スマート修繕ってどうですか？

合人社Eは、20～30％（？）

＜資料＞
管理会社元請方式に管理組合独自の見積取得を組み合わせる検討事例
～最終的に設計監理方式の採用に至るまでの顛末～
2025年7月3日

https://www.pro-ners.com/wp-content/uploads/2025/07/管理会社元請方式に管理組合独自の見積取得を組み合わせる検討事例250703a.pdf

・実質的に設計監理業務であるにも関わらず、合人社Eの元請経費が工事費の20～30％と高額

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急にテレビCMを見かけるようになった。
相当儲かってるんだな

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コンサルタント料金と内容が伴わない・高いし内容が雑です。
50世帯クラスのマンションですが、スマートさんに依頼をしたら200万円程度のコンサルタント料金でしたが、内容が雑みたいで、一番期待していた入札に参加した修繕工事会社が辞退してしまいました。　理由を聞いたら「入札の参加期日があるにも関わらず、途中から他の業者が入札に加わっていた」とか「自社の協力会社?が入札に入っていて、どうにかその会社を勝たせたいと言う動きが明確だった」とか・・・親身になって話を聞いていただいた会社にお願いしたかったのに、その会社さんは「もう付いていけなくて・・・」と言い辞退してしまいました。　無駄をなくすために依頼したはずだったのに、コンサル料金や自社関連の会社を勝たせるような動き・・・談合なのかな?と理事会で議題に上がりましたが、既に200万円ちかいコンサルタント料を支払っているためどうすれば良いか困っています。

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>>148 匿名さん
うちのマンションもスマートさん側の会社は1社で、自分たちで1社探しました。管理組合が出探した会社はとても親切で、スマートさんよりもコンサルタント性が高かったです。　修繕工事会社選びは「統一の内訳書で相見積もりを・受注をした会社が自社で工事を行う事で下請を使わず中間マージンも発生しない・無駄な部分の工事は先送りする・必要な工事だけを行う事で修繕積立金も増える・そういった取り組みをしているマンションこそ資産価値が上がる・・・」など。　しかし、スマートさんのいい加減さについていけなくなり、その会社さんは辞退してしまいました。　それなら組合が直接その修繕工事会社と契約をすれば良いのでは?との話になりましたが、既にコンサルタント料を支払ってしまっていたので逃げられず・・・依頼しなければよかったなと毎日後悔しています。

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>>142 周辺住民さん
良い方法だと思います。スマートさんは一つの候補として扱った方が良いです。結局は手数料的なものは発生しているし、その手数料を考えると、その分の工事代金が節約できると思いますし、最近では「悪い所だけを修繕工事の対象にする」という会社があり、うちのマンションはそこで修繕工事を行いました。　管理会社が8千万でしたが、自社施工の会社が5千万でしたので、玄関扉を60世帯交換し、それでも6.500万ですみました。

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マンションの近くに、一級建築士さんで、マンションの大規模修繕のコンサルタント経験がある方がいたら、そこに頼むのが一番良いと思います。建築士さんも、地元なので逃げられないというと語弊がありますが、変なことができません。スマート修繕だと最終的に決まる工事施工会社の価格の％では、値引き要請に本腰を入れるのか不明瞭ですし、利益相反の関係もあり不正行為が行われやすい環境にあると思います。
ただ、一級建築士の事務所が近くにないとなったら、スマート修繕に依頼するのも、マンション内のゴタゴタを外部機関に依頼した方が、何かと面倒くさいことはないかなと思います。しかし、割高になるのは間違いないと思います。

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ベンチャーキャピタルの出資で既存の管理会社を取得し、上場したら、物言う株主から高い営業利益率が求められるのではないだろうか？

● 新会員紹介：株式会社スマート修繕 (2025年3月号) | 月刊 経団連
https://www.keidanren.or.jp/journal/monthly/2025/03_newface3.html

DeNA発のスタートアップとして上場を目指す

● マンション修繕支援のスマート修繕、管理業務に年内参入　7億円調達
2026/01/20
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUC199CF0Z10C26A1000000/

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>>150 職人さん
私も規模は小さいですが主に個人宅、賃貸の修繕などで元請けの建設業の経理です。
通常の大規模修繕は組合員と理事会で設計事務所に依頼する設計管理方式ですので設計事務所に報酬が発生することと思います。
そこで一応理事会と設計事務所主導で業者選定、施工、竣工の流れだと思います。
お支払いは中間金と竣工時の最終金かと思います

ここからは施主様には見えない部分ですが、私どもは個人宅店舗などが8割で施主様と直接ですので、ほぼ20%前半ですが、20%弱～30%の利益を乗せた最終お見積りをお客様お渡しして施工してお渡しいたします。
賃貸や分譲でも個人の施主様と直接のところで20%~30%ほどの利益で流れは一緒です。

しかし賃貸や分譲で、管理会社からのみ出た3社見積りで選考された設計事務所が入ってきますと、設計事務所や管理業者に勘定科目の手数料に幅は広いですがトータルで良心的な3%～多くは10~20%%＋ほどの、成約手数料、紹介手数料、業務協力費、施工管理手数料など様々な名称の手数料が発生します。
施工業者の利益にそれらが乗せられたお見積りが施主様に行きます。中には30%とも聞いたことがございます。

個人宅や個人店舗などの紹介サイトで自分で交渉するところでも3%~多くは6%です
まずその形では大規模修繕する理事組合はほぼないのではないかと思います
スマート修繕の7%は妥当ではないかと思います。

私も区分所有者として大規模修繕にあたり10社弱の施工業者に見積りを依頼しましたが管理会社と設計事務所の名前を言うと今はいっぱいだとか、繋がりがない地場の大手の一社からは(もう業者は決まっている。出すだけムダなのでお受けできない)とハッキリと言われました。
個人的に顔見知りの中堅の業者にも頼みましたが、やはり答えは…

今の大規模修繕を取り巻く環境は閉鎖的です
料金が発生しない段階でセカンドオピニオンとして頼み、見積りを取る事で競争原理が生まれます
競争原理が生まれると適正な見積り価格に近づくのは間違いないと思います。

１つ噛ませる事で、過剰に乗せているところは施工業者が過剰な手数料の部分を少しづつか半額か削った、新たな最終見積りを、ほぼ間違いなく出して来ます。
そこから先はどうするかは施主様や組合しだいです、恩恵を受けるかどうかは分かりませんが損をすることはないと思います。
勤務時間18時まで後25分、今日の業務は少なくてお目汚し失礼しました。

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>>158 第三者さん
嘘言っちゃダメですよ。さくら事務所かなんかと勘違いしているのでは？私達が聞いたのは紹介された施工業者との契約が管理組合と締結されてからその施工業者よりスマート修繕にマーケティングフィーが支払われると説明をされていて現状打合せや理事会に何度も参加して貰っているがまだ一切の支払いは発生してません。工事の完成補償も付けてくれるとの説明だったので当組合は利用させて貰ってます。組合と直接の契約も無い為、途中解約も可能らしくそこを都合良く使う組合もいるんじゃないかと思いました。

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>>163 名無しさん
業界の方の説明ありがとうございます。
設計事務所に管理組合が支払う%とスマート修繕が施工会社から工事費に応じて受け取る%だけ比べても全く意味がないと理解致しました。大事なのは最終の工事費なのかなと。
テレビで談合報道も見ましたが「設計費をわざと安くして工事費を高くするのが常套手段」のようですね。
スマート修繕の見積もりが安いかは分かりませんが管理会社や設計事務所より高ければ発注しなければ良いだけなので当方のマンションが修繕の際は問い合わせしたいと思います。

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>>165 さん

>>165 通りがかりさん
読んでいただきありがとうございます。
そうですね。施工方法や品質の規格を統一して完成保証の保険に入っている財務状況も問題ないなど条件をクリアしていれば、予備費を含めた最終見積りが大切な目安になるのではないかと思います。

ここで設計事務所から施工業者に対して見積りの公募をかける時に、自社のホームページから募集をかけるなど談合状態の施工業者より見積りを取ることが多くあります。
スマート修繕でも同じではとAIで聞いてみたところ登録業者から条件をクリアした上位の施工業者から見積りを出してくるようですね
先ずは比較対象に良いと思います

そうですよね。工期の長さは規模によりますが80~100戸ほどの規模で時期で多少の差はでると思いますが5~7ヶ月かと思います。
設計事務所から提示される設計費の見積りは200~300前後で出すところが多いと聞いてますが、月に換算すると1人分の給与程度で利益が出るとは思えませんよね。
現場を掛け持ちされても社員を抱えて会社としての経費を考えると談合で利益が出ていると分かる構造ですよね。

改修工事と違い、修繕工事では設計事務所、設計管理方式自体が必要なのか？と思います。
不動産管理業でオーナーがいる物件では設計事務所を入れる事が多いですが、自社のビルであれば取るところがないので設計事務所を入れず責任施工方式でするところがほとんどだと思います。

参考になるか分かりませんが、私のマンションでは1回目はゼネコンのビルなどを担当されている区分所有者ががいらして音頭を取っていただき、責任施工方式で防水シートなども含めて7000万強で問題なく施工できました。
2回目はその方が引退され転居されたことで、管理会社が連れて来た設計事務所(設計管理費230万)が公募した施工会社で、防水シートなども貼り替えず施工内容から外して前回より施工内容を減らして最低限度で1億2000万弱でした。
前回の修繕から14年以上経っているとは言え、建設業元請業の経理をして20年のお付き合いがある施主様もおりますが、材料費人件費高騰では説明がつかない見積りでした。
しかし総会にて組合と理事会に一任で通ってしまいました。

これからの大規模修繕の際にはぜひ資産を守られて良い結果が出ることを願ってます。

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本社移転したんですね。

スマート修繕、資金調達・新規事業・子会社設立を経て、新宿住友ビルへ本社移転。
第二創業期として成長を加速 | 株式会社スマート修繕のプレスリリース
2026年6月2日
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000092.000097827.html

「内装リノベーション事業」や「コストダウンコンサルティング事業」などの新事業開始、および子会社の設立、レーベンコミュニティ様との業務提携、全国でのサテライトオフィスの設立を順次発表。

人員数は前年同期比 260％超、見積進行額も昨年同期比170%超を記録しており、さらなる人員増加への対応

「新宿住友ビル(通称 三角ビル）」への本社移転

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>>158 第三者さん

最低ですね。

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>>158 第三者さん
スマート修繕って、実際は無料ではなく、
工事会社の見積にマージンが入ってる、っていう
やり方のはず。
本当にスマート修繕に対するコンサル費用の支払いがあったんですか？

これ、本当だとしたら広告がウソじゃん

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>>158 第三者さん
当マンションもスマート修繕にやっとお願いしました。
まだ施工開始まで半年ほどありますが最終見積りで予備費含めても
当初の見積りよりトータル4000万弱の修繕費用の削減になってます

スマート修繕さんは設計会社ではないとのことで設計管理施工管理費なども一切お支払いしていないです。
プロポーザル方式？で理事会が契約を結ぶのは施工業者でしたし、スマート修繕とは契約を結んでないので費用が発生していないです、会社もそのような約束のはずです。
もし何か騙されたとか、まだ悩まされているのであれば担当の人に連絡取れますよ？大丈夫ですか？

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>>137 マンション検討中さん
7%の利益で完成工事保証も付けて仕事をする、スマート修繕は施工業者(修繕会社)にとって過剰に取れる利益を、邪魔する企業だからです。
全てではないですが、大手や惰性でやっている会社などでよくあるのが、管理会社の担当者が大規模修繕は管理施工方式が当たり前で問題が起きない為になどと言い設計事務所を入れる形に持って行きます。
設計事務所の選考では管理会社の担当者より理事会に3社が提出され理事会で決められ総会で決定して契約します。

まるで理事会の総意で公募をしているように見せ掛けて談合相手(管理会社設計事務所)にバックマージンが入る施工業者3社が選ばれて見積りを取ります。
その中で区分所有者の代表の理事組合員の意を汲んだような見積り、最終見積り、再最終見積りと出して来ます。
その過程で、最初から決まっている施工業者の見積りが選ばれる1番安いなります。
そして総会にて決定した施工業者はまるで健全な競争で選ばれたように見えます。

ここまで見ると施工業者は仕事をもらうだけで、上納をされて損かと思う方もいると思いますが、最終見積り見積りには20~40ほどの過剰な利益が乗せられた金額になってます。
その乗せられたパーセンテージは管理会社設計事務所施工業者に分配されます。
施工業者(修繕会社)に取っても営業して仕事を取ってもらい通常の利益より更に利益も得られる楽して美味しいお仕事なのです

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>>161 大規模修繕委員会の経験者さん
私は給排水設備工事会社の営業です。仰るような地元の方でも手数料を取る人はいます。いまお手伝いしているマンションは、長年地元の一級建築士さんがサポートしていますが、ウチの他に話をしている業者の営業さんがたまたま長年の知り合いだったので聞いたところ、そのコンサルしてる先生に数千万円の手数料を払う約束のようです。他に管理会社にもは同じように払うので、ブッチャケ談合に絡んでないウチは真っ正直な金額で出すけどゴメンって、そう言う社会なんです。マンション修繕の業界って。それで、地元の先生がお金もらっててもマンションにはバレないんです。だから、談合が無くならないんです。今回公取が38社に16億円の課徴金を支払わせても、業界は同じ事を繰り返すと思います。皆んなで話しを合わせれば直ぐに回収出来る金額ですから。
そう言う意味ではスマート修繕の豊田さんや別所さんは志高くやってて、実際に談合は排除しています。ウチの会社も登録した時に、面倒臭い誓約書を書かせられてました。スマート修繕に登録してる会社も、談合したことある会社が多いと思いますけど、そもそもマンション修繕の会社で談合に関わった事が無い会社は無いと思います。管理会社から電話来た時点でシナリオは出来上がってますから。営業ができる事は管理会社のフロント担当に、今回はなんとかウチに！とか話するくらいです。スマート修繕も登録してもらう会社集めに相当苦労してましたしね。私も応援したくて何社も紹介したけど、帝国データバンクとTSRなんかの情報で相当数の会社を蹴ってましたから。紹介したのにって私も文句をだいぶ入れましたけど、頑なでしたね。ホントに志は高いです。その点ではさくら事務所の土屋さんとか山本さん、メルすみごごち事務所の深山さんと共通だと思います。
地元の人でも数千万円がチラつくと、誘惑に勝てない人も居るかも知れないと思います。よくよく情報を集めて、複数の会社を組合独自で探し出して話しをした方が良いです。見つけた会社に、管理会社がドコです、とかって話した瞬間に、ウチの会社はいつもお世話になってまして、って言うかどうかは分かりませんけど営業マンの頭の中はグルグル回り始めちゃうと思います。
あ、ソロソロ仕事します。

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>>173 マンション検討中さん

で、結局
スマート修繕はオススメできますか？

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>>175 通りがかりさん
ってことは
今までのコンサルや管理会社と同じ？
裏金もらってんのかな、、、

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>>176 業界関係者さん

裏金はデフォ

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