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物件概要 |
所在地 |
東京都港区南麻布2丁目4番17他(地番) |
交通 |
東京メトロ南北線 「麻布十番」駅 徒歩7分 都営大江戸線 「麻布十番」駅 徒歩7分 都営三田線 「白金高輪」駅 徒歩9分 東京メトロ南北線 「白金高輪」駅 徒歩9分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
336戸 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上14階建 敷地の権利形態:定期借地権(定期転借地権概要●分譲後の権利形態/敷地:定期借地権の転借地権の準共有、建物:専有部分は区分所有、共有部分は専有面積割合による共有●借地権の種類/一般定期借地権(賃借権)の転借地権●存続期間/2064年9月14日まで約50年(建物解体期間含む)。期間満了時に更地にして返還する事が条件です。建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長は一切できません。●転借地権の譲渡・転貸/可。ただし貸主への事前の通知及び承諾が必要です。(承諾料不要)●解体準備積立金/5,830円(月額)●当該借地権の登記の可否/不可※賃料(地代)は引渡し当初の金額であり、将来の改定により金額が変わる場合がございます。●地代/7,220円(月額)) 完成時期:2013年10月下旬予定 入居可能時期:2013年11月下旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]三井不動産レジデンシャル株式会社
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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パークホームズ南麻布ザ レジデンス口コミ掲示板・評判
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833
匿名さん
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834
匿名
売れてる順に、西北南東なので、ちょっと普通と違うなと思った次第です
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835
匿名さん
832
登録締め切り?
まだ2期は募集開始してないのでは?
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836
匿名さん
ここはかつてNTTの社宅だったので土地勘のある元社宅住まいだったNTTの人が購入しているのではないでしょうか?
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837
匿名さん
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838
匿名さん
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839
購入検討中さん
スーモ見て、本当に一期でバカ売れしたんだってわかった
こりゃ二期も瞬殺かな
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840
匿名さん
西新宿の三井の定借も1期で8割ほど売るみたいだね。
定借でも価格が妥当ならよく売れるということかな。
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841
匿名さん
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842
匿名
ここや西新宿のような物件の積み重ねで、定期借地や日本人の不動産所有に関する考え方も変わってくるかもしれませんね。
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843
匿名さん
いや、ここは縦長田の字の賃貸仕様だよ。だから投資として買いがある
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844
匿名さん
定借は年数経ってから売れるかが問題。
新築時点で結論出すのは早過ぎる。
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846
匿名さん
残年数を賃貸に出して採算とれる水準なら売れるでしょう。
買い手が皆永住を考えてる訳ではないですよ。
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847
匿名さん
広尾方面の高台的高級感はないけど利便性は十分享受できる立地だし環境も悪くない。
設備仕様も余計なものは省きつつツボはおさえてる感じ。
アドレス港区南麻布だし、この価格ならそりゃ売れるでしょうな。。
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848
匿名さん
キッチンが少し狭いのが残念ですね。
このくらいの間取りならもう少し広くないと料理もしにくいですよね。
収納が沢山あるのはいいと思いました。
特にシューズ収納は広くていいですね
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849
匿名さん
管理費と修繕費はともかく、地代と解体準備金も合わせて月々払うと思うと微妙だなぁ・・
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850
匿名さん
このマンションに限らず、大企業の社宅跡地というのは理想的ですね。
それなりの場所だし地権者もいないし。
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852
匿名さん
>>843さん
近辺は賃貸が出ると結構いい物件ほどすぐに借り手が決まる様ですね。
麻布十番の賃貸相場が1LDKで22万円位、2LDKで39万円位、3LDKで
55万円位の様ですね。投資として考える人も多そうです。
強いていうなら買い物する場所がもっと便利だったらいいのにな。
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853
匿名さん
明日から2期登録開始ですね。
今回も抽選になるかどうか…。
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854
匿名さん
麻布十番歩いてみましたが、スーパー、薬局、パン屋などが豊富にあり驚きました
あれだけ選択肢があると生活も飽きそうにないなと感じた
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855
匿名さん
麻布は超高級住宅街ですから。ここは安いから忘れがちですが。
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856
匿名さん
852
賃料はそこまでいかないのでは。
70平米で30万台前半くらいでしょうか。
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857
匿名
営業の方からは、坪14000円位と説明ありました。自分で住むつもりですが、貸しても大丈夫と思い、購入決めました。
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858
匿名さん
西新宿の定借は一期でほぼ8割完売のようです。
南麻布プラウドも含め定借人気物件が続きますね。
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859
購入検討中さん
ここの地盤調べましたが、かなり心配かと。みなさん、地盤は調べてますか?
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860
購入検討中さん
川のほとりだから地盤は覚悟の上でしょ。
低地でも南麻布アドレスを持ちたい方が買うのでは。
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861
匿名さん
100年以上昔から首相などの家もあって人が住んでいたところだから、ある程度地盤も定着はしてるんだろうけど
杭の長さからもわかるように、地盤が強固とは言えないだろうね。
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862
匿名さん
50年の定借で、1000年に一度クラスの地震に耐えられる施工がされているんだからいいんじゃない。
(一応清水建設の設計施工なんでしょ)
戸建で、所有権の土地ならまた違う次元の話だけど。
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865
匿名さん
そうなんだよね。
自分は都心ファミリータイプのマンションで「いざとなれば貸せる」という幻想は抱かないようにしている。
「自分だったら70平米の3LDKを月30〜40万で借りたりは絶対しない、買っちゃうなあ」と思うから。
また今後、平気で月40万賃料として払える層がどれくらい存在するのかも不透明だしね。
そういう意味では賃料レベルがどんどん下がっていくという可能性もあるかもしれない。
そうすると、いざ自分が住めなくなったら売るのが一番いい。
ということで定借には今ひとつ踏み切れないんだよね。安くていいのはわかるんだけど。
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866
匿名
865さんとは、私は全く逆の考え方で、「いつでも売れる」は幻想だと思っているので、初期投資を抑えられる定借は良いのではと考えます。
不動産のような流動性が低い資産は「売りたい」と言った瞬間から値段がさがりますから、余程の有名物件でもないかぎり、希望の値段では売れないでしょう。ましてや、自分が住めなくなるような困った状況での売却となれば、足元見られて、買い叩かれるのは必至です。
家賃相場の下落は、バブル崩壊後の分譲価格の下落に比べて、その割合は小さいと言われていて、売買価格より安定してると思います。
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867
匿名さん
70平米 6000万円÷50年÷12か月=10万円
それに管理費・地代などを5万としても月15万。安い。
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868
匿名さん
>866
「いつでも売れる」などという幻想は抱いていませんよ(笑)
私はマンションを数回売却したことがあり、また現在賃貸にしているマンションもあります。
マンション売却は数ヶ月かけてじっくりやるものですよ。
それなりの立地のマンションであればそれなりの価格で売れます。
賃貸にしたマンションも複数ありますが、その経験から、「高額な賃料の物件は退出後借り手をみつけるまで比較的時間がかかる」ということ、また、「高額な賃料の借り手はちょっと怪しい(収入不安定)人が多い」 という感触を持っています。
そういう経験から言わせていただきますが、想定賃料で常に借り手がつくと信じるのはやはり一種の「幻想」かと。
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869
匿名さん
あとはさんざん出てると思いますが、簡単に言うと、「20年後に、30年後にはなくなる定借マンションがいくらで売れるのか?」という問題ですね。
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870
匿名さん
マンションの寿命は50年、60年程度と考えると、
築20年の所有権と定借でどれほど評価に違いが出るのかは興味があります。
定借の歴史がまだ短くデータも少ないので何とも言えませんが。
ただ所有権マンションの場合、築50年の時点で、建て替えするのか、取り壊して売却なのか、
修繕してそのまま残すのか、個人の意志ではどうにもならない不確実性があるのは確かなので
解体が確定している定借はある意味将来の予定も考え易いといえます。
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871
匿名さん
869さん
30年賃貸に出して回収できる金額分の値段で売れるでしょう。
諸経費引いた純収入が月10万としても、3600万です。
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872
匿名さん
50年前のマンション(集合住宅)の寿命は50年程度ですが、現在の新築マンションの寿命が50年ということはおそらく有り得ないでしょうね。
今後は70~80年、100年とメンテをしながら住む続けていくのが主流となるでしょう。
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873
匿名さん
>871
その価格で買う人は、30年賃貸で住むのと同じ負担をするという想定ですね。
それで買う人がいますか?
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874
匿名さん
50年を経過したマンションのメンテは相当コストもかかりそうですが十分な積み立て金があるかどうか…
管理組合での合意形成もその頃になるとかなり難航しそうです。
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875
匿名さん
50年ずっと住み続けるのであれば定借に大きな問題はありませんよ。誰も依異存はありません。
ここで問題にしているのは、途中(たとえば20~30年後)に自分で住めない状況になったときにどうなるのか、ということです。
土地の所有権が永続的にある所有権物件は定借物件に比べそうした状況でよりリスクが少ない、というのは確かではないでしょうか。
70年定借はその点いいと思いますがね。
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876
匿名さん
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877
匿名さん
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878
購入検討中さん
間もなく2期締切だが、あまり盛り上がってないようだね。
1期で息切れか?
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879
匿名
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880
匿名さん
>871
873氏ご指摘のとおり、6000万円、定借50年の物件を20年後に売却する場合、3600万円は少し楽観的すぎでしょう。20年ぐらい経つと、実需(実際に住む人)の買い手は激減し、投資ファンドのような貸す為に買う人しかいなくなります。彼らは当然一定の利回りを想定して買ってきます。家賃収入を30年間平均で25万円/月とした場合、利回りが5%なら2000万円強、7%だと1200万円弱が相場となります。定借物件は50年間住み続ける場合か、10年程度で売却する場合(この場合は実需の買いが見込めます)のみ検討すべきです。
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881
物件比較中さん
2000万でしか売れないんだったら、売らずに貸して月25万の家賃収入を得る方を選ぶんでしょうね。
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882
匿名さん
利回り5%とか7%とかバブルじゃないんだから。
普通の想定利回りなら充分稼げます。
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