西神南の建売住宅

私もこの前の週末西神南のモデルハウスを見てきました。野村にしようかトヨタにしようか迷ってますが正直決め手にかけています。何か参考となるような意見ありますか？

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野村はちょっと狭いような気がします。ロフトがたくさんあっても使い勝手はどうなんでしょう？
私はトヨタに傾きかけていますが、いまいち決め手がないですよね。
他の分譲も見ましたが、・・・って感じでした。

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独断と偏見で評価してみました。

野村…2x4なので、開口部が少なく暗い感じ。ハピアスの影響は？
　　　駅には比較的近い（9分）。
トヨタ…遠い（14分）。隣接に池があり、蚊が多そう。価格は？？
　　　　逆に周りに高層の建物がなく、日当たりが良さそうな感じがする。
ヤマト…独特の間取り。
　　　　部材は、いいものを使ってそう。あの間取りが気に入れば…他に似た間取りは絶対にない!
ユニホー（外見のみで判断）…ちゃちそう。
パナホーム…物件残り少なく、高い（5500万〜）。
　　　　　　駅に比較的近い（9分）。太陽光発電・エコウィル・風力発電で光熱費が安そう。
三菱地所…完売御礼

めぐり合えれば最高ですが、建売で自分の好みに全て合ったものはない思います。
どこまで、妥協（許容）できるかがポイントになると思います。

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トヨタはまだ価格がでませんね。来訪者の反応を見て設定するのでしょうか？？？

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トヨタの方が建物がしっかりしてる印象を受けました。しかし作りが鉄骨なので若干音が響くのかな・・・とか北向きの家だと冬とか少し寒いのかな・・・といろいろ考えてしまいます。野村は確かに狭くこの建物であの価格？とも思いますが立地条件なども考えると仕方ないのかなと思ってしまいます。しかし野村の方は細かいところの気配りがしっかりしていてキッチンなんかは女性だと野村がいいと思うのですが。

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無料の住宅情報誌によると、トヨタは4200万〜5200万みたいです。

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4200〜5200万といいながら北向き玄関の物件が4200万台、南向き玄関は4600万円台、角地は5200万円台のようです。北向き玄関、南向き玄関で400万の差は大きいな〜。

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やはりトヨタの北向き玄関の家は今はリビングに光は入っていますがこれから分譲されていくと期待するほど光が入ってこないですよね・・・

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北向き玄関のリビングは当然今よりも暗くなるでしょうし、圧迫感も感じると思いますね。
南向き玄関を希望ですが、4600万なら敬遠します。西神南でたくさん分譲されてますが、
ほんとに決め手がありません。しばらく様子見します。

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フォリア西神南ってどう？売れてるの？

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フォリア西神南って、売れているようには見えないけど…
というか、積極的に売ってます？

トヨタって、正確には北西-南東なんですよね。

北向き玄関は、確かに南に家があるために圧迫感はあるでしょう。
しかし、南の家の影で暗くなるほどではないと思います。
（今回は道を挟んだ区画なんで、建っていない家を想像することは難しいですが…）
また、庭を大きく取りたいのならば、北向き玄関の家は、普通南の家の影にかからないよう
北に家が寄るので大きくなると思います。
南向き玄関も、間取りによってはＬＤが縦になり、採光部が少なくなって、
暗く感じるのではないでしょうか？

価格、間取り、採光、人によっては方位…
どれを重要視するかによると思います。

トヨタの奥の東町にも、一戸建ての計画がありますね。
http://kouhou.city.kobe.jp/information/2005/12/20051206pp01.pdf

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創建ですね。期待はしているのですが、駅からの距離が遠くなってしまいます。
今年度中に入居できる物件の中で駅や小学校までの距離を考えるとフォリアが
最も好位置にあるんですよね。残念ながら、好みじゃないんです(特に内装)。

先日、フォリアの北向き玄関の建物を見ました。リビングから見える景色は
建物！です。南向き玄関とは雰囲気がやっぱり違いました。

もうしばらく考えます。ただ、金利の動向がすごく気になります。

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確かに金利の動向はかなり気になりますよね。14日にゼロ金利解除も決定したみたいですしこれからは銀行も金利を上げていく流れですよね・・・

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金利が3.0％から0.1%上がると、35年ローンで100万ほど返済総額が違ってきます。
ボーナスなしで、月々の返済では2000円ほどになります。
見方を変えて借り入れ金額だと、70万ぐらいにあたります。

月々の支払いをこれだけと決めて、借り入れ総額って決めると思いますので、
どんどん手の届く家が少なくなってくる…ってことになるんですよね。
給料が、それ以上に上がればいいんですけどね(^^;

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昨日からトヨタホームは１期分譲物件のグランドオープン、登録受付開始ですね。
大盛況？だったんでしょうか？それにしてもトヨタは住宅供給のペースが
ゆっくりですよね。全戸分譲に２年もかけるようです。
何でなんでしょうか？これが普通？

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会社にもよると思いますが、それぐらいのペースじゃないでしょうか？
総戸数108邸で今回15邸の分譲だと、大体7期分あるということですが、
1期を大体4ヶ月間かけて販売すると計算すると、2年となります。

周りのパナ（50邸全3期）、ヤマト（39邸全3期）もそれぐらいのペースではないでしょうか？

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トヨタホームの１期、今日まででしたが、完売したんでしょうか？
どこの分譲もペースダウンしているのでしょうか。野村も２期の
戸数を減らしたようですし。秋から創建の分譲が始まったら供給過多
になるような気がします。安くなれば嬉しいですね。

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野村は2期の戸数を減らしたのですか？これが最終と聞いていたのですが・・・

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お盆明けに最後の分譲をするようです。建物が完成してからですね。
売れ行きが芳しくないからでしょうかね？
当初２期は残り全部ということで、２７戸だったはずですよね。
ＨＰを見ると３０日までで１５戸になっています。
３期が１２戸ということでしょう。駅に近いという好立地なんですけど
ここはあせらずその他物件もじっくり見ていく予定です。

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トヨタホームのＨＰ更新されていないということは、
第１期完売しなかったんでしょうか。
完売なら「完売御礼！」ってでますよね。

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トヨタは即日完売って出ていますね。

創建は、2006.9月からのようです。
ttp://www.k-skn.com/article/luna-seishin-m/index.html

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ほんとですね、完売したようですね。あんまり人が詰め掛けたのを
見たことがなかったんですが。池に挟まれてるってどうなんですかね。
もちろん、候補の一つではあるんですけど。
創建、そろそろですね。期待したいのですが、他の分譲物件を見ていると
どうかな〜って感じです。見た目、外観にお金をあまりかけておらず安っぽい
様に感じます。また、駅からちょっと遠いですし。
駅までの距離、小中学校までの距離、近接する施設(池、小学校用地)、価格等
出揃ってから判断しますか。

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26次のコンペの公募も出ていますね。
http://kouhou.city.kobe.jp/information/2006/06/20060626pp01.pdf
創建よりは、駅に近いみたいです。
金利の上昇が気にならないようであれば、待ってみてもいいかもしれません。

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昨年の同時期に２４次のコンペで創建が当選しています。それから考えると、やはり
コンペから分譲までは１年はかかる計算です。２６次のコンペの場所はなかなか
いい位置ですが、来年の夏以降となると金利はどうなっているのでしょうか？？
今、分譲をやっているところでどうしても決め切れなければ待つことになるのかな？？
もしハウスメーカーが当選したらいい価格つけてくるんでしょうね。

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創建見てこられた方、感想お聞かせください。

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外観、まあまあですね。駅からあの距離で５千万を軽く越える価格設定。
敷地はかなり広いので、それを好む方専用でしょうか。
あの価格なら駅から近い学園都市の戸建を買いますね。
期待はずれでした。

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フォリアの購入を考えています。昨年12月の建物ですがどの程度の値引きが期待できますか？
減価償却をどの程度と考えて交渉すればいいでしょうか？
個人的には気に入っているのですが売れ行きが悪いようで・・・何か原因があるのでしょうか？
野村などはすぐに売れているようですがフォリアも悪くないと思うのですが。

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フォリア、ユニホーという会社の知名度が低いし、積極的に売ろうという姿勢も見られない、
というところに問題があるのでしょうか。あと、あまりに内装、外装にパターンが多く、
気に入った物件がどうしても少なくなってしまいます。私も安くなるのなら買いたいとは
思いますが、あの値段なら絶対に買いません。
あまり売れていないにもかかわらず、どんどん建っていきますね。

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民間住宅コンペ（西神南ニュータウン第２７次）の実施が出ていました。
http://opencage.info/press.kobe/indv.asp?id=4835

現在販売中の野村不動産のプラウドシーズン西神南は２００４年９月に公募があって、
http://opencage.info/press.kobe/indv.asp?id=816
２００４年１２月に結果が出て、
http://opencage.info/press.kobe/indv.asp?id=1415
販売は２００６年春からなので、駅に近い今回の土地についても、実際に販売が開始されるまでには２年ほどかかるのでしょうか。

それにしても、「公益施設用地」が気になります。
一体何が建つのでしょうか？
営業マンの話によると、管理している神戸市の「みなと総局」に問い合わせたところ、今のところ全く予定なし　という返事。以前は、小学校の新設が議論にのぼったとか？
小学校より、西神南は中学校が心配です。井吹台中学校は学年で３５０人くらいいるようです。１０クラスくらいあるのかなあ。

もし、公益施設について情報をお持ちの方がおられましたら、教えてください。

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野村は悩みますねぇ。。。
営業の方に聞いた話では、予定は全く無いとの事ですが、
公益施設用地には、５階建てや２４時間営業の店舗も入れるらしいです。

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そうなんですかあ・・・教育施設とかに限定されるのかなあと思っていました。

現在、西神南の一戸建ては、

野村不動産のプラウドシーズン
http://www.nomura-re.co.jp/sumai/kansai/ps-kobe/roomplan/index.html
ヤマト住建のマグノリア
http://www.yamatojk.co.jp/v-g/madori/index.html
パナホームのパナホームシティⅡ
http://www.panahome.jp/city/seishinm_p2/Division/index.html
トヨタホームのエアリーヒル
http://www.airyhill.com/landplan.html
創建のルナ
http://www.luna-seishin.com/concept/index.html

だと思いますが、皆さんのご意見、ご感想は如何でしょうか？

私はプラウドは少し手狭ですが、買いやすい価格設定だと思いました。
ルナは遠い割りに高いなあ　という感想です。
他は見ていませんが。

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野村は他社の悪口ばかりで営業します。自社のいいところをもっと話せばいいのにと思います。
公共施設用地は今後何年か後に神戸市が処分するんじゃないでしょうか。
御影工業の跡地も処分しましたしね。用途地域を見ても、高い建物を建てれる用途ですし、
注意が必要かも知れませんね。
創建は駅から遠く、そして高い。売れ残って安くなれば検討します。苦戦するでしょうね。
NO.32さん、ユニホーを忘れてますよ。

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ユニホーのフォリア
http://www.uniho-135.com/top.html

ご指摘ありがとうございます。
ちなみに私は野村の営業マンと話をしましたが、他社の悪口は一切出ませんでした。
ただ、思ったより募集が殺到しているわけではない　という感じです。
多くて３倍まで？
最終期は９月３０日抽選だったと思います。

あと公益施設用地の定義らしきものを発見しました。
http://www.city.kobe.jp/cityoffice/30/013/bunkatsu5.pdf
第３　の４項ですかね？
なんせ、よく分からないので・・・

他、物件を見られた方の感想をお聞かせください。
今、少し気になるのは、ヤマト住建のマグノリアです。外構工事、カーテン、エアコンをつけてくれる物件もあるようなので、一度見に来たいと思っています。

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ヤマトのモデルハウスの値引きはエグイです。
ご近所の方には黙っておくようにと言われますよ。
材質はいいと思いますが、とにかく間取りと
建てつけがイマイチだったのでやめました。

うちも野村の営業マンは他社の悪口を言わないところがいいと思っています。
他社と迷っていることを話すと、西神南で分譲してる会社は
何処もしっかりしているので、一生懸命選んで下さいと背中を
押してくれました。

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西神第二地区の地区計画
http://www.kobe-toshi-seibi.or.jp/matisen/1jouhou/syosai/rule/rl00009....

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三菱地所のヴィルクレア西神南にキャンセル住戸が発生したようです。
http://vc65.com/
http://vc65.com/plan_50.html
５０号地、４７６４万円

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ユニホーの構造見学会に参加された方、感想をお聞かせ下さい。

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野村さんにも他社の悪口を言わない誠実な営業さんがいらっしゃるんですね。
野村さんのインフォメーションセンターは赤い服を着た女性が沢山いて
他社に比べ豪華ですが、その経費が購入代金にオンされていると思うと
「やりすぎかな」と感じてしまいます。とはいえ、候補の一つですが。
ヤマトですが、使っているものはよさそうです。
値引き額によっては候補に挙がってくる物件です。
ユニホーも気にはなるのですが、あれだけ売れ残っていても値引きの話には一切なりません。
強気ですよね。本日夜に横を通りましたが、電気のついている家が少ないです。
トヨタホームはどうなんですかね？今期も完売するのでしょうか？第1期は即日完売と言いながら
1戸空いていたような気がします・・・。
また、来週西神南に物色に行きます。(創建さんは高いのでパスします)

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ハハハ　そうですね〜　あの受付の人はいなくてもいいかなあ。
毎回行くたびに、氏名を書かされるのも好きじゃない。
プラウドの街並みは、パナやヤマトよりも綺麗な感じがします。
どこもそうですが、電柱ないといいのになあ　と思います。

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ヤマト見てきました。思ったより良かったです。間取りは確かにめずらしく、スキップフロアが嫌な人はダメなんでしょうね。
値引き額は、おそらく本気度を示せばもう少しありそうな感じでした。
３戸は家具も付けてくれる。
ちょっと本気で考えてみます。

ただ気になるのは会社の信用力でしょうか。正直あまりイイ噂も聞かないので気になるところです。

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食事を作りながら、リビングで小さい子が遊んでいるのを見守る、ということが
ヤマトのスキップフロアではできないんです。ノーマルな間取りならヤマトが
筆頭候補になるのですが・・・。
NO.41さん、今日はどこを見られました？私は今の家から西神南まで遠く、
こまめに見に行くことができないので、各業者さんの賑わいなど
いろいろ感想聞かせてくださいね。

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野村の最終分譲の倍率はどの程度になりそうでしょうか？
ここがダメならユニホーかトヨタで検討しようかと思っていますが、
皆さんならどちらが良いと思われます？

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ヤマトですが結構にぎわっていました。若いご夫婦も見に来ていました。
スキップフロアといっても、ダイニングからリビングが見える感覚が近いものと、そうでないものがありますね。３９号地は比較的良い間取りだと思いますが商談中。

野村ですが、私が候補としている場所は両方とも「要望書」が出ているそうです。これもどこまで事実か分かりませんが。２〜３倍はあるかも？
野村の抽選は当初予定より遅れて１０月中旬になるそうです。

トヨタは見ていませんが、車で通過したときに結構見に来ているようでした。不動産会社としてはまだまだ知名度は低いと思うのですが「トヨタ」の名称のなせるわざか？
ユニホーはよく分かりません。なんとなくですが、トヨタの名がつく限り変なことはないだろうなあ　という感じはありますが。

創建は今日、イベントだったのですが行けず終いです。

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NO.41さん、ヤマトのいい噂を聞かないとの事ですが、差し支えなければ教えてください。

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しらける質問しないで

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ちらっとフォリアと野村さんを見に行ってきました。
これから周りにどんどん戸建てが建っていくみたいですが、まだ入居されているところが少ない（フォリア）ようですね。現時点で値引きしてくれたりするのですかね？売れるのか心配になってしまいます。早く街らしくなればなあと思います。フォリアは街区内公園がとても魅力です。プラウドシーズンも近くに思いで広場があるのですが・・。
あいている公共施設用地、個人的には保育所や文化・スポーツ施設が建ったらうれしいです。マンションはもう人来ないでしょう・・？またいろいろな情報を教えてください。

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今日は野村さんに行ってきましたけど、抽選は10月の下旬になったようですね。私の第一希望は現時点で3倍くらいらしいのですが、厳しそうですね・・・

万が一の事を考え、明日はトヨタさん・ユニホーさん・創建さんを見てきます。この掲示板を見ている限りは創建さんは高いようですが、外断熱工法を取り入れているせいでしょうか？
良くわかっていないのですが、外断熱って普通の住宅に比べ、そんなに快適なのでしょうか？

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昨日、創建の広告が入っており、4880〜5680万となってました。
井吹台の土地は坪40万程度ですので、それを元に建物坪単価を計算すると、坪68〜71万。
（土地、延べ床の最大・最小値をそれぞれの価格、土地坪単価は一緒と仮定しました）
ちなみに、HPに載せている価格データで計算すると、トヨタは64〜78万。
ユニホーは71〜80万となります。
土地単価を一緒にするのは強引かも知れませんが、比較はできると思います。
創建の販売価格が高いのは、土地が大きいのかもしれません。
逆に野村は土地が小さく、建ぺい率も50%（他の会社は40%)ですので、お隣と接近しています。

ただ・・・駅から創建までは、ずーーーーーーーーーーっと坂道です。
いつかはバスが通るでしょうが、それまではあの坂道を毎日通うと思うと、ぞっとしますね。
私でしたら、駅からユニホーあたりが限界です。

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野村の抽選が10月下旬なんですか？もともと８月だったのに、２ヶ月も
遅れせるなんてどういうことでしょう？倍率３倍ならさっさと抽選するのではないんでしょうか。
待っている人は決まらずやきもきしてるんじゃないでしょうか。

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野村ですが、おそらく倍率そんなにいってないですよ。同じ号地に複数の要望書が出てたりするみたいですが、全く要望書がないところもあるみたい。
創建やトヨタの物件を見る人にも来てもらって、できるだけ申込が増えるように期間を延ばしているのでは？

ちなみに、いろんな調整をしているみたいです。まあ、悪いことでもないし、正しい戦略かも知れませんが。
https://www.e-kodate.com/bbs/thread/13186/

金利の上昇、買換えのタイミングで苦しむかも？

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