横浜ポートサイドプレイス　タワーレジデンス　ナンバー２

今日から詳しい金額がわかるとお聞きしたのですが、本日2度目のＭＲ訪問をされた方に質問があります。
もしよろしければ、南向きの２ＬＤＫと３ＬＤＫの詳しい金額を教えてください。あと、眺望確認システムではそれぞれの向きや階数からの眺望はどのような感じだったでしょうか?

私達夫婦は４０代末で主人一人の収入です。会社員で、やっと今、２０００万円になった所です。子供は一人いますが私立育ちの大学生なんで収入も少しずつのＵＰでしたし思う程貯金できず、頭金３０００万円で７０００万円までの購入を検討したいのですが、主人と大きく意見が食い違い今回は見送りになりそうです。
主人にとってローンを組む事は危険のようで、今後の収入もどうなるかわからないし、会社員で普通に生活していて６０００万以上なんて何かがなけりゃ無理！と、言うんです。親からの援助もなく、投資しない考えなんで、もう、全額を一括で払えるだけの資金を貯めてから物件探しをするしかないかな、、、と、思い始めています。
今、２３区内の賃貸なんで家賃ももったいないのですが、、、。

ポートサイド公園とBAY QUARTER側が橋下の地下で繋がるように
なるのですね。
いつ完成するか知りませんが、完成すれば結構便利そうですね。

私は、今は普通の大手企業のサラリーマン（２９歳）
ですが、以前は外資系の企業にいたため貯金は２０００万円
ありました、そこで、２年前に東京港区で頭金2000万円で4000万円
のマンションを購入したところ、今では7000万円の査定が出るように
なりました。よって、また投資用で3000万円前後の物件か、いいものがあれば買い替えで7000万円の部屋を狙おうと思っています。

確かに坪250万円はギリギリサラリーマンがての届く
高額物件ですよね。ちなみに、2年前の勝どきの東京タワー
は坪210前後、パークシティー豊洲は坪230前後、芝浦アイランド
グローブタワー坪260前後、ケープタワー220前後、みなとみらい
MM坪225前後、サラリーマンでも手が届いた。
当時は土地代が今の半値ぐらいで仕入れられて、景気もあまり
良くなかったから過剰な仕様で設計されていた。
キッチンでドイツ製のジーマ、など普通だった。
これからは土地代に圧迫され、値段は高いが仕様が悪いマンション
は増えてくるだろう。土地の値段に比例するから仕方が無い。

確かに坪250万円はギリギリサラリーマンがての届く
高額物件ですよね。ちなみに、2年前の勝どきの東京タワー
は坪210前後、パークシティー豊洲は坪230前後、芝浦アイランド
グローブタワー坪260前後、ケープタワー220前後、みなとみらい
MM坪225前後、サラリーマンでも手が届いた。
当時は土地代が今の半値ぐらいで仕入れられて、景気もあまり
良くなかったから過剰な仕様で設計されていた。
キッチンはドイツ製のジーマ、など普通だった。
これからは土地代に圧迫され、値段は高いが仕様が悪いマンション
は増えてくるだろう。土地の値段に比例するから仕方が無い。

私は、みなとみらい地区、及びポートサイド地区は今後
マンションはあまり建たないと考えている。たしか、住居地域
は限られていたはず。だから、狙っている。横浜駅8分は最大
の魅力。上記の2地域をはずせば横浜は安い地域はいくらでも
ある。相鉄線、京浜東北線、京急など横浜駅から一駅で安い
マンションはいくらでもある。だけど、ポートサイド地区の
ような地域コミニティーが高度に形成されるであろう地域は
横浜にはこの2地域しかないのでは。だから、高い資産価値
が保たれるとおもう。

普通はこれだけの坪単価になってくると
良く使う手法は低層、高層、向きに価格差をなくすこと
割安の部屋も無ければ特段割高の部屋もなく、坪単価
が稼げる。果たしてこのマンションの値付けはどうなのでしょうか？
有明のブリリアマーレはこの手法で230〜270ぐらいで平均260前後
とのこと。

皆様やたらと2年前の物件を割安と言われますが、今考えて庶民の手の届く値段に当時の不況なときに手が届いた人はやはり庶民ではなかったのでは？それと、そもそも投資ではない限り、不動産価格の上昇は見かけの資産にしかならですよね。たとえ住んでいる物件の値段が上がろうとも、ほかもあがっている訳ですから。住居レベルを下げない限り、上昇価格を現金化することはできないですもんね。

no05さん。ここは公団なので投資目的はNGです。

投資はだめなんですか？

確かに、利回りで考えて購入すれば、普通の年収700ぐらいのひとも
2年前は都心で4000万円以上（70㎡）の物件を購入できた。当時の利回り
はTTTなどで新築で10％を超える部屋も多かった。（年間賃料÷購入価格）
今は、軒並みさがり、新築で4％、5％台。
だから、当時かった人は、今後、不動産価格が落ちたとしても賃貸にだせば利回りで稼げる。
今後、都心、横浜駅周辺で新築で利回り10％超える物件があったら可能なかぎり借金して物件を買うけど。
だけど、もうそういう時代はこないと思うけど、なぜなら、2、3年前売りにでた物件の土地の仕入れにおいて、まだ、ファンド、リート勢が競合にはなっていなかった。（日本に導入されてまもなかった）
つまり、ファンド、リートがなくならないと当時の価格に戻ることはない
といいたい。当分新築で4％〜6％で推移すると見ている。

みなさんご存知と思いますが、契約時に、5年以内に売却しないこと、住民票を移動することが明文化されます。まあ、公団にしてはあまい基準ですよ。

不動産価格の上昇は見かけの資産にしかならですよね。たとえ住んでいる物件の値段が上がろうとも、ほかもあがっている訳ですから。
⇒これは重要なのでは、逆に95％以上のひとは登記しか瞬間、見かけの
　資産がへっているのだから。
　つまり、4000万円でかって、入居Ⅰ年で転勤等でいざ売りに出したら　　3500万円で売れました。新築時の諸経費170万円、売却時の仲介手数料
　約100万円　　　　マイナス額770万円　これは結構一般的なパターン。

普通のマンションは新築未入居でも購入価格では売れませんよ。
中古で購入価格で売れるのであれば、モデルルームなどの余計な費用
わざわざかけませんね。
　だから、普通のマンションは中古になると落ちるのですよ。
だけど、ポートサイドは立地等がいいから普通のマンションとは違うと
おもいます。

いえいえ私、本郷台のマンション、4年前に3700万円、全額ローンで購入して、今年1月に4600万円で売却しました。今はとりあえず諸費用抜いた実質利益600以上ほどを余裕額として、MMに賃貸で33万で住んで時代の流れを静観しています。間違いなく同じ横浜市で考えたら全体に上がっています。

確かに全体として上がっているのですね。

都内の湾岸地域はもっとすごいすごいですよ。3、4年前購入価格3000万円賃料24万円　利回り9.6％　の物件が　利回り4.5％で売れてしまう
(6300万円）のだからびっくりですよね。利益額3300万円
ポートサイドの6000万円ぐらいの部屋は賃料どれぐらいとれますかね。
24万円ぐらいだったら利回りは4.5％ぐらいなのかな。

みなさんご存知と思いますが、契約時に、5年以内に売却しないこと、住民票を移動することが明文化されます。まあ、公団にしてはあまい基準ですよ。
⇒投資で買っても五年間すんで売却すれば言いだけでしょ。あとは
　転勤とか家庭の事情とかで抜け道は有りそう。