東京都心で利便性が高く、住環境も良い立地なので前から注目していました。
森鴎外記念館（森鴎外旧居跡）が隣にあり、休日は風情ある「谷根千」散策も楽しめそうです！
文京区の駅近・高台で、広い間取りを売りにしているので、かなりの高額帯になりそうですね。
公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115560/
物件名：プラウド文京千駄木ヒルトップ
所在地：東京都文京区千駄木一丁目１７番１(地番) 他１６筆
交通：東京メトロ千代田線 「千駄木」駅 徒歩4分
東京メトロ南北線 「本駒込」駅 徒歩9分
都営地下鉄都営三田線 「白山」駅 徒歩11分
売主：野村不動産株式会社
総戸数：50戸 (非分譲1戸含む)
専有面積：71.43m2 ～ 121.08m2
間取り：3LDK ～ 4LDK
施工会社：東洋建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社に委託（予定）
[スレ作成日時]2019-09-27 20:32:29
風呂に窓があれば完璧なのになあ…Eタイプの間取りは酷すぎますがそれ以外はゆとりがあってすぐ売れそうですね。
この週末で８割程度契約の見通しとの噂を聞きました。。。
物件概要に3月上旬販売って書いてあるんだから、この週末で契約はないでしょ。
短いかもしれないが、登録期間を設けて抽選というのがまともなデベのやり方。
ちなみに自分は登録初日にモデルルーム初訪問、そのまま登録した経験がある。かなりの高倍率だったが当選したけど。
要望書が出て8割埋まったてことかな？それはあるかもですね。さすがです。宣伝広告費浮きますね。抽選が盛り上がりそう！！財力と運がないと住めない最強物件！
Eタイプは間取りのどこが良くないのでしょうか？マンション検討の初心者のため間取りに詳しくなく、Eが一番良いのかな？と思っていたので、どのような点が暮らす際に良くないのか、教えていただけると嬉しいです。よろしくお願い致します。
Eはリビングインを辞めて、2LDKにすれば一番良いよ。
どうせ抽選になるなら条件の良い部屋か価格の安い1億以下で狙う方が良さそうですね。
>>646 マンション検討中さん
こういう斜め壁の部屋の場合、リビングに関していえばTV、ソファ、ダイニングテーブルなんかをどう配置するか具体的にイメージできてるなら大いにアリだけど、買ってから考えるって感じなら後々後悔する可能性がある。この形でも30畳位あれば逆に配置の仕方によって凄くお洒落に出来そうだけど結構センスがいると思う。
あと寝室１と寝室２にWICを配置するためのデッドスペースがあるから、それぞれ表示の畳数より１畳づつ使えるスペースが小さいということも知っておくべき。
どちらも許容できるならアリだけどね。気づいていなかったならよく考えよう。
洋室2じゃなくて3だった。
キャピタルゲイン出ますか？
80、90平米台の部屋って間取り微妙？
リビングダイニングの家具置きづらい気がするけど、これは自分のセンスのなさなのか。
安いという感覚が分からない。
至って妥当な価格付でど真ん中に収まっただけだと思います。
路線価、地価でも高いエリアではないから価格妥当ってのは分かる。
Eは間取りでみんな敬遠するだろうから抽選回避できるかもしれません。MRのまんま真似すれば素敵にできるかも。
モデルルーム行ってない冷やかし組だけど、HP見る限りMRのリビングにはTV置いてないよね。デべがよくやる手法だから鵜呑みは危険。TV置かないと生活感が消えて途端に素敵に見える。
キッチンカウンターの横に壁がありますからそこに壁掛けを設置する感じならすっきりまとまるんじゃないですか？
Eの間取りが良くないって話だけど不思議。
こんな良い間取りは他に無いと思っていた。
洋室のWICの扉をオプションで引き戸にすればデッドスペースはなくせる。
不整形リビングも、カウンター近くにダイニングテーブルを置いて、窓際にソファーを置いて効率的に使える。
好みも夫々だね。
むしろEが真の勝ち部屋。
TVはどこに置くの？60インチとかを窓を背に置くと折角の窓を塞ぐことになるし逆光で観にくくなるよ。結果TVの後ろはカーテンで塞ぎっぱなしになる。洋室２をリビングとして使ってそこに置くか思いつかない。
あと洋室のWICは引き戸にしたら扉の邪魔は無くなるが、洋室内に廊下の延長が出来ていることには変わらんと思う。リビングのキッチン横も廊下の延長で勿体ない。
テレビ命！！
多分ダイニングセットをキッチンカウンター前に置いて東北側の壁に壁掛けテレビを設置するのがおそらくノーマルの対応だと思う。
リビングの窓際天井にビデオプロジェクターを設置して洋室２の引き戸前の天井にロールスクリーンを設置して画像を投影するのはいかが？
https://theaterhouse.co.jp/products/WCB2214WEM.html?gclid=EAIaIQobChMI...
音響はこれなんかどうかな
https://www.bose.co.jp/ja_jp/products/speakers/home_theater/lifestyle-...
背もたれが窓の方にもスクリーンの方にも自在に回せるデセデのソファーなんか置くといいね
https://www.idc-otsuka.jp/shop/product/7753
サラリーマン層が住むマンションではないだなぁと思い脱落
狭い部屋はおいておいて、1.25億以上が条件がまともな部屋だすよっていうボーダーラインで仕切られてるのが明確な物件だからリッチ層向けですよね。
お金持ちはこの値段でも余裕で妥協できてまた買い替えればいいんだろうな・・・普通は妥協ナシなら頑張って買うっていう価格帯ですよね。
この値段ならいくらでも選択肢あるからわざわざ千駄木でなくてもって思いつつ下町ニーズってあるんだなぁって感じました。
しょせん自分も世帯年収2000万レベル。
冷静に考えるとただの小金持ちで民度の差を感じています。
医者、弁護士、経営者・・・の中にポツンとリーマンって言い辛い時点でダメだと思い始めました。
自分も単独2千万円ですが参戦します！
当たればラッキーくらいの軽い気持ちですけど。
>>670 匿名さん
単独なら全然問題ないですよ！一般的な年収換算だと1.5憶くらいまで手が出ますね。すごい！
うちは1500＋500なのであまりリスクとれない・・・涙
世間的には肩で風切って歩いてるのが、共用廊下では惨めに感じるなら止めときゃいいけど、自分より所得が低い世帯が集まるマンションだとそれはそれでストレス感じると思うよ。
家計的に厳しいというならわかるけど、他人にどう見られるなんて気にして諦めてるのは理解できん。たぶんその医者だの弁護士、経営者は気にしてないよ。てかそこまであなたに興味ない。
同じ年収でも、普段、先生さまとチヤホヤされる人間
方や残業しまくって時間給がショボい人間との差だね。
正直、世帯2000くらいでよく生活できてるなと思う…数字をさらけ出したくなるのはこのくらいのステージだったなと、過去を思い出して恥ずかしくなる
1.5億出して地下に住む人いるのかな？
住めればいいって人が申し込むならわかるけど
>>676 匿名さん
ごめん、そんな金もないんだ笑
2,000の倍はあるけど、多少はローンを組む必要もある。選択を間違えたらここは買えないかもと思ってる。
東京で2,000くらいは庶民…30半ばだけど4,000だって小金持ちの自覚なし。まだまだ謙虚に頑張らなくては。
>>672 匿名さん
そうなのですね。今まで10回くらいしか行ったことがなく、感じた印象が下町でした。
上と下で分けて捉えてもいませんでした。
千駄木と言われると駅から谷中方面が真っ先に頭に浮かびます。
>>680
町として考えれば坂の下の方が栄えていますし、観光客もゾロゾロ歩いていますしね。よくテレビや雑誌に出るのも坂下が多く、団子坂を登ってくるマスコミはなかなかいませんね。
ただ坂がいい感じで外部の人を遠ざけているせいでこの辺は静かな感じが保たれているんでしょうね。最近の駅近フラットアプローチがもてはやされる市場動向からみるとちょっとメインストリームからは外れているわけですが、広さと価格を見るとそれが折り込まれているのがわかります。
飴細工のお店では二度ほどTV取材に出会した。が、その他の店は使えないなぁ。
温暖化台風でマンション検討時に浸水リスクの優先順位が上がったが、世界中で人が移動する時代は今後も感染症リスクが高まってくるから、300とか500世帯が住む大規模タワマンは何だか怖い。広告コストかけられることもあって大規模こそ正義みたいな風潮あったけど、徐々にここみたいな小規模マンションが見直されるかもね。
多数の人がすれ違うという意味では大規模マンションも住宅密集地帯も大差ないように思うけどね。低層の高級マンションに住んでいても疫病にかかった運転手の運転する車に乗ればどんなハイソなお方でもアウトなわけで...人口密度の低い北海道で新型コロナウイルス 感染症が多発しているという事実は示唆に富んでおりますね
ハザードマップは良しとして、疫病対策まで考えマンション購入は意味がないとは言わないが、ほとんど有効な議論とは思えない。話題を逸ららず物件と近隣の情報交換が有意義。
この物件の周辺は、意外に緑が少ないと感じます。たとえばですが、１駅南下して、根津駅周辺ならば、不忍池や上野公園がありますよね。そういう緑に憧れるのですが、本物件の場合、仮に抜けの良い部屋であったとしても、見えるのは屋根ばかりで、殺風景に感じてしまいます。つまり、眺望は望まない方が良い物件でしょうか？とすると、南側５階と４階では「抜け感」は５階が良いですが、「日当たり」は４階でもそれなりに良いように思われ、それでいてかなり価格差があるので、意外に南側４階は穴場では？と思うのですが、いかがでしょうか。
急傾斜地だか崖地だかは気にならない？
もし地震が来たら学校側が倒壊するのかな？
まあ、そんなの気にしてたら買えなくなるけれども
最近神奈川県であったよね。マンションの崖が崩壊して高校生が亡くなった。
もし崩れて被害が出たらマンション住人で補償する必要があるのと、何もなくとも土砂災害警戒区域だったら売却の時に重要事項で説明しなきゃいけない。価格がこの程度で収まってる理由はひょっとしたらそこかもね。該当地なら当然契約時に説明はあるが、その場で初めて知った場合、ただでさえ新居で盛り上がってるのに契約しないって決断ができる人がどれだけいるか。だから買わない方がいいとは言わんが契約する人は予め確認しておくことをお勧めする。
ここの敷地ではなくて隣地道路が土砂災害警戒区域だよね、一応急傾斜地の上端から水平距離で10mとなるので敷地はかかっていても建物はかかっていないかも。ドライエリアの奥行きも実はそれで決まってたりして。まあ要確認だけどね。
道は特別区道になっているらしいが、擁壁は中学校の敷地内という話もあるので、今回の指定を受けて区が何らかの予算措置をして改良する可能性があると思う。まあ希望的観測だが、文京区という土地柄を考えると結構ありうるシナリオだと思う。不確定性はあるが、不動産評価が高まる可能性も残されているといったところか。
>>689で自分自身は冷やかし組。なぜこんなこと書くかというと今所有してる物件が警戒区域に指定されてるから。といっても買って何年もしてから指定されたんだけどね。幸い土地の形状上、下が道路とか戸建てではないので最悪崩れても人的被害が出る可能性が低い（まあ土砂の回収位は負担するのだろうが）と予想される場所だけど、重要事項で説明を義務付けられるってのは邪魔だなと思ってる。
で、指定される前は管理組合中心に役所やら地元選出議員やらに随分陳情に行ったけど、結構剣もほろろだったと聞いている。ここが本当に警戒区域かどうかは知らんし、下が学校で違う措置になるという可能性も否定しないが、高い買い物だからあまり希望的観測に頼るのはどうかと思う。
ネガキャンのつもりは無いので追記すると、低層なのに眺望が良かったりするのは崖上に建ってるからであって悪いことばかりじゃない。自分の物件もそこが大いに気に入ってるから売るつもりも無い。要は契約直前に知ってビックリというのは避けたいよねって話です。
最近になって土砂災害警戒区域の指定の条件のハードルが下げられたためか他の区の物件も指定が増えているようだね。ただ、現地を見る限り愛宕神社の裏みたいな、いかにも崩れそうなむきだしの土の斜面というわけではなくちゃんと上まで鉄筋コンクリート造の近代的な擁壁だったのであまり脅威には感じていない。たぶんそういう人もいれば、何かあるに違いないと疑心暗鬼になる人もいるので、最終的には好き好きということになるだろうね。こういうのは買う気になって何度も現地踏査しないとわからない事。
眺望が良いので土砂災害のリスクくらいは仕方ない。
最高の立地。
個人的には崖の下から団子坂下交差点にかけての老朽ビルの建つブロックを小学校と中学校もあわせて一体開発し千駄木駅直結のレジデンスやオフィスビルの入った複合開発を行い、施設内の商業施設のエスカレーターを使って団子坂上まで直結させ、屋上には小学校のグラウンドや防災ヘリポートを作ったり、休みには区民に開放される大型プールや体育館を整備、老人福祉施設や設備の整った医師会診療所などを中に作れば崖崩れの心配など解決する。まあ、眺望はちょっと悪くなるのでこの物件的にはいい話ではないが。
新型コロナウイルスが拡散していますが、今後の契約までの予定は変更なしなのでしょうか？
マンションもいよいよさがるかもね。
マンションは下がるよ、間違いなく。
ただいつまで下がるかってことは興味があるけどね。どこで反転するか、底はどこか。
いいものは高くても売れるし、下がった途端に瞬間蒸発なので、こういう局面こそ慎重に選びたいね。
今NHKでやってるが、
https://www.theguardian.com/cities/2014/nov/11/hypotopia-19bn-model-ci...
オーストリアのウイーンみたいな因循姑息の塊みたいな国でも、こういう若い人が出てきているんだよ。オーストリアの金融ってまだまだ護送船団砲式なんだな。
まぁ金融に限らず社会の基本的価値観（男女差、職業観とか）もいまだ保守的な国だけど、このマンションと何の関わりがあるの？
>>695 マンション検討中さん
変更はないでしょうがコロナで外出を躊躇する方はいますよね。モデルルームなども。。
もはや公共交通機関を使わずに車ユーザーが多いような物件にも思うので気にもしないのかもしれませんが。
登録期日までにモデルルーム見学希望者全員が見られるのでしょうか？モデルルームの商談席のキャパシティ的に、とても全員が見学できている（連絡が来ている）とは思えないのですが、そのような場合はどうなるのでしょうか？そこまでで打ち切りですか？
>>704 マンション検討中さん
デベは売るのが仕事で見せるのはその手段でしかないので、全部屋に申し込み或いはモデルルームを閉じる期限がきたら終わりだと思う。
たぶん買い手の想像以上に「誰に売るか」ってことは気にしてないから、買い手の公平不公平なんて知ったこっちゃない。だから心配なら連絡待ってるだけでなく「いつなら空いてる？」ってこちらから連絡する位の方がいいと思うよ。誰も来ない空いてるときって絶対あるから。
>>704 マンション検討中さん
もうほとんどの部屋が埋まっていて、抽選が確定している部屋もいくつかある。3月半ばには抽選があり、売れ残った部屋以外は受付を閉じることが決まっているから、とにかく急いだほうがいいと思います。
そして、既に申し込みが入ってる部屋を希望するならば、今からだとかなり強い意志を示さないと、やんわりと断られると思う。そのくらい堅い客で埋まってきてます。
ご健闘お祈りします。
申し込んでるのよりさらに「堅い客」だとOKでしょうな。
現金払いで買うなら3月中下旬まで参戦可能！
現金ならオッケー。
ローンはもう無理ですね。
>>704 マンション検討中さん
野村の場合は申込み時に価格の10%を支払うのですぐにご用意しておくとよいかと。
最低限しかローンを使わない人の多い物件でしょうからお世話かもしれませんが、ローンを組むようであれば低金利のネット銀行は審査に時間がかかるので諦めて個人で銀行に行って審査を通しておくとよいのではないでしょうか。
逆に4月以降で売残り部屋があれば一気に価格交渉に持ち込めそう
コロナウィルスでバタバタ人がなくなってキャンセルが相次ぐとかそういうことでもない限り値引きはないでしょうね。
仮にコロナでキャンセル続出でも収束まで販売伸ばすだけでしょうね。更に世の中そんな状態になったら自分や家族も無事ではないから「マンション値引きでやったー」って余裕があるとも思えない。デべと個人とどっちが体力あるかって考えたら期待するだけ無駄ですね。
>>710 評判気になるさん
要望書受付
申込登録（現金、現金＋ローン事前審査済み、ローン事前審査済み）：2週間
抽選→当選（無抽選含む）→重説
手付金振込：翌日
契約：翌週
こんなスケジュールですよね。
704です。
皆さん、情報ありがとうございます。
経験がなくよく分かってなかったのですが、手付金振込が翌日など、かなり急なスケジュールなのですね。見学・検討急ぎます。
ちなみに、各部屋の倍率って分かる人いらっしゃるのでしょうか？
素人なので検討違いの質問でしたら、大変申し訳ありません。
>>716 マンション検討中さん
1から2名の応募がある部屋が多いみたいですけど、いずれにしても購入する能力と購入する意思が先行申込者よりも劣後していたら、抽選になる前にはじかれるとおもいます。
どのくらい余裕があるか、または厳しいかは販売員に聞くのがいいですよ。倍率は問題じゃないんですよね。その部屋にどのくらい堅い先行応募者がいるか、なんです。
応募が集中しないよう、うまくバラけさせるのが営業マンの腕の見せ所なので、
既に予約が入っている部屋は選ばないように促されるはずですが、
何を言われようが気にする必要はなく、客が応募すると言えば拒むことはできません。
ようやく連絡がきたのでMR（その後現地見学）に行ってきました。
専用の駐車場と思ったら違ったようで、あとの精算が面倒でした。
本当は最初に整理券（？）を取る必要があったようなことを言われました。
今の自宅と価格（=コスト）は大きく変わらずに広さは格段に広くなるので、自分的にはアリだと思っていたのですが、妻は気に入らなかったようで、自宅の良さを再確認したとのこと。やはり不動産に対する評価は人それぞれですね。千駄木の高級住宅街を想像して現地を見に行くと期待外れになるかもしれません。坪単価からしたら不満はないんですけどね。
ついでに森鴎外記念館のカフェに行ったら、ここの場所の良さを感じられました。
裏側に出ると、見晴らしがよいですね。今は休業のようですが…
記念館の中庭を通って階段を下りて不忍通りに行くのが住民の方の導線になっているようです。
ただ、前の車道のほうは、ガードレールがない歩道の通行人が多くて、ちょっと危険かな、と思いました。
>>719 評判気になるさん
参考になるご意見有難うございます。
私はこの物件を購入希望で手続きを進めている者ですが、奥様はどの辺りがイマイチと思われているようでしたか？あと、比較対象とされた今のお住まいのエリアはどの辺りでしょうか？
今回は今の決断のままで進めていく予定ですが今後の選択のためにも差し支えなければお聞かせください。
719ですが、あと、天井が低めなのが少し気になりました。
1番高いところで2450mmだそうです。ご参考に。
720さん
度々すみません。719です。
自宅のエリアは伏せさせていただきます。すみません。
妻が気に入らなかったのは、単に街並みに関する好みの問題かと思います。
私自身は、さすがに森鴎外が観潮楼を建てて長年住んでいたエリアだけあって、
気分のよい場所だと感じました。
ただ、旧森鴎外邸は、反対側（学校側）を正面玄関にしていたようなんですよね。
あちら側は見晴らしがよかったけれど、反対側は車（運転する場合は歩行者）に気を付ける必要がありそうです。
非常に良い物件であることは間違いないと思います。
ただ、最寄り駅「千駄木」という土地に坪単価５００前後、という点が非常に気になっております。
（南側低層の条件のかなり悪い部屋を除くとそのぐらいの平均坪単価ではないかと思います。）
元々、文京区の中でも家賃が安いエリアですし・・・
このあたり、購入を決めていらっしゃる方々はどのようにお考えでしょうか？
まだ購入はしておりませんが、やはり住みたい気持ちの問題ではないでしょうか
住みたい、手に入れたいというエモーショナルな部分も住宅購入には必要な要素と思います
服と同じで、自分が輝く予感が感じられなければどんなに安くても買えません
場所的にも広さ的にも賃貸向けでは無いし、本人が地域含めて気に入るかどうかだよね。
資産価値とか全く気にしないことはないだろうけど、そこを重視しすぎるならそもそも今の時期検討しないでしょ。
私は千駄木に住むことと通勤路線にイメージが持てませんでした。
この予算があればかなり幅広く拘るのとができるので結局別エリアの物件に申込みを行うことにしました。
代々木上原、白金界隈、成城が最後まで残ったエリアだったのでそういうスタイルだとお察しください。
物件そのものは高級マンションは他も含めて良いものは良いので、エリアが合うかどうか、イメージが湧くかは大事だと検討中に感じたことでした。
後から気がつきましたが、この物件の駐車場では我が家の車は車幅がオーバーで入らなかったので驚きました。
確かにここを購入する予算を考えると、もう少し山の手風のハイソな
環境の物件には負けちゃうかなあ
>>722 評判気になるさん
720です、有難うございました！
確かに天井は、1番高いリビングで2450ですね。あまり気にしませんでしたが、現状天井高でお住まいの場合は気になるポイントになりそうですね。
>>726 マンション検討中さん
綺麗な街並みのエリアがご希望なかただとお見受けしました。
そういったところと比べると落ち着いていながらも古かったり狭小住宅も多い千駄木は差がありますね。
金額も同等となるとリセール含めてそちらを選ばれるのは納得します。
成城とか白金、代々木上原とかと千駄木を同時に検討する人がいるってところが一番新鮮だった。
あとは、大学がどこだったかとか、バッシング轟々を覚悟で言ってみる
渋谷勤務でここはハナからないだろうね。。。
>>739 匿名さん
渋谷まで30分位ですし許容範囲でした。フレックスなので出勤も割と遅いですし。
赤坂や乃木坂界隈での会食も多いのでその時はタクシーで帰るのも楽だなと妄想してました。
確かに千代田線沿線は明治神宮前とか表参道駅があるから、渋谷と言っても駅から離れた少し奥の方で働いている人にとってはここは十分検討に値します。私なんかはこれぐらいだと全然許容範囲なのですが、あの辺は建築とかアパレルに関わっているおしゃれな人が多そうだから街の外観にもセンシティブに反応するんでしょうね。
