ザ・パークハウス船橋本町

>>40 匿名さん
安心してください。売れませんから。

あそこ抜け道だから車出すの大変そう。

>>51 eマンションさん
ここ数年色んなスレで坪単価高いから売れない発言が尽く打破されてきたのを見たなぁ。

収納率は11％超えと謳っていますが一般的なマンションの収納率が8～10％だそうなのでほんの少し便利になりそうですね。
そもそも専有面積がコンパクトなので収納に使えるスペースが少ないんじゃないかと思います。

駅前にタワマンはほぼ確定のようですよ。
実際、駅南側は小学校の学区再編が始まりましたね。
関係あるかは定かでは無いですが。

ここは坪単価320万程度と予想します。
今販売されてる駅南物件がHP公開情報で70mで6400万の部屋があるようですし、既に船橋駅近郊で坪300万が出てますからね。

今の物価上昇や、三菱ブランドを加味しても坪320～上層階は350万ってのも十分有り得るかもですよね。

さいたま新都心や与野、浦和辺りと同じ価格帯になるのも時間の問題かと。東京駅へのアクセスだと船橋駅の方が早いですし。

高い！

>>55 マンション掲示板さん

ありがとうございます！
ほぼ確定なんですね、、、
エクセレント船橋本町が坪単価288～320万ですので、
320～350万は全然ありそうですよね、住み替えも検討していましたが、駅前に建つならそちらを待つべきか。

>>57 評判気になるさん
駅前はおそらく、タワーマンションですかね？
そしたら投資家等の買いもあるでしょうから、住むとなるといくら必要になるのやら。。

エクセレント船橋本町が坪320があるとすれば、
こちらでも70の3LDKは8000万超えは覚悟が必要ですかね。

もはや、船橋駅近郊のファミリー物件はどんな方が買えるのですかね？少なくとも世帯年収1,200万以上ないと手が出せませんよね。8,000万超えのマンションだと、各種経費込みでも次々25万前後の支払いになるでしょうし。

>>58 マンション検討中さん
年収1200くらいだと8000のマンションは生活きつそうですね。
子供の数にもよると思いますけど。
大きな駅のトップ5に入るようなマンションはもう庶民が買うべきものでは無い感じがします。

>>58 マンション検討中さん

ご両親の援助や貯蓄がいくらあるか、世帯年収1200万からの伸びはどの程度か存じ上げませんが。8000万の物件は狂ってますね。6000万以内にしとけ。リスクに対応できないぞ。まぁ破綻しようが他人なんで知りませんナッシー笑

>>60 梨神様さん
ドキドキしながら30年もローン生活は体に悪そうです。
私も6000くらいが妥当だと思います。
50過ぎると無理もきかなくなりますよ。

>>58 マンション検討中さん

今より金利が全然高かった頃は、年収倍率5倍程が目安だったようですが、今では普通に8倍前後で借りちゃう方も一定数いると何かの記事で見ました、、、
皆さん仰るように今でも5～6倍が比較的安全ですよね。

>>62 評判気になるさん
5倍までなので、実際5倍未満のほうが精神的な安定感はありますよ。
その範囲内で自分が納得出来る物件があるかどうか。
上を見たらきりがないので。

>>63 検討板ユーザーさん

精神的な安定なら5倍未満、肝に銘じておきます！
しかも今はマンションが最高値と言われてますし、高値掴みするリスクの方が高いですしね、悩ましいー

3～4年前に某マンションのモデルルームを訪問した際に、千葉県では6000万円の壁があり6000万円以下の住戸は売れ行きが良いが、6000万円を超えると途端に売れ行きが鈍ると言われてそんなものかなと思った記憶がある。
その当時と比べて一般的に所得は上がっていないが金利は少し下がっているので、今は7000万円の壁ぐらいなのかな。

千葉駅徒歩5分圏内のマンションが坪300万になってきてる。
千葉駅で坪300万なら、船橋で坪320万は安すぎでは？

コロナ不況で何があるか分からない時代ですし、共稼ぎ前提でフルローンを借りるのはリスクがあるかもしれないと考えてしまいます。
万が一何かあった時に買値に近い価格でリセールできるとは限らないので不安ですよね。

>>48 匿名さん
船橋で350万

利益乗せすぎ。

>>68 匿名さん
他業種が原価高騰で薄利で商売続ける中、相場がどんどん上がるので景気が良いですね。

年収の5倍とかってもう買う事を諦めたほうがいいのでは(笑)
【例】価格7,000万円
　　　　　　　　ローン　　　　 　頭金
年収500万円・・2,500万円　　 4,500万円
年収700万円・・3,500万円　　 3,500万円
年収1000万円・・5,000万円　　2,000万円　

年収1000万円の資金2000万円はあり得るけどそれ以下の人は無理ゲームでしょう(笑)

今のご時世は頑張って買うしか無いでしょうね。
家賃15万円を住宅ローン（金利0.6％）に直すと5,700万円の借入と同様ですから賃貸でもすでにそれくらい払う能力があるってことです。

参考までに

>>70 マンション検討中さん
住宅補助が出る会社なら賃貸の方がいい。

>>71 検討板ユーザーさん
新築駄目なら賃貸って、中古があるでしょ。
今はサラリーマンは無理せず中古を買う時代かと。
今の築20年なら築100年まで住めますよ。

オンライン説明会にて、物件価格確認できました！
4F B 5600万台　AC 6300万台 DE 6900万台
12F B 5900万台　AC 6700万台　DE 7300万台
参考まで

>>73 評判気になるさん

情報提供ありがとうございます。
BとCの金額差の理由は分かりますでしょうか。

>>73 評判気になるさん

価格情報ありがとうございます
B→A、AC→BCの間違いでしょうか

Atype　2LDK 57. 70㎡
B,Ctype　3LDK 67.80㎡
D,Etype　3LDK 70.06㎡

>>75 匿名さん
面積情報ありがとうございます。
坪単価計算してみます。

Atype　2LDK 57. 70㎡　　４Ｆ　5600万円　320万円
B,Ctype　3LDK 67.80㎡　４Ｆ　6300万円　307万円
D,Etype　3LDK 70.06㎡　４Ｆ　6900万円　325万円

Atype　2LDK 57. 70㎡　　１２Ｆ　5900万円　338万円
B,Ctype　3LDK 67.80㎡　１２Ｆ　6700万円　326万円
D,Etype　3LDK 70.06㎡　１２Ｆ　7300万円　344万円

平均単価　坪326万円

前に書き込みがあった予定の単価位ですね。

>>76 マンション検討中さん
ありがとうございます！
やっぱりそのくらいの坪単価になりますよね～。
手が届きません。。

>>66 名無しさん
成熟した船橋駅前に対し、千葉駅前の発展は現在進行系ですし、徒歩2-5分と徒歩7分では資産性にも大きな影響はありそうです。

>>75 匿名さん

大変失礼致しました、AとBは逆でしたm(__)m

やはり三菱さん、強気ですね。
多分、売れ残りますよ。
船橋は、6000万超えるとファミリー物件は一気に売れなくなりますので。
地元民ですが、駅近でも船橋駅南側って、治安も住んでる人の層も悪いですからね。
南側は外国籍の方も大勢いますので、保育園、幼稚園、小学校等は調べないと、入ってから愕然とする可能性も有りですし。

>>80 マンション検討中さん
それでも売れてしまうのが今の風潮ですね。
東京はおろか埼玉でも同じ事言われつつ結局完売になりましたね。
駅力のある駅近マンションなので期待通り下がる事は無いです。

こんなに高いんじゃ、出口ないな。
一生住むつもりで、買わなきゃだわ

>>81 評判気になるさん
徒歩7分を駅近というのは多少無理があるように思います。普通駅近という場合には徒歩3分～5分以内ではないでしょうか。
船橋駅徒歩7分というのはそれほど近くもないように思いますが、それでも津田沼あたりの新築価格を見てしまうと船橋駅徒歩7分で坪320万円ならそれほど高くないと感じてしまいます。

>>70 マンション検討中さん

7000万の物件を世帯年収5倍以内で買える人たちは、今どきいますよ。そう言ったパワーカップルが、今のマーケットを支えてるんです。いつまで昭和の専業主婦思想なのか知りませんが。普通にここ売れると思いますよ。

>>70 マンション検討中さん

あなたに相応しいマンションが薬園台にあるから、ここにへばりついてないで、そちらを検討された方がいいのでは？

ちなみにエクセレントシティ船橋本町は、
３LDK４０戸（約５９００万～７０００万）・２LDK２０戸（約４９００万～５４００万）・１LDK２０戸（約３９００万～４４００万）ですが、販売開始２、３ヶ月で７０戸近くが売れ、竣工まで１年近く残して全戸完売してます。

>>83 匿名さん
では駅力のある駅徒歩10分以内のマンション、と言い替えましょう。
どちらにしても期待通り下がる事の無い物件に違いは無いです。

設備としてフロア毎に宅配ボックスを設置しているのは便利ですね。

配達員さんにはご苦労をかけてしまいそうですが、部屋まで重い荷物を運ぶ必要がないので助かります。

食配・宅配業者は指定業者のみが利用できるシステムになるのでしょうか？

>>88 匿名さん
各階にある場合、分散化が図れない為、ネットショップユーザーがいる場合、持ち帰り再配達が増えて使い物にぬらないケースが多い。各階の場合、通常設置と比較してトータルでどれだけ割増設置されるかが重要です。設置割増引の数をご存じの方はいますか？

2LDK希望の者ですが、宅配ボックスが2LDKの玄関前に設置されていたので、残念です。
他の場所に設置してくれたら良かったのに。

>>76 マンション検討中さん
船橋、高いな～。
南船橋は安かったのに～。

そもそも船橋と南船橋では駅力が違いすぎるし、私の記憶では南船橋はディスポーザーもなくはば天井高も低く設備仕様は相当劣っていたと思います。
販売時期の違いもありますが、商品力も違うので南船橋との比較は適切ではないように感じました。

各階宅配ボックスはセキュリティ的によくないと思いますがいかがでしょうか。
色々な業者が自由に出入りでき、各フロアも自由に行き来できるのはセキュリティ的に微妙ですが、どんな対策をしているのか気になります。

>>93 マンション検討中さん
各階宅配ボックスがなくても、荷物届けるために各フロアを自由に行き来できるよね。

悪意のある人であれば各階宅配ボックスの有無は関係ないと思いますよ。

オンライン説明会では、各階宅配ボックスに上がって来れるのは、大手の指定業者だけだと言っていた気がします、、、

>>92 匿名さん

地所レジと三井では全く格が違う。地所レジは郊外でも決して手を抜かない。三井は、郊外は平気でグレードをガッツリ落としてくる。

ＨＰ見ててわからないですが、ここはディスポーザありますか？
あとミストサウナ。この設備は欲しいので教えて欲しいです。

さすがに船橋の坪320万円以上もするマンションでディスポーザー無しということもないでしょうが、さんざん持ち上げられてまさかのディスポーザー無しだったら面目なしですね。

>>97 マンション検討中さん

ディスポーザーとミストサウナあります！

また、各階宅配ボックスはフロア共有ではなく、各住戸専用で宅配物用と食配用がそれぞれあります。
これは、千葉県ではここだけかと思います、私はエクセレント船橋本町購入者ですが、羨ましいです！

>>99 評判気になるさん
エクセレントの購入者さんがライバル物件のスペックを詳しく調べて褒めているのが面白いですね。エクセレントを購入したことを後悔しているのでしょうか。

>>100 匿名さん

オンライン説明会参加させて頂きましたので！笑
後悔は全くありません、同時販売でもエクセレントを選んだと思います！エクセレントにも魅力は沢山ありますが、ブランド力・エントランスデザイン・高級感・空地率・各階宅配は、パークハウスのグッドポイントだと思いますm(__)m
年明けすぐにモデルルームも予約できたため、またレポートします！再開発が進み、いい物件が増えていくことはワクワクします^ ^

>97
>ディスポーザーとミストサウナあります！
>また、各階宅配ボックスはフロア共有ではなく、各住戸専用で宅配物用と食配用がそれぞれあります。
>これは、千葉県ではここだけかと思います、私はエクセレント船橋本町購入者ですが、羨ましいです！

どちらもついているのは嬉しいですね。
ミストサウナは毎日使うかどうかとして、週末をゆったり過ごすのに良いかなと思います。
この規模でディスポーザーがついているのも魅力ですね。
となるとゴミはやっばり２４時間対応はないのかしら。

この立地だと、近くに公園はないですよね。小学校も離れているし、子育て世代より上の層が主な購入者になりそうでしょうか。

>>102 さん

また出しゃばってしまいますが、各階ではないものの24hゴミ出し可能です！オンライン説明会にて聞きそびれましたが、食配ボックスは冷蔵対応だとより良いですよね^ ^

ちなみに近隣でハイグレードなプラウド船橋本町通りにあって、こちらにないものは、自動浴槽洗浄・一部の間取りプランにある可動間仕切収納（セフィット）・極一部の部屋にあるウォークスルークローゼットかと思います、

億ションならあるであろう、各居室までの床暖や全館空調なんかがあれば、なんて夢をみております笑

特に船橋南口は首都直下地震高潮液状化とか心配。

液状化の懸念があるのですか......　　真剣に検討していましたがそれは不安です。

真剣に検討してない証拠だな。
液状化マップ探して見な。

>>107 匿名さん
ありがとうございます。
液状化はやっぱり。。マズイですよね。。　　　残念です。

>>108
えっ？
営業に聞いてみた？

営業さんとのセッションでは私も質問しなかったせいか、ハザードには触れられませんでした。
初めての分譲購入で良い所しか見れず受け身になってしまい、難しいです　

>>110
難しいですよね、ケチつけてるって思われて嫌われたくないですしね。

>>110 マンション検討中さん
幾つか回ってみて本命じゃない物件で聞きまくる練習するとか。

営業の方は、ハザードリスクについて説明してましたよ

つまり、リスク承知で買ってくれということか。
営業はそれでも売れると踏んだんだな。
足もと見られてるな。

ま、価値観は人それぞれだからね。

本気でハザード気にしてるのなら何故このスレにいるのか。
リスクがある(と言われている)エリアのマンションは沢山あるし実際に住んでる。
実際の災害がハザードマップ通りに起きる訳でもないし。

本気で気にした方がよいか気になって見に来てるから、このスレにいるのではないでしょうか？

南船橋、海浜幕張に比べたら全然マシ

営業さんがハザードのリスクの説明をされていたそうですが、
具体的にはどのようなお話でしたか？
液状化のリスクがある土地であると淡々とお話されただけですか？
こちらは地盤改良など何かしら対策は取られているのでしょうか？

>>118 匿名さん

長文失礼します。

自治体が公表している、液状化・浸水・津波のリスクを色分けで表した資料を用いて説明を受けました。
これは、ここに限らずどの物件でも、物件概要説明で必ず触れる部分かと思いますし、そのリスクについて説明を受けたかを契約時の重要事項説明でも確認される点です。

「足もとみられてる」と仰る方がおりますが、この部分は説明があることが、当たり前です。
よって先に述べたとおり、重要事項説明でも必ず確認します。

個人的には、埋め立て地や海・山・川の間近には住みたくありませんが、船橋市本町程度のハザードリスクなんて全国どこにでもあります。
千葉県で安全な場所を希望なら、千葉県印西市がお勧めです、地盤の強さは日本トップクラスです。
東日本大震災でも被害はなく、海外日本法人を含めて大企業のデータセンターがいくつもあります。
これは地盤が極めて頑丈だからとのことです。

>>119 マンション掲示板さん
液状化が、心配な人はソライエ新鎌ヶ谷を買いましょう。

>>120 マンション掲示板さん

騒音がキツそうです

本町通りに面した宮本1で13階の高層マンションが建設されます
分譲かと思われますこちらと完成時期はほぼ同じです

>>122 評判気になるさん
そこはクリオ船橋ですね。
徒歩13分～14分と駅が遠すぎるので検討外です。

なんともまあ、きちんとした間取りだなと思いました。変な出っ張りやずれが無いというのか、線引きがストレートでストレス無しな感じがします。こういうのを無駄のない設計と言うのでしょうか。見ていて気持ちの良い図面だと思いました。個性が少ないと面白みには欠けますが、アウトフレームであることや、凸凹していないことは、生活するうえでかなり大切なポイントだとは思います。

ハザードリスクあるんだからもっと安くしてよ！

>>125 マンション検討中さん
物価が上がってるから無理でしょ。

今年は、金利と物価、両方あがるのかな？

>>125 マンション検討中さん

それを言い出したら幕張とか南船橋、浦安とかも全部そういう考えのもと値段設定されるべきって話になってしまうし、値段で尻込みしてる様ならばもっと高台の田舎方面を検討されると良いかも。

>>125 マンション検討中さん
都内もハザード関係なく利便性で一律上がってますからね。
船橋は便利だから仕方ない。

説明会受けました。
建物はさすがザパークって感じでとても良い造りなんだと思いますが、何回か現地も見に行きましたが船橋駅南口徒歩6分ったら聞こえは良いですが、駅近以外は立地良くないですよね？　
周辺は細い道で抜け道で、昔ながらの歓楽街の外れって感じがしました。
ラブホテル等も近く、変な出入りも目にしますよね。

14号も常に渋滞ですし、土日なんかはららぽーと渋滞で更にストレスかもしれません。

若い頃に一人暮らしするには良い場所ですが、正直子育てを考えたら住む場所じゃないのかと。。

子供が大きくなっていたり、ある程度ご年齢がいったご夫婦や子供のいないご夫婦には良いと思いました。

価格はある程度想定内でしたが、個人的には現地を見て少しトーンダウンしました。

それでも船橋駅近郊でそれなりの需要はあるかとは思いますが。ここ、完売するんですかね？特に3LDKの2タイプです。

>>130 マンション検討中さん
南船橋もチャリで買い物行けるしこんな便利な立地なかなかないですよ。
今の子育て世代で歓楽街を敬遠する人って少ないのでは。
むしろ外食する店が多くて大歓迎。

>>130 マンション検討中さん
一般的な子育てファミリーだとここを選ぶ方は少ないと思いますよ。一部の駅近重視の環境を気にしないファミリーか、老夫婦、ディンクス向けかと思います。

子育てファミリーだとこれから販売される北口のジオの方がずっと人気だと思います。中古で良ければ、新船橋駅前のメガシティプラウドか、津田沼奏の杜は生活がイメージしやすく人気があります。

ただ、色々な考えの方がいるので、ここも完売するはずです。完売しない物件自体あまりないですからね。

価格帯ってどのくらいなのでしょうか？
ブランドマンション、、住みたいです、、！！

>>133 マンション検討中さん
事前の予定価格ですが、ここは３ＬＤＫ7000万円前後です。
ちなみに２ＬＤＫ6000万円前後です。

>>134 マンション検討中さん
坪単価340万くらいですか

>>135 名無しさん
大体上層階で3３0万円～350万円程度で下層階で310万円～330万円の感じです。
中央値で330万円かと思います。
まだ事前の為、人気が集まれば価格の上乗せはありかと思われます。

2LDKは5300台～ですが、洋室２部屋リビングインです、
Bは6200～6900台でCは6100～6800台です^ ^

７０㎡のD、Eは６９９０～７３９０ですね。

坪単価350万までいってしまうとちょっと厳しくなってきますね。
今時の新築マンションではよくある価格帯になってきましたが
ここはファミリーで住むには皆さんが指摘しているような環境面のこともあったりしますんで。
大きい駅に近いので、その便利さを享受しようと思うと仕方ない面もありますが。

間取りは悪くないと思います。Aタイプは玄関出たところに宅配・食配ボックスがあるのでちょっと気を使うかな？

船橋も随分と立派な価格帯になったなあ。

>>139 匿名さん

そうですねークランクインとはいえ。
加えて2部屋ともリビングインな点も好み分かれそうです、

ランニングコストが初期から高額なこともネックな気がします。
管理費・修繕積立　３LDKで３万オーバー
駐車場　１、８万～２、２万だったかな。平置き２台は２、５万、、、

>>142 マンション比較中さん
管理費気にするなら、スケールメリットが効く大規模板マンにした方がいいですよ。
ディスポーザーとかも戸数少ないほど管理費に乗ってきますから。

>>142 マンション比較中さん
管理修繕費もう出ているのでしょうか。
月々3万円オーバーはきついですね。

さすがに3LDKで価格7000万円、管理修繕で3万円は高すぎな気がしますが、
これは妥当なのでしょうか。

143 検討板ユーザーさん
144 マンション検討中さん

個人的には、この規模にしては少し高いなという印象でした、、、
エクセレント船橋本町は、ほぼ同規模でエレベーターも１機で同じですが、同程度の間取りで最初の１０年は２万弱です。
２LDKの場合も最初の１０年は１、５万です。

段階的に上がるのは仕方ないですが、メジャーデベでは妥当なんですかね(*_*)

>>144 マンション検討中さん
管理費15000円＋修繕積立金15000円だったらおかしくはないと思いますよ。
修繕積立金はプラウド等のブランドを除いて、どこのマンションでも段階値上げ方式なので、最初から高めに設定されてれば値上げ幅が少なくなります。

逆に管理費20000円＋修繕積立金10000円だと、板マンにしては管理費高めですね。千葉県だとタワマンと同じくらいの管理費ですね（戸数が少ないからでしょうが）。

修繕積立金は一般的なマンションでは、最終的に4～5倍程度にはなるのでランニングコストも6万円以上になると思いますよ。70平米くらいだと5年毎に5000円くらい値上がります。
3万できついなら辞めたほうが良いと思います。

スタートが３万だと２０～３０年もすると６～７万に上がりそうな気がします、

では管理費は2万5千円で修繕費5000円とかの場合は色々壊滅的な状況になりますかね。
誰か3万円の内訳がわかる方いませんか？

>>148 マンション検討中さん
146です。
修繕費が5000円だとしても、駐車場料金が高くて修繕費を補填する計画になっていたりすれば問題はありません。
↑はかなりレアなので、ホントに５０００円だったら、おそらく10年ごととかに一時金が必要になるきがしますが。

ここは戸数がすくないのにディスポーザーあったり各階宅配ボックスがあるので、管理費20000円はすると思いますよ。

>>149 名無しさん
情報ありがとうございます。
一時金とか厳しいですね、、、預金がないと買うのは危ないってことですかね。

駐車場は台数が少ないみたいなので、あまりあてに出来なそうですね。
一時金いくら位になりそうですかね。1回100万円とかですかね。

購入計画を一度立て直さないとです。