シティタワー大阪天満 　パート10

新築の話題ならいざ知らず、販売開始してもう2年のマンションで、デベが大手だなんだ関係ないでしょ。

市場としては大手だろうが売れ残りが３５０戸の超不人気物件の烙印を押したんだからな。

大手でこんなに残っているのは笑いもの。ウケる。

ここは、ポジが荒らしという新型スレだからね。仕方ないよ。

なんでこんなに売れ残っているのですか？

>816
それはそうだが、こんなに飛びぬけて契約率の悪いマンションなら大手の意味が全くない。

ラブホ、高速出入口、高速道路、幹線道路、川沿進入不可・・・・。

814
売れ残り＝ダメではないんです。
東京にはここの何倍ももっともっと売れ残りがあるみたいですから
大阪は可愛いもんでしょう。

ここであれこれいってる人たちは結局この仕組みが分かってない。
肝心の住友は儲かってますからね
＊＊＊の遠吠えと申しましょうか・・

スミフってなんで安うせぇへんの？
売れヘンのやったら、値引きするのが商人の基本やけど．．．

ブランド物という考えでも
デパートでも値引きしているし、高級車ですら値引きしているやろに

頭硬いのか、プライド高すぎるんか、今までそれでやってこれてたんか知らんけど
そんなやりかたじゃ、生き残られへんやろーな

>>824

デパートで値引きしてうってるのは三流～準一流ブランドです。

ベルルッティやらトムフォードがセールしてるの見たことありますか?

ドカドカ売れなくてもブランドイメージを守るんですよ、一流ブランドは。

住友不動産が一流とは言いませんが住友グループは超一流でしょ。

住友不動産に不足の事態が起こればグループで救済しますよ。

三菱自動車のときもグループで救済したようにね。

同じ完売でも、叩き売って完売した場合だと資産価値は守られないよ。
安ければ買いたいという人（マーケット）を新築に奪われることになるんだから。

例えば、新築の正規の値段で4000万のマンションを、
・新築で3800万、中古で3600万なら買うという人（Ａさん）
・新築で3600万、中古で3400万なら買うという人（Ｂさん）
・新築で3400万、中古で3200万なら買うという人（Ｃさん）
がいたとしよう。

売れ残りの新築を、全く値下げしなかった場合　
→売り出した中古は3600万でＡさんに売れる。

売れ残りの新築を、3700万に値下げした場合。
→Ａさんは新築を買ったのでもういない。売り出した中古は3400万でＢさんに売れる。

売れ残りの新築を、3500万に値下げした場合。
→Ａさん、Ｂさんは新築を買ったのでもういない。売り出した中古は3200万でＣさんに売れる。

売れ残りの新築を、3300万に値下げした場合。
→Ａさん、Ｂさん、Ｃさんは新築を買ったのでもういない。中古は買う人がいなくなってしまい、売れない。

中古売却時に有利なのは、新築の値下げが無い方。
スミフはそのへん資産価値の維持に努めているので、他のデベより良心的だと言えますね。
新築で簡単に何百万も値段を下げられては、先に購入した住人は怒り心頭でしょう。

>826

私は馬鹿なので、826さんの理論がさっぱり解らないです。

仕様や立地などの条件を無視して考えても
現時点で半分以上残っている。この先完売までに５年くらいかかりそう。ということから
つまり人気（需要）が無い。と言えるのでは？
需要が無い商品に、上記の理論は当てはまらないと思いますが。

それよりも、

長期間完売していない状況が続くと、色々な部分で歪みが発生します。
管理費や修繕積立に関しては、議論されてて（スミフの負担で安心らしいですね。笑。）今日はスルーしますが、駐車場収入の不足はどのようにするつもりでしょう。

都市型立地の場合、駐車場収入は大きな柱です。
お手元にマンションの管理運営の収支計画書があるなら、是非見て頂きたい項目があります。
それは、住民から集められる「管理費」の総合計と、「駐車場収入」の総合計です。
この２つの金額を比較すると、意外に駐車場収入の額が高めに設定されているハズです。

完売しない状態が長期間続くと、この金額に不足が発生し、将来的に管理費の値上げにつながります。
（この話は郊外型で駐車場代０円とかのマンションではなく都市型で駐車場代が２万円くらいから設定されているマンションに限ります。）

細かい話でしたが、要するに完売しない、使われていない空間があるということは、それだけどこかに歪みが来るということです。

駐車場代も今後販売する新築のためのキープ分はスミフが負担すると聞きましたよ。
きちんと営業さんに確認とりましたか？
管理費、修繕積立金に加えて駐車場代もスミフ負担であれば、あとは何が問題になりますか？

極端に解釈されていますが、需要が無いわけではありません。
値下げしないからなかなか売れないのであって、値下げすれば売れます。
あと現時点で半分以上残っているというのは、650戸という総戸数だからです。
ではもし総戸数が300戸であればどうでしょう？ほぼ完売しているマンションといえますね。
売れ残り住戸を永久に値下げしない＝買う人が表れないということは、もともと無いものと同じです。
（もちろんスミフにとっては違いますがね）

また、実際には値下げしなくても買う人がゼロではない以上、その資産価値は保たれています。
それを値下げして売った途端、マーケットが崩れて資産価値が崩壊します。
まあ実際はスミフといえども、何年売れ残っても永久に値下げしないかどうかは分かりませんがね。

>824

貴方の頭で理解出来るようでは、ここまでの企業を維持出来ませんよねｗ　たぶんｗ

＞８２４はコ○キの様にバッタモンを値引きしてもらって買って喜んでるタイプなのでしょう

>>830はバッタモンを値引きなしで買って喜んでるタイプなのでしょう

>831

その書き込みに何の意味があるの？　また、自分が腹立つだけでしょ（失笑）

新築で値引きをしなくても、
中古では値段が下がるよ？

826さんの理論がわからない・・・

値引きをしないでブランドイメージを守っている事は
立派だと思うけど、資産価値とは関係ないね！

1、売れていないマンションは相場よりも高い！
2、新築で値引きをしなくても中古で価格は激落ち！
3、住友は値引きをしない！
4、住友は売れなくても困らない！
5、天満のマンションは格好いい！

半分売れ残っても損しないんだから、売却価格の半分は利益なんでしょうか？

>>834
今売れ残ってる住戸の資産価値が0円ならそうなるわな～

でも値引きがひどいマンションよりはましじゃない？

だったらレジデンス梅田とかセントプレイスとか大阪福島タワーのがもっとだめやん。