シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

ここがスミフっていうのが、ひっかかります。
スミフの値段もさることながら、私自身、マンションのデザインが好きではなく･･･。
スミフの建物って、街の風景に溶け込まないというか、悪い意味での存在感があると思いません？
当計画地の隣に建っているオフィスビルも、スミフですが、他では見かけない色（暗い緑色）ですし。

中古も含め大井町近辺で探している者ですが、年明け以降、中古市場の動きが緩やかになった印象があります。
昨年の秋頃までは、大井町の中古（特にファミリー向け）は、高値で出てもすぐに売れていく（サイトから消えていく）印象でしたが、その頃と比較すると、最近は同じ物件がずっと紹介されており、なかなか成約に至っていないようです。もちろん、強気な価格帯という背景もありますが。
新築と中古では必ずしも市場の動きは同じではないかもしれませんが、当物件が販売される頃は、不動産市場も落ち着いていてもらいたいものです。

いつ竣工予定ですか？

東京都都市整備局のホームページによると、
平成28年12月着工、平成30年7月工事完了とあります。

こんな情報見つけた
http://airfighter.info/index57.html

あと半年近くで着工できるのかなあ。。

消費税延期が19年10月に先延ばしになるようなので、デベとしても、そこでの引き渡しを目標にしたいのでは？
ただ、今後の景気によっては、19年10月も先延ばしになるかもしれませんが。

＞106さん
近隣の者ですが、既存建物の取り壊しは着々と行われているようですよ。
でも、105さんが書かれているところは、計画地区からわずかに外れるので残ります。
最近、物騒なニュース多くなりましたからね（汗）

現地を散歩して見て来ました。もう、工事が始まってるんですね。西は、抜けてて良さそうです。東は、結構高いビルがあるんですね。

通勤の都度、ソープの前を通らないといけないのが気になりますが、まぁすぐに慣れるんでしょうね…。お友達は呼べません(笑)

公式サイトできましたね！

こちらですね。

（仮称）大井町大規模再開発　タワープロジェクト

sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/oimachit

スミフのキャッチコピーに、”光景（シーン）となる象徴（シンボル）”というのがありますが、大井町住民としては、シンボルにならなくて良いので街に溶け込むようなものにしてほしいと思います。２９階建てという時点で、十分存在感はありますので、既存の街との調和を目指してください。
湾岸エリアのように、今まで何もなかったところを開発するならまだしも、長い間、多くの人が生活してきた街なのですから。

住友のことだから平均坪単価450万はつけてくるかも。
プレミアム住戸は坪500万以上にしてくるだろう。
120㎡以上の部屋もあるから、大井町初の2億ション誕生か？

>>113 匿名さん
同感ですね。住友は景観ぶち壊す常習犯なので、周辺住民としては変な物さえ作らないでくれれば、という思いです。

品川区民です。大井町はせいぜい坪350程度、頑張ってもグロスで8500万円以内が相場かと思います。億ションとか、つくるのは自由ですが、需要がないもの。そのお金があれば、山手線沿線行きます。
あと、ここを考えるとき、忘れてはならないのが飛行経路の問題。地元では反対運動している人もいるけど、結局は国に押し切られてしまうのでしょう。でも、億ション買って、頭上をジェット機が飛び交う生活って、どうなんでしょう。実際に飛行機が飛び始めたら、騒音はもちろん、頭上を飛行機が飛び交う精神的な圧迫感はすごいと思います。スミフとしては、高値は付けるけど、飛行経路が変わる前には売り切りたい（飛行機の音を実際に耳にしてからでは、客足が遠のくと考えているから）のが本音かと。

>>116 匿名さん
飛行経路は押し切られるでしょうね。
価格は坪350は確実に越えると予想します。借地権のブリリアがそれくらいでしたが、そこより立地も良いですし、所有権ですから。
住友ということも踏まえ、400が目安ですかね。大井町住民層の中でもだいぶ高所得層が集うことになりそうですが。

借地権マンションの好調な売れ行き、すみふの強気な価格設定、湾岸に見切りをつけた人の流入等、高くなる要素しか見あたりませんが、売値はいくらくらいでしょうか。横浜駅6分のブランズは400でそこそこの売れ行きです。安くなる要素、飛行機以外に在りますか

>>117 匿名さん

押し切るもなにも、飛行機通過は住民説明会が終っているので、政府の正式発表を待つばかりですよ。

>>118 匿名さん
飛行機以外に安くなる要素は浮かばないですね。まだ開発余地もありますし。すみふ以外の財閥系なら、今の相場、立地だと、中層階で坪380から390、70平米で8千万くらいと予想します。大井町は便利ですが庶民的な街なので、急騰はしないかと。
そこからすみふ補正が入るんで、坪420あたり、70平米でギリ9千万切るくらいになるかもですね。

>>116 匿名さん
山手線内は高いよ。知ってる？

>118

スミフ大崎は賃貸に変更された。シーサイド2件も悪かろう安かろうの模様。
ここも、仕様や広さを抑えて、総額が安く見える売り方しかできないのではないでしょうか。

＞118

大崎、大井町、シーサイドと案件多すぎる。
更に駅近のＪＲ社宅跡地が控えている。
仕様の飛び抜けているゼームス坂の築浅中古でも坪330万円からで取引されている。
仕様が落ちれば池上通りの大規模長谷工の築浅中古が坪300万円以下で買える。

ここに限らず、新築に強いこだわりないのなら、建設費高騰前に作られた中古の方が暮らしやすい時代だね。

＞123さん
中古に対する見解、私も同意見です。
しかも、それらの築浅中古（330前後）でさえ決して飛ぶようには売れていません。
池上通り沿いの大規模物件などは、ここ半年くらい中古がだぶついています。
坪400の物件が600戸も売れる街には思えないのです。。。（売るのは勝手ですが）

あと、大井町のJR社宅跡地ですが、ここに高層建築物（住宅、商業施設、オフィスなど）は建てられない
ようです。理由は、社宅の下をりんかい線のトンネルが通っているから。これはJRに聞いて確認しました。

JR社宅は築50年で耐震に問題があったため、3年前に空き家となりましたが、未だ解体が進まない理由も、
トンネルに衝撃を与えずに解体する技術が難しいためだそうです。今秋になり、社宅6棟のうち、比較的
りんかい線への影響の少ない3棟を取り壊す工事が始まろうとしていますが、跡地の利用については未定
とのこと。ただ、りんかい線の経緯を踏まえれば、ここに何かを建てるのは難しいかと。
（ちょうど福岡の件もありましたしね）

中古は、飛行機の影響が、まだ価格に織り込まれていないのでは。

建て替えは簡単だよ。マンション建ててよ

オリンピックの年に立つなんて随分先ですね
こんなにいっぺんに発表する意味ってなんでしょう？
決めた！と思ってるうちに次のが出て来て迷います

オリンピック後はマンション市場価格が下がるのが分かってるから早い段階から売ろうとしているようにしか思えません・・・。
立地的には凄く魅力的だけど、価格を絶対下げない事で有名な住友不動産ですし、高田馬場の分譲タワーマンションも
未だ売り切れる様子ないですし、同じようになるのではないかと思ってます。
売り切れるように安くしてくれればいいのに！

>>125 匿名さん
あの社宅、ずっとガランと人気のないまま建っているのはそういうわけがあったのですか！大井町線に乗るたびに不思議に思っていました。すごい情報をおもちですね。

>>124 匿名さん

建設費高騰前とは、何年くらいですか？中古も割高なのでそれなら新築と考えてますが、物件がないです。
中古は値段盛ってますし、管理・修繕が値上げしてますよね。

ここは下に店舗が入るみたいですね、駐車場もその店舗と兼用みたいです。
出来たらツタヤ兼用のスタバとか少しおしゃれなお店が入って欲しいけどな

リーマンショック前後に設計された物件だね。
大井町ならアリュールゼームス坂かな。
耐震等級2でエレベーター12本、コンシエルジュに
プライベートガーデン付き。
管理費も修繕もなぜかそんなに高くなかったはず。

これだけの好立地なのに掲示板が盛り上がらないのは飛行機の件で端から相手にしない人が多いからかな

＞１３４

高額マンションの需要層が刈り尽くされたせいではないでしょうか。

＞110

同意です。
9000万で新築タワマン買ったのに、恥ずかしくてお友達呼べないなんて…

ソープ、＊＊＊事務所、競馬オヤジ、歩きタバコ（からのポイ捨て）、その辺やっぱり大井町クオリティですよねw

肩肘はらずに暮らせるって意味では落ち着く街ですが。
9000万とか出せる人は他の街がお似合いかと。

何気に注目されているみたいですね。

https://www.sumu-log.com/archives/4609

羽田空港アクセス線とリニアが完成したら
外国人も含めれば大井町を利便性で選ぶ人もいそう。

近くに住んでるけど、立ち退きして取り壊した家ってボロボロの一軒家で「人住んでるのか？？」ってのも少なくなかった。
決めつけちゃ悪いが、立ち退き交渉もだいぶ難航したって聞くし、どんな人達か何となく想像がつく。

非分譲住戸にそこに住んでた人達が入る可能性もあるわけだ。
価値観の違いが大きくて住民トラブルで揉めそうで恐い。

＞138
小さい家が沢山ひしめいてる場所でしたよね。非分譲住戸だけで100戸を超えてるのはそのせい？

＞130さん
私の知人が、大井町線の高架下で商売やっていまして、JR社宅を取り壊すことに関連して、9月にJRから地域住民（商店）への説明会があり、そこでJRから話があったそうです。JR社宅はアスベストを含有するらしく、取り壊す際、近隣住民に説明する義務があるらしいです。

>>140
アスベスト？本当ですか？
取り壊しの際に粉塵が舞うとなると怖いですね

>>137 匿名さん

アクセス線やリニアの完成よりも前に、大井町は車輪を出した飛行機が上空を通過する街になりますが。

>>137
大井町は羽田までのバスが便利になってる上、安いのでわざわざリニア乗って行かないんじゃないですかね
今までも羽田行きのビジネスマンが多数大井町に宿泊してます。ほぼ直通バスで20分
リニアなくても羽田へはかなり便利な場所です
むしろリニアのほうが手間です
それに品川駅のリニア使うならシーサイドあたりにこれから出来るマンションも便利さは変わらないですよね
でもここは高いと思います、大井町は人気ですよね

着手したようです。

http://www.sumitomo-rd.co.jp/news/files/1611_0005/20161117_release_oii...

大井一丁目南第１地区再開発（東京都品川区）／２９階建てビル、西松建設で着工／組合

http://www.decn.co.jp/?p=79118

住友不動産、品川区・大井一丁目の再開発事業に着手

http://www.excite.co.jp/News/economy_clm/20161118/Suumo_121550.html

これは店舗がかなり入りそうですね。

南向きは各階4部屋、そのうち2部屋が角部屋みたいですよ。
北向きの下層階は緑のスミフビルとこんにちはになりそうですね。

住友不動産JR「大井町」駅西側でマンション開発事業に着手

http://www.fudosantoushi.net/news/view/003405

品川大井町の再開発着工　住友不が参画

http://www.jutaku-s.com/newsp/id/0000030690

住友不、ＪＲ大井町駅前に大型マンション　木造住宅密集を解消

http://www.nikkei.com/article/DGXLZO09661370X11C16A1L83000/

大井一丁目南第1地区第一種市街地再開発事業 起工式

http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/hp/page000029900/hpg000029867.htm

パークコート浜離宮に見切りをつけて、
ここかシティタワー恵比寿に決めました。

>>150 匿名さん
検討候補が高級！いいな～お金持ち！

＞150さん

その選択肢なら断然恵比寿じゃないですか？
大井町は下町ですよ。庶民の町です。
埃っぽいようなオッサンがうろうろしてますw

大井町は、「リフレッシュ」するにはいい場所だよな。
色んな「リフレッシュ」の方法があるけど。

スミフの方もご覧になっていると思うので、お尋ねします。
ホームページの物件概要によると、完成予定（2019年8月下旬）と引き渡し予定（20年4月下旬）に8カ月もの期間が空いているのはどうしてですか？
完成しているのに、引き渡さない（渡せない）合理的な理由があるとしたら教えてください。

現実的な問題として、子どもの学校のことを考えると、4月下旬から入居開始というのは、とても不便です。
私は20年4月に小学校入学の子どもがいるのですが、入学1カ月足らずで転校ということですよね。
普通は新年度を新居で迎えられるように、と配慮する物件が多いように思うのですが。
まだ買ってもいないのに、こんな質問してすみません。

先に地権者の入居が始まって、その後、一般者の内覧会、入居という順になるのでは？一般者の住居も含め、一旦、再開発組合に引き渡す形をとるためかと。

＞154様
タイミング微妙ですよね。
転校を免れたいなら、2020年3月までにこのマンションと至近距離にある賃貸に引っ越しておくことでしょうね。　そこまでしてここを買いたいのであれば、ですが。

次年度の売上としたい
というただそれだけの理由では

単なる売上の計上タイミングの調整でしょ

坪400～450ぐらいみたいですね

高仕様のゼームス坂のアリュールが坪300万から400万だったのに、そこまでは上げられないでしょう。
大崎みたいに賃貸に変更して様子をみることになるのかな。

>>160
時代が違いますよ、時代が、、、

>>154 匿名さん

自分も違う新築マンションですが、6月以降の入居のため最初の2ヶ月は子供を引っ越し前の家から新一年生ですが通学させる予定です（母親と一緒ですが）
品川区内の小学校であれば引っ越し先の契約書等の書類があれば入居前でも最寄りの小学校に選択できます。（おそらく品川区から品川区の引っ越し場合）ただし人気のある御殿山小や立会小では抽選になるのでなんとも言えません。
基本最寄りの小学校が優先されるはずです。

品川区は学区選択制ですよ！！ってウリにしてるけど、人気の学校（学区）は抽選、しかもえげつないくらい高倍率。
期待しないほうがいいというか、宝くじに当たるようなものだと思ったほうがいい。

>>163

それはその通りだけれど、選択制のおかげで学校なり教育委員会が親の意見に真面目に向かう姿勢になっているところに、品川区の良さがあると思います。教員組合は相変わらず反発しているようですが

御殿山や立会みたいな人気の小学校は良いですが
その分それ以外の小学校は質が下がるので二極化しますね

>>165 匿名さん

ですね。
やはり中学受験が多い小学校は人気あるありますね。
御殿山小学校は3〜4割（適当）くらい中学受験なんですかね？

4月入居が売り上げ計上タイミングのためだとしたら、住友不動産の利益優先姿勢はさすがにちょっとうんざりです…

何より高いですよね。
質が伴ってるならまだしも、見えない部分でどんどんコストカットしているみたいですし（これは他社さんもそうかもしれませんが）。

エントランスにお金をかけるのが住友不動産の特徴らしいですが、それもちょっとなあという感じがします…

住友不動産の良さを誰か教えてください（笑）

早くマンションバブルが弾けて値崩れしないかな〜

アウトフレームにして狭い間取りを高く売りつけるのが住友の強みです。

>>164 周辺住民さん
学校選択制ですが、他区に先駆けて導入した杉並区は今年度から廃止しました。
理由はちょっとした評判により、人気校と不人気校に分かれ、その次の年も不人気校からの流出がさらに進み、歯止めがかからなくなってしまうからです。そのせいで全学年1クラスの学校も生まれてしまいました。杉並区全体の児童数は毎年増え続けているにも関わらずですよ。しっかり判断できればよいのですが、結局は前年実績の人数データによって
保護者は判断してしまうことになります。

その不人気校は通わせている保護者からの評判は良いにもかかわらず、杉並区は一方的な廃校議論から誰も求めていない小中一貫校の設置が決定しました。

大井町はとても便利だけど、なぜ住みたい街に入らないのだろうか。オシャレなイメージがないからか。

オシャレなイメージがないというより、実際オシャレじゃないからじゃないですか？

駅の西口周辺は多少キラキラしてますけど（アトレ、阪急）、逆に言えばキラキラ要素はそこだけっていう。

北口の脇には闇市のなごりみたいなボロい飲食店街がありますし、大井町線の高架下も立ち飲みやら寂れたスナックやら。
東口も飲み屋、客引きがうるさい風俗、パチンコ屋とか。競馬場に向かうオジサン達もうろついてるし。

街全体も年齢層高めだし、タバコ臭いですしね。
垢抜けないというか、垢抜けるつもりもない街って感じがします。

私は交通の便重視で何年も住んでますけどね。子どもがいたら他へ引っ越すかもしれません。

大井第一小の評判が良いです。少し遠いけど

大井第一小は隣の学区ですね。

入居する頃には杉並区のように学区選択制度がなくなっているかもしれませんね。

徒歩圏内に私立の小学校がいくつかあります。
フツーの公立小学校じゃイヤという方はそちらを検討してみては？

ちなみに学区としては山中小学校ですが、ものすごく評判の良い学校ではありませんが悪い評判も特に聞きません。
いわゆるフツーの学校のようです…

＞172さん

ここのマンションの場所から道一本はさんだ西側は、閑静な住宅街で、子育てもしやすいんですけどね（がらっと雰囲気が変わります）。

一駅隣、下神明駅の近くに住んでいますが「大井町駅の近くはガヤガヤしていて落ち着かない」といって、下神明に越してきたご家族を何組か知っています。

心静かに落ち着いて暮らしたい方は、下神明や西大井、おすすめですよ。
大井町駅までは徒歩や自転車ですぐに行けますし。

大井町は生活インフラの高さと、交通インフラの高さが圧巻です。品川の隣の駅というと田町、大崎、泉岳寺、北品川、西大井などありますね。大井町隣も下神明とか戸越公園もありますが、友人知人も食品以外のちょっとした手土産菓子、下着、服、家電、雑貨などは買える場所がないので結局は大井町に流れてくる方が多いです。
ただ、一部騒がしい場所が東海道の品川宿の名残で残ってます。そこも最近、孤独のグルメなどの漫画に出て賑わいを見せてます。
実はこのマンションの反対側の東大井の方がゼームス坂や仙台坂など昔から大企業の社宅跡で住宅街としては良いですが、こちら側も広大なJR品川社宅跡の開発も含め大化けすると思ってます。
将来的にリニアも含め品川に停まらない電車はない感じですよね。今をときめく川向うの武蔵小杉の比ではありませんよ。

30年前位までは職工さんのための飲み屋街といった雰囲気だったので、当時からみたら大化けしましたが、これからもう一段の大化けは難しいのではないでしょうか。

確かに、大井町線東側の方からは「便利な街でいいですね」と言われます。そのお返しは「お宅こそ素敵な場所でいいですね。」で、これは昔から変わらないな。でも、気取らずに暮らせるところが気にいているので、この雰囲気は変わって欲しくない。

>>177 元地元民さん

売主の、関係者の方でしょうか…？
この板でこれだけポジティブな情報（意見）は珍しいのでねw

お仕事ごくろうさまです。

>>179 匿名さん
よくわかりましたね。凄い洞察力です。

お昼休みにクスッとしました。
関係者さんお茶目ですね（笑）

売出価格は不明だが、ここの新築を買える余力があるならプラウド大井町かアリュールゼームス坂の中古を狙った方が良いと思う。住不自体、大崎や目黒の販売中止をしているぐらいだし、内装はクソみたいになるとは思うよ。値上がる可能性よりも値下がる可能性の方が高い。

無理矢理駅側に細い通路用敷地を確保して徒歩4分を名乗っているけど、実際は駅まで5分以上かかります、ここ。
ソープも〇事務所も近接ですし、地権者も多いし、購入した後も苦労しそうです。それをわかった上で価値を感じるお値段ならアリだと思います。住友不動産がそんな価格設定をするとは到底思えませんが。

>>183 匿名さん
教えて下さい。分譲マンシヨンのルールとか何もわらかないのですが、地権者がおおいと何か問題になることがあるのですか？

>>184
地権者が多いと管理組合がかなり地権者の意向寄りに運営されるのは間違いないです。ここは元々あまり雰囲気のよろしくない住宅密集地域での地権者住民の協力を得た再開発案件です。管理規約をしっかり確認して新規購入者に不平等がないかどうか確認する必要があります。例えば勝どきビュータワーなんかだと地権者だけペット可とかパークコート赤坂檜町ザタワーとかは地権者だけ洗濯外干し可とかとんでもないルールになっています。仮にルール上平等だとしても地権者にエラそうにされることはシバシバあると思っておいた方がいいです。管理費に差がないかなど、購入前にしっかりと詳細を確認して頂いた方がいいと思います。

営業に間違われた177です(笑)
結婚して実家を出ましたが、値上りが激しく買えなくて親元近くに戻れない者です。
立会小エリアでこのマンションの反対側の住人でした。
そちらのエリアを推しますが、大井町は本当便利になりました。めげずに推します(笑)
このマンションではなく大井町を…

西大井はおすすめじゃない。
でも大井町はいいですよ。
シーサイドあたりにはたくさんマンション出来そうですけど大井町はタワーマンションはもう出来ないと思ってたので情報知りたいですけど多分高いですよね。

プラウドの中古は出てもすぐなくなるし
坪400は下らないよ

プラウドもアリュールも、ネットに出るのは下層などの条件の悪い物件だけ。条件の良い処は公表される前に成約しているみたいです。

隣の立会小学区だと総合商社やメガバンクの社宅があり
頭の良い子が多いですね
越境もいいんじゃないですか

大化けでも小化けでもいいですが、品川区の待機児童はすでにヤバいレベルです。
最新の数字ではないですが、1〜2年前は確か1200人くらい（隠れ待機児童を含む）。

入園希望者の20%〜25%が待機にまわっているか復職を諦めています。毎年じわじわ悪化しているそうです。

シングルマザーや兄弟加算のご家庭でさえ希望通りに入園できないようですから、一般的なフルタイムのご家庭はなおさらです。
パートタイムや自営業の方なんて門前払いですよ。

シーサイドや勝島、大森、そしてこことマンションが増えるので数年後はもっと悪化しそうです。

行政側がマンション増加を見越して、頑張って保育園の新設を進めているのは知っていますが、焼け石に水って感じがします。

>>189 ご近所さん

公開前の成約ってどういうことでしょう？
仲介会社を通さずに個人的に知人に売るとか？

>>192
大手仲介業者は購入希望者のリストを持ってます
言わば空き待ちのリストです

売却希望者が出た場合、
空き待ちリストの中から有望そうな順に個別に連絡が行きます
優良物件の場合、たいていはその中で契約が決まります

空き待ちのリスト対象者に全て断られて
初めて広告が打たれます

>>191 匿名さん
シングルマザーや兄弟加算でもNGって誰が言ってるんですか？

>>194 匿名さん
NGとは一言も言っていませんよ。

兄弟で同じ保育園に通わせたいという希望が通らず、遠い保育園をハシゴしてお迎えしないといけないとか、

延長保育で遅めの時間まで預かってくれる保育園に入りたいのに入れず、思い通りに働けないとか、
そういう話です。

ここ1Rもあるんだ。いいね。

民泊に持ってこいですね。

下層階は小さめの部屋が多くなるようです

>>193 匿名さん

よく分かりました。ありがとうございます。

飛行機の騒音対策、どうするんでしょうね〜。
80デシベルって相当ですよ。電話で相手の声が聞こえないレベルじゃないですか？

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国土交通省の試算によるとボーイング 777 が飛んできた場合、大井町駅 （高度 300m） での騒音が最大 80 デシベル。だいたい目ざまし時計、救急車のサイレン、地下鉄車内と同じ音量になります。

http://m.minamiooi-haneda.webnode.jp/
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