プラウド船橋ってどうですか？（Part3）

さすがにMR公開初日には全て明示するのでは？
そうでないと、ホントに要望書なんか出せないわ。

奏の修繕費を書かれた方(3800円？)がどの部屋が希望だったのかは分かりませんが、
皆さん誤った認識があるかもしれないので付則させて頂きます。
奏は棟毎の修繕積立金とパークハウス全体の修繕積立金の２種類があり、
前スレで書かれた修繕積立金はおそらくどちらか一つのみの価格だと思います。
我が家３ＬＤＫ７０㎡後半の部屋で見積もりした時は２つの修繕積立金あわせて
７０００円前後だったと記憶しています。
奏の修繕積立金は相場通り、安すぎもせず、高すぎもせずというところだと感じました。

新船橋駅近辺の駐車場代は、10500円です。
プラウドが15000円になったなら今の駐車場を手放すと痛い目を見そうです。駅近辺は駐車場が少なく、なかなか空きがないので…

普通、マンション内の駐車場は、一般駐車場より安いのが当たり前

この辺りの相場以上なんてありえないので、きちんとした価格がでなければ
要望書はうちも出しません
他の物件も並行して検討していきます。

だから駐車場代なんて管理費と修繕費を幾らに設定するかによって、幾らにでもできるんだって。車持つてない人もいるわけだから、相場に合わすのが公平でしょ。充電器が付いた区画は高く設定されるべきでしょう。

>675 動画UP主さん

>>658
>暇が出来たら今度は屋上から撮ってきますね。
>でもグーグルマップでも鉄塔の位置はわかりますよ。

私ではなく、639(603)さん他の皆様にご案内よろしく。私は熟知しているので。

1街区南東と公園の間の新しい道（南北の道）ってもうすぐ通れるようになるんでしょうか？

こちらでよく話がでてくる奏の杜の長期修繕計画では、消費税は5％、積立金の運用益を年0％
、物価上昇率を、年0.5％として設定しています。従って、不確かな要件があるため長期修繕
計画の費用を確定するものではないとしています。
そして長期修繕計画では、修繕計画期間に見込まれる推定修繕工事費の累計額を修繕積立金の
累計額が下回らないように計画しているとしています。当然、この前提条件が変われば積立金
額の変更、または一時金の支払いが必要になってきますが、計画の見直し事項についても、そ
の内容、条件が記載されているので大幅な修繕費の変更は管理組合総会において組合員を説得
できないと思われます。
管理費、修繕費は、スタート時点の基準額がベースになりますので、契約前にその金額の根拠
をしっかりと確認しておく必要がありますね。

>707
>1街区南東と公園の間の新しい道（南北の道）ってもうすぐ通れるようになるんでしょうか？

東西道路（２街区と３街区の間の道がまっすぐ東の市道まで抜ける）は１６日までに開通します。
南北道路も同時か、前後してまもなく開通するでしょうね。

「売った後の事なんて、知ったこっちゃ無い」デベが少なからず居るようです。要するに、当初の修繕積立金を異常に低く設定して、エントリーバリアを下げるやり方。と言うような事情から、修繕積立金について国土交通省からガイドラインが出ています。

http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf

ざっくり言って「平米あたり200円以上」でないと危険なようです。平米250円あたりが妥当なのでしょう。80平米なら月額最低16000以上、月額20000円なら妥当。

例えば80平米新築時の修繕積立金が月10000円程度なら、6年目から月15000円、11年目から月20000円、21年目から月25000円、そして35年でやっと「月平均20000円」に到達。

初年度をもっと低く設定しているとしたら、そのデベは「売った後の事なんて、知ったこっちゃ無い」タイプなのかも。

>>710
そのとおり。
初年度や最初の数年だけ修繕積立金を安く設定しておいて、安いと見せかけて買ってもらう作戦です。

大規模だと管理費修繕費は安いのが当り前、大規模で高いのは普通に考えておかしい。1500世帯あれば月２万として年3億6千万も積立られる。

敷地内に鉄塔が４～５本もあったよ(Ｔ＿Ｔ）
敷地すぐ近くにさらにでかいのが３本
撤去してくれないの？せめて敷地内だけでも・・・

妥当性をアピールしてる奴は社員か？
大規模なんだからバカ高いのはありえんよ。

今日少し敷地の中の道通ったけど木が植えられてたり着々と進んでますね。
ただ鉄塔はここの中は無いとしてもすぐ近くに大きいが何本あるし小さいのもゴチャゴチャあるしいくら敷地内地中化しても意味無いなぁと思いそこは全く売りにはなりませんね。
やるならやはり海浜幕張みたいに街全体でやらなくてはね。
現地行った事ない人は一度行くといいよ、鉄塔やラブホテル、葬儀場とありいくら敷地内で頑張っても周辺にかき消されそうだと思うから。
イオンは良いんだけどね便利で。

管理費修繕費が月５、６万とかならともかく、月２万程度で慌てふためいてるってさー、どーなの？
世帯数多くたって棟数も多いんだから安くなるとは限らないでしょ。
マンション価格が発表された時には「安すぎて～、低所得者の人達が入居しそうで心配～」とか書いてたじゃん。
あ～あ、住宅ローンの返済に追われて管理修繕費未納の世帯続出しそう。
家計ががギリギリの家庭は買わないほうがいいよ♪

【ご本人様からの依頼により削除しました。　管理担当】

>680

最近、長期修繕計画を数パターン提示する売主があるけど、自分たちでは決めないで住民に問題を押し付けてるって印象。まとまらなかったらどうするんだろう。まあ、地所のことだから売った後のことは知らないってことだね。

大規模だからこそ、大規模修繕で外壁塗装なにかにお金がかかるのは当たり前でしょ。

修繕積立金を銀行に預金するとペイオフ対象になるから、管理も重要。下手に運用して穴を開けたって事例も少なからずある。

>716

この程度のマンションで月25000円の修繕費は高いよ！！

逆に言えば、修繕する箇所が多いのが目に見えてるとかね。
私は、ここは検討から外しました。

大規模だから金がかかるのかｗ

野村からの明示がないのに騒ぐのはどうかな。
管理費、駐車場代をはやく明らかにしてもらいたいね。

そうだね。早く明らかにしてほしいね。
さっさとここに見切りがつけられれば、他の物件にも早く着手出来るのに…
頼むよ、野村さん。

ギリギリまで引っ張り他に行かせない戦略は得意ですからね。

そんなことばかりしていると、先に愛想尽かされて他に行かれそうだけどね・・・
よっぽどプラウドブランドに自信があるのかな？

とりあえずは、管理費・修繕費等がはっきりするまでは、要望書の提出はしないほうが良いですね。

要望書って単なる希望住戸調査だから、気に入った部屋があったら出しておいたほうがいいと思うよ。他の人とぶつからないように調整してくれるはずだから。

正式な価格が発表されて、予算とあわなかったり、後から他の部屋がいいと思ったら、要望書とは別の部屋を登録してもかまわないわけだし、最終的に登録しなくても無問題。

確かに要望書は出していいと思いますね。
ただ要望書を出しておいて、登録しないと、しつこい位営業から電話くる場合がありますよ。

要望書ってネーミングが絶妙だよね。要望した以上、出したら購入しなきゃならないって勘違いさせる。

明確に断った後に、しつこく電話してきたら宅建業法違反だから、記録をとって監督官庁である国土交通省に告発すればいい。

そういえば、野村の某物件の営業、理由を含めて丁重にお断りしたら、逆切れしていちいち反論してきたことがあったな。大人気ない対応。

つうか要望書前に明示すべきだよ。そんな売り方されてまで買うべきか。

一生ものだけにきちんと説明してほしいよね。

いくつかの野村の物件を見てきたがどこの物件でも担当者に恵まれず、
我が家は野村との相性が悪いのかと思っていたが、
結構同じ思いをされている方がいたことにビックリ。

契約直前に出てくる情報っていっぱいあるよ。重要事項説明、管理規約（案）とか。あと、契約書の内容もだ。契約するまでは、いつでもノーペナルティで下りることができる。むこうも情報をぎりぎりまで出さないわけだから、ドタキャンしても文句は言えないはず。というか言わせないければよいだけ。

いや、規約とは違うよ。支払う実額だからね。
真面目に検討しているのだから当然のことじゃない？

i-MIEVの管理、日比谷公園並みの樹木の管理など考えると管理費、修繕積立て金はある程度しょうがないんじゃないの？
団地じゃないんだし…

野村の営業さんて、なんか必死ですよね。

皆さんもコメントしてますが、早めに管理費と修繕費の価格を、提示して欲しいですね。
あと、駐車場代もですね。

逆切れして発した言葉に営業の本心が垣間見えた。いいところだけ説明してどこが悪いんですかだってさ。

街区ごとに共用施設が分かれているので、街区ごとに管理費等はきっと別になるでしょう。
そうなると、300戸程度の規模のマンションの集まりになるから、そんなにメリット出ないでしょう。
管理費等に関しては。
なお、バス代は仮に売り主負担を額面通に信じるならば、15年と決まっているなら早く入ったほうが得になる計算になるよね。

たしか、今月の市議会で小学校がどこか正式に確定するから
それ次第で管理費調整するんじゃないの。

正式に市場小になったらバス関連費用を管理費に入れてしまえばいいわけだし、
他の案になったら管理費安くすればいいわけだし。

街区ごとに共用施設が分かれているので、街区ごとに管理費等はきっと別になるでしょう。
そうなると、300戸程度の規模のマンションの集まりになるから、そんなにメリット出ないでしょう。
管理費等に関しては。
なお、バス代は仮に売り主負担を額面通に信じるならば、15年と決まっているなら早く入ったほうが得になる計算になるよね。

管理費等明示されないのに平気で擁護してる奴は社員認定されても仕方ない。
気になるのが当然。

高いか安いかわからんが早急な開示を。

ネガ7ポジ1様子見2ってとこかな。なかなか面白いね～。
まあ皆さんもうちょっと待っててくださいな。ランニングコスト突っ込んで聞いてきますから。

>>729
要望書出したら、もう価格安くならないですよ。

これ以上安くならなくていいよ。
それより、希望の部屋を確実におさえたい。
早目の要望書提出が、多少なりとも他の希望者への
牽制になるなら、上手く使いたいね。

船橋のほうが街としては価値あるけどなあ

ここは新船橋。

我が家も安くならなくていいので要望書ＭＲ見学初日に提出予定です。

希望住戸が抽選になっても構わないので、欲しい部屋に先に要望書をだされていても、我が家も要望書ださせてもらいます。

じゃあ、あそこは
谷○

最寄駅は津田沼と新船橋

管理費が高い、修繕費が高いと話題にさせておいて、モデルルーム開設時に価格を提示する。
ここで騒いでいる価格よりずっと安ければ皆、競って購入となる。
うまいやり方だ。それに長期修繕費は津田沼の物件と違って消費税8％で計算されていると説明
すれば良心的なデベとなる。

営業はどうやって希望住戸を分散させるんだろう？

東雲のプラウドも１期で相当要望書あったはずだけど
ふたをあけて見れば全ての部屋に登録が入って、
平均倍率１．１倍だったみたいなので
うまく分散させたもんだと思いました。

たくみな営業トーク？それとも・・・

今東雲のプラウドの抽選時の記載があるところを読んでみましたが
人気物件だったと思いますが、1.1倍ってすごいですね。
（頑なに）希望住戸が抽選になってもかまわない、って方がこの0.1倍の方なんでしょうね。

あとは無抽選という選択肢を選んで、同等かあるいは多少の妥協をして確実に部屋を確保するほうに流れたわけでしょうね。
どうしてもこのＭＳを確実に購入した我が家も無抽選がいいですね。
あえて抽選は選びません。

我が家はどうしても新船橋のマンションに住みたいので、抽選にならないように提出します。
モデルルームも早めに行くように万障繰り合わせて調整しました。
欲しい部屋に、あとから希望者が出たら仕方ないけど。

平均倍率１．１倍といっても、角部屋と最上階が希望者が多くてその関係で平均倍率が上がるだけで、
中部屋だったらたいてい抽選ないことが多いんじゃない？

奏の場合は中部屋でもほとんどの階で抽選になった間取りもあってあえなく撃沈だったけど、
それは稀かなと思います。

だとすると、心理的に抽選を避けるようならば
ますます早く要望書・登録した方が有利っぽい状況だなぁ。

我が家も当初はＭＲへの見学日はかなり遅めの日を希望していたのですが、
状況から判断して、初日に変更したほうが吉と思い初日に行くことにしました。
もちろん要望書も管理費など確認後、見学日に出してくる予定です。
早い者勝ち、ではないにしろ、先に出したほうがいいに越したことはないかな？と。

要望書の段階で重なってなくても、本登録になったらがらっと変わるから最後まで安心できませんよ。要望書締め切り段階で空いていたはずの部屋がいきなり登録されていたり…。あと、高い部屋に変更する場合、住宅ローンの事前審査がやり直しになる可能性もあるのでご注意を。

野村の販売方針や抽選を避ける心理から
希望の部屋が明確ならば早い方が良さそうですね

私は別のプラウドを登録寸前までしたことがあります。
なぜ購入に至らなかったかというと、登録最終日にモデルルームに行ったの
ですが、要望書を提出していた部屋と違う部屋を登録したい旨を伝えたところ
営業担当者から、「それは困ります、その部屋はすでに３倍になっているので
登録しても当たりません。要望書の部屋なら当たりますから。」と言われたから
です。しかし、その部屋も他の方が２組入っていました。
当然、私も「この部屋を今から登録したってハズレる可能性あるでしょ？」と
聞いてみたのですが、驚くような返答がありました。

「大丈夫です。心配しなくてもいいええすから。」

できレース？

なんだか熱くなってしまい、営業担当者に感情的に突っ込みを入れてしまったの
ですが、相手はシドロモドロでした。

私は登録せずに帰らせてもらいました。今は別の会社の物件を契約して完成を待って
います。

私は別のプラウドを登録寸前までしたことがあります。
なぜ購入に至らなかったかというと、登録最終日にモデルルームに行ったの
ですが、要望書を提出していた部屋と違う部屋を登録したい旨を伝えたところ
営業担当者から、「それは困ります、その部屋はすでに３倍になっているので
登録しても当たりません。要望書の部屋なら当たりますから。」と言われたから
です。しかし、その部屋も他の方が２組入っていました。
当然、私も「この部屋を今から登録したってハズレる可能性あるでしょ？」と
聞いてみたのですが、驚くような返答がありました。

「大丈夫です。心配しなくてもいいですから。」

できレース？

なんだか熱くなってしまい、営業担当者に感情的に突っ込みを入れてしまったの
ですが、相手はシドロモドロでした。

私は登録せずに帰らせてもらいました。今は別の会社の物件を契約して完成を待って
います。

不動産業界において、「抽選」という言葉は胡散臭い噂が絶えません

ギリギリに変更しても嫌な顔されなかったよ。

766＞ギリギリに変更しても嫌な顔されなかったよ。

それは登録が入ってない部屋じゃないの？
もしくは、ふかしてある部屋。

今日、BAY-FMで新船橋のイオンを紹介してました。
駐車場が２０００台だそうです。
集客力があるのは喜ばしいけど、今でも名物的大渋滞なのに２０００台って・・・

船橋駅　徒歩　２０分
　　　　車なら３０分

こういうこと？

家の目前まできて家に帰れない。

スクールバス使うより、歩いた方が早いとかありうる

駐車場2000台ですか。イオンは船橋市民全体と市川市民までもよびたいのだろうね。
もはやこのマンションは関係ないのかな。

呼ぶのは良いんだけど道何とかして欲しいな。
市場近辺に住んでるけど津田沼の方が早く行けそうだよ。

どなたか教えてください！

要望書はどのタイミングでもらえるんですか？？

>772
説明会に出席し、アンケートに答え、購入に前向きな姿勢を示すと郵送で送ってきます。

>755

アンケートに記入させて、その内容を見ながら希望条件とか聞き出して、では、この部屋はどうですかって切り出してくるんだけど、当然他に埋まってない部屋を勧めてくる。時々、希望と全然違うジャンってのを勧めてきたりする。

近くの方もしくは電車・車以外で現地に行かれた方に質問です。
以前夏見辺りに新築マンション建っていた時広告にやたらと電動自転車プレゼントとの記載が多かったんですが、新船橋も自転車だと電動じゃないとキツイくらい坂道なんですか？
夏見辺りはカーブも多く道も狭く、も多いのでやめたんですが新船橋までも同じような感じなんでしょうか。

モデルルーム見せる前に要望書受け付けるって何焦ってるんだろうね。内装とかみてやーめたって人が続出するかもしれないのに。

モデルルームを見せる前には、要望書の受付はしてくれませんよ。モデルルームの見学が出来る日から、受付開始で、その前に郵送だけしてくれるみたい。うちは買うのを決めているので、見る前に出したかったのですが、それは無理みたいです。

>774
「嫌だ」って断ればいいだけ。

>>778

野村はタカビーだから、それやられると相手にしなくなる。まあ、縁がなかったってことなんだろうけど。

1街区南の眺望が自走式駐車場の部屋は、やはり南向きでも日当たりは悪いですよね？

要望書は、第一希望までしか書けないのですか？

>775
>新船橋も自転車だと電動じゃないとキツイくらい坂道なんですか？
>夏見辺りはカーブも多く道も狭く、も多いのでやめたんですが新船橋までも同じような感じなんでしょうか。

開発地の東側までは電動アシストがなくてもまず問題ありません。（病院やスーパーが建つあたり）
プラウド船橋１から３街区までは野田線沿いに向かって坂道になるので、足腰の弱い人、くたびれた自転車だと、ちょっときついかもしれませんが、距離はわずかです。電動アシストがあれば楽ではあるでしょう。
船橋駅北口から夏見２丁目以北（夏見台方面）へは、電動アシストがないときつい坂（消防署の前）が長く続きます。
消防署はプラウドの方から東の高台に見えます。

抽選倍率は当てにならない
http://www.ksknet.co.jp/road/mansion/ms_tbg01.html

結局、人気のあるところは倍率が高い

我が家もプラウドのある物件を、検討してました。
要望書提出の際は1倍でした。
ところが登録締め切り時には、4倍となり結局抽選で外れてしまいました。

当選したのは、登録〆切30分前に登録した老夫婦でした。
その老夫婦は、当選した際に担当営業た握手をし、他の当選者とは、別の部屋に入って行きました。

私の思い違いとは思いますが、デキレースなのでは？と思ったことがあります。

要望書の回答次第では販売戸数を増やすと思います。

基本的に要望書が入ったところは販売するでしょうね。
来年１月竣工で販売開始が５月中旬～６月上旬みたいなので
実質約半年で５００戸以上売る計算ですから
各期の販売戸数は多いと思う。

782さん
詳しく書いていただいてありがとうございます。
毎日の通勤なので。野田線は本数少ないですし１駅なので船橋まで自転車も検討したいと思います。

>779
タカビー営業なんて扱いやすいし、
「欲しくない部屋なら買わないです」で、他探す。
779さんは検討してないの？

マンション抽選のできレース、公然と行われていますね。
ただ誰を勝たせるかは、早いもの順＜現金購入orローン余裕客　
登録まではできるだけ希望をばらけさせようと早い人優先で頑張ってくれますが、
後から来た人がどうしても希望を変えず、かつ資金的には優位な客であれば、その人に売ってしまうでしょう。

以前大手デベのマンションを購入した際、
営業さんのがんばりで希望十戸が登録後ずっと倍率一倍で守られていたのですが、
締切直後に営業から電話が来て
「ご希望のお部屋の倍率がとても高くなりますが、抽選は心配いりません。見学は不要です」
と言われました。しかも、5倍くらいとなんだか曖昧な回答。
急に希望が殺到した！？見学不要って、落選のとき顔を会わせたくないから？と動揺しましたが、
抽選はあっさり当選。

今思えば誰かが登録締切直前に駆け込み、デベがダミーを大量に仕込んでくれたんですね…

今回も営業さんにがんばってもらえるよう、できるだけ「あなたを頼りにしてます」態度で
抽選までは下手にでて友好関係を築くつもりです

現金購入者は絶対ですよね～。以前、営業担当者もハッキリ言っていたし…とりあえず、MR見学の日はしっかりとした身なりで出動するか(ｰｰ;)

>今回も営業さんにがんばってもらえるよう、できるだけ「あなたを頼りにしてます」態度で
>抽選までは下手にでて友好関係を築くつもりです
>
気持ちはわからないでも無いけど
お客が下手に出ないといけないような会社って何？
って思ってしまう。
自分の給料のために売ってるって感じがすごいして嫌だ。
昔は道端に落ちてる石ころでも売ってくるのが営業といったけど
このご時世に自分の部下がこんな仕事の仕方してたら
「自分の売りたいものを売るんじゃなくて
　客の欲しい物を売らないといけないぞ」と叱るわ。

現金一括購入できるなんて、すごいね。いいなー。
いやー、地獄の沙汰も金次第とは、よく言ったもんだ。

売る側が客を選んでもいいと思う。
客層を選ぶのも売り手の自由。
そういう商売はたくさんある。
不動産でもファッションでも楽器でも。

我が家は購入に前向きな姿勢を見せたのですが、まだ送られてきません。
でも、もう少し待ってみます。
ありがとうございました！

773へ
我が家は購入に前向きな姿勢を見せたのですが、まだ送られてきません。
でも、もう少し待ってみます。
ありがとうございました！

私も売る側が客を選ぶのは自由だと思いますよ。
営業だって人間。
購入意思が曖昧、資金も微妙、そのくせ態度は偉そうで質問攻めなんて客には売りたくないのは当たり前。
私が営業さんの上司なら、買っていただくではなく、すばらしい物件を売ってあげるつもりで
堂々とがんばれってハッパかけちゃうな。
個人的にヘコヘコこびへつらう営業は大嫌いなので。
ほんとにいい物件で、客のためにがんばってくれる人なら高ビーくらいで結構です。

なるほど
>>793,796は
マンション抽選を操作したり
デメリットを言わないことは構わないと。

確かに売る方にも選ぶ権利はあるけど
>>792は
要は誠実じゃないところが嫌なんでしょ。
メリットもデメリットもちゃんと公表した上で客に判断させるのが、まっとうなやり方。
日本橋の説明会でも質問すら受け付けないし。
質問事項を事前に聞いて会場で発表くらいのことも出来るはず
安い買い物じゃないんだからお互いの信用が一番大事。

>ほんとにいい物件で、客のためにがんばってくれる人なら高ビーくらいで結構です。
>
そこが怪しいんだけどね。
野村の営業さんこんなところまで出張お疲れ様です。

>721
無利子ならペイオフ対象にならないよ。
わずかな金利惜しさに普通口座にするのがおかしい。。

といいつつ、ウチのマンションは定期組んでるけど。
額もしばらくは小さいからね…。

>787
船橋の駅近くの駐輪場は年度途中の申込みだと難しいので気をつけてね。
場所を選ばなければなんとかなるとは思うけど。

近隣にお住まいの方教えて下さい。
南向きの部屋からは海や花火が見えるでしょうか？
また、何階以上であれば見えそうでしょうか。

>>799
海は見えません
花火は方角的にパチンコ屋があるから微妙。
６～７階以上なら見えるかも・・・・と"私は"思う。
見るならイオン屋上の駐車場って感じかもね。

ちなみに船橋競馬場でも夏に打ち上げるから外廊下から見える可能性はあります。