載
長期修繕計画案(G社)：2025/2/16通常総会で(改定？)を承認
上記G社作成 長期修繕計画案 宛名
長期修繕計画案(G社)：作成日 2016年6月30日/CTM管理組合 御中
長期修繕計画案(G社)：作成日 2017年12月7日/G社/合人社MS管理組合 御中
長期修繕計画案(G社)：作成日 2025年2月7日/G社/CTM管理組合 御中
これまで投稿の関連事項
＞＞4625?/G社管理のエレベーターに不具合(使用不能)が発生
＞＞4628?/臨時総会G社管理のElevator復旧工事も議題にあります
＞＞4654?/工事等支出とMS保険金収入の相殺処理
＞＞4661/参考：非常用エレベーターとは
＞＞4666?/G社管理のエレベーターに不具合(使用不能)が発生しました
次回はEV事故関連者の状況
ここの管理会社はグループ会社以外に工事を発注するとかなり高額なリベートを要求するので、見積額が跳ね上がります。見積依頼した会社より暴露されました。担当者は1年に何度も変わりますし、必要のない文具などの小物を自社発注したりします。本当におすすめしません。
＞＞4679の続き
CTM管理組合の財産である「非常用EV」事故関連
今回の事故は災害時等に役に立たない管理が行われていた結果です。
G社による不適切管理は現在も継続中であり、その責任は重大です。
又、不適切管理物件の売買・賃貸も行はれており、その影響は深刻な問題です。
「合人社グループ」では、人・物・金・情報(広告、宣伝等含む)の全てを
支配しているのが、下記２社です。旧N.H.より
㈱土居屋FK
㈱合人社グループ
又、G社グループに管理等を委託するについては
上記2社の他、G社及びGE社についても下記書類が必要です。
※登記事項証明書及び
※信用調査会社(帝國データバンク/東京商工リサーチ等)
「非常用EV」事故関係者等
1.㈱合人社計画研究所(G社)
非常用エレベーターの管理責任者
一級建築設計事務所(広島県)
ルーツはXXX⇒設計事務所⇒建築設計事務所
建築基準法等を理解していません。
2.㈱シーアイピー(CIP社)
一級建築設計事務所
管理業務仕様書等の作成者
建築基準法等を理解していません。
3.管理業務主任者と非常用ELV
管理業務契約書等の作成
管理業務主任者は、建物の安全管理において重要な役割を果たし、
非常用エレベーターは災害時の安全確保に欠かせない設備です。
これらの知識を持つことは、建物の管理や運営において非常に重要です。
法令遵守を徹底し、適切な設備の設置と維持管理を行うことが求められます。
4.(株)合人社エンジニアリング(GE社)
災害時等に役に立たない管理が行われていた結果です。
非常用電源の補修等をしています。
今回の非常用EVの修復工事費は管理責任者(G社)が負担すべきだが
GE社からは、M社からの修復工事費(これから調査必要案件)に
上乗せした金額を修繕積立金勘定から支払う処理が強行された。
上記については、2025/7/27開催の臨時総会での採決で行はれてはいるが
当然、無効であり、修正等が必要です。
G社グループでの工事は全て(下請支払+X％上乗)でGE経由、が判明。
この件については、1998年の「合人社裁判」と変わりない状況が続いていさす。
5.長期修繕計画案
EV以外にも多くの？があります。
6.法律トラブル相談集(HP)
編集／合人社計画研究所法務室 監修／桂・本田法律事務所 本田兆司弁護士
2024/11/21の非常用EVの事故発生以降、多くのトラブル発生関連の
の事項について更新が実施されました。
7.㈱土居屋FK
合人社グループの事業運営を監視(実質所有者)
8.㈱合人社グループ
合人社グループの各種事業の管理運営会社
東京都世田谷区祖師谷一丁目 |
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6,900万円台予定～8,900万円台予定 |
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2LDK～3LDK |
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56.39m²～71.04m² |
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総戸数 6戸 |
東京都練馬区石神井町3丁目 |
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7,000万円台予定～1億1,000万円台予定※1000万円単位 |
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1LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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43.04m²～63.42m² |
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総戸数 42戸 |
東京都江戸川区松江７-429-1 |
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4500万円台～7000万円台（予定） |
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3LDK・4LDK |
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59.16m2～73.78m2 |
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総戸数 36戸 |
東京都文京区小石川４丁目 |
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6190万円～1億6390万円※権利金含む |
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1LDK～3LDK |
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35.89m2～72.53m2 |
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総戸数 522戸 |
東京都品川区大井6丁目 |
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未定 |
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1LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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55.16m²～138.83m² |
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総戸数 43戸 |
東京都荒川区町屋２-662-7他7筆 |
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8398万円～8998万円 |
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2LDK+S（納戸）・3LDK |
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60m2～60.2m2 |
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総戸数 83戸 |
東京都世田谷区松原１-118-1 |
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9600万円台～1億100万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）・2LDK |
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46.93m2～63.65m2 |
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総戸数 45戸 |
