SHIROKANE The SKY(白金ザ・スカイ)

>>51198 匿名さん
>>51199

中古不動産というのは同じ物というのが一つもない一期一会の世界。オーナーが異なる中、価格設定のプロセスも各々の物件で異なる。そういう要素を含めて統計分析したいのならば、n数が少なくすぎるので無理だな。

ところで君はプレミストの無理ポジ君だろ。
資産価値が気になりすぎてるって指摘されちゃってるじゃないの。

n数もこれだけ集まれば十分だよ。

何度も言うけど、マーケットだけは誤魔化せないよ。

>>51192 検討板ユーザーさん
フェアに言うと申し込み情報は書いてあるが、申し込み価格と成約価格は乗るとは限らないね

仲介会社が自社取り扱い物件サイトを運営するのはよくあるけど
それを注視してわかることは、物件の売れ行きではなく、各仲介会社の営業力の差でしかないね。

>>51202 匿名さん
じゃあ統計分析してごらん。
君の立てたプロセスについて評価してあげるから

大事なこと言うね。

売れた数の方が圧倒的に少ないし進捗率の把握には全く役に立たない。
つまり中古在庫の推移は最も理にかなったベンチマークだよ。

レインズはダメだめ。
中古在庫を数字でしっかり明記していて、さらに重複もない最大手の三井のリハウスの在庫状況は、売れ行きのベンチマークとして、最も有用なデータだよ。

何度も言うけど、マーケットだけは誤魔化せないよ。

>>51201 さん

乗る→載る
　
>>51201 匿名さん
分散大きいくらいのことが言いたいのかもしれんが、中古の価格設定は殆ど常に成約価格に対して上に振れてるよ。このネガオッサンの言いたいのは、三井のリハウスくらいの知名度販売力での売れ行きは、全体の売れ行きを反映しているってことだろうし、三井のリハウスの価格だけ飛び抜けて高い設定になってないから、ある程度は合ってるだろ。
そして、まだ市場価格が形成されてないとするなら含み益も論じることができない。

売れ行きは鈍いよ、残念ながら。どさくさ紛れのチャレンジ価格が多いから。だから1000万単位でバンバン値下げしてんだろ。交渉じゃなくて売出し価格下げるのは、引き合いないからです。

売り主も同じで、同等条件の部屋がそれなりにある新築市場で売れ行きを語るのはある程度意味がある。
しかし、売り主も価格設定も各々異なる中古市場で、売れ行きを語るのは無知でしかないね。
大事なのは、その価格設定が相場から乖離しているのかどうか。
例えば、各成約案件の分譲時比騰落率を分析して、その物件全体でどの程度になるのか。
騰落率が大きく乖離する物件の持つ要素が何なのかを分析して、今後の物件選びに役立てるとか。

>>51208 マンコミュファンさん
ネガオッサンの言いたいのは、ここの資産価値が気になってしょうがないという事でしょ。
現在売れ残ってる物件の多くがチャレンジ価格が多い、というのは同意。
ただ、値下げしてきてる物件がまだ少ないよね。
まだ売り主の強気が緩んでないと思うの。
自分は買い増し狙ってて、個人的には、成約入らずに弱気になったところで買い増したい。

>>51210 匿名さん

どうぞ！
成約ではなくあくまで申し込み。
でも8-9割は成約になる。

>>51211 名無しさん

久しぶりに参考になる投稿

三井のリハウスのHPです。
中古在庫に変わりはなく、これ以上でもこれ以下でもありません。

https://www.rehouse.co.jp/mansionlibrary/ABM0188190/

>>51215 名無しさん
来月、リハウスだけでそれなりに成約出そうだけど、その時はどうネガティブ評価すんの？

>>51211 名無しさん

成約単価は坪700～900くらいっスね

>>51211 名無しさん
めちゃくちゃ値上がりしてるじゃないですか。

>>51217 匿名さん
マーケットだけは誤魔化せない君は、もっとマーケットに目を向けるべきだな。

@754～@1000　の平均@860

>>51219 匿名さん
在庫状況を知るに十分な指標となる三井のリハウスの売り物件数を見ると、1ヶ月前と全く変わってないよ。

何度も言うけど、マーケットだけは誤魔化せないよ。

>>51220 匿名さん
で、次は何をネタにするの？
ノムコムですか

>>51227 通りがかりさん
紙カーテンという言葉を初めて知りました。
外から見て材質が分かるのですか

>>51230 匿名さん
パークコートで抽出してますからね

>>51231 口コミ知りたいさん
ここも半分以上アンダーで取引されてるよ。
登記変更とレインズ見比べればわかるよ。君がそれをできるかは知らん

やっぱり小石川は売れてないのか。

中央線南側した勝たんな。

>>51230 匿名さん

港区が圧倒的

港区もアドレスによってピンキリだよね。白金や麻布はやはり人気が高い。

白金2丁目にあるのに、高輪名称になってるね

パークコートの人気トップ３は、赤坂・浜離宮・麻布十番で確定かな。

>>51238 マンション掲示板さん
引き渡し前はよくありましたね

>>51237 匿名さん
白金ザスカイもこの一角には間違いなく入って来るな。

一時点の登録数とか物件展示だけ見て発言してる情弱多くて笑える。大好きなリハウス行って話聞いてみなさい、かなりの成約数、良いペースだと思うよ。

>>51239 評判気になるさん

ここも首都高の車から良く見えそうだね？
投資目的で転売できない部屋はそうなっちゃうのかな？
最初は全く同じカーテンがずらっと並ぶんだよね？
そのうち紙カーテンに変わって。｡

>>51243 マンション検討中さん
紙カーテンって、引き渡し前の日焼け防止の紙の事だろ。ここも引き渡し前は紙カーテンで覆ってあったけど、今は皆無だろ。
ここから紙カーテンが増えるとか意味不明

厳しいですね。資産価値と同じです。
やはり東京タワーが見えるくらいで喜んでては駄目ですね。

今日時点で売出物件は23だけです。どれだけの数が既に成約済か、計算くらいできるよね。1000越える規模のタワマンで、引渡し直後、且つこれだけ利益乗せて売れる環境で売り物は僅か。成約が、値下げが、なかなか売れない、云々言っちゃうのは余程不動産リテラシーが低いのでしょうね。

民泊って規約で禁止しても絶対に防げないので、住民のモラルに頼るしかないんですよ。

インバウンドが鰻上りなので、皆さん民泊でガンガン稼いでいますね。スーツケースもった外国人がごった返すのも大規模では避けられない事です。国際色豊かで個人的には大歓迎です。

>>51265 名無しさん
ここは値段も高いから民泊で稼ぐには不向き。湾岸の安いタワマンとかの方が民泊多いですよ。

今の坪単価もまだ割安だと思うけどね。時間が経てばもっと上がるよ。

分譲時は過小評価、今は過大評価（に気づかれた）…それが現実・ダ・スカイ。インフレによる増分は見込めるがね。

値付け時の想定顧客層的に、企画自体安っぽいから。資材の安さとかをスケールで誤魔化してる湾岸風な感じ。ある程度目の肥えた層は騙せない。富久とかと被るんだよね、それよりは勿論いいものなんだけど（あちらの方がスケールメリットの活かし方は上手いかも、部屋は論外として）。

むしろ目の肥えた層に選ばれてるのが白金ザスカイですよ。これだけ一等地で周辺環境の良いタワマンもなかなかないですよ。

>>51268 匿名さん
再開発一発目のマンションなんだから、売り急ぎや貸し急ぎたい事情がない人は、高値で出しておいてゆっくり相場が上がるのを待てば良いから、高みの見物。
後発の東急は坪900超、賃貸はラトゥールが相場を牽引。高輪ゲートウェイの再開発、麻布代ヒルズ
六本木5丁目再開発、地下鉄延伸と品川発のリニアとこれだけ再開発に囲まれる物件も珍しい。また治安も良くインターナショナルスクール、慶應幼稚舎、麻布中高も近いし国際高校も出来る。有栖川公園も徒歩圏。SAPIX等の塾も充実と子育て環境良好。中長期で見れば坪1000超えるよ

>>51273 評判気になるさん
＞後発の東急は坪900超、賃貸はラトゥールが相場を牽引。高輪ゲートウェイの再開発、麻布代ヒルズ
六本木5丁目再開発、地下鉄延伸と品川発のリニア

それ、全て既に価格に織り込まれているからアップサイドポテンシャルではないよ。

>>51278 匿名さん

過去、再開発が完成する前に完全に価格に織り込んだ事例なんてないでしょう笑

>>51275 検討板ユーザーさん
次の新築が出てくる価格によるかと。

>>51280 口コミ知りたいさん

再開発が進むに従ってどんどん価格上昇していくのが過去の事例。そうであれば、再開発マンション買うなら第一弾ということになるが。

このような専門家の意見もございます。

QUOTE
今後も資産価値を維持するであろうタワーマンションと、近い将来に相場が大きく崩れる恐れのあるタワーマンションで勝ち負けがはっきりしてくると思われます。
具体的には、同エリアで同時期に大量にタワーマンションが建設されたエリアや、これからまだ乱立が予定されているエリアでは、将来市場に中古として出回る供給量が増える見込みであることから、資産価値が下がっていくことが予想されます。
UNQUOTE

>>51275 検討板ユーザーさん
頑張って投資ローン組んでる奴は一刻も早く売り抜けたい、貸し手を見つけたいと思うだろうけど、余裕える現金買いや実需は相場がついてくるのを待てばいいということでは？

>>51286 評判気になるさん

ランドマークが圧倒的に再開発の恩恵を受ける

>>51287 マンコミュファンさん

それじゃ、再開発全体考えたらここ全然ダメじゃんw

>>51290 匿名さん

もしかして靴磨きの少年の逸話をご存知ないのですか？市場関係者であれば常識ですが。全然差別的な発言じゃないですよ

>>51292 匿名さん

ロジカルじゃないネガwただの煽りだな

>>51293 マンション掲示板さん
金融リテラシー低いネガさんが日銀の利上げが～とか、再開発が～とか言っても参考にならないな。それより後発東急がどれくらいの価格で売り出すか誰か情報ないか。三田小山は三田ガーデンと変わらない坪1200くらいになりそうという話はあるが。白金高輪も900とか1000になっちゃうのか

>>51283 検討板ユーザーさん
とりあえず、供給過多で周辺相場が崩れているエリアに後続再開発計画すら起きない。
デベだって道楽で再開発しているわけでない。誰が損確定で再開発計画という超面倒くさい事をするのか。
後続再開発計画が複数あるというのは、ある程度相場が維持できると見込んでいるんですよ。時期や従前評価に関しては地権者調整が必要だけど

>>51301 検討板ユーザーさん
中古売買市場に長くいますが、リハウスのサイトが絶対指標という話を聞いたことないですね。

とはいえ、とりあえず中古で新規5件、賃貸で新規1件、の計6件。
中古は34件、賃貸18件、
君が定点観測してくれてるみたいだけど（>>50795）、順調に成約してるみたいですね。

>>51297 匿名さん

後続の再開発計画って、今よりずっと前に決まってるわけだけどね。相場が崩れてもはい中止、とはあまりならない。

あとタワマン＝住居ばっかり建てる再開発ってのがうまくいった事例は、元々相対的な地価が低かったところ。

>>51303 匿名さん

逆だけどね。リビングインでも全然行けんじゃんって。眺望抜群だし、住んでこそのマンションとすら思ったが。売りは転売ヤーが利食ってるだけでしょ。

>>51305 マンション検討中さん
幸か不幸か地権者2回程やらせていただいてますが、再開発語りたいなら一度くらい地権者やってからでお願いいたします。

>>51303 匿名さん
分かった上で買ってそんな事が原因で引っ越すわけないだろw ネガ言いたいだけでしかも的外れな僕ちゃん。リビングインだとプライバシーなくて住めないって、シェアハウスしてんのかw 誰とすんでんだよ

リビングインは、子供が小さいうちはいいんだけど、中学生くらいになると…。

>>51313 匿名さん
代々木上原とか、恵比寿に住みたい

>>51314 評判気になるさん
でも立地で妥協するよりはスカイの方が良くないですか？

>>51313 匿名さん
同じ白金高輪地区で考えても、高輪アドレスエリアは高輪ゲートウェイに近く、資産価値的には恩恵を受けやすい。また立地自体白金奇数よりは高台ですから災害耐性の面でもスカイよりは良いでしょう。
あくまで立地だけで語ればの話ですが。

>>51317 付近住民さん
水害って河川だけじゃないからな。内水の事忘れてやしませんかね。
河川は治水で対応できるけど、内水はなかなか難しい。

>>51314 評判気になるさん
そこで何か難しさがあるなら、買い増しですよ。
余力が無いというのであれば、そこは頑張らないと

やっぱり、DWは暑いんでしょうか？北向きがいいんでしょうかね？

>>51307 匿名さん
地権者が再開発に詳しい…というわけではないな。言えるとしても、地権者目線での再開発に詳しいという事しか言えない。

というより、お前こそよく分からん謎のマウント取るんじゃなくて、もし内容に反論があるなら具体的に言えよ。

>>51330 匿名さん

高値圏で我慢して着実に売れてるのでちょうど良い。既購入者にとっては安値でバカ売れするより数段マシ。

4ヶ月で22戸（その内レインズ記載は8戸）の登記変更があるのを全然売れていないというのは流石に無理があるよ。
ちなみにR4.8～R5.1の6ヶ月成約はレインズに載ってるだけで10戸。そこからある程度アンダーで成約してる数は推測できるだろ

地権者と購入者の違いは居室、駐車場等の占有スペース取得順位の違いだけで居住後には関係ないと思うんですが、このような投稿に反論も何もつかないのはなぜですか？

>>51331 匿名さん
売れてないわけじゃないよ。
ただ、売出し値近くで売れてるのはごく少数。
粘った挙げ句、大幅に値下げして売れてる。

>>51348 通りがかりさん
そうなんですね。
平均すると坪700よくて坪800くらいですか？

>>51346 管理担当さん
説得力に欠ける説明ですね。運営さんにはもう少し真面目に仕事をして頂きたいものです。

成約平均は坪800前後です。
てか前からずっとそう言ってるのに。

>>51350 検討板ユーザーさん
運営からは、悪意のある投稿者に対して直接紛事対応をする協力をいただいております。
これはメールでのやり取りになりますが。

その上で一斉削除は、運営から荒らし投稿者への配慮という側面と、運営の責任回避の結果だと思います。

>>51348 通りがかりさん
>>51349
>>51351

レインズに載っている成約が、全体の1/3の状況だと、その数字は全く意味をなさないよ。

>>51349 口コミ知りたいさん
平均が坪700代ですか。
この立地にしてはまあまあよくやってる方ではありますね。

>>51352 匿名さん
？？？？？？？
日本語でお願い致します。

>>51355 通りがかりさん
・情報開示などの投稿者特定の協力はします。
・運営としては、削除はしたから責任はないよ。

>>51354 匿名さん
@850の時代です。
4ヶ月前の情報からそろそろアップデートした方がいいかと

＞・情報開示などの投稿者特定の協力はします。
＞・運営としては、削除はしたから責任はないよ。


そのわりに、スレ閉鎖をしない理由は何といっていました？
運営と連絡取り合ってるなら答えられますよね。

>>51353 匿名さん
>>51357
好条件だと余裕で800以上だね。
当たり前だが、これだけ規模が大きいと一律に語っても無駄。

ちなみに、レインズに載るのは成約価格が高いものが多い。
説明する必要もないかもしれないが、基本的には買いを煽った方がいいわけだから。
大きく値引きした結果なんて、元々低い成約情報を載せるモチベーションをもっと下げる。

>>51359 匿名さん
それも含め全て憶測の範疇でしかない

>>51358 匿名さん
閉鎖依頼してるわけではない。
メールの一部です

>>51361 匿名さん
運営と連絡取れるなら閉鎖依頼されては？

>>51362 匿名さん
閉鎖を望んでいるわけでない。
それより、運営は過去の全てを洗いざらい点検できるわけではないので、その点はご容赦いただきたいとの返答。
つまりは、直近の投稿に対する投稿者保護はできるけど、過去のは投稿者の自己責任となりますという対応。
心当たりある人は削除依頼しといた方が無難

>>51363 匿名さん
意味不明。何をしたいんだか。
運営もこんなワケわからん輩に絡みつかれていい迷惑では？

>>51364 口コミ知りたいさん
掲示板管理者は法令で悪意のある投稿の削除義務と、発信者情報の保管及び開示義務があるのよ。逆に言えばそれ以外のことはできない。損賠請求とかは当事者同士でやってねという立場。

管理担当の人、出てくるからこじれる

>>51354 匿名さん

検討中はじめなのですが、東タワーと西棟で坪単価の差は出てますか？

>>51367 eマンションさん
聞く相手を間違えている
彼は古いデータしか持ってない

>>51367 eマンションさん

ご自身でレインズの制約事例だけでも見た方がよいと思います。
今後、ご自身で調べられるとして、先にお答えすると
4-19階までは、東西間の単価に差異はないと思ってよいです。

最近の成約事例
20階北１R　坪899万円
33階北２LDK　坪938万円
ソースは湾岸マンション価格ナビです。

相場より＋100近い坪単価で売れてますね。

しかし、そうやって最高額だけアピールするのは皆さんに印象操作と捉えられてしまいますので、今後は紹介するなら同期間の成約を全てお出し頂けますか？

>>51371 匿名さん
横槍だけど、相場とは成約実績の事で、成約実績に相場より高い低いは意味不明です。
売り出し価格が相場より高い、というのならばわかりますが

他の成約実績としては
高層階　@902
中層階　@840
で成約

ここの相場は Twitter みれば丸わかりです。
少なくとも今こうやって紹介している価格が相場というには、かなり違和感があります。

あと、三井のリハウスの在庫ですが、1ヶ月前と比べて全く変わっていません。
https://www.rehouse.co.jp/mansionlibrary/ABM0188190/

>>51373 匿名さん
君が違和感あろうがなかろうが、成約実績が相場を形成する。
それにイチャモンをつけるのは、ただの願望でしかない

>>51373 匿名さん
2週間前と比較して、新規が+8件。
総数変わらずということは、8件で成約があるという事になりますが

>>51374 匿名さん
お前の理屈だと、「相場より高値で買ってしまった」ということはあり得ないということになるが、大丈夫か。

>>51375 匿名さん
新規売り出しではなく、
売れずに掲載取り下げ → 値下げしての再掲載では？

価格改訂だと印象が悪いので、不動産業界ではよくある手法です。

徐々に下値を切り上げてきている。Apple株のような安定感。

>>51376 匿名さん
不動産は一期一会なのであり得ない話です

在庫数の推移が一番わかりやすい指標だと思いますよ

>>51371 匿名さん

スカイのまともな部屋（中層階以上の70平米超）は坪900くらいが相場と思うが。反論したいならそれ以下の成約事例を成約時期と共に挙げるのが早い。

>>51381 匿名さん

スカイの中層階以下の70平米以下はまともな部屋ではないというのは、どういうことでしょうか？

>>51382 eマンションさん

12階くらいまでは眺望が抜けてないし、狭い部屋はパンダが多かったため大幅に利益を乗せても安く見えるという意味ですね

先週7/17～7/23の成約事例
7階 1LDK 南＠716万円
23階 3LDK 南西＠877万円

>>51373 匿名さん

Twitterによると23年２Qの平均成約単価は坪871万円だそうです。なるほど丸わかりですね。

>>51383 匿名さん
パンダの分譲時価格は@525

＞23年２Qの平均成約単価


平均と言えば普通は、その年の全ての成約から出すものだよ。
そうやっていいとこ取りした平均でも坪800台では、笑われてしまうよ。
白金高輪にしては破格の高値ではあるけど。

やはり白金アドレスは人気高いですね。まだまだ上がりそう。

業者含めても全ての成約情報を持っている人がいないので、結局高くついている情報安くついてる情報出しあうだけ。Twitterの情報にせよ、いいとこどりだし。

>>51387 匿名さん
なわけないだろ。
三井のプレミアムマンションマーケットリポートも4半期ごとです。
君は三井大好きなんじゃなかった？

>>51385 評判気になるさん
平均よりも中央値と幅が知りたいです。

で、あるか。

>>51387 匿名さん
謎の自分ルールを披露していては笑われてしまいますよ。
三井のレポートによると2023年１Qの平均成約単価は坪836万円だそうです。
あなたの言う年平均でもおそらく850万以上、しかも右肩上がりという傾向が見えてくるわけですが。

>>51398 評判気になるさん

いや、そりゃ企業は四半期ごとに出すよ決算もあるし。
でも東京都心の新築っていうマクロでも三田とワールドタワーが出たら平均跳ね上がるし、一物件、四半期の一社に限った成約ではボラティリティが大きすぎて分からんわ。　

年平均で恐らく850以上というはどの期間のこと？根拠は？
俺は条件良いのが出てた印象だけどやっぱり800代前半なんだと思ったが。

>>51399 マンション検討中さん
三田はともかく浜松町は立地が悪いし、シロカネザスカイの方が良くないですかね？