新生銀行の住宅ローンについて

350です。

349さん諸事項の確認の電話は要予約です。
ウチは提携だったのでこの予約をデベ経由で行わなければならなかったのですが
デベがすっかり忘れていたか理解してなくて。。
既に伝えてあった契約希望日が近づいているのに何の音沙汰もなく不安になって
新生に問い合わせしてギリギリ希望日に間に合いました。
新生は他の銀行と手続きの流が異なるので
デベもよく分かってないことがあるかもです。
スケジュールは自分で確認・管理しておいた方が良いと思います。

349です。
350さんありがとうございました。気をつけないといけませんね！！
無事実行日を迎えられるように・・・

私も2月上旬実行ですので、今月か来月の契約を考えています。
上がるでしょうか？
私は同じか、うまく行けば下がるかのような気がするのですが・・・。（希望も含め）
来月契約のほうで気持ちが傾いています。
変動特約と10年固定を考えているのですが。
でも、10年は今月さがったばかりなので、2ヶ月連続下がるかどうか？
難しいですね。

これから住宅ローンを借りる方はタイムマシーンがあるとするなら一回いくらで借りますか？

実際に月中に金利見直しをされたケースはあるのでしょうか？

新生銀行は審査で新築でも物件の担保評価しますよね。
そうすると100%ローンは難しいですよね。
どなたか100%で本審査通った方いますか？

うちは100%ではありませんが90%に限りなく近いです。
新築マンション（都内）です。

うちも90％に近いです。
厳しいのかな？と思ったけど、意外と余裕でした。

うちは90%超で申込んだところ借入限度額の90%でなら借入れOKとの返事が来ました。
ソニーのほうが金利も低いので新生は候補から外しました。

うちは、まだ、新生が、候補に残っています。１２月の金利は、変わらなかったけど、１月の金利少し、低くならないかなぁ。低くなったら、新生に決めようと思っているんだけど。

35年は下がったので新生にしました。

35年は、下がってましたか。
25年も、下げて欲しい。

新生って実際どうなの？
ところで、新生と楽天モーゲージが組んでフラット３５やってるけど、だれか情報しりませんか？事務手数料が破格なんですけど、情報がないんですよね。

>>353さん
うちと全く一緒です。

２月実行で、金利の確定を今月か来月かで激しく迷っています。
うちは10年特約と25年のミックスで行こうかと思ってます
（このミックスの組み合わせさえもまだ迷っている・・）
今週中に契約しようと思ってるんですが、あんまり考えすぎて
何がいいのか分からなくなってきました。

どなたか背中押してくれないかななんてムシの良いこと考えてます

336さん、353さん
2ヶ月前に新生と契約するための条件は何かありますか？デベが引き渡し日時を明確にすればそれでいいのでしょうか？何か注意する項目はありますか？

>>367さん

336さんでも353さんでもありませんが、、、
2ヶ月前に新生と契約するための条件です。

最終審査が通っているのはもちろんのこと、
　・物件の引き渡し日が確定していること。
　・送金口座が確定していること。
　・送金金額が確定していること。
　・登記住所が確定していること。
　・金利タイプが確定してること。
です。

上記内容の金利タイプ以外については、新生からデベに確認のTELをするそうです。
（契約者にも確認のTELがあるため、契約者もすべて押さえておく必要があります。）

新生が確認を取れたら契約書を送って来るので、署名捺印して返信します。
そのタイミングが2ヶ月前くらいとのことです。

あと契約には影響しませんが、
実行日の10日前くらいまでには、火災保険に加入しておく必要があります。

※最終審査が通った段階で、上記内容の電話がありました。

新生銀行で既に住宅ローンをされている方にお聞きしたいのですが
繰り上げ返済のしやすさはいかがでしょうか？

ＨＰ見ている限りでは設定値を上回った時点で１万円毎自動返済という事になっています。
例えば所用で他の金融機関に振込みする場合で設定値を一時的に上回った場合でも引き落とされてしまうのでしょうか？またボーナスが振り込まれたのをそのままほっとくと自動返済されてしまうのでしょうか？

店頭で以前説明を受けましたが、設定金額を超えると自動的に引き落とされるということです。（毎日です）落ち日が決まっていてその日までに残高を調整しておけばいいというものではないそうです。
ですので、店頭では、設定値をなり得ない金額に設定し、繰上げ返済の際に都度設定額を変更して、戻してくださいと案内しておりました。設定額の変更は電話でのみの対応とのことです。

オペレーション間違えると大変なことになりますので、注意がひつようですね。

所用で振込用に入金した場合、その日は引き落としなりませんが、次の日になると引き落とされます。

371 さん　372 さん
コメントありがとうございました。

ポイントとしては
都度設定額を変更と戻しが必要
設定額の変更は電話で連絡
からすると住宅ローン返済用の口座と割り切れば問題なさそうですね。（給料の振込み口座としては難しい感じですね）

所用の場合はうっかり忘れないようにする口座管理を必要がありそうですね。
（振込み手数料無料ですからここの口座を使いたいと思いますが）

さっき調べていたら根抵当を設定するので登録免許税の優遇がないとの情報がありました。
ただメリットも大きく少し悩んでます。なんとなくイマイチ乗り切れない感じです。

373さん
登録免許税の優遇無しは確かにひっかかりますね。。。

登録免許税の優遇の有無は金額的にどれぐらいの影響なんでしょうか？？

登録免許税：抵当権は債権額の1/1000で根抵当権は極度額の4/1000です。
新生銀行は借入額に対して10％付加したものを極度額とすることにしていたと記憶しています。

20年固定だと、三菱UFJ信託の方が、2.65でかなり、低いんですね！
新生の20年、25年の１月金利、低くならないと、新生に決められない。
低くしてくれー！　新生の担当者の方、見てないかな。

借り入れに対する抵当権設定登記の登録免許税ですが、
　優遇なし：借り入れ額の０．４％
　優遇あり：借り入れ額の０．１％
で、根抵当はこの優遇が無い（受けられない）のだと理解しています。
間違っていましたら訂正宜しくお願いします。

優遇というのは、何の優遇でしょうか？教えてください。

上手な表現（言い回し）ができないのですがご容赦ください。
優遇とは、実際の住まいとして購入する場合に軽減が受けられる制度です。
（投資や賃貸目的での購入では軽減を受けることはできません）

３７６です。３７７さんにご回答いたします。おはなしのとおり、根抵当権の極度額は借入額に対して0.4％するのが通常ですが、新生銀行の変動に限っては、貸越制度が使えるため（つまり、一度返済した住宅ローン資金を再び返済者が使う可能性があるために）、あくまでも銀行のリスクヘッジのために10％（確か？）付加した金額を極度額とするものです。なお、根抵当権は本来設定した極度額の範囲内で自由に借り入れたり返済できるように事業者のために形成された制度です。この点、抵当権が返済する度に債権額が減少していくのとは異なり、根抵当権は返済しても一定の手続を取らない限り元本は確定しません。

2月実行で今月中に契約しようとしていたものですが・・・
名義変更の件で書類を再提出することになり、12月の金利には間に合わなくなってしまいました。
金利上がっちゃうかなあ・・ガッカリ・・

376です。382さんにご回答申し上げます。お問い合わせの件はご理解のとおりで結構かと思います。
なので、借入額が３千万円であれば登録免許税は、抵当権３万円、根抵当権１３.２万円になるかと
思います。ただし、抵当権を設定する場合においては、租税特別措置法の軽減措置を受けるためには、
区役所で「家屋証明書」を取得する必要があります。司法書士等に委任する場合には別途数千円要する
かと思います。また、軽減措置には床面積等の要件もありますので居住用だからといって必ずしも
軽減できるとは限りません（極端に広くなければ大丈夫ですが）。
また、超長期以外を選択する場合には、抵当権と根抵当権の性質の違いを多少なりとも理解したうえで
なければ最低限のリスクは避けられません。新生銀行が求める根抵当権がいかなるものか理解しないで
生活借越しの利点のみをもって変動や短期を選択するのは得策ではありません。せめて、被担保債権の
範囲が何かぐらいは確認しましょう。譲渡や元本確定等根抵当権特有の性質を理解したうえでご選択ください。

386さん
まさに386さんが指摘されている、生活貸越しの利点のみをもって、変動や短期を選択しようと考えています。
>せめて、被担保債権の範囲が何かぐらいは確認しましょう。
>譲渡や元本確定等根抵当権特有の性質を理解したうえでご選択ください。
この部分について簡単にお教え頂けませんか？リスクを理解できずに借金してしまうことに不安を覚えています。
よろしくお願いします。

根抵当権は非常に複雑な制度です。ここでそのリスクを論じることは不可能ですし、これをもって判断されるのも困ります。ただ、銀行が求めている被担保債権の範囲に住宅ローン取引以外の取引は記載されていませんか？いるとしたら、この根抵当権の範囲には住宅ローンの借入れ以外のものも担保の目的とされますよ。また、抵当権の実行できる範囲は、利息や遅延損害金の満期後２年という約束があります（民法§３７５）が、根抵当権は極度額まで全て実行の対象なので広いのです。加えて、債務者に相続が発生した際には６ヶ月以内に所定の手続をしないと元本が確定してしまいます、など簡単な書籍をもって勉強されたほうがいいです。

根抵当権といっても極度額の定めがあるのでそれ以上に執行されることはありません。結局通常の抵当権でも生活費が足りなくてどこかから借りてきたら金利は新生のパワーローン以上を取られます（貸金業法の制限金利はもっと高いですよね。）。
例えば住宅ローン1000万円を根抵当設定と抵当設定で借りることを比較します。
繰り上げ返済を200万円して，残金が600万になったときに生活が苦しくなり，100万円を借ります。
生活貸し越しを使った場合，金利は変動金利（でしたよね）をとられます。
普通の抵当権を設定するような住宅ローンではパワーローンのような制度はありませんよね。となると，貸金業者から借りられることが一般的に考えられます。金利は利息制限法に従うので年利１８％とかです。
金利がかなり違います。

では，どうして根抵当ならパワーローンが導入しやすいのでしょうか。
根抵当権の場合，最初に極度額を1000万円と設定していると返済により住宅ローンの残りが600万円になってもパワーローンによって借りた100万円もあなたのマンションで強制執行することが出来るのです（なので，マンションについて住宅ローンの部分600万円とパワーローンで借りた100万円と利息について担保がついていると考えられます。）。根抵当権の対象が住宅ローンだけでなく，パワーローンで借りるかもしれない分も含んでいるからです。前のほうのスレで載っている極度額を借り入れ金額の１０％上乗せ額にするのはこのためでしょう。
抵当権の場合は，月々支払っている返済や繰り上げ返済によって担保されている部分は減っていく一方です（利息はついてきますが）。

ただ，実際に問題になるのは生活が破綻してしまったときだけですね。月々の住宅ローンの支払いをきちんとしていたら当然，問題にはなりませんし，パワーローンで借りた分もきちんと払っていたら根抵当権を執行されることはありません。
住宅ローンについて普通の抵当権を設定していてそれは支払っていても，銀行や貸金業者から別にお金を借りて支払いが滞り，そこの部分について強制執行をされたら，結局，マンションをとられますよね。
そのような可能性が現時点で考えられる方は，まず住宅購入を検討することから考え直したほうがいいと思うのですが・・・。

ということで，私的にはさほど根抵当も抵当も差は感じません。どの場合でもきちんと支払っていけるかをまず検討することが大事ですね。繰り上げ返済も程ほどに。（現在，20年固定で検討している者より。長期固定はパワーポケット無いんですよね。）

ローンの組み方についてご指導ください。
＊私36才、妻あり、子なし。
＊年収：今年1200万(昨年850万)。今後は安定して1500万ぐらいまでアップするものと思います。
＊物件：7600万
＊ローン：6600万（4月実行）メガバンクで満額、フラット35で4500万、新生銀行にて35年4500万の　融資にOKをもらっています。

　当初月30万ぐらい払えると思います。どういう組み合わせがよいでしょうか？宜しくお願いします。

３月実行の者ですが、１０年特約と１０年固定のミックスで考えています。
この場合1月に契約すれば1月の金利でいけるのでしょうか？
１０年特約とのミックスでは実行月の金利になるのでしょうか？

1月の金利っていつ発表でしたっけ？

新生は2ヶ月前に契約できることがメリットですが、2ヶ月前にデベと新生で必要な手続きは何があるのでしょうか？ 登記と契約の関係について誰か教えてください。2ヶ月前に登記は当然終わっていないので何が必要となるのか知りたいです。

↑デベと新生で必要かどうかは、わかりませんが
契約する時に、「表示登記」されている必要があるハズです。
（新生に電話すれば確認できます）

393さん、369に記入されていましたよー

393です。下記条件のうち、表示登記されているというのはどれを示すのでしょうか？無知ですいません。
　・物件の引き渡し日が確定していること。
　・送金口座が確定していること。
　・送金金額が確定していること。
　・登記住所が確定していること。
　・金利タイプが確定してること

↑電話で聞いてみたらどうです？
２４時間いけますよ。

397　感じわりーよ。教えてやれよ。

表示登記だから、法務局から登記済書が発行されることなんで「登記住所が確定していること」だね。引越前の住所で表示登記してしまうと、あとで変更の際に手数料とられるんじゃない？

ボンドさんこそどうするのですか？
まずは参考までに教えてください。

新生銀行の根抵当権について、私は３８８さん寄りの意見です。
３９９さんのように、差を感じなくて納得されているなら
よいですが、全く違いをご存知ない方は、
抵当権との違いを充分勉強、理解した上で融資を受けた方がよいかと。
新生銀行ローン、根抵当権を否定するつもりで書いているわけではないので
そこはご理解を。

ボンドさん、私も2月実行組みです。
同じく1月は据え置きか、うまく行けば下がるだろうとみて、来月契約に持ち越しました。
といっても、まだ新生に確定するかも決めかねています。
来月の新生の金利を見て判断しようと思いました。

つきあいのある支店長がおそらく１月の超長期は下がるでしょうといってました。

>>405さん
それがほんとならうれしいなあ・・・
うちも１２月を見送って１月契約組なので

「おそらく・・・でしょう。」
ですか。
まだまだ安心はできませんね。特に35年は先月下がったばかりですし・・・。

東京三菱・三井住友銀行は2007年1月の35年を、揃って0.11％下げて3.15％としました。
新生銀行も引き下げは確定でしょう。1月第一営業日まで待ちです。長い・・・

１月の金利発表になってますよ。
http://www.shinseibank.com/powerflex/housing/loan_kinri.pdf
やはり長期金利は下がってますね。

うちは30年固定を考えているので、12月より0.15％下がります！
1月から契約可能なので、もう固めてしまおうかと。

やりましたね。
35年3.1％です。
ほっとしました。

やったー。下がっている。新生に決めようかなぁ。

あー、三菱UFJ信託も下がってる。。。これだと、２０年だと利率だけだと、三菱UFJ信託の方だ、有利だ。。。どうしよう。。もっと新生が下げてくれればいいのね。。。

やった！
JAと新生とで悩んでいましたが、新生で決めることにします。
あとは金利です。
変動1.1＋10年固定で行くか、変動1.1＋35年固定で行くか・・・。

ヤッター金利下がってる！！
１２月に契約しないで良かったぁ・・・

金利が下がったのでとても惹かれています。と同時にとても悩んでいます。

ホムペでシュミレーションをしたのですが、司法書士手数料や、根抵当権設定費用が結構かかりますね。金利ミックスにすると３，０００万の借入れで５０万円ほどのようです。
これはイメージほど安くない。　それと住宅ローンは何十年とかけて返済していくのにも関わらず、10年特約の変動金利は毎日見直しですよね。これは精神的にやきもきしそうですし。こういうタイプは長期で組んだ方がよさそうですねぇ。

司法書士手数料、事務手数料はミックスにしたからといって×２でなるわけではないんじゃないですか？
ローンシュミレーションではそれぞれについていますが。
私はそういう理解でいました。
確か以前に電話で確認した際、そう言われた気がしたので。
勘違いだったらすみません。

10年固定で銀行を検討しています。新生は他行に比べて金利が高いです。貸越しサービスのメリット、繰上げ返済無料等のメリットがあるのでトータルで検討するのでしょうね。三菱UFJ信託との金利差0.5%は大きすぎだと思います・・・

10年特約の変動にして、下がったら固定にしたら？
ソニー銀行とちがって、金利変動の影響受けにくいですよ。（去年から0.1%しか上がってない）
毎日変動だが、そんなにリスクはないと思う

10年特約の金利は確かに上昇していませんが、今後はどうなのでしょうね。不安を抱えてすごすのか度胸がるところです。ミックスが落としどころかな。

10年特約の金利は何と連動してるんですか？

独自なのかなぁ〜。去年の動向

昨年初めから
１．０スタート
１．２５　2ヶ月間
１．１　その後１．１へ下がる、現在に至る

年平均して１．１％でした。
今年も日銀が０，２５％上げてきたらすぐに０，２５上がると思います。
その後、下がるかは、新生銀行次第・・・
それでも、低金利だと思います。短期（１０年ぐらい）で完済を目指す人はいい商品だと思います
変動なのでリスクはありますが、初期の借り入れの多い時期に金利が低く、元本の減るスピードが速い。繰り上げ返済無料。を考えると短期決戦型のローンですね

デベに確認したら表示登記の問題で２ヶ月前の契約なんて不可能だった。あーーあ。銀行選びが振り出しだ。ソニー、住信、八十二・・・また悩まなくては。

ミックスのときの手数料については金銭消費貸借契約書が2枚になるので印紙が2枚になると、聞きましたが。私は頑張って15年以内に返済したいので10年特約半分、残りを5年（もしくは10年）固定にするつもりです。
金利よあがらないでおくれ〜

423さん
表示登記は必要ないようですよ。必要なのは振込み口座と振込み金額です。デベによっては自己資金と銀行融資を一括にし振り込まなければならない場合があります。
この場合、登記費用が明確にならないといけませんので、なかなか金額が確定しません。デベに確認してできるだけ早く金額と口座をFIXしてもらいましょう。私は4月実行ですが、2月契約を目指し、最悪でも3月契約とするようにデベと調整中です。（デベはできませんとは言っていません）

↑振込み口座と、振込み金額だけが必要なんですか？
私は４２３さんじゃありませんが、
私が新生に聞いたら、表示登記されてないとダメだって言われましたが。
口座と金額が決まれば問題無いって言ってました？

426さん 今日じっくりと契約部門の担当者と話をしたので間違いないと思いますよ。住所は実行時に決まっていればいいそうです。デベが早く決めないので、お客さんからデベをつついてくださいと言われました。
426さんは審査は終わってますか？審査が通ると契約担当者と直接電話で話すことができますよ。

>427
同じ状況で悩んでいます。私は10年特約と10年固定のミックスか、全額10年固定にするかで悩んでいます。結局10年特約のリスクは誰にもわからないので自分で乗り越えるしかないのでしょうが・・・
確実に金利は上昇傾向なので悩んでしまいますよね。

４２６です。
あらら、それじゃ私が聞いたのと違いますね。
２度聞いたのになー

１０年特約付の金利ですが、短期金利（コール）無担保翌日物と基本的に連動していると新生銀行の担当者から聞きましたよ。
最近の動きを見ていると、０．２２〜０．２７ぐらいで動いている感じです。

表示登記が必要なのは戸建住宅であって、マンションのような区分建物は表示登記は必要ありません。

私はマンションですが、電話で確認した限りでは
表示登記が必要だと言ってましたよ。
なんで言ってることが違うんでしょうね。

この問題は影響が大きいので再度確認するしかないですね。せめて1ヶ月前には契約を済ませたいです。

仮審査の申し込みをしただけで口座を作ってしまうんですね。なんか恐ろしいです。流れを無視したレスですんません。

?

ウチは本審査が通ったという連絡が来てからキャッシュカードなど届きましたよ。

キャッシュカードを持っている方、教えてください。
新生の自分の口座に他行から振り込みをしようとしたら、
口座番号を入れても口座名義人名は出てきてくれませんでした。
ずっとこのままなのでしょうか？

本申込み〜承認までどのくらいの期間かかりましたか？

＞437
ローン板でやるにふさわしくない話題なので
カスタマーセンターに聞いてください

>439
確か２週間ぐらいでした。

今日、住宅ローン説明会に行ったけど印象は最悪！
客を客として思っていないね。聞いてもないことをベラベラと得意気に話して、
質問したら「最後まで聞いてくれ」と言った後、結局答えになっていない。
こちらが指摘するとそれはＨＰに書いてあると逃げる。最後に次の客がいるから
これで終わりさせてもらうと切り上げて、実際には休憩しているし。
ららぽーと支店の営業担当、最悪です。

442さん

新生とやりとりした人は誰でも少なからず憤りを感じることがあると思います。
（私も激怒してクレームのTELを入れた経験があります）
新生の仕事の仕方は日本人にはそぐわないですよね。

でも私はどうしても新生で決めたかったので、ここで方針を変えたら負け！と思って（笑）、
我慢して進めました。
幸いローン決定後はまともな担当者がついてくれたので、契約はトントン拍子に進みましたよ。

>>442　さん　私もららぽーとの融資担当にはムカつきました。
他にお客さんが居なかったので、住宅ローンのことで不安な点とか聞きたいと思って、店舗に入ったのですが・・・
私「登記手数料ってどの程度かかるのですか？」
ららぽ行員「個々の司法書士によって違います」
私「概算で結構ですので」
ららぽ行員「審査は通ってますので、融資担当者に聞いてください」
ららぽ行員「聞きたいのはそれだけですか？」
ららぽ行員「融資担当者から近々ＴＥＬがあると思いますので、私からは言えません」

他には１人もお客さんが居なかったのにこの対応(-_-メ)
他の銀行では考えられません。

442です。
あまりに頭にきたのでカキコしました。あの担当は旧長銀出なのでしょうか？
こちらはすでに事前審査もパスして、資料も一式持って知りたいことだけ質問するつもりで
用意していったのですが。すでに知っていることばかり説明していい気になっていました。
かといって、そんな感情だけで新生をやめてしまうつもりはありませんが。
幸い分業化されているそうなので、二度とあの担当と会う機会がないことが逆に幸いだと思いました。

441さん
ありがとうございました。ケースにより審査期間も様々かと思いますが参考になりました。
これから本申し込みです。応対について良い話は聴かないので、何も期待せずなるべく平常心で頑張りたいと思います。

2500万円を特約変動と10年固定のミックスを考えていましたが、司法書士などの手数料を考えるとミックスでは50万くらいかかりますので。私は10年特約変動を35年で行こうと考えています（当然繰り上げを行いますが）。どうでしょうか？

私の考えでは10年間でがんばって繰り上げ返済し元金減らしておけばおけば、10年後少々金利が高くても返済額の負担は少なくくてすむとおもいます。この考え方はどうでしょうか？

私も448さんと同じ考えです。10年特約と10年固定をミックスにするか、10年固定一本にするかを悩んでいるところです。

実際に新生銀行で融資を受けられた方、手数料などどれくらいかかったか教えていただけませんか？
私はローン相談会でミックスも１本も印紙に差が出るくらいと言われたので・・・。