みなとみらいミッドスクエア・ザタワーレジデンス （４）

さっき仕事帰りの駅で「週刊マンションズ」（無料誌）持ってきたんだけど、
ＭＭＭとブリリアが頑張って載せてるね。まだ結構残ってるのかもね。
ここは山本未来？に着物着せた合成ページでなんだかセンス無さ過ぎてショックでした。

「みなとみらい」と「やまもとみらい」をかけたんじゃない？
販売センス疑うよ。埼玉近郊のマンション広告みたいじゃないか！

ビンゴ！

ＭＭＭをけなしても飽き足らず、今度の矛先は山本未来ですか。個人の
中傷は頂けませんね。でも突然レベルの低いコメントに参加者が増えて
いるのは不自然！たぶん同一人物じゃないかな。しかも内容からして大
学生か２０代前半の方？とてもそこそこの年のいった大人の書いている
内容とは思えませんから。
ところで東洋経済読みました？記事の出だしで「今後は売り急ぎません！」
というゴールドクレストの社長コメントから始まっています。ゴールドクレ
ストは正にデフレ時代の象徴的デベで土地を仕込んでから施工、引渡しまで
の期間を短縮し、地価下落の影響を軽微にとどめる「売り急ぎ」ビジネスモ
デルで成長してきた中堅デベです。その同社が全く180度経営方針を転換した
という象徴的事象を東洋経済は、マンション業界の大きな変化として判断した
が故に記事の冒頭に持ってきたと思われます。あと1年3ヶ月もあるのに売れ残
る？現状況では考えずらいでしょ！もう少し売る側の立場も踏まえて早く売る
事のメリットだけじゃなく、遅く売る事のメリットも考えていれば、こんな議
論にはならないでは？

の

東洋経済は購読していますので読みました。

遅く売るというのはある種言い訳にしか聞こえないのではと思いますが。
だって注目度と人気があり「購入したい」という声が多ければ先延ばしにせず
確実に売るでしょう？
それにゴールド・・・の売り急ぎに関してはやはり財閥系大手に比べると知名度や
ブランド力が残念ながら乏しいので競合される前に売り切る事こそ成長する方法だった
のではないかと思います。
それから「あと一年三ヶ月」と言われますが、低層物件ならともかく高層物件だと特に
建設と同時進行で低層階から内装等も順次造られるのですから販売が鈍れば鈍るほど
売れ残っている部屋の魅力が無くなる（間取りや内装セレクト等が出来なくなる）のです。
これだけの超高層であと一年足らずというのは自由度がかなり制限されつつあると思いますが？

247さん
デベはそれ程単純じゃないと思いますよ。247さんの会社はとにかく売り
まくるだけの営業をされているのですか？今時どの業界を見ても、とにか
く売りまくるだけの会社なんてあります？不動産企業に関しては特に価格
設定に関してはかなりの時間、コストをかけてマーケッティングをしてい
るのでは無いでしょうか？更に販売期間が長いだけに、色々な事態に対し
てフレキシブルな対応力・戦略を持っていると思いますよ。
それとご指摘されているゴールドクレストですが、おっしゃる様なレベル
の会社だとは思いませんが。247さんの会社は余程すばらしい会社なのです
ね。よろしいですね。

ベイクレストを見る限りまともなマーケティングなんてしてないですよ。

>>248
競合する前に売り切るという認識は誤りです。競合は常に起こっており、仕入れから
施工までを短くしても競合関係は変わりません。問題はコスト構造です。デフレ下の
世界では土地の価格が下落しているため、仕入れから施工までの期間が長くなればな
る程、土地の仕入れ価格の割高感が強まり販売価格もそれなりになってしまうと言う
事。ゴールドクレストはこの期間を短くする事で土地の仕入れ価格の割高感が出る前
に競争力のある販売価格で売ってしまうという事です。
私はゴールドクレストの事を言いたい訳では無く、あくまで象徴的な事例として出し
たのでこの話はこれまでにしておきます。
それとご指摘の間取り、内装の件ですが、ケープタウンはかなり販売と建設が同時並
行的に進んでいる典型的な物件で、既に各部屋の色等は選べない等フレキシビリティー
に欠けていますが、割安なため販売好調ですよね！つまり１年３ヶ月の間に新たに販売
されるマンションの分譲価格の上昇（既に顕在化し始めていますが）が出始める、又は
ＭＭのマンションがＭＭＭしか残っていない状況となれば多少のフレキシビリティーが
無くても十分売れるということです。
ちなみにＭＭＭの販売が遅れている最大の要因は、ブリリア、フォレシスと異なり投資
用、セカンドハウス用として購入が出来ない事だと思っています。

>>253さん
あらそうなんですか！販売時期の詳細は知りませんでした。失礼しました。
ただ投資用、セカンドハウス用として購入する方はそこそこ居ると営業の方
も言っていた程ですから、多少の影響があるのは事実ですよ。

そのエリアの需給バランスで販売戦略が変わるのは当たり前でしょうね。

既に都心では新規のマンション用地が減ってきており、また近年は開発用地購入も入札が常識化している為、デベの用地取得価格が上がってきているそうです。

このため、これからの新規供給物件は、販売価格が上がってくるか、コストダウンの仕様になるか、これらの組み合わせか、のいずれかになっていくでしょう。

>249さんへ247です
ひょっとしてツラれたような気もするけど、とにかく脱帽です
先行販売直後にに呪文のような重説を聞いた頃はこんな事に
なるとは考えてもみなかったもので。
御説ごもっともですので前向きに考えることにします

フォレシスさんの掲示版を見ていると現在インテリアオプション会が行われている
ようですね。ＭＭＭは今後その様なものがあるのでしょうか？ご存知の方がおられ
れば教えて下さい。

確かインテリア販売会？みたいのがあった気がしますが・・・