シエリア靱本町ってどうですか？

中央大通り沿いだと思ってました。幼稚園の横ですよね？中に入ってます？

ここは大通り挟んだ南向かいのビルがどこも高いので見晴らしは期待できないですね。カーテン閉めた生活になりそうです。

元々天理教があった場所だと思いますが、
となると事業協力者住戸2戸は天理教のもの？

ここ定借なんですね…残念。
これは安くないと苦戦するな。

天理教の建物も一緒に建つんですよね、横に。

>>5 マンション検討中さん

そうなんですね。そうすると一般人向けの物件ではないのかな…

定借とはいえこの立地だと坪300超えてくるんでしょうねぇ。

そういや数年前に分譲されたプレミスト靱本町（タワーじゃない方）は確か坪200台前半、そのころと比べると隔世の感。

>>7 匿名さん

プレミストは確かディスポーザーとかカットしたコスパ重視の物件でしたよね。柱の食い込みや梁の部分の下り天井も結構インパクトあった記憶が…

>>4 匿名さん
あ、ホントですね。
検討から外します。
場所は良いのに残念。

定借物件、増えてきました。
メリットも多いのだと思いますが、住んでいる時に「あと何年だから出ていってね」と言われるの辛いです。

2095年11月30日までなので、あと73年。

売買もきっと難しいと思うんですが、どうなんでしょう？
定借物件、よくわからないです。

>>10 匿名さん

メリットは地主にしかないですよ。
購入者のメリットは極めて安く買える事だけのはずですが、価格はどうでしょうね。

ここを買うのであれば、少し高くても、プレミストタワー靱本町を買いますよね。リセールも考慮するとプレミストタワー靱本町が断然優位です。

>>12 匿名さん
少し高い程度ですみますかね？
結構価格差が出るのではと思います。あちらはタワマンだし駅1分だし。

安めに設定しないと肥後橋タワーやプレミスト靭公園タワーの方に行ってしまいますね。
アウラよりはマシかも。

定借とか相場の7割くらいでないと買う気しないですね
同じ値段なら断然築浅の中古物件の方がいいですね

>>14 匿名さん
値段次第ですがアウラの方がまだマシだと思います。

>>16 マンション検討中さん
やっぱり定借よりはマシでしょうか？

>>17 匿名さん
場所は良いのにね。

ここはプレミスト靭公園とかなり近いのでしょうか？

立地は悪くないですが、ここって定借物件なんですね。
価格がまだ出ていないので何とも言えないところはありますが
通常と同じ価格設定だと、購入はちょっと躊躇いそうですね。

実際、定借なので相場の8割で1期は販売するんじゃない？京都のシエリア二条は相場の7割で申し込み殺到即完売だった。ただ、なんばのシエリアみたいに残る可能性もあるから、2期、3期と価格調整するんだろうな。立地が良くて定借期間70年あれば築20年くらいは資産価値は大きくは下がらないよ。

>>21 マンコミュファンさん

ローンが通りにくいってのでリセール付きにくい事もありますよ。
最近はわかりませんが一昔前は銀行では定借物件は住宅ローン通らずフラットしか選べなかったですし。

最近は定借の場合はローン事情どうなんでしょうね？
そこはモデルルームで話を聞くとかするしかないだろうけど。
あと自分の勤め先の提携銀行があるとするならば
予め問い合わせておいても良いとは思います。
人によって事情は異なって来ますしね。

間取りにセンスがない→シューズインクローゼットが開戸。分譲ですよね？賃マンですか？
意味のないオール引き戸→テレビ配置どう考えてるの？
何故かキッチン横に洋室１→それもオール引き戸。プライベートとパブリックの整理ができてない。魚料理の匂いが洋室１にダイレクト。

販売担当のセンスのなさがプランによく現れてますねー。これでは天理教団プラス間取りヘンの追い討ち。販売会社さんかわいそう、、、

>22
>最近はわかりませんが一昔前は銀行では定借物件は住宅ローン通らずフラットしか選べなかったですし。

そうなんですか。
定借物件は、同じような立地や間取りでも手頃に買いやすいのが利点というイメージなので
もしローンが通らないのであれば、検討するのも意味がなくなってしまいますね。
銀行によるのかもしれませんが、利用している銀行に聞くことは必要かも。

フラットってそんなに嫌ですかね？確かに金利高めですが。

物件概要、借地権の種類と概要に『※賃料は3年毎に改定、借地権の譲渡・転貸可(譲渡時は承諾要、転貸時は通知要、承諾料不要) 』と書いてありますが賃料とは何でしょう？
賃貸ではなく定借マンションになりますよね？

フラットと定借はとにかく嫌われますね。
ちょっとでも金利で得したい、リセールで利益出したいという人が多いんでしょうか。
地代って分からない、理解出来ない人が大半なんだったら定借のマンションを一般人相手に大阪で売るのは無理でしょう。

定借マンションが住宅ローンが通りにくいのはどうしてなんだろうと考えてしまいましたが、マンションそのものが契約者の所有物ではないので何かあった時に物的担保がない状態だからですかね？

定期借地の物件はたまにあるので、メリット・デメリットもなんとなくわかる気もしますが、敷地内に教会があることでどういった影響かあるのか想像つきません。教会の建設費もマンションの分譲価格に上乗せされているのでしょうか。

>>29
間違い。このレベルの人が購買層に多いのならそりゃ定借のリセール悪いわ。自分が理解出来ないんなら買わないのは当然。

定借？土地の持ち主は関電不動産ですか？

>>32 マンション検討中さん
なんでデベロッパーが土地持っててわざわざ定借にするの？
社会に出たことありますか？

>>33 匿名さん

ここはどうか知りませんが、梅田ガーデンは住フが土地取得してるのに定借ですよ
75年後に「おかわり」で儲ける為にね

上本町の大阪メトロのタワマンもメトロの土地じゃなかったでしたっけ

>>35 マンション検討中さん
そうです。
メトロ所有の土地に関電と組んでタワーです。

>>33 さん

劣勢になってきたところで、社会人としてのコメントお願いします。

価格はまだですかね？

３８さん、販売開始が８月からとあるので

まだ価格は出さないのではないかと思います。

見学者や資料請求などで客足を見ているのもあるでしょうね。

いずれにしてももうすぐです。

詳しい情報が待ち遠しいですね。

東京では、定借でも飛ぶように売れるけど
損得勘定で考える大阪人には、受けが悪いですよね
シエリアなんばも坪単価250万円以下で竣工2年経っても全然残ってます。
それに関西興銀本店とか天理教とか、人を選ぶ土地に
マンション建てるようになってきたな。

>>41 匿名さん

では、損得勘定を全く考えない貴方がシエリアタワーなんばの在庫を買ってやればどうですか？
必要なくても、損得勘定無視なら買ってもいいはずです

>>33 匿名さん

住友がやってるのに社会に出た事ありますかは病気なので気にしなくて良いですよ。

所有権の土地のマンションと比べて、強烈なメリットがなにかあればいいのですが。
不動産が高値の状況を考えると
定借の方が所有権と比べて控えめな金額で購入できるのは確かだとは思います。
もうひと押し、何かがあるとわかりやすいんじゃないかなぁ。
おしまいがわかっているので、建て替えるか大規模修繕するかで揉めることもないのかもだけど。

>>44 匿名さん

所有権マンションが建て替えに行き詰まる状況が続出すれば
定借でええやんということになるかもしれませんが、
それが分かるのは早くて30年後くらいですね。

売れる、、、

確かに所有権マンションに比べて強烈なメリットは欲しいですね。
何より価格が安いのは一番ですが共用施設が充実していたり
買い物環境に恵まれていたり駐車場が無料だったりしたら
飛びついてしまうかもしれません。

駐車場8台しかないのが残念です。
ファミリー向けの間取りも多いのに…

管理費が高過ぎですね。
小規模な内廊下マンションでもここまで高いところは見たことがないです。

駐車場の台数は駅前立地で土地が狭い事もあるんでしょうね。
敷地内駐車場が借りられない場合は事業主が斡旋して下さいますか？
それとも自分で探す必要があるんでしょうか？

敷地内で駐車場が見つからない場合は、自分で基本的には探すのではないでしょうか。
一応、営業さんに情報がないかは聞いてみたほうが良いとは思いますが
地元の不動産屋めぐって、駐車場を探すとか
現地に行った時に月極の駐車場に目星をつけておいて
管理している不動産屋に連絡してみるとか、そういう感じで見つけていく形になるのがスタンダードかな。

総戸数がこれだけあって、駐車場が８台しかないってって感じですね。
駅に近くてもマイカーを持ちたい人は多いでしょうし。
先着順で決まるのか、抽選で決まるのかどちらなのでしょう。
案外、マンション外で探したほうが月額が安いかもしれませんよね。

こちら地主が天理教ということで建物の一部もマンションの一部に入り込む形でたてられるようですが影響ないんですかね？朝晩お祈りの時間があるようです。

>>53 坪単価比較中さん

人によってはお祈りがうるさいという人はいますが、実害はそれくらいですね。
いつも周辺を掃除してくれるので、そういう面では助かります。

かなり昔の話ですが、知人に信徒がいてイベントに行かせてもらったことはありますが、勧誘は全くされませんでした。

相応のサービスが受けられると思えば管理費が高いのは目をつぶるとしても、
月額地代や解体準備金、インターネット使用料もかかるので、ランニングコストが大分かかりますね。
物件自体の価格の安さにまずつられそうではありますが。

>>55 マンション検討中さん

たぶん、ランニングコストはどうしても下げられなかったのかな？地代は地権者との交渉だろうし、解体準備金や管理費は物価人件費の上昇を加味せざる得なかったのか。
確かに今までの物件と比較したら、割高だけど立地の良さや公園ビューのプレミアム考えたら割と早めに完売する予想かな。定借なりに物件価格は高くは無いし。

場所を見てきたのですがびっくりするぐらい狭い土地に感じました。特に北側は後ろのマンション？と接近。東側はビルのパーキング？うるさくないのでしょうか？

場所より、1LDKが34.71㎡なことに狭さを感じました。

1LDKは夫婦2人で住めたりする間取りも他マンションで見てきたんですが、40㎡以上あってほしいです。
Bタイプだと洋室3.7畳。2人が寝るには狭い気が・・・ラブラブカップルならいいのかもしれないですが、それでもちょっと・・・
独身者でもいずれ結婚するかもしれないことを考えて、もうちょっと広めの間取りだといいのにと思いました。

管理費が高すぎる。。㎡単価で一般より100円程度高いのでは？

靭公園のパークビューが北向きというのも絶妙ですね。
パークビュー・北向きかビルビュー・南向きか。。
リセールとか考えると南向きでしょうが、パークビューの方が住みやすそうかな。

どちらにしてもアウラよりは、環境良さそうですね。

>>58 匿名さん
子供が出来ると無理な広さですよね。

>>59 マンション検討中さん
賃貸運用なら大丈夫かと思いますが、リセール考えるなら定借は外したほうが良いかもしれません。知り合いが築5年の定借を売りに出していますが、案内がなかなか入らなくて、担当曰く定借がネックになっているとのことでした。

定借はリセール前提、やはり難しいですか^^;
自分が例えばライフステージが変わって暮らさなくなった場合は
賃貸に出すのが無難なのかもしれません。

定借はオシマイがきちんとある点がある意味安心。
でも壊すことが前提ですから
販売価格は所有権タイプと比べてうんとお得であってほしいなぁ。

パークビュー・北向きかビルビュー・南向き
微妙な選択肢だなと思いました。
日中部屋にいることが少ないなら北向きでもいいのかなとは思うけれど。
ビルビューの南向きの陽当たり次第というのもあるかな。
北側は隣接しているビルがあるのでは？
となると最上階あたりでないと公園見えないのでは？
ただ価格面では北側の方が安くはなるのではという気はします。
管理費の用途は何なのでしょう？
駐車場も機械式8台のみの小規模ですし。

定借で、ランニングコストが高いのは仕方ないですが、当初から@800円超えてるようだと10年後@1000円は確実です。
60㎡で月6万超えてくると、いくら購入額が安くとも月々の支払いは安くなってないですね

管理費高いのが気になってますが、利上げがニュースになってる中、リスク管理として物件価格安いことは魅力になるんでしょうか？

モデルルーム見に行きました。
当初の管理費等が高いのも気になりましたが、
狭い間取りでも取り壊しが近くなる頃はランニングコストが5、6万かかる試算になっていました。
解体準備金が月3万円オーバー…。
物件価格が安くて、終わりが見えているのが良いかなと思いましたが、さすがにと思い止めておきました。

売れ行きどうなんでしょうか？定借ってやっぱやめといた方がいいかな？

>>67 購入経験者さん
目的によるかと。
転売したいだけなら所有権が無難かと。

価格の幅が2,608万円～7,478万円とかなりありますね。
借地権物件なのですが、7000万円台はちょっと高過ぎかなというイメージ。
資産運用しようとすると、それなりの賃貸料にしないと・・。
分譲なら人気出たんじゃないですかね。

ここの設計事務所、過去に大阪市より粗雑な職務執行で指名停止処分された
事務所と違いますか。あまりタワーマンションの経験もないし、聞いたこともない建築会社といい大丈夫かな。

こちらのマンション、あまり話題にならないですね。定借物件だからでしょうか?

>>71 匿名さん
徳岡設計　鍛治田工務店とも2ちゃんねるでスレが立っています。どちらも酷い内容です。人生を賭けた買い物なのでよく調べて買われては？

>>72 匿名さん

どんな内容ですか？

定借の場合、残存が半分を切ると売れませんよ。70年といっても資産価値はどれくらいあるのでしょうか？　70年経ったら壊して返さないといけませんが、はたして積立金で収まるか？　下手したら物価情勢によっては大金を支払って退去する必要があります。そんなマンション売れますかね。

所有権でも築50年じゃ売れませんよ
誰が買いますか？
建物寿命を考えれば70年で充分だよ

>>79 通りがかりさん

本物件の横にある靭パークサイドコーポはいつもすぐ売れます。築40年以上ですが。

>>79 通りがかりさん
言ってる事は理解できるが所有権と比べたら同じ築年数なら定借の方が売れないしかなり値下げも必要。
地代や解体費等、所有権よりかなり諸経費が毎月高いのがネックになる。
し

定借物件って、便利な立地で普通の物件よりも安くて購入できるのが利点だと考えてましたが

みなさんのカキコミを拝見して、解体費用だとかまで考えてなかったなととても勉強になりました。

財産を残さなくてもよいなら、別にいいかなとかではなくしっかり考えるべきなんだなと感じました。

いずれにせよ、70年経てば解体か建替を選択する可能性が高く、所有権の場合でも各戸で費用支払いが生じるので、トータルとしてはあまり変わらないのでは？と思うのですが、そうでもないんでしょうか？
定借の場合は、最終ゴールが決まってるから余計な揉めごとがないのはメリットと感じます。

>>83 匿名さん

所有権の場合建替でも土地が残るから財産にはなります。借地権の場合土地を返せば終わりではなく、更地にして返す義務があります。積立金の範囲に収まるのであれば問題ありませんが、インフレ等で解体費が足らない場合は多額の借財を背負う事になります。現状を考えれば多いにありえる話です。借地権の期間が終わってさいならではありません。借地権の場合建物だけが財産ですから、この設計士、このゼネコンでどれくらいの価値があるでしょうか。

>>84 名無しさん
インフレ等による解体費用の上昇は所有権も同じですよね？ということは、土地の売却費用分だけが変わってくると思うのですが、マンションの区分所有した土地ってどのくらいで売れるんでしょう？相場を全く知らないので恐縮ですが、解体費くらいは余裕で支払えるくらいはあるんですかね？

85ですが、自分で調べてみたところ、土地売却価格>解体費となりそうな感じですね。
雑な計算ですが、靱本町の想定地価単価と敷地面積、総戸数で計算すると一戸あたり1000万程度。対し、解体費は一戸300万程度でしょうか。

>>86 匿名さん
所有権の場合解体すると決まっているわけではありません。70年でもメンテナンスが良ければ余裕で使えます。対して借地権の場合は解体して返す義務が発生します。初めから負債を抱えているようなものです。解体費は70年後は幾らになるか予想できません。定借は元々、戸建を想定して作られたものでそれをマンションに当てはめるのは無理があります。人生100年時代の今、高齢者になった時に多額の負債を背負うのは考え物です。

>>86 さん

>>86 匿名さん
所有権の場合解体すると決まっているわけではありません。70年でもメンテナンスが良ければ余裕で使えます。対して借地権の場合は解体して返す義務が発生します。初めから負債を抱えているようなものです。解体費は70年後は幾らになるか予想できません。定借は元々、戸建を想定して作られたものでそれをマンションに当てはめるのは無理があります。人生100年時代の今、高齢者になった時に多額の負債を背負うのは考え物です。

>>88 eマンションさん
なるほどです。しかし70年も経つと、修繕費もかなりの費用になることが想定されるし、修繕し続けるくらいなら建替しましょうかとなりそうな気もしますが。この辺は実例ないのでわからないですよね？
解体費も一戸あたりの金額は建物価格の10%くらいなので、多額の負債というのも個人的にはあまりピンときません。毎月積立しますし。解体費はかかりますけど、建物価格は抑えられてますからね。

>>89修繕費は借地権でもかかります
タワーマンションの解体費はどれくらいかかるか実例がないのでわかりません。解体するかしないかの選択ができる所有権と違い、借地権は解体が義務付けられています。70年で終わりになると考えるのは大きな間違いです。繰り返しますが、借地権でも大規模修繕とか所有権と同じくらいに修繕費はかかります。それに加えて値上がり確実な解体費とか地代とかがあり、後ろ向きな費用にどれだけ住人が納得するかわかりません。所有権より確実に揉めます。

>>89 さん

>>89修繕費は借地権でもかかります
タワーマンションの解体費はどれくらいかかるか実例がないのでわかりません。解体するかしないかの選択ができる所有権と違い、借地権は解体が義務付けられています。70年で終わりになると考えるのは大きな間違いです。繰り返しますが、借地権でも大規模修繕とか所有権と同じくらいに修繕費はかかります。それに加えて値上がり確実な解体費とか地代とかがあり、後ろ向きな費用にどれだけ住人が納得するかわかりません。所有権より確実に揉めます。

>>89 さん

>>89修繕費は借地権でもかかります
タワーマンションの解体費はどれくらいかかるか実例がないのでわかりません。解体するかしないかの選択ができる所有権と違い、借地権は解体が義務付けられています。70年で終わりになると考えるのは大きな間違いです。繰り返しますが、借地権でも大規模修繕とか所有権と同じくらいに修繕費はかかります。それに加えて値上がり確実な解体費とか地代とかがあり、後ろ向きな費用にどれだけ住人が納得するかわかりません。所有権より確実に揉めます。

>>92 名無しさん

たしかに、解体間際の修繕は揉めそうですね。
ただ、所有権も借地権も修繕費がかかるのは同意ですが、70年経過後も使うことを考えると、さらに修繕費が嵩みそうだなと思った次第です。
また、値上げの傾向は修繕費も同じと思いますので、その観点では差はないと考えます。
揉めるうんぬんは、解体にするか、建替にするか、使い続けるか、3択で揉める所有権の方が選択肢が多くより揉めそうな気がしますが、どうなんでしょうね？このあたり、実態をご存知の方にご教示いただきたいものです。。。

ちなみに地代は消費者物価指数に連動し、3年に1回改定されることが多いようですね。
消費者物価指数を2019→2022で比較すると+2.5%程度、2019年時点で地代が毎月6000円とすると、2022年での改定額は6150円となるでしょうか？

>>94 eマンションさん　所有権に比べて借地権の方が値段を安くするために建築費をケチる傾向にあると思います。タワーマンションは竹田設計等タワーマンションを多く手がけている建築士と大手ゼネコンの組み合わせが多いですが、借地権の場合はここみたいに以前大阪市より粗雑な職務執行で指名停止をくった設計事務所と中小のゼネコンの組み合わせみたいにどう見ても建築費を抑えているなあと思われる組み合わせがあります。実際にタワーマンションの場合建築費の割合が地代に比べて大きいですし、土地の取得費も借地権だからといってタダではありません。かなりの金額が必要です。土地の取得のし易さはありますが。

>>95 マンション検討中さん
その点は同意します。私も聞き馴染みのない設計会社、ゼネコンは気になりました。そこは価格なりと思います。価格も安くて品質も良くてというのは無理がありますからね。価格は安く、品質はそこそこ、住む分には問題なければそれでもいいかと思います。あとは関電不動産開発が最低ラインは保ってくれるのではないかという希望的観測をしています。。

>>96 評判気になるさん
まあいずれにしろ、この設計会社が以前粗雑な仕事をして大阪市から指名停止になっているなら、購入者には関電不動産は重要事項で説明する義務があると思います。調べたらここは他にも建築家協会からダンピング等で懲戒処分されています。

>>97 マンション掲示板さん
義務、とまでは思いませんが、補足説明があると親切ですよね汗
指名停止の件、調べても詳しい事情がわからないのですが、粗雑な仕事の内容ってご存知ですか？もしご存知でしたら教えていただきたいです。。
個人的には2013年ごろの話みたいですし、現在までにマンション含む色々な建物の設計実績もあるようなので、そこまで問題視してません。ダンピングも過去の話ですかね？懲戒処分を受けて改善されてるなら、まあ、会社の体質はよろしくないのね、とは思いますが。。

>>98 マンション掲示板さん
マンションの設計は昔の実績をのせているだけで最近はあまりしていません。ここは政治力で公共工事を取るのが専門で民間工事は極めて少ないです。指名停止になるのは殆どが談合等の工事部門で、設計事務所がなるのは極めて稀です。粗雑な職務執行で設計事務所がなったことはこれ以前もこれ以降も僕の知る限りありません。親子で建築士会の幹部を続け極めて大きな政治力を持ったこの事務所が指名停止になるのはよほどでしょう。

>>99 検討板ユーザーさん
とてもお詳しいですね！教えていただきありがとうございます。
公共工事が多いんですね。過去、大阪市の指名停止があった以降、他の自治体で指名停止はされてないなら、改善されてるとも考えられますが。。問題があっても、政治力？で指名停止されないように上手くやってられるのでしょうか。
まあ、少なくとも、何か問題がおきれば購入者はデベロッパーに訴えるわけですし、デベロッパーもそうならないよう気をつけていると思いますが。