プラウド川崎ガーデンテラスってどうですか？

管理費高いね。ネット込みなん？
エレベーターも一基で金かかる共用施設もないのに

>>1894
即完売の割にはこの3連休もモデルルームは空きが多いようですが
もう既に申し込みいっぱいなんですか？

>>1900 匿名さん

そーですねー。ごめんなさいねー。

>>1901 匿名さん

エレベーターは２機だよ？どこを調べてるの？事実でないことを流布するのはマナー違反だよ。

ここの管理費、修繕費はいくらですか？

内覧すると余計にハッタリの効くエントランス周りの影響は大きい。素人は一見豪華だとそれだけで気分が盛り上がるから。大規模がリセール優位の理由の一つ。
アクアブリーズは室内も入ってすぐ廊下が広いという特徴もある。（イニシアのパクリらしいが）細かい所を見ると安っぽくてハッタリマンションなんだがね。
でも重要で馬鹿にならない。ブランドだって一種のハッタリだし。

ここは「ガーデンテラス」というだけあって、中庭の植栽には力を入れてるようだね。内装の仕様を下げてるが、共用部は作りこもうとしてるのは好感。
完成した見栄えを確認してから決めたいところだが、そこは賭けだね。

>>1895 匿名さん

10年前のアクアリーナの時から立ち退いていないからどうでしょうね。ずっといるそうで、計画立ててもどうにも出来ないと聞きましたが。立ち退き料って誰が支払うのか、話題になりそう。
そこには教会もあるそうで、在日挑戦の方の心の拠り所になっているのでしょうか。
世代交代でいずれなくなるとは思いたいですが、それを抜きにしても川沿い環境は良いとは言えないので、比較するとプラウドの方が周辺環境は良いかと思いました。

定期的にアクアブリーズの話題が出ますが、現実的な競合物件てどこですかね？

>>1901 匿名さん
そんなに高いか？さては情報持たず適当に書いただけでしょう。

両方合わせて25000円程度。規模、共用施設の割りには高く設定されています。

安く設定して掃除や植栽管理が疎かになるよりは価格に見合った管理をするなら許容範囲内とも考えられる

25000円、駐車場18000円、それにネクストパス10・インターネット使用料・駐輪場。
ランニングコストはんぱないな

>>1911 名無しさん
逆に、いくらくらいなら許容できる？ランニングコスト。

20mの高さ制限がある中で7階建てにしたした時点で低仕様確定ですよね。

>>1912 検討板ユーザーさん
そんなの人によりません？
今のマンションは駐車場代が安いので合わせて３万くらいなので高く感じます。
こちらは毎月約５万円。
修繕積立金はどんどん値上がりしていくだろうから、要確認ですね。
１０年後には毎月ローン代金＋８万円くらいになってるかも。

>>1888 名無しさん
>他人がとやかく言うことでもない。
中古で売るときに、買うのは「他人」です。
他人の評価がリセールを決める。
リセールのしやすさは、資産価値に相関します。
その資産価値は、リスクの許容度に影響します。
リスクを許容できないカツカツの人は、できるたけ無難な選択をするのが鉄則です。
金銭的に余裕のある人しか、バス便マンションには手を出してはいけませんよ。

合わせて25000円て高いね。
修繕費は、結局高くなるからあまり参考にならないんだけど、もし管理費が高いなら微妙だと思う。

>>1914 匿名さん

８万とか頭がいかれてるとしか思えない発言を平然とするのがネガ。

管理費、修繕費、駐車場、ネットを合わせて50000円は高過ぎです。

永住目的でこの物件買ってローン支払い後も、50000は毎月必ず払い続けないといけないのは普通の人であればきつい。老後は無理です。

やっぱプラウド川崎は見送ります。

割高物件の意味が分かりました。

管理費・修繕積立が合わせて15000とか、一瞬「お！」と飛び付きたくなるが冷静に考えると不安にもなる。維持や管理は大丈夫なのか？トラブルや揉め事をクリアにしてくれる環境なのか？

25000は高いのかな、、、相場よりはやや上くらいじゃないかぁ。

>>1917 マンション検討中さん
え？修繕積立金は２倍や３倍、それ以上になることも知らないの？
一時金で100万、とかもあるけどね。
ネガネガ言ってないで調べてみなよ。

ここの長期修繕計画を確認済で、どのような計画になっているのか知ってるなら詳しく書いてくださいよ？

>>1917 マンション検討中さん
　
相手にしないのが一番！
反応すると余計たかってきます。

物件概要によると
管理費　12,800円～16,200円
修繕積立金　9,450円～11,900円
enecoQシステム料金　1,672円
駐車場　18,000円

タワーではありませんから、修繕積立金は高くても３倍以内には収まるのでは？
と考えると２０年目でもせいぜい高くて３万円程度でしょう。
平均的な部屋で
管理費　14,000円
修繕積立金　25,000円
enecoQシステム料金　1,672円
駐車場　18,000円
こんな感じでは？
月額58,000円くらいですかね。

>>1917 マンション検討中さん

修繕積立金33000円（３倍と仮定）
管理費16000円
駐車場19000円
専用庭860円
自転車2台1000円
enecoQ2000円
インターネット2000円
NEXTPASS10月々計算2500円

修繕積立金が３万くらいの物件は多いよ。
ここも３倍になったと仮定したらローン代金＋８万ってあながち間違いではないと思うけど。

>>1919 検討板ユーザーさん
＞維持や管理は大丈夫なのか？
一番の金食い虫の駐車場が平置きで機械がないので、割と無難な水準に感じます。
不払いの世帯が多数いるとか、よほど今後の相場が荒れない限り（急激なインフレとか）、足りなくなるということは考えにくい感じがします（建物部分の補修工事はほぼ相場が確立されていますし、特に長谷工はそのあたりの見積もりには長けていますので）。

>>1923 匿名さん
修繕積立金が高くなる頃（20年目あたり）にはもうNEXTPASSはないのでは？
あれって10年目以降も継続できるんでしょうか？

>>1925 マンション検討中さん
ネクストパスは延長しても15年目までです。
一括で払えば月々負担はありません。

>>1923 匿名さん

ちょっとずつ水増ししていて笑える。

プラウド川崎のレス数1900もいってるのか！
ネガキャンやアンチは、武蔵新城のプラウドにも行って盛り上げてあげなよ。あっち80くらいしかなかった。

ところで enecoQシステム って何ですか？

ここは明らかに金食いマンションですね。

>>1930 通りがかりさん

プラウドは立派な管理人が管理するから安心です。管理人さんがルールブックでしっかり管理しますから管理費が少々高くても仕方ないでしょう。

>1931
その通りです。
ここは一流ブランド、プラウドのマンションです。
もちろん、一流の管理をしてくれますから、お金をその分払うのは当然でしょう。
だからこそ、何年か経って売りに出すときに、共用部分（エントランス、廊下、庭など）もこんなに綺麗に管理されていますよとアピールできる訳です。
一流のプラウドだから、中古販売時にも安心ですね！

通常、管理人は雇われバイトのおじさんがやってるだけで、どこのマンションも対応内容変わらない。
値段吊り上げて良く見せてるプラウドのやり方が嫌だ。

プラウドって本当に姑息ですね。

>>1933 通りがかりさん

それはあなたのマンションの雇われおじさんレベルのことでしょ？
マンションによって管理人の質は全く違いますよ

>>1933 通りがかりさん

大変ですね。
はずれマンションの管理人は座ってスマホいじっているだけ。住民の要望にははいはいと言いながら何もしない。

プラウドの管理人さんは違います。
住民の困りごとはないか、迷惑駐車はないか、悪がきがエントランスホールで騒いでないか、目をこらしてます。このプラウドの管理人は自分だとの自負があります。少しは休憩されたらと思うくらい根詰めて働きどおしで頭が下がります。

たいしたサービスのない管理人を雇っていると偽って、管理費をつり上げるのは、詐欺に近いですね。

>>1936 評判気になるさん

はいはい。そーですねー。

>>1915 匿名さん
家族で暮らしやすいマンションを探すことに問題ありますか？
失敗した経験でもあれば聞いてあげますよ。

丸の内から車で帰ってみたけど平日夜なら30分で帰ってこれた。
車で都内に行く機会がある人は結構便利だと思いますよ。

まあランニングコストは少し高めではあるが、普通のレベルかな。戸建であれば多少の修繕費（1万円）を積み立てておくぐらいで済むのに。あと固定資産税もお忘れなく。マンションのが戸建よりも割高になります。計算するとランニング費で月7万円を50年間で合計4200万円。ランニング費だけで戸建を買えちゃいますよ笑

ポイントだけ
・マンション価格の高騰で超割高
・マンションの割高なランニング費
・バス便マンションの売却困難
→将来、廃墟になる可能性も指摘されてます

>>1940 マンション検討中さん

案外忘れられていますが、戸建てで致命的なのは管理や修繕は自分がやらないといけないということです。マンションには管理人がいます。プラウドくらいになると信頼できる管理人が責任を持ち住民の困りごとに対応してくれます。掃除もしてくれます。いったんこの安心感を経験すると戸建てには戻れないです。

>>1941 匿名さん
マンションで一番怖いのが、管理費を滞納する人が出てくることと、隣部屋がファミリーで子供がドンドン騒いで騒音が発生することです。
管理人さんが上記に対して何かやってくれるんですかね？

このあたりは戸建がベター。マンション買うならとても戸建が高くて買えないようなエリアで、クルマが不要な駅近を選ぶのが良いのです。
つまるところ、バス便マンションというのはめちゃくちゃ筋悪なんですよ。

>>1942 マンション検討中さん

はいはい。その通りですねー。

ここは戸建スレッドじゃないのでそっちでやってくださいねー。

オープンハウスの営業さんかな？

>>1943 通りがかりさん
ぜひ内容で反論してくださいね！
そうすれば、ここを検討してる方も納得して購入できるでしょう。

>>1940 マンション検討中さん

数字のマジックが雑すぎる。詐欺師だってもう少し丁寧な計算してるよ。50年後に廃墟になってる？スゴイ切り口で攻めてくるね。

コレ読んで「へぇ、そうなのかー」なんて騙される人は居ませんよ、いくらなんでも。

いつも反論出来ない肯定派。
立場が悪くなると逃げるタイプですね。

>>1946 評判気になるさん

虚言に反論する必要はない。なぜなら無駄だから。
勝ち誇る否定派さん、素晴らしいね。

https://www.news-postseven.com/archives/20181111_799078.html?DETAIL
「2025年、都市部に大量の廃墟マンションが出現する」──。これは何も誇張しているわけではなく、確実にやってくる未来の話です。

>>1945 通りがかりさん
数字のマジックが と言うなら、せめて具体的に指摘されたらどうですか？あなたの試算結果を出されたらどうですか。最低限のマナーですよ。

ここってアンチの書き込みすごいね 笑
なんでそんなに頑張って否定してるんだろう？
利害関係者かな？

>>1950 名無しさん
ぜひ内容で反論してくださいね！
そうすれば、ここを検討してる方も納得して購入できるでしょう。

>>1942 マンション検討中さん

>>1943通りがかりさんではらちあかないので説明します。

マンションのことあまりご存知ないのですね。マンションの管理委託には管理費滞納者への徴収が明らかに入ってます。遅延の場合、内容証明催促、滞納者への裁判沙汰もやります。普通はびびってすぐに払います。

隣部屋がファミリーで子供がドンドンですか。隣ではなく上階が多いですがね。マンションの問題で一番多いのが騒音です。被害者が加害者と直接話すのは問題をややこしくするだけです。管理人さんが間に入りわだかまりのないようトラブルを解決します。ここは管理人さんの腕の見せどころです。だからやはりプラウドで良かったと思われるでしょう。

>>1951 マンション検討中さん

ゴクレさん、お疲れ様！

>>1952 匿名さん
プラウドでは、管理会社の方で裁判沙汰まで全部対応してくれるんですか？全部対応しないなら住民がやらないといけないですね（何が悲しくて取り立て屋みたいなことしなきゃならんのか…）。

騒音問題で管理人ができることは限られてます。
ドスドス音でノイローゼになる人も多いですし、逆に小さな子どもがいる世帯の方で下階からのクレームに耐えきれず家を手放す人も多いです。

>>1954 マンション検討中さん

マンションよりも戸建てがよいってこと？

>>1954 マンション検討中さん

マンション全否定は別な場所でやってくれ。

>>1952 匿名さん
プラウドの管理会社は、裁判沙汰まで含めて全部対応してくれるってことなんですね？それは良いですね！さすがプラウドです。

きっとプラウドを買って良かったと思えることでしょう。

>>1955 名無しさん
管理人さんが間に入りわだかまりのないようトラブルを解決します。ここは管理人さんの腕の見せどころです。だからやはりプラウドで良かったと思われるでしょう。
--------------
レス1954は↑に対する回答ですよね。こんなのマンション検討者でも誰でもツッコみますよ。せいぜい事務的に苦情を伝達して終わりでしょ。

>>1948 マンション検討中さん

これ、このマンションはあてはまらないね。
ここは郊外のバス便マンションじゃないから。
路線価も上がっているし、まったく心配いらない。

>>1954 マンション検討中さん

だからさ、オープンハウスの営業さんは、こんなところにまで来て戸建の宣伝しなくていいよ。駅前でサンドイッチマンやってなよ。

>>1960 マンション検討中さん
ここが郊外のバス便マンションでなければ、ここは何の何なんですか？どこからどう見ても郊外のバス便マンションにしか見えないのだけど。

>>1962 マンション検討中さん

郊外の定義は人によって異なる。
駅近でも都心から距離遠ければ郊外だと見る人もいる。
例 神奈川なら海老名、厚木、藤沢など

マンション廃墟の記事より以外抜粋。
まあけど、プラウドの管理会社だと滞納は無問題だから安心安心。

所有者が死亡した後も相続が円滑に行われずそのまま、といったケースも多発しそうです。こうなると管理費や修繕積立金の徴収ができませんので、ますます身動きが出来なくなります。建物はボロボロ、清掃などの日常的な管理もままならなくなると、それを嫌気して引っ越していく人も出てくるでしょう。こうした動きが重なってマンションは廃墟化していくのです。

>>1962 マンション検討中さん

川崎駅は郊外ではない。

まだスレも立ってないけど、オーベル新川崎ガーデンズの価格はちょっと気になるね。
ギリギリ駅近の小規模物件がどの位の値段つけてくるのか興味はある。ここに寄生しているアンチが好みそう（但しトイレはタンク式に見える）。
それにしてもなんでガーデンを被らせるのかなあ。

23区を出たら郊外（近郊）ですよ。

個人的には近郊という表現がしっくりくるかな。
記事は2025年時点の話をしてるけど、20年30年後はさらに廃墟対象が増えてるからね。ここも含まれてる気がするけどな。
あと、そもそも川崎駅ではないです。

オーベル新川崎ガーデンズ 確かに気になりますね。

チラシがポストインされてました。今日、第1期の抽選なんですね。ここより、はるかに高い築浅マンションにポストインしても、誰も買わないと思うのですが、経費の無駄なのでおやめになった方がいいと思います。結局、購入価格に跳ね返るだけなので

>>1968 検討板ユーザーさん

ここ川崎駅からのバス便物件じゃないの？
そうか、五反田からのバス便か、ということは近郊ですらない都心のバス便物件ですね。

>>1970 通りがかりさん

あなた様の住んでおられる高級マンションの住民が皆所有者とは限らないでしょ。
それにしても恥ずかしげもなくよくこんなこと書けますね。

>>1959 マンコミュファンさん

> せいぜい事務的に苦情を伝達して終わりでしょ。

いい加減なデベ系の管理人は苦情言っても知らんぷり

ちょっとましなデベ系の管理人は事務的に一応チラシ入れる程度

プラウドなど一流デベ系の管理人は
まず何処が騒音の元か事実関係をしっかり調べ、騒音の元となる住民と話し合う。解決するまで話し合う。マンションを管理する、その原点である住民への思いが一味違うようです。

>>1970
ここより、はるかに安いオンボロマンションにポストインしたら、それこそ経費の無駄だろ
何を言っとるのだ

>>1973 匿名さん

素晴らしいですね。少し高いお金を払うということは、そのような「数字などでは測りにくい価値」を買う訳ですね。

マンションが廃墟になるって話、あの暴落芸人のサカーキーの主張じゃん。あれはごく限られた条件での話だよ。
初期の修繕積立を設定してなかった頃の物件の話を拡大解釈したりとか、相続の話も今は区分法で対応できるようになってるのに無視してたり。
イギリスはタワマン新しく作って無いとか言ってるけど、今は状況変わって建設ラッシュなのに知らなかったり。
事実誤認や思い込みが多くツッコミ処満載で、スムログのブロガー陣やツイッターの不動産関係者にネタ扱いされてるよ。

古い物件を実際見てみればいいよ。この近くも古いマンションあるから。
河原町団地の分譲棟(築47年)、小向西KSマンション(築40年)どちらも古さは感じるけどきちんと管理されてて廃墟には程遠く、リノベされて1800万とかで売買されてるよ。

>>1976 匿名さん

楽観的な意見ですね。
いい加減なデベのマンションでは修繕積立金を低く押え、管理費を高くします。管理費は座ってるだけでスマホ以外何もしない管理人の給料に使われます。大規模修繕では資金不足でろくな修繕できずスラム化一直線。

プラウドのようにしっかりしたマンションは長期修繕計画がしっかりしてます。何より管理人が日々目を光らせ建物の劣化や住民のルール違反を見逃しません。スラム化とは無縁です。

マンション管理で有名なはるぶー氏は全てのマンションが廃墟になることはないけど、きちんと管理できてるかの差はつくだろうとは言っている。
その点、少し高いかもしれないがこの価格を出せる所得の人たちが入居するプラウドは、管理が安定しやすそうではあるね。
のらえもん氏も、管理状況は販売価格に比例するとか発言してたし。

>>1978 マンコミュファンさん

評論家の受け売りではなくちゃんと理解してください。この価格は少し高いのではなく適正な管理費、修繕積立金です。良い管理人さんを安く雇えるはずがないです。

>>1954 マンション検討中さん
馬鹿馬鹿しい。
お子さんの起こす物音でご迷惑をかけそうだな思えば一階を選べばいい。
お庭付きのワンフロア、お子さんの成長も常に感じられる。
上階の物音がどうしても気になって、それが最優先であれば最上階を選べば良いだけ。
ただし、前者を考える方はいても、後者はまずいない。
このマンションは3LDKを2LDKとして切り替えればLDKで
一番小さいお部屋を買われた方でもLDKで18畳以上の2LDKになります。
知人が来ればトイレや洗面所も使いますが全部ワンフロアです。
急な階段の登り降りご苦労さまです。老後も楽しみですね。

>>1976 匿名さん
一応、サカッキーさんの記事ではないようです。結構、不動産界隈で有名な方のものです。
ちなみに、サカッキーさんも似た趣旨の本を出していて、「全てのマンションは廃墟化する」というもの。マンションは建て替え困難なので、50年70年後には間違いなく廃墟化するでしょうね。だからマンションは怖いのだよ。

（都心駅近を除く）マンションは70年後には全てが廃墟化。近郊のバス便マンションは50年後とか30年後くらいがリミットかな？

>>1970 通りがかりさん
うちには来てないから、交通の便が良くないところか、古いマンションの
買い替え需要を狙ってのことで正しい販促じゃない。さすが野村さん！

これから日本は強烈な少子高齢化を迎えます。
今はジェットコースターの頂上から少し始めたところ。これから想像を絶することが待ってます。人口動態なんで正解に予測できている未来です。
そんなときに郊外のバス便マンションなんて買うかなあ。。大丈夫ですか？普通に心配ですよ。

>>1980 匿名さん

騒音問題はマンションでは一番多いトラブルです。ちゃんと認識された方が良いです。
部屋の選び方で解決されているような単純な問題ではありません。

いざというときに頼りになるのはプラウドのようなしっかりした管理人さんです。住民同士で話し合っても感情的になって解決しません。泥沼化。親身になって間に入り調停してくれる管理人さんほどありがたいものはありません。

エステスプラザは好調ならしい
もともと仕様もリッチでデザイン性も良いがやはり尻手6分川崎11分の立地の素晴らしさ所以だろう。
狭くファミリー向けではないが好立地の資産性があるため家族が増えたら買い換えも楽だろう。
対象的なここのマンションの売れ行きが今後のバス便マンションの試金石たるものになるんでしょうね。

>>1978 マンコミュファンさん

>少し高いかもしれないがこの価格を出せる所得の人たち

「立地の割に高い」だけであって、マンションとしては安い方=「価格勝負マンション」ですよ。

>>1973 匿名さん
うちのマンションも管理人さんもお掃除される方もしっかり丁寧に対応頂いてますよ。
その前に、住人さまがしっかりしているので、管理人さんの余分な仕事を増やさない。
だから管理人さんは本来の管理業務に専念できるし、住人へのサービスがより提供できますね。
住人さま同士が持つ安心度も高いし、特に投資物件でもなく住む方が買われるというところが
より安心感を与えてくれるのではないでしょうか？
管理がOK、住人がOK、だから野村さんなどが選ばれると思います。

>>1984 匿名さん
了解です。さすがプラウドさんです。
本当にしっかりした管理人さんには頭下がります。

>>1989 匿名さん

> 管理がOK、住人がOK、だから野村さんなどが選ばれると思います。

それは誰も反論できないと思いますが、それに甘えるのはどうでしょう。管理人さんへの感謝の気持ちはいつも持つべきです。たまには茶話会などを開いて管理人さんの労をねぎらうべきですね。

>>1993 検討板ユーザーさん

野村の営業がこんなとこに書き込む訳ないじゃん。彼らはプロだし、自分達の売り物にプライドもってる。どーにか買って下さいお願いします的な、営業とは次元が違います。余裕ですよ。こんなところでコスい書き込みなんかしなくたって、ちゃんと売れていくんだから。

ポジの連投こそいい加減にしろよと思う。
ちゃんとデメリット書かれても全部レスが流されている。

基本的にポジもネガも暇なだけ、購入希望者も抽選の（有無）結果待ちで外出できないから今日は暇だろう。