シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

パークシティの話はおいといて。

シティタワー武蔵小山とここならどっちが格上ですかね。

>>8125 匿名さん

今のところその「らしい」２つが有力ですね。あとはこれも。

・球体ボイドらしい。

遮音性を確保するためにより広いスパンのＬＤＫが３２０、より狭い寝室が３１０、一番狭い浴室などが２６０という可能性なども考えました。

>>8126 匿名さん

パークシティ武蔵小山とシティータワー武蔵小山とでは圧倒的にシティータワーが格上だそうです。はい。

このマンションは東急大井町線の大井町駅と下神明駅間にあり、
東急大井町線の大井町駅から6分
東急大井町線の下神明駅から7分
なので誤りではないかと。。

>>8124 検討板ユーザーさん
東急大井町線大井町駅は徒歩5分、下神明駅は徒歩7分です。なんで最寄りが下神明になるのかわかりません。
私が持っている資料にはそのような記載はなかったですが・・・。

>>8124 検討板ユーザーさん
大井町駅からより、下神明からのほうが、自由が丘とか二子玉は数字上近くなるからね。

見せ方の話だけなんだけど、まんまと引っかかったらあかんですやん。

>>8131 マンション検討中さん

自由ヶ丘とか二子玉に近いってそんなに重要なんですか？？わたしはあまり行かないかな。
最寄り駅が下神明という方が微妙です。
そんな下らない細工をすみふがするとは思いませんが。

>>8132 匿名さん
いやだから最寄駅って書いてないから。
単に自由が丘に1分でも早くつくための見せ方だから。。。

釣られすぎです。

最寄りが下神明とは書いてないですよね
以下は物件概要

いやそれが拡大するとカオスっていて下神明から旗の台で急行に乗り換えの表記で混乱を招きかねない。

しかも二子玉行きは、大井町から全く同じ急行により遅い時間に乗れて３分ほど所要時間が短いので、広告表記としての利点も大井町が上なんです。

実際利用でも、駅までの距離も加味すると大井町を利用した方が、５分ほど遅くマンションから出ても、同じ時刻に二子玉着の全く同じ急行が乗り換えなしかつ、始発駅で座れる可能性も高く使えるので楽でもあるという。。。

なお各駅だと下神明のほうが乗車時間２分ほど短いので、二子玉アクセスを少しだけ短く表記できますね。ただ急行より長いのでやはり広告表記としては利点なし。

でも涙ぐましい宣伝努力なのは分かりました。笑

このスレって契約者が暗躍しているので、ポジティブな面は0.8掛けするのが適正かと思っています。何だかんだ言って、新航路、風俗店、反社、スラブ厚等の点では、都内タワマン最低水準ですよ。それ以外の点では完璧に近いだけに、みんな目を瞑っているだけ。

>>8136 匿名さん

その欠点は奇遇にも武蔵小山と全く同じですね

>>8125 匿名さん

ボイドスラブ320なら公表するよ。
普通に考えたら薄いから公表してないだけ。
普通スラブと言ってた人はどこいった？

>>8138 匿名さん

想像で語るのはやめましょう。
検討者であれば問い合わせすれば直ぐにわかることです。それをせずに、事実とは異なることを記載するのは名誉毀損に該当します。
悪意ある行為であるため、警告します。

真剣に検討しているのに、営業にスラブ厚は分かりませんと回答された人はどうすればいいの？折角の情報交換スレなので、悪い面でも共有させてもらえると有難いのですが。

>>8140 匿名さん

営業はわからないと回答しません
即答できなくても調べて後から回答します

>>8139 匿名さん

問い合わせすれば直ぐにわかることです。
ではあなたが真実を書き込めば良いのでは？
不都合ありますか？
ボイドスラブ320なら立派だと思いますよ。
あと名誉毀損にはなりません。
弁護士に聞いてみて下さい。

いつまでも武蔵小山持ち出す人、売り出し価格が武蔵小山の方が高いのだから、
市場は武蔵小山の方が格上と判断したということで決着ついているのでは。
もうお願いですから大井町のスレに来ないでください。

繰り返されてるようにこのマンションは
新航路、風俗店、反社、ボイドスラブ(場所により260,310,320mm)です。

それがどうしても嫌な人はこのページに来る必要ないんじゃないでしょうか。
でなければ、ただの心が貧しい人。
心が貧しいかわいそうな人だと思って暖かい目で見てあげましょう。

検討する上でボイドスラブ320なら凄いメリットだと思いますよ。
なぜ言わない。
知ってる人が公表しない理由が全く分かりません。
MRで聞いては飽きました。

言わないのではなく、言えないのが正解ということでしょう。
ボイドスラブで260でもいいじゃないですか。発泡スチロールで充填した上で260なら平均以上ですよ。
問題なのは事実を隠すという行為。隠されると気になるのが人間の性というもの。
恥ずかしがらずにカミングアウトしましょう。私は営業に教えてもらえなかったので気になっています。

>>8145 匿名さん

そうですよね。パークシティ武蔵小山がボイドスラブ280なんですから、320だとしたら凄い誇れることですよね。でも仮に260だとしたら武蔵小山は一矢報いることができますものね。
そりゃしつこく繰り返し投稿しますよね。笑

武蔵小山はスカスカのボイドスラブな上での280だから叩かれているのでしょう

>>8140 匿名さん
至極正論だと思います。賛同者もたくさんいるようですね。
ここの関係者は何かと誤魔化すクセがありますから。

>>8149 匿名さん

武蔵小山さんの自作自演の一人芝居ですから
賛同者などいないようです

モデルルームで営業に聞けとの正論も通じない有様
営業が回答しないなどという嘘やめて下さいね

私は営業に資料見せてもらいました。

中空スラブ(場所により260,310,320mm)と書いてありました。間違いないです。

営業から教えてもらえていない人がいる理由やページに載せていない理由はわかりません。

ただ私は事実がわかっているのでこれ以上あまり興味もありません。

>>8152 匿名さん
球体スラブ→球体ボイドのまちがい。
すみません。

ボイドスラブ260mmの郊外賃貸仕様で確定ってことね。

310以上のところなら問題ないでしょうね。

>>8154 匿名さん

もう武蔵小山の悪口はやめて！

周辺在住の者です。
かなり大きい建物ですね。
どんなテナントが入るか期待してます。
クリニック、コンビニ、保育園、ファミレス、カフェ辺りは入りそうですよね。

>>8157 匿名さん

保育園は決定しているようです

◆構造躯体：柱・梁・床等の主要な構造部：設計基準強度（Fc）を約36N/m㎡～約80N/m㎡に設定

同じスラブ厚で比較した場合、設計基準強度が高いほうが、コンクリート密度が高く、遮音性が高いのですかね？

>>8156 名無しさん

同感です
実際には武蔵小山の人がここを荒らしてる訳ではないと思ってます
でも、愉快犯？に乗せられて武蔵小山の悪口を言ってるのは、ここの検討者が多いのではと心配です

>>8160 マンション検討中さん

間違いなく武蔵小山の仕業です
この陰湿さは

なんで、ここの購入者様は何かにつけて武蔵小山、武蔵小山って言うのですか？(笑)

ね。
比較するなら同デベのシティタワー武蔵小山でしょうに。



そこは、比べて欲しくない？

>>8159 検討板ユーザーさん
コンクリート密度は重要ですね
強度と厚さを考慮するとこの近辺では
シティタワー大井>パークシティ武蔵小山>グランドメゾンでしょうか

>>8163 匿名さん

その通り。シティタワー武蔵小山と比べるとパークシティは何もかもが劣るから。笑

・防災用の井戸を敷地内に設置：災害時に水道や電気などのライフラインが停止しても、生活するための雑用水を確保

これって珍しいのでしょうか？

商業施設には、保育所と、大手スーパーが入るようです。マルエツかもしれませんが、定かでは、ありません。ブリリアみたいなややショボい店には、はいってほしくないなあ。

>>8167 匿名さん
大井町で大手スーパーが入居して勝負できるのかな。

駅前には強力な大型店舗が３つあって、すぐそばにまいばすけっとあって、勝算あるのだろうか。

防災井戸は最近増えてるようですがまだまだ少ないと思います。
あると少し安心ですね。

スーパーは嬉しい！

ブリリアの下に中規模なツルハドラッグあるので日用品は徒歩1,2分圏内でなんでも揃っちゃいますね。

ちなみにスーパーの商圏は1坪10世帯くらいでほぼ大丈夫なので売り場面積30～70坪でしょうから余裕かと思います。

>>8169 マンション検討中さん
保育所以外は決まっていないのでは？
他に確実なのは地権者の小児科クリニックさん(人気のクリニックだそう)と調剤薬局くらいだと思います。
スーパーマーケットが入る広さはないと以前にMRで聞いています。
半端なスーパーより、おしゃれなベーカリーやパティスリー、美容院なんかがいいな。

>>8171 匿名さん
中途半端なスーパーはいらない
外部から買い物客が押し寄せるし、不法駐車も増える
緊急なら近くにまいばすけっとがある

>>8171 匿名さん

ベーカリー、美容院、歯医者など定期的に使う施設がいいですよね

シティタワー武蔵小山と比べるとここはかなりのショボさですね。

>>8174 匿名さん

具体的にどの辺りがでしょうか？

PC武蔵小山の嫌がらせがまた始まったよ

涼しくなってきたしそろそろ新規の検討者が増えるかな。

競合となりえる【品川エリアでＪＲを含む複数路線の駅近】物件の新規供給もパークホーム山王２丁目くらいしか見当たらないし、ＭＲ満室の表示も増えてきたので販売が活性化しそうね。

9月下旬は4期販売ですね
また延期かもしれませんが

４人家族向けにリビングと洋室がパーティションではなく間仕切り壁で分かれているタイプの部屋はあるのかな。リフォームだといくらかかるのだろうか？５０万くらい？

>>8167 匿名さん
すぐに周りをディスるのは宜しくないかと。

おかしな人が出没してるようですが、スルーして明日のアド街をみて、ここは、どんな街のイメージとかじっくり見てみましょう。

近くにすんでいますが、凄い便利ですよ！ここの物件買えるなんて羨ましすぎです。阪急近いしイトーヨーカドーあるし、不便なしです。

>>8183 通りがかりさん

大井町はブルドッグという定食屋が大盛りで有名と聞いたのですが、むしろ量は普通で良いのでお勧めの定食屋などありますか？

>>8184 検討板ユーザーさん

大井町駅を出てヤマダ電機のちょっと先に松屋ってお店はオススメですよ！
カルビ定食とか値頃でとても美味しいです！

明日はアド街ですね。。。興味はあるのですが視れません。ご感想などを戴ければ幸いです。

>>8184 検討板ユーザーさん

大戸屋は定食としてたまに行きます。
ローカルの定食屋さんはあまり見ませんね。

設計会社が一流なのは期待できますね。実際の仕上がりがどうなるか。

設計の責任者はおそらく、目白ガーデンヒルズ（２００６年グッドデザイン賞受賞：建築デザイン）、グランドヒルズ三軒茶屋ヒルトップガーデン、海岸通りギャラリーなどを代表作品とされている奥山隆平という方のようです。

他には新青山東急ビル、住友不動産飯田橋ファーストタワー/ラ・トゥール飯田橋など？

建築に対する考え方は、①敷地の周辺環境を考慮した、土地の持つポテンシャルを生かした設計を方針としています、②建物を使う人が、最も快適ですごせるように設計することを旨としています。との情報があります。

遮音性、開放感、導線、収納など期待していいのかな。

榊さんに、大井町めっちゃディスられてますね…

https://nikkan-spa.jp/1507939

>>8189 マンション検討中さん

大井町は高度500mと書いてるけど、高度300mだよね。
この人の記事ほんとにアテにならん。

あの人は元々悲観論だから、半分しか信じ出来ない

大井町、聖蹟桜ヶ丘、千葉ニュータウン、豊洲、有明(笑)

信頼できる情報をもとに各々の尺度で評価するしかないですね。

個人的に重要視している項目を、公表されている情報で判断した限りでは、８５点だと思います。

【重要度順】
交通：★（ＪＲ山手線並アクセス）
災害：★（立地・免震・構造・設備）
治安：◎（２３区犯罪数で下位）
立地：◎（商業豊富、駅西かつ４分）
騒音：ー（床スラ未公表・航路４２０ｍ）
間取：★（日建・ワイスパ・アウフレ）
設備：◎（天カセ以外完備）
眺望：◎（西は永久展望で★）
外観：◎（スミフ仕様）
共有：○（スカイラウンジあり）
発展：◎（リニア品川隣・大井町再開発）
競合：★（供給少ないエリア）

★４つ＝２０点
◎６つ＝２４点
○１つ＝３点
合計４７点（１１項目）
平均４.３点
【評価８５点】（１００点換算）

【各種シナリオの１００点評価への影響】
西かつ高層階：＋３点
高層階のみ：＋２点
西のみ：＋２点
床スラブ遮音性良好：＋０点
床スラブ遮音性不足：ー３点
航路の影響なし：＋０点
航路の影響あり：ー３点
床スラブと航路の影響あり：ー８点

【得点表】
★：５点：最高評価
◎：４点：かなり良い
○：３点：普通
△：２点：いまいち
ｘ：１点：悪い
ー：不明：公表されない限りは住んでみないと憶測に過ぎない（各種シナリオで想定）

2018年4月不動産投資家調査

銀行、デベロッパー、機関投資家、不動産投資ファンドなどはもう不動産価格が天井だと認識してるんだよね。

スミフ、三井も最後の高値で売りぬけたいのでしょう

次回の調査結果は10月1日発表。
さて、どうなるでしょうか。

2017年4月不動産投資家調査

2016年4月不動産投資家調査

2015年4月不動産投資家調査

これですね。

貼って頂いたのは、丸の内・大手町のＡクラスのオフィス賃料の期待利回りですね。

内部収益率が５％未満だと、中央区・千代田区のオフィス価格は天井ですね。

とりあえず半年前時点の４月に現在の縮小期入予想を答えたのが回答者の数％なので、この資料からは読み取れない何年後に拡大の天井から縮小期に入ると機関投資家が予想しているのかが気になりますね。

http://www.reinet.or.jp/chine/pdf/2018/Survey-May2018.pdf

>>8201 検討板ユーザーさん

見るべき所は元本価格動向です

一応ここ品川エリアのマンションスレなので、同じレポートだと、城南での賃貸住宅一棟買いの取引利回りのページも合わせて見たほうが参考になりますね。

この先もし取引利回りが上がり始めたら、賃料相場の上昇による収益率アップか、買値の値下がりを意味するので、その局面が訪れた際には相場全体としては買い時、買い換え予定の方は所有物件の売却を急ぐべき時期になりますね。

ただ拡大期の天井と回答しつつも、その機関投資家がまだ積極的に投資も継続するとも答えているので、縮小期は早くて２～３年先ですかね。

新築タワマンに至っては供給が絞られたら高値のままでしょうね。ますます広がるであろう格差の勝ち組向けです。

それにしてもＩＲＲ５％未満とは相変わらず機関投資家の多くは儲けが少ないですね。他に投資先がないのかな。

投資案件全体を俯瞰しても米中のIPO以外では利回り厳しい状況にあるので、しょうがないかもしれません。

こういった情報もそうですがインターネットが進んで投資案件の「情報の非対称性」が緩和されて良くも悪くもローリスクローリターンに向かっている気がします。

>>8203 検討板ユーザーさん

話しをわざと難しくして本質を隠すの止めませんか。簡単な話しです。

不動産に関係する主要なプレーヤーが、まさに今が不動産価格のピークだと判断している資料を出せば、「賃料が…」『大井町のタワマンは…』とか特別視ばかり。その我田引水はスミフの公式ブログで掲載して下さいよ。

>>8203 検討板ユーザーさん
金利が下がってるんで、為替リスクのない国内不動産への投資で4%は普通じゃないですか？
別に儲かってないことはないですよ。

>>8203 検討板ユーザーさん

投資家の期待利回りが4.5％というなか、CT大井町は2.5％程度でしょう。こんな高過ぎる物件に投資する者など普通はいない。

要は不動産価格の上昇期の終盤で、「周りがマンションを買うから自分も買わなきゃ」と思う金融リテラシーの低い層が、高額なIPO物件価格を支えているだけで、いつまでも続くわけないでしょう。

歴史は繰り返すわけで、にわかに不動産に関心持ち出した層までが市場に参加し始めたら相場は下り坂の始まりです。参加するチャンスはこの5年でいくらでもあったのに、なぜ今なのか…。しかも引き渡しがさらには先という苦行ですよ。

みんながみんな投資で買ってるわけじゃないから
実需なら住みたいとこに住めばいいじゃない
ただちょっと大井町は高くなりすぎてる気がする
便利でも高級感のない街に坪500万はちょっと

坪単価
もはや武蔵小杉で400万なので
大井町で500万でも違和感ない。

航路気にしない人で
東京駅・品川駅からの距離
駅の利便性
京浜東北線駅海抜10m以上
駅徒歩時間
などの希少性でいうと圧倒的にこちらかなと思います。

新航路の後は新滑走のE滑走路の整備されて、どんどん羽田は便利になるでしょうね。楽しみだなー

>>8205 匿名さん

大丈夫ですよ。プロが拡大期入りから天井と判断しているのが分かる有益な情報なので、参考になります。

>>8207 匿名さん

引き渡しが遅いのはきついですね。

料理が出来たならいつまでも味見してないで冷めてしまう前に出してほしい。

>>8210 匿名さん

羽田発着の飛行機が増えるのはいいですよね。発展はワクワクします。

>>8209 匿名さん

希少性は高いですよね。というか他に魅力的な物件となると、シティタワー大井町ですら適正に思えるほどに異常に高いです。

緩和とオリンピックの相乗効果は予想していた以上でした。

短期急上昇のバブルと違って、なんだか長い緩やかな上昇に感じるので、反転時も気付いたら少しずつ相場が下がっていたとなる気がします。

>>8209 匿名さん

パークシティ武蔵小山の坪470万に比べれば、ここは納得感ある

武蔵小山の話をするとまた湧きますよw

アド街、大井町だね

アド街は視聴率を稼ぐために、スポル、航路、阪急ガーデン、繋ぎで適当な商店街ですかね。

>>8216 匿名さん

警戒していきましょう！

今日は、スポルは、テニス、フットサル、バスケ、アデルなどかなり、全開になってきました。アジア初のサーフィンは、情報通の外人もちらほら。今日の放送後の明日からは、3連休が2週も続くので、これはとんでもないことになるかもしれない。

>>8214 検討板ユーザーさん

そうなんですよね、購入者ですが、相対的に見てこのスペックで400前半のマンションってなかなかないのと、中央区方面はあまり好きではないのでここにしました。

アド街っく天国で大井町取り上げられていますよー！

大井町だから安いだけでは

アド街は飲んべえ横丁の平和小路が1位でしたね。さすが元闇市の大井町。猥雑とした感じが、大井町らしさを感じさせます。

>>8224 匿名さん
あの界隈が好きになれるかどうかが大井町に価値を感じるかどうかだね。
私は大好きです。