（仮称）宝生ハイツ建替え計画

>>700 匿名さん
出てるタレントが、みんな、あの人は今、的なメンバーばっかじゃない

事務所ばかり建っている場所ってイメージがあるんだけどね
どこに人が住んでいるのかって気がするけど、ビルの上に住んでるのかな。

「本郷一丁目」というくくりはざっくりすぎますね。このようなご時世「一緒にされたくない」と思う人がいそうです。

本郷一丁目の北半分は旧弓町一丁目で、湯島・本郷地域の中でも非常に人気の高い地区です。プレミアフォートをはじめとする高級マンションが数多く建っています。

南半分は北側が旧元町二丁目、南側が旧元町一丁目ですが、町会でいえば元二新和会に該当する地区です。元二新和会は「本郷一丁目の住環境を守る会」の構成団体の一つですね。

旧元町二丁目は小さな雑居ビルやマンションが乱立した地区です。宝生ハイツの北側に位置します。一方の旧元町一丁目は学校が多い地区で、落ち着いた雰囲気です。

明治時代の地図を見ると、宝生ハイツは旧元町一丁目で、桜陰学園は（現敷地の大部分が）旧元町二丁目のようです。

参考：町会
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0241/1090/202271131342.pdf

参考：明治時代の地図
https://map.goo.ne.jp/map/latlon/E139.45.37.183N35.42.7.843/zoom/10/?d...

元二新和会 は誤り。元二親和会 が正しい。

>>703 周辺住民さん
確かに壱岐坂を境にして南と北では建物の種類が異なることがわかります。
北側は若草色の集合住宅が多く
南側は茶色の教育文化施設と紫色の事務所建築物、橙色の住商併用建物が多いことがわかります。真ん中の最も大きな若草色が今回建て替えとなるマンションですね。おそらく壱岐坂南側の人口の大半が住んでいるのではないでしょうか。

>>705 匿名さん
あ、図をアップロードするのを忘れました。下の図です
原典は文京区都市マスタープラン見直し検討連絡会（第1回）参考資料２の8ページ
図１?２　土地利用現況図（平成２８（２０１６）年）　の一部を拡大しました。
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0245/4060/12sannkousiryou2.pdf

>>705 匿名さん
資料のアップありがとうございました。
> 真ん中の最も大きな若草色が今回建て替えとなるマンションですね。おそらく壱岐坂南側の人口の大半が住んでいるのではないでしょうか。
その可能性はありますね。また、この辺は子供が少ないです。文京区で小学校としては唯一廃止となった（形式的には真砂小学校と合併して本郷小学校に）旧元町小学校の通学区でした。頑固なお年寄り中心の地域なのかも！？しれません。

>>707 周辺住民さん
まあ頑固かどうかは別にして、事務所用途のビルが多く、見たところ個々のビルはかなり老朽化が進んでいるようです。多分まとまった広い土地を持っている地主も多そうなので再開発してもっと住みやすくしたらどうかと思いますね。

地域内の緑化も大幅に進みますし、なにより日当たりがほしいところに日があたるように建物を移動できますからね、小さな個人の敷地ではどうしようもなかったことが、地域全体の再開発となるとかなり自由度が高くなります。

マンション建て替えと違って一人が嫌だと言うと進まないので、よりハードルは高いんですけどね。

>>708 匿名さん
小さな街区が多いようなので、街区ごと建て替えるハードルは意外と高くないかもしれません。例えばこんぴら会館の北側だと5軒だけのようです。それこそ総合設計制度を使って空地を生み出せば、地域の人にも喜ばれるでしょう。

>>701 マンコミュファンさん
その番組観てたけど建替計画見直しを迫る方向に世論を誘導したいことは明白ですね。BSTBSにどれほどの影響力があるのか分かりませんがね。

パークコートタワーが最後だと思うよ
だから希少価値が高い
もうあの規模は50年はないな

>>711 eマンションさん
しかし高さを低くして容積率を下げれば、建替えの合意形成不能で事業は成り立たないから、それではごね得にならないよ

>>711 eマンションさん
なるほど予想通りの内容だったんですね。まあ今日みたいに気持ちのいいお出かけ日和の日曜日の真っ昼間にテレビを見ようという人は少ないと思うので影響力は限定的でしょう。野党議員が議会でこれはテレビや新聞で騒がれている大問題だと言うためのアリバイづくり的な感じがします。

ただ問題は総合設計制度を使わないで敷地いっぱいに15階建てが建った場合、その阻止は事実上不可能かつもっと学校の日当たりが悪くなるというオチなんですが...棟間距離が14mもあるという報道が真実ならば、真っ暗というのは大袈裟だと思いますよ。

>>706 匿名さん
しかしこの図を何度見ても、マンションの北側の地域には壱岐坂沿いの高層アパートを除けば人なんてほとんど住んでないんじゃないかと思うんですけどね...

>>715 匿名さん
でも、町会長によると、地元住民の8割が日陰被害にあい、高層ビルのつむじ風でえらく迷惑を被るらしいですよ

>>715 匿名さん
これは邪推ですが、学園が騒ぎ出したので、頭の中がリフレッシュできていない地域の少数がそれに乗ったようにみえます。

高級マンション街と化している旧弓町は、シビックセンターの展望台から見ると哀れなほど立て込んでいるのがわかり、実際のところ、日照はおろか眺望もプライバシーもへったくれもありませんが、住民は反対運動などすることなく行儀よく暮らしています。民度の差を感じます。

>>716 匿名さん
8割で済むんですね。もし総合設計制度が使えないとなれば、管理組合の10割が経済的被害をこうむります。

>>718 周辺住民さん
もしかして、町会の会長や副会長がテレビにまで出て、宝生ハイツ建替えに噛み付いてる理由が、宝生ハイツが管理費から町会費を払ってないとの理由だったりしたら、驚きだけど、まさかそうじゃないよね

>>704 匿名さん
これかな
お爺ちゃんたちの写真も載ってるよ

https://www.city.bunkyo.lg.jp/sangyo/kyodo/_20424/annai/yushimahongo/m...

>>719 検討板ユーザーさん
なぜ私に聞くのかわかりませんが、桜陰学園と宝生会が高層建築を建てるなと「円満和解の覚書」を交わしていることから、なんらかの確執のようなものは存在したと思います。それが理由で町会費を払っていないという可能性は、なきにしもあらずでしょうね。でもそれは今回の争点ではないと思います。

私はテレビを見ない人間なので、インタビューに答えた人の知性水準はよくわかりませんが。

初出時に漢字を間違えてしまいましたが、わざわざ「親和」会と名乗る理由はなんなんでしょうか笑。元二会じゃダメなんでしょうか。

>>717 周辺住民さん
たしかに弓町の込み入り具合は歩いていても毎度驚きますね。
私の所有マンションよりも高額なので、哀れとまでは思わないですが。

既出ですが
https://m.facebook.com/groups/661302255054761/posts/818974065954245/

総合設計の要件を満たさない疑義のようです

>>724 匿名さん
情報ありがとうございます。総合設計の要件を満たすかどうかは東京都（審査会も含めて）の決定事項ですが、記事は単なる私見ですね。

>>716 匿名さん
五世帯のうち四世帯が日陰になれば八割だし、高層ビルですごいビル風が吹くというのはどうやらテンプレみたいですよ。文京ガーデンに妙な出っ張りがついているのもビル風を除けるためらしいです、効果があるかどうかは不明ですが。

>>726 匿名さん

高層建築物を建てるときは、風洞実験を行いますね。

>>727 検討板ユーザーさん
問題はその反対している人がそういう科学的データーを理解できるかどうかですね。
９９％は理解できても１％は理解できずに、そんなのは嘘だ、インチキ下に違いないと思う人が必ずいると思います。さらに理解したくない、というバイアスまでかかりますからもう少し多くなるでしょう。

昔何かの再開発のときに区のHPに載った住民のご意見に台風のような強風がビューっと吹いて云々という話が載っていましたが、それは単に風が強い日ではないかと思うんですけどね。日常的に感じることはないんですが...。

>>728 匿名さん
あと、町会の役員をやってると自分が地域の代表であり支配者と勘違いするケースが多く、自分の考えが全て正しく、それと異なる考えは悪みたいな思考に陥ってるパターンも多いね

>>730 検討板ユーザーさん
丁寧な説明を心がけても、メンツの問題になると途端に説得が困難になるというのは客商売をやっている人なら誰もが経験があることかと。

今回これだけの騒ぎにしてしまったので、振り上げた拳をどこにおろすかがかなり難しくなってきていると思います。

外部から来た人が扇動した結果と思いますが、一般人は普通ここまでガチンコなのは誰も望まないと思います。

>>732 匿名さん
しかし神社がテレビで、神様を敬えとか、高層から見下ろすなとか言っちゃってる段階で、昼のワイドショーの取り上げてる宗教と変わらんのかと思ってしまうよ

>>734 通りがかりさん

反対している人たちもジジババ、噂の東京マガジンの出演者もジジババ、日曜日の昼にBSで観ている人もジジババ。絶望的に未来がない。懐古主義に縛られている。若者を嘲笑するやってトライなんて、まさにその名残。そんなミイラみたいな媒体ではなく、この問題について、気鋭のYouTuberに取り上げてもらいたい。

成澤区長が登場していました。

町会、神社、学校が結束していることがよく分かる報道でした。

多分共産党の支持者とかマンション嫌いでこの件に興味のある人は見たろうけれど、それ以外の人は見ていなかっただろうな...

持続可能性というものには私も非常に興味があるんだけれど、現状のまま何も変えないのは単に街が腐っていくだけだと思っているので、その辺がマンション建てさせない持続可能性を謳う人との違いかな。街は常に手をいれていかないと庭木のように枯れるというのが持論なので。

超高層マンションにしなければ町会の人たちに反対されないと思われます。

>>739 匿名さん
>超高層マンションにしなければ
同じ高さで同じ形にしなさいって話でしょ？それはかなり難しいことだよね。
年寄りが借金することがどれだけ難しいか知っていて言っているのかなと思う。

とはいえもっと前向きな話をするとするならば、当該マンションから北側のブロックを一体再開発して神社を学校の西側敷地に移動、おそらく三階建て住宅ぐらいの高さになると思われるのでこれで日照の問題は解決する。神社北側の敷地にはおそらく反対しているであろう事務所兼住宅があるので、それらを組み込む形で総合設計制度を使った高層マンションを作る。

まあ外部の人間の勝手な意見なので実現可能性はともかく、建てさせないのではなく、建てさせる方向で攻める解決法もあるにはある。

ここは民主的に、当該地域の住民投票で決めたらどうかと思う。

民主的な手法で都市計画が決まっているはずなんですよねえ。

>>741 匿名さん
神社の敷地を定期借地権付きマンションにする事例は多いので、本マンションも検討されたと思う。どこかでボタンを掛け違ったか何かでこじれたのでしょうね。

神楽坂の赤城神社とか西新宿の成子天神社とか。最も有名なのは京都の下鴨神社ですね。しかも世界遺産！

>>743 周辺住民さん
46m高度地域になった経緯もおそらくは民主的に多数派がそれを支持したということでしょうね。多分同じ地域にはそうしたサイレントマジョリティーが存在している可能性が高いと思います。だから住民投票。

>>744 周辺住民さん

>京都の下鴨神社

これ↓ですね
https://www.jgran.jp/shimogamo/

かっこいい低層マンションですね。最近は神様に手を合わせる人もすくなくなったのでどこも大変なようです。幼稚園とか保育園を経営したり、賃貸経営に手をだしたりとどこの宗教法人も維持コストの捻出に苦慮しているようですね。文京区内でも本堂の上がマンションとか近隣の寺領に貸しビルを建てるなど頑張っているお寺もあります。

お布施をケチる我々檀家の不甲斐なさゆえですが、ごめんなさい。

>>741 匿名さん
確かに本当に神の使いで神の声が聞けるなら、神の啓示として、そうした解決プランが神社側から出てきてもいいはずだよね
人の財産を奪ったり、毀損させるのは、よくないよな

宗教は阿片の共産党と結託すると神様も冷ややかな態度になりそうです

>京都の下鴨神社

これ↓ですね
https://m.facebook.com/495623790620589/posts/505788402937461/

宝生ハイツよりも
もっと激しい住民運動になっていることを
知らないのですかね

>>749 匿名さん
5年前に完成済みであることを知らないのでしょうか。

>>749 匿名さん
コロナ前にもう私一度見に行ってますよ。シックな超高級マンションでしたね。
景観と調和する京都らしいデザインでした。

しかし下鴨神社の経済的な苦境をみなさん支える覚悟がおありなんでしょうかね。
いつも思うんですが、反対する人って言いっぱなしでその後のことを全く考えていないんですよね。持続可能性ゼロですね。

建築確認の執行停止が認められたケースですね。新聞やテレビでも報じられました。

反対するなら遺失利益を補填するぐらいの甲斐性をみせてほしいです。
あるいは一方的な要求だけでなく、現実的な対案を示すべきです。とくに70超えた老人に何千万も借金しろはなしですよ、現実的ではない。

>>752 評判気になるさん
執行停止が認められた後また認められて今は建っているということですか？

>>745 匿名さん
高さ制限についてのパブコメを見返してみたところ、本郷1丁目についての意見が1件だけありました。緩和（45mは46mに）でなく強化しろと（50mは40mに、45mは40mに）。それに対して文京区が以下のように回答していました。

> 本郷地域がある都心地域は、秋葉原や神田、大手町と連続した、東京の中でも国際的な商業地域です。また商業地域、近隣商業地域が面的に拡がる地域で、文京区都市マスタープランにおいて都心型高層市街地を目指す地域として位置づけられています。

上記すら第4回の素案になってようやく出てきた意見なので、大半の人は46m制限で問題ないと思っているはずです。

パブコメの結果
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0078/6988/ikenbosyukekka-takasa...

>>752 評判気になるさん
倉庫の建築は執行停止になったようですが、マンションの方はどうですかね？

>>755 周辺住民さん
商業／近隣商業で住居よりお事務所の方が多い土地柄ですからね、当然かと思います。いっそ神社を白山通り沿いに移築して学校の北側に商住兼用の大規模タワーを建てれば良いんじゃないかと思うんですけどね。というか学校も敷地をくっつけてあげて真ん中の道路をなくしてあげればもっと日当たりのいい位置に校舎が建てられるんじゃないですかね。なんか見ていると学校としてはすごく狭いですよね、敷地が。

>>735 匿名さん
その通りなんだけど結局投票日に投票所に行くのもジジババだから政治家も無視出来んわけよ。

>>758 マンション掲示板さん

日本の未来を見ず、成功体験に呪縛された老い先短いジジババをみている政治家って、世の中での存在意義はなんなのだろう？ むなしくなる。

>>758 マンション掲示板さん
多分46m高度地域にして地価が上がったほうがいいという老人が多数派だったのではないかと。

それを失念してしまったのなら残念だし、あるいはそれを知っている人は今は口をつぐんで何も言わないだけだと思う。ご近所さん同士、ここであえてもめる必要はない。（普通ならそう思う）

46m高度地域になることで70mが建つことをを想像する奴は極一部のマニアのみ。

>>761 匿名さん
第一種文教地区に劇場が建たないなんてトリビアを知っているぐらいだから当然知悉していたんじゃないですか。

ただそんなにマンションの敷地は広くないと思っていたのかもしれませんんが。

いずれにせよ個人の立場では自分の持っている土地しか自由にはできないわけで、一帯を再開発して地区計画に格上げしてしまえばかなり柔軟に周辺の利害を調整できそうなのは間違いないです。学校と神社を南西方向の角に配置して参拝者や学生が来やすくして日照も眺望も改善させるなんてのは造作もないわけです。老朽化したビルは空室リスクも大きいと思うのですが、最新のオフィス環境を実現できる再開発タワーになったらそれなりに人気が出るでしょう。

私は争うよりもみんなでグルになっちゃった方が利益が大きいと思います。

>>761 匿名さん
総合設計制度などの例外規定は区報で毎回、説明されていたので、マニアじゃなくても気づいていた人は多いはず。

>>746 匿名さん
つっこみますがお許しを。お寺は檀家がいて関係ない人から拝観料を拝受することもありますが、神社は檀家がいないし拝観料もとらないのが一般的です。そうした背景から神社の敷地内に定借マンションが建つケースがみられます。

もっとも、神社も祭りの際に氏子から寄付金があったりするのですが（うちのマンションも某神社に収めています）、こんぴらさんは氏子がいないようですね（氏神じゃない）。

>>759 マンション検討中さん
ほとんどの政治家さんはそんな感じじゃないでしょうか笑

細かい地権者ごとにオフィスが細分化されて狭すぎるために入るテナントも限られるのではないかという懸念もあるかもしれません、ならば現物は所有しないで証券化し共有して、持分に応じて配当だけ受け取るなんてやり方もできそうです。色々なアイデアがあるんじゃないでしょうか。

>>765 周辺住民さん
白山通り沿いに神社があったらみんなの目について初詣に行こうとか考える人も多くなりそうですね。巨大な再開発タワーのふもとならご利益がありそうで参拝者も集まるんじゃないでしょうか。虎ノ門の金毘羅様なんかたくさん参詣者が集まっていますし、御神楽の日はかなり人が集まりますよね。たとえ日当たりがなくても立地によっては参拝者が集まると思います。

>>766 周辺住民さん

そんな政治家の食い扶持が、我々の支払う税金だと思うと腹立たしい。

>>767 匿名さん
> 細かい地権者ごとにオフィスが細分化されて狭すぎるために入るテナントも限られる
これはそうですね。文京ガーデン以外で一定規模のオフィスを確保できているのはフクダ電子くらいじゃないでしょうかね。プリファードのように東大ベンチャーが育った際に、広い社屋が確保できないという理由で文京区から出ていってしまうケースがあり、もったいないです。

文京ガーデンの店舗部分も区分所有にしないで組合方式にして、諸々三井不動産に委託していれば、魅力のある店舗が誘致できたと思います。

>>768 匿名さん
虎ノ門のこんぴらさんは、国道1号からもアクセスしやすくなっていて、全体の計画がよく出来ていると思います。その意味で水道橋のこんぴらさんも、もう少し頭を使ってほしいです。

>>769 マンション検討中さん
私そこそこ税金納めていますが、政治に期待するのは諦めています笑。前回の参院選東京選挙区なんて誰に入れてよいかわかりませんでした爆。もちろん、選挙は皆出席です。

直近だと菅前総理が良かったかな。安倍さんも良かったけど経済政策（アベノミクス自体はよいけれど出口を示さない点がバツ）とコロナ対応はダメだと思いました。

宝生ハイツ管理組合はゆるゆると近隣説明会を続けておけばよかったのではないですか。近隣説明会を打ち切るなどと言うから紛争になったのだと思いますよ。

>>773 匿名さん
説明会を続けろと要求し続ければ永遠に着工を阻止できますね。

私は変な先入観を植え付けることに成功した活動家の皆さんの手腕には敬服しきりです。

うまく洗脳しましたね。

>>774 匿名さん
桜陰が「女子高生の着替えが覗き見される」、金刀比羅が「神様を祀る社が見下ろされる」、町会長が「町会の8割が日陰被害を被る」とそれぞれキャッチーなフレーズで一般民衆を煽ったのが功を奏したということでしょう

>>775 名無しさん
うーん、ちょっと違いますけどね。
色々な可能性があるのに、それから背を向けるように仕向けたというところではないかと思います。開かれた議論の機会を不信感と猜疑心を煽り立てることで閉ざしてしまった。

東京都が介入して一気に本郷一丁目南側の再開発を進めるしかないんじゃないでしょうか。民間任せにしていてはまとまらないと思います。

この建て替えができなかったら東京都や日本国全体のマンション建て替えスキームが崩壊しかねません。

宝生ハイツ管理組合が近隣説明会を打ち切ったことの方が開かれた議論の機会を閉ざすことになったと思いますが

>>777 匿名さん
文京区にそんな影響力ありましたっけ…

文京区で超高層マンション計画に反対運動が起きないとでも思っていたのでしょうか？

>>780 匿名さん
文京区って工事が始まってから、建築認可取消したり、ちょっとイチャモンつけられると、すぐ態度を翻す二枚舌的な行政態度が過ぎる気がするな
はじめから、認可しなければ、そもそも問題にならないわけで、安易な行政認可が関係者を泥沼の争いに陥らせているように見えるね

ルサンク小石川のことなら、建築確認を行ったのは行政ではなく都市居住評価センターという民間会社。文京区都市計画部の元職員が役員に就いている。

>>782 匿名さん
音羽のスミフのマンションは販売後に高さが変更になった記憶があるが、、、

建築確認の事務の民間開放から後に、建築審査会での建築確認取り消し事例は増えている。

現状でも桜蔭をのぞけるビルとか沢山あるように思うんですが、無いんでしょうか？
近所なんで思うのは小さい敷地で校舎がばらばらの桜蔭こそ再開発するとすっきりした
建物になるように思います。いまも新築工事やってるようですが。

>>785 匿名さん
だいたい、プールや体育の着替えをカーテン閉めずに外から見えるようにやるはずないと思うけどね
つまり、あり得ないリスクをあたかもあるかのように装っているんじゃないかな
ちなみにJGは日テレのスタジオ棟建設の影響で天文部の望遠鏡が遮られる実害はあったみたいだけどね

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アジフライ＆文京区高層マンション計画に広がる波紋

周辺の方々は激おこぷんぷん丸のようですね。

>>785 匿名さん
>いまも新築工事

時間の経過とともに、周りにギリギリまで高さと容積率を使い切った植栽もない安い賃貸マンションが建ち並ぶので、見ていましょう。阻止する事はほぼ不可能。緑がいらない人が多いようだから問題ないでしょう。

問題は建て替えが頓挫して、既にかなり進んでいるとみられる建物の老朽化と不具合が進めば転売されてどんな輩が棲みつくかわかったものではないけどね。

宝生ハイツを売りに出している人がいるようで。

やはりどうしてもひっかかるのは、ここは第一種文教地区だということでしょうね。

1950年代からここは文教地区に指定されている。

>>791 匿名さん
これだけもめたら建替え無理だから、せいぜい坪200万ってとこじゃない

>>794 マンション掲示板さん
近隣とトラブルになるのが目に見えてる土地なんか筋の悪い業者とか会社じゃないと
買わないよね。こわ。

総合設計制度を使った建物って東京都が処分庁にならないのかな？

>>795 匿名さん
金利の土地も同様の評価を受けるでしょうね
変な思惑のある、一筋縄ではいかないような人が集まるんでしょう

三井不動産が買い取れば？

>>791 匿名さん 2022/10/25 15:07:23
>>792 匿名さん 2022/10/25 15:17:14
>>793 匿名さん 2022/10/25 15:19:06

一人三役さんでしょうか。

>>799 周辺住民さん
あなた、いつも勝手に勘違いしているようだけど、違いますよ。
面倒だから訂正してないだけです。