シエリア靱本町ってどうですか？

中央大通り沿いだと思ってました。幼稚園の横ですよね？中に入ってます？

ここは大通り挟んだ南向かいのビルがどこも高いので見晴らしは期待できないですね。カーテン閉めた生活になりそうです。

元々天理教があった場所だと思いますが、
となると事業協力者住戸2戸は天理教のもの？

ここ定借なんですね…残念。
これは安くないと苦戦するな。

天理教の建物も一緒に建つんですよね、横に。

>>5 マンション検討中さん

そうなんですね。そうすると一般人向けの物件ではないのかな…

定借とはいえこの立地だと坪300超えてくるんでしょうねぇ。

そういや数年前に分譲されたプレミスト靱本町（タワーじゃない方）は確か坪200台前半、そのころと比べると隔世の感。

>>7 匿名さん

プレミストは確かディスポーザーとかカットしたコスパ重視の物件でしたよね。柱の食い込みや梁の部分の下り天井も結構インパクトあった記憶が…

>>4 匿名さん
あ、ホントですね。
検討から外します。
場所は良いのに残念。

定借物件、増えてきました。
メリットも多いのだと思いますが、住んでいる時に「あと何年だから出ていってね」と言われるの辛いです。

2095年11月30日までなので、あと73年。

売買もきっと難しいと思うんですが、どうなんでしょう？
定借物件、よくわからないです。

>>10 匿名さん

メリットは地主にしかないですよ。
購入者のメリットは極めて安く買える事だけのはずですが、価格はどうでしょうね。

ここを買うのであれば、少し高くても、プレミストタワー靱本町を買いますよね。リセールも考慮するとプレミストタワー靱本町が断然優位です。

>>12 匿名さん
少し高い程度ですみますかね？
結構価格差が出るのではと思います。あちらはタワマンだし駅1分だし。

安めに設定しないと肥後橋タワーやプレミスト靭公園タワーの方に行ってしまいますね。
アウラよりはマシかも。

定借とか相場の7割くらいでないと買う気しないですね
同じ値段なら断然築浅の中古物件の方がいいですね

>>14 匿名さん
値段次第ですがアウラの方がまだマシだと思います。

>>16 マンション検討中さん
やっぱり定借よりはマシでしょうか？

>>17 匿名さん
場所は良いのにね。

ここはプレミスト靭公園とかなり近いのでしょうか？

立地は悪くないですが、ここって定借物件なんですね。
価格がまだ出ていないので何とも言えないところはありますが
通常と同じ価格設定だと、購入はちょっと躊躇いそうですね。

実際、定借なので相場の8割で1期は販売するんじゃない？京都のシエリア二条は相場の7割で申し込み殺到即完売だった。ただ、なんばのシエリアみたいに残る可能性もあるから、2期、3期と価格調整するんだろうな。立地が良くて定借期間70年あれば築20年くらいは資産価値は大きくは下がらないよ。

>>21 マンコミュファンさん

ローンが通りにくいってのでリセール付きにくい事もありますよ。
最近はわかりませんが一昔前は銀行では定借物件は住宅ローン通らずフラットしか選べなかったですし。

最近は定借の場合はローン事情どうなんでしょうね？
そこはモデルルームで話を聞くとかするしかないだろうけど。
あと自分の勤め先の提携銀行があるとするならば
予め問い合わせておいても良いとは思います。
人によって事情は異なって来ますしね。

間取りにセンスがない→シューズインクローゼットが開戸。分譲ですよね？賃マンですか？
意味のないオール引き戸→テレビ配置どう考えてるの？
何故かキッチン横に洋室１→それもオール引き戸。プライベートとパブリックの整理ができてない。魚料理の匂いが洋室１にダイレクト。

販売担当のセンスのなさがプランによく現れてますねー。これでは天理教団プラス間取りヘンの追い討ち。販売会社さんかわいそう、、、

>22
>最近はわかりませんが一昔前は銀行では定借物件は住宅ローン通らずフラットしか選べなかったですし。

そうなんですか。
定借物件は、同じような立地や間取りでも手頃に買いやすいのが利点というイメージなので
もしローンが通らないのであれば、検討するのも意味がなくなってしまいますね。
銀行によるのかもしれませんが、利用している銀行に聞くことは必要かも。

フラットってそんなに嫌ですかね？確かに金利高めですが。

物件概要、借地権の種類と概要に『※賃料は3年毎に改定、借地権の譲渡・転貸可(譲渡時は承諾要、転貸時は通知要、承諾料不要) 』と書いてありますが賃料とは何でしょう？
賃貸ではなく定借マンションになりますよね？

フラットと定借はとにかく嫌われますね。
ちょっとでも金利で得したい、リセールで利益出したいという人が多いんでしょうか。
地代って分からない、理解出来ない人が大半なんだったら定借のマンションを一般人相手に大阪で売るのは無理でしょう。

定借マンションが住宅ローンが通りにくいのはどうしてなんだろうと考えてしまいましたが、マンションそのものが契約者の所有物ではないので何かあった時に物的担保がない状態だからですかね？

定期借地の物件はたまにあるので、メリット・デメリットもなんとなくわかる気もしますが、敷地内に教会があることでどういった影響かあるのか想像つきません。教会の建設費もマンションの分譲価格に上乗せされているのでしょうか。

>>29
間違い。このレベルの人が購買層に多いのならそりゃ定借のリセール悪いわ。自分が理解出来ないんなら買わないのは当然。

定借？土地の持ち主は関電不動産ですか？

>>32 マンション検討中さん
なんでデベロッパーが土地持っててわざわざ定借にするの？
社会に出たことありますか？

>>33 匿名さん

ここはどうか知りませんが、梅田ガーデンは住フが土地取得してるのに定借ですよ
75年後に「おかわり」で儲ける為にね

上本町の大阪メトロのタワマンもメトロの土地じゃなかったでしたっけ

>>35 マンション検討中さん
そうです。
メトロ所有の土地に関電と組んでタワーです。

>>33 さん

劣勢になってきたところで、社会人としてのコメントお願いします。

価格はまだですかね？

３８さん、販売開始が８月からとあるので

まだ価格は出さないのではないかと思います。

見学者や資料請求などで客足を見ているのもあるでしょうね。

いずれにしてももうすぐです。

詳しい情報が待ち遠しいですね。

東京では、定借でも飛ぶように売れるけど
損得勘定で考える大阪人には、受けが悪いですよね
シエリアなんばも坪単価250万円以下で竣工2年経っても全然残ってます。
それに関西興銀本店とか天理教とか、人を選ぶ土地に
マンション建てるようになってきたな。

>>41 匿名さん

では、損得勘定を全く考えない貴方がシエリアタワーなんばの在庫を買ってやればどうですか？
必要なくても、損得勘定無視なら買ってもいいはずです

>>33 匿名さん

住友がやってるのに社会に出た事ありますかは病気なので気にしなくて良いですよ。

所有権の土地のマンションと比べて、強烈なメリットがなにかあればいいのですが。
不動産が高値の状況を考えると
定借の方が所有権と比べて控えめな金額で購入できるのは確かだとは思います。
もうひと押し、何かがあるとわかりやすいんじゃないかなぁ。
おしまいがわかっているので、建て替えるか大規模修繕するかで揉めることもないのかもだけど。

>>44 匿名さん

所有権マンションが建て替えに行き詰まる状況が続出すれば
定借でええやんということになるかもしれませんが、
それが分かるのは早くて30年後くらいですね。

売れる、、、

確かに所有権マンションに比べて強烈なメリットは欲しいですね。
何より価格が安いのは一番ですが共用施設が充実していたり
買い物環境に恵まれていたり駐車場が無料だったりしたら
飛びついてしまうかもしれません。

駐車場8台しかないのが残念です。
ファミリー向けの間取りも多いのに…

管理費が高過ぎですね。
小規模な内廊下マンションでもここまで高いところは見たことがないです。

駐車場の台数は駅前立地で土地が狭い事もあるんでしょうね。
敷地内駐車場が借りられない場合は事業主が斡旋して下さいますか？
それとも自分で探す必要があるんでしょうか？

敷地内で駐車場が見つからない場合は、自分で基本的には探すのではないでしょうか。
一応、営業さんに情報がないかは聞いてみたほうが良いとは思いますが
地元の不動産屋めぐって、駐車場を探すとか
現地に行った時に月極の駐車場に目星をつけておいて
管理している不動産屋に連絡してみるとか、そういう感じで見つけていく形になるのがスタンダードかな。

総戸数がこれだけあって、駐車場が８台しかないってって感じですね。
駅に近くてもマイカーを持ちたい人は多いでしょうし。
先着順で決まるのか、抽選で決まるのかどちらなのでしょう。
案外、マンション外で探したほうが月額が安いかもしれませんよね。

こちら地主が天理教ということで建物の一部もマンションの一部に入り込む形でたてられるようですが影響ないんですかね？朝晩お祈りの時間があるようです。

>>53 坪単価比較中さん

人によってはお祈りがうるさいという人はいますが、実害はそれくらいですね。
いつも周辺を掃除してくれるので、そういう面では助かります。

かなり昔の話ですが、知人に信徒がいてイベントに行かせてもらったことはありますが、勧誘は全くされませんでした。

相応のサービスが受けられると思えば管理費が高いのは目をつぶるとしても、
月額地代や解体準備金、インターネット使用料もかかるので、ランニングコストが大分かかりますね。
物件自体の価格の安さにまずつられそうではありますが。

>>55 マンション検討中さん

たぶん、ランニングコストはどうしても下げられなかったのかな？地代は地権者との交渉だろうし、解体準備金や管理費は物価人件費の上昇を加味せざる得なかったのか。
確かに今までの物件と比較したら、割高だけど立地の良さや公園ビューのプレミアム考えたら割と早めに完売する予想かな。定借なりに物件価格は高くは無いし。

場所を見てきたのですがびっくりするぐらい狭い土地に感じました。特に北側は後ろのマンション？と接近。東側はビルのパーキング？うるさくないのでしょうか？

場所より、1LDKが34.71㎡なことに狭さを感じました。

1LDKは夫婦2人で住めたりする間取りも他マンションで見てきたんですが、40㎡以上あってほしいです。
Bタイプだと洋室3.7畳。2人が寝るには狭い気が・・・ラブラブカップルならいいのかもしれないですが、それでもちょっと・・・
独身者でもいずれ結婚するかもしれないことを考えて、もうちょっと広めの間取りだといいのにと思いました。

管理費が高すぎる。。㎡単価で一般より100円程度高いのでは？

靭公園のパークビューが北向きというのも絶妙ですね。
パークビュー・北向きかビルビュー・南向きか。。
リセールとか考えると南向きでしょうが、パークビューの方が住みやすそうかな。

どちらにしてもアウラよりは、環境良さそうですね。

>>58 匿名さん
子供が出来ると無理な広さですよね。

>>59 マンション検討中さん
賃貸運用なら大丈夫かと思いますが、リセール考えるなら定借は外したほうが良いかもしれません。知り合いが築5年の定借を売りに出していますが、案内がなかなか入らなくて、担当曰く定借がネックになっているとのことでした。

定借はリセール前提、やはり難しいですか^^;
自分が例えばライフステージが変わって暮らさなくなった場合は
賃貸に出すのが無難なのかもしれません。

定借はオシマイがきちんとある点がある意味安心。
でも壊すことが前提ですから
販売価格は所有権タイプと比べてうんとお得であってほしいなぁ。

パークビュー・北向きかビルビュー・南向き
微妙な選択肢だなと思いました。
日中部屋にいることが少ないなら北向きでもいいのかなとは思うけれど。
ビルビューの南向きの陽当たり次第というのもあるかな。
北側は隣接しているビルがあるのでは？
となると最上階あたりでないと公園見えないのでは？
ただ価格面では北側の方が安くはなるのではという気はします。
管理費の用途は何なのでしょう？
駐車場も機械式8台のみの小規模ですし。

定借で、ランニングコストが高いのは仕方ないですが、当初から@800円超えてるようだと10年後@1000円は確実です。
60㎡で月6万超えてくると、いくら購入額が安くとも月々の支払いは安くなってないですね

管理費高いのが気になってますが、利上げがニュースになってる中、リスク管理として物件価格安いことは魅力になるんでしょうか？

モデルルーム見に行きました。
当初の管理費等が高いのも気になりましたが、
狭い間取りでも取り壊しが近くなる頃はランニングコストが5、6万かかる試算になっていました。
解体準備金が月3万円オーバー…。
物件価格が安くて、終わりが見えているのが良いかなと思いましたが、さすがにと思い止めておきました。

売れ行きどうなんでしょうか？定借ってやっぱやめといた方がいいかな？

>>67 購入経験者さん
目的によるかと。
転売したいだけなら所有権が無難かと。

価格の幅が2,608万円～7,478万円とかなりありますね。
借地権物件なのですが、7000万円台はちょっと高過ぎかなというイメージ。
資産運用しようとすると、それなりの賃貸料にしないと・・。
分譲なら人気出たんじゃないですかね。

ここの設計事務所、過去に大阪市より粗雑な職務執行で指名停止処分された
事務所と違いますか。あまりタワーマンションの経験もないし、聞いたこともない建築会社といい大丈夫かな。

こちらのマンション、あまり話題にならないですね。定借物件だからでしょうか?

>>71 匿名さん
徳岡設計　鍛治田工務店とも2ちゃんねるでスレが立っています。どちらも酷い内容です。人生を賭けた買い物なのでよく調べて買われては？

>>72 匿名さん

どんな内容ですか？

定借の場合、残存が半分を切ると売れませんよ。70年といっても資産価値はどれくらいあるのでしょうか？　70年経ったら壊して返さないといけませんが、はたして積立金で収まるか？　下手したら物価情勢によっては大金を支払って退去する必要があります。そんなマンション売れますかね。

所有権でも築50年じゃ売れませんよ
誰が買いますか？
建物寿命を考えれば70年で充分だよ

>>79 通りがかりさん

本物件の横にある靭パークサイドコーポはいつもすぐ売れます。築40年以上ですが。

>>79 通りがかりさん
言ってる事は理解できるが所有権と比べたら同じ築年数なら定借の方が売れないしかなり値下げも必要。
地代や解体費等、所有権よりかなり諸経費が毎月高いのがネックになる。
し

定借物件って、便利な立地で普通の物件よりも安くて購入できるのが利点だと考えてましたが

みなさんのカキコミを拝見して、解体費用だとかまで考えてなかったなととても勉強になりました。

財産を残さなくてもよいなら、別にいいかなとかではなくしっかり考えるべきなんだなと感じました。

いずれにせよ、70年経てば解体か建替を選択する可能性が高く、所有権の場合でも各戸で費用支払いが生じるので、トータルとしてはあまり変わらないのでは？と思うのですが、そうでもないんでしょうか？
定借の場合は、最終ゴールが決まってるから余計な揉めごとがないのはメリットと感じます。

>>83 匿名さん

所有権の場合建替でも土地が残るから財産にはなります。借地権の場合土地を返せば終わりではなく、更地にして返す義務があります。積立金の範囲に収まるのであれば問題ありませんが、インフレ等で解体費が足らない場合は多額の借財を背負う事になります。現状を考えれば多いにありえる話です。借地権の期間が終わってさいならではありません。借地権の場合建物だけが財産ですから、この設計士、このゼネコンでどれくらいの価値があるでしょうか。

>>84 名無しさん
インフレ等による解体費用の上昇は所有権も同じですよね？ということは、土地の売却費用分だけが変わってくると思うのですが、マンションの区分所有した土地ってどのくらいで売れるんでしょう？相場を全く知らないので恐縮ですが、解体費くらいは余裕で支払えるくらいはあるんですかね？

85ですが、自分で調べてみたところ、土地売却価格>解体費となりそうな感じですね。
雑な計算ですが、靱本町の想定地価単価と敷地面積、総戸数で計算すると一戸あたり1000万程度。対し、解体費は一戸300万程度でしょうか。

>>86 匿名さん
所有権の場合解体すると決まっているわけではありません。70年でもメンテナンスが良ければ余裕で使えます。対して借地権の場合は解体して返す義務が発生します。初めから負債を抱えているようなものです。解体費は70年後は幾らになるか予想できません。定借は元々、戸建を想定して作られたものでそれをマンションに当てはめるのは無理があります。人生100年時代の今、高齢者になった時に多額の負債を背負うのは考え物です。

>>86 さん

>>86 匿名さん
所有権の場合解体すると決まっているわけではありません。70年でもメンテナンスが良ければ余裕で使えます。対して借地権の場合は解体して返す義務が発生します。初めから負債を抱えているようなものです。解体費は70年後は幾らになるか予想できません。定借は元々、戸建を想定して作られたものでそれをマンションに当てはめるのは無理があります。人生100年時代の今、高齢者になった時に多額の負債を背負うのは考え物です。

>>88 eマンションさん
なるほどです。しかし70年も経つと、修繕費もかなりの費用になることが想定されるし、修繕し続けるくらいなら建替しましょうかとなりそうな気もしますが。この辺は実例ないのでわからないですよね？
解体費も一戸あたりの金額は建物価格の10%くらいなので、多額の負債というのも個人的にはあまりピンときません。毎月積立しますし。解体費はかかりますけど、建物価格は抑えられてますからね。

>>89修繕費は借地権でもかかります
タワーマンションの解体費はどれくらいかかるか実例がないのでわかりません。解体するかしないかの選択ができる所有権と違い、借地権は解体が義務付けられています。70年で終わりになると考えるのは大きな間違いです。繰り返しますが、借地権でも大規模修繕とか所有権と同じくらいに修繕費はかかります。それに加えて値上がり確実な解体費とか地代とかがあり、後ろ向きな費用にどれだけ住人が納得するかわかりません。所有権より確実に揉めます。

>>89 さん

>>89修繕費は借地権でもかかります
タワーマンションの解体費はどれくらいかかるか実例がないのでわかりません。解体するかしないかの選択ができる所有権と違い、借地権は解体が義務付けられています。70年で終わりになると考えるのは大きな間違いです。繰り返しますが、借地権でも大規模修繕とか所有権と同じくらいに修繕費はかかります。それに加えて値上がり確実な解体費とか地代とかがあり、後ろ向きな費用にどれだけ住人が納得するかわかりません。所有権より確実に揉めます。

>>89 さん

>>89修繕費は借地権でもかかります
タワーマンションの解体費はどれくらいかかるか実例がないのでわかりません。解体するかしないかの選択ができる所有権と違い、借地権は解体が義務付けられています。70年で終わりになると考えるのは大きな間違いです。繰り返しますが、借地権でも大規模修繕とか所有権と同じくらいに修繕費はかかります。それに加えて値上がり確実な解体費とか地代とかがあり、後ろ向きな費用にどれだけ住人が納得するかわかりません。所有権より確実に揉めます。

>>92 名無しさん

たしかに、解体間際の修繕は揉めそうですね。
ただ、所有権も借地権も修繕費がかかるのは同意ですが、70年経過後も使うことを考えると、さらに修繕費が嵩みそうだなと思った次第です。
また、値上げの傾向は修繕費も同じと思いますので、その観点では差はないと考えます。
揉めるうんぬんは、解体にするか、建替にするか、使い続けるか、3択で揉める所有権の方が選択肢が多くより揉めそうな気がしますが、どうなんでしょうね？このあたり、実態をご存知の方にご教示いただきたいものです。。。

ちなみに地代は消費者物価指数に連動し、3年に1回改定されることが多いようですね。
消費者物価指数を2019→2022で比較すると+2.5%程度、2019年時点で地代が毎月6000円とすると、2022年での改定額は6150円となるでしょうか？

>>94 eマンションさん　所有権に比べて借地権の方が値段を安くするために建築費をケチる傾向にあると思います。タワーマンションは竹田設計等タワーマンションを多く手がけている建築士と大手ゼネコンの組み合わせが多いですが、借地権の場合はここみたいに以前大阪市より粗雑な職務執行で指名停止をくった設計事務所と中小のゼネコンの組み合わせみたいにどう見ても建築費を抑えているなあと思われる組み合わせがあります。実際にタワーマンションの場合建築費の割合が地代に比べて大きいですし、土地の取得費も借地権だからといってタダではありません。かなりの金額が必要です。土地の取得のし易さはありますが。

>>95 マンション検討中さん
その点は同意します。私も聞き馴染みのない設計会社、ゼネコンは気になりました。そこは価格なりと思います。価格も安くて品質も良くてというのは無理がありますからね。価格は安く、品質はそこそこ、住む分には問題なければそれでもいいかと思います。あとは関電不動産開発が最低ラインは保ってくれるのではないかという希望的観測をしています。。

>>96 評判気になるさん
まあいずれにしろ、この設計会社が以前粗雑な仕事をして大阪市から指名停止になっているなら、購入者には関電不動産は重要事項で説明する義務があると思います。調べたらここは他にも建築家協会からダンピング等で懲戒処分されています。

>>97 マンション掲示板さん
義務、とまでは思いませんが、補足説明があると親切ですよね汗
指名停止の件、調べても詳しい事情がわからないのですが、粗雑な仕事の内容ってご存知ですか？もしご存知でしたら教えていただきたいです。。
個人的には2013年ごろの話みたいですし、現在までにマンション含む色々な建物の設計実績もあるようなので、そこまで問題視してません。ダンピングも過去の話ですかね？懲戒処分を受けて改善されてるなら、まあ、会社の体質はよろしくないのね、とは思いますが。。

>>98 マンション掲示板さん
マンションの設計は昔の実績をのせているだけで最近はあまりしていません。ここは政治力で公共工事を取るのが専門で民間工事は極めて少ないです。指名停止になるのは殆どが談合等の工事部門で、設計事務所がなるのは極めて稀です。粗雑な職務執行で設計事務所がなったことはこれ以前もこれ以降も僕の知る限りありません。親子で建築士会の幹部を続け極めて大きな政治力を持ったこの事務所が指名停止になるのはよほどでしょう。

>>99 検討板ユーザーさん
とてもお詳しいですね！教えていただきありがとうございます。
公共工事が多いんですね。過去、大阪市の指名停止があった以降、他の自治体で指名停止はされてないなら、改善されてるとも考えられますが。。問題があっても、政治力？で指名停止されないように上手くやってられるのでしょうか。
まあ、少なくとも、何か問題がおきれば購入者はデベロッパーに訴えるわけですし、デベロッパーもそうならないよう気をつけていると思いますが。

>>100 さん

不具合が出てきても保証してくれるのは法律で決められている債務不履行の10年までです。いろいろあるのはそれ以降です。いろんな話を聞くと不安です。

>>102 マンション検討中さん
この掲示板みてると、勉強にもなるのですが、不安にもなりますよね。
不安を払拭できるかわかりませんが、私の把握してる範囲で情報共有します。
まず、設計住宅性能評価を受けているようなので、設計断面での品質については公平な第三者の確認済みです。
竣工時点においても建設住宅性能評価を受ける予定のようです。
また、過去から建築基準法も改正されており共同住宅においては検査機関による中間検査を受ける必要があるため、建設途中でも基準に適合されているか確認されます。
最後に、これはあまり関係ないかもしれませんが、本マンションは国のZEH-M補助金制度に申請しています。国の補助金制度はそれなりに手間もかかります。粗雑な職務執行ではとても認められません。設計会社単独では困難な場合、デベロッパーがフォローしてる可能性もありますが、その場合、デベロッパーのスタンスとしては設計会社に全てお任せではないと想定されます。
以上です。本マンションに欠陥がないことを祈ります。

>>103 匿名さん

やり取りを聞いているとなかなか面白いです。評価機構の審査はよほどひどくなければとおりますよ。補助金の審査は設計のレベルを担保するものではありません。最近できたタワーマンションでもトラブルがちょくちょくでてきています。タワーマンションの場合、設計事務所かゼネコンのどちらかがタワーマンションに慣れた会社であるのが無難です。指名停止の話もそうですがこの事務所のマンションの実績にやった時期が載せていないのは気になります。最近はやっていないですかね。

>>104 評判気になるさん
そうですね。やはり品質はそこそこなのだと思いますよ。ただ、よほど酷くなければ住んでいく分には問題ないと思うのです。その分価格も安いわけですから。酷すぎないをどこで判断するか、というと、第三者認証と補助金事業(設計の質というか、粗雑な職務ではなさそうの判断材料)かなあと思った次第です。後学のため、もしよければ最近できたタワーマンションのトラブル事例教えていただけませんか？
本物件は、いわゆるタワーマンションではないと思いますが、もちろん実績のある会社の方が安心ですよね。

雨漏りが多いですね。それからタイルが材質の関係ですぐ割れてしまったとか。千差万別です。雨漏りも施工ミスもありますが、設計の問題もあります。施工ミスはゼネコン固有の問題ではなく、設計事務所は施工監理もお金を取り業務のいっかんでしています。ですからしっかりした事務所は工事の不具合をよく見つけますよ。
ゼネコンにみなさん目がいきますが、ほんとうは設計が大事です。親方日の丸の公共工事はお金をかけれますが、民間工事は限れた予算内に何にお金をかけるかが重要です。要らない物にお金をかけて必要な物にお金をかけないと後でとんでもないことになります。建物の本当の意味での工事費は完成して終わりではなく、その建物が解体されるまでのメンテナンス料も含みます。このメンテナンス料がどれくらいかかるかは最初の設計が大きく関わります。よくメンテナンス料を建築費の数倍という設計士もいますが、それこそ千差万別です。建築費が安くても後でとんでもないメンテナンス料がかかる場合もあります。

>>106 検討板ユーザーさん

おっしゃる通り、監理も徳岡設計なのでやや不安ではありますね。
雨漏れ、タイル割れは具体的にどこの物件で、どの設計会社、ゼネコンでしょうか？
メンテナンス料が大事なのも同意します。ランニングコストには目が行きにくいですからね。設計の甘さゆえにランニングコストが増加した事例はお待ちでしょうか？
噂レベルのものは不安を煽る、いたずらに価値を下げるだけの無意味な物と考えてますので、しっかりとした根拠を示した上で、語っていただきたいと考えます。

>>106 検討板ユーザーさん

ちなみに、後学のため、お金をかけがちな「要らないもの」と、お金をかけるべき「必要な物」についてもご教示いただきたく、よろしくお願いいたします。

>>108 eマンションさん
一番お金をかける物は見えない設備関係です。後回しにすべきはエントランス等のインテリア　いしょうです。建築士は凝りたがりますが、そのへんは後でなんとでもなりますし、こりすぎたいしょうは耐久性に問題があり、メンテナンスにもお金がかかります。

>>109 eマンションさん
見えない設備というのは建築設備(配管配線も？)のことをおっしゃってますか？

>>110 マンコミュファンさん
配管　配線はもちろんです。以前エレベーターにS社の物を使用して事故が起こった事があります。今はS社は日本から撤退していると思います。それから外から分かるところで点検口が適切に配置されているかもポイントです。点検口はメンテナンスの時に点検、修理に必ず必要です。エントランスの照明とか、壁とかは設計士が大好きなところでこります。ディベも売れ行きに直結するのでお金をかけます。億ションならいくらかけても問題ないですが。

>>111
さすがにエレベーターを三流メーカーにするとはおもえませんが、出来てみないとわからないですね。聞けば教えてくれると思いますが。
以前図面見ましたが、点検口は室内は必要な数ありそうでしたけどね。共用部はわかりませんけど。ちゃんとその辺も配慮されてると思います。

>>112 名無しさん

万博で建築費が高騰しているこの時期に安くあげなければならない定借物件で一流はどだい無理ですよ。訳あり設計事務所、聞いたこともないゼネコン。しょうがないです。嫌ならお金を惜しまずに所有権の大規模なマンションを購入してください。

>>113 名無しさん
そうですね、私は質がそこそこで、安い物件がいいので、本物件は選択肢に入りそうです＾＾

>>114 マンション掲示板さん
そうそう、その割り切り、安い物は理由がある。

>>115 マンコミュファンさん
ディべの担当大変だろうな。多少値引きしても早めに売り切った方がいいと思うわ。

>>116 名無しさん
今どれくらい売れてるんでしょうね？

半分以上は売れてましたよ
最初より値段も上がってると説明受けました。
完成まで半年以上あるし何やかんや言っても売れそうですね

どなたかが投稿されていたこちらの掲示板を見ていると勉強にもなるが不安にもなる、、、私も全く同じ意見です。
マンションについて、より詳細に内部構造に至るまで知識を得る程不安になってきますね(^-^;

>>113 名無しさん

ゼネコン聞いたところ無いですが、調べたらシエリアタワー大阪福島も同じ施工ですね。
あちらも妙に割安だったので気にはなってましたが、そういうところに理由があったのかもしれません。
もっともあちらは所有権ということもあってか完売しましたが。

あちらのスレでは、あんまり施工会社の話は出てなさそうですね？設計事務所と施工会社を批判してるレスは一人の人が投稿してるんでしょうか？

>>121 eマンションさん

たぶん　業界の人でしょうね。大阪市指名停止なんかプロしかわからないですし、指摘も的確です。

>>122 マンション検討中さん
指名停止より僕が気になるのはこの事務所、最近マンションの仕事していないですね。ディべが選らんだのは価格だけですかね。ダンピングの評判もありますし。鍛冶田も安いとの噂があります。

えらく素早い反応ですこと

>>124 マンション検討中さん

内部告発ですかね。

>>125 口コミ知りたいさん

もうやめた人か、過去になんかあったんじゃないですか。このマンションの情報は知らなさそう。

>>126 マンション検討中さん

よく知っている人ですよ。だから慌てて関係者が応答している。

>>127 eマンションさん

よく知ってるならもっと具体的に教えてほしいです！ここのマンションはどの部分がどうだから良くないとか。
設計事務所の評判とか、一般論ではなく。

>>128 eマンションさん

詳細図面が公表されているわけでもなく、出来上がる前に具体的に話すのは無理ですよ。128の方はディべの方と思いますが、建築物を建てる時、業者さんの実績で判断して決めるのは常識と思いますが、関電さんはされていないのですか。うちは決める時にポイントを詳細に作り決めます。123の指摘はもっともだと思いますが、よいしょばかりのせるのは意味ありません。問題点を洗い出して議論することに意味があります。

>>129 eマンションさん

このマンションのことはあくまで想像の範疇ということですね。私はディベの人じゃないのでわかりませんが、シエリア福島タワーの実績があるから問題ないと判断したのでは？問題点を挙げてもらうのは結構ですが、結局この設計事務所の過去の評判を繰り返しおっしゃってるだけですよね。今はどうなのかご存知ですか？

>>130 マンション検討中さん
あまり言い合うのも嫌なのでこれくらいにします。まず第一に福島は設計事務所が違います。それと点検口が適切に配置されているかどうか何故分かるのですか？　パンフレットを見てもモデルハウスにも点検口の場所はありませんでした。いったいどうして分かるのですか？　そちらの関係者しかわからないと思います。僕は評判を話しているのではなく、公表されている事実をのせているのです。設計事務所の話しだけではありません。このてのスレは関係者がよいしょ記事をのせる例が多々あります。

>>131 マンション検討中さん
あ、福島は施工会社が一緒なんですね。勘違い失礼しました。でも逆にデベの人間ではないことわかっていただけたんじゃないですか？（笑）
各住戸のプラン集は説明聞きに行ったらもらえるし、そこに点検口も書いてありますよ。私は購入を検討してる者の一人で、価格が安いのも裏があるんじゃないかと思って色々営業担当に聞いていたので、その結果をお伝えしているのみです。
設計事務所のことを投稿されてから不安になり、何か見落としがあったのかもと思いましたが、結局過去の指名停止うんぬん以外に、具体的に設計でダメそうなところのご指摘がなかったと感じるので、やはり自分が聞いて見て調べて感じたものを信じることにします。
こんな掲示板で「よく知ってる方」のアドバイスを都合よく無料で聞けるわけもありませんでした。
お付き合いいただきありがとうございました。

>>132 評判気になるさん
失礼しました。点検口は見落としですね。僕は一応セミプロです。実は設計事務所の話しより、借地権の事が聞きたくてだいぶ質問したですが、あまりちゃんと答えてくれませんでした。それから、調べて色々でてきました。確かに周辺に比べて安いですし、東京に比べて借地権値引き率も大きいです。
賃貸に出して転売できればと考えましたが今回は僕はやめにします。アドバイスですが物件を買う時に長所より短所を重視するのが無難ですよ。それと担当にひつこく聞く事、それで僕はよく嫌われますが?。僕は今まで成功しています。

>>133 eマンションさん

ありがとうございます

>>134 検討板ユーザーさん
なかなか大変ですな。

物件の情報はいろいろあると思いますし勉強にもなるのですが
やはり、本当に知りたいのは住むために必要な情報かなと。
周辺環境とか、校区情報とか。
もちろん、いろいろ知りたいんですが、どんどん話かそれていくようで
もう少し、購入検討している人との情報交換ができれば嬉しいです。

こちらの物件はZEH-M基準かどなたか分かる方いらっしゃいますか？

>>137 評判気になるさん
zehm基準はほぼ最低ラインを決めた基準であまり参考にならないと思います。

>>138 名無しさん

それって、一般的な断熱材とか窓とか、設備が採用されてたらZEH-Mになるってことですか？

>>136 匿名さん

ここは明治小学校です。
児童急増で過密化している学校だらけの西区東部の中では珍しく割と小規模校です。
学校や校区の評判は悪くないですが、道幅がかなり広く交通量が多い中央大通を横断して通学する必要あるのでそこは難点です。

>>140 匿名さん
最近のマンションは断熱材を使いますし、ある程度の高さにするには強化ガラスは必要です。必然的にみんな環境配慮型です。あたり前の事をわざわざ宣伝するのもね。本町周辺は完成した物も含めて今、マンション乱売しています。選び放題の地域ですのでここも含めてよく検討してください。

>>141 eマンションさん
ZEHだと住宅ローン控除に影響あるからでは？
ここはZEH-Mですよね。

>>142 eマンションさん
引き渡し時期も迫ってきましたし、色々あるみたいですから売れ残りの部屋に関してはそろそろ値引き交渉できるんじゃないでしょうか。他の物件も引き合いに出して３％ぐらい提示したらどうですか。

>>143 eマンションさん
もうちょい行けるんじゃないですか。

>>144 マンション掲示板さん

どういうことですか？？

残念ですが、関電は売り急ぐような会社じゃないでしょう。
シエリアタワーなんばなんて竣工後3年経過しましたが未だにチマチマ販売続けてますし。

>>146 名無しさん
販売してるけどシエリアなんばは全く売れてないよ
関電の定借は売れてない

>>147 eマンションさん
シエリア難波は施工は大企業だし、設計も一流ですよ。
>>147 eマンションさん
そんなマンション

>>148 名無しさん
関電も落ちたなあ。安さを追求するあまり、設計　施工とも気にかけないのかなあ。

>>149 口コミ知りたいさん

施工は普通でしょ。

場所はいいけど話題にならないのは定借だからでしょうか？

>>146 名無しさん

それって資産価値ないです。

>>152 名無しさん
資産価値あまりないの間違いでした。ごめん。

>>148 名無しさん
君の中では一流なんだね
どう考えても二流だし立地も建物も終わってる
リセール考えたら誰も買わないよ

そんな言うたんなや

>>155 評判気になるさん
そしたら定借で大阪市指名停止業者が作る靭本町はどうなるの?

>>157 匿名希望さん

では異常なダンピングで建築家協会から懲戒を受けた事や施主とのトラブルの話はどうですか?

過去に言い合いになるのも嫌なのでこれくらいにしますと言っておきながら、繰り返し同じことを投稿されているように感じた。

>>154 マンション検討中さん

154さん　竹田設計はマンション業界では一流と言われてますよ。あまりデタラメを言わないでください。竹田設計のマンションだから買うと言うユーザーもたくさんいます。君にとっての一流はどこだ。恥を知れ。

>>160 マンコミュファンさん

そんな事より値引きの情報ありませんか。

他の近隣マンションがはけたから売れてきてるって認識なんだけど違ったかな

>>162 検討板ユーザーさん

本町のマンションはたくさんあるから交通の便がよい御堂筋側でも所有権の物件まで苦戦していたよ。数年前に建った中古と比較して交渉するのがベスト。前に建ったマンションの方が明らかにスキルが上だよ。

>>163 検討板ユーザーさん

スキルってなんですか？笑

>>164 評判気になるさん
何笑ってるの。数年前のマンションは設計は一流だし、施工はスーパーゼネコンがほとんどですよ。こんな事言うから反論したくなる。

>>165 名無しさん

そんな事言うたりなや。売れんマンションのために必死なんや。

どちらにしろ購入者がいろんな材料を検討して決めれば良い事です。
ただ安い物には訳があるといいますから。

不動産サイト見てると販売戸数20戸くらいって書いてますね。多いのか少ないのかわかりませんけど。

>>168 評判気になるさん
70年経ってマンションを返却するだけなら問題ありませんが解体して返却する義務があります。杭まで抜かなければなりません。解体技術が進歩すれば別ですが、杭まで抜く高層建築の解体は建築するのと同じくらいの時間がかかり、費用も多額になります。積立金の範囲で収めようとすれば、積立金を増額していく必要があると思います。定借期限が半分近くなったマンションの売却は現在でも苦戦しています。70年は長いですが、30年　40年後はライフスタイルも変わり、住み替えの時期です。その時に所有するマンションに資産価値があるかないかは大問題です。その頃は収入も減少して、年齢的にローンも組みにくくなります。僕は建築費、解体費が多額になるマンションの定借には疑問を感じています。

>>169 マンション検討中さん
>収入も減少して、年齢的にローン
サラリーマンのこと言ってるの？
資産があったり定年が無かったりする人も世の中には数多く存在します。

>>170 さん

>>170 購入経験者さん
そもそも定借のマンションは価格が安いのが唯一のメリットです。資産がある人は定借はまず買いません。東京の定借期間が半分に近づいたマンションの価値と所有権の物件の価格差を調べて話をしてください。定年がなくても人間いつまでも働ける訳ではありません。収入も激減します。

>>171 口コミ知りたいさん
働かなくても収入ある人いるよ。

え、残り戸数についての話題のつもりだったんですけど、、なんでそんな関係ない話に？

>>172 購入経験者さん
171さん。お金に余裕がある人は定借買わないと思います。定借の制度ができた元々の理由を勉強してください。残り個数の問題は知りませんでしたが、20という数字が正しいとしても実際に販売する戸数の20パーセントを超える数字で引き渡しまじかの物件としては販売好調とは言えないと思います。僕は建築のプロではありませんから、設計士　工務店のことは何も言っていません。
このスレで勉強させて頂いています。それと定借期間が半分を切った中古マンションの価値の問題をどう考えているのでしょうか？定期借地権の制度は実質民法の改正です。この制度の導入理由は導入時の法務省の説明文が素人にも分かるように書かれていますので興味ある方は調べてください。定期借地権に関する問題点は弁護士もいろいろネットなどにあげていますので参考にしてください。残り戸数は契約まで至ったものなのか、商談中も含まれてるのか、そもそも信頼に足るもか？

>>174 通りがかりさん

あの、ここだけでいいです、、なんでそんな必死なんですか？
> >実際に販売する戸数の20パーセントを超える数字で引き渡しまじかの物件としては販売好調とは言えないと思います

どうしてもこのエリアが欲しい人は買うんだしね。
そこそこ資産あって資産からの収入もあるけど好条件で億近く住宅ローン組めない人にはちょうどいい。

>>176 購入経験者さん
よく頑張っている。?

ここに乗ってる価格表と比べると、スーモとかに掲載されてる価格の方が高いような気がします。当初価格から値上げしてるのでしょうか？

>>178 マンション検討中さん
売れてるなら値上げしてるんじゃない？
初めに購入したけど、いくらだったか忘れた。
賃貸で出すから全く覚えてない

>>179 マンション掲示板さん
利回りどのくらい想定ですか？

工事の囲いがとれたので現地を見に行くと、西側に天理教の建物が建ってる。幼稚園側道路までがこのマンションだと思ってだけど、天理教施設はマンションの一部？なわけないですよね。

>>181 評判気になるさん
おっしゃるとおり天理教施設がマンションの一部だし、なんならマンションの中に天理教の集会所あるよ（営業担当情報）
ここの近所の者だけど朝4時から太鼓鳴らしてめちゃくちゃうるさいのでここに住むなら耳栓必須になると思う

>>182 マンション掲示板さん
2階にあるの住居じゃなくて集会所なんですか？
私もおつとめ？の音のこと気になってましたけど、HP見ると朝7時と夕7時って書いてあって許容範囲かな、、と思ってました。実際は4時からやられてるんですか？

朝7時でも毎日敷地内であるとしたら、朝から人の出入りが多い騒がしそうですよね。ユニークなコンセプトのマンションですね。

私は営業の人からマンションと教会は物理的に行き来できないようになってると聞いてました。
朝からおつとめに来た人がマンション内に出入りすることはないと思っていますが。

Google mapsで過去の建物を見てみると、そもそも天理教施設の跡地なのか。施設を小さく作り直して、マンションも併設した感じなんですかね。さすがにマンション内はマンション住民以外は入れないとは思いますよね。

>>190 管理担当さん
どの部屋が売れているかどうすれば分かるのですか?

>>191 マンション検討中さん

御堂筋線本町徒歩3分て書いてあるけど車で3分の間違いではないですか?

>>192 名無しさん
132さん点検口の場所が書いてある図面　何処に行ったらもらえますか?　僕が貰った資料には点検口の場所はありません。

>>193 さん

来場予約して営業の人に言ったらもらえるんじゃないですか

>>194 検討板ユーザーさん
一般的にこの時期に購入するのはやめた方が良いです。もうすぐ完成しますから、完成後に実際の物件を見て購入することを勧めます。モデルルームと実際の物件はかなり違います。実物をよく見てください。それから完成後はディべはかなり焦りますから、大幅な値引きも可能です。

>>195 マンコミュファンさん

購入済みなんで、余計なお世話です

>>195 マンコミュファンさん
実際の物件見てから決めるの、大切だと思います。
ただ、そういった場合、先に契約しちゃった人勝ちじゃないでしょうか。

タイミングもあるので、ゆっくり決めればいいかどうかは運にもよりそうな気がしちゃっています。

売れなくて焦るデベはリーマンショックで駆逐されてるので竣工後値引きを期待するだけ無駄ですよw

>>198 マンション検討中さん
調べて書き込みしてください。最近売り出された御堂筋沿いの本町駅最寄りマンションは完工後あらかた値引きしています。完工まじかの時期に売り切っていないのに売り切れになることはほぼないです。御堂筋線より四ツ橋線が良い、所有権より借地権が良い、一流設計士より問題を起こした過去のある設計士が良い、スーパーゼネコンより名前の売れていない工務店が良い、駐車車場は少ない方が良い、天理教の施設が横にある方が良い。そんな方にはお勧めです。

朝7時と夕7時の音の件は公式ホームページのどちらに記載されていますか？
私が見落としているのか全く探せない状態です。
差し支えなければURLを教えていただけると助かります。