グランドメゾン上町一丁目タワーってどうですか？

7ー8年落ちやったら5500万くらいつきますかね？cタイプ購入者です。

>>1526 マンション掲示板さん
階数によりますでしょう。

>>1526 マンション掲示板さん

それぐらいは保てるんじゃないですかね。

NTT西日本ビルが高級ホテルになり、森ノ宮には大阪公立大学がくる。
活性化が期待できるエリアだと思います。

>>1526 マンション掲示板さん

2割落ちくらいの想定であれば許容範囲だと思います。
ここは周辺環境重視の子育層ニーズは手堅く残ると思うのでいますし、そもそも買い手が付かないは20年先を見てもないと思います。
値段次第で売り貸しは長くみても出来ると思いますし、価格も今の相場だとある程度良心的なので、買値と先々の売値の差もそこまで開かないと思います。
もし開くとすれば、この物件でなく大阪もしくは日本の不動産が大暴落していて、ここだけの話ではない状況かと。

>>1529 口コミ知りたいさん

確かに築古物件の坪単価みてると20年で20%減は妥当ですね。

>>1529 口コミ知りたいさん

確かに築古物件の坪単価みてると20年で20%減は妥当ですね。もう少し下がるかもしれないけど。

皆様、床色は薄い色にしましたか？ぜひ教えて頂きたく思います。

>>1533 マンコミュファンさん

濃い色を好む方は少ないと聞いて、薄い色にしました。

>>1534 匿名さん

濃い色も素敵ですが、ちょっと圧迫感出ますね。薄いが無難に感じます。

中間の色が人気と聞いたんですが、薄い色が人気なんですか？

>>1536 検討板ユーザーさん

中間も人気みたいですね。濃いのでなければあとは好みではないですかね。

>>1537 匿名さん

中間も割と濃いめかなと思ったのですが、圧迫感でますかね？

>>1529 口コミ知りたいさん
今はマンションバブルでマンション価格は高くなっていますが数年前の基準ならマンション価格は高くないエリアでした。マンションというより戸建エリアでした。資産価値を考えて買うならやはり駅近ではないでしょうか？資産価値を重視して買うエリアではありません。住む目的で買うエリアですし、家賃も高く取れるエリアではないので投資目的で買うエリアではありません。中古マンション価格は下落傾向ですし中古マンションで高く販売されているのは業者買取のリフォーム済物件です。

>>1539 評判気になるさん

そもそも数年前より都市部はだいたいどこもマンション価格が高騰しています。
今がバブルかはわかりません。数年後さらに価格は高くなるかもしれません。
また、この地域は数年前と比べると、キューズモールができたり、大型マンションができたりして、利便性が上がり、街の雰囲気も格段に上がったと思います。
さらに、難波宮の整備やNTT跡のホテル建設、森ノ宮の大学建設など、今後も発展が予定されています。
総じて、この地域の価値はさらに上がるのではないかと私は期待しています。

周辺の戸建を持つ方々は、その価値を分かっていて、この土地を手放したくない方が多いです。
環状線外側の東成区には売り物件・土地が散見されますが、環状線内側の森ノ宮、上町アドレスはなかなか出ません。
このエリアには、もはや空いてる土地が少ないですし。
その分、価値は保たれやすいとは思います。

>>1541 名無しさん

このエリアは純然な住宅地ではなく職住混雑エリアなので、休眠状態の零細企業の雑居ビルとか、小規模作業所とか多いから、戸建用地はけっこうありますよ。

資産価値を気にするのも良いですが、もっと大切なのは日々の生活環境ですよ。

>>1543 匿名さん

同意です。この地域のような生活環境に憧れます。羨ましい。

玉小はいいですよ。学力テストの成績は全国平均を大きく上回ってるし、トラブルも少ない。

ここの物件なんですが、A.B.Cタイプあたりの部屋は洋室の間取りってみなさん狭いと感じられてないのじょうか？
5畳とか4.5畳のお部屋ありますが、クローゼット含まれてますよね...？ベッドとか置くともうパンパンみたいな状態になるような気が、、、

確かにAタイプはリビング(幅的に)どうやって使うのかは少し疑問です...仮にもタワマンですしね...

グラメのＣタイプ高層階かリバーのＥタイプ低層階かで悩んでおります。もともとグラメ一択予定だったのですが、ふらりと見学したリバーも良い感じで…リバーのＥタイプは全戸占有設備がプレミアムグレードというのが一番大きな理由です。設備仕様だけならグラメ標準タイプよりグレードが上ですよね。特にキッチンが幅2,700で奥行きもしっかりあるフラットタイプなのと、洗面を含めた水回りにフィオレストーンを採用しているところ、またバルコニーのスロップシンクも地味に便利ですよね。リバーはタワーではないので当然と言えば当然ですが…笑
Ｅタイプの低層階だと、グラメのエントランス周りの植栽も良い借景になると妙な期待をしております。ある意味上町一丁目らしい雰囲気を味わえるのでは？と考えております。
リセールやデメリット等みなさんのご意見をお聞かせいただけると幸いです。価格や坪単価はほぼ同じです。
よろしくお願いいたします。

>>1548 匿名さん
私ならグラメ高層に住みたいです。同価格ならなおさら。リバーのほうが設備が良いという感覚がよくわからないのですが、フラット天板と洗面フィオレストーンくらいが欲しいならオプションで数十万足せばできますよ。グラメは建具なども高級感がありますし、天井エアコン標準です。内廊下や全フロアでゴミ捨て24時間など共用部の設備面や高級感もだいぶ違うと思いますよ。

Iタイプも売り切れましたねー。

>>1550 マンション検討中さん

ですね。AとBに続き、ＩタイプとOタイプも売り切れましたね。高層階も着実に売れていってますね。

>>1548 匿名さん
どちらも良いと思います。
ですが何故敢えて間取りの悪いCタイプをお選びになられるのかは疑問です。
リバーのEタイプはたしかにここの標準仕様よりグレードが高いですが、仕様はリフォームでも変更できます。オプションは高層のみを残し、殆ど締め切っておりますのでリフォームにはなります。
ここを選んだ場合、キッチンのフラットカウンターや洗面化粧台、トイレ手洗いカウンターをリバーのようにフィオレストーンに変更する場合は、メーカー物なので数百万かかりますが納得できるお住まいにする為には変えるべきだと思います。
他にリバー並みのグレードに合わせるのであれば、浴室の天井高アップの為にユニットバス入れ替えるべきだと思います。ユニットバスを入れ替える際には、水栓などもリバーと同じグローエ製は入れられると思います。
キッチンもレンジフードがマントル型であったり、水栓がグローエ、シンクがブリリアタワーの高層階と同じものなど所々ありますが、入れ替えだけで済みますので500万円かかかってでもやったほうが納得できると思います。
ただ、やはり気になるのはCタイプをお選びになるという点ですね。間取りが悪すぎて話にならないレベルのタイプなので、できればここの南西角のDタイプで16階くらいより上を選ぶのが良いと思います。
建具に関しては、今回は直近で完成したグランドメゾンと比べてグレードを落としていますので、長谷工レベルと変わらない建具になっています。以前のグランドメゾンの建具イメージをお持ちでしたら完成してからびっくりされると思います。
最近は、クロゼットにも安っぽい取っ手が付いていますし残念なところであります。玄関の上がり框がタイル製で無いのも気がかりです。
リセール面では、70㎡のAとBタイプを安くしすぎたせいか、他の間取りが悪い、眺望条件が悪いタイプの価格が割高になっていますので期待しない方が良いと思います。高層階の100平米を超えるタイプもそこまで割高にしておらず、タワーでありがちな高層階価格onになっていないので、中層以下にもその皺寄せが来ています。
IタイプやJタイプはリセールがいいと思われます。新築でも築浅中古でも問わず、100㎡の高層階でこの価格帯は大阪市内の中心部には存在していませんので妙味ありです。

>>1552 匿名さん

失礼いたしました。
南西のDタイプではなくEタイプです。

>>1549 検討板ユーザーさん

ご回答ありがとうございます。
恐らくグラメのスタンダータイプをリフォームで仕様変更しようとすると数百万レベルの出費は覚悟していいます。仰るようにLDの天井エアコンは非常に魅力的ですし、内廊下及びゴミ捨て場等はタワーならではのメリットと存じ上げております。
しかしながら…MRを訪れた際の全体的な窮屈さや建具等の凡庸性がどうしても引っかかり、現在のヤキモキした気持ちに至っております。
居住環境的には我が家のライフスタイルにはぴったりの環境なのでなおさら頭が痛い問題です…笑

貴重なご意見ありがとうございました！！

>>1554 口コミ知りたいさん

私は積水の建具の高級感を感じましたよ。いくつかMRを周りましたが段違いに良く感じました。FIX窓など開放感は抜群で窮屈さなんて私は感じませんでした。
リバーはなんというか、よくある板マンな感じでテンションは上がりませんでした。ここの周辺にもキレイめな板マンはたくさんありますし。

専有部の仕様については好みもありますし、無理に張り合う必要はないのでは。特に子供がいる場合はお互いの住民同士で繋がりができる可能性も高いですので仲良くしといた方が良いと思いますけどね。

>>1555 eマンションさん

確かに。上町一丁目はキレイめな板マンの方が街並みとしてマッチしますよね。

>>1557 匿名さん

なぜ、そう思ったのですか？

>>1558 eマンションさん

現地行けば分かるよ

こちらの購入希望者です。同時期なだけに隣のマンションの方からのコメントもありますが、それぞれ好みに合わせて選ばれたらいいんじゃないですかね。ご近所どうし仲良くしていきたいものですね。
ところで、今までにも何度か取り上げられてますが、フローリングの色について、モデルルームと同じ真ん中の色は割と濃いめのお色かと思いましたが、5畳くらいの洋室においては圧迫感が強くでるのでしょうか。薄いお色が無難でしょうか。ご意見よろしくお願いします。

こちら検討中です。
角部屋の間取りを見たところリビング以外の各部屋の窓が小さいように思います
が皆様はどのように思われますでしょうか？
あと天井高が2.5ｍですが梁の部分が2.1ｍで低すぎだと思うのですがタワーマン
ションはこんなものなのでしょうか？
過去スレにありましたが設備そんなによくないのですか？

>>1561 マンション検討中さん

なんの問題もないですよ、設備もグランドメゾンはそこらの物件よりは明らかに高級感があります。
モデルルームでご自身で確認されるのがよいかと。

間取りや設備面も現在売り出し中の物件の中でもかなり良いと思います。
というか、売れ行き好調です。選べる部屋がどんどん減ってきています。

>>1562 匿名さん
梁の部分は見に行って思いました。
窓は間取り図で確認しました。
積水さんの関係者以外の方の意見が聞きたいです。

>>1563 マンション検討中さん
どこがどう良いのか具体的に教えて下さい

今晩のGM建設現場をどうぞ。月が綺麗ですね。

高層階は、なぜIタイプから売り切れたんですか？？

>>1563 マンション検討中さん
あとどれぐらい残ってるのでしょうか？

こちらとザファインタワー大手前どっちがお勧めですか？

グランドメゾン上町一丁目タワーの高層階を購入を検討中です。

近くの「シエリア大阪上町台パークタワー」の最上階もみました。
難波宮から大阪城の眺めはとても良いと思いますが
内装・設備がちょっと期待外れでした。
最上階でも、窓を開けると中央大通りの車の音は、
直接、反響するのか、結構、気になりました。

参考までに今、注目の「brillia tower 堂島」もMRも行きました。
廊下が少ない分80平米でもそれ以上に広く感じました。
高級感は、グランドメゾン上町一丁目タワーより上です。
ターゲットが違いますが…
Four Seasons Hotelより高層階は、2億円以上でした。
内装設備も良かったですが、方角によっては、隣のタワマンと睨めっこになりそうです。今後、南側にもマンション建つ見たいなので…
周りの環境は、やはり梅田。落ち着かないです。
ちょっと散歩するには、中之島位まで行かないと気持ち良い散歩はできないですね。

グランドメゾン上町一丁目タワーの高層階の景観と音の静かさに期待しています。

プレミストタワー靱本町のMRをみて、最終決断したいと思います。

入居(引渡)予定が、後ろにズレた？
2023年2月中旬になっとる。
2023年1月下旬じゃなかったっけ？？

>>1574 通りがかりさん
一斉に引越しできないから

ここ住宅ローン控除が現行制度使えないのが辛いですよね。

>>1576 マンション検討中さん
ここ買う人は、そんなこと気にしないんとちゃいます？

>>1576 マンション検討中さん
結構大事な要素ですよね。気がついて良かったです。ありがとうございます。

>>1576 マンション検討中さん
もう少し詳しく教えて頂けないでしょうか？

どうしても現行制度を適応したいなら、これから建てるマンションも選択肢からはずれますし、来年まで入居の今売れ残ってるマンションから選ばなきゃいけないわけですよね？ そこを基準にマンション選びするのは本末転倒な気がしたので、私はいいと思うマンションを選ぼうと思います。

>>1579
現行の住宅ローン減税は来年12月末までに入居の物件に対して適用となります。今は1%上限で適用になってますが、おそらく金利を上限にして減税処理に変わるだろうと推測されています。
今の金利でいくと受けれる減税がほぼ半分になってしまうので、ローン控除ありかで考えてる方は視野に持っておいた方が良いですよね。

来年年末入居を条件に、控除13年間迄延ばせる記憶ですが、2023年以降の入居なら、従来の10年間控除自体は大丈夫でしょうか？

だいぶん出来上がってきましたね！ここはええ物件やと思います。かなり気合入っててかっこいいですね！

?タイプを選択された方は、東向き眺望の解放感とご予算考慮でしょうか？cは悪い間取というより、むしろ残念な間取！と思います。family closetって中途半端なアイディアと位置づけ、もしそれを無くしてキッチン部分になったら、LDは15畳迄拡大できて、もったいない廊下も無くなるんじゃない？と。寝室が小さくても、大きなfamily spaceで魅力的ですね？或いは、洋室③をdinning spaceにして、空間的に解放感を作るとか。積水の設計スタッフさん、もっと大胆でチャレンジすればよかったと残念ですわ。個人的に、将来の改造も含めて、検討していますが。

>>1582 ご近所さん
その認識ですが、もしかして違います？
お隣のリバーは13年適用ですね。

>>1585 マンコミュファンさん
10年と13年、何十万の差で大きいですね(涙)。いくらタワーと言っても、普通のdouble income収入家庭も手の届けるマンションなので、控除大事ですわ。

住宅ローン控除を活用して、終わったら繰上げ返済する。これが一番賢いです。所得から控除じゃなくて、税金からの控除ですからね。とても大きいですよ。

>>1587 検討板ユーザーさん

収入制限なかったっけ？

>>1582 ご近所さん
令和4年末までに入居が条件ですので、令和5年入居は10年どころか対象外になる可能性もあります。

この表の令和2年11月までに契約、令和4年入居の欄が　ー　になっているので、税務署にどうなるか聞いた所、今のところ令和４年入居者は対象外だと言われました。
同じように扱われるなら、令和3年11月まで契約、令和5年入居は対象外になりそうです。
ただ、おそらく今後対象になる方向性ですので少しお待ちを、みたいなニュアンスの話はしていました。

この物件では関係ない話ですが、令和2年11月購入タイプの人はもう2か月しかないのにまだ決まってないって何？と思いました。

期間の話もありますが、問題は減税額ですよ。おそらく半分程度になるので、10年で見ると200万くらい変わりますよね

ローン減税がどうなるかはまだわからないけど、ここはいいマンションですからね。それでも欲しいですね。買えた人が羨ましい。

>>1589 検討板ユーザーさん

先月、国交大臣が現行の住宅ローン減税の令和4年以降の延長は必要と会見してましたのでそれに期待したいですねー

>>1590 マンション検討中さん

10年で200万、1年20万、月々16000円、1日500円

>>1589 検討板ユーザーさん
詳しい情報、有難うございます！表のままなら、条件に合わない方これからもいっぱい出るから、延長しないとなんか相当不公平ですね。

最新刊スーモ登載中の残り間取、合計16戸でしたら、?タイプ1戸、E、H、Gタイプ15戸？と臆断したが、EHGは全然良い間取なのに何故残るでしょうね？

90㎡超の低層階で億は中々売るの難しそうですね・・・

>>1596 匿名さん

95m2の低層階は9千万円台じゃなかったでしょうか。1億を超えるのは中層階以上だと記憶しています。
95平米と広めの部屋で低層階からあるのは珍しいので、喜ばれる層は多いのではと感じていました。南東向き、角部屋ですし、なかなか良いです。

>>1595 口コミ知りたいさん

E.H.Gはおっしゃるとおり良い間取りと思います。ただ、すでに売れた間取りも良い間取りだったので売れたのでしょう。全体的に良い間取りが多い印象ではありますね。

廊下の長さがデメリットとこの掲示板でも言われているDタイプって良い間取りと言えますでしょうか？

>>1599 匿名さん

Ｄはもう売れたのですか？ Dはまだかと思っていました。それならば訂正させて頂きます。

ローン控除言うけど年間40万までで4000万以上借入してるひと人はただお金ないだけでは？
多額の借入をしマンション購入するものではないですね。
年収が800万位で6000万借りれる時代ですから。

>>1599 匿名さん
Dタイプですね？確か廊下長くて雨の日に室内にでも走る練習できそうな感じ(笑）。Ｄは今期のスーモ雑誌にありませんよ。全部売れたかなぁ、、、今期のスーモ雑誌に積水社長さんインタビューと、GM上町１タワーは総合部門優秀作品に入賞したとの内容あります。
でもローン控除やばいって皆様のコメントを読んだら、ちょっと落ち込ますね。

>>1601 通りがかりさん
1000万円以上頭金として払えないのならば、
頭金なしで購入し方が良いと思います。
人それぞれでしょうが、多額の借入をして購入するのがマンションであると思います。但し、価値のあるマンションに限ります。

>>1603 マンコミュファンさん
頭金入れなくとも手付金で物件の10%は必要ですけどね。

将来もしリセールする時、値段大幅落ちないなら有難いです。何となく値上がり自体を期待できなさそうな物件、、、、この前営業さんに聞いたら、海外投資家とかここを購入した案件はまだないらしいんで、本町梅田周辺のような投資目当てブームと全然違います。
IR、カジノなど値上がり要素加えて、大阪市内今後もタワー主流になるに違います？

>>1605 口コミ知りたいさん

海外の方、購入されてますよ。投資目線でも市内ならよいのでは？

>>1595 口コミ知りたいさん

多分ですが大阪城が見えない方角だからではないですか？
高層階でリビングから大阪城はやはり格別なのだと思いますよ。

>>1606 匿名さん
ここ、海外投資家も購入されてますか。私の情報古いかもしれませんね。教育環境重視の子育て家庭(もちろん外国籍の在日ファミリーさんも）しか考えないんちゃうの？坂やし、駅から距離あるし、ランニングコスト高いし、自分居住用以外はどうも想像できません、、、

>>1607 名無しさん
仰った通りかもしれませんね。ここは城見したいなら何階からでしたっけ？記憶に、北西角部屋間取いいけど、低層は西側リバーさんと対面覗き、北側も建物だらけですが、結構早々で完売されたらしいですよね。

>>1609 口コミ知りたいさん

大阪城、自宅からそんなに見たいものですかね
ここより見えやすい物件、いくらでもありそうですが

質問でございますが、皆様にとって、低層階、中層階、高層階とは、どうやって定義されますか。例えここ36階の場合。

>>1611 口コミ知りたいさん

なぜ定義したいの？

どうしてもグリーン部分に虫や鳥が巣をつくったりしないか、あと駐車場の位置と景観が気になります。

>>1612 匿名さん
自分の中で、36階の場合、1-12は低、13-24は中、25-36は高、ととても単純に分けたが、もしかして他の方と違う？と知りたいのです。マンションの階層区分の基準を知らなかったのです。

>>1614 口コミ知りたいさん

建築基準法では31m、10階以上が高層階となります。
単にマンション内で三等分したいだけなら、あなたの考えのように単純に上から三等分すれば良いのでは。

>>1615 匿名さん
なるほど。ご教授有難うございます。
前のスレを読んだら、低中高階層の文言も出ているので、他の方の基準はどうなんだろうと、つい好奇心湧いて来ました。

>>1600 通りがかりさん
GMのHPを見たら、?タイプと他タイププラン図まだありますよ。
雑誌に間取の一部しか載せていないかもしれませんよ。

>>1615 匿名さん

基準法にそんな条文ないで。

>>1613 マンション検討中さん
鳥や虫は発生するでしょうけど、住むのには大丈夫でしょう。ただ中層階までは仕方ないかもですが、セミとかもいるのかな。

>>1603 マンコミュファンさん
個人的にはマンションなんて住む場所ですから、多額の借入する必要はないですね。6000万円以上のローン組んで返済できるのかよくシミュレーションすべきだと思います。個人的には3分の１程度は頭金出しといた方が安心です。

>>1616 口コミ知りたいさん
当物件に限った私個人の基準で申し訳ないですが、、、
高層階は間取り含めた所謂プレミアム住戸である35-36階。加えて29階-34階も広い間取りで下の階とは区別されているので高層階の部類に入るかもしれません。
低中層階の区別は感覚的には、低層階が4階-15階、中層階が16階-28階。但し、お隣のリバーさんが20階なので被らず眺望が抜けてくる21階-28階を中層階と捉えても良いかもしれませんね。

>>1620 マンション検討中さん
こちらも個人の感覚ですが、自分居住用だからこそ融資使う人多いと思います。
実需家庭が多く、将来の家計などに配慮して、融資使ったら先ず団信入れて、万が一何か起こって返済能力失った場合、団信でカバーできて、自分と家族の負担軽くなれます。住宅ローン減税がもし延長できれば、運良ければ400万ぐらい戻れますよね？
それで子育て家庭にとって大きなメリットです。
このタワー自体はまだ超高級タワーとは呼べなく、億以下の部屋も多分半分以上なので、融資使う方が多いと思いますわよ。

>>1610 匿名さん
大阪城が見えるのは北向き30階以上です。
全て100平米以上の間取りで億越えです。

>>1623 グラメファンさん
教えて欲しいのですが、28階ぐらいの北向きだと見れないですか？大阪城。北向き３０階だと1.５億ぐらいですか？1.３億では厳しいですか？

>>1622 マンション比較中さん
融資使うことは否定していないです。ただ固定費等も入れて、4000万円以上も借入するのが家族がいて大変だと思うのです。真面目な話で恐縮ですが、ペアローンも３５年で将来どうなっているかわからないので、相当年収がある方はいいのですが、みなさん不安ではないのでしょうか。私は地味で、不安なだけなのか、、、頭金で購入価格の3割は出します。