横浜ポートサイドプレイス　タワーレジデンス　ナンバー２

今日から詳しい金額がわかるとお聞きしたのですが、本日2度目のＭＲ訪問をされた方に質問があります。
もしよろしければ、南向きの２ＬＤＫと３ＬＤＫの詳しい金額を教えてください。あと、眺望確認システムではそれぞれの向きや階数からの眺望はどのような感じだったでしょうか?

私達夫婦は４０代末で主人一人の収入です。会社員で、やっと今、２０００万円になった所です。子供は一人いますが私立育ちの大学生なんで収入も少しずつのＵＰでしたし思う程貯金できず、頭金３０００万円で７０００万円までの購入を検討したいのですが、主人と大きく意見が食い違い今回は見送りになりそうです。
主人にとってローンを組む事は危険のようで、今後の収入もどうなるかわからないし、会社員で普通に生活していて６０００万以上なんて何かがなけりゃ無理！と、言うんです。親からの援助もなく、投資しない考えなんで、もう、全額を一括で払えるだけの資金を貯めてから物件探しをするしかないかな、、、と、思い始めています。
今、２３区内の賃貸なんで家賃ももったいないのですが、、、。

ポートサイド公園とBAY QUARTER側が橋下の地下で繋がるように
なるのですね。
いつ完成するか知りませんが、完成すれば結構便利そうですね。

私は、今は普通の大手企業のサラリーマン（２９歳）
ですが、以前は外資系の企業にいたため貯金は２０００万円
ありました、そこで、２年前に東京港区で頭金2000万円で4000万円
のマンションを購入したところ、今では7000万円の査定が出るように
なりました。よって、また投資用で3000万円前後の物件か、いいものがあれば買い替えで7000万円の部屋を狙おうと思っています。

確かに坪250万円はギリギリサラリーマンがての届く
高額物件ですよね。ちなみに、2年前の勝どきの東京タワー
は坪210前後、パークシティー豊洲は坪230前後、芝浦アイランド
グローブタワー坪260前後、ケープタワー220前後、みなとみらい
MM坪225前後、サラリーマンでも手が届いた。
当時は土地代が今の半値ぐらいで仕入れられて、景気もあまり
良くなかったから過剰な仕様で設計されていた。
キッチンでドイツ製のジーマ、など普通だった。
これからは土地代に圧迫され、値段は高いが仕様が悪いマンション
は増えてくるだろう。土地の値段に比例するから仕方が無い。

確かに坪250万円はギリギリサラリーマンがての届く
高額物件ですよね。ちなみに、2年前の勝どきの東京タワー
は坪210前後、パークシティー豊洲は坪230前後、芝浦アイランド
グローブタワー坪260前後、ケープタワー220前後、みなとみらい
MM坪225前後、サラリーマンでも手が届いた。
当時は土地代が今の半値ぐらいで仕入れられて、景気もあまり
良くなかったから過剰な仕様で設計されていた。
キッチンはドイツ製のジーマ、など普通だった。
これからは土地代に圧迫され、値段は高いが仕様が悪いマンション
は増えてくるだろう。土地の値段に比例するから仕方が無い。

私は、みなとみらい地区、及びポートサイド地区は今後
マンションはあまり建たないと考えている。たしか、住居地域
は限られていたはず。だから、狙っている。横浜駅8分は最大
の魅力。上記の2地域をはずせば横浜は安い地域はいくらでも
ある。相鉄線、京浜東北線、京急など横浜駅から一駅で安い
マンションはいくらでもある。だけど、ポートサイド地区の
ような地域コミニティーが高度に形成されるであろう地域は
横浜にはこの2地域しかないのでは。だから、高い資産価値
が保たれるとおもう。

普通はこれだけの坪単価になってくると
良く使う手法は低層、高層、向きに価格差をなくすこと
割安の部屋も無ければ特段割高の部屋もなく、坪単価
が稼げる。果たしてこのマンションの値付けはどうなのでしょうか？
有明のブリリアマーレはこの手法で230〜270ぐらいで平均260前後
とのこと。

皆様やたらと2年前の物件を割安と言われますが、今考えて庶民の手の届く値段に当時の不況なときに手が届いた人はやはり庶民ではなかったのでは？それと、そもそも投資ではない限り、不動産価格の上昇は見かけの資産にしかならですよね。たとえ住んでいる物件の値段が上がろうとも、ほかもあがっている訳ですから。住居レベルを下げない限り、上昇価格を現金化することはできないですもんね。

no05さん。ここは公団なので投資目的はNGです。

投資はだめなんですか？

確かに、利回りで考えて購入すれば、普通の年収700ぐらいのひとも
2年前は都心で4000万円以上（70㎡）の物件を購入できた。当時の利回り
はTTTなどで新築で10％を超える部屋も多かった。（年間賃料÷購入価格）
今は、軒並みさがり、新築で4％、5％台。
だから、当時かった人は、今後、不動産価格が落ちたとしても賃貸にだせば利回りで稼げる。
今後、都心、横浜駅周辺で新築で利回り10％超える物件があったら可能なかぎり借金して物件を買うけど。
だけど、もうそういう時代はこないと思うけど、なぜなら、2、3年前売りにでた物件の土地の仕入れにおいて、まだ、ファンド、リート勢が競合にはなっていなかった。（日本に導入されてまもなかった）
つまり、ファンド、リートがなくならないと当時の価格に戻ることはない
といいたい。当分新築で4％〜6％で推移すると見ている。

みなさんご存知と思いますが、契約時に、5年以内に売却しないこと、住民票を移動することが明文化されます。まあ、公団にしてはあまい基準ですよ。

不動産価格の上昇は見かけの資産にしかならですよね。たとえ住んでいる物件の値段が上がろうとも、ほかもあがっている訳ですから。
⇒これは重要なのでは、逆に95％以上のひとは登記しか瞬間、見かけの
　資産がへっているのだから。
　つまり、4000万円でかって、入居Ⅰ年で転勤等でいざ売りに出したら　　3500万円で売れました。新築時の諸経費170万円、売却時の仲介手数料
　約100万円　　　　マイナス額770万円　これは結構一般的なパターン。

普通のマンションは新築未入居でも購入価格では売れませんよ。
中古で購入価格で売れるのであれば、モデルルームなどの余計な費用
わざわざかけませんね。
　だから、普通のマンションは中古になると落ちるのですよ。
だけど、ポートサイドは立地等がいいから普通のマンションとは違うと
おもいます。

いえいえ私、本郷台のマンション、4年前に3700万円、全額ローンで購入して、今年1月に4600万円で売却しました。今はとりあえず諸費用抜いた実質利益600以上ほどを余裕額として、MMに賃貸で33万で住んで時代の流れを静観しています。間違いなく同じ横浜市で考えたら全体に上がっています。

確かに全体として上がっているのですね。

都内の湾岸地域はもっとすごいすごいですよ。3、4年前購入価格3000万円賃料24万円　利回り9.6％　の物件が　利回り4.5％で売れてしまう
(6300万円）のだからびっくりですよね。利益額3300万円
ポートサイドの6000万円ぐらいの部屋は賃料どれぐらいとれますかね。
24万円ぐらいだったら利回りは4.5％ぐらいなのかな。

みなさんご存知と思いますが、契約時に、5年以内に売却しないこと、住民票を移動することが明文化されます。まあ、公団にしてはあまい基準ですよ。
⇒投資で買っても五年間すんで売却すれば言いだけでしょ。あとは
　転勤とか家庭の事情とかで抜け道は有りそう。

話が反れてしまってごめんなさい。

１９さん。
本郷台に住んでいるものですが、４年で３７００→４６００になる
マンションなんて、とても思いつかない（当てはまるようなものが
出てこない）のですが？

新築マンション坪単価の推移ご参考に。
神奈川区は２、３年前に比べるとすごい上昇。
順位 先月 市区町村名
（平成19年08月現在） 19年 18年17年16年15年14年
1 1 東京都 渋谷区 　　611 503 358 322 317 328
2 2 東京都 千代田区 　491 386 304 346 348 311
3 3 東京都 港区 　　　452 406 345 298 315 336
4 4 東京都 目黒区　　 436 333 310 285 284 300
5 5 東京都 品川区　　 362 285 269 257 237 250
6 6 東京都 豊島区　　 355 314 252 238 230 254
7 7 東京都 文京区 　　353 314 278 271 269 279
8 8 東京都 新宿区　　 345 320 320 285 281 284
8 10 東京都 世田谷区 345 299 260 245 250 254
10 9 東京都 中野区 　 341 277 264 239 240 241
11 12 神奈川県 葉山町 307 214 164 - 183 -
12 11 東京都 杉並区 　303 278 283 246 247 254
13 14 東京都 台東区　 300 256 224 184 210 194
14 13 東京都 江東区　 293 219 206 178 192 178
14 15 東京都 中央区　 293 298 258 235 260 261
16 16 東京都 荒川区　 292 174 181 158 167 154
17 21 横浜市神奈川区 270 207 180 170 170 175
18 18 東京都 大田区 263 259 236 207 219 209
19 17 神奈川県 逗子市 261 179 160 171 140 152
20 19 東京都 北区 260 226 195 190 186 197

渋谷あたりだと70㎡（21.17坪）が1.29億円ぐらい
神奈川区だと　 70㎡（21.17坪）が5700万円くらいということ。

>>18さん
>ポートサイドは立地等がいいから普通のマンションとは違うと
おもいます

私もそう思います。
不動産関係の方に、『中古マンションを売るのに、ポートサイドの方はかなり強気で売ってくる』というのも聞いたことがありますし、実際それでも売れるらしいです。

あの暗いエリア住むことを受け入れられるなら、ズバリ買いでしょう。
私は悩みましたが、みなとみらいのままにします。

抽選は最高倍率何倍ぐらいになりますかね。

タカラか！床暖房は標準仕様？

ここは管理費が高いですよね。
本日、担当の方に伺ったところ、やはり「公社」だから管理費が高いということです。
「民間」に委ねると少し安くなるのではないかということでした。
Just Informationです。

この辺は新築物件の坪単価が上昇しているのにもかかわらず、実は路線価
は4年ほど前から下落しています。税金も前回の見直しで1割程度安くなって
います。
設備や仕様が普通なのに坪単価が高いのはなぜでしょう？

昨日、２回目のＭＲ説明会に行ってきました。
検討の結果、購入を見送る事にしました。
理由は下記の３点です。


１、管理費が高い
　ＰＴ横浜ポートサイドと比較して、同価格の部屋で比べると、だいたい５０００円前後高いです。理由を聞くとやはり公社が民間に委託するので中間マージン分だけ高くなるとの事。だったら公社が管理することないと思うのですが。。

２、タワーパーキングの出入り口
　１０６台収納のタワーパーキングが出入り口が１箇所しかない。現在、４８台収納、出入り口１箇所のタワーパーキングを使ってますが、それでも朝や夕方など、入庫や出庫待ちで１０分近く待つことがあります。１０６台で出入り口１箇所ではかなり待ちませんか？と聞きましたが、明確な回答は得られませんでした。その上、駐車場料金も近隣よりやや高めだと思います。

３、ゴミ捨て場の場所
　ゴミ捨て場が各階にないのはしょうがないとしても、Ｂ１Ｆにあるのはどうなんでしょう？Ｂ１Ｆには出入り口がないので、通勤前にゴミ出しをしようとすると、一回エレベーターでＢ１Ｆまで下がって、それから１Ｆまで再び上がってマンションを出ることになります。毎日の事と考えるとかなりめんどくさいです。


ＰＴが抽選で外れたのでここを検討しましたが、だいたい価格はＰＴと同じくらいなのに上記のような欠点があるので、ちょっと妥協できませんでした。
ただ上記の欠点が問題にならない人には希少性が高く、景観も最高なのでいい物件だと思います。
結局、適正な倍率で完売するんじゃないですかね。

路線価と実際に取引されている土地の価格には相当
な開きがあります。そのエリアだと坪270万ぐらいでも
おかしくないはず、だけど、仕様等を下げて、建築費
下げることによって坪250前後が実現できたのでは。

マンション用地などは路線化で土地坪160万円でも実際の取引
は坪1000万円とかざらですよね。

70ｍ2で管理費修繕費3.5万、駐車場で3万、
ローンに加えてランニングコスト6.5万かー。
物件自体も、ランニングコストも公社だからと言って決して安いわけではないんですね。
三菱重工の社宅を見ると塩害は思ったよりもあるみたいだし（錆び錆び）、
修繕費の値上げも想定しておかないとかな？
人口減が分かっている状況で、物件価格が高い買い物は仕方ないとしても、
ランニングコストが高い買い物はちょっと悩ましいです。

70ｍ2で管理費修繕費3.5万　　　この管理費は高すぎ
パークシティー豊洲などはプールなど豪華な共用施設
があったため30000万円ぐらいだったと思いますが。
それより高いとは驚きです。

場所は良いのになぁ・・・
内装、仕様がとても低い
パーキング、ゴミ出しの諸問題・・・。
33さんがおっしゃってる通り希少性もあり、場所的に景観も良いのに本当にもったいない！！なんて中途半端なものをつくったんだろうと感じてしまいました・・・
とても悔しいですが見送りです・・・（泣）

内装と仕様がこれ以上豪華になると、それこそ価格的に手が出なくなります。ちょっと豪華な内装にして１０００万円上乗せなんてマンションはゴメンです。

所詮は公社の物件ということですかね。
ナビューレ、PTYP、MMマンション。。。などと比べても価格だけは張り合えるのに、あとはダメダメですね。確かに中途半端です。

私も設備などからこの物件は見送りです。
当初は北仲地区を購入予定だったけど、高額が予想されるため、
ポートサイド地区で考えてました。。。
ただ、この設備は耐え難いので、頑張ってお金を貯めて北仲の
物件購入を目指します。

う〜む、掲示板の様子をみると、皆が皆、物件見送りとレスしている。
久々の手の込んだネガティブキャンペーン。
よほどの人気物件の証ですな。

私は、何が何でも購入したいと思っています。
（希有なレスかな）
理由は、横浜駅近辺での眺望の良い物件はこれで最後と思われるから。
みなとみらいも新しいマンションが出来るか怪しいし、北仲地区は超高値（私的予想）＆横浜駅でみなとみらい線乗り換えのネックがある。
なので、この物件が良いと思う。

住宅のニーズや諸事情は個人によって異なるので、北仲が良いという人もいるでしょうし、この物件はいやだという人もいるでしょう。
その辺は、人それぞれというやつで・・・

この物件は、人気集中の高倍率となる可能性が非常に大です。
モデルルームも２１時の予約で何とか入れたぐらいですから・・・

私も北仲高層100㎡1.5億、ゴージャス内装を期待して貯蓄します。

我が家も買いたいと思ってます（２回目のMR見学はこれから、ですが）

本当はタワーズの中古の方がいいんだけど（ナビューレはもっといいんだけど、販売価格も管理費からも手が出ず）、南向き中高層のいい物件出ないですからねえ。今回くじに外れたら現居のローンを完済して、中古をのんびり探します。このマンションが出来る頃にはタワーズからの買い替え組も増えるかな。

北仲が完成すると、北仲が横浜湾岸地域の中心になるので、ポート
サイドもみなとみらいも裏側の地域って感じな扱いになってしまう
んですかね。
それにしても北仲地区はいい感じだな。

北仲地区てどこですか？最寄駅は？

>>46
ググれ

北仲はとてつもなく高くなるんじゃないかと思います。
43さんの言う、高層で100㎡1.5億なんて安さはないんじゃないでしょうか。

確かにこの物件はデメリットが多いですが、私は抽選に参加します。

>48
管理人（フロントサービス）は24時間じゃないけど、警備員がいますよ。