スマート修繕ってどうですか？

管理会社が見積出す「前に」見積依頼して内容比較すれば良いだけ。
談合の抑止力として完全では無いにしろ機能するなら使わない手はない。

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こうした問題に詳しいスマート修繕のマンションコンサルタント、別所毅謙さんは「複数の工事会社から見積もりを取ることが非常に重要になってきます。見積もりがおかしいと思ったら、勇気を持って立ち止まる、もしくはやり直しをする。1人1人が自分の大切な財産のことだと思って関わっていくことが大切です」と話しています。

そのうえで工事会社を募る際の具体的な方法の一つとして「設計事務所や管理会社は工事会社の募集のため、『要項書』と呼ばれる書式を作るが、これには会社ごとに特徴がありマンションの管理組合の名前で募集したとしても業界の人が見ればどこの会社が入っているかわかってしまう。そのグループの傘下ではない工事会社が参加を諦める判断をしてしまうことがあるので書式を変えるなどして管理組合でもう一度作り直すことも大切だ」と話しています。

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>>113 匿名さん

別所さん　顔出し

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>>107 マンション検討中さん
112戸のマンションです。大規模修繕の設計事務所k○○さんで300万弱です
見積りは設計事務所さんのホームページで募集され1億3千万弱が1番低価格でした。スマート修繕さんに見積りを頼んだら2千ほど安い見積りでしたよ。
理事長に交渉を試みてますが、頑張るつもりですが数人が騒いだところで区分所有者が関心を持たないマンションの決定権は理事組合理事長が持っています。
管理会社はノータッチの振りをしていても理事会と管理会社との親密さで管理会社の都合の良く動きます。
トータルで見るとスマート修繕さんのところが1番費用が健全です

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>>108 匿名さん

スマート修繕は、結果、、悪質でした。スマート修繕を良しと考える人はズブ素人と思う。

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>>115 通りがかりさん

マルチ商法に似てます。管理組合の見積もり額が大きくなればスマート修繕への手数料も増える。私は悪質と認定しました。

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>>116 口コミ知りたいさん
プロは目線でアドバイスお願いします！

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うちのマンション管理会社は、日本の悪徳管理会社ピラミッドの頂点に立つあの有名な管理会社です。過去の理事長数名が管理会社と癒着していて（ゆえにリプレイスが難しい）相見積もりは決して取らず、すべて悪徳管理会社に丸投げです。それ以外は無関心の組合員がマジョリティですから、修繕工事のたびにぼったくられています。このスレで批判する人もいるみたいですが、（公の場で批判する際には具体的体験談が欲しいところです。）現在の腐敗したマンション管理業界の悪徳管理会社がやっていることに比べれば、スマート修繕はずっとましだと思います。

スマート修繕を使うメリットは何よりも大規模修繕の透明性確保です。
まず、大規模修繕の窓口が悪徳管理会社じゃなくなることが大きなメリットです。
見積依頼を外部のコンサル（スマート修繕側）がやるので、悪徳管理会社が裏工作をしにくくなる構造です。
ー見積フォーマットを揃える前提になってるので、中身の比較ができる。
ー管理会社にバレずに複数の施工会社に当てて、要らないところはサービス側が断る仕組みを持ってるので、業者側も「このマンションに関わったら管理会社に干される」心配がありません。
これは、うちののように腐り果てたマンションにはとても効果的です。うちの場合、悪徳管理会社が必ず下請け三社の見積もりを出します。それにひそかに準備したスマート修繕の見積もりを代替として提出します。スマート修繕のほうが安いに決まっているので、比較させればこちらの勝ちが決まります。比較が行われた後に、うちの悪徳管理会社がスマート修繕登録企業に圧力をかけて値上げさせたりすることはもう不可能です。

ただし、管理組合主体の視点からみると、スマート修繕にも限界はあります。
ー結局は第三者監理を別に入れないと、見えないところは救えない可能性があります。スマート修繕のサイトにも「責任施工方式だとチェックが要る、スマート修繕で負担を軽減できる」と書いてるとおり、設計監理を100％サービス側がかぶるわけじゃないので、ここは国交省が言ってる“透明性・利益相反に注意せよ”のラインと同じで、スマート修繕のサービスを入れる際には、監理（＝マンション管理士でなく１級建築士）を管理組合側がもうひとりつけるべきです。

１級建築士を安く監理として雇う方法があります。現場に毎回来てもらうと高くなるので、そうではなくて、まず工事開始前に１級建築士にZoomでも対面でも1～2時間で見てもらい、「このグレーゾーンを現場でどう押さえればいいか」「写真撮影のタイミング」「工事に出す指示文をどう書くか」だけ作ってもらいます。それから、スマート修繕か施工会社に工程ごとの写真を必ず出させ、それをに１級建築士にメールで送ります。写真チェックだけなら1回1万円とかで請ける事務所はあります（実際の相場もそういうレンジです）。これなら、現場に来てもらう回数を0～1回に減らせます。
要するに、①スマート修繕で“安くて透明なルート”を作る　②手抜きが出そうなところだけ外のプロ（＝１級建築士）にスポットで見させる。（悪いけれども、腐敗した風土に生きる修繕企業を自分は完全に信用できません。）この2段でやればお金をたくさんかけずにグレーは潰すことができます。理事会ないしは修繕委員会がやるべきことは写真をメールで転送するだけです。
　管理会社にマージンを取らせず、妨害させず、スマート修繕を使ってリーズナブルな修繕工事を可能にして、１級建築士に安くスポット相談しながら、修繕企業に手抜き工事をさせない目的のために、これがスマート修繕のベストな活用法だと思います。

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>>101 評判気になるさん


スマート修繕は、管理組合に対し、自社の報酬額を伝えるべきなのだ。裏ではどうなっているか？→管理組合が決定した工事会社から徴収するビジネスモデル。マンションの見積もり額が増えると報酬が増える。側から見るとマルチ商法と似ています。
余裕のない分譲マンション。マンションから頂きませんというが決定した工事会社に乗せる悪質コンサルとなんら変わらないと思う。この文章をご覧になった皆様、
スマートの事業者リスト参加条件を、皆さんが知るべき。

その支払いは工事費に加算され皆様の大切な積立金から抜かれる。
足場の前と後にスマート修繕が確認して何が分かるのか。

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>>120 マンション検討中さん

いつも反論のための反論をやるのは、社内命令ですか？（笑）
では、こちらは論理的かつ知的にやらせていただきます。

誰が支払うにせよ、最終的には工事費の一部として積立金から支出される──
それはそのとおりである。ただし、それは
ー管理会社の設計監理費
ー施工会社の一般管理費・利益
ー従来型のコンサル料
もすべて同じであり、「スマート修繕だけの問題」ではない。

本当に問題にすべきなのは、
ー報酬率・算定方法が管理組合にきちんと開示されているか
ーその分だけ工事項目や単価が膨らんでいないか
ー競争入札・相見積もりで他案と比較した結果どうか
といった具体的な数字と契約条件である。そこを一切示さずに、「悪質コンサルと同じ」とだけ書いて断じるのは、公平さを欠く。
参加条件が不当だと主張したいのであれば、
条件のどの条文がどのような形で競争性や中立性を損なっているのか
一次資料を引用して論じるべきである。

また「抜かれる」という強い言葉を使うのであれば、
どの工事項目にどれくらいの率で他社案よりどの程度高くなっているのか
具体的な見積比較を示さねば説得力がない。
数字も契約文面も提示せず、「皆様の大切な積立金から抜かれる」とだけ書くのは、根拠を伴わない煽りに過ぎない。

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どうも尋常ではない積立金値上げに傾きそうなので
スマート修繕さんに即相談してみたくなったのですが
まだ具体的な見積タイミングではないし立場も無い
下手にアンケートや説明会や総会でこれ利用してみない？
と聞いたら潰されそうなのが怖いです
それでも意思表示はしてみるべきでしょうか？

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>>122 ご近所さん
ハッキリ言いますが、区分所有者＝最高の「立場」そのものです。
理事でも委員でもなくても、「積立金を払う当事者」として質問・意見を出す権利があります。「立場がないから黙っている」＝「値上げに事実上同意した」と受け取られがちです。
しかし、いきなり総会や説明会で「スマート修繕という会社があってですね！」とプレゼンを始めると、理事長や修繕委員にとっては「自分たちの案に外部業者をねじ込みに来た人」に見えて、一斉に潰しにかかってきます。代わりに、あくまで「オーナーとしての不安と数字の根拠」を軸にするのが得策です。

以下の文は、アンケートや説明会や総会でそのままコピペで使えます。

現在検討されている修繕積立金の値上げについて、区分所有者として大きな不安があります。つきましては、下記の点を事前に資料として開示・ご説明いただけないでしょうか。
ー今回の値上げの根拠となっている最新の長期修繕計画（工事項目・単価・時期がわかるもの）
ーその長期修繕計画を作成した時期・作成者（管理会社／設計事務所等）と、前提条件（物価上昇率など）
ー他社の見積や、第三者によるセカンドオピニオン（長期修繕計画の診断など）を取得するご予定の有無
ー個人的には、いきなり大幅な値上げを決める前に、長期修繕計画の妥当性を第三者にチェックしてもらうなど、また必要があれば費用削減や仕様見直しの提案を受ける
といったプロセスを踏んでいただきたいと考えています。
例えば、長期修繕計画の診断や修繕コスト削減の提案を行っている会社（業界専門誌などでよく取り上げられるスマート修繕等）は、無料診断のメニューもあるようですので、そうした外部のセカンドオピニオンも選択肢として検討していただけないでしょうか。　　　　　以上

意思表示しないと、絶対にあとで後悔しますよ。
人生とはそういうものです。（笑）
また、アンケートを用いるのであれば、近隣の仲良しさんたちと”スマート修繕”の名をそれとなく出すように示し合わせてはいかがでしょうか。

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>>121 匿名さん

スマート修繕ー管理会社の設計監理費
ー施工会社の一般管理費・利益
ー従来型のコンサル料


スマート修繕の利益

管理組合が決定した施工会社が払うのだから。スマート修繕の条件に参加しない施工会社は入らない。

これでは悪徳談合手口を少し薄めただけではないか？明かさない事を非難している。ご理解頂けませんか？
施工費用の??%の条件付きにしてるので私の中ではアウト。これでは談合コンサルから文句出るだろう。

ー報酬率・算定方法が管理組合にきちんと開示されているか→言わないね。
ーその分だけ工事項目や単価が膨らんでいないか
ー競争入札・相見積もりで他案と比較した結果どうか
といった具体的な数字と契約条件である。そこを一切示さずにいるから文句を言うのだ。

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>>124 マンション掲示板さん

＞施工費用の○○％の条件付きにしてるのでアウト＜
とおっしゃいますが、「工事費の何％をどこから取るか」だけで
自動的に談合認定できるなら、従来の設計コンサル（総工費の5～10％が相場）も全部「アウト」になります。
本質的な論点は、
ーそのスキームで総工事費が他案より高くなっているのか、安くなっているのか
ー報酬率や算定方法が管理組合に対して開示されているか
ー他の方式（管理会社に丸投げ、設計コンサル方式など）と比べて、どこが透明で、どこが不透明なのかであって、「施工会社から取っているから談合」と切り捨てる話ではありません。
国交省が問題視しているのは、
従来型のコンサルタントや管理会社が、表向きは「中立なコンサル料」「管理委託費」として〇～●●％取りつつ、裏で施工会社からバックマージンをもらい、相場より高い見積に誘導しているケースというパターンです。

つまり、

「施工会社から％でもらっているから＝悪徳談合」

というロジックを採用するなら、
業界のかなりの部分を一括で「アウト」認定しないと整合しません。
そこまで言うなら、自分のマンションで
ー管理会社ルートの見積
ー設計コンサル方式の見積
ースマート修繕経由の見積
を同じ仕様で並べた比較データを出してから「○○％だからアウト」と、あなたは言うべきです。

スマート修繕について言えば、「管理組合からは無料で、施工会社側のマーケティング費で運営」とまでは自社サイトで明記していますが、率や条件の詳細は公開されていません。ですから、「タダだから素晴らしい」と手放しで褒める気もありませんが、「施工会社負担の％連動だから談合コンサルと同じ」と一刀両断するのも、やや乱暴だと思います。
結局のところ、どのスキームで発注しても、管理組合が報酬条件と総工事費の内訳を把握し、他案と冷静に比較できるかどうかが一番のポイントではないでしょうか。

私がスマート修繕に対して管理組合側が要求しても構わない、または、透明性のために要求すべきだと、（おそらくあなたと同じく）考えているのは、
・報酬率・算定方法を管理組合に契約書レベルで開示すること
・その分を含めた総工事費を、他方式の見積と比較できる形にすること
・その結果、本当に費用と条件が妥当か数字で説明すること
の三つの重要ポイントです。

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決算書などの数字は開示しない
業者からの手数料も開示しない

透明性は結局ない

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https://smart-shuzen.jp/media/r17ez00ho

この記事を読んだのですが、普通にスマート修繕に頼んだ方が管理会社を通じて紹介された施工業者を使うよりも金額は安くなりますよね。。。だって、利害がマンション組合側と一致しているわけですから、、、

そもそも金額が公開されていない不明なサービスを使う時は相見積もりするなんて当たり前のことですし、、、それをやらない管理会社が提示してきた見積もりを信じるのっておかしくないですか・・・

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>>109 マンション検討中さん
スマート修繕に対するバックマージンは工事費用の7%です。
業者の見積金額に紛れ込んでいます。
公平性や透明性の確保とは云うもののお客には言い辛いパーセントなのでしょう!
高いか安いかはあなた次第！
個人的には仕事の内容と照らし合わせるとバカ高いと思いますので!

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>>33 匿名さん

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