最近、管理会社ファーストのマンション管理組合を多く見受ける。本来は管理組合ファーストが正常な姿だ。この正常でない異常な状態を正常な状態に戻すには、管理会社を交代させるか、自主管理の道しか残されていない。管理会社を交代させたところで彼らが利益団体である以上、時間経過と共に管理組合とは利益が相反してくる。そうなると、真の管理組合ファーストの道は自主管理しかない。自主管理運営に当たって皆さんの豊富な知恵をお借りしたい。現在自主管理されている方、過去の自主管理したが挫折された方、自主管理に興味のある方、どなたでもお知恵を拝借したいと思っています。また、自主管理をサポートしている組織、あるいは運営サポートソフトなどがあればご紹介ください。
[スレ作成日時]2020-06-07 07:07:28
無料でマンションの管理組合自主管理を手助けするツールもある。
このサイトだ。
https://mansion-board.com/
他にも有料サイトもあるが、まずは、この無料サイトから始めてみるのもいい。
スマホ版がないのが欠点だが、管理組合自主管理初期導入者にとっては十分なツールだと思う。
あとは、＞27 匿名さんが紹介してくれた会計業務を支援するツールと併せて自主管理運営すれば、高額の委託契約費を必要とする管理会社による組合運営など必要なくなる。
組合員の自覚が高まるとともに、ツールによる組合運営の透明化も図られる。
ブラックボックスだらけの管理会社とは月とスッポンだ。
おまけに管理費も修繕積立金も管理会社による無駄な経費が削がれ、管理費に限れば約半分になると思う。
一挙両得とはこのことだ。
自主管理運営をする場合、管理会社の役割を一部分は理事長が代行しないと運営が成り立たない。
個人的には、その業務内容によって理事長や理事及び監事に対して有償制にすべきだと思っている。
一部の気概ある理事長がいる間はボランティア活動も厭わないだろうが、組合理事会を継承させるためには一刻の個人の自己満足に頼らず、合理的俯瞰的にその運営方法を判断すべきだと思う。
理事会の制度を継続可能な制度にすることが、自主管理制度を長く持続させるための条件ではないだろうか。
理事長等への労務費としての経費は管理会社への委託管理費に比べれば微々たる必要経費だと思う。
無償の輪番制するから活気がない組合運営となる。
有償の輪番制として、やりたくない方はスルーすればいい。
やる気のある方だけで有償の輪番制とすればいい。
勿論、無償での申し出があるならそれを拒むものでもない。
そういう方がいない時の理事会運営続行受け皿として理事長等の有償制を管理規約で定める必要がある。
管理組合運営の理想的な形として、建築業における元請け会社の形態が挙げられる。
清掃業者など、各専門業者が協力業者であり、各職種の専門業者は数社抱えることで競争原理を働かせる。
各専門業者へは期間を定めて業務発注する。
所謂、注文書の発行だ。
協力業者の業務内容が悪ければ、次回の発注先は別の協力業者に発注すればいい。
注文書を発注する業務を理事会が運営し、理事長の権限で発行する。
ここまでいけば管理会社は無用となる。
競争原理が働いている組合運営は、無駄な経費が削減され、なれ合いによる不正な取引も防止できる。
成熟したマンション管理組合のあるべき姿だと思う。
勿論、組合役員は有償制の連番制とすればいい。
補足
高齢化により理事会運営が難しいところは、理事長補佐としてマンション管理士などを置けばいいと思う。
組合員による理事会は最低でも必要な組織であり、苦し紛れに管理会社などにすべてを委ねると、その末路は目に見えている。
何故なら、理事会があるうちは組合員による改善点の声も汲み上げることができるが、組合員の相談相手となる理事会がなくなる管理会社管理方式になると、利益を相反する管理会社に不利益な声は汲み上げられないまま無視され続けるのが目に見えている。
私のマンションでは、実際にそういった理不尽なことが管理会社管理方式の名の下でまかり通っている。
39さんのおっしゃる通り、マンション管理士には実に様々な人がいます。
一番気を付けなければいけないのが、業界経験が全くない、資格だけ取りましたという元管理組合理事長なんていう肩書の人たちですね。
業界の事を何も知らないので、机上の空論に終始して管理会社と建設的な話が全くできず、余計にこじらせることが非常に多いです。
各地域にマンション管理士の団体がありますが、
私も理事の経験がありますす。
彼らの考えていることは定年後の仕事を探してきているといった
動機です。
理事長などは顧問先を探しているようでした。
これではマンション管理士の信用はいつまでもつかないし、
仕事も増えないと思いました。勿論素晴らしい面々もおりましたが
見分けは付きにくいです。
明るいニュースが入ってきたのでお知らせしたい。
管理会社大手の三菱地所が管理会社運営に見切りをつけ、自主運営のためのサポートアプリを発表した。
以前からこの手のアプリはあったのだが、帯に短したすきに長しで、自主管理サポートまでには至っていない。
何故、見切りをつけたのといえば、管理会社運営は企業としては採算がとれないらしい。
管理会社として採算を取ろうとすると、管理費の値上げだったり、大規模修繕工事の取り込みだったりで、住民ファーストとは利益が相反するからだ。
自主管理サポートアプリの活用で無駄な経費を削減でき、管理会社との無駄な軋轢もなくすことができる。
あとは管理組合側の柔軟性だ。
それは、管理会社ファーストか管理組合ファーストか、どちらに重きを置くかで選択肢は自ずから決まっていく。
これからは、マンション自主管理の時代にむけて、大きくマンション管理の形態が変わりつつあることに気付くべきだ。
https://toyokeizai.net/articles/-/361234?page=3
無名ですがこの様なアプリも作られている様です
https://app.betterplace.co.jp/
金銭の管理については管理会社などに任せるのがいいのでは。
自主管理の場合、会計担当者は負担が大きく、会計ミスなど悪意なく
軽微な損失を管理組合に与えてしまうリスクがあるため、特定の住民に負荷を
かけてしまう場合が懸念されます。
選択肢は色々あると思う。
管理会社による会計運営だと利益が相反しているため不正会計の疑惑が常に伴う。
常に、組合員の財産は第三者である管理組合に狙われていると思っても過言ではない。
気が付けば、管理会社のための管理費だったり、修繕積立金だったりする。
自主管理の場合、
＞特定の住民に負荷をかけてしまう場合が懸念されます。
だから、管理会社でないプロの会計運営システムに会計を任せればいい。
自主管理会計の場合、特に大切なのは、会計の透明性と理事会などによる不正会計の防止だ。
その部分をWEBシステムとマンション管理会計アプリの利用で解決できるのではないだろうか。
現在、管理会社による管理に疑問を抱いている管理組合なら、一度は検討してみる価値は十分にある。
https://www.innovelios.com/
必ずしも専門性がなく、管理に関心がある人ばかりでない素人の輪番制の理事会方式で自主管理ができるのか疑問。自主管理ができている組合は、ずっと、ごく一部の同じ人が役員で主導しているのではないでしょうか？
自主管理が一般的となると、困るのは既得権益者である管理会社。
その手のレスも見受けられる。
様々な意見もあっていいと思う。
時代的な流れは自主管理への方向転換だとおもう。
通帳や印鑑を必要としないダイレクト決済や専門部分をWEB利用によるAI管理で運営することで、今までの自主管理とは大きく異なってくる。
そこの頭の切り替えができない団体は時代に取り残されることになる。
当然、時代の流れから淘汰され、自滅の道を進むしかない。
ウチは東京ディフェンス（株）なんですが、せめて理事会では（第10期副理事長）、アンケートや総会の賛否の用紙を直接みれるのかと期待度してたんですよ。ところが、フロントは自身が編集したものしか見せません。
もっとも、選挙同様、アンケートや議決行使こそ匿名でイイと私は思いますが、記名を強制されてます。
主権は管理会社にカネ払ってる組合員にあるのであって、以上のように単純なフロント独裁運営も、管理会社ファーストなワケです。
今、無関心な組合員のスレで、管理会社系工作員達が揚げ足とってます。
無能な組合員とかマウントしてますが、「学歴不問」で求人出してる東京ディフェンス（株）なんかに、言われたくないです。
学歴が全てとは思ってませんが、私は都立国立高校卒・法政大学法学部卒です。
秀和幡ヶ谷レジデンスの件から（ヤフーニュース）、自主管理は、会合に参加できる頻度の高い組合員にに牛耳られる懸念があります。
管理会社を簡単に変えられる環境が出来れば、管理会社も危機感を抱き、陰湿に悪どいこともしにくく、競争原理で管理費＆修繕費も安くなるでしょう。
ただ、ウチは管理会社を変えることすら、無関心＆無知なクセして、プライドだけ高い組合員達の圧力で、とても変更出来る状況でないです。
以上、私がスレ立てするべきなのですが、インターホン代ボッタクリの件で（株）ユースメディアと東京ディフェンス（株）との通話録音も出来、今は意見交換でなく、ネット拡散に集中したいので、「管理会社を簡単に変えられるテクニック」ということも留めて頂けたら幸いです。
>>14 名無しさん
兵庫県で１２０所帯のマンションの住民です。４０年間住民が運営する管理組合による自主管理でここまでやって来ました。
昨年より水道会計を担当することになり、それまで手計算で引き継がれてきた集計、料金計算、手書きの明細書などをエクセルで行っております。
最近、取引銀行よりネット化を通告され、高齢者ぞろい（私もそうですが）の管理組合の意識を変えることの限界を感じております。
ただでさえ２年ごとの役員改選で押し付けられる業務の引き受け手がないうえに、
執行部のリーダー自身がネット化の理解ができないので、パソコンによる会計業務の必要性を住民に説明ができない状態です。このままでは次の役員改選で会計担当が
不在という最悪の事態を迎えるやもしれません。周囲のメンバーに働きかけるも、危機感があまりありません。私も来年役員の改選でお役目を終えることになります。
それまでに何とか解決の糸口をつかみたいと思います。
私のマンションは５００戸超の大型マンションです。
理事長が理事会で突然管理委託契約変更案を提出してきた。
議案内容は基幹事務と設備管理登録管理会社に委託し、
清掃業務と管理人業務を他の管理会社に分散する案であった。
理事会では承認されたが、坦当は後日ということで散会した。
現管理会社が承諾しないときは他の管理会社にも相見積もりを
取り寄せる案も承認された。
後日理事会のいうとうりの案を管理会社は承認したので即時臨時総会
の案を作成して臨時総会で承認された。
管理員業務と清掃業務を他の管理会社に委託して５年が過ぎたが、
マンションは見違えるくらい良くなった。
理事長曰く基幹事務だけは管理会社に委託したいとの希望を述べて
辞任した。
>>67 匿名さん
基幹事務を設備管理登録管理会社に残し、清掃と管理人さんを管理組合が直で別に発注というのも結構いいかもしれないけど、建物や設備ってきちんと点検してても、不具合が出る時はその前兆がある。
その前兆をいち早く見つけてくれるのは日常清掃をくまなくしている管理人や清掃員だったりするので、管理人、管理組合、管理会社間の情報共有がうまく行くといいよね。
管理人や清掃担当者の管理は管理会社にとってもむずかしいでしょ。
毎日一緒にいるわけではないから。
今の時代、福利厚生の行き届いた大手でもないと、管理人や清掃員の募集も大変だから、管理会社によっては願ったり叶ったりだったりするかな？
自分たちだけでどこまでできるか――「自主管理マンション」の実態 | コラム | マンション元気ラボ
https://www.daiwalifenext.co.jp/mansion-genkilabo/column/column-202002...
自主管理マンションのほとんどが、マンションの黎明期に建てられた日本住宅公団や地方住宅供給公社（いわゆる公団・公社）が供給したもので、建物の引渡しを受け管理組合が発足してから、そのまま自主管理としてスタートしたマンションが少なくない。
>>69 マンション検討中さん
自分の親戚は地方中核都市の住宅公社が50年ほど前に分譲したマンションにずっと住み続けていますが、自主管理です。親戚も役員を輪番でなんどかしたことがあります。
580戸だったと思います。
大規模修繕したばかりだからか分かりませんが、本当に綺麗で、掃除も行き届いています。
自主管理は、小さいマンションだと輪番で回って来てもなかなか時間を割けないことがあって、一部の人に負担が過剰にかかることがあるかもしれません。ですが、戸数が500戸とか1000戸等であれば、役員の一部が多少さぼっていても、まだ他に人がいるので、結構やっていけるのではないでしょうか。
自主管理は、↓のような任意加入団体が管理組合の業務を行うのが多い？
自主管理とは関係なく、地方に多い？
最高裁判例
https://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/357/038357_hanrei.pdf
上告人は，その規約上，本件マンションの敷地及び共用部分の維持管理，変更，これらに付随する一切の業務を行うとともに，円滑な共同生活と良好な住環境の維持運営に関する業務を行うものとされており，組合員がその構成員の主体をなす各種団体（老人会等）に，その業務を分掌させることができるとされている。
管理組合が管理員等を雇用するなら、労働保険（労災保険・雇用保険）のような義務を管理組合が負うということですよね（ですか？）
〇厚生労働省
～労働者を一人でも雇用していれば労働保険に加入する必要があります～
https://www.mhlw.go.jp/stf/seisakunitsuite/bunya/koyou_roudou/roudouki...
業務委託であれば、その必要はありません。また、一部委託という方法もありますよね。要するに自主管理のメリットは管理会社に無用なピンハネ代を支払わなくて済むということなので、管理員だけ派遣で頼めば、ピンハネはそこだけで済みます。まあ、労働保険払ってもそっちの方がいいと思いますけどね。試用期間など設ければそれほどリスクはないかと。
管理組合の役員さん、操作方法が難しいと思っているのでは・・・と、操作方法の動画を作成して公開しました。そしたら宮城県仙台市五橋マンションの自主管理組合理事長から注文がありエクセルデタを送ってあげました
86通りがかりさんで投稿した者です。
管理会社や修繕専門事務所に頼まなくても自分達で長期修繕計画書が作成出来るソフトのパンフレット郵送してあげても、管理事務所または管理組合のポストがないようで戻ってきます。残念です。ぜひ活用していただきたいと思います。
長期修繕修繕作成を50万円位で作成している企業には私の開発したソフトを5万円で販売されると困る!そんな投稿みたいですね、自主管理マンションの役員さんに自分達で作成出来るエクセルソフトは管理組合の役員さん喜ばれるのではありませんか
自主管理マンションの理事長様、役員様これなら自分達で長期修繕計画も作成出来ることがおわかりになると思います。
https://youtube.com/shorts/aOzDeeRuZHc?si=ThQIas8G-R7sOdgi
私、高木企画の高木と申します。ソフト開発した私もそう思います。国交省はガイドラインを作るだけでなく、こういうソフトを管理組合に提供すべきです。5年ごとの見直しで得するのは管理会社とコンサル会社だけで、それが修繕費の一部として住民が負担させられているのだから
でもこのソフト買っていただいたお客様から「大規模2年前に終わったから時期をずらすのはどうしたらいか」など問い合わせもありその対応も大変なので、そういったのも含めて価格設定しています。
まずは喜寿の祝ありがとうございます。
そして現在のマンションが抱える諸問題の解決に対する見識あるご意見、貴方様は素晴らしい方だと思いました。
と同時にパンフレットを郵送しても「ポストがありません」と張られ戻ってくる封筒を見て、貴方の様な方がいないと自主管理マンションの資産価値を保つのは難しいだろうと思いました。
私は大成プレハブというPC住宅建設会社
に就職して沢山のマンションを建設してきたので、その建物をもう解体しなければならないのか・・・きちっと維持管理したらまだまだ使えるではないか・・・そんな複雑な心境の日が多くなってきたのもソフトを開発した動機です。
自主管理マンションの資産価値を下げないよう貴方様には頑張っていただきたいと思います。貴重なご意見ありがとうございました。
>>107 マンコミュファンさん
うちのマンションは未だ自主管理ではないです。
個人的な意見ですが、今の時点では自主管理はある程度（最低でも半分くらい？）高い学習能力（と時間的余裕のある）のある区分所有者と相互信頼など条件が揃っていないと、難しい気がします。
でも、三菱地所のクラセルのようなマンション管理組合向けアプリには
とても関心があります。実際、マンション管理業界において将来性のあるビジネスとして急速な発展を遂げる可能性のある分野で、特に北欧、ドイツ、フランスでは、
クラセルよりずっと優れたマンション管理組合向けアプリを使用して、急速に自主管理が広がりつつあると海外のメディアで読みました。調べると、すでに競合するアプリがたくさん出ています。
一級建築士の方がこのスレに降臨されていらっしゃるようなので、
お伺いしたいのですが、「スマート修繕」をどう思われますか？
自分はかなり画期的だと思うのですが、将来的にマンション管理組合向けアプリと「スマート修繕」を合体させたようなサービスがもっと多様性をもって市場に現れれば、自主管理に安心して移行する管理組合も増えるのではないかと思うのですが、
どのようにお考えですか。また、一級建築士のお立場から見て、三菱地所のクラセルや「スマート修繕」の弱点は何であるとお考えですか？
>>108 匿名さん
１０７様のおっしゃるとおり、前にも書き込みしましたが、自主管理マンション宛にパンフレットを送ってもポストがないからと戻ってくるのを見て、管理が出来ていないな～ただ管理費を減らそうとしているだけなんだな～と思いました。また直近で書き込みしていただいたようなしっかりしたリーダーがいないと運営は難しいとも思いました。
先日私のソフトを購入された東京で大規模修繕工事会社株式会社武田工業の社長が大阪までクラレこのソフトの応用方法(大規模修繕会社でも長期修繕計画が出来ますを手土産に営業するツールとして使用)を聞きに来ました。
その時その社長は新築ではCADで図面書けば数量も自動的に拾い積算まで全てAIで出来るようになっているが、大規模修繕はまだそこまで行っていない。高木企画のソフトが基本情報を入力するだけで長期修繕計画が出来るなら住民さんがパンフットを読ませれば後はAIが長期修繕計画書を作成出来る時代になるのは時間の問題だとも話していました。
三菱地所のクラセルやスマート修繕も多分最終目的はそこまで考えているのではないでしょうか。気になるのは三菱地所さんはどちらかといえばゼネコンでなくデベロッパー、たくさんのビルや商業施設の販売データはたくさんもっていると思いますが、マンションに関する工事の部位ごとの歩掛数量を持っている・・・かですね。
私は大手デベロッパー住友不動産の分譲マンションアフターを長年していましたがそういうデータはありませんでした。マンションを管理している住友不動産建物サービスもなかったと思います。だから気になるとしたらその点ですね
持っていなかったです。
大規模修繕工事は大体1戸あたり100万円かかるのだから、工事項目なんてどうでもいいなら戸数をかけたら大規模修繕工事費なんて出てくるし、戸当たりは雑だと思うなら坪(延べ面積)当たりでも金額は出てきます。ただ国交省の様式は工事費目ごとに算出したものを組み立てて作成するようになっていますから、前者のようなおおざっぱな出し方では通りません。
たまたま私は大手ゼネコンで工事そして積算、電算という業務を渡り歩いてきたので
キホンデータから工事部位ごとの数量を割だすことが出来、それをこのソフトに組み込んでいるのです。自慢話になってしまったようで・・・申し訳ありません。
私は大規模修繕工事の設計・監理をしている建築事務所の社員で長期修繕計画作成依頼は最近多いです。
これがないとマンションの維持管理をきちっとしているという優良マンションの認定が行政からもらえないからです。
国交省の指定様式は様式4-4を作成すれば後は皆自動計算で出来るから当事務所もエクセルで作成しています。
高木企画様との大きな違いは4-4の工事費を、高木企画様は基本データをもとに長年蓄積された歩掛で算出しています。
当事務所には金がかかる建物調査をするタイミングで大規模修繕工事が終わった段階での作成依頼が多く大規模修繕工事の契約書をもとに作成しています。
だから、精度の面では当事務所の方が高く作成費用も10倍はかかります。高木企画様は机上計算だけだし、失礼かとは思いますが77歳なら年金も受けてるでしょうから金儲けではないと思います。
根本的に違うのは当事務所は結果を紙ベースでしか納品出来ません。高木企画がデータで納品しているのには驚きです。
エクセルデータで受け取れば管理組合の人達で大規模の周期や追加修繕の修正も
出来るから毎年見直しもできます。
たった50000円なら、まずは高木企画様のソフトを購入し、自分達で長期修繕計画を作成するという意識を高揚させ、大規模修繕時には当事務所の様な専門企業に作成を依頼するのが賢明だ思います。
素晴らしいものを開発してくれてありがとうございます。
このスレの下品な妨害は業者か、憂さ晴らしの最低の人間なので
無視されたほうが良いです。
あなたの開発されたソフトの評価ができる脳ミソなどない人たちです。
良い製品を開発されたので、（社会貢献に役立つという意味で）
それでいいのではないですか。
個人情報については、御指摘のようにデメリットは多々あるかもしれませんが、
自分はこの方が誠実な人物であることの証と受け止めました。
最初は自主管理に感心があり「マンション管理はかくあるべき」といろいろ私の意見も投稿しました、参考になるご意見や見識あるお言葉に感激もしましたが、誹謗中傷する人もおり、しばらくは見ないことにし、全国の自主管理マンションに「長期修繕計画書無料作成のパンフレット」郵送に専念しています。
全国の自主管理マンションに長期修繕計画作成ソフトのパンフレット送ってますが、先日大規模修繕工事談合事件ありましたので、その対応策を分かりやすいパンフにして追加しました。
自主管理にしても管理会社が管理しているマンションも大規模修繕工事の費用は住民が積み立てた金ですから、長期修繕計画も自分達で作成しなければいけないことを説明してます。私のソフトがその手助けになると思っています。少なくとも人任せにするよりは・・・
自主管理の方法は自主管理しているマンションの理事長さんに聞くのが一番だと思います。私が想像するには皆から信頼されかつ
強いリーダーシップのある人が数人いて、その方達が理事長を交代でしてるのではと思います。管理会社付きのマンションで理事長1年毎の当番制では自主管理無理でしょう。結局管理会社任せイコール談合となってさまっています。私は自主管理マンションの理事長さんは立派だと思います。
自主管理できるなら、ほんとそれが一番良いですね。
管理会社のマンション管理士が、あまりに仕事が遅い、あろうことか忘れる、など何一つとしてまともに業務を遂行してくれなかったので憤慨しています。
この管理会社の名前さらしたいわ！
何故出来ないのか私は知りたいです。
全国の自主管理マンションにパンフ送ってますが、団地で階段室形式のマンションなんか皆自主管理になってます。私も新婚の頃住んでいました。やっていけてるのに・・・
そこなんですよね～お金を使ってもいいから管理人さんにしてもらいたい人と少しでも自分達で出来ることは自分達でしようという人の意思疎通がとれないとまとまらない・・・そが自主管理の難しいとこなんでしょうね
東京都台東区浅草橋４-2-1他 |
|
1億2600万円～1億6590万円 |
|
2LDK・3LDK |
|
52.92m2～65.52m2 |
|
総戸数 85戸 |
東京都荒川区町屋２-662-7他7筆 |
|
6798万円～8898万円 |
|
1LDK+S（納戸）～3LDK |
|
50.64m2～60.2m2 |
|
総戸数 83戸 |
東京都世田谷区祖師谷一丁目 |
|
6,900万円台予定～8,900万円台予定 |
|
2LDK～3LDK |
|
56.39m²～71.04m² |
|
総戸数 6戸 |
東京都江戸川区松江７-429-1 |
|
4500万円台～7000万円台（予定） |
|
3LDK・4LDK |
|
59.16m2～73.78m2 |
|
総戸数 36戸 |
東京都練馬区石神井町3丁目 |
|
7,000万円台予定～1億1,000万円台予定※1000万円単位 |
|
1LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
|
43.04m²～63.42m² |
|
総戸数 42戸 |
東京都文京区小石川４丁目 |
|
6190万円～1億7990万円※権利金含む |
|
1LDK～3LDK |
|
35.89m2～76.81m2 |
|
総戸数 522戸 |
東京都練馬区上石神井４-610-28他 |
|
8698万円～1億3298万円 |
|
2LDK+S（納戸）～4LDK |
|
67.55m2～90.09m2 |
|
総戸数 106戸 |
