ルフォン白金台ザ・タワーレジデンス

予算不足で妥協して品川区を買っちゃった一人の方が自分を正当化したくて日々粘着。
構図が見えてきた。

誰のこと粘着っていうのかわからないけど、不毛ないがみあいは無意味です。白金loveでいいし、資産性重視もいいでしょ。価値観は人それぞれ何だから。factじゃない仮想に基づく批判もあなたの評価をさげますよ。ホント高輪台頑張らないといけないんだから。。。桜田通りの五反田から六本木に向かう都営バスの本数を増やそうとか。スタバを誘致しようとか。他にあるでしょ、やることが。

ちなみに住まいサーフィンの㎡単価は向かいと大差はないよ。どちらも１１０万前後。
よっぽど無理して買おうとしていたなら影響があるレベルだけど、２％かそこらの差を普通気にするかね。

あれ？
住まいサーフィン確かに112万/㎡になってるな。
以前はとんでもない高値だったけど、訂正したんだね。

でも108と112だと2じゃなく約4%の差だよね（東大法卒の人が間違うはずはないので意図的なんでしょうね。。。）

ちなみに　（前者がこちらの物件）

沖式　112 vs 108
価格表　105 vs 106

沖式評価を信用すれば、こっちのほうが資産価値としては期待できそうだね。。。

以前別のスレで出ていた値とまた変わったんだな。今の差は３．７％くらいか。向かいが５０００万なら５１８５万ねぇ・・・
価格で凄い差は感じないな。

あと、沖式は現行の中古相場の統計から出しているから、個々の案件の仕様条件、将来の市況予想とかは考慮していないよ。同一仕様の物件を新築で買って即売るならルフォンのほうが高く売れそうだよ、という程度の参考情報程度と考える方がいい。

245さん。225ですが、紐付きコメント面倒なのでもうやめます。計算なんか私してませんけど、ちなみにここの105という単価は全戸をならした価格ですか?　高い住戸がまだ売れてないから現段階では平均が低いだけではないですか?

白金、広尾、麻布、豊洲周辺は昔から、大使館が多く、政府系外国人方が沢山住まれてますし、
海外移住経験者の日本人にも人気です。海外色が強い場所ですね。

業者のカットインですか？ここは本当は平均坪単価いくらで売ろうとしているのですか？当然全戸平均ですが。

多分住まいサーフィンのデーターで言っているようですね。つまり３０戸分のみ。

全体の1/3強のデーター、しかも３ＬＤＫが２部屋のみでは信頼性にはちょっと欠けますね。プラウドは全戸分のようです。一部データーの入力ミスらしき部屋があるので、平均は微妙に下がりそうですが。

3LDKはもともと6戸しかないんだよね。ちょっと計算わからないけど、多分全戸平均だと105ではないだろうね。もう少し上いく。ただそれにしても値段随分落としたんだね。。。アベノミクスと反比例するような。。。安く買えて良かったね。

ここは公表販売価格と実際の販売価格が違う先着物件だから怖いね。周りに値を崩されててもわかんなくてリセールのときにわかるんだね。みんなあなただけですからって値下げしてもらってるんだけど実は全員。自分の簿価だけ高いといたいね。

＞ただそれにしても値段随分落としたんだね。。。アベノミクスと反比例するような。

今のところ、長期金利が上がってしまっていることもありマンション価格が上がる気配は皆無。
不動産株は急落しているよ。

どこのパラレルワールドの住人か知らないけどもう少し多角的にアンテナはりな。根拠もなしに皆無とかいうのも大学入試でいえば誤答の典型例。まあそれはさておきどこの不動産業者と話しても需給がしまっていて仕入れが困難と言ってる。長期金利が上昇っていっても1パーセント未満の歴史的低水準は変わらず。日銀総裁がいうようにジタバタするレベルではない。この程度でマンション需要に影響が出るなんて政策当局は思ってないし、期待インフレは高まってるから、早くしないと不動産価格はもっと上がる。株価とかも短期の動きにとらわれちゃダメだよ。とかいうと長期的には人工減少とかいう揚げ足取りが出るけど、そこの長短の見極めはセンスとしか言いようがない。

>255

あなたが自分の予想（業者の期待？）を述べるのは勝手だけどね。
私は不動産も何件か所有しているし、不動産株も所有している。あなたの予想通り不動産価格が上がるなら嬉しいんだが、そうなりそうもないと思ってるよ。

あなたが当たるか私が当たるか、楽しみだね。
結果が出ていないのに勝ち誇ることくらいくだらないことはない。今世の中にはそういう経済学者や評論家で溢れているが。

何をムキになってるのか知らないけど、factに謙虚になる姿勢が必要だよね。どれだけ統計的に有意といえるほどのサンプルをお持ちの富豪なんだか。自分の意見に反論されると人格否定されたように感情的になっちゃう人いるけどホント興ざめ。冷静に批判に耐え売る根拠示して議論すればいいだけでしょ。不動産株が目先落ちてるなんて不動産の価格傾向を決定するファクタにならないことくらいわｋるでしょ。議論したくないならスレこなきゃいいじゃん。スレで勝ち誇るほど厭世的ではないんで。勝つならリアルな世界で勝ちますよ。

>257

どこからみても感情的になってるのはあなたのほうだよ。
では一応レスポンスをしておこう。

＞どこの不動産業者と話しても需給がしまっていて仕入れが困難と言ってる。

これが根拠だとすると薄弱すぎるね。バイアスがかかり過ぎ。意味はわかると思うが。
ちなみに、自分のなりの根拠の一つは、ごく最近1つの賃貸物件の募集をしたが、仲介会社が賃料の値下げを求めてきたこと。一応都心物件だよ。

＞長期金利が上昇っていっても1パーセント未満の歴史的低水準は変わらず。

超低金利に慣れてしまっている消費者の心理を甘くみているね。マンション需要に影響は当然出るだろう。

それから、不動産株については、不動産バブルが起ることを予想して高騰していたのが急落したということ。
つまり現在市場は「不動産バブルが起らないであろう」という予想に傾きつつある、ということを反映している。

年をとると、家の近くに大きな病院がある所が便利と母が常に言っているので、
何となく物件を選んでいる時は周辺に病院があるかどうか確かめる様になっています。
ここはせんぽ東京高輪病院、NTT東日本関東病院が共に徒歩４分、６分とすごい近い
のですね。両方とも救急ですし安心ですね。
NTT東日本関東病院は友人が入院していた事があり、お見舞いへ行った事がありましたが
すごい綺麗で素敵な病院でした。今はタニタ食堂が病院に入っているとか。

大きな病院は紹介状が必要だったり普段かかるには待ちすぎたりというのもありますが
救急があるというのは大変心強いですよね。
私もその点はとてもいいのではないかと思います。

ＮＴＴ病院にタニタ食堂があるのですか！！
病院に用事がなくても一度行って見たいです。
自分でも本を買って作っていますが、一度本当に食堂で食べてみたいんですよね。

需給が閉まるってなに？
これから少子化だというのに豊洲みたいな無尽蔵に広がる埋め立て地を宅地供給してる都内で、
ブランド志向が弱く地元意識が強いと言われる若年層需要が増えていく中で白金台アドレスの高輪台駅前マンションなど

値下がりするに決まってますよ。買うなら次世代ニーズを先読みしなきゃ売れません。

少子化で不動産業界なんか先細り傾向なのに

需要の先細りによる値下がりは確かにあると思いますが人間そうそう引越しもできないので白金台より豊洲がいいから引っ越すなんて人はそれほどいません。

白金台は落ち目になってもそれなりに価値を保つでしょう。
アラフォーの元モデルみたいなもんでそれなりの需要はあるんじゃないですか？

でも若さだけがとりえ（新築プレミアム）だと年取ると悲惨ですよね。

みなさん時間の概念がどうなんですかね。あとは、現在の所与の前提が未来永劫続くと考えるのも必ずしも正しくないと思います。未来予想に絶対なんてないんですよ。そういう風にしんじるならそれでもよし。ただ、考慮すべきファクターが少なすぎだと思いますけどね。少子化だけでは。

東京圏は２０２５年くらいまでは微減するも３４００万人を維持する見込みで、２０５０年には２６００万人台まで減少する見込みだから、急減する２０３０年台～４０年台の不動産市場動向がどうなるかを考慮する必要はあるけれど、それでも第二次大戦前レベル以上の人口はあるわけなので、江戸時代から屋敷街であったこの一帯の資産価値を心配するのは杞憂に近い話なんじゃないの？

さすがに１０００万人を割ったらやばそうだけど、それでも江戸時代よりずっと多いもんな。元々農村や海や葦まみれの湿地帯だったような場所はゴーストタウン化してもおかしくないけど、中国人が激増してそういった場所を不法占拠して中華人民共和国トンキン省自治区を自称して内戦になっていたりしてね。

そもそも土地の価格は一国の経済に不可避に組み込まれてるわけで、世界経済が巡行で成長していく中で、要因は何であれ、日本の土地だけが一方的な価格下落トレンドを描くことはありえないですよね。日本が鎖国する前提でもなければ。現に今回の需給タイトニングを引き起こしているのは海外投資家なわけで、しかも東京はバブルの香港、シンガポールよりやすいと彼らはいってます。需要の一角が崩れたとしても、外国人の土地投資が好ましくないなんて余裕かませるのはせいぜい5年がげんどではないですか?

間取りは柱の影響を受けずに全体的に良い感じかなと思います。
でも、主寝室以外の居室が狭い感じですね。
リビングを広く取ろうとするとしょうがないのかもしれないですね。

この辺りだと１ＬＤＫと３ＬＤＫの需要ってどちらの方があるのでしょう？
なんとなく３ＬＤＫの方があるような気がします。

新築は３ＬＤＫ、賃貸、中古は１～２ＬＤＫかな

まだ戸数内訳を見ていないのですが1LDKはどこのマンションでも永住定着率が低い印象。
大体は途中で家族が増えたり、最初から投資目的だったりというケースですよね(これが全てではありませんが)。

ですから1LDK、次いで2LDKの戸数が極端に多い物件に関してはファミリー永住の立場としては心配を抱かざる得ないです。。

こういうこと、MRで投資家検討者の割合など教えて下さったりするんでしょうか??

土地は容積率を買ってる訳だから商業地は規制緩和で競争が厳しくなるでしょう。

駅近物件の１LDKは大半が投資目的で買われて賃貸に出されると思った方がよい。

ここはやっぱり間取りと立地のちぐはぐ感がいなめない。速攻で完売した向かいのプラウドに対する優位は地番と学区。なのに間取りが全然ファミリー向けでない。賃貸で住むのに地番はそれほどきにしないでしょう。賃貸で住む人は白金台の地番より実際にプラチナ通りが生活圏なのかということなのでは? ビジネスマンだったら桜田通りの向かいのパークかプラウドの方が便利。 そもそも売り方がいきなり先着販売でとなりのおうちの本当の販売価格がわからないのは怖すぎる。

２７０さん
都心で駅から近い物件となるとやはり賃貸目的で購入する人も多いのではないかな。
ここら辺だと相場が１ＬＤＫで１７万円。２ＬＤＫで２３万円ですからね。
そこそこいい値段で貸せるし需要もあるのではないかな。山手線の品川駅まで
だって15分位で着いてしまいますものね。

こんな高い物件を賃貸目的のみで購入するとしたら気がくるってるね。ていうか不動産投資向いてない。

高輪台は近いですが、他の駅がギリギリ徒歩圏かな、というところですね。
こちらだと投資だと回収までにかなりかかりそうな感じではありますが
投資目的の方もいらっしゃるのでしょうね。
もうちょっとゆったりと作っているとそういう風には使えないでしょうし。
収納がかなりあるところはメリットでしょうか。

賃貸用だったら小さい部屋だな。
白金台アドレスは貸すにはプラスだろう。

投資目的の人もいるかも分かりませんが、投資初心者ですね。初心者しか新築買わないし、ましてやこんな高い物件買わないよ。利回り計算していないけどかなり低いでしょう

>278
試しに計算しましたが、相当悲惨でしたよ。
JR駅までのアクセスが実用的でない立地がかなりマイナスです。
生活利便性も良くない上に交通の便も微妙、近隣のタワーマンションの賃貸の回転率を見ても何かな～という気がします。

白金事体自己満足の地域だから見栄張りたい人だけ買えばいいんじゃね？

皆さんのご意見を参考にすると、投資には不向きである、つまりは
賃貸の部屋は限りなく少なくなる見込みでしょうか？
間取りに1LDKがある時点で賃貸の方が入る覚悟はしておりましたが、
むしろSOHOなど事務所用の方が入る可能性がありそうですね。

地元の人はまず買わない物件だから、地方出身の小金のある若い世代が主な買い手になるんじゃない？
ここの１LDKは銀座のお水の人や茅場町や兜町の外資系金融証券系の社員やらが入りそうな気がするな。
あとはあぶく銭を掴んだデイトレーダーとかカタギぽくない人の比率が高いと予想。

この物件そろそろ投げ売りしねーかな。。。もともと投げ売りしてんのか。。。でもよっぽど安くないと買えないな。。。

ここじゃないですけど近くの物件で７００万値下げしましたメールがきた
ほしい人間に最初高値でつかませて売れ行き悪くなったら値下げってパターン個人的にゆるせませんね
５年前にくらべてそーゆう手法増えた気がします

お向かいが一期二期共に即日完売したのを考えると二極化が進んでいるんでしょうね。
即完売しないような物件には手を出すなってね。

仕様やブランド力の差でしょうか…。
住居表示を無視しても、隣接建物を考慮すると立地はこっちの方が良いのに、と思います。

別にこちらがいいとは思わないけれど。
景観や隣接の開発リスク、内装設備仕様諸々込みで考えてもこちらはかなり微妙だと思う。

こちらは何戸のこっているのでしょうか？

まだたくさん残ってるでしょう。長期戦ですよね。建物内MRとか作りますよ。焦る必要なんて無いでしょう。

初心者ですみません。教えて下さい。目の前に通ってる桜田通りの交通量による音や排気ガスが心配です。窓とかあけておくことはできないものでしょうか？三階くらいを検討しています。

東京オリンピック開催が決まれば、（ここに限らず都心のマンションは）人知れず完売になるでしょう。