（仮称）宝生ハイツ建替え計画

近隣が見直しを求めています。

「マンション建て替え見直しを」　桜蔭学園や地元自治会　管理組合「話し合い続ける」
https://www.tokyo-np.co.jp/article/205301

宝生ハイツ建替え前後イメージ図HP
https://www.oin.ed.jp/wp/wp-content/uploads/2022/07/6b4677af3dd707f6a6...

住民らで構成する団体によれば「建て替えに反対しているわけではありません！」

「マンション建て替え見直しを」 桜蔭学園や地元自治会
https://news.google.com/articles/CBMiKWh0dHBzOi8vd3d3LnRva3lvLW5wLmNvL...

個人的には見直しを求める側の気持ちは理解できます。ですが、今さら言うなよって感じです。

2014年に絶対高さ制限を導入する際に頑張って、高さ制限46mを阻止して24mくらいにすることを求めるべきでした。

建築紛争を防ぐためにルールを制定しているのに、そのルールが決まった後のこの期に及んであれこれ言い出すって、法を軽視していると言わざるを得ません。

地元町会は総合設計に反対しているようです。
公開空地（と設計者が主張するもの）に公益性はなく総合設計の適用をするべきでないという意見のようですよ。

おかしな人ですね。
絶対高さ制限の46mより高い計画なのですから、それぞれ意見があって当然です。

計画が許可に値するか否かは、地元や外野が決めることではなく、総合設計制度のフロー上は建築審査会（都議会の建設委員会ではない）が決めることです。地元から建築審査会に働きかければよいのではないでしょうか。

建築審査会が決める、は不正確です。特定行政庁（東京都知事）の所管です。特定行政庁は建築審査会の同意を求めます。
特定行政庁の審査の時点で、指導による計画変更がされることもあるようです。

>>7 評判気になるさん
最終的な意思決定という面では確かにご指摘の通りですね。でも実態としては建築審査会の判断が特定行政庁の判断に大きく影響しているのではないかと思います。

建築審査会の委員により判断も違っていそうですよ

>>6 周辺住民さん
都議会は「都市整備委員会」と言います。「建設委員会」ではありません。
都議会での審査が継続していることで、東京都知事は慎重になり、建築主に対してしっかり指導する方向には働くと思います。

>>10 評判気になるさん
高さ制限したら建替え不能になるんだから、やらせてやればいいじゃん

高さ制限したら建替え不能というのは、根拠となる情報はありますか？

>>1 周辺住民さん
写真からわかるのは、建て替えには反対していないけど、20階建ては絶対に認められないと書かれているから、つまりは地元住民から反対されている建築計画ということですね。

文京区 クソクレーマー多すぎワロタwwwww

これだから若い世代に住むのを避けられてるんだよ

このようなツィートも

高さ低くしてほしいなら、消化しきれなかった容積率を桜蔭の親らに買い取らせればいいじゃん

マンション安いエリアだし、一人頭100万くれーだしゃ足りるべ

署名した1万4000人に買い取ってもらう手はあるかも。

・延べ面積が3分の2に減る（減る分は3分の1）
・単価は200万円/㎡（坪660万円）
・1万4000人で割る

25,388.12㎡×1/3×200万円/㎡÷1万4000人≒121万円/人

結構な負担になりますね。逆に言うと、これだけの財産を奪う要望を出していると言えます。

その言い分は支持されるのでしょうかね？

近接する女子校の環境を悪化させる計画を進めておいて、環境を悪化させないようにするのに金払え、という態度に見られませんか？

学校の環境に配慮するのは大切なことです。第一種文教地区の場所なら、尚更です。

1万4000人で割る前の数字は169億円です。環境を守るための価値が169億円ということになります。

総合設計が通った場合の容積率を元にするのならおかしなことです。
そもそもなかったものなのですから。

>>15 匿名さん
日テレも麹町で女子学院を激怒させてえらい騒ぎになってるからねー
インテリを敵に回すやり方はいい結果にならないね

絶対高さ制限が文京区に導入されたのは2014年とここ10年のことですが、総合設計制度の方はもっと古く1971年に創設されていますね。

桜陰学園の敷地面積は宝生ハイツの2.5倍くらいありそうなので、総合設計制度を使って増える床は423億円の価値がありますね。総合設計制度が使えるだけの土地持ちさんってうらやましい。

>>22 マンション検討中さん

女子学院についてのツィート

> 余分床を売らなければ住み続けられない住民が多かったので、
と
> 能楽堂とマンションをお金をできるだけ出さずに立て替えるため
って同じだと思うのですが、なにが違うという主張なんでしょうね。

むしろ、同潤会アパートは金持ちじゃないと入居できなかったはずです。

同潤会アパートは専有面積が小さかったんじゃないかな

>>2 匿名さんのリンク先は
東京新聞の記事ですが。

公聴会には多くのメディアが来ていたようですね。

>>2のリンク先は>>1にあるものと同じです。なのに>>2の方はわざわざ見出しの「管理組合「話し合い続ける」」を削除しています。悪質ですね。

>>26 匿名さん
確かにそうです。時代を感じさせる狭さです。

江戸川アパートは坪内ミキ子など著名人が住んでいましたが、それ以外はそうでもないようですね。

話し合いを続けるだけ？
計画変更する気はないということですか？

>>30 匿名さん
管理組合に聞いてみてはいかがでしょうか。事務局が取材に応じて記事にもなっているので、事務局が答えてくれるはずです。

>>24 匿名さん
よろしければ >>25 に書いた疑問にお答えください。素朴にどんなロジックなのか知りだけです。>>3 に書いた通りロジック重視の人間なもので。

三井不動産がコンサルとして
宝生ハイツに係わっているのですか
http://blog.livedoor.jp/machizukuribunkyo/archives/33440906.html

>>33 匿名さん
コンサルじゃなく事業協力者かと。「コンサル」以上にがっつり組み入っているはずです。コンサルは責任を負わないけど、事業協力者は連帯して責任を負うみたいな。

ご本人でないので意図はわかりませんが、
もりさんは還元される部屋の大きさのことを言いたかったのかもしれません。
文京区ではないですが、同潤会江戸川アパートは
既存住戸登記面積の平均約53％という還元率の低さだそうです。
元の専有面積が9平米～のようなので、
9平米の部屋ですと、5平米の部屋になってしまって流石に住めませんね。
https://www.re-port.net/article/news/0000001920/
宝生ハイツは元の専有面積が広いので、
高還元率を目指さなくても住むことはできるということなのかもしれせん。
あくまで想像ですが。

もりさんの件、皆に聞いてるのかと思ってしまい横レス失礼しました。

ここと連携するといいかもしれないですね
https://readyfor.jp/projects/bancho-machinami/announcements/150442

>>35 匿名さん
情報ありがとうございます。江戸川アパートは53%でしたね。記憶が定かでないのですが9㎡の部屋は賃貸だったように思います。

文脈からして、40㎡が20㎡になるのはかわいそうだから救ってあげるけど、80㎡が40㎡になるのは我慢しなさいと読めてしまうのですが、なんか違う気がしますね。

↑もし面積のことなのであれば、という前提です。

建替え後の面積を増やすために近接する女子校の学校環境を悪化させるのはいけないことです。

かわいそうとかいう問題以前に、
40平米が20平米がになると、ワンルーム条例などによって、
建て替え不可になってしまうということもありそうです。
80平米が40平米になっても条例にひっかかって
建て替え不可になることはなさそうですが。

>>41 匿名さん
> 40平米が20平米がになると、ワンルーム条例などによって、
これは確かにありえます。
ただ、ワンルーム条例は21世紀になって各区で導入されたと思いますので、
> 8～90年代に
には当てはまらなそうですね。

朝日新聞の記事になったようです
https://twitter.com/i/events/1577934133493305344

朝日新聞ネットワーク報道本部のツィート

https://news.yahoo.co.jp/articles/6a06625e7a3906930a7e68c5483cc2355b23...

Yahooにも！

マンションの住民も地元住民だよね。建て替え案件なの、はしょってるから単にどっかのデべがタワマン建てようとしてるみたいに聞こえるね。

朝日と東京新聞からしたら、格好のネタですよね。次は毎日あたりかな。

朝日新聞に取材されましたね。ヤフーのトップページにも載りました。

桜蔭学園のエゴですね。　宝生ハイツ住民の財産権が侵されてはならない。立て替えのコストを容積率アップで補うのは当然のこと。ましてや公開空地を近隣住民の利用に提供するわけだから、都の条例に沿って、容積率アップを獲得できることも当然のこと。
文句があるなら、桜蔭学園が、本郷から出て行ってもらえばいいんじゃない？

近隣住民の利用に提供するという公開空地は、住宅エントランスのピロティのようですよ。本当にその場所を近隣住民の利用に提供するのかしら。

現在コメント数がヤフーニュースのトップ。想像以上に注目度高いですね。

文京区議会議員には注目度が高いことをわかっていていただきたい。とくに、区議会議長。

本郷周辺では署名活動がされています

これ、結局タワマン富裕層への嫉妬が絡むから日本では多勢に押し切られて計画破綻しそうだね。
ルサンクに続き文京区は魔境なのか…

地元町会、女子校、神社から猛反対されるような超高層マンション計画を無理に進めようとすると、建築紛争になるのは当然だと思うが…

三井不動産はこうなると分かっていたはず

高層にせずとも今と同じくらいの高さで建て替えればよかろうに。近所に住んでるけど、いくらなんでも20階はないわ。

そもそもあの場所で超高層計画が出たこと自体が法律上のバグのような気がします。

白山通り沿いならともかく、奥まった場所にタワマンですか

盗撮犯や覗き見扱いをしてくるってすごく失礼な街だね
今住んでいる人たちに対しても非礼の極み

>>49 デベにお勤めさん
麹町の日テレも地元の町会を使って高さ制限突破を試みて、番町の2000人近くから反対されて騒動になってるのとクリソツだね
名門校や寺社仏閣を敵に回すと面倒なことになることがよくわかる事例です

こんな閉鎖的な文京区なんて絶対住みたくないわｗｗ発展もしないだろうしｗ

住環境や学校環境を守ることが発展につながりますよ。文の京ですから。

>>54 匿名さん
ルサンクの場合は道路が狭いとか高低差があるとか、突っ込みどころが多かったのですが、宝生ハイツにはそれがないんですよね。日陰など訴えて勝った判例はないと思われます。

でも所詮はデモ行進なんだよなあ...別な団体だけど、国会の前で拡声器で何日もがなって何か変わったか？

>>49 デベにお勤めさん
容積緩和分を㎡単価200万円で計算すると169億円になります（レンタブル比は考慮していない）。>>17に書きました。

>>64 周辺住民さん
裁判になったらなったで長引きそうですよ。
第一種文教地区への劇場建設の許可を受けた上に総合設計の容積緩和を受けられるかという争点があるのではないですかね？

番町より本郷一丁目の方が法的に争いになると大変だと思います。

今朝のニュースで取り上げられていましたね。

タワマンが建つそうで、おめでとうございます。

>>58 匿名さん
この地は容積率400％の近隣商業地域なので、絶対高さ制限の原則値は32mになるはずだったのですが、都心扱いのため46mに設定された経緯があります。これがバグですね。

高さ制限32mなら総合設計制度を使っても48mにしかならず、現状、周辺が求めている46m以下に合致するかと思います。なので、今になった騒いでも時すでに遅しであり、絶対高さ制限を決める際に頑張っていたら良かったと思います。

>>64 周辺住民さん
突っ込みどころがあると争訟になる土地柄なので。

>>67 匿名さん
劇場建設も総合設計も東京都が決めることなので、矛先を向けるべきは東京都になりますね。

>>49 デベにお勤めさん

全くその通りですね。
反対者はいわゆる クレーマーの類い。
鉢巻しめてメガホン持ったクレーマーが国会前で叫んだところで国策を変えることはできないと、思いますよ。

私からしたら>>15 のリンク先にある「円満和解の覚書」って、学園によるパワハラにしか見えないんですよね。円満なんて言ってるけど。

朝日新聞のランキングに、桜蔭の記事と、女子学院、雙葉、大妻の記事がトップ10に入ってます。
https://www.asahi.com/whatsnew/ranking/

＞盗撮犯や覗き見扱いをしてくるってすごく失礼な街だね
＞今住んでいる人たちに対しても非礼の極み


ははは。
ニュースでも『覗き見されるからタワマン反対』って言ってたね。
桜蔭の関係者の発言だろうけど、どう思うこれ。笑

＞ニュースでも『覗き見されるからタワマン反対』って言ってたね。
＞桜蔭の関係者の発言だろうけど、どう思うこれ。笑


文京区キモすぎワロタ

ここも「社会的責任を！」ということになりそうですね。

学園の齊藤由紀子理事長（校長）は「計画書を見てがくぜんとしました。教育環境が悪化する危機的状況だ」と言う。教室に日が当たらなくなるという日照面の懸念に加え、生徒たちのプライバシーも問題に挙げる。タワマン側からののぞき見や盗撮を懸念する。

https://news.livedoor.com/lite/article_detail/22979926/

南側はガラ空きだからちゃんと日があたるのにねえ...

訴訟になって困るのは建て替えができないことよりも地元のコミュニティが決定的に破壊されること。

>>81 匿名さん

コミュニティは完全崩壊でしょ
メディアを使って

「近隣住民が盗撮してきます！」

宣言をしているんだから
しかも自分達が盗撮犯呼ばわりされたらキレるところまで見える

> 南側はガラ空きだから
屋上緑化のことをガラ空きと主張しているのですかね

>>83 匿名さん
その屋上というのがよくわからないのですが、計画見直しを迫る側が公開した画像を見る限りは普通に地面と同じ高さの緑地に見えますよ。

傾斜地なので、高い方からみると二階は地下一階に相当します。基準面を坂の下のもっとも低いところに設定する正直な設計なので、地下一階でも二階になりますね。地下一階の屋根は、地上と同じ高さになる道理です。

何でこういう事になっちゃうんだろ。規制が一般に弱いってこと？

学校環境への配慮が要ると思いますね

配慮は当然です。

これだけ話題になると都知事マターかもしれん。

クレーマーはそろそろ別スレ立てて傷の舐め合いしてればいいんじゃないかな。
ねちっこくてキモいし、もはや荒らしと同じだよ。

ここ、場所が良くないけどバブルだし坪500くらいするかなぁ。

>>88 匿名さん
元々、建築系の許認可は上にたどっていくと都知事マターになりますね。ただ本件は民間対民間なので、口を出すのは及び腰になるでしょうね。

>>89 マンション検討中さん
区全体のスレが荒らされていたので、このスレ立てたのですよ。

プロジェクト名は、
パークタワー本郷イッチョメだろうね。

まぁイッチョメは飽和してるしできればニッチョメがよかったわ。

>>85 匿名さん
リンク先を見ると福島みずほをリツイートしていますね。どういう信条をお持ちかよくわかります。

>>84 匿名さん
https://www.oin.ed.jp/wp/wp-content/uploads/2022/07/6b4677af3dd707f6a6...
を見ると下の方に中木が4本くらい見えますね。

三井不動産の事業なのでしたら近接する学校には配慮をお願いしたいです。

>>91 周辺住民さん
及び腰になるかなー　何かしらのコメント出しそうな気がするけど。

>>95 周辺住民さん
その建替え前後のイメージ図は新聞の紙面にも載っていますよ

パークホームズ本郷イッチョメ、じゃないかなここ

>>98 匿名さん
夏至の日没時の日陰だと指摘されたことを意識してか、画像の色をフォトレタッチで白昼に変えていますね。朝日、姑息なり（笑