ロイヤルタワー横浜鶴見

資料請求したら大きい各部屋間取り図面を頂きました。
全間取りが各部屋の境界線がギザギザというかデコボコで（テトリスか？）で
動線を考慮にいれてない住みにくそうな印象。境界線をデコボコにしたお陰で物置スペースが
多い反面、無駄な廊下等生活スペースが狭くなりそう。
インテリアの配置には苦労しそう。
各部屋共に間取り変更(3LDK→2LDK)を行えるのはいいのですが、水周り等は固定で広めの2LDKや
1LDKに変更しても、流行のアイランドキッチンとかには対応してないのも残念。
各階にゴミ施設の表記がないのも気になるところ。

駅前立地で個人的に馴染みある土地なので期待してましたが、図面見る限りでかなり萎みました・・
庶民派NICEがかなり頑張った感があるものの、頑張りすぎて空回ってしまった感タップリです。


まぁ、価格との折り合いが一番大切なところですので・・
坪単価どのくらいでくるのでしょうかね？
隣の川崎で駅前タワーが坪280万位?ですから、鶴見＆NICEてことで250-260ってとこですかね？あまい？？？

坪250をナイスがやって売れるわけが無い

ちょっと前の記事ですが、この物件、当時はこんな風に見られていたようです。
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/19th/times/news189.htm

土地の入札価格も結構してそうだし、多少手直しして、坪300万→270万くらいですかね。。

鶴見駅近辺にタワーがないので、また仕入価格が高いことが予想されるので、強気な価格で来そうな感じがします。

坪300万超　最多価格帯　6500万
最上階100m2　18000万
管理費　4万超
（住宅管理費の他に商業施設との共有管理費も別途取られる）

鶴見でこの価格はないだろ？
驚きを通りこして呆れました・・

価格情報ありがとうございます。

鶴見で300万って強気を通り越して無謀の域ですね
候補に入っていただけに残念で仕方ないです。

比較対象になる、横浜、川崎、武蔵小杉の大手デベ物件が
坪260-280万で苦戦してるっていうのに、Niceで鶴見でこの価格 正気のサタと思えない。

まさに狂気の沙汰！！！

高っ！

かうひといるのか？

MR先行内覧行きました。6さんの通り坪単価平均305万円の強気価格の割りに
設備や施設が整っているわけでなく、至って普通のマンション
挙句、外廊下に加えて、ゴミ出しも廊下に放置で回収にくるというお粗末な仕様
営業担当はプレミアム感や鶴見唯一のタワー、駅前を謡ってましたが、
駅前という以外は共感出来る利点が見当たりませんでした。
最後に全体価格表(仮)を見せてもらいましたが、6000万円以下の部屋は殆んど無し
6000～7000万円台の部屋が中心(80m2以下で)
管理費修繕積立金含め、4～5万円と高目の設定です

この値段だと大崎ウエストシティタワーズも手が届く坪単価ですね。
立地的に優位と思われる川崎駅前タワーよりはるかに高いのでは、最初から勝負にならない気がする。

クレッセント川崎タワーが中古・モデルルーム住居含めて坪250-260で売ってるのに
鶴見で坪305っていうのは、最初から売る気が無い物と思われる。

横浜オールパークスを安く見せる為に、ここは捨石にするつもりで
考えているというのならまだ理解できなくも無いけど。

タワーなのに、外廊下なんですか！？
それはびっくり！！

ＭＲは見に行こうと思っていたけど・・・

タワーで外廊下って別に珍しくもないだろ？
ただプレミアム売りにするのに外廊下は難ありだね


しかしナイスのマーケティングはどんな客層を狙っているのか皆目検討がつかない
そもそも本気で売る気があるのか？

鶴見に本拠があるナイスなんですから、色々なつてがあるんでしょう。
東寺尾など地元の小金持ちのセカンドハウス、高齢者向け需要とか。。国籍を持ってない小金持ちも、鶴見には多いだろうし。。
先日、総持寺のお墓のチラシを見ましたが、780万でした。お寺も裕次郎 ◯ ◯ 周イベントに合わせて、中々の商売人です。。意外に鶴見ブランドあるのかも。。。

>>17
それだけで301戸もさばけるとは思えん
一般人には、野村とか住友とか三井ならともかくナイスなんてブランドのかけらもないし

横浜市アドレスのブランド価格でしょうか。
共感できる人はほとんどいないようですが。

セントスクエア同様値引き販売でしょう。
ただ、それでもセントスクエアはプチバブルで売り切ったんだよなぁ

>>20
武蔵小杉ですら坪300が最高でそこから既に下落してるのに
ここが坪305なんて値引きしても無理かと 駅力違いすぎるし

ここと比較できるのはせいぜい新川崎ぐらいか

プチバブル入札で高値掴みしちゃって既に失敗してるのにも関わらず
こんな売れる筈ない高価格で悪あがきしている姿勢が気にくわない
売れない価格で販管費を長期に渡り無駄に支出するよか、時勢に合わせた
適正価格で短期に売り切り、次のプロジェクトで利益を出し
このプロジェクトの損失を埋め合わせる方が、デベとしての実績にも繋がり
企業として健全な姿だと思うのだが以上、塩浸けゴミ株主の独りごとでした

統計は知りませんが、新川崎や武蔵小杉周辺より、鶴見周辺の方が金持ちが多いと思う。
昔からの川崎・鶴見の工業地帯周辺で高級住宅地を抱えてるのは、鶴見だけだからね。
でも、鶴見周辺の小金持ちが住む住宅地は、国道1号線辺りの駅から離れたところにもあるということかな。
そこらの家族が駅近に住みたいと考えてるかもね。
プラス、他地区からの客で完売できると計算してるのかな？

>>25
高級住宅地に住んでる人が鶴見の駅前なんかに住みたいとは到底思えない。
坪305も払えば、都心部の駅前タワーも買えるのに
こんな低仕様の偽タワマンに、どこの金持ちが住みたがるんだろうか。

武蔵小杉で今売ってる坪250のリエトコートの方がよっぽどマシに見える。

地元の小金持ちは地元にいるから名士なのですよ。都心に出ればただの田舎紳士にすぎません。
講談社のセオリーという雑誌で、2009住宅地ランキングが出ています。それによると、横浜〜川崎エリアで、鶴見は東寺尾北台が5位になっています(高級感で5つ星です。1位山手…2位美しが丘…ちなみに小杉地区は22位新丸子東〜高級感は3つ星と)

>27
一戸建て住宅と駅前タワー両方とも住宅ではあるけれど、全く条件違うんじゃない？
静かな住環境を求めるなら>27さんのランキングになるんだろうけど、
マンションの購入希望者に限れば、立地や利便性に重点おくから全くランキング違ってくると思いますよ。


その雑誌を見たわけではないですが、東寺尾台が5位になっていようとも鶴見全体が5位なわけでなし
横浜〜川崎エリアの中のその中の住所限定ローカルランキングなんて意味ないでしょ

それに地元の名士が住むにしても、お粗末な間取りと仕様なんですが・・

名士はそれこそ、ナイスなんて聞いたことの無いデベのマンションには
住まないと思うが。

ここは、同じく地元の名士を相手に高く売りつけようとして、失敗したあげくに
プラウド宮崎台に全てかっさらわれたヴィークコート宮前平みたいになる気がする

ヴィークコートと違ってここは３０１戸だから、そうなったら被害は甚大だけど

ナイスは川崎西口にもマンション建ててるけどあれもまさかの価格なのかな。
あっちは竹中工務店じゃないし坪２２０万くらいでないときつそうですが

ここはおそらく１００％に近い確率で失敗すると思う。
最初から裏で値引きする、とかなら話は別だろうけど。

この週末に先行予約を締め切ったらしいけど、果たして何戸予約があったのだろうか？
予約数に応じて価格改定するかな？

ここまでこの物件の肯定意見が1つもないな
誰か誉めてやってくれ

駅前以外に利点が見付からない。
利点である駅前ってのだって地元の名士が住まう(笑)価格設定では、
両側通過量の多い線路に囲まれて騒々しいというネガ要因で両刀の剣になるしな


ナイスらしくリーズナブルな価格にしてりゃ候補にも入ったけど
この価格設定に見合う利点はないな


まぁ、買えなくてヒガンでいるんだが(笑)

>>35
ここは金があっても避けるタイプのマンションかと。
タワーで外廊下は有り得ん。それこそ安かろう悪かろうの物件ならともかく。

お隣の川崎のタワマンでは盛り上がりをみせていたのに
鶴見だからか？
ナイスだからか？
価格設定間違えたことなのか？
こういうご時世だからか？


なんにしても、人気ないね..このマンション

>>37
明らかに価格設定を間違えてる おまけに土地が高値掴みだから
ここから予定価格を下げてくることも期待しづらい どうにも詰んでるマンションだな

>>22

ご愁傷さまです…。
完全に負けモードの売れ行き予想って感じじゃないですか！

土地仕入で、高値をジャンピングキャッチ！！
これでは販売に苦労するのは見え見えです。

電車からの建設風景、眺めはどうです？
川崎のタワーと比べたらいけないでしょう（笑）
せめて新子安？のタワーと比べたら…。

鶴見在住が長いのでここが第一候補でした
先月あった優先予約販売に危うく申込み寸前で思い止まったのですが。

そこで質問なのですが、優先販売で契約した後、一般販売で価格改訂が
行われた場合には、遡って既契約も価格改定されるのでしょうか？
それとも同じ間取りでも、契約時期によって価格が異なるのでしょうか？

それはデベ次第でしょう。①遡って改訂する②理屈を付けて誤魔化す③頬被りする〜など考えられます。ナイスは地元の上場会社だし、初期のうちなら①になるのでは・・・
数年前に佃野町でリクコス(現在のコスモスイニシア)が分譲した物件では、途中値下げしましたが①の対応だったようです。この頃はまだ切羽詰った時代ではなかった事もありますが・・・

41さん
ありがとうございます。
子供の頃からズット鶴見に住んでて愛着のある街なのでとても期待してたんです
確かにボッタクリともとれる価格ですが、これ買わないと駅前物件なんて一生出てこないでしょうし
後悔するなら、精神的な後悔より金銭的な後悔の方が納得いくかな？と思い未だ悩んでます

ただこの掲示板見る限り人気もなさそうですし、熟考する余裕はありそうですね^^;

40さん
現在の市場環境と近隣相場を見極めるべきでしょう。
当該物件は300万円/坪程度と言われていますが、明らかに価格設定に無理があり（市場に
到底受け入れられない）、値下げor値引きは必至だからです。
川崎駅西口徒歩3分のラゾーナレジデンスが180万円/坪、川崎駅西口・ラゾーナ前のクレが
260万円/坪だったことを考えると、いくら駅徒歩1分とはいえ鶴見駅東口の物件では250万円
以下が妥当な価格でしょう。
ナイスは値引きに寛容ですから、『売れ残りを叩いて（200万円/坪程度）買う』のがベスト
でしょう。

平均坪単価は３００万円弱、先行販売では、７０～８０程度がさばけた模様（キャンセルが無ければ）。
しかし、地元の、どうしても欲しかった人はこれで終わり、これからは他物件と比較して決める人たちが相手。
どう考えても最低１２～３％は値引きしないと売れるはずが無い。

ナイス、頭大丈夫か？

70～80先行予約で捌けたの？
公募始まる前から1/4近くだったら、大成功じゃん
これから第一期二期とやって竣工後も気長に売る戦略かな
価格改定の期待も薄くなってきたな

>>44
鶴見坪300弱で、先行が70-80って予想の上限を超えてる気がする。
世の中そんなに景気回復してるのか・・。

鶴見駅西口バス便豪邸カネ持ちが、鶴見駅周辺では珍しい駅近でゴージャスなこの物件を
申し込んだのでは。

川崎西口に建つオリックスタワーと同じ坪単価だったら
どっちが良いですかね？
利便性は川崎だけど希少性だと鶴見ですかね。

>>48
どっちも見送りかな オリックスが坪３００だったらクレッセントが割安になってしまう

オリはクレよりも徒歩1-2分ほど駅から遠いので、240-250万円/坪程度でしょう。
それにしても、クレ・オリ・オールパークス（川崎駅から自転車圏）・キャノン新社屋と、
川崎駅西口を利用する人口は益々増えるのですね。