ザ・パークハウス船橋本町

>>100 匿名さん

オンライン説明会参加させて頂きましたので！笑
後悔は全くありません、同時販売でもエクセレントを選んだと思います！エクセレントにも魅力は沢山ありますが、ブランド力・エントランスデザイン・高級感・空地率・各階宅配は、パークハウスのグッドポイントだと思いますm(__)m
年明けすぐにモデルルームも予約できたため、またレポートします！再開発が進み、いい物件が増えていくことはワクワクします^ ^

>97
>ディスポーザーとミストサウナあります！
>また、各階宅配ボックスはフロア共有ではなく、各住戸専用で宅配物用と食配用がそれぞれあります。
>これは、千葉県ではここだけかと思います、私はエクセレント船橋本町購入者ですが、羨ましいです！

どちらもついているのは嬉しいですね。
ミストサウナは毎日使うかどうかとして、週末をゆったり過ごすのに良いかなと思います。
この規模でディスポーザーがついているのも魅力ですね。
となるとゴミはやっばり２４時間対応はないのかしら。

この立地だと、近くに公園はないですよね。小学校も離れているし、子育て世代より上の層が主な購入者になりそうでしょうか。

>>102 さん

また出しゃばってしまいますが、各階ではないものの24hゴミ出し可能です！オンライン説明会にて聞きそびれましたが、食配ボックスは冷蔵対応だとより良いですよね^ ^

ちなみに近隣でハイグレードなプラウド船橋本町通りにあって、こちらにないものは、自動浴槽洗浄・一部の間取りプランにある可動間仕切収納（セフィット）・極一部の部屋にあるウォークスルークローゼットかと思います、

億ションならあるであろう、各居室までの床暖や全館空調なんかがあれば、なんて夢をみております笑

特に船橋南口は首都直下地震高潮液状化とか心配。

液状化の懸念があるのですか......　　真剣に検討していましたがそれは不安です。

真剣に検討してない証拠だな。
液状化マップ探して見な。

>>107 匿名さん
ありがとうございます。
液状化はやっぱり。。マズイですよね。。　　　残念です。

>>108
えっ？
営業に聞いてみた？

営業さんとのセッションでは私も質問しなかったせいか、ハザードには触れられませんでした。
初めての分譲購入で良い所しか見れず受け身になってしまい、難しいです　

>>110
難しいですよね、ケチつけてるって思われて嫌われたくないですしね。

>>110 マンション検討中さん
幾つか回ってみて本命じゃない物件で聞きまくる練習するとか。

営業の方は、ハザードリスクについて説明してましたよ

つまり、リスク承知で買ってくれということか。
営業はそれでも売れると踏んだんだな。
足もと見られてるな。

ま、価値観は人それぞれだからね。

本気でハザード気にしてるのなら何故このスレにいるのか。
リスクがある(と言われている)エリアのマンションは沢山あるし実際に住んでる。
実際の災害がハザードマップ通りに起きる訳でもないし。

本気で気にした方がよいか気になって見に来てるから、このスレにいるのではないでしょうか？

南船橋、海浜幕張に比べたら全然マシ

営業さんがハザードのリスクの説明をされていたそうですが、
具体的にはどのようなお話でしたか？
液状化のリスクがある土地であると淡々とお話されただけですか？
こちらは地盤改良など何かしら対策は取られているのでしょうか？

>>118 匿名さん

長文失礼します。

自治体が公表している、液状化・浸水・津波のリスクを色分けで表した資料を用いて説明を受けました。
これは、ここに限らずどの物件でも、物件概要説明で必ず触れる部分かと思いますし、そのリスクについて説明を受けたかを契約時の重要事項説明でも確認される点です。

「足もとみられてる」と仰る方がおりますが、この部分は説明があることが、当たり前です。
よって先に述べたとおり、重要事項説明でも必ず確認します。

個人的には、埋め立て地や海・山・川の間近には住みたくありませんが、船橋市本町程度のハザードリスクなんて全国どこにでもあります。
千葉県で安全な場所を希望なら、千葉県印西市がお勧めです、地盤の強さは日本トップクラスです。
東日本大震災でも被害はなく、海外日本法人を含めて大企業のデータセンターがいくつもあります。
これは地盤が極めて頑丈だからとのことです。

>>119 マンション掲示板さん
液状化が、心配な人はソライエ新鎌ヶ谷を買いましょう。

>>120 マンション掲示板さん

騒音がキツそうです

本町通りに面した宮本1で13階の高層マンションが建設されます
分譲かと思われますこちらと完成時期はほぼ同じです

>>122 評判気になるさん
そこはクリオ船橋ですね。
徒歩13分～14分と駅が遠すぎるので検討外です。

なんともまあ、きちんとした間取りだなと思いました。変な出っ張りやずれが無いというのか、線引きがストレートでストレス無しな感じがします。こういうのを無駄のない設計と言うのでしょうか。見ていて気持ちの良い図面だと思いました。個性が少ないと面白みには欠けますが、アウトフレームであることや、凸凹していないことは、生活するうえでかなり大切なポイントだとは思います。

ハザードリスクあるんだからもっと安くしてよ！

>>125 マンション検討中さん
物価が上がってるから無理でしょ。

今年は、金利と物価、両方あがるのかな？

>>125 マンション検討中さん

それを言い出したら幕張とか南船橋、浦安とかも全部そういう考えのもと値段設定されるべきって話になってしまうし、値段で尻込みしてる様ならばもっと高台の田舎方面を検討されると良いかも。

>>125 マンション検討中さん
都内もハザード関係なく利便性で一律上がってますからね。
船橋は便利だから仕方ない。

説明会受けました。
建物はさすがザパークって感じでとても良い造りなんだと思いますが、何回か現地も見に行きましたが船橋駅南口徒歩6分ったら聞こえは良いですが、駅近以外は立地良くないですよね？　
周辺は細い道で抜け道で、昔ながらの歓楽街の外れって感じがしました。
ラブホテル等も近く、変な出入りも目にしますよね。

14号も常に渋滞ですし、土日なんかはららぽーと渋滞で更にストレスかもしれません。

若い頃に一人暮らしするには良い場所ですが、正直子育てを考えたら住む場所じゃないのかと。。

子供が大きくなっていたり、ある程度ご年齢がいったご夫婦や子供のいないご夫婦には良いと思いました。

価格はある程度想定内でしたが、個人的には現地を見て少しトーンダウンしました。

それでも船橋駅近郊でそれなりの需要はあるかとは思いますが。ここ、完売するんですかね？特に3LDKの2タイプです。

>>130 マンション検討中さん
南船橋もチャリで買い物行けるしこんな便利な立地なかなかないですよ。
今の子育て世代で歓楽街を敬遠する人って少ないのでは。
むしろ外食する店が多くて大歓迎。

>>130 マンション検討中さん
一般的な子育てファミリーだとここを選ぶ方は少ないと思いますよ。一部の駅近重視の環境を気にしないファミリーか、老夫婦、ディンクス向けかと思います。

子育てファミリーだとこれから販売される北口のジオの方がずっと人気だと思います。中古で良ければ、新船橋駅前のメガシティプラウドか、津田沼奏の杜は生活がイメージしやすく人気があります。

ただ、色々な考えの方がいるので、ここも完売するはずです。完売しない物件自体あまりないですからね。

価格帯ってどのくらいなのでしょうか？
ブランドマンション、、住みたいです、、！！

>>133 マンション検討中さん
事前の予定価格ですが、ここは３ＬＤＫ7000万円前後です。
ちなみに２ＬＤＫ6000万円前後です。

>>134 マンション検討中さん
坪単価340万くらいですか

>>135 名無しさん
大体上層階で3３0万円～350万円程度で下層階で310万円～330万円の感じです。
中央値で330万円かと思います。
まだ事前の為、人気が集まれば価格の上乗せはありかと思われます。

2LDKは5300台～ですが、洋室２部屋リビングインです、
Bは6200～6900台でCは6100～6800台です^ ^

７０㎡のD、Eは６９９０～７３９０ですね。

坪単価350万までいってしまうとちょっと厳しくなってきますね。
今時の新築マンションではよくある価格帯になってきましたが
ここはファミリーで住むには皆さんが指摘しているような環境面のこともあったりしますんで。
大きい駅に近いので、その便利さを享受しようと思うと仕方ない面もありますが。

間取りは悪くないと思います。Aタイプは玄関出たところに宅配・食配ボックスがあるのでちょっと気を使うかな？

船橋も随分と立派な価格帯になったなあ。

>>139 匿名さん

そうですねークランクインとはいえ。
加えて2部屋ともリビングインな点も好み分かれそうです、

ランニングコストが初期から高額なこともネックな気がします。
管理費・修繕積立　３LDKで３万オーバー
駐車場　１、８万～２、２万だったかな。平置き２台は２、５万、、、

>>142 マンション比較中さん
管理費気にするなら、スケールメリットが効く大規模板マンにした方がいいですよ。
ディスポーザーとかも戸数少ないほど管理費に乗ってきますから。

>>142 マンション比較中さん
管理修繕費もう出ているのでしょうか。
月々3万円オーバーはきついですね。

さすがに3LDKで価格7000万円、管理修繕で3万円は高すぎな気がしますが、
これは妥当なのでしょうか。

143 検討板ユーザーさん
144 マンション検討中さん

個人的には、この規模にしては少し高いなという印象でした、、、
エクセレント船橋本町は、ほぼ同規模でエレベーターも１機で同じですが、同程度の間取りで最初の１０年は２万弱です。
２LDKの場合も最初の１０年は１、５万です。

段階的に上がるのは仕方ないですが、メジャーデベでは妥当なんですかね(*_*)

>>144 マンション検討中さん
管理費15000円＋修繕積立金15000円だったらおかしくはないと思いますよ。
修繕積立金はプラウド等のブランドを除いて、どこのマンションでも段階値上げ方式なので、最初から高めに設定されてれば値上げ幅が少なくなります。

逆に管理費20000円＋修繕積立金10000円だと、板マンにしては管理費高めですね。千葉県だとタワマンと同じくらいの管理費ですね（戸数が少ないからでしょうが）。

修繕積立金は一般的なマンションでは、最終的に4～5倍程度にはなるのでランニングコストも6万円以上になると思いますよ。70平米くらいだと5年毎に5000円くらい値上がります。
3万できついなら辞めたほうが良いと思います。

スタートが３万だと２０～３０年もすると６～７万に上がりそうな気がします、

では管理費は2万5千円で修繕費5000円とかの場合は色々壊滅的な状況になりますかね。
誰か3万円の内訳がわかる方いませんか？

>>148 マンション検討中さん
146です。
修繕費が5000円だとしても、駐車場料金が高くて修繕費を補填する計画になっていたりすれば問題はありません。
↑はかなりレアなので、ホントに５０００円だったら、おそらく10年ごととかに一時金が必要になるきがしますが。

ここは戸数がすくないのにディスポーザーあったり各階宅配ボックスがあるので、管理費20000円はすると思いますよ。

>>149 名無しさん
情報ありがとうございます。
一時金とか厳しいですね、、、預金がないと買うのは危ないってことですかね。

駐車場は台数が少ないみたいなので、あまりあてに出来なそうですね。
一時金いくら位になりそうですかね。1回100万円とかですかね。

購入計画を一度立て直さないとです。

>>150 マンション検討中さん
全て推測なので、これ以上詳しいお話しは、モデルルームに行くのが良いと思います。フタをあけたら思ったより安かったみたいな話しもあるかもしれないので。
お力になれずすいません。

営業マンに言えば、長期修繕計画を見せてくれるので、それをベースにご自身の資金計画に無理はないか？を確認してみてください。
↓のサイトだと平均的な修繕積立金は、1平米あたり200円らしいので、そこから著しく外れてる場合は理由を聞いてみてもよいかもしれませんね。

https://www.zerorenovation.com/blog/repair-costs/#:~:text=%E6%AD%A3%E7...,%E8%BB%8A%E5%A0%B4%E3%81%AE%E9%83%A8%E5%88%86%E3%82%92%E9%99%A4%E3%81%8F%EF%BC%89%E3%80%82

いよいよ来月から販売開始なのですが
未だまだ価格が出てないですね。
駅に近く、住みやすい環境は魅力的だなと思います。
気になるのは価格ですね。
パークハウス物件なので、高めの価格設定になるかなぁ。

>>152 匿名さん
事前のオンラインで価格は出ていますよ。前スレに何度か出ていますよ。
3LDKで7000万円前後です。
管理修繕費で3万円ちょっと。

フルローンで計算しますと、月々18.5万円+3万円で月々合計21.5万円ですね。
賃貸3LDKで25万円位すると思いますので、この支払いなら許容範囲ですかね。

ダブルアウトフレーム工法ということで、廊下側も柱の出っ張りのない部屋になっていて、ストレスのない生活ができそうです。家具の配置にしても、見た目にしてもスッキリとして快適だろうと思います。とうとう「ひとり、ひと部屋」という提案が出てきましたね。そうなっているご家庭も多いかもしれませんが。

前面道路おわってますね。

西側接道は細い一方通行、北側接道は物件前のみ拡張されていますが東に抜けていくとすぐに細い住宅道路。
私もこれが理由で購入を断念しました。これさえなければ、、、

>>153 マンション検討中さん
高！

>>157 口コミ知りたいさん
高いですかね～
ここを買うならそれくらいの覚悟が必要ですね。
なんせ7000万円前後なので。

これから金利も上がると思いますので、2０万円くらいの支払いに余裕を持てないと金利上昇で破綻してしまいますよ。併せて管理修繕の値上げ。

初めから月々25万円の支払いまでは見込んでいた方がいいと思いますよ。
【個人的観測ですが】(笑)

私はチャレンジしようかと思っております。

固定資産税は20～23万くらいみたいですね。

船橋駅徒歩7分で坪330万円と聞けばまあそんなものかなという程度で高からず安からずと思いますが、ここの最大の欠点である道路問題をどう見るかでこの価格の評価も変わってくるように思います。
西側接道や北側接道の道路問題を抱えているが、その部分が価格に反映されていないような気がします。
デべにすれば仮に道路問題がなければ、この立地なら坪360万円程度は固いというぐらい素晴らしい立地で、道路問題があるからこそ坪330万円にしているというのかもしれませんが個人的には道路問題は大きな懸念材料で価格のメリットが感じられません。

>>153 マンション検討中さん
船橋で7000万
ありえん！
都内のほうが子供の手当がいっぱいでるので、都内にします。

>>161 評判気になるさん
なんの手当に期待してるのかはわかりませんがどうぞ(笑)

船橋駅徒歩6分で70米7000万が高いと思う方は買わない方が良いですよ。将来の管理修繕の上乗せを考えて、月25万程度は覚悟が必要です。
ただ、都内アクセスを考えた時、今の近隣の相場感からするとそこまで高くないですよ。

参考までに。ここが船橋、東京駅直通26分でこの価格帯。
大宮、東京駅直通37分でこれから徒歩6分のマンションの販売がありますが73米8000万からです。

神奈川も同様で東京、品川、新宿アクセス30分は全て坪300後半からです。
都内は練馬や板橋でも坪300後半から400します。

不動産業界的にも船橋はこれから更に値上がりすると予想されてます。

ちなみに、駅前の駅直結にタワマンも建ちますよ。

>>163 マンション検討中さん
高いという感覚は過去を知ってればそのような感想になりますね。
ただし、現在の相場でここと似たような条件の物件で安いところもないと思います。
高いけど駅距離や都心への通勤時間を維持したい人は中古にシフトするしかないでしょうね。

>>163 マンション検討中さん
東京駅までの通勤時間で比較すると、船橋駅、津田沼駅、千葉駅あたりは、埼玉/神奈川と比較すると明らかに安いですからね。

>>163 マンション検討中さん

ここは船橋駅7分ですよ。
京成が6分ですが京成線はノーカンみたいな路線なので、駅7分が妥当ですね。

>>161 評判気になるさん

都内で7000万円ってほぼ千葉の江戸川区の新宿線か葛飾区の京成線くらいしか買えないのでは？

子供の手当は所得制限でほぼもらえない制度ですし。
子供の補助制度は都内も千葉もあまり変わらないですよ。

むしろ、東京なのに安い江戸川区、葛飾エリアの不便な地域よりは再開発を控えた船橋の方が将来性が高いかと。

同じ船橋駅徒歩7分といっても条件が良い7分、普通の7分、悪い7分があると思うが、それらを一纏めにして徒歩7分だからいくらが妥当というのも少々乱暴な見方だと思うのだが。
ここは道路問題が大きな障害になっておりどちらかというと条件が悪い7分に該当するのでその分がマイナスとなって評価されるはずだが、それでも坪330万円が妥当なのだろうか。駅まで短い距離とはいえ車の往来もそこそこ多く歩道もない狭い道路を歩かなければならない駅徒歩7分はストレスがたまりそう。

>>168 匿名さん
駅前がいいよ。
ほんと楽。

地盤悪いし、高いし、どこがいいのか？
わからない。

道路問題は車なし世帯なら問題なしですね。
ところで船橋にはメディカルタウン構想があり、将来の価格にプラスに働くのではと期待していました。
しかし埋立て予定の海老川上流地区の広大な低湿地は、これまで大雨の時に海老川の氾濫を防いできた
遊水池であり、海老川流域で洪水を起こすようになるのではないかとの声も上がっていることを知りました。
現在のマンション予定地の海老川氾濫時のハザードマップも変わる可能性がありますね。
情報のひとつとして。

エントランスアプローチや共用部分の造り込みは都心立地のパークハウスと同等クラスだと思いました

地所レジは値付けが上手いからなぁ。この価格が妥当だろうし、なんだかんだ売れ残りがなくサクッと完売するんだろう。

>>172 検討板ユーザーさん
予算内の層からすると、同じような価格でここより条件が良い(もしくは同等)新築マンションって見当たらないんですよね。

徒歩7分で、狭いし、高いし、地盤緩いし、
よーく考えて買いましょう。

相当金持ちで、実家が近いとかだったらいいのかな。

>>174 マンション検討中さん
他に選択肢あります？
新築が良いんですが。

>>175 マンコミュファンさん
私もここは買いだと思いますよ。同条件の類似エリアと比較するとまだ安いですし。
ただ、皆さまがおっしゃるように車を頻繁に使うような小さな子持ちのファミリー世帯には少し使いづらい環境だとは思います。

相当な金持ちじゃなくても、年収900万位あればローンも通ると思いますし、全然買えますね！

>>176 マンション掲示板さん
年収900万じゃ辞めた方が良いと思いますが、金持ちでなくても買えますね。

ハルミフラッグ、ここの販売開始時期くらいに板状の販売が終わるのかな？
坪単価はこちらのほうが高いけど、こちらの方が狭いぶん総価格は同じくらい。

ハルミフラッグなんて2500戸あるけどほとんどの家庭が買えないわけだから、似たような価格帯のマンションになだれ込むかもね。

>>176 マンション掲示板さん
年収900万円程度では月々25万円支払い出来るかな～
多分無理でしょう。ローン破綻が見えていますね。

ここを買うなら世帯1400万円は欲しいところですね。

>>179 マンション検討中さん
たしかに、　
うちも世帯1300で、6000買いました。
でも、結構キツイです。

>>180 マンション掲示板さん
そうですよね。6000万でも月々16万円位で管理費修繕合計で19万円位ですから家賃より大幅に高いですよね。

すぐにでは無いとは思いますが、これから金利も上がるし支払いが20万円に乗ってくるともはや家だけに費やしてしまいそうですね。

7000万円はそれよりさらに1000万円高いわけなので、世帯1400万円でも無謀かもしれませんね。ここを誰が買うのやら・・・・

もう少し広ければ価格に納得する人も多いでしょうけどね…

ですね。
80㎡で7000万円なら納得ですが70㎡で7000万円は考えてしまいますね。

>>181 マンション検討中さん
誰が買うの？とどこのスレでも言われてて結局売れちゃうんですよね。。
金持ちはどこの駅にもいるって事ですかね。

船橋の新築マンションは他県や他市より同市内の年齢層が高めの方々に人気があると聞きました。実際に船橋駅周辺の古い戸建がどんどん取り壊されてるので納得出来ました。ここもお金を持たれた年齢層高めの方々が狙ったりしてるかもしれないですね、、、

ここは立地は良いですけど客引きが気持ち悪いかな
声かけられました　このマンションの北側でもう1棟建設中でしたが
賃貸　道路を渡ると更にもう一棟作ってましたが
そちらは正面がラブホテルでしたね

>>185 検討板ユーザーさん

車を手放した高齢夫婦の住み替えなら学校が遠くても関係ないですね、なるほど…

>>187 匿名さん
国分寺のタワーも年齢層高めだったと聞いてます。
主要駅の新築は子育て終わった夫婦が買ってそうですね。

>>156 ご近所さん

ほんとですよね！！周辺道路がこんな窮屈な物件に大金かけれないでよね。

>>180 マンション掲示板さん
世帯1300万円で6000万円は厳しそうですね。単独で1300万円ないと、、、。

>>180 さん

>>180 マンション掲示板さん
世帯1300万円で6000万円は厳しそうですね。単独で1300万円ないと、、、。

この立地では金持ちはそそられませんね。
光るものが無い。
改めて近くのエクセレント本町はいい場所ですね。
比べちゃうとここに7000万円は・・・

囲まれ具合は湊町のエクセレントと同じ感じですかね。
あそこは3LDKで5000万円位みたいなので価格なりですかね。

単独で１３００の方が所得税高いですー

>>193 評判気になるさん
N分N乗方式が良いですね。

近所に住んでる者ですが、この立地気に入ってるので検討してます。
子供が生まれる前は、周辺の居酒屋にたくさん行っていました。駅前はチェーンが多いですが、この物件周辺は美味しくて雰囲気の良い穴場のお店が多いです。
子供が生まれてからは、公園がないのはネックですが、近くに小児科があったり駅前買い物はもちろん徒歩でららぽーとに行けるので楽しんでます。
車も乗っているので、細い道だなとは感じますがそれより高速が近いので便利です！
細い道は車と歩行者が譲り合ってるので危ないと感じたことはないです。

>>190 口コミ知りたいさん

相当な富裕層ですね。

>>179 マンション検討中さん
頭金を多額入れるか。
しないと、無理。

>>183 マンション検討中さん
船橋で、70で、7000はキツイです。

>>199 匿名さん
バブルですね
高値づかみってやつです