イニシア川口元郷

途中で売ることを考えたら定借は買えません。

５０年住み続けることを前提にして４０年目に伴侶に先立たれ４８年目か４９年目に

ポックリいってこそそのメリットが享受できるわけ。

５１年目にわずかな年金で市営住宅暮らしが待っているとなると老後の長生きがつらいよね。

現在の主流は２００年住宅になりつつあります。

３０年、４０年前のマンションと違い、５０年後に再構築（建築）する必要がなくなった

今のスケルトンインフィルのマンションは定借を壊滅していくことでしょう。

５０年の定借と言えども、契約当初に５０年を超える約定が出来ないだけであり、
新たに５０年の定借を締結することは可能と解釈しております。

とは言っても、居住者の合意が得られるかは、通常の建替えも同じかも？
現行法規では、５０年を超える約定は普通借地になり、借地人が有利になるため
５０年以下に定めていると理解しております。

ま〜、そのうちに２００年の定借も制度化されるかも知れませんねぇ！？

色々な考えがあって良いと思っております。

では、これで終わり〜！

定期借地権

（借地法22条）

1.借地期間　　　：契約期間50年以上

（50年未満の約定をすると普通の借地権として扱わ れる。）

2.契約の更新　　：契約は更新されない。

　　　　　　　　　契約は更新されない。


3.建物の再築　　：建物の再築（建替え）による借地期間の延長が無い。

　　　　　　　　　借地期間の延長が無い。


4.建物買取り請求権：借地人に借地上建物の買取り請求権を認めない。


＊ 契約期間満了後、基本的には借りた人の費用で更地ににして返還する。

　　　　　　　　　更地ににして返還する

なんで定期借地にしたかという根本を考えると

地主が更地で『返してほしいから・・・・・』

>>色々な考えがあって良いと思っております。

いろいろな法的解釈があっては困ります。

実際どうなんでしょう？

更新はないけど再契約という手法はあるようですね
ただし。。
>>居住者の合意が得られるかは
ではなくなによりも地主の合意が得られるかではないでしょうか？
大規模修繕が必要になった段階で実際、将来的に解体するのか再契約するのかで
ひと悶着ありそうですね。
再契約するときは今度は何年に設定しますか？
（まず、借地権者全員で次は何年にしょうって決められますか？）
再契約することによる地主のメリットは？借地権者のメリットは？

そう考えていくと更地で返すという選択肢以外見えてこないのがこの定期借地
７０年定借が普及しつつあるということは普通に今の所有権マンションは
７０年は余裕で持つということ。

本当に割り切っている人には仕様その他含め良いマンションだと思いますが
そのメリット・デメリットを営業ト−クであやふやにされよく理解せずに
このサイトを立ち上げた管理人さんのように後で後悔するということがないよう
よくよく話を聞いて理解と納得の上で購入してよりよいマンションライフをすごして
ください。

コスモのマンションは管理もしっかりしていて良いマンションですよ。

http://www.excite.co.jp/News/economy/20090210/kabu_20090210206302.html

日本綜合地所に続くのでしょうかね

上記読みました。
期限の利益喪失にかかる請求を受ける可能性があるってどういうことですか？

先日も、うちのマンションのコスモスライフ（コスモスイニシアの１００％子会社）の株を
投資ファンドに全部明け渡しましたと言う事が掲示板に張ってありました。

荒業で救命ボ−トを出したということだったのですね。

マンションのコスモスライフ　　　　　　×
マンションの管理会社のコスモスライフ　○

です。

どーも、定期借地権というのは理解・納得できないところがある。・・・個人的に。

首都圏、特に埼玉エリアにおいて圧倒的シェアでいいマンション作ってますよ。

多分、最終的にはギリギリ持ちこたえるんじゃないかな？

リクコス（現コスモスイニシア）から独立したフージャースコーポレーションさん

コスモスイニシア株価が１０円台になった今、手に入れるチャンスじゃないですか？

なんか買えない人買わない人のやっかみが多いよね。
>>No.22

ウザイよ。

>>NO.40

フージャースコーポレーション
上場廃止基準に該当しそうだけどね。

『やっかみ』
相手の成功や優れた点を見て、たまらなく嫌な気持ちに
なり、何かしてやりたいような心境になることを云う。

多分違うと思うけどね。

色々検討しましたが
デュアルリンクスが良いと思いました。

お世話様です。

>>デュアルリンクス

数年後が見ものです。
白い外壁を定期的に清掃するとは思えませんので。

元郷周辺はマンションが乱立しており、もう作っても需要がないのでは？青木のほうにも建ち続けていますしね。

夜の部屋の明かりや、駐輪場を見ると、まだ３割程度の入居率でしょうか？
入居済みの住人の方は心配でしょう。これからどしどし入居されるのでしょうかね

定期借地権５０年ってどうなんですか？２０年後住み替えるとき、どんな評価になるの？

　だれか、教えて

２０年後、残り３０年のマンション。購入対象は６０歳以上になるか？売りづらいでないか

定借のマンションに何年か住んたあと、売るなんて考えてること自体に超ビックリ

ビックリに、超がつくってことは、ありえないってこってすね。
１０年ぐらいすんで、賃貸にするか売るかで、その次って」考えてましたが、
相当甘いっすね。勉強になりました

イニシアは、危ないんでしょ？１０年瑕疵保障どうなるの？解体準備金イニシアが前払いって言うけど
大丈夫？

52

そういう金は信託保全されていますよ。
ＡＤＲと民再などの再生手続きは意味合いが全然違いますし。

マンション買う以前に社会常識を見につけた方がよいかと

ここってバルコニーから隣の墓地が丸見えじゃん。今日、通ったら葬式か法事みたいのやってたし・・・　　　　　　　　
ん～～毎日の事を考えると・・・パスだな！！！

逆に考えれば相当先までその場所にイニシア川口元郷のような高さのマンションは建たないので眺望は確保できるね。
以前にアパート住まいで隣が神社の墓地だったけど訪れる人があるのはお盆お彼岸の時だけで線香の香りもほとんどしなくお経も流れず静かで暮らしやすかったです。
あのお寺も静かで訪れる人も少なくいい感じです。
そんな私はこのマンションを候補に入れてましたが青木地区に注文住宅を頼み１１月に完成予定です。

>青木地区に注文住宅

う～ん。全然うらやましくないのは自分だけ？

＞53さん

＞そういう金は信託保全されていますよ。
＞ＡＤＲと民再などの再生手続きは意味合いが全然違いますし。

＞マンション買う以前に社会常識を見につけた方がよいかと

解体準備金については解りますが、
十年瑕疵保証の資金は、いくらかかるかも現在予想できる訳でもないし今から保全などしますか？
しかもこの物件以外にも１０年瑕疵担保責任保険に加入前の物がごっそり有るんだから、総額なん百億？？
をそんな現金があったら債務圧縮の方に先にまわされるでしょ。
ところで、それはイニシアのお金ですか？
借入れするんだと思いますけどね。

＞５６
別に自慢してる訳ではないのでは････

＞５６
本町とか幸町とかいかにも主張してる訳でもなく
青木地区なんてむしろひかえめ？

ちなみに本町・栄町・幸町・中青木地区はほとんど注文住宅としての
土地は出ませんのでそりゃ自慢だなと言えますが・・・

今、本町１丁目で注文住宅の建替えをやってますが
元郷駅にも川口駅にもアクセスが良く川口全体では
最高にいい場所だなと思います。

こちらのマンションの資料で耐震構造については何もふれていないのですがこんなものなのでしょうか？
素人なもので教えていただけると助かります。

法規制で2001年以降の物件はそれなりに設計上クリアしているはずです。
ただし、耐震よりも、川口市のハザードマップを見てください。たぶん市役所内？
地盤がかなり危険なエリアです。敢えてこのエリアはおすすめできませんね。
もう少し北に位置すれば、倒壊の心配も軽減できるのでは無いでしょうか？

調べてみました。ちょっと洒落にならないですね。ほぼ最悪の場所ですね。

60です。
どうもありがとうございました。
地盤が弱いってのはこわいなぁ。

金額的には安いのでなんとか購入可能なのですが
大規模修繕があったら老後がOUTです。。

ところで管理組合もうできてるんですか？
３０年間の修繕計画で一時金は集めないようなこといってますが本当ですかねぇ？
修繕積立金って、予定では１万円台でこのまま一定金額？
それともどんどんあがっちゃうんですか？

定期借地権付きマンションで老後を過ごすって・・・・貴方は今何歳ですか？
この辺りに限らず関東の低地は地盤緩いですよ。川口なら新郷・安行・戸塚・神根地域の
高台しか液状化の被害は避けられないですから大宮台地上の物件を選ばれたほうが。

どんなお約束も、来年の今頃にはハッキリするのではないでしょうか。
コスモスイニシアが存続しているかが

見学に行きましたが適当さを感じました。
例えばサッシは隙間が開いちゃってるところがありました。サッシですら…。

末広（近所）に住んでいます。地盤の話はビビリますね、知りませんでしたが来月浦和に引っ越すのでひと安心です。今日は仕事が休みで洗車をしていましたが、目の前に見えるここのマンションの画像貼ります。何か巨大な墓石みたいです。

浦和のどの辺りに引っ越しですか？

浦和と川口じゃだいぶ違うでしょ。
価格も違うのでは？

ここは場所があまり受け入れられないかも。

６７さん

大きなお世話では？

軽く自慢のつもり？

でも墓石……は言えてる。

マンションネタではなく余談ですが・・。
基本的に浦和も川口と同じ地盤。
注文住宅一戸建てなら殆どの場所で地質調査により柱状改良以上を施さなければならない地域。
建売一戸建てだと単純にベタ基礎だけやってとぼけてる施工業者も。

67です。
大きなお世話って何の？ですか
ちなみに、自慢って何の？ですか

ただ引っ越すだけです、職場に近いほうが良いので。

写真は横になってしまいましたが、墓石に見えますよね（笑

さあこれから仕込み、働こう！

最後に、北浦和もそんなに危ないんでしょうか？71さん

72さん。
既に入居されてるよそ様のマンションを勝手に撮り、貼り付けて、｢墓石に見えますよね(笑)｣と笑い者にするのは、人としていかがなものかなと思います。入居されてる方がこの板を見たら、どういうお気持ちになるかなんて考えてないのでしょうね。

新たに自分が住む北浦和の地盤や地盤調査結果とその工法すらろくに知りもせず危ないかどうかを人に聞くだなんてｗ

67は2ちゃんの鬼女板から来た方なのでしょうｗ
嫉妬に荒れ狂う熟年女の集う場所ですからねぇ

確かに入居者もいるマンションを許可なく勝手に撮って、墓石呼ばわりはマズイよな～

久しぶりに見たらレス増えてるから見てみたらこんなことでしたか。
私は既に住んでますが、こういうタイプの人は放っておけば良いと思います。

目の前はお墓ですがその分しばらくは高い建物が建つ心配が無いので気にしていません。
定期借地権だったりしますが、割り切れる人であれば良いマンションだと思います。

ここ下品ですね。

墓石はヒドいですね。

でも確かに周囲との外観や調和を考えるとちょっと浮いてるような感じがします。

この掲示板は、冷かしとイニシア側の低レベルの書き込みがこの物件のすべてを物語ってますね。
もっと、やりあって欲しいです❤

ほんと墓石に失礼ですね。
安住の地にもならない、５０年で立ち退かなければならない箱ですから。
反省してます。

もうカウントダウンは始まってます！

ここの物件に限らず、買う買わないは個人の問題じゃねーの。気に入れば買うし、嫌なら買わねーし。それを決めるのも他人じゃなく、自分自身なんだし。ほっとけば？

で、北浦和の地盤調査結果は入手しましたか？

お陰様で、危ないながらもこのエリアより２ランク、マシでした。

↑こいつは一体何がしたくてちょくちょく現れるわけ？『墓石に箱』売主に直接言えばいいじゃん。

85は北浦和に行くのが不安で不安でしょうがないのでは？

だから川口と比べてここよりマシだと自分に言い聞かせてる…。

向こうに行ってもどうせ墓石とかほざいてるんでしょうね。

墓石や墓標を携帯電話で写して画像を掲載している時点で良識を疑わざるを得ませんね。この方に祟りがなければいいのですがｗ

イニシアさん、刺激しすぎるから荒らされるんじゃ無いんですか？

今、ここを検討しているのですが、この会社の状況を考えるとアフターが心配です。
営業の方は、弊社にもしものことがあってもゼネコンの保証があるから大丈夫ですと力強く仰っていましたが・・・
知り合いから聞いたとこによるとイニシアがもしもの時はここのゼネコンも連鎖でいっちゃうよって言ってます。
そのあたりのこと詳しい方いらっしゃいませんか？

90番さんへ　　ここの施行会社です。
掲示板なので荒れていますが、参考にしてくださいね。

https://www.e-mansion.co.jp/hokanko/mandeve_0853.html

連鎖は無いです。先にコケルことは考えられます

ええっ・・・
イニシアより先にですか？

イニシアさんの、アフターサービスはウソになっちゃうんでしょうか？
この先９０さんが懸念した事態が起きたとき、たらい回しのようなことが無ければいいのですが。

個人的には見に行って、生活するとしたら間取り眺望など非常に気に入りました。
たしかに老朽化で立て直しのいざこざがあるなら割り切ったほうがあっさりしますが、
やはり定期借地権がどうしても気になりますね、その分安いとはいえ、悩みます。
いざ本当に割り切って出ていけるものか・・・

そもそも更地に戻すのにいくらかかるんですかねぇ？
修繕積立金がどんだけあがるか不安です。
自分が死んだときに、親族にさして残せるとは思ってませんが
売れないマンションにバカ高な修繕積立金の負の遺産しか残らないような気がして
購入にふみきれません。
管理組合ってできてるんですかねぇ。
修繕積立金の５０年計画おしえてほしい。。

>>95さん
ようはそこだけだと思います。
売るってなってもおそらく売れないでしょうし、50年後には確実に出て行かなくてはいけないですし。
私は割り切りました。
引っ越す前は都内に住んでおり現在は家賃より安くなって助かっています。
(税金等々含めても)
なので50年後といわずにも次の家を買う資金が作りやすくなりました。

>>96さん
更地に戻すお金は修繕積立に含まれていません。
解体準備金として売主より支払われておりそれを運用して行きます。
また修繕積立については一時金の徴収が行われないような計画になっています。
なのでほかのマンションよりちょっと高く感じます。個人的に一時金は嫌なので良いと思いますが。
(計画では5年毎に20%UP)
管理組合については7月に設立臨時総会が予定されています。
修繕計画等は営業さんに詳しく聞いてみてください。

なるほど、修繕積み立て付き５０年期限賃貸マンションって解釈で良いんですね？

そうですね。その表現いいかもしれません。
借地代も一括で購入価格に入ってますので月々の支払いは変わりませんし。

資産になるとは最初から思っていません。
賃貸より最終的にはお金かかるかもしれませんが(内装のリフォームとか？）
私の場合は本当に賃貸より下がりましたので次の家へのステップと考えています。
賃貸より広く設備も良くなり会社へも行きやすくなりました。

賃貸より支出が大きく、資産価値にもならないなんて。ひと昔前の優良企業のエリートじゃないと無理っぽいですね。これから先のことを考えると、住まいをグレードアップしていくなんて夢のようだし。９９さんが羨ましいです。

私の場合は賃貸よりかからないと計算した上で割り切ってます。
都内に住んでいたのですが家賃で月12.5万円でしたので。。。
家賃で多く払っていくならということで購入です。(築20数年に5年くらい住んで800万近く払いました)

↑こいつサクラだから、まともに相手しても無駄だよ。
住民がこんなにベラベラ都合のいいことしゃべる分けねえだろ。

ハハ、そう思われるでしょうねココだと。

う～ん、とってもとって悩んでるんですが、やはり賃貸と変わらないとなると・・・
払い終わってもこれを資産に別ローンとか組めるのでしょうか？
イニシャル安いけど、管理費が高いのもつらい。50年というのも、ギリギリ自分死なないけど、そろそろ危ういくらいのあたりで追い出されそうで・・・ムムム。

>>>97

>更地に戻すお金は修繕積立に含まれていません。
>解体準備金として売主より支払われておりそれを運用して行きます。

運用ってだれが？支払われているって土地の持ち主にお金いってるんですか？
なんかイニシアが預かってますっていうような話だった気がするんですけど。
イニシアがやばくなったらどうなるんだろ。

イニシアに限らず、ドロンでしょうね。

解体準備金は総会後に管理組合の口座に支払われます。

>107
すみません。
教えていただきたいのですが、解体準備金はイニシアから管理組合に支払われるということですか？
それを管理組合が５０年間運用していくということですね。
問題はイニシアが支払う金額と、５０年後の実際の解体費用が見合うかどうかということにかかってくるのですね。

イニシアが支払う金額と、解体費の予測金額なんて教えていただけないでしょうか？

>>108さん

そうです。管理組合設立総会後に支払うとなっています。
詳しい金額やどういった予想での金額かは今外出先で詳しくはわかりませんが、
確か1億円くらいだと思います。

このお金については更地に戻すこと以外での使用を認めておりません。
管理組合では修繕費・管理費・解体準備金を運用していくことになります。

50年後に技術の進化で解体にお金がかからなくなるか、もっとかかってしまうのか。
これだけはわかりません。

109さん

管理組合設立って７月の末ってっ聞いたように思うのですが、設立前にイニシアがいっちゃった場合どうなるのか
ご存じですか？

>>110さん

ごめんなさい。そこまではわからないです。

109さん

色々教えていただいてありがとうございます。
このマンション、とってもほしいです。

騒音はなさそうだし、近くに公園やヤオコーあるし、
自転車あれば駅までの距離は負担に感じなさそうだし、
アリオだって余裕でいけちゃう。

唯一の不安は解体費用。
１億円ですかぁ～。
イニシアさん予測解体費とかいってました？
建築関係の方教えてほしいです。
この低金利の世の中ですから５０年たってもそれほどふえないだろうし、
下手に運用しようなんてしたら元本割れの可能性も。

５０年後に解体費が足りないので徴収しようとしても、
「でてくからしらないよ！」なんて住民同士の醜いあらそうが・・

なんて考えすぎですかね？９４戸で負担すれば問題なしかな？？？

そうそう修繕積立金に解体費が含まれないのに、
他のマンションと比較して管理費ちょっとだけ高い気がしますけど
気のせい？

川口元郷を含む川口市って神奈川でいうと、川崎市に環境が似ていると思うのですが、
川崎市は２０年前と比べて時価相場等は上がってるのでしょうか？
地下鉄駅ということで高津区・宮前区あたりが比較対象になると思いますが。
地盤が違いや少子化による過疎化など、比較できないとは思います。

今、テレビで地域名に川・池・沼が付く場所は地盤が悪いって言ってました・・・

webで川口市役所のハザードマップを見れば危険の度合いは分かると思います。

>>112さん

わかる範囲であればいくらでもお答えします。

環境について気に入っています。
サミットも近いです。
メリットばっかりですと回し者と言われちゃうので2ヶ月住んで感じたデメリットは

・122号線の道が悪すぎる
　雨が降ると大きい水溜りがたくさん出来ます。歩道も狭いですので気をつけないと水をかけられます。

・駅から自宅の間にコンビニ等のお店が無い。
　ちょっと回り道しないと買い物が出来ません。

・埼玉高速鉄道が高い
　赤羽岩淵から一駅で210円かかる。

・目の前にお墓がある(気にする人は気にするかも)
　上階に行けばちょっと視界に入るくらいですが。
　ただ、これについては目の前にマンションとかが建つ可能性が低いので私は気にしていません。
　リビングから見える高い建物は結構離れてますので眺めは良いです。

今のところ上記が不便に感じてるところです。

私としてはそれ以上のメリットを感じていますが。
アリオはずーっとまっすぐ行くと着きますし。

高いのは修繕積立でしょうか？
確かに他のマンションの2倍弱です。
しかし、一時追加徴収や大幅アップの可能性が低いのは個人的に歓迎しています。

>>113さん
地盤は確かに弱い地域だと思います。
荒川が氾濫すれば危険な地域でもあります。
エルザタワーとか高いマンションも建ってますし(建築手法が違うのかもしれませんが)
周りはマンションたくさん建ってます。

長文失礼しました。

弟夫婦が住んでますが、場所的にも川口駅周辺のようにゴチャゴチャした感じもなく、車は無くても自転車さえあれば、川口駅はもちろん、ドラッグストアやスーパーなどもはしごできますし、公園や小学校も近くにあり、非常に便利な場所のように感じました。R122の騒音も気になりませんでした。川口駅、赤羽駅行きのバス停もすぐ近くにあるみたいです。建物もシンプルながらも高級感があり、羨ましかったです。

ここんとこ、立ち入ったカキコの住民や弟夫婦をうらやむお兄さんやら？　ウッソ臭！売れなくて焦っても、逆効果ちゃうの？そんなんで釣られる鴨はおらんっちゅーの！安っぽい通販サイトを見ているようでオモローなわけやけど。

本日総会の案内が投函されました。
いよいよ本格的になりそうです。

自転車置き場も3台目を希望できるようです。

ただ、原則２区画なのでいっぱいになっちゃうと明け渡しをしないといけません。
自転車って置き場が無くなったらどこにおくんだろう

自転車を置く場所がなくなれば、おそらくポーチやバルコニーに置くしかないですよね。自転車で通勤通学されてる方や、お子さんが2人以上いる方なんかは、たぶん2台以上必要でしょうね。

サボってないでガンガンカキコしないと

総会はいつ行うのでしょうか？
解体準備金の引き渡しが行われたかどうか教えてくださ～い。
修繕積立金が高いっていってください！

総会無事に終わりました。
懇親会も楽しく終わりました。

ここnewday？ってとこで見たことある。スーパー、薬局も近いしいいんでねーの。あとはねだんの問題

メリット
　地代が上がっても払う必要が無い
デメリット
　地代が下がっても戻ってこない

毎日122&お墓

イニシア川口元郷は現在、中古物件あるんでしょうか？

寺が隣にあるのは落ち着くよね。高い建物がいきなり目の前に立つこともないし。墓より目の前に高い建物が建つことの方が資産価値が下がるわ。

今は残念ながら中古はありません。

このマンション、やっぱり住み心地がよさそうですね。私はここの中古を探しているのですが物件がなくて残念です。

元郷はかなり便利です。