株式会社合人社計画研究所ってどうですか？ＮＯ６

「よく管理者となったマンション管理会社は修繕工事について事後報告で管理組合に知らせることが多いと聞きますが」
ココの第三者管理になると緊急工事と銘打って事後報告で好き放題やられます。
緊急工事の文字が並びます！

社内はガタガタしているねぇ。
どうするイエヤス！

>>4266 匿名さん
主張されたいことが分かりかねますが、まず、非法人の管理組合は、権利能力なき社団の要件を満たさなくても成立しています。（権利能力なき社団の要件を満たす場合は、管理組合名義の口座を作り易い等の実務上の利点はあります。）
権利能力なき社団の要件は判例で示されており、その要件の一つに指摘のとおり「組織の代表の方法」があるため、代表者が規定されない組織は、権利能力なき社団ではありません。
逆に言えば区分所有者以外の者が代表者であっても、その代表の方法が規定されていれば権利能力なき社団の代表者の要件を満たすことになります。
ここで区分所有法における管理者は、同法第26条第2項に「管理者は、その職務に関し、区分所有者を代理する」と規定されるとおり、区分所有者の代理人であって管理組合の代表者ではありません。
つまり、管理業者が管理者に就いているだけでは、その管理業者は権利能力なき社団の要件を満たす代表者ではなく、管理規約に管理組合の代表者でもあると規定されてはじめて権利能力なき社団の要件を満たす代表者と言えます。

>>4267 匿名さん
＞修繕工事の発注者と受注者が同一であれば、または、あいだで高額マージンを稼いでいれば、利益相反行為にあたるのではないでしょうか
利益相反取引は外形的に判断されるものなので、管理者である管理業者が修繕工事を自身に発注すれば、仮にそのマージンが適正なもので管理組合にとって特に不利益とはならない契約であったとしても、当然、利益相反取引に当たりますが、管理者ではない管理業者が修繕工事を受注し高額のマージンを得て下請け業者に再発注しても利益相反取引には当たらないと思われます。
＞管理会社が理事会を廃止して自ら管理者＝理事長に就任したがる
管理者＝理事長ではなく、標準管理規約に「区分所有法に定める管理者であるとともに、管理組合の代表者」と規定される理事長は、区分所有者の代理人である管理者よりも、契約におけるより強い権限を有することに留意すべきです。
代理人である管理者は、管理組合を代理して代理契約を締結する必要がありますが、理事長は管理組合を代表して契約できます。（もっとも管理者に就いたG社が、実際に代理契約を行っているとはネット情報等からは考え難いのですが。）
また、管理者が代理人として自己契約、双方代理といった利益相反取引を行う場合、事前に本人（管理組合）が総会決議、管理規約の規定等で承諾していなければ民法第108条の規定により無効な契約（無権代理）になりますが、代表者である理事長には管理者を兼ねていても民法第108条は適用されないと考えられます。（もちろん、現行標準管理規約のように管理規約に理事長の利益相反取引を制限する条項を設けることはできます。）
問題は管理規約の規定次第で、管理者である管理業者を管理組合の代表者にすることも、利益相反取引をやり放題にすることも、さらに修繕工事の実施を事後報告ですませることも適法にできてしまうことです。
このため、管理業者が第三者管理（ガイドラインでは「管理業者管理者方式」）を提案してきた場合、管理組合は提案された管理規約の規定内容を、本来管理規約を策定するのは管理組合であるとの認識の下に、詳細にチェックすることが重要です。
管理組合の役員が自らチェックできないのであれば、外部専門家に依頼すべきでしょう。
しかしながら、そのような役員では外部専門家に依頼するという発想自体おそらくなく、管理業者の提案をそのまま受け入れるかもしれません。

>>4270 匿名さん

恐怖のマンション“乗っ取り”制度 「第三者管理方式」の導入が静かに進んでいる…！【マンション管理クライシス #1】
https://gendai.media/articles/-/125401

>>4270 匿名さん
>また、管理者が代理人として自己契約、双方代理といった利益相反取引を行う場合、事前に本人（管理組合）が総会決議、管理規約の規定等で承諾していなければ民法第108条の規定により無効な契約（無権代理）になりますが、代表者である理事長には管理者を兼ねていても民法第108条は適用されないと考えられます。

民法第108条が適用されるか否かは、実際に第三者管理方式（管理業者管理方式という呼称にはいろいろ問題があると思うので）を導入したために修繕積立金が枯渇そん管理会社を訴える管理組合があらわれて、最高裁で判決が下されるまで、断定的なことは何も言えない。そうした管理組合が次々にあらわれて、判例がたくさん生まれれば、利害相反にめちゃくちゃ甘いマンション管理法体制に対する危機意識がようやく芽生えるのではないかとすら考える。

どうしても第三者管理方式を導入したい管理組合は、管理者＝理事長（標準管理規約別添と外部専門家活用ガイドラインのパターン図参照）だけはやめておいたほうが安全だと思う。
適正化法を改正して、管理組合を法人化しなくても背任行為が厳しく罰せられるようにすべきだし、全面的にマージン禁止にすべきだ。

、代理と代表の線引きというお話が先ほど来出ておりますけれども、区分所有法は先ほど来、○○先生からご指摘がありますとおり、小さいものから大きいものまで全部ひっくるめて区分所有だということをしている建前がありますので、法律上の表現としては代理というふうに言っているんですが、標準管理規約をつくるようなある程度の規模のマンションを想定した場合には、むしろ社団として考えるほうが説明がつきやすいという部分もあろうかと思います。

　そうしますと、管理組合の機関ということが適切かどうかというのは、機関という言葉が明確に定義されているわけではないのではっきりとはしないんですけれども、先ほどからの○○先生のご説明でいえば、内部的な意思決定をそのまま執行するための地位にある者として管理者が位置づけられているということかと思います。

>>4271 職人さん
週刊現代なかなかやるね。見直した。
＃２＃３も読んだ。

とにかく管理規約の専門家チェックは必須！
悪徳管理会社は、管理組合にとって”危険な”条項をこっそり忍び込ませ、
必要不可欠で重要な条項を削除しようとするので気を付けなくてはいけない。

ココと関係がある工事業者はココに対してとても怯えた反応をするのが共通で大変困惑する。
ココと縁を切って管理会社変更して工事の依頼をするのだがココとの関係を異常に気にしてくる。
ココに対する業者の書き込みが散見されるが、かなりキツイ縛りをされている事が分かる。

内外及び四方八方から強烈に恨まれている所に大切なマンション資産管理を任せるのはリスクが高過ぎると思った。

>>4272 匿名さん
＞民法第108条が適用されるか否かは、実際に第三者管理方式（管理業者管理方式という呼称にはいろいろ問題があると思うので）を導入したために修繕積立金が枯渇そん管理会社を訴える管理組合があらわれて、最高裁で判決が下されるまで、断定的なことは何も言えない
管理者が、本人（管理組合）の事前承諾を得ることなく利益相反取引を行なったとしても、裁判で有効な契約と認められる可能性があるとの主張のようにもとれますが、判例はなくても、次の法制審議会区分所有法制部会の区分所有法改正中間試案補足説明を見ても、管理者の行う契約が民法第108条の適用を受ける代理契約であることは国大では共通認識であると思われます。
（第三者を管理者とする場合の監事選任提案に対する補足説明抜粋）
「・・・もっとも、これに対しては、民法上、自己契約・双方代理や利益相反行為は無権代理行為とみなされ（民法第108条）、これらの行為に当たる契約を管理者が行ったとしても、区分所有者の団体にその効果が帰属しないため、これらの行為を防ぐために区分所有法に規律を設けることについては慎重な検討が必要であるとの指摘が考えられる・・・」
おそらく、管理業者管理者方式を導入しようとする管理業者も同じ認識を有しているはずなので、管理規約に規定するだけで代理人の立場から代表者（呼称は「理事長」である必要はありませんが）の立場に変更できるのであれば、当該管理業者には管理規約に自身を管理組合の代表者と規定する強い動機があると想像されます。民法で利益相反取引を制限される代理人と、管理規約で積極的に規定しない限り利益相反取引を制限されない代表者ではその立場に大きな違いがあります。
そうであれば、管理組合は、管理者＝理事長（代表者）といった雑駁な認識をするのではなく、それらの立場の相違を理解し、管理業者の提案に安直に乗らないようにすべきです。
ちなみに、「管理業者管理者方式」という呼称は、管理業者が管理者に就く場合の利益相反取引がほぼデフォルトとなる管理と、外部専門家が管理者に就く管理を明示的に区別することになり適切な命名と考えています。

>>4277 匿名さん
＞そうであれば、管理組合は、管理者＝理事長（代表者）といった雑駁な認識をするのではなく、それらの立場の相違を理解し、管理業者の提案に安直に乗らないようにすべきです。

管理組合側が管理者＝理事長（代表者）といった雑駁な認識をしているという
奇妙な決めつけをされて不快ですが、これはここの管理会社の資料に基づいて
述べています。理論をかざすより、ここの第三者管理方式のプレゼン資料を入手してから、問題に即して具体的に論じていただけますと、われわれ被害者には役立ちます。現実のここのやり方については、あまりご存じないようですね。

ここの管理会社の異常さは実際に経験した者ではないとわからない。
管理会社を批判する理事がいたりすると、フロントが内通者を使ってデマを流させ
その人を他の管理組合員に攻撃させて、人間関係をぐちゃぐちゃにするから、
本当に気を付けてほしい。人間関係がぐちゃぐちゃになり、理事を引き受ける人を
なくしておいて第三者管理方式へ移行させるのが狙いなのかもしれない。
以前、ここに他の方も書いておられたが、そうでなければ、フロントが管理組合の人間関係をぐちゃぐちゃにしなければならない理由や動機などないはずだ。
その他にも信じられない出来事がたくさんある。

火災保険更新で募集資格のないフロントが更新契約しています。他の物件でも同じでしょうか？

>>4280 検討板ユーザーさん
ずいぶん以前ですが、過去にこんなレスがありました。このテーマについては、他の方たちのカキコミもあります。検索で探して参考になさってください。

No.401 by 合人社社員 2010-03-24 10:21
＞合人社のフロントは正社員・契約社員・嘱託社員の３種類が担当しています。正社員は全体のごく少数を占める２０代～３０代の生え抜き及び３０代～４０代の中途入社で全国転勤があります。大半は他の企業から転身した５０代の契約社員及び６０代の嘱託社員が担当しています。大半の方は第二の人生として管理業務に真剣に取り組んでいます。しかし、契約社員及び嘱託社員の給与は月４０時間の残業代を含んだものであり実質は同業他社と比べて極端に低いものです。それを補完するため年に２回工事報酬というのが支給されます。しかし、会社の方針で、担当物件から他社に工事が流れた場合には「他社ポイント」として報奨金が減額されます。更に一定の期日までに事前の報告がなかった場合には「隠匿ポイント」として大幅に減額されます。ほとんどのフロントに対する扱いは奴隷そのものです。自分の子供もしくは孫のような上司から尊重されることなく常に見下されながら会社の指示を強制的されています。工事は下請業者に丸投げですが表面上はペーパーカンパニーであるグループ会社の名前で行われます。元請会社の担当者につなぐよう電話しても工事会社でないフロントマンにしかつないでくれません。火災保険もそうです。グループ会社が代理店にもかかわらず契約時に正規の保険募集人が出てくることは一切ありません。無資格者であり且つ代理店でもない会社のフロントが当たり前のように契約行為を行っています。試しに担当フロントに聞いてみてください。会社は彼らに正しい情報を与えていないのできちんと回答をできる者は皆無です。完全な違法行為にもかかわらずです。悪質にも程があるというものです。儲かるのは会社だけです。この点は各省庁の調査に値する内容ですので泣き寝入りせず管理組合名で直接管轄省庁に訴えてみてください。違法行為を続ける管理会社とは即刻縁を切るべきだと思います。良心の呵責に苛まれ耐えきれなくなり皆様に事実を報告しました。

ありがとうございます。参考になりました

>>502 匿名さん
全くです
業者が合人社の仕事を断るので
悪い業者しか仕事を受けてくれません
仕方ないけど

>>4264 匿名さん
全くです
最低最悪の企業です。
合人社の下請け業者も嫌がって
良い企業は合人社の仕事はしません

>>4281 匿名さん
この内容、事実だよ

フロントにとても腹立ったので、ここでつぶやかせて下さい。

　「相場の7倍の工事見積持って来やがって！」

4286ですが、うちの管理組合は管理不全マンションでもないのに
第三者管理方式を押し付けられそうになっていましたが、
総会で否決されました。
この巨額の工事見積を見て、「理事をやらなくてすむよ～みんな楽になるよ～」
という悪魔のささやきにだまされて、第三者管理方式に変更せずにいて
本当に良かったとつくづく思いました。

シロウトの理事たちはまず相場がいくらか知りません。
専門家やマン管センターに必ず相談してください。