株式会社合人社計画研究所ってどうですか？ＮＯ６

>>4716 通りがかりさん
国交省はもうそろそろ本気でマージン規制やらないといけない。
ある日、修繕積立金がカラッポだと管理組合が気が付いても、
もう遅すぎて手の打ちようがないということになりかねない。

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ニコニコレンタカーの不祥事で話題になっている。ニコニコレンタカーは安さをウリにしている会社。安さを売りにする会社って顧客と何かしらトラブルになっているケースが多いと思う。
合人社も安さ重視のコンセプトのようだが、三井や三菱、住友といった財閥系の管理会社ではあまり聞かないトラブルがクチコミとかここのスレで散見される。
物価高で安さ重視のサービスを選びがちだけど必ず裏取りをしないとダメってことだね。

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>>4736 匿名さん、通りがかりさん
お疲れ様です。マージン規制とても面白い案です。金利の規制みたいに、管理会社のマージンにもぜひ取り入れてほしいです。私のマンション管理会社はDLN（大和ライフネクスト）です。合人社のやり方ととてもよく似ている悪徳、管理会社です。DLNの書き込みにも書かせて頂きましたが、合人社の悪知恵にはぜひ皆様で行政などの機関に陳情しましょう。私は、管理業者管理者方式の件は、国土交通省へDLNとの取引がある業者から見積もりを断られたことを公正取引委員会と消費者生活センターへ相談しました。陳情や相談先を一本化して、行政機関に動いてもらいましょう。
・国土交通省連絡先
https://www.ktr.mlit.go.jp/kensan/kensan00000034.html
国土交通省　関東地方整備局　建政部　建設産業二課　不動産業第三係
〒330-9724 埼玉県さいたま市中央区新都心2-1 さいたま新都心合同庁舎2号館
電話：048（601）3151(代表)
・公正取引委員会連絡先
https://www.jftc.go.jp/soudan/
・消費者生活センター連絡先
消費者センター（消費者ホットライン）
https://www.caa.go.jp/policies/policy/local_cooperation/local_consumer...
よろしくお願いいたします。

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>>4726 マンション掲示板さん
合人社だけでしょうか?そもそも、管理業者管理者方式自体が、問題だと思います。

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管理業者管理者方式は利益相反の温床になりかねないよね。管理会社が理事長の代わりをするということだから。
例えば通常の理事会方式で理事長が自分で経営してる建築会社などに全て工事発注していたら、利益相反行為になりうる。
それと何ら代わりないのが管理業者管理者方式。
しかもこの会社は規約に管理会社を固有名詞を入れたりしている。これは利益相反だけでなく、独禁法にも抵触するのではないだろうか。

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>>4723 匿名さん

管理会社管理者方式に変更して、１年後に簡単に理事会方式に変わり、更に１年後に又管理者方式に変わっていたら、管理会社としては、そんな管理組合には付き合っていられないとなるだろう。管理会社に全ての権限を与えるのが嫌なら、組合員それぞれが汗をかき、複数工事業者と現地で打合せて、複数見積を取り、総会を組合員自ら段取りして工事の承認を可決して、工事手配して、保証もチェックして、工事完了確認も組合員で行って、工事中に事故があれば緊急で組合員が立ち会って問題解決する。その他日常の設備点検や管理清掃員の手配、作業立ち会いを全て組合員で自主管理にすれば良い。
管理会社を小間使いとして扱い、美味しいところは一切渡さないとなったら、その内に何処の管理会社からも相手にされなくなると思います。
管理会社管理者方式は大いに問題はあるけれども、日々の面倒な手間を全て安価な管理会社に任せておいて、自分達は汗をかかずに得を出来るところだけ自主管理では都合が良すぎる。世の中安いサービスには訳がある。それが嫌なら、全て組合員で自主管理するか、高額な委託費を払って、大手建設会社が控えているデベ系管理会社（三井、三菱、野村、東急など）に委託すれば良いと思います。

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この中でもデベ系管理会社（三井、三菱、野村）はサービスとかもきめ細やか。一から百までとはいかないと思うけど、それなりの段取りをして貰えると思う。営業マンの質も全然違うと思うし、高いなりの良さはあると思う。ただ問題はここの管理会社に委託しているマンションを受けてくれるのかどうか。デベ系の管理会社でも人手は有限な訳で会社のブランドを背負って、管理するわけだから中途半端な状態ではリプレイスは引き受けない。そもそも、自社供給の高級マンション管理がメインだから、そっちの管理が疎かになるくらいなら受けてくれないと思う。相当なお金を積めば、受けてくれる可能性はあると思うけど。
東急は色々なマンションを引き受けているからまだ受けてくれる可能性はあるけど、三井、三菱、野村よりはサービスが劣るね。

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>>4741 評判気になるさん
あなたは、マンション管理会社のまわしものですか？安価な管理会社の問題は、中間マージンです。管理会社の基本業務（事務管理業務費・管理員業務費・緊急センター業務費）は、普通の価格で良いと思います。基本業務を安価にして、２０％から４０％の中間マージンやキックバックを取り、善良な管理組合の貯金を使い果たすやりかたが汚い。管理組合が汗をかく？あなたの頭はおかしいのですか？事務管理業務費を払っているのですから、汗をかく必要はさらさらありません。事務管理業務費（管理組合のおせわ費用）をい払っているのだから。評判気になるさんの考えかたは、典型的な、ダメマンション管理会社の社員の考え方ですね。良いマンション管理会社は、中間マージンを一切取らないマンション管理会社です。そんな素晴らしいマンション管理会社があります。中間マージンを取らないマンション管理会社で検索してみてはいかがですか。あなたの会社も中間マージンを取らないマンション管理会社になったら、私のマンションもあなたの会社に是非リプレイスさせてください。もう少し、善良なマンション管理組合に寄り添ってあげてください。何卒、宜しくお願い致します。

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>>4742 匿名さん
お疲れ様です。私はデベ系管理会社が良いとも悪いとも言いません。現在ほとんど（全国の約９５％から９８％←私調べ）のマンション管理会社が、リスクがほとんどない（在庫やリアル店舗などの）にも関わらず、高額な中間マージンやキックバックを、素人の管理組合から搾取しています。本来マンション管理組合は、マンション管理会社の高額な中間マージンやキックバックを支払う筋合いはありません。なぜか、マンション管理会社の高額な中間マージンやキックバックが当たり前の習慣になってしまっています。私のマンションの管理会社はDLN（大和ライフネクスト）で、やり方が合人社と非常ににています。私が思う良いマンション管理会社は、中間マージンやキックバックを一切取らないマンション管理会社です。（全国に約２％から５％位あります。←私調べ）マンション管理会社は、ブランドや委託管理費の価格ではなく、中間マージンやキックバックを一切取らないマンション管理会社をぜひ選んで頂きたいと思います。中間マージンやキックバックを一切取らないマンション管理会社で検索してみてください。それと、汚いマンション管理会社と対等に戦うには、信頼のおける（実績のある）マンション管理士の活用をおすすめします。もちろん、費用はかかりますが、マンション管理士に、総会の議案書と管理委託の重要事項の説明書を開示してあげれば、マンション管理士の費用よりも、委託管理費用や各種点検費用・修繕費用の削減のほうが上回り、即、マンション管理士の費用はペイ出来るでしょう。その際は、現在の仕様より悪くならないような削減策にしてシュミレーションして下さいとのコメントを忘れないでください。

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>>4741 評判気になるさん

　率直に言わせていただきますが、あなたの意見は、かなり古い“昭和の業界目線”ではないでしょうか。それに加えて、管理組合に対する脅し、論点のすり替え、そして、管理組合を惑わすニセモノの二者択一まで含まれています。
　
　あなたの意見の大前提からして間違っていて、時代遅れです。いまの令和という時代の国交省の基準では、≪マンション管理の主体はあくまで区分所有者で構成される管理組合だという≫考えです。そのうえで、管理業者が管理者になる方式についても、利益相反、情報開示、大規模修繕のプロセス、監事の設置と監査まで細かく留意事項を置いています。つまり、「管理会社に全部任せるのが現実的」とか「管理会社のすることを細かく監視するなら自主管理しろ」というあなたの昭和の発想そのものが、令和のいまの時代のマンション管理制度の基本と完全にずれています。
マンション管理に携わる方であるのであれば、最新の基本的な公式文書などは丸暗記するくらい熟読するべきです。

>>管理会社管理者方式に変更して、１年後に簡単に理事会方式に変わり、更に１年後に又管理者方式に変わっていたら、管理会社としては、そんな管理組合には付き合っていられないとなるだろう。

　非常に稀で特異な例を引き合いに出されるので、読む側としては大変困惑いたしますが、前にも述べましたように、国交省は基本的に、管理会社の都合ではなく、≪管理組合に不利益が生じないこと≫、≪利益相反が防止されること≫、≪（管理会社に対する）万全な監督体制があること≫を重視しています。


>>管理会社に全ての権限を与えるのが嫌なら、組合員それぞれが汗をかき、複数工事業者と現地で打合せて、複数見積を取り、総会を組合員自ら段取りして工事の承認を可決して、工事手配して、保証もチェックして、工事完了確認も組合員で行って、工事中に事故があれば緊急で組合員が立ち会って問題解決する。
ここでもまた露骨な論点のすり替えです。国土交通省は、管理会社にすべての決定権を渡すか、全部を管理組合員が自力でやるか、というおかしな二者択一論など全く示していません。
むしろ、≪（管理会社の）管理者業務と（修繕工事などの）管理業務委託の分離≫、≪区分所有者の意思反映のためのルール作り≫、≪利益相反取引や大規模修繕時の情報開示≫、≪（管理組合目線の）監事による監視≫を求めています。

>>管理会社を小間使いとして扱い、美味しいところは一切渡さないとなったら、その内に何処の管理会社からも相手にされなくなると思います。
これも国交省の基準から外れています。国交省は、利益相反が特に問題になるので、管理者の業務執行状況等を監視する重要な機関として監事を設置すべきだとし、しかも監事は管理者の指名ではなく総会決議で選任すべきだとしています。管理組合が管理会社を監視するのは小間使い扱いなどではなく、国交省が想定しているマンション管理組合主体のガバナンスそのものです。

>>管理会社管理者方式は大いに問題はあるけれども、日々の面倒な手間を全て安価な管理会社に任せておいて、自分達は汗をかかずに得を出来るところだけ自主管理では都合が良すぎる。
ここも論点がずれています。国交省が問題にしているのは、誰が汗をかくかどうかではなく、不適切な管理、利益相反、コスト増大、そしてそれらを防ぐための管理組合の監視体制です。理解しにくい文章ですが、管理組合が相見積もりを取ることを”自主管理”と呼んでおられるのであれば、それは認識がかなりずれていると言わざるを得ません。

>> それが嫌なら、全て組合員で自主管理するか、高額な委託費を払って、大手建設会社が控えているデベ系管理会社（三井、三菱、野村、東急など）に委託すれば良いと思います。
これもかなり稚拙な二者択一です。国土交通省の基本方針は、自治体による相談窓口の設置、マンション管理士等の専門家派遣、長期修繕計画作成等への支援、NPO等との連携を位置づけています。民間でも、三菱地所コミュニティはクラセルを管理組合向け会計管理支援、または、スマート修繕なども見積比較や工事支援を提供しています。現実には、新たなサービスが次々に生まれており全部自主管理か、不透明な管理委託かの二者択一というのはもう時代的にも古いのです。

要するに、国土交通省の立場は最初から一貫しています。管理の主体は管理組合であり、管理業者管理者方式には利益相反やコスト増大の危険があるから慎重に導入し、導入後も管理組合が監督しろ、です。したがって、管理組合の監視を小間使い扱いと言い換えたり、嫌なら全部自主管理しろと脅したりするあなたの意見は、令和時代のマンション管理の方向や国交省の基本とは、時代の流れに逆行するものだということを自覚してください。

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>>4745 匿名さん
お疲れ様です。匿名さんのご意見に賛同致します。匿名さんもかなり勉強されていますね。私のマンション管理会社は、DLNですが、匿名さんの書き込みを見せてあげたいです。これからもよろしくお願い致します。

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>>4744 もう我慢の限界！！さん
デベ系の管理会社ですが、見積もり2倍なんて当たり前です。嘘も含む高額見積もりも平気で理事会社へ持ってきます。その攻防をするだけで管理組合は疲弊しています。全て相見積もりを取らなければ、修繕積み立て金を搾取され空っぽになりそうです。管理会社はいつからこんな汚いやり方になったのか？

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ここの会社で問題視されるのは委託費安いと思いきや、工事費が異常に高いところ。
ネットでググるとそのグループ会社っていうのは元請けで工事するためだけのトンネル会社だと出てくる。
営業利益率は脅威の15％超。管理会社で10％超のところはほとんど存在しないし、この不動産管理業界の平均はせいぜい5％前後。
もちろん資産を預けている訳だから赤字よりは儲かっていた方が良い事だと思うが、他社平均より10％以上利益率が高いというのはどうなんだ？
同じ仕事をしているのに、同業他社より営業利益率が極端に高いということは会社がよっぽど利益を載せているか、従業員に還元していないか、もしくはその両方ということになるね。

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>>4747 匿名さん
お疲れ様です。素人や無関心なマンション管理組合につけこむ商法（高額な中間マージンやキックバック）のおいしさに気づいてしまったころからでしょうか？
前にも書き込みさせて頂きましたが、「全国の約９５％から９８％←私調べ）のマンション管理会社が、リスクがほとんどない（在庫やリアル店舗などの）にも関わらず、高額な中間マージンやキックバックを、マンション管理組合から搾取しています。」
少なくても、匿名さんやこの掲示板を見ているみなさんは気づいていると思います。金利の規制みたいに、高額な中間マージンやキックバックを規制する法律が出来ない限り、素人や無関心なマンション管理組合につけこむ商法
はなくならないと思います。

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>>4745 匿名さん
の意見をAIに聞いてみた。

掲示板の批判側意見は、時代遅れではなく、むしろ令和の国交省基準に忠実です。
管理会社側が「監視されたら付き合えない」「小間使い扱い」などと言うのは、業界の都合を優先した古い目線に見えます。
令和のマンション管理は「管理組合が主体で、管理会社は監督下で専門性を発揮する」という方向に明確にシフトしています。
（2026年4月施行の改正マンション管理適正化法でも、利益相反防止や業務体制の分離がさらに強化されます。）もちろん、管理組合側も「全部任せて自分たちは何もしない」という甘えは禁物です。監事や修繕委員会を機能させ、ちゃんと監督する責任があります。
でも、それこそが国交省が求めている「管理組合主体のガバナンス」なんですよね。管理会社に勤めている方なら、むしろこのガイドラインをしっかり読み込んで、透明性が高く、組合から信頼される管理のあり方にシフトした方が、長期的には業界全体の信用にもつながると思います。
「昭和の業界目線」で押し通すより、令和の基準に沿ったサービス提供者になる方が、賢い選択じゃないでしょうか。

だそうな。
私もAIの意見、4745さんの意見に賛同する

それ以前に見積もりがどうとかいう前に、Gは事実でない説明を理事会や管理組合員にするな。

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>>4751 名無しさん
つまり管理会社所属又は管理会社から紹介されたマンション管理士が最も信頼できず注意せよ！ということですね。
私も同意見です。

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>>4733関連です
CTM管理組合の預金利子の収入がないのは、管理会社が合人社計画研究所に
代わった(2015/6/1)以降です。
現在、預金通帳(永久保存)の閲覧(2026/3/19)を申請していますが、---
そこで、閉鎖された過去のスレを参考に
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/95667/res/804/
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/95667/res/617/
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/95667/res/10/
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/95667/res/843/
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/95667/res/438/

以上
次は---

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>>4753 匿名さん
CTM管理組合とは何ですか？
調べても明確な回答がみつからない。
この手の回答は過去にもよく出てくるので、この掲示板をご覧になってる方も理解しにくいと思ってる方が多いと思うので、ぜひ教えてください。

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うちのマンションは来季からDLNを外してG社に変更することが決まっています。理事会で決定し、次期通常総会に諮る予定ですが、既にG社に約束してしまっているようで、客観的総合評価導入は否定されました。
また、会議のなかで、ここでよく出てくる第三者管理に誘導しているのは明らかで、ロックオンされたらDLPから変えた意味がなくなる、と主張しましたが黙殺。
地元のマンション管理士もG社押しでDLN嫌い、いったい何なんだと思いつつ、次回大規模修繕の積立金が圧倒的に不足しているので、大幅値上げか高額の一時金か・・・できれば売却して出ていきたいと考えてるところです。

ちなみに、求人を見たら本社と建築以外は非正規なんですね。それに賃金は固定残業代込み。含まれる時間数を書いてあるけどそこから逆算したら賃金との整合性が取れないという疑問。あぁブラックなんだなぁと思いました。

なお、G社は、耐用年数が来た設備更新は必要ないと言い切るって本当ですか？それは無責任でしょう？って会議で行ったんですが、理事長いわく言い切る、そこがDLNとちがっていいところだ、だそうです。
本当なら、ありえない対応ですね。

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