エクセレントプレイス浦和岸町

No.29さん　
パークホームズは、一見、低価格に見えますが、７０平米前後という小さめの部屋ばかりなのでエクセレントとは単純比較しない方がよさそうです。エクセレントでもCタイプ７０平米だと最上階でも５０００万円行かないので、パークホームズと同じぐらいじゃないでしょうか。南向きワイドスパンなので、悪くない価格だと思います。

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目の前に大きな道路を建設中，裏側にはマンションが２棟で、岸町という住所は良いけど、立地場所は全く良くない。
しかも、場所が南側の１Fに駐車スペースがあるものの、駐車スペースに面しているのは『路地』。設計おかしくない？と思いました。
周りの物件より大分割安感はあるけど、設備も一般的だし、デベロッパーも二流だし・・・。浦和駅周辺で検討中ですが、落選です。

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設備はちょこっとだけお金をかければ済んじゃうよん。立地条件、価格、ワイドスパン、通風、最高は変えられない。

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そこそこリーズナブルですよね。まあ、数年前の相場ぐらいなだけで妥当か。
社名が入っていないDMがきました。デベの名前が売りにならないことを
自分たちで認めてるってことかな。３流以下ってことですね。
ただ、地所も三井も、こなれたプライスで出しているから、あと一段下げないと
あえてここは買わないなあ、と思いました。

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社名を記載しないままDM送る奴なんて酷いな。何考えてるんだ。

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こちらの物件、間取りが一つHPから消えていますね。
そのお部屋、完売なのでしょうか。
販売時期が延期されたりして、
長いことみなさんが待っていた物件だと思うのですが、
もう大分売れてしまったのでしょうか。

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新日本建設が話題になっている
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販売開始されてから時間が経過しましたが、条件のいい住戸はもう契約済みなんでしょうね。

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現地モデルルームを見学しました。
仕様はかなり気に入ったんですが、南側マンションの影になっています。こういうのがドミノマンションというのでしょうか？
全戸南向きでしたが、日当たりが得られるのは最上階近辺だけでしたね。

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いろいろ見ましたが、西口徒歩８分となると、日当りをあきらめないといけないみたいですね。
浦和西口徒歩１０分未満、南向き物件はしばらく出てこないかもしれません。
去年あたりから、南向き物件は徒歩１０分超えになりましたよね。今年売りに出るのも１０分越えみたいですし...
まあ、浦和徒歩圏でこれだけ選択肢があるだけありがたいですが。

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先日、南側のマンションに住む友人宅へ行ってきました。ワイドスパンなので、廊下から室内が丸見えでした。購入する方は、覚悟した方がいいですよ。南向きにこだわるなら、もっと駅から離れた方がよいと思います。

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高層階であれば、眺望は無理でも、採光は確保できますか？

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竣工したようですね。
3000万円台の部屋もあるみたいです。

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叩き売り状態！どこまで下がるか w

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最上階でも、南側のマンションが立ちはだかってますね。叩き売りしてるんじゃ、この先住むのもどうかなぁ。まして、売りたくなったときは、もっと下がるのね。野村の東仲町とどっちもどっちだけど。こっちの方が静かだけどね。

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どちらも南側の眺望が厳しいですが、価格は東仲町より安いですよね。
近くに大手のマンションが沢山建っていたので、売るときは厳しいだろうな、と思いました。
学区も常盤や高砂ではないし。

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それは痛いですね

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冬至のときは、日当たりヤバかったけど、最近はそうでもないねぇ。冬至前後さえ我慢すれば、岸町だし、静かだし、価格も安いし、プラウド東仲町よりはいいかも。やっぱ西口が便利だし、住みやすい。

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静かなのって、今だけのような気が・・・。
北側には片側２車線の双方向道路が出来るんですよね。

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各戸の玄関のつくり、気になりませんでした？
煉瓦貼りとかになっていなくて、公団みたいでした。（何と表現していいかわかりませんが、安っぽかった…。）
あと、キッチンの作りもいまいまち。和室の押し入れの作りも雑でした…。まあ、高級感は無いけれど、その分安いし、実物見られるから、納得して購入すればいいのでしょう。

日当たりは結構いいですよね。立地もいいし。道路も整備されたら、かなり通いやすくなる場所だと思います。
あまり高層階では無いほうが、拡幅した道路の騒音は聞こえにくいかも。

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うーん。
私もエントランスホールは結構いいのに、
各階のエレベーター乗り場が公団ぽいなって感じてしまいました。

ちょっと手を加えるだけで全然見栄えが変わりそうなのに、もったいないな～って。

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本当にもったいないですね〜。

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この辺り、週末は本当に静かですね。
県庁職員さんや行政・法律関係の方々もいないし．．．

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ココ、売り切ったんですかね？

前に見に行ったときは、来場者が多かったけど…。

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いや、まだまだ絶賛販売中です。って、売れ残っている時点で絶賛じゃないか。

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場所はいいけど、真裏を幹線道路が通るんだよね…。

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完売に近いようで長引いてますね…。ローン審査の結果でしょうか。こういう時が値下げしてもらたえるんでしょうか。うちは別の物件に決めてしまいましたが…。

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ちょっとデザインが微妙・・・って感じかと。
エントランスが洋風なのに、思い切り和風の庭が見えたり・・・。

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まだ9戸あるね。
三井が目の前で販売しているからかな？

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デベの差、大手が中小か、で三井と明暗わかれたかな。両方共、現物見られるからね。

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何が嫌だったかって、エレベーターの扉や乗り場が団地のエレベーターみたいだったのがね…。

それで、部屋を見学する前に、｢ここ買わないな｣って思っちゃったよ

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白い手袋の支給なしで、素手でさわり放題だったしね。

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私が行ったときも、部屋の中を歩いたスリッパで、ベランダにでて、そのまま室内に戻ったんですよね…。
クリーニングするんだろうけど、他物件では有り得ないことに、驚きました。

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まだ売り切っていないんだね
値引き状況はどうなんだろう

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値引きしてくれるのでは？業者としては１日も早く現金化したいと思いますよ。大手デベと違って。

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この辺は立地的にはいいところですよね。確かに、もう少し値下げしてくれると、お手ごろのように思いますね。

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>65
時期的にはまだ早いですね。
半期決算で数字を確定したい9月末に駆け込み契約するんだったら期待できるんじゃないでしょうか。

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もう竣工して半年でしょう？
いつまでも５戸が残っているし、値引きしてくれると思うけどな。
この辺は競争が激しいし。

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浦和は最近、かなりマンションが建っていると思うのですが。そんなにも売れ行きがよいのでしょうか。

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幹線道路が出来るから、立ち退きがあったりしてかな？
わからんけど、その道路沿いに物件が多いよね。

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でもここらで駅近物件はいったん終了でしょうか。東武ホテル跡地も、景気の様子見かな？

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けっこうこの辺はマンション建ってきましたよね。それだけ売れ行きもいいということなのでしょうか。

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>71さん

浦和の東武は三井が建てるでしょうね。
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20080904/525918/?ST=pr...
三井不動産レジデンシャルが以前に取得済みですから。
駅から多少離れてしまうのが難点ですが、周辺環境？はけっこういいのでは。

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浦和駅徒歩九分はかなり魅力的なのではないでしょうか？価格は少し高めですが、条件が合えば十分に検討したくなりますね。

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現地をみると気分がそがれます。エントランスのシンプルさ、玄関が団地みたい、押し入れの真ん中のつっかえ棒は何だろう？

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もう最終期に入っているんですね。それ以外は完売しているのでしょうか？

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私も押入のつかえ棒が気になりました。
大きな物を入れる時にぶつけたら、折れないかなって。

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今年の３月から最終期です。数戸残って完売しないんでしょうかね。

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浦和も北浦和も供給多過ぎ。どこもなかなか完売しません。完売してもキャンセル発生とかいって数戸出すところいくつもある。

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確かに浦和、北浦和は最近非常に多くなってきていますね。それほど需要があるとは思えませんし。

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でも、湘南新宿停車と東京延伸が形になった後は値上がりしそうだから買い時ではある。

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>完売してもキャンセル発生とかいって数戸出すところいくつもある。

未販売住戸を隠し残りが少ないように見せかけて検討客をあおる。部屋が売れたらキャンセルと称して未販売住戸を出す。これデベの常套手段。ここはどうだか分かんないけど。

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そ・そうなんですか。知りませんでした・・・。

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浦和のマンションは激戦区ですね。最近かなりラッシュで建ってきたように思います。

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NO.82さんのおっしゃるとおり、キャンセルということで、まだ売れていない物件をかなり値段をさげて、
売ってしまうのは、よくありますね。
やはり先に買った方の心情を考えると、未販売物件を赤札つけてクリアランスセールするのは・・・なので、
キャンセルがあったことにしてしまえば、売りやすいですよね。
値引き額がこの時点でかなりあるので、入居後の住人同士の感情も複雑になってくるので、キャンセル物件売りは、
常套手段ですよ。

この物件がどうかはわかりませんが、よくあるパターンの話としてです。

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意外な裏事情っていうのはどこでもあるんですね。知っていると、けっこう参考になりますね。

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浦和はマンション売るの大変そうだからなぁ…
土日に行くと、ほぼ必ず駅前でビラ配りしていますよ。

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さいたまでも基本的に浦和と大宮は人気ですから。
ここで販売できなければ、ほかはもっと苦しいのではないですか。

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本当に土日祝の駅前は、マンションのチラシを配ってる方いますよね。

こんな暑い中　大きなお世話ながら熱中症にならないか心配になりますよ。
６月の終わりから７月にかけて、夏休みに入ってからとその辺は多かったように思います。

やはりファミリー層は、夏休みを見込んでの検討期間を考えてでしょう。
今売ってしまわないとあとあと厳しくなるのでしょう。
売り手にしたら、暑いのなんの言ってられないでしょう。

岸町あたりの物件だとさかんに、高砂小、岸中、一女、浦和中高をセールストークに入れて話すし、近所の私たちには、
耳にたこだし、遠くから見に来た人は、あまりの文教都市のイメージつくりトークに引いてしまうじゃないのっと
思うよ。

他に売り文句は、ないのかな～っと思います。

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安いものから高いものまで揃っているのが、浦和のいいところだと思うんだけどね。

つるかめは安いし、商店街には茂蔵やらやすい店が沢山。
大丸やら伊勢丹やら、高級品もある。
やっぱり、一時的に通勤で来ている営業には、浦和の特徴は完全に把握しきれないんだろうね

生活のしやすさなんて、滅茶苦茶、重要だと思うけどね

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浦和は住みやすさというのであれば、かなり上位に入るんじゃないですか。埼玉では都心へのアクセスも近いですし。

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確かに生活のしやすさは、レベル高いですね。
ずっとすんでいるとわからないけど、仕事とかで他所の街に住むとわかりました。

うちの父親は、絶対死ぬまで浦和駅近辺から離れないと言ってます。

ところで、伊勢丹　パルコ進出に対抗して、高級路線になりましたよね。
ルイヴィッﾄンが１階にどーんとあって、３回もプチ新宿店みたいになってしまいましたが、
ジモティのおじちゃん、おばちゃん達なんか買う物がなくなってしまった、浦和はそこまで高級しなくても
その辺より、ちょっと良いものが買えればいいのにね～という声をよく聞きます。

うちの母はあれ以来　地下の食品、７階催事、１階婦人雑貨くらいかな～。
子育て世代の３０~４０代の女性も中々手が届かないって感じ。

こんな便利な場所に住んでいるのに、いつのもにか通販を利用するようになってしまった私。

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で？

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浦和の古くからの戸建てのかたって、店子のかたも多いですよね。あるいは、大家が固定資産税に耐えきれず、店子に土地を買ってもらったりしたらしい。うちの親戚もそれで自分の土地にしてました。
大家が土地を売らないと店子さん亡き後、更地にして売り出されたりしてますね。

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浦和の伊勢丹は、伊勢丹の中で新宿に次いで売上がいいんだよね。
エルメスが進出したところを見ても、かなり客単価が高いんじゃない？

安めが好みなら、コルソじゃないか？

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物件についても語って下さい。

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物件ねぇ・・・。
メインエントランスは華やかだったけれど、エレベーター乗り場が地味だったかなぁ

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いよいよ最終販売モードになりましたが、このマンションの構造で良いな～と思うのは、二重床、二重天井、コンクリートスラブ２００ミリという床、天井の構造。
フラット３５Ｓ対象マンションですよね。
非常に階下、階上の遮音性を考えてあるのと、住み続けるうちに家族の形態が将来的に変わったり、
住む人のライフスタイルの変化に対応してリフォームしやすいように作ってあると思いますよ。

最近マンションの構造や設備系についつい目が行くようになりました。

結構階の上下の音って気になりますよね。それぞれ生活時間やライフスタイルが違うので、活動時間もバラバラ。
人の音も気になるけど、自分の生活音がもしや迷惑になってるんじゃないかと気をつかいながら暮らすのも
疲れますよね。

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二重床・二重天井って、普通でしょ。いまどき。
上下の音だって、二重にしていれば響かないわけではないですし。

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98さんが書いていることは今時はごく普通だよ。
どうしたんだろ？

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上の階の騒音は、上にどんな住民が住むのか、にかかっているのでは？運みたいなものですよね。

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うんうん。

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No.99さん、言葉が足りなくて誠にすいませんでした。

もちろん二重床＆天井は、もちろん最近は標準的ですが、遮音性能は、構造の他、フローリングの材、梁、床コンスラブ厚やコンクリの質、防振材の質で異なってきます。

価格を抑えるには、同じ二重床＆天井でもこの辺の構造にかかるコストが違ってきます。

マンションの上階、下階の音の問題は、子供が住んでいるお宅でよくあるドシンっという重量衝撃音（LH値）は、軽いものを落としたり、椅子を引いたりして起こる軽量衝撃音（LL値）の二つがあります。

ついでに音としては、外部の音を遮断するための開口部の遮音性能（T値）も大事です。
開口部つまりこのマンションのサッシの遮音性能も場所柄高いと思います。

将来的にリフォームする場合、二重床の方がしやすいのですが、同じ二重床でも、床スラブから何センチ空間を設けているかで、リフォームのしやすさも変わってきます。
この空間が何センチくらいの空きかによってリフォームの出来る範囲は限られます。
もちろん将来的にどの程度のリフォームが必要かは、それぞれ住む方によって違うと思いますが、
ごく一般的にされるようなリフォームのレベルは、クリアできると思います。

おそらくここのマンションは、フラット３５Ｓ対象物件で、可変性、耐久性が適合している点に加えて、遮音性能も他の物件よりも良いと思われます。


周辺環境、間取り、内装、デザイン性、水周り関係、共用部の充実などの他に、構造躯体、設備面など中々目に見えにくいところも後々　高いけど買って良かったになるか、後悔かになるかのポイントになると思います。

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↑そんなこと皆知ってると思いますよ。

むしろサッシ等級が高いのならばそのような環境ということで要注意です。

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マンコミュファンさん、そのようなことはイロハのイですから、今更長々説明は不要だと感じます。
スラブ200なら今時の極普通レベルをクリアしたくらいかと。
初心者さんなのかな？

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↑私は知りませんでした。

これだけの知識について「皆」は知らないと思いますよ。
購入検討をはじめたばかりの人もたくさんいらっしゃるでしょうし。

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浦和物件なら並かと。
むしろ比較で、ハイサッシ、天井高、逆梁、アウトフレームなどもないとかな。

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普通の駆体仕様を最上の如く言うから訂正が入るのじゃない？

勉強、勉強。

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確かにそうですね

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ここ数年の浦和は仕様が良い二重床二重天井なんてマストですよ。
それ未満なら勝負にならない。
浦和に多い財閥系、野村は社内基準あるから一定以上の水準だね。

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デベさんの書き込みなのでは？ＭＲでも二十床二十天井、すごくPRされてましたよね。

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ここが財閥系なら、すぐ売れたろうに。

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同感です…。

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共用部分があのデザインじゃ、財閥系でも私は買わないかな

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ところで、明日２８日は、このマンション近くの調神社で骨董市があると聞きました・・・。
実は、生まれも育ちも浦和ですが、誠にお恥ずかしながら今の今まで骨董市が調さんであるなんて、知りませんでした。

骨董には全く興味がなかったんですが、たまたまアメリカ人の子が今ホームステイに来ていて、その子が調神社
近くのお茶屋さんで聞いてきたらしいです。

どなたか骨董市について教えて下さい。
調さんって　定期的にあるんですか？
骨董品にもいろいろあると思うのですがどんな物が並ぶんですか？

彼女のお土産に持って帰れそうなものってあるんですかね。
マンションの話から外れてすいません。
特に岸町の方お願いします。

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スレ違いです。
マンコミュファンさんそろそろ自重を。

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マンコミュファンさんが
だんだん深みにはまっていくような・・

どのくらいはまっていくか
ちょっと気になってしまいます

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長文で内容が薄いんですよね。

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ここ、中古で出てますね。

新しいし浦和駅までの距離も程よいので検討してますが、実際の住み心地はいかがですか？

小さな子供がいるのですが、近所に公園とかなさそうで気になってます…

実際住んでる方や近所の環境を知る方にお聞きしたいです。

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住んでしまえばどこでも住み心地はいいと思いますが、小さな子供とかがいる方であれば近くに公園とかがあった方がいいと思います。

駅からの距離は程よいかもしれませんが、環境を考えれるのであればそれも越したことはありませんよ。

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そうですよね〜

築浅だし良さそうな物件ではありますが、もう少し考えてみます。

コメントありがとうございました。

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岸町は激戦だね。

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戦い抜いたね

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まだどんどん建ちそう

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ようこそのうねんれなさん

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ええｌ

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サクセスですね。

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築5年を過ぎましたか。
中古が出てました。
70㎡超で3LDK、4千万台半ばというのは新築時と比べてどうでしょう。
けして安くはないなと思うのですけど。
キッチンの形がL字だったり、リビングダイニングに押入れがあったり、
最近見る間取りとはちょっと違う感じがしました。

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初めて投稿させていただきます。

中古を検討中のものです。

こちらの物件、床暖房はありますでしょうか？
確認もせずあると思って、見学の予約をしようとしたところ、床暖房の記載がありませんでした。

手元のチラシやインターネットも見ましたが、浴室乾燥やディスポーザーはあるのに、床暖房の記載がありませんでした。

もしご存知の方、お住まいの方がこの投稿を見られたら、教えてください。
よろしくお願いします。

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