建設地 東京都文京区千石2-50-1(地番)
階数（地上） 4
階数（地下）
建築主 住友不動産株式会社 マンション事業本部
設計者 前田建設工業株式会社一級建築士事務所
施工者 前田建設工業株式会社 東京建築支店
着工 2013/05/01
完成 2015/03/31
インペリアルガーデン
交通：都営三田線「千石」駅から徒歩9分
東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅から徒歩9分
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社
【物件情報を追加しました 2013.7.21 管理担当】
[スレ作成日時]2013-03-25 14:44:50
千代田区の番町住所に住めば良さそう。
住所聞けば誰でも黙る。
所得税はコレでも下がった歴史がある。住民税含めた直接税は昔７割今５割。未だに高いレベルだが、日本に住むならこの位は払う人間じゃないと。
消費税上げるのは賛成だが、間接税を上げても直接税は下がらない。
直接税を誤魔化せる層が無くなれば、税収増えて直接税も下がる可能性出るんだけど。
っていうか、夫婦って単語が出てきて驚いた。ネットでは荒らしを演じてるだけなのかな？
必死なんだな。。
>788さん
間取りは70～100㎡オーバーと、完全にファミリー向けですが
周辺の買い物環境がファミリー世帯を悩ませる要因のように感じます。
単身やDINKSの方でしたらマルエツプチでも問題ないのでしょうけどね。
皆さん、ネットスーパーや生協をご利用なのでしょうか？
あの立地であれば徒歩でミニコープかマルエツプチ。
電動自転車で大塚ライフか茗荷谷サントク、千石駅ピーコック。
都内に限らず、低層住宅専用区域は買い物が不便ですよね。
買い物が便利な土地だと人通り多くガヤガヤうるさいし。
シングル、DINKS以外なら、食料在庫確保は週末に家族で協力ですね。これでも、まぁ、良いんじゃないですか？
>808
確かサミット専用の宅配ボックス（クーラーだったかな）まで用意してあったはずです。
別のところで配達をお願いできるか尋ねたところ、出来るかもしれないが宅配ボックスを
使ったり、管理人が部屋の前まで入れてくれるかは別問題と言われて購入をためらった
のですが、今はどうなってるんでしょうね。
週末にまとめ買いというのも、悪くないと思います。
うちは反対にすぐ行ける場所にスーパーがあるので、ついつい無駄に買ってしまいます。
これは性格にもよるのでしょうけど、私のような性格の人なら、多少離れていて、まとめ買いする方がよっぽど節約できそうです。
あとは、足りないものを仕事帰りとかに買い足す程度でもありかな？って思います。
サミット宅配なくなるんですか！
ミニ生協で食事とは寂しいものがありますね・・・。
ディアナの2物件はよかったなぁ。
今ならルサンクがいいですね。
そうですよね。文京区ならル・サンクに惹かれますが、あちらも高いです。駅近で買い物できるところが揃っているし、街の発展も期待できるから仕方ないのでしょうか。都心の大通りから１本だけ入った環境で大規模なマンションが少ないですから、魅力を感じます。
坪４５０万の同じ価格帯ならパークコート渋谷大山町もいいですね。ランドプランでは中庭があって、ここみたいに駐車場しか見えないようなゆとりを感じない計画ではないですし、元々高級住宅街なので環境面も良さそうです。
生鮮食品なら、歩いて4分の個人商店、カミモトが、良いです。魚が新鮮でおいしいです。夜10時まで、開いています。
あと保育園の通りにある八百屋もおいしいです。
外壁のタイルの色は、もう少し暗い色の方が、高級感があるのになあと、思います。
今更訴訟しても勝てないでしょう。建設許可出てるのに。
営業さんですか？ ネット民気にしないで少し休んだら？ キリが無いよ。
ありましたね。さてどうなるのでしょうか？
って、他の物件じゃん。
ディアナ買えば良かったのに、、、決心出来なかった？
渋谷大山町は４５０じゃ安い方の部屋ですね？
DMでは５００以上出さないと、たいした部屋は買えなかったと記憶してます。
ルサンクは、気にしなければ住めるでしょうけど。。
なんて、物件をネガるのは簡単なんですよ。
世間的なネガばかり頭に浮かんで、自分にとってのネガポジが冷静に判断出来ず。
どこにも決められなくて、ずっと前に動けない、
そのまま今の所に骨を沈めれば良いと思いまぁす（笑）
ルサンクの坪単価ってどのくらいなの？
ここと同じ450出せば買えるのかな？
ほんとうにね、ディアナは欲しい部屋が売れちゃって。。
あれほど欲しくなった物件ってなかなか無いですよ。
ディアナで良いなら問題ないね。
ディアナで良ければ買えば良かったのに。
って、単純に思うけどなぁ。
あちらの方がお求めやすいだろうし。
不動産には素人なんで、モリモトという存在自体を今回知ったのですが、それ程まで良いマンションなんですか？
建築中であるなら、お金用意してキャンセル待ちすれば今からでも買えるんじゃないですか？
まぁまたなんか新しいのそのうちできるでしょ。
８２３です。
ディアナいいですよ。欲しい設備を網羅。秀逸なデザイン。グレード高い内装。外観の重厚感。
間取りの取り方も唸らせます。プライベートゾーンの分け方とか気が利いていて嬉しくなります。窓の配置や廊下の取り方もよく考えてられているなーと関心します。
デメリットは規模が小さい物件が多いことくらいかと思うのです。千石の物件は駅１０分くらいのもデメリットかと。
で、購入できなかった理由は、数年前にモリモトが一度倒産した際に知り合いの会社が迷惑被ったため、悪いイメージ持っていたから検討対象に入れてませんでした。
販売開始後になんとなく文京千石の物件見て凄く後悔しましたよ。欲しい条件が全部そろっていてお手頃だったから。でも大体売れていたので、欲しい部屋が無くなっていました。
坪２８０くらいからあったと覚えています。２年前とは言えお買い得な物件でした。
私もディアナはいいと思いますよ。
でも会員ではないので相当早い時期にアプローチしないと戸数が少なく広い間取りはいつも売却済でした。
やっぱり旧財閥系はここみたいに希少価値の高い第一種低層のでかい土地を持っていますね。
山手内側で静かな環境を探しているのでここは今のところ第一候補です。
環境以外で気に入っているのは、２LDK以下の間取りや無駄な共有施設がなく、購入対象者の層を絞った物件であることです。
スロー完売するスミフだから成せるわざなのでしょうか？
なるほど、１５０戸以上あるのにそのほとんどの部屋が７５ｍ２と９０ｍ２。こんなにターゲット絞ったものって購入者限られるから戸数少ないディアナじゃ無理ですね。坂とかスーパーが気になるコメント多いけど、東京のど真ん中に住むんだから普通でしょう。色々な意味で結構気になるマンションです。
まぁ後悔のないようにな。
先着順で公募していた部屋は完売したようです。
悩みすぎて出遅れたけど、後悔しないように第３期販売は狙います。
そうですか。購入前に念入りに散策してください。
この人、
本当に先を読む力無いんだなぁ。
今までもこれからもこんな感じで沈みっぱなしなのかなぁ？
そもそも読めていれば今ごろ勝ち組だろうし、勝ち組なら買いもしないところでわざわざチャチャ入れる必要も無いからねぇ。
沈んでる事に気付いてるか、気付かないでいるか。
どっちにしても沈んでる思考には変わらない、ウケる（笑）
よかったー、ウケてるよ。
＞買いもしないところでわざわざチャチャ入れる必要も無いからねぇ。
なぜですか、匿名掲示板の存在理由が無くなりますよ。
このコメントは営業でしょうか。会社の程度が知れますね。
営業じゃないですよ。
いろんな板でネガる人達のバックボーンを分析して、後学の肥やしにしています。
匿名という言葉に安心した人間の動きは面白いですね。
で、どこの板でも、何かあると【会社の程度が知れる】とコメが入ります。デベも設計も地面屋も所詮土木、そもそもの程度なんて、たかが知れてるじゃないですかぁ？
会社の程度より、御自身の程度を読み違えない様にしましょう。
匿名性の意味のある記載って、普段の憂さ晴らしに絶好なこういう書き方なんでしょうか？
８３１さんと同じで、結局ここに戻った。
注目のルサンクも駅近で検討したけど、完全地下部屋やプレミアムのハナレやエスカレーターの存在はやっぱり合わんかった。ここは立地で負けるけど建屋はシンプル（地味？）でいいし、周りにでかいマンション立たないこともいい。それに反対立札がゼロ（工事外壁に小さな字で大欠陥マンションって書いてあっただけ）だから、近所とのトラブルも起きそうにない。長く住みたいから自分との相性を大切にしたい。
上のひとたち、ルサンクのスレで語らない辺りがアレだなー
久しぶりに物件の前を通りましたら足場が一部外れてました。
道路からは離れて建てられているのですが、向かいの住宅とお見合いしていてガラスも透明のようだから住んだらカーテン引きっ放しになりそうでした。
植栽で上手いこと対応できるかですね。
他のスレでわが子に名を付けるようにとか言って覚えが。
＊＊以外の何者でもないわ。
マンション名は大規模で地番を占有する規模なら、住居表示でわざわざ書く必要は無いから、
直で千石2-50-1-◯◯◯でしょ？
どこのマンションも名付けは恥ずかしいね。
臭いそうな名前とか、公園通りの直訳とか
二流土建でも、自社ブランド名を誇りに思ってたり
おたくの会社なんか知らねぇよのレベルなんだけどねぇ（笑）
どこの名付け親もアタマ悪そう。（笑）
なるほど、大規模だとマンション名いらないからどうでもいいのかもね。
私の住まいも横文字＋地名。
恥ずかしい名前と感じたことないけど、横文字入れた時点でマック赤坂やアントニオ猪木やダンディー坂野と変わんない気がする。
日本らしい名前が流行ればいいのに。
俺は英語に詳しい訳ではないが、ＧＡＲＤＥＮの後にＷＩＴＨを入れると良かったかも。 そうすると、ＬＩＭＩＴＥＤが形容詞になり、数が限られた選ばれた住宅というニュアンスがでて、選ばれし住宅を抱いた品格のある庭園というイメージがでるかもよ。
マンションの名前に限らず、戦後日本の文化は横文字であることに特別な価値を見いだすのではないでしょうか。
番地を誤記したときでもマンション名が入っていれば届けてくれる。
戦中はともかく戦前から舶来物への興味は強かったみたい。
海の向こうが見えない島国だったから、余計に。
番地誤記でもマンション名で届くって、、
つらい転勤族か？久しぶりの帰国か？
マンション名より番地覚える方が簡単じゃネ？
でもさ、このマンション名なら確実届くよ。スノボの成田兄弟くらいに忘れられない名前。
ネット通販とかでマンション名記入欄が２０文字くらいしかないときってどうすんだろ。
メンドいから《ズィ・インペリアル》でイイのかね？
スノボ？成田兄弟？
良く分からんが。。
億超えのマンションだと秘匿性が欲しいから、わざわざマンション名書かない。
自分自身、この３０年以上はわざわざマンション名書いたことはない。
使わないから分からんが、ネット通販だってマンション名は必須なのか？
免許証も保険証も住民票も大規模マンションは名称要らないと言われる。
もしどうしても書くとしたら、普通はインペリアルガーデン◯◯◯号じゃないの？
855
億越えのマンションだと匿名性が欲しいから、
は？
はっ？
財布見せないだろ？
自宅伏せるだろ？
成田兄弟とか＊＊とか普通は知らないだろ？
匿名性欲しい人はここで書かないかぁー
そっかぁ。
所詮、その感覚なんだなぁ。
格差社会は、拡がる一方だな。。
さすが億ション様なのかな。庶民とは思考回路が違うようです。理解できないです。
┐('～`；)┌
バカでスミマセン、是非日本語でご教授願います。
真っ赤というより真っ青。
行間までは読めないか？
その感覚じゃマジでヤバいだろ？
ずっとネットしてるの？
そもそも『庶民』にもなれてないと思う。
自分を否定できずに、先に他人を拒否っちゃう。
先に他人を拒否っちゃえば、自分が傷付かないから。
こういう思考回路は違うねぇ。
顔文字とかもスゴイね。
ご多忙と思しきところご指摘ありがとうございます、億ション様。
惧れながら行間が理解できません。何卒ご教授願います。
億ション様、お礼を言い忘れておりました。
顔文字を褒めていただき大変嬉しく思っております。この喜びを糧に今後も庶民として生きてまいります。
やってみればわかる。
絶対届かないに1億‼︎
861
億ションに住んでいると、こんな顔文字打っても平気な強靭な精神力が備わるのか。すごい副反応だな。
いやいや顔文字で精神力の強靭さが判断されるとは、負けてらんねーなー、おいら漲ってキター！！！！！！
｀･ﾉД･) ノ ヽ``～ 力
ﾊﾞｶｰヾ(ﾟдﾟ)ﾉ゛
βακα..._〆(゜▽゜*)
(´・д・｀)ﾊﾞｰｶ
ВАКА❣ฺ✍ฺ（◕ฺｖ◕ฺ）✌ฺ
( ﾟ,_ゝﾟ)ﾊﾞｶｼﾞｬﾈｰﾉ
掲示板マナーを再確認して下さい。有用な情報交換の場を台無しにしていますよ。
マンション名何て書かなくても全く問題なし。まあタクシー呼ぶときは言った方が間違いないかも。
このマンション周辺はとても静かで気に入った。確かに千石一丁目は高級住宅地ではないけど。
やっとまともなコメントが入ったね、８７１さんありがとう。
このマンション第一候補なので週末見にきました。
緑がそばにあるだけで空気が違うし、本当に静かでびっくりした。
正門東側の学校の体育館から部活動の音が聞こえたけど小さいから問題なし。
小石川植物園側道は細いが、マンション前はセットバックするから歩きやすくなる。
茗荷谷方面の起伏は荷物運びにはちょっときついかな？
海外出張の時はタクシー呼んで東京駅直行でしょう、近いからこれも問題なし。
建物自体は落ち着いていて、色もいい感じだと思う。
ただ、スーパー難民になるか否かはもう少し情報がないとわからない。
自転車あれば問題ないけど、徒歩だとどんな感じなのだろうか？
近所に使える八百屋や魚屋はありますか？
億ションくん、休日はゴルフですか？
一般庶民をこき下ろすような見当違いなコメント、また待ってますよ〜
もちろん、顔文字つきでよろしく♡
ル・サンク小石川後楽園
同じ10年塩漬けの物件でも難航しているようです。
デベの違いでしょうか。
昨日、春日駅でサンクのチラシと思ったら、ここのチラシとチリ紙を大の大人が2人で配ってて悲しくなった。
ルサンクは
設計変更の申請中で
すぐには販売できないとの噂です
営業活動（ステマ）はほどほどにねー
チラシくばりいいんじゃん！だって近隣住民はいいマンションができてよかったって話してるよ。デベは信じられないけど、違法なしで住民合意を得るのは当たり前の話。ここも10年前から結構時間かけて解決したね。利益追求で強引に建てて、その後ずっと裁判沙汰はごめんだよ。
８７２です、だれか近所で買い物できる店、使える店教えてください。
違法の話はどうでもいいです、ここは違うから。
買い物は個人の趣向が表れるから自身で散策したほうが良いですよ。
一応書くと、
・茗荷谷方面は急坂降りて千川通り沿いにまいばすけっと、途中フォークリフトに注意しましょう。
・湯立坂を登りきって春日通を渡ると茗荷谷駅脇に三徳があります。ここは茗荷谷の奥様方も利用されてます。遠い、キツイ。
・千石方面ならマルエツプチまでフラットで５分程。坂下に行くくらいならこちらがお勧めです。
・小学校の脇にも雑然と品物積んでいる個人スーパーがあります。一番近いのは多分この店。雑然としすぎてドン引きなので、入ってないから品揃えとかは全く判りません。外から見た感じではマルエツプチより広いかも。
・フラットに行けてそこそこ揃えたいなら巣鴨駅前かグリーンコート。徒歩はちょっとつらいから、高齢の方はどうするんだろ。
・食材だけなら多分地域で一番揃って安いのは千川通りを大塚方面に行ったとこにあるライフ大塚店。歩道も広いので自転車あれば行けますが、やはり坂道で気持ちが挫けると思う。
車持っていれば選択肢広がりますが、この廻りは一方通行と細い道が多く、子供や自転車が飛び出すから神経磨り減りますよ。坂下はフォークリフトに注意してください。千川通りも普通に歩車道をまたいで走ってます。
８７２です。８８２さん、ご丁寧にありがとうございます。
スミフからもらったマップで営業に聞いてもあまり細かい点はわからず、小田原からの購入検討なので容易に確認もできず困っていました。マルエツプチを徒歩で使えればいいかな？って思っていましたが、電動自転車でライフ大塚店をメインに考えてみます。あと、ここなら車を持つつもりありませんが、坂下のフォークリフトには注意します。
都心のしかも静かな第一種低層に住むということは多少の不便さは仕方ないと思っています。ただ、生鮮食料品の買い物だけはやはりほしいときにさっと買いにいきたいもの。今度の3連休でスミフ池袋店に行った後現地を散策してみます。もちろん、小学校脇の個人スーパーも確認します。
低層じゃないけどプレミアスイート外苑の杜も周りに緑が多くていいなって最初は思いましたが、自転車ないと完全にスーパー難民になるので候補から外しました。まあまあの利便性で住環境がいいここに住めればいいなー。
外苑の杜は駅の反対側までくまなく探索してからの方が良いですよ。
８８４さん、ありがとうございます。外苑の杜は外してここをメインとします。
それじゃわかりにくいよ
普通に外苑の杜のスレを見ればわかるよ
不都合なレスが削除されないうちにね
８８７さんのように徒歩９分で利便性悪いと言われても、８８３さんが言っているようにそれでも低層に住みたいって強く思っている一人です。
山手線内側で３回引っ越しましたが、いつも坂があり都心はそんなもんだと理解していますし、今住んでいるようなJRの駅傍（徒歩５分）にはもう住みたくありません（うるさいから）。
また、この周辺は自転車で散策できるコースも結構あるから http://geopottering.com/japan/1302bunkyou/ 旦那の健康改善にもいいかもって勝手に思っています。
確かに、８８７さんの「両立する立地は中々ない」という点は同感です。昨年であればもう少し悩んだでしょうね。でもこれだけ円安が進み今後の建築費高騰は目に見えているから、今回は逃がさないように検討中です。
上の方の仰る通りかな。 亭主の皆さん、細君の言うことをよく聞きましょう
デベ臭がすごいね。
フラットで歩いて9分ならいいけど
あそこから湯立坂登って毎日茗荷谷っていうのはいやだなぁ。
帰りが遅くなったり冬場になるとめちゃくちゃ暗いし。
あくせく通勤するようなサラリーマンは住まない・住めない物件だからいいのかな
私もこの物件いいと思っているし、先日話を聞き現場を見てきた。千石経由だから坂は関係ないが、湯立坂は気に入っている。文京区で一番美しい坂だ。あくせく働いているが、あと５年我慢して定年、その後も静かで落ち着いたしかも都心に住みたいからここは今のところベストチョイス。
７０～１００ｍ２のみで住む人のレベルが概ねそろっているのも気に入っている。住人の価値観が似ているのも住環境の重要な要素だと最近特に感じる。
マンション２つ買ったけど、希望マンションをネガして価格を下げようと思ったことはない。
まして、購入前にポジると競争が激化するのでポジったこともなし。
ネガの書き込みの大半は競合デベとアンチ、ポジはデベと契約者だと思う。
他区から子供の教育でこの辺に越境予定。
このスレにはうちと似た考えのコメントが幾つかあって参考になる。
やっぱり住人は同じレベルでしかも日本人であることは平穏に暮らす上で重要。
知人は月島の豪華タワーに住んで後悔している。
〇〇人にラウンジとゲストルームが占領されてイザコザが絶えないらしい。
890とか893、895も、つべこべ言わずにとっとと購入すれば良いじゃん。
ネガでもポジでもそんなことどっちでもいい。
マナーを守ってカキコしてくれればあとは読む人の個人的判断。
それがここの存在意義。
こんなとこのカキコで購買意欲が変化する？
真剣に検討している方には関係ないよ。
８９７に賛成 ８９６の意味ないコメントもいちおう可
８８２＝８８７です。
どちらかと言えばネガなのですが、公平に書くように心掛けています。
立地の感想は先述した通りです。近くに住んでいるので嘘は書けません。
良し悪しは購入者が決めることなので、参考になればと思っております。
物件の外観はこの地域に似つかわしくないぐらいに立派で、地域の価値を上げると思います。
ただ、物件の坪単価を見ると眉を顰めるほどに高い印象を受けました。今は高騰してますが、それこそ大和郷と張るような価格なので驚きました。
あと、湯立坂については個人の嗜好だから真っ向から否定するのは憚られるところですが、大方の意見としては播磨坂を差し置いて何を言いますか、というところです。
湯立坂以外が駄目とは申しませんが素敵な坂や路地は他にも沢山ありますので、是非ご自身の眼で見て楽しんでいただきたいです。
897
新規の購入意欲には多少変化を与え、中古となると大いに影響すると思う。
とやかく言われてる物件、買うの嫌じゃん。（もしかして買ったことない？）
８８２＝８８７＝８９９
・小学校の脇にも雑然と品物積んでいる個人スーパーがあります。
どうでもいいけど、周辺の個人商店なんて、数年先閉店してるでしょ。
８９９さん、「物件の外観はこの地域に似つかわしくないぐらいに立派で、地域の価値を上げる」 ということは、住民の反対はゼロということでしょうか？ルサンク小石川が泥沼状態なので興味があります。
坪単価が異常に高いってカキコあったけど、ここってほとんどが７５と９０ｍ２で、しかも９０が半分を占めるよね。だから平均坪単価は計算上高いんじゃないの？
好みが分かれる物件だねー 限定品みたいでいいんじゃないの
ルサンク〇〇〇から流れてきた
結構まともなスレ多いねここ、安心できそう
新築マンション購入初めてです。ここ第３期販売が来月だけど通常前期よりかなり購入金額上がるのでしょうか？
８９０です。８８２＝８８７＝８９９さん、有用な情報ありがとうございます。
昨日午後半休してこの辺散策して、ご指摘の点よく理解できました。
表情豊かな街で結構気に入りました。
>902さん
本日散歩がてら見て参りました。
「物件の外観はこの地域に似つかわしくないぐらいに立派で地域の価値を上げる」という程、立派ではないのは残念でした。
ただ、１１年に渡り泥沼化した経緯がありまして、隣接住民の要望は全て受け入れざるを得ないほど、すみふが譲歩しています。
ですので現在は住民の反対はゼロということで良いと思います。
最も重視しているのは西側住民ですので、西側は３階建となっています。
しかも１２ｍの高さ制限内で４階建てとしていることで、各階の階高を得るため全体を１ｍほど掘り下げています。
つまり西側の高さは約９ｍに抑えられていることが分かります。
さらに西側住民の敷地境界からは１０ｍもの離隔が取られています
そして北西にはスクエアな緑地が設けられます。
後は北東の第一種低層住宅に面する住戸も、３階となっています。
住民運動の成果？が如実に表れている物件だと思いますね。
近隣住民ともめてたわけではないと思うが。
プロ市民でしょ。
御殿坂の拡張も反対したようなさ。
「物件の外観はこの地域に似つかわしくないぐらいに立派で地域の価値を上げる」という程、立派ではないのは残念でした、ということは中の上は超えているとわけですね。住人の意見に完全譲歩したスミフは正解です。建築強行して中断し変更申請せざる負えなくなった近くの物件とは正反対。プロ市民はどこにでもいますし、こじらすと後が大変。別にポジるわけではないが、先週見た限りではこの周辺に似つかわしくないくらいの結構いい外観になるなーって感じたよ。火災危険度高い千石一丁目から入ったから余計にそう感じた。周辺にそんなにりっぱな戸建やマンションなかったけど、見間違えではないと思う。
反対運動のある物件は要注意。反対住民vs.デベの争いが竣工までに収まらずに、入居後は矛先が変って反対住民vs.入居者で裁判になったケースもある。
我が家も子供の教育環境を考えてこちらを購入しました。3LDK以上しかないので住民層もしぼられ暮らしやすいかなと。
営業の方からシニア世代の方で購入検討されてる方が多いと聞きましたが、ここのレスを見てると同じ考えで購入された子育て世帯の方がいるようで安心しました。
シニア世代で契約した者です、現地確認して静かさや空気の違いを感じて決めました。
本契約前の説明会では小さな子供様連れの家族２組とご一緒しましたが、
子供がぐずるとすぐに奥さん達が子供連れて一時退席するなど気を利かせていました。
若いころ住んでいた少しレベルの低い分譲マンションでは常識無い住民も何人かおり口論となりました。
９１４さんの住民層が絞られ暮らしやすいというコメント、同感で購入理由の一つです。
>>902
>ルサンク小石川が泥沼状態なので興味があります
ル・サンク小石川後楽園 新スレに入りました
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/1
建設強行して 挙句の果ては結局変更申請 と書かれてます
現地の前を通りました。
植物園とマンションの間を通ったのですが、規模もあるしそれなりの存在感はあります。
ただ、1階の部屋は半地下になっているようですね。日当りも微妙そうだし冬は寒そうです。
高さ制限でぎりぎり4階建てにしているようですが、半地下住居を作るんだったら、階高を高くして3階立てにすればいいのにと思いました。
スミフは本当にケチだなぁと思った次第です。
他の物件でも不思議に思う立地の居室はよく見かけます。
半地下でも一階居室には一定の需要があるんですよね。
一部のデメリットを気にしなければ、様々な意味でもっともコストパフォーマンスが良い買い物になります。
しかも、施主がケチと言うより、少しでも階数を増やしたからこそ、全体的な値付けが下がるとも言えると思います。
地下住戸は高さ制限回避もあるけど、容積率不算入で部屋数を水増しできるってのが大きい。その割に価格が安くないボッタクリ物件。
地下室マンションは既存不適格リスクもあるから要注意。世田谷では独立地下住戸が禁止になってる。既存不適格になったら資産価値なんてなくなるよ。
坂の下の地下室マンションでは過去に水没したこともある。さらに受電盤に浸水して周辺一体が停電になってドヒンシュク。
ルサンク小石川みたいに完全地下室ではなく、１ｍ掘り下げた半地下。
この程度でしかも高台で水没するはずないでしょう。
都心ではどこもかしこも半地下マンション多いよ。
都心のマンション価格は、７０ｍ２で７．５千、８０で９千、９０で１億１千、
１００で１億５千って感じでよくわからんが指数関数的に高くなる。
ここは７５ｍ２の４Fで８．５千、９０ｍ２の４Fは１億２千だから、
べつにボッタクリではなく、スミフ的には少し高値挑戦って感じじゃないの？
価格はでていないが、９０ｍ２の１Fは１億切るかもしれないと期待している。
子供２人いる我が家は最低８５ｍ２が必要（できたら９０ｍ２）。
ここの９０ｍ２の１Fで諸経費＋オプション込みで１億だったら買いたい。
９０の１階で１億は切らないと思いますが、もし切れば私も買いたい。
もしかして９０の１階の価格はすでに公表済み？
75平米の4Fで9000
90平米の４Fで13500でしょ。
地盤面より掘り下げてるわけだから地下室マンション。
９０の１階の価格知っている方教えてください。
第一期では７５ｍ２ｍの４階で８．５千、９０ｍ２の４Fで１．２億でした。
どうしても９０ほしくてローン組んだけどアウト。
でも１階で１億ならぎりぎりだから再検討したい。
９２６さんと同じで私も１階の価格を知りたいです。
一期では仰る通りでしたが、二期で上に改定されて２Ｆ９０平米で118,だった様です。
他の新築マンションも改定でけっこう上げてきてますから、
湾岸以外は市場的にキツイ傾向だと思います。
９２８さん、サンキュー。
と言うことは１階は1億切りませんね、残念です。
パークコート渋谷大山を聞きに行き、２階７４ｍ２で９千。
仕方ない我慢しようかなって一度は思いました。
でも駅周辺のハロウィンのばか騒ぎにうんざりしてやめました。
私にはここの静けさがやっぱり合っています。
あと丸ノ内で東京と銀座に１５分で行けること。
こんな感じで悩んでいるとまた買えなくなる。
今日、入居説明会の案内が届きました。
一か月早めて開催するらしい。
これは何を意味しているのだろうか？
私も入居説明会案内を先週受け取りました。営業さんに確認したら売りが順調なので引き渡しをスムーズに行うために案内を１カ月早めたとのこと。スロー売りのスミフさんが順調ということは、億ション完売の兆しっていう先週のニュースも理解できます。
今日東京へ出張だったので新幹線で東京駅に着いて本社へ行く前に現地確認しました。新幹線を下車してから丸ノ内線に乗り換えて茗荷谷で降り現地の正門まで、所要時間はジャスト３０分でした。天気が良くて暖かく、湯立坂からのアクセスは本当に気持ちがよかった。周りに高い建物はなく、静かなところだなーって、これが低層の魅力だなーって再確認できました。あとは、ローンをどう組むかが問題です。
低金利ですから、
余裕はあってもキャッシュは手元に残して可能な限り多く融資受けた方がいいんではないでしょうか？
１０年先は読めませんが、仮に１０年後に金利が上がっていれば、その際に今回残した手元キャッシュを一気に繰上げ返済するのは如何ですか？
932
東京～茗荷谷が11分なので、残り19分お疲れさまでした。
帰りも茗荷谷？ それとも千石？
千石へのアクセスは、スマホがないと迷路ですよね。
茗荷谷へのアクセスは、何カロリー消費するのかね。
ここのデザインは、
最高裁のパクリ？
Re928 90平米の物件は3階、4階は販売に出されましたが、2階はまだなのでないでしょうか？
Re932 地方在住の方（転勤で離京中？）でも高い関心を示されるのですね。それだけ魅力物件ということでしょうか？
物件から千石へのアクセスはスマホがあっても迷います。グリーンコートの高層棟めがけて歩き続ければそのうち着きます。むしろ、千石から物件に行くのが難しいですよ。不忍通りから入ればいいのだけど、５分くらい遠回りかも。２、３往復したら覚えるから、問題にならないですけど。
雨天と夏は茗荷谷からのアクセスがキツイですよ。今の季節は緑がステキですね。
９３２です。
９３３さん、ご助言ありがとうございます。検討してみます。
９３４さん、帰りももちろん茗荷谷からトライしました。現地正門で5分休憩してから向かいました。本当に気持ち良かったですよ。PC一式＋会議用資料を持って歩きましたが、皆さんが言うほどの坂ではありませんね。昔住んでいた神谷町の東京タワー傍の方がきつい坂で夏はいつも大汗を流していましたのでここなら問題ないです。確かに大雨の時はタクシーですが．．。あと千石へのアクセスは前回確認済みです。インぺのサインを参考に向かったら着きました。まあ２回トライすれば大丈夫でしょう。
９３６さん、来年の夏前に本社へ異動になるので、それに合わせて中古と新築の両方で物件を探しています。中古はいい物件がでてもネットに掲載されるまでの５日間で売れるので地方からではちょっと無理でした。というわけで今は新築を数件検討しています。確かに利便性を考えるとここは少し遠いですが、徒歩９分で２線２駅使えるわけです。しかも、山手線内側でJRからも離れているので低層の静けさが得られます。週末家族で自転車散策できる緑や商店街も点在しているので、うちとしては気にいっています。あとは第３期販売の価格次第。
ここは坂の話でコメント多いけど、東京の山手内側はどこも坂は多いですよ。
気にするなら、都心のど真ん中で第一種低層地域なんか住まない方がいい。
中高層地域に住んで近隣ビルの圧迫感に耐えて下さい。
第３期はどのくらい価格を上げるのだろうか？
情報持っている方、教えてください。
どこのデベも上げるか、間取りを小さくして現状維持している。
民間企業が利益追求するのは当然だけど、迷えばまた買い逃がして後悔する。
千石駅からは、A４出口～不忍通り～現地正門で徒歩１０分でした。フラットなので全く問題なかったです。
反対運動ゼロの物件スレは平和ですね。低層物件は要注意ですが、ここは大丈夫そう。
941さん
そうですね。A4出口から不忍通り経由のルートでも、10分あれば着きますよね。
私は歩くのが早い方なので、A2出口から明化小裏、林町小と十中の間のルートで来ると、8分弱で到着します。
928です。
値段を書くのはマズかったかもしれませんね。
ただ、二期の９０㎡では据置きの３Fと販売開始の２Fが価格逆転してたのは目で確認しています。
７５平米と９０平米がおおよそ全体の５０：５０、間取りもほぼ均一でとても興味深い。
最上階だけが異常に広くて数億という物件はよくあるが気に入らない。
上階と下階で広さを変えると柱の位置などで間取りに不自然さが残ってしまう。
個人的な見解だが、その点ここはきれいだと思う。
子供がいてうるさいので必然的に１階を探している。
９４０さんと同じで次期価格が知りたい。
ウチも子供の足音を気にして１Fを探しています。１Fは子育て世代に需要があるって聞いたけど同じような方（９４５さん）が書き込みしていますね。ここの７５の庭付き１Fの価格はどんな感じなのでしょうか？
このまま円安が続き、９４０のカキコのようにデべ各社が価格を上げていくのでしょう。
ここ、第三期販売が12月中旬、竣工時販売が多分来年2月上旬。
デべの思惑通りになるのは嫌だけど、買うのであれば12月がラストチャンスか？
この段階まで来て青田買いする必要なんてないでしょ。完成して現物見てからでしょ。
アベノミクスが変調を来してるから、値上げなんてしたら売れ残りになるかも。
三田線通勤できる新築を探しています。
スレ見るとこの物件周辺はかなり静かそうですね。
943のルートなら千石駅から徒歩８分弱、これなら〇です。
ルサンク小石川も駅近で考えましたが違法建築でびっくり。
スレ投稿にYahoo IDが必要になっており、ちょっと胡散臭かった。
同じように１０年寝かした土地の開発ですが、
ここは反対運動もなく落ち着いた生活ができそうですね。
すでに契約された方、羨ましいです。
反対運動あったよ。何で無かったことになってるんだろう。
今の話でしょう。
しかも、10年前の反対理由は近隣住民住環境ではなく、小石川植物園のためというプロ市民案件。
その通り、デベが近隣住民だけでなく近隣施設に対する交渉も合わせて地道に続けた成果なのでしょう。通勤使用路線なのでnews releaseした今年1月から何度か現地を訪れ反対立札／貼紙がないことを確認した。入居後は地域のルールに従い落ち着いた生活がここならできると思う。
このあたりのビンテージマンションといえば、小石川パークタワーかな。 最大200平米の住戸もあるみたい。 ここも、ビンテージになるかな？
Re954 ここなら落ち着いた生活できますよ、先月足を運んだ私もそう思います。
低層なので眺望のコメントはしませんが、見下す高い建物が周りになく空が広いです。
駅から少し距離があるのは運動不足解消のためと考えればいい。
車通勤にしてからメタボになった私はそう思います。
９５６さん、同感です、確かに周りの建物からの圧迫感はないですね。南側の社宅がもし分譲マンションになっても同じ第一種低層地域だから圧迫感は変わらないでしょう。
959さん
大したラッシュではありません。
千石から3駅目の水道橋までは結構込んでいますが、水道橋でかなり降車客あり。
勿論、水道橋からの乗客もあるが、次の神保町でもっと多くの人が乗り換える。
次の大手町、日比谷も同様。
要は、乗り換え駅が多いので、乗客がかなり入れ替わりますが、水道橋以降は少しずつ空いていきます。
千石から乗れば、早ければ水道橋から座れ、遅くとも日比谷ではまず間違いなく座れる。
目黒への通勤には全く問題ないですよ。
もう一つ、千石から逆に巣鴨に行き、そこで山手線内回りに乗り換える手も。
この場合も、二つ目の池袋でまず間違いなく座れます。
960さん
詳しく教えて頂きありがとうございます。大変参考になりました。朝のラッシュが不安でしたが何とかやっていけそうな気がしてきました。
入居後に色々と時間をずらしてより空いている時間を見つけたいと思います。
>955
ビンテージの要件としては立地や建物の造りのほかに、管理や修繕がしっかりできているかといったこともある。管理や修繕は管理組合次第だから、新築分譲で判断するのは無理。入居するまでお隣さんがどんな人かもわららないし。
963さん
960です。 ご指摘のとおりです。
補足、ありがとうございました。
近くに住んでますが通勤は大手町まで自転車です。のんびり走っても30分かからないで通えます。
池袋も上野も秋葉原も神保町も自転車で20分以内ですがら、ちょっと足を延ばすなら電車より早いです。
雨の日、真夏、冬は電車ですけどね。
池袋、上野、秋葉原そして神保町も自転車で20分以内ということは、住むには絶対静かな所がいいけど休日は活動的に自転車で散策したいって方にはいい物件ですね。
スミフの社長？が、同じ様な名前付けはやめて個性ある名前付けをする方針に変えたと聞いています。
スカイ. . とか、インぺリア. . とか、どうかなそれはって思いますが、方針だから仕方ないでしょう。
ただ、この方針を継続するか否かは分かれているようで、何とかヒルズって感じの同じ名前付けに戻す意見もあるようです。
私には名前なんてどうでもいいです。検討中なので１階の価格を知っている方、ぜひ教えてください。お願いします。
９４６です ７５平米庭付き１Fの価格はどんな感じなのでしょうか
なんの根拠もありませんから可能な限り聞き流して頂きたいのですが、
話の感覚的に１Ｆは７５:8,800 ９０:11,500
まぁ、感覚なので、モデルルームに足を運ばれるのが当然ながら確実です（笑）
先に購入意欲を見せればすんなりと教えてくれると思います。
９７１さん ご意見ありがとうございました。
>968
DEUX TOURSなんてフランス語で、日本人には読めないマンション名つけちゃってるのってそのせいかな。でも、ただのTWIN TWORでしょ。
郵便物出すときに、番地間違っていてもマンション名がかいてあれば届けてくれる。妙な名前だと相手に伝えるとき厄介でしょ。聞き返されちゃったりする。
９６９さんと同じ、大手デベ物件なら名前なんてどうでもいい。ここの個性的名前はこれでいいんじゃないでしょうか（ちょと外人には恥ずかしくて言えないけど）。同じ様な名前が多すぎて、挙句の果ては地域名の前後に異なるブランド名を付けて区別している物件もあったりとても紛らわしい。
975さん
確かに「邸宅」という高級感にはイマイチ欠けるかもしれないけど、かといって庶民的というのもどうかしら？
もしこれを庶民的と評するなら、普通のマンションは何と形容すればいいのかしら？
庶民的なのは街の雰囲気のことを言ってるのでは？
976です。
よく読んだら977さんのおっしゃるとおりですね。
早とちりでした。
小石川・小日向の高台住民は、千石・白山付近は残念な庶民地域と感じてる。
マンションひとつで地域の雰囲気は変えられないよ。
植物園脇は陰湿だしね。
十分理解しております。
先方の立地は最高ですし、歴史もあるし、閑静な住宅街だと存じます。
文京区の中でのステータスは不動のものですし、
お住まいになられている方々も高台に相応しい方が多いと存じております。
大丈夫です。ちゃんとその辺をわきまえて千石の地に購入した人間も多いと思います。
こちらは高級住宅街とは間違っても口外できませんし、
緑豊かな公園で清められた空気感と空の抜けの良さ、
また（にわかを含む）高所得者同士の張合い等も無く、
落ち着いた環境で生活できることを望む、
比較的、奥ゆかしい生活を好む方が多いのでは無いでしょうか？
一階の庭付きの部屋とルーフバルコニー付きの部屋はどちらが高いんでしょうか？そしてどちらが暮らしやすく使いやすいか、、
子供がいるので庭付きの部屋も気になりますが防犯面や虫がきそうで怖い気持ちもあります。
子供がいるならルーバルつきは止めたほうが無難。子供にとっては外と同じ感覚で走り回っちゃって、階下に迷惑をかけるなんてトラブルがよく起きている。
そういうのわかっていて作る、売るデベっていかがなものか。
自作自演と思うアホな会話。
２つしかない４Fルーバル物件と１Fを引き上げ売りつける書き込み．．．デベのテクが上がっている。
東北新幹線通勤に疲れたので、東京と銀座へのアクセスがよく且つ静かな物件を探しています。
先週家族で現地を見てきましたが、９８０さんのコメント通り、清められた空気感と空の抜けの良さを感じました。季節がらそう感じたのかもしれませんが、地方にある社宅の住人でも気持ち良かったのは確かです。いいなーここって思っています。
９８４さん、９６８ですがインペリアルガーデンの方が好みです。覚えやすく、似た名前のマンションもないからです。
マンション名なんて全く気にせず選びました。
ルーフバルコニー付きの部屋は4つあった気がします。
住所が小石川じゃないので、恥ずかしいから辞めたんじゃない。
目白ガーデンヒルズは良かった。ああいう突き抜けた仕様にして欲しいね。
985
なんで979に千石・白山とあるのに千石抜くんですか？
白山人で千石を下に見てるのかな。
現状、あなたが高級と庶民の差は小さいと判断するのは良いとして、これからは今の小さな差が大きく開くわけよ。
庶民派の千石・白山は、存続などでどんどん地べたが細切れになり庶民が確立。
小石川・小日向はお金持ちが引き継ぐと思う。
実はインペリアルガーデンじゃなく、インペリアルブルースカイパーキングなのだが…
Re991 台地名で記載し失礼しました。千石台地という名称はないと思っただけで、別に故意に外したわけではありまえんよ。
小さな差が大きく開くとする意見は貴殿の個人的見解あり、例え開いても、その差は東京都心の高級vs庶民の尺度からすれば大差ないとするのは私の見解です。小石川・小日向がお金持ちと定義できる根拠もなく、私には千石・白山と大差なしとしか見えないわけです。
高級だの庶民だのって議論しているが、文京区はすべて庶民レベル。
10年前の越境組だが、どこでも治安が良く本当に住み易いすばらしい区だと思う。
正直、このマンションが完成すれば周辺の雰囲気も変わるだろう。
大規模で心配したが、落ち着いた建物みたいで安心した。
長い間空地だった広い土地が生き返るようで期待している。
９９３さん、地方から検討中の９８６です。会社が東京駅傍であること、個人的に渋谷・新宿が嫌いであることなどが理由で色々探しています。ここは周辺建物からの圧迫感は殆どなく、手入れは良くありませんが広大な緑に隣接しているためか都心とは思えないほど空気が良かったです。
994
>小石川・小日向がお金持ちと定義できる根拠もなく
根拠大ありたけど。
982さんへ
うちもルーバル付きに住んでいます。
子供が飛跳ねて階下から苦情がくるのでとても気を使います。
また古いマンションの最上階なので夏は異常に暑く、希望は来年の夏前に引っ越しすること。
低層1階の庭付き物件を探しているのでここも検討中。
大規模のわりに、キッズルーム、パーティールーム、勉強ルーム、ゲストルームなどの共有施設もなく気に入っています。
実際の建物は完成していないけど、道路から見れる限りではパンプのCGどおり仕上がってきている感じですね。
ルーバルは照り返しがきついってももあるよね。バルコニーだと、南中高度が高い夏は庇にもなる。
お子さんが小さいと低層マンションの1階庭付き物件を希望する方って結構いるんですね
管理担当です。
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