サンウッドウエリス品川御殿山ってどうですか？

第一種低層住専に建つマンション。久々のザ・御殿山での分譲ですが、どうなんでしょうか。

このあたりはマンションそんなに建たないんでしょうか。希少性としてはバッチリですかね。
4階相当の眺望でも開放感が凄いです。さすが低層住居専用地域。
空から撮ったものだと近くの高層ビル（マンションかも？）の陰になりそうかと思いましたが
眺望写真からするとその影響も無さそうですね。良い立地なんじゃないでしょうか。

最寄りのコンビニまで徒歩で７－８分はかかるんじゃないでしょうか？雨が降ったらつらい立地ですよね。

間取り図見た感じだと床暖房ない？
高級路線かと思ったらコストカット路線？

御殿山の高台マンションなのに、低地のタワマンに見下ろされるのは残念
覗かれないための考慮は大丈夫だろうか

タワマンは確かに近くて目障りな位置にありますね。

駅まで道ありましたっけ？
西に出られないので相当遠回りになりませんか？

西側は崖地なので直接大崎駅方面には行けないと思います。御殿山小学校の北側をぐるっとまわらないとだめですね

大崎と簡単に行き来できないからこその「御殿山」なのです。
今はそうでもないですが元々土地の格が全然違いますから。

>>9 匿名さん

でも、皆さん、便利な方がいいですよね。御殿山ハウスやリジェ御殿山を見ればわかります。ソニー通りを渡った高輪四丁目でやっと大崎駅近のタワマンとトントン。

この辺りの雰囲気はすごく好きなんだが、坂の上であることと買い物を考えると確かに
年取ったら大変そう

御殿山のマンションは中古相場安いですからね。戸建に価値のある場所。しかし、道の狭さと電柱は、どうにかならないか。

総戸数が少ないマンションだと思ったのですが
プランを見ると他物件よりも広めに設計されているように思います。
マンションではありますが、戸建住宅な感覚で住めそうですね。
御殿山って１坪、どれくらいが相場なのでしょうか。
価格帯の公表が楽しみです。

御殿山ハウスが再販（以前は賃貸だった）されたときは7年前くらいで坪３３０万くらいでしたが今は中古相場で４００万超えています。ここは新築ですので坪４５０くらいではないでしょうか

>>14 匿名さん

売れないんで、賃貸にするしかなかったんですよ。品川駅からも大崎駅からも遠いから、それら駅近物件より高くできない。

確かに平米数が広く戸建てと引けを取らない広さになっていると感じました。
平米数が広めになっているだけに価格は相当な価格になるんじゃないかしら。
総戸数も少ないので落ち着いた暮らしができそう。高所得層には人気が出そうです。
低層住宅なので、日当たり等が気になりますが、日照条件はどうでしょうか。

南西の角部屋は崖側に抜けてて日当たり良さそうですね。

ここソニーの労組があったところですよね
隣は確か船員保険クラブの料亭だった記憶

車メインで移動する人ならば、駅までの距離や高台にあることは気にならないのだろうなと思います。
ただ、都内で生活する上で、
車メインの人は相当限られてきてしまいますけれどね…。電車のほうが便利だったりするから。

ここ、ソニー関係の場所だったんですか。
このあたりはソニー絡みの建物、もともと多いエリアですものね。

ここを購入する人だと、ここで暮らすというよりは、資産運用でというタイプの方のほうが多いのだろうか。
もともとはこのあたりは
高級住宅地というようなエリアだから、資産としては安定しているように思う。
実需で、と考えられている方は
どれくらいおられるのであろうか。

どのくらいの価格になるんでしょうかねえ
いつごろ発表されるのかも早く知りたいですなあ

落ち着いた場所ですよね。でも崖に面していて、確かあのエリアは一帯要注意エリアに指定されていた気がします。

>>22　匿名さん
>>一帯要注意エリアに指定されていた
ソースは確かですか？
会社の保養所のような土地は、調べて購入していることが多いと聞きましたので…

駅から遠いですが、すごく素敵な場所と思います。
昔から高級住宅街は丘の上にありましたが、それを彷彿とさせる場所。
駅から遠いからお安めに買えるなら、なお嬉しいです。

駅から遠いと聞いて調べてみたんですが、徒歩15分以内では行けそうですよね。
北品川、大崎、五反田利用できるし案外と便利かもしれないと思い始めています。

＞＞23 匿名さん
＞＞ソースは確かですか？

気になったので調べてみたら、品川区の資料で、今でもHPにありました。
https://www.city.shinagawa.tokyo.jp/ct/other000083600/bunpu.pdf

崖の管理責任は誰にあるんでしょうね。このマンションでなければ、西側の所有者でしょうか。

確かにおっしゃる通り大企業が保有していたくらいですから、実際にはあまり問題ないのかもしれませんね。

御殿山では久しぶりの新築マンションですが、他の方も指摘されているように大崎駅やソニー通りに出るのに少し入り込んでいて地図で見るほどアクセスよくはないですね。

原美術館の前を通ったところ5月末から解体作業が始まり、9月に完了とのこと。立地的にはこちらの方が魅力がありますが、再開発計画はすでに決まっているのでしょうか？？

そろそろ説明会始まりますねえ
価格はどんなもんですかねえ・・・

価格高すぎ。土地柄がいいのはわかるけど陸の孤島だろ。

やはり高いんですね・・・
検討していたので残念です

>>28 検討板ユーザーさん
どれくらいですか。

3LDK最低価格1.14でした
買えなくはないのですが私の経済力ですと生活が窮屈になるので撤退の方針です・・・

>>31 マンション検討中さん
東向きもしくは南向きの地下一階とかで1.14ということでしょうか。来週内見するのですがご教示いただけると幸いです。崖向きは高いのかな...

>>32
売りは西向きで西は大崎駅に向けて景観が抜けてます。南は一軒家が何軒か
北はデュオ？なんちゃらというマンション
西は道路をはさんでアパートですね

地下に南向き3部屋
1.2.3階は各方向向きに7部屋ずつくらい

南は大きい木が目の前にどーんとあるので虫とか落ち葉が気になるかもしれません

西がベストだと思いますが1億代後半から2億台ですね

3LDK最低価格は西向き地下一階の79ですね

2LDKは50程度なら1億前後が何部屋かありました！

>>33 マンション検討中さん
ありがとうございます！情報めちゃくちゃ助かりました！

>>33 マンション検討中さん
ありがとうございます。確かに周辺環境は良いと思いますが最寄り駅へのアクセス、上空の航空機の往来を考えるとその価格設定は無いかな。と、思いました。私の感覚が時代遅れなのかもしれませんが。

>>35
33です
個人的には西向き以外の部屋はかなり厳しいのかな？という印象ですね
まあ他の方角も耐えられなくはないですし、御殿山に住むということそのものに価値があるとは思いますが、やはりあくまでも余裕を持って1億代後半以上の支払いができるレベルの人が住むとこなのかなあという印象です。私レベルから見ると浮世離れしたマンションですね(^◇^;)

まあ高輪松丘とか白金長者丸とかはさらに無理ですが・・・

西向きが景観含め良いプランみたいですが、
1億クラスのプランとなるとなかなかなレベルの方がお住まいになるところなんですね、、
南側なら大きな木があるくらいで個人的にはあまり気になりませんが。

一応、4駅12路線使えることを売りにしているようですが、
駅までの距離自体を思うと、あまり電車自体は使いやすいというような印象はないかな。
普段、車で移動される方だったら駅までの距離は気にならないのだろうけれど。
なんとなく、毎日電車に乗って通勤するタイプの方よりは、
車を使われる方のほうがターゲットだったりするのかな？とも思います。

駐車場から直接建物に入れないのが残念。一回駐車場の屋根から出て建物内に入らないといけなので雨の日で荷物を沢山持ってたりすると辛い。

サブエントランスを使ってもダメなんでしょうか？
敷地配置の図を見ると駐車場乗入口・サブエントランスの上には屋根があるように見えます。
しかし駐車場、出し入れが大変そうですね。ターンテーブルが付いてますけど一台一台に時間が掛かりそう。
駐車場15台分もあるので朝とかかなり忙しく回ってそうですね。
あと駐輪場の入り口がよく分かりませんがどこにあるんでしょうか。

近所の原美術館跡が解体中ですが、解体後は何が立つんでしょうね？

なぜここは、こんなに人気が無いのでしょうか？？

景観が悪い
駅から遠い
価格が高い
コンビニすら遠い
からではないでしょうか

戸境壁をコンクリートにしたのはポイント高いですね。
有名どこのマンションも低層なのに戸境壁を石膏ボードにしてるふざけた物ばかりですからね。
できればもう少し厚めにしてほしかったけど。
まあ資産性あるよね。

購入された方は、いらっしゃるのでしょうか？
気に入ったポイント等を教えて頂きたいです。

購入したポイントとしては、
城南五山・御殿山の中の御殿山にしてはJRが近いエリアになる
人気小学校である御殿山小学校まですぐ
第一種低層住居専用地域でとにかく静かで治安が良い
他の城南五山や白金台エリアに比べると割安なのに、利便性は変わらない
他のマンションと比べ坪単価でみると設備が良いと感じた

仮にここの事業主が財閥系の大手でしたら、すぐに完売したと思います。

リクルートの「都心に住む」10月号に掲載されていますね。
販売は順調なのですかな？

25戸中10戸は契約済みだそうです。
地下は残ってるみたいですね。庭付きで悪くないと思ったのですけど。

御殿山ではいつ以来の新築マンションでしょうか。
かなりレアなので購入を検討しています。
数年ぶりに見ましたが御殿山小学校もずいぶんときれいになりましたね。

低地にも御殿山と付くマンションはたくさんありますが、本当の御殿山に建つマンションですね。
御殿山の端に建ちますから、西側の展望が開けているのは良いですね。
御殿山の歴史や文化に憧れている人が買うのでしょうか。

これからの品川駅再開発で駅周辺はだいぶ変化もありそうですから、御殿山から品川駅にかけて散歩でもしながらその変化を楽しむのも良いかもしれませんね。道路が地中化したり、広場ができたり。

近くに建設中の住友不動産大崎ツインビル東館は、かなりきれいなビルになりそうですね。
ここにライフ以外のスーパーが入って欲しいです。
周辺にライフばかりなのが残念です。

>>44 坪単価比較中さん
情報の獲得方法について初心者なので教えてください。
戸境壁がコンクリートであるとか、その厚さとかは
本物件のWEB内から読み取れるものなのでしょうか？
それともモデルルーム等、読み取れない情報を聞いたのでしょうか？
WEB内から得られたとしたら、どこからどういう情報で
読み取れるのか是非テクニックを教えて欲しいな

４４ではないですが、
外壁・戸境壁
外部と接する外壁は、約180ｍｍ（一部約150mm）のコンクリート厚を確保。さらに、内側に断熱材を配して断熱性を高めています。また、プライバシーを重視し、静かな生活空間を確保するために、戸境壁は約200mm以上の厚さを確保しました。

https://www.sunwood.co.jp/s-w-shinagawagotenyama/quality/structure.htm...
ここに書かれています。

>>54 買い替え検討中さん
ありがとう
ちゃんと書いてあったんですね
WEB内のどこに書いてあるかを見つけるのって
難しいですね
勝手にここには書いてないだろうってクリックしない
リンク無くさないと！

城南五山、由緒ある高台の邸宅地。
憧れです。買いたいけど手が届かないです。。

駅から遠いといっても、大崎と品川の利便性を考えると魅力的ではあるよな。ま、買えるなら。。。

御殿山の魅力がわかりやすいです
住んでみたいなぁ

工事が進んで来ましたね！
今日は一階部分を作ってました！
これからますます楽しみですね

邸宅街はどこも静かだと思いますが、御殿山も夜は虫の声以外の音がありませんね。
御殿山は自然もあり、小学校も図書館も近くて
子育てにはもってこいの環境だと思います。

現地や地図を見た感じの感想は、半地下？住戸はどれも道路に面していないから、普通なら気になりそうな通行人なども気にならず、プライバシー性も高くて良さそうだなと。目の前の木も、庭に木を植えたんだと思えば、割安にあの環境に住めるし、案外良かったりしないのだろうか... 南向きだし。

2階を買うなら私も１階を買っていましたね。
広いテラスもついていて、周りからの視界も一切気にならず、
坪単価５００万は安いと思いました。
しかもプライベートの階段出口付き。
２階の南向きは坪単価約６４０万超ですから。

皆さんはどこと比較検討されているのでしょうか？
子育てを考えた場合、
パークコート白金長者丸よりは、こっちだと思うのですが。

マンマニさんの解説がとてもわかりやすいですね。
私もなんとか購入して仕上がりたいです。

>>64 マンション検討中さん
とてもわかりやすくおもしろい動画の共有ありがとうございます！いいなぁ、わたしも仕上がりたいです。

西側崖地がどうしても気になります。そこをのぞけばいいのですが。地震が来た時のことを考えると不安がよぎります。

崖からの眺めがメリットだと思って買いました。
崖下のマンションは築40年ですから、40年間何もなかったということですね。
私は崖下のマンションの建て替えリスクの方が嫌でしたが、大規模改修を予定しているみたいなので、建て替えも無さそうです。

>>67 評判気になるさん
40年間大きな地震が来てないから無事なだけであって今後予想される大地震が来た時のことを考えるとやはり不安材料は大きいかと思います。

御殿山を切り崩したの1853年のペリー来航の時ですよね。
150年以上は崩れてないと思いますよ。
私は崖の下に住む方が怖いです。

地震リスクなら豊洲や勝どきの方が先に逝きますね。
みんな液状化のこと忘れ去ってますよね。
埋立て地はヤバい。

グレードアップオプション10月10日までですね。
このマンションのメリットは、全部屋仕様変更が可能だと思うのです。
締め切り後の10月10日以降の各部屋の仕様はどうなるんでしょうか。
パークコート白金長者丸みたいにガンガンオプション付けまくるのかな。

ここは一種低層エリアなのに西向きの眺望に抜け感があるのが強みだと思いました。
3階の西向きの二部屋は速攻で売れちゃったみたいですね。

地震の多い国じゃなかったらな..と思うことはありますよね。崖はたしかにリスクもあるのかもしれないですが、東京は崖地・窪地が沢山ありますし、全く心配のない物件なんてないのかも（手が出ない）...。住まう楽しさに目を向けて決断できたら良いですよね。モデルルーム見学しましたが、床や扉のセンス結構好きです。

御殿山が好きかどうかだけで決まる物件な気がします。
駅からも遠いし崖も気になる方もいらっしゃるようですし、
でも御殿山では10年ぶり？のマンションですから。
御殿山と名が付くマンションはたくさんありますが、実際は「御殿山下」「御殿山付近」ですから。

御殿山は未開拓地だと思ってます。
原美術館跡地に低層マンション？が建ったら、一気に価値も注目も高まるでしょうから、リセールでも損するリスクは少ないと判断しました。

よくあの辺りを散歩していますが、落ち着いていて良いところです。大崎駅までの道も綺麗なので歩いていて苦にならないし、週末は品川駅まで散歩して、クイーンズ伊勢丹で食料を買って帰ったりしています。

五反田にドン・キホーテができて便利になりました。
このマンションからですと徒歩10分くらいですね。
ライフ以外のスーパーができて欲しいです。
クイーンズ伊勢丹までは行かないですが、品川駅からだと京急ストアは使っています。

駅遠ではありますが、大崎・五反田・品川のどの駅からも直線コースにスーパーがあるのは、良いのかなぁと思います。遠回りしなくて良いので。
まぁ最近は配達サービスも充実しているから併用になるんですかね。

品川から歩いて帰れるのは個人的に気に入ってます。
GOOS跡の再開発も楽しみです。
http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2021/04/post-c2fcfc.ht...

御殿山の価値的にも再開発は夢がありますよね。
https://downtownreport.net/area/品川・泉岳寺/
わたしもこれから大きく変わる品川に徒歩圏内ってところはとても魅力的だと思ってます。それなのにあの静かな住環境。
https://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000741627.pdf

>>80 口コミ知りたいさん
リンクこちらです
https://downtownreport.net/area/品川・泉岳寺/#syunkou

城南五山の中では不動産価値向上の出遅れ感があるので、品川駅前再開発と原美術館跡のマンション建設が行われれば、一気に御殿山の市場価値が高まると予想しています。
駅遠ですけど、JR3駅が徒歩圏内は強みだと思っていますし、
原美術館跡地の再開発マンションは、どう考えてもめちゃくちゃ高値で売り出されますから。

希少性の観点はどうだろう。

一種低層の周辺地域では物件の北側にはスカイコート、南側には集合住宅２つ建ちそうだけど、いずれも単身者向けのようだね。
あとは南側でぷんが土地を売ってるね。

強豪になるとしたら原美術館跡地くらいかな。ここは何になるんだろ？どっちにしろ一種低層ではないから気にしなくっていいのかな。
原美術館の北の方は老人ホームの模様。

希少性は抜群でしょうね。
北品川の山手線内側の第一種低層住居専用地域に、
100平米前後の高級マンションが建つ土地はないですね。
更に展望が開ける場所はもはやないです。

ここは高輪４エリアと比べると安すぎます。

原美術館後のマンション？は、立地的に爆発的な人気にはなりそうですけど。

サンウッドウエリス品川御殿山のライバル物件は無いと思います。
品川区の低層マンションのモデルルームを回りましたが、ほとんど競合になっていないとのことでした。
あえて言うなら、パークシティ大崎ザタワーの中古ではないでしょうか。

ここの2LDKはどうでしょうか。60平米前後は中古になった際グランデパンセやパークタワーが比較対象になりそうです。
駅距離で完全に劣るので、リセールの価値の維持が不安な気がしています。。

ここは2LDKから先に売れましたね。
60平米前後の部屋をもっと増やしていたら完売も早かったと思います。
個人的には100平米超えの方がライバル多そうな気がします。
私は、パークコート白金長者丸とすごく悩んでいます。
御殿山が好きな人は買うのではないですか？
高台好きは低地のタワマン買わないです。
グランデバンセとは格が違いすぎてライバルにならないと思います。
私は視界にすら入りませんでした。
御殿山はブランドがあるので大きな値崩れは無いと思っています。
埋立地はどうなるかは知りませんけど。

80米から100米の広めな部屋が多く、1番狭くても60米くらい、それも戸数の割合は少なめというのは、永く住まうことを考えると良いのかなぁと思います。投機目的になりづらそうなので。
原美術館跡地は、超高級でしょうね。外国人向けのコンドミニアムとか想像しちゃいますけど、どうなるのでしょう。個人的にはカフェ ダールのような、のんびり休日が楽しめるような施設が欲しいです。。。

カフェ ダールは特別でしたよね。
今の不動産はどう考えても高いので損をしない物件を買います。
ここは10年くらいは御殿山の第一種低層住居専用地域ナンバーワンでいてくれそうなので候補にしています。

マンマニさんがブログで書いているこれが全ての気がします。
低地に興味のない御殿山が好きな人が買うマンションかなと思います。

低地側にはタワーマンション等があり、単純に便利な街を求めるならば低地側です。駅から少し難のある道のりだからこ
そのザ・御殿山に魅力を感じる方にはたまらない出物となります。
https://manmani.net/?p=38063

まぁ山の上から低地ビューを楽しめばいいんじゃないかな。
あとは品川も使えるのは大きいよね。

2階を作り始めてましたね！
すぐ近くからの住み替えですが、品川駅まで毎日歩いて通勤してました。

いい物件だとは思いますがやはり駅から遠すぎ。子供達の通学やスーパーへの買い出しなど不便すぎて候補から外しました。車がないとまず住むのは不便すぎますね。

いろいろ見ていますが城南五山はどこも不便ですね。
第一種低層住居専用地域なので、コンビニすらないですから。
でも六麓荘町に住んでいましたが、もっと何もないです。
何を求めるのかなのでしょう。
静かさなら間違いなさそうなエリアですね。

賃貸だったら便利さを重視して低地・駅近・タワマン派かなぁ。でも、購入となると高台・低層で、静かな環境で落ち着いた生活がしたいかなぁ。線路は低地に走ってるから、どうしても駅遠になりがちですね。ここは耐えられないほど遠いのかなあ。どうなんでしょう。
白金長者丸は、首都高が近いのがちょっと気になりました。デザインもこっちの方が落ち着いていて、個人的には好みでした。

タワマンも低層も購入経験ありますが、全く違いますね。

タワマンは所得格差がもろに出るので生活環境も異なる住民同士が住んでます。
マナー違反などはとても多いです。賃貸も多いからなのかなと。

低層は、所得がそこまで大きく変わらないので生活環境が似ている人が集まり、マナーが守られる。

白金のパークコートは、低層とタワマンの中間のようなマンションで、3億越えから7000万程度とかなりの差があり、タワマンに近い環境なのかなと思いました。
落ち着いた環境を重要とするなら、御殿山なのかなと勝手に思っています。

白金のパークコートも素敵ですけどね。ツタまみれの排気口が無ければですけど。。
気持ち悪くて私は無理でした。
第一種低層住居専用地域上限の3階で比較すると
白金・排気口ツタ＋全面壁ドン
御殿山・崖からの展望＋壁ドン
の比較となると、こっちかなと。
駅は遠いですけど。

>>95 通りがかりさん
その通りですね。ご高齢の方ならいいのでしょうが、子育て世帯の私達には不便だと思い辞めました。

人を呼ぶという事で言うと周囲環境も含めて良いマンションですね。
基本的な生活が車を利用するならば良いですが、
背伸びして多額のローンを抱えて通勤は毎日、歩いて大崎までって感じの方には合わないですかね。

物件の近くの企業に勤めてて通勤も苦にならないって方であればＯＫですが、
企業もずっと同じ場所にあるとは限りませんからね...。

我が家は子育てで購入します。
御殿山小学校から至近距離なのと、静かな環境を優先しました。
広い公園があればもっと良かったのですけど。

御殿山の歴史の解説。わかりやすいです。
https://www.trustcity-g.com/1374

>>101 マンション検討中さん
小学校が近いのはいいですが、中学となると距離がありまた受験して電車通学となると子供の足だと20分はかかりますよね。大学や仕事となると住むのは小学校限定かなと思いやめました。

超有名私立の小中高に通ってる方って、意外と距離ある人も知ってる。偉いなって思うけど、意図して近いと思われるところに住んだところで、そこに受かるとは限らない。

大学とか仕事ってそんなに選べるのかな・・・
選びたいけど・・・

>>103 通りがかりさん
徒歩で通学できる御殿山小学校ならともかく、私立小中学校や、大学、会社勤めとなると電車利用になるかと思うので、駅までの距離が遠いのが懸念材料かと思われるという意です。

電車をあまり使わないので気にしてませんでした。
皆さん、電車を毎日使われるのですね。
確かに子供が遠い私立の学校に通ったら不便ですね。
我家は10年以上先のことなので考えてませんでした。参考になりました。

JR3駅も利用できるのは、とても便利だと思うのは私だけでしょうか？
どの駅からもスーパーが帰り道にありますし、なかなかない利便性だと思ってます。
建設中の住友のビルにもコンビニは入るでしょうから、近くにコンビニもできますし。

販売スケジュール
●登録受付期間 2021年10月2日（土）10：00～13：00
●抽選日時 2021年10月2日（土）14:00
●登録申込受付・抽選場所／「サンウッドウエリス品川御殿山」レジデンシャルサロン

昨日は第2期の抽選だったみたいですね。
販売は順調みたいですね。

>>108 評判気になるさん
この距離で3駅が利用とは到底思えないのですが...駅から遠すぎ！都内だと10分以内が一般的かと。

aタイプ今週にでも契約しようと考えていましたが、再度現地調査へ行き感じたのはやはり道が狭すぎますね。丁度すれ違いでトラブルになっている車を見てしまったので、その時点で候補から外れました。毎日あの細い道を通るのはかなりのストレスです。マンション前の戸建て住宅には電柱があり切り替えしてギリギリ。車を使わない生活はできない（不便すぎる）場所かと思うのにあの道の狭さはありえませんね。

御殿山はどこも道は広くはないですよね。
ここは御殿山が好きな方が買うマンションでしょうね。
私は静かで自然が残る御殿山が好きです。

JR3駅に歩いていけるけど10分超えで微妙
駐車場附置率60%だけど道路狭めで微妙
スーパーコンビニなどライフライン遠目で微妙
いろいろマイナスなところもあるのでしょう。
便利さを求めるなら、もっと高級な住宅街、
低地のタワマン、色々選択肢があると思います。
このマンションを選ぶ人は御殿山が好きな人。
本当にこの一言に尽きますね。
値上がりとか値下がりとか関係なく、
あの土地の良さに納得する人が大切に
住み継いでいってほしいな。
散歩してるとのんびりしていて朗らかで、
なんとも良い空気なんですよね。

城南五山のことが詳しく解説されていますね。
https://www.luxuryhomesencyclopedia.net/area/jg.html

利便性を取るなら湾岸埋立地や低地のタワマンが良いと思います。
御殿山は、徳川将軍家が愛した歴史や江戸の観光地であった風情ある景観の名残、
これらが好きな人が住めば良いと思います。

元この辺の住民です。ここいらは古い街なので江戸時代の区割りのままで道が激狭まなので、この価格クラスの人が乗るレベルの全幅2m近い大型の高級車はかなり厳しいです。また駅としては品川駅はとても使う気になれず（新幹線に乗るときは使いますがタクシーです）、大崎駅も直線距離は近いのに大回りしなきゃならないので精神的にストレスです。

特に帰り道は延々歩いて最後にソニー通りから坂道階段上ってくるので、大雨の日や猛暑の日はかなりつらいですね。その分、景観や環境が良ければいいのですが静かなだけで、緑も少ないし子供が伸び伸びと遊べる公園もない。なので、しんどくて某タワマンに引っ越しました。

近くのタワマンからここに引っ越しを考えています。
タワマンのガヤガヤ感と住民格差が嫌になりました。
タワマンは所得格差が大きすぎてマナー違反やモラル違反が多すぎます。
考え方は人それぞれですね。

一般ウケしづらいというか、価値観がすごく問われるマンションですね。わたしはすごく御殿山好きなのですが、近くに住んでたり日頃から様子が分からないと、世に言われる価値基準みたいなのに照らして不安になる気持ちも分かります。駅遠いのは事実ですし。
しかしこちらのスレッドは、変な罵り合い？みたいなやりとりもなく落ち着いたスレッドになってますね。このエリアで検討されてる方はやはり落ち着いた方が多いのかなぁと思いました。

御殿山が好きな人に悪い人はいない！
犯罪の無い御殿山！
仲良く住もう御殿山！
でも駅からは遠い御殿山！

隣のデュオヒルズ御殿山は坪280万しませんでしたね 倍近い値段で驚きます　

デュオヒルズは築20年ですから、大崎周辺は全て倍以上になってますね。
近隣のタワマンに住んでますが築７年で売値1.5倍以上になっています。
今は下がりにくい不動産を買う時代だと思っています。

価格が上がるのはそれだけ評価されているからですね。
すごいぞ御殿山。
原美術館後地の計画が発表されたら、もっと上がるかもですね。
地震がきて液状化で大ダメージなんてことも無いですし。

>>114 周辺住民さん

>島津山…目黒区東五反田1・3丁目付近
>池田山…目黒区東五反田4～5丁目付近

目黒区とか書いてる時点で、落第かと。

御殿山も城南五山もぜんぶ品川区！

願わくば品川駅が港区ではなく品川区であれば...！

目黒駅があるのは東京都品川区上大崎！
目黒だけど品川区！
御殿山も品川区！

3階の西向き角部屋売れたみたいです。
公式ページも更新されていますね。

御殿l山の魅力を説明するページができてますね
https://www.sunwood.co.jp/s-w-shinagawagotenyama/lifeinformation/educa...

どんどん工事進んでました。
2階までの外郭がわかるようになってきていました。

やっぱり売れ残ってるんだね

ここの入居は2022年6月末ですよ！
この時期に完売するわけないですー

半分近く売れたみたいだからかなり順調じゃないですか？
Aタイプが残ってるのは予想外だったみたいですけど。

駅からの距離ですが、大崎駅へは広くて整備された道が続きますし、改札やホームまでの導線もいいので実距離よりも近く感じると思います。比較的新しい地下鉄とかだとホームまで深く地下に潜って時間かかる駅もあると思いますが、大崎駅は広くて快適にデザインされている駅だと思います。
五反田駅は少し遠いですが、飲食店も多く小ぶりですが駅ビルもあるので用事がある時には便利に使ってます。
品川駅からの道順は正直、殺風景ですし距離もあるので用事がないときには基本的には使わないですが、再開発も決定していますし、楽しい道順になると期待しています！

御殿山は、駅から少し離れているからこそ、静かな生活環境がありますよね。
夜歩いていると東京とは思えないくらい静かです。
ここは御殿山の中では駅近ですね。

大崎から御殿山に向かうときの、ガーデンシティ品川御殿山ビルがドーンと見えてくる感じが結構好きです。

住友不動産大崎ツインビル東館もカッコイイです。
ツインビルなので、隣に建設中のビルにも期待です。
いっしょにスーパーができて欲しいです。

スーパーはできないでしょうが、せめて24時間営業のコンビニですかね。
トラストタワーとガーデンシティのファミマは夜中空いてないし。
MRの方に坂降りたミニストップと東五反田のセブン、ライフ向かいのセブンは少し遠いです。

オフィスビルなのでコンビニは入ると思いますが、24時間営業は厳しそうですね～
ツインビル周辺も深夜は人通り無いですしね

コンビニの煌々とした明かりがなく静かなところが邸宅地っぽくてよくもありますが、ツインタワーくらいの距離に一軒あるとやっぱ便利ですよねーーー。横断歩道渡りやすい場所がいいなぁ?。

第一種低層住居専用地域の静かさと、スーパーなどの利便性は両立しませんからね。
でもコンビニくらいは欲しいのでツインビルに期待しています！
ファミマまでの横断歩道3回経由は厳しいですね。

今出来上がりつつある東館の方は、広々とした植栽も良いですよね。平日はキッチンカーとか来るのでしょうか。コンビニは場所的には西館の方が奥まってなくて便利ですかね。期待したいですね！

品川、大崎エリアの再開発はまだまだ続きますからこれからが楽しみですね。
近隣にライバル物件も建たないですし、ここの資産価値が落ちるとは思えないです。

お散歩日和ですね。
御殿山の桜を見ながらの散歩が楽しみです。

北側のデュオヒルズ御殿山の４Fの部屋が売りに出てますね
80平米の3LDKでリフォームして10480万円だそうです
ちなみにこの部屋は分譲時は6980万円でした
もうじき築２０年なのに強気ですね（笑）

https://www.ieshil.com/buildings/62249/
にデュオヒルズの新築時の値段があります。
景観しだいですが1億ならすぐに売れそうな気もします。
今の不動産相場はバブってます。

デュオヒルズが仕入れられる土地って、大手が手を出さない場所だからな
つまり、人気がないということですよ

https://www.athome.co.jp/mansion/5840861906/
デュオヒルズの中古はこれですね。
リビングから見える部屋は売れたようです。

20年前の大崎は古い街でまっくらで、歩くの怖かったような時ですからね。
街が変わりましたから当時の価格は参考にはならないかな。

今日の現地です！

うぉ、写真ありがとうございます！

>>147 口コミ知りたいさん
１０年前は一時期５０００万台の時もありましたよ
確かこの部屋の真下だったと思います
まあ大崎物件というか御殿山物件でしたけどね
再開発で景観は悪化したと思います

デュオヒルズだけではなく2008年リーマンショックの時は、不動産全滅でしたね！
リーマンショックの時に買った人はすごいです。
今は、誰が見ても不動産（マンション）バブルです。
私は郊外から下がっていくと予想していますけど。

ここは御殿山が好きな人しか買わないので、周辺価格とかあまり気にしてない人が多そう。

比較していたパークコート白金長者丸は、予定価格よりも値段下げた部屋が多いみたいです。プレミアム住居も下げてましたね。
高速道路と排気口の横はウケなかったのかな。
ここは邪魔でうるさい施設は何もないのが強みだと思います。
駅も遠いですけど(;^_^A

ここは理屈や価格ではなくて、山手線内側で第一種低層住居専用地域の御殿山で唯一の新築に住みたい人が買うマンションでしょうね。

>>153 ご近所さん
そうだと思います。
御殿山の高台から眺める大崎の街並みが好きです。
利便性とかではなく御殿山が好きな人が買うマンションですね。
私は品川まで歩いて行けるのもポイントでした。

>>153 ご近所さん
御殿山は昔からそうですね
買いたい人が買うエリアです
しかし買いたい人が限られるので売る時は苦労しますね
相場も安定しません
また原美術館や大使館昔からのお屋敷がどんどんなくなり代わりにアパートみたいなワンルームマンションとか老人ホームが増えており御殿山らしさはどんどん失われています
御殿山の固定ファンは経年と共に減る一方なのでリセールバリューは期待しない方がいいでしょう

ここだけではなくリセールは値付け間違えた物件以外は厳しいでしょうね。
特に低層はどこも厳しいと思っています。

>>156
低層が特に厳しいのはなぜ？

勝どきなどのタワマンに人気が集中しているからで、需要と供給のバランスだと思いますよ。
抽選倍率すごいことになってます。
地震がくれば一気に変わりますが現状のタワマンはバブルですね。
ターゲット層は異なりますので、ここを買う方はそもそも転売やリセールのことはあまり気にされてないと思いますが。

御殿山が好きな人が買うマンション！
転売、リセールなんて考えない！御殿山大好き！
御殿山、唯一の新築マンション！
歩くの大好き！散歩大好き！静かさ大好き！
タワマンは卒業！タワマンでの子育て無理！
御殿山No.1のサンウッドウェリス御殿山！

こんな感じの方々が買うイメージです。
私はこんな感じです。

>>155 匿名さん
長年近隣に住んでいますが、原美術館が失くなって街が変わりましたね。
民家の建替えもかなり増えてきました。
原美術館の跡地にかなり期待していますが、跡地に何か作ってますね。

ここはリセールもいけるでしょ。
タワマンはランニングコストの上がり幅が大きいし、供給が多すぎるから、この辺大衆に認知されれば価格崩れるよ。
低層はこの辺のリスクないからそのうち評価が見直されてくるだろうな。首都直下地震でも来れば一気になんだがなw

>>161 マンション検討中さん
震度6程度が来てくれれば、液状化して一瞬で思い出すんですけどね。
人は埋立て地のリスクをすぐに忘れてしまいます。
タワマン所有者ですが地震後のタワマンは最悪です。

タワマンの住人が全員地上に降りたら成り立たない密度ですからね。怖いです。埋立地であれば尚更。

>>157 マンション検討中さん

低層が仮に一種低層のことだとすると建物の形態というより立地の不便さが今時流行らないのてはないかな
非タワマンという意味なら高さというより小規模は不利だね
御殿山でいえば低層なのに脱法的に五階建てにした大規模マンション御殿山ハウスがナンバーワンでしょ

>>164 匿名さん

御殿山ハウス

築年月（築年数） 2005年9月（築17年）
建物構造 RC(鉄筋コンクリート)
建物階建 地上7階/地下2階建
総戸数 142戸

過去の経緯や築年数で私はここは無理でした。
全部中古ですしね。。
ここだと品川プリンスレジデンスの方が良くて住んでました。

御殿山一種低層100平米前後の新築マンションの予定は無いからここがしばらく一番だと思います。

20年後は唯一の程よい中古になれますかね。

10年？に1度のペースでしかマンション立たないエリアですからね。
原美術館跡地次第だと思います。
他に100平米前後のマンションが建つスペースが無いですね。
原美術館跡地には何が建ってもプラスにしか働かないと思います。

御殿山は山手線内側にしてはおそらく最も不便（駅まで遠い）エリアだな
最寄り駅まで１０分以上かかる場所は山手線内側に限られるからね
あと御殿山は地震には強いよ　マジ揺れにくい
東日本大震災の時は品川図書館の書棚の本はすべて落ちて復旧まで2週間以上を要したが御殿山ではもの一つ落ちなかった
先日の地震もそうだけど目黒川周辺とくらべると震度で２くらい感覚的に下がる感じ

ここは施工が松井建設なんですよね。あまりいい噂は聞かないのですが大丈夫なんでしょうか？

>>170 マンション検討中さん
これまでに手掛けてきた東京都庁や増上寺が倒壊していないので問題ないでしょう

駅からですと皇居（江戸城）と同じくらい遠いですね。
さすが将軍家の御殿のあった御殿山！

大崎は直線距離だと目と鼻の先だけど山を下りるにはショートカットルートがなくて御殿山小学校のほうをぐるっと回っていく必要があるから遠いですよね
以前御殿山バス停の近くにあった米屋もデイリーヤマザキも廃業してしまったのであ、牛乳切れてたみたいなときにも往復３０分くらいかかるのが難点だね
あと電動アシスト自転車必須です

>>171 販売関係者さん
倒壊してたら大変ですね。アフターサービスが悪い、欠陥が多いなどの口コミが多数あったので気になりました。

どうでもいい話ですがサンウッド（三つの木＝森）ということで森ビル系列だったと思いますがいつのまにか資本関係解消していたんですね。近隣には森トラ系列のフォレセーヌが二棟ありますがレジディア御殿山も確かサンウッドでしたよね
分譲せずにREITに売ってしまって賃貸ですけど
御殿山ハウスとJT社宅跡地のグレイズコート御殿山は新築当時は賃貸でしたが中古で分譲されましたね
ということで御殿山で新築分譲されたのは超久しぶりだと思いました
デュオヒルズ御殿山以来かも

城を建てるならベストな立地なんですけどね
高台で展望が良くて、天然の堀(目黒川)があって。
だから御殿があったのでしょうけど。

高台といっても今は低地に立つ高層ビルから見下ろされてしまっているけどねｗ
ちなみに作家の吉川英治は御殿山に住んでいて（今も家は残っていてコイケの社長がすんでます）その頃は公害すごくて大崎から汚い空気が立ち上ってきて御殿山の環境が悪化して引っ越したと書いてますね
そのころは目黒川も汚染がすごかったと思います

川井憲次さんって御殿山に今も住んでるのかな？
廃校した城南中学卒業生らしいです。
かなり前ですけど御殿山のPR番組にも出演されてました。

また売れたみたいですね！
御殿山大好き

竣工までに完売するといいですね！

>>178 マンション検討中さん
城南中＋品川小学校＝品川学園

皆さんカラーセレクトは何にしましたか？

>>182 評判気になるさん
コントラスト＞ライト＞ダーク
の順らしいです。
コントラストとライトで悩みました。。

>>184 マンコミュファンさん
営業はお客さんに合わせて話し方変えますからね！

ここの半地下は悪くないと思います。
広い庭もついてますし。
確かに現物見てからの方が安心ですけど。

急いで売ろうとはしてないでしょうね。
広告も積極的に行っていないようです。

駐車場4万って強気ですね

マンションって管理組合の在り方も大事そう。せっかくなら、じっくり検討して納得した人が大切に住んで、素敵な佇まいのマンションに育ってほしいな。外観もシックで素敵なので、経年優化して欲しいな。御殿山のいい雰囲気を長く残して欲しいなぁ。

投資用ではなく、居住用として購入されている方ばかりだそうなので、管理組合への参加も皆さんさしっかり対応されそうですね。

自分は買うとしたら長期居住用なので、リセールバリューも気にはなりますが、転売ありきの投機的な購入者が多いよりも、実需が多いのは安心材料かなと思います。。資産価値もよほど下がらなければいいかな。。

管理組合がしっかりしているでしょうから、劣化も抑えられるでしょうね。
ここは価格差が大きくないのでまとまりそうな気がします。
タワマンは管理コスト削減で駐車場やコンシェルジュ費用を削ったり、マンションのグレードを下げようとしたい低層階と意見が別れるのが日常です。
エレベーターのボタンも傘や鍵で押すから傷だらけ。
そんなことにはならなさそう。
ずっと入居時のグレードを維持してほしいです。

入居後もじっくり売る？
結構悠長なこと言ってますね。
空室期間に発生する管理費と修繕積立金はデベ側で負担してくれるんでしょうか？

「人気のない部屋ある」と言っていたので、竣工後の内覧が無いと厳しいと思ったのではないでしょうか。
日当たりの問題なので、どの部屋かは想像つきますが。
最近の低層マンションは、竣工後の販売も当たり前のように行われていますしね。
パークコート白金長者丸は竣工後の販売開始でしたし。

だいぶ建設が進んできましたね！
外観ができてくるのが楽しみです。

今日の現場写真です。

竣工後の販売でも別にいいんですが、空室期間に発生する管理費と修繕積立金はデベ側で負担してくれるんでしょうか？

>>195 マンション検討中さん
モデルルームで聞かないとわからないと思います！

南東角部屋の地下も売れたみたいですね。
庭が広いのでやっぱり売れますよね。
これで半分以上は確実に売れているのではないでしょうか。
御殿山人気ですね！

>>195 マンション検討中さん
所有者が負担します。そして売れる前の所有者は、売主です。よって、売主負担です。

>>194 マンション検討中さん
最近プレキャストコンクリートでの建築が増えてますがここは低層なので従来通り現地で木枠を組んでコンクリートを流し込んでいますね
工場で均一に作られるプレキャストとはちがって現場での職人の腕の見せ所ですね

>>191 マンション検討中さん
管理組合発足したらば空き部屋の費用はデベが負担します
ただし本来満室なら借主がいたであろう駐車場収入（空き区間の費用負担）までは補填してくれないでしょうね