パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

>>18002 匿名さん

そりゃそうだよ。パークシティ武蔵小山の購入者なんだから笑

意味不明です。よく読んでください。

アホポンが

まあここが売れているってことは、言って見れば掘ってみたら石油の井戸や温泉が出たというようなものです。砂漠と遊牧民しかいないのどかな中東のど田舎とか山間部の寒村がガラッとかわるぐらいのドラスティックな変化が起きる予感がする。なんだ、こういうの作れば売れるんじゃん、と呆気にとられている人もいるんじゃないですかね。多分いつできるか知らないけれど近所にできる野村も売れるとおもいますよ。

＞ここのネガは、2種類いると思うけど。爺さん系とロジカル系。ポジは爺さん系は対応できても、ロジカル系にはコテンパンに言い負かされているね。


同意

お向かいの物件と同じでなければ割高という珍理論に呆れているだけです。

>>17996 検討板ユーザーさん
何を誤解してるか知らないですけど、三井が土壌汚染対策をしたかどうかは都の公告ではわかりませんよ。

地元の人やきちんと調査する金持ちは、周辺が土壌汚染されてる土地は避けるということです。

地歴が悪い土地は怖いですからね。

天井はアトラスタワーの方が高そうですね。

>>18009 通りがかりさん
イエスorノーで質問してるのにお茶を濁さないで頂きたい。
因みに担当者に確認したところ対策済みとの回答でした。あなたの投稿のせいで不安に駆られたお客様からの問い合わせが相次いでいるとのことでした。
あなた 大丈夫？？

>>18011 検討板ユーザーさん

武蔵小山は論理的な思考が無いのであまり責めないで下さい。追い込まれると暴れますからw

契約者さんが具体的な販売価格として
>17807
の内容を提示してくださいました。
立地、グレード、住環境を天秤にかけると、両者の資産価値は同等（お隣なので当たり前の話）。
つまり、アトラスタワーは非常に良いベンチマークです。

成約価格は通常、指値分10%減算となりますから築15年のアトラスタワーの成約価格は坪400程度です。
土地建物割合は、こちらに有利となるように都心と同じ 1:1 としました。
経年低下分は通常通り年2%とすると、今新築で売り出された場合の適正価格は、およそ坪470。

こちらの資産価値も同じようなものです。

これが最大限の譲歩価格であり、どうひいき目に処理しようと適正価格をこれ以上高くつり上げるアイデアは、ありません。

違いますね。引き合い強いところは指値10%引きにはなりません。また中古売買の場合は手数料などがかかりますのでさらに10%は高くなります。したがっていま新築で出れば坪530万円くらいでしょう。

>>18014 匿名さん

>引き合い強いところは指値10%引きにはなりません

いつもの根拠のないふわっとした不動産論ですね。

>>18013 匿名さん
誤差の範囲内。
どうでもいい。

ここは中古がもう半年近く売れてないですから、引き合い自体が無さそうです。
追い討ちをかけるように、一般人が知らない後出し情報が続々と判明してきたせいか、第２期以降は大抵が無抽選で買えました。

ひとつ質問。ネガさんは浜離宮販売してるころからネガしてるみたいだけど一度でも購入したことある？

何度も何度も聞きますがいまジャンジャン売れてるこのマンションは取引事例的には全く参考にされないんでしょうか？いつ出来るか分からない野村のマンションは470万で売りに出されるんでしょうねー。素晴らしい。言っときますけど貴方の書き込みは理論的でも何でも無いですよ。机上の空論と言います。

>>18012 匿名さん
武蔵小山に押し付けるとこらから、正義感で成りすましする人だね。

>>18018 検討板ユーザーさん
好んで使う専門用語が違うから別人ですよ

新築は取引事例には、入りません。
この点だけは契約者さん達もずっと同じ主張でしたから、少し面食らいました。
言い値ですから、中古マーケットではメッキが剥げ落ちますね。

というか、儲からないと困るような切羽詰まった契約者ばかりなんですねえ（苦笑）。
カツカツなら、こういう一発屋的な物件は避けるのがセオリーでは？

>>18013 匿名さん
本当に人の話聞かずに一方的に話するの好きだよね。
まずアトラスの成約単価は眺望がよくない部屋で450万円。で、今売りに出てる部屋は細長い間取りで間取りも良くない上に階数も低い。だから安い。アトラスタワー中見たことない上に、間取りすら見なかったの？

空地率が低いとか建ぺい率がどうの言うやつか？
古参ネガーだな

>>18021 匿名さん
下手な嘘はおよしなさい
言葉遣いがそっくり
浜離宮も、ここも、白金も、武蔵小山も、荒らしている人は同じ人

>>18023 検討板ユーザーさん
アトラスの批判は荒らしの思う壺。吐瀉物と思ってほっとけ

アトラスタワーは一歩中に入ってまだマシでしょうけど、セットバックもなく白山通りに密着したこちらの騒音は、なかなか厳しそうですね。
こういう環境の物件は、中古マーケットでの下げもキツイと思いますよ。

>>18024 匿名さん
それは専門用語じゃなく一般的な用語

検討してる方は結果が出るまであと1週間。
ネガしてる方は竣工までネガし続けるからあと2年。どちらも最後まで頑張れ！

同じ通りのよく似た立地の神保町駅直結は、高いよね
ブリリアタワー目黒も高いよね
安くなるなら私に売ってくれ

>18030 匿名さん

中央線南側は、強いんですね。

単細胞が
同じ通りだろ
車が静かになるのかよ

そりゃ単細胞だろ
買いもしないマンションでずっとネガやってんだから。他にやることもないんだ。

騒音は距離での減衰が顕著です。
先日のアトラスタワーさんの言葉がそれを物語ります。
ここは正直つらいと思いますよ。
可能なら二重窓が理想です。

>>18034 匿名さん
なんか趣味でも見つけなよ

不思議なのは、この場所のオフィス賃料から求めた床価格より、分譲の床価格の方が高いんだからね。事業をやって大きな売上を上げるオフィスより、住むだけの場所の方が高いって、合理的な人ならおかしいと気づくんだけどね。

まぁ、それはデベにとっては皆さんに知られたくない、一種の禁句ですね。

契約者さんの中にも、その辺りに気付き始めた人がちらほらいそうな雰囲気ですが、すでにこれぞあとの祭りってやつです。

>>18026 匿名さん
>アトラスの批判は荒らしの思う壺。

ナイスアドバイス！ポジの方から頼もしい方が現れたね。
荒らし対応という観点のみならず、アトラスの中古価格が上がった方が本物件の資産価値的に有利なので、購入者はアトラスのネガをしないが吉。
ポジの反撃を楽しみにして、ROM専に戻ります。

具体的な不動産評価方法やロジカルな適正価格を突きつけられると、ポジはスレ流し以外に打つ手がないといった様子ですね。

反論があるならきちんと根拠を交えて適切な数字の一つでも出せば、皆さんも納得されるはずですよ。

>>18030 匿名さん
ブリリアは品川区の高台にあるんですよ。しかも山手線駅がもより。ここは文京区の元沼地でマイナー駅が最寄り。

地盤、アドレス、駅力全てにおいてこちらが下です。比べるのが間違いですね。

>>18030 匿名さん

>ブリリアタワー目黒も高いよね

中央線南側でも、目黒駅上空は半年後に飛行機が通過予定。

>>18041 匿名さん
すみません。大通り沿いで騒音が激しいというのも忘れてました。羽田新ルートは3時間ほどで南風時のみですが、ここは24時間３６５日ですので、この点も完敗ですね。

は？
80dBくらいなら平気だわ

>>18042 名無しさん
他にいきがいはないのかい？

騒音我慢強いな
http://www.city.fukaya.saitama.jp/ikkrwebBrowse/material/files/group/3...

＞具体的な不動産評価方法やロジカルな適正価格を突きつけられると、ポジはスレ流し以外に打つ手がないといった様子ですね。

＞反論があるならきちんと根拠を交えて適切な数字の一つでも出せば、皆さんも納得されるはずですよ。



結局はこれに尽きますね。

ネガのポイントもそこに尽きるね。
大半の検討者と契約者はネガの納得に興味無し。
自分も含めてここのネガからはいろいろ勉強させてもらってるよ。その上で俺は申し込んだ。

？
それなら毎日毎日検討スレを監視しに来なくていいんじゃあないですかね？
買った申し込んだ宣言をしても、中古が数ヶ月売れ残り第２期から無抽選販売が加速したことは、変えようがない事実なのですから。

>>18048 匿名さん

検討も購入もしていない貴方が言うセリフじゃないわな。。。

ハハハ

>>18036 匿名さん

ここは都心からも微妙な距離がありマイナー駅を利用して人も来にくい、外国人ビジネスマンが好むショップやホテルもない、有名企業が集まらず環境の悪さからも安い賃料が次なる安い賃料を生む、中央官省庁からも遠い、空港・新幹線アクセスも悪い、城北エリアの一大幹線道路脇にあるので物流産業には良い、質の良い高級ショップは採算が合わない


つまり、広く一般人向けに公募できる分譲マンションとしてサクッと土地を手放すのが、地権者さんを含めた企業戦略上の土地活用方法としては、ベスト。
地権者さんが３割以上いるここは、広告打って適当に300人くらい見つければ勝ちなのですから。

>>18047
そのネガも実質ヨボヨボの一匹だけだしねｗ

>>18046 匿名さん
＞反論があるならきちんと根拠を交えて
千代田富士見や湊、春日近辺の住人を装ったり、新規検討者を自称したり、荒らしを武蔵小山に押し付けたり、山手線に心酔したりするのに、使命感や正義感、啓蒙を謳うのは矛盾してます。反論あればどうぞ

＞皆さんも納得されるはずですよ。
そもそもアトラスとの比較は誰も納得してないので、貴方のいう皆さんはこの世にいません
アトラスとの比較の間違いは、間取が異なるし、仮に築年数他すべての条件が同じでも立地からこちらの価格が高くなります。
また、ここは売れ残りと倍率がついた部屋があることから、部屋、間取りによって市場の評価は相当異なることになりますので、貴方の評価方法では「片手落ち」以下です。
ここはアトラスと比較して割高ではなく、別の方法て割高が示されるのですが、その方法は教えません。既に議論されてますしね

ふわっとした感じのイチャモンなら誰でもつけられます

比較法でも収益還元法でも構わないですが、結論としてはしっかり根拠を示して数字を出した人のロジックが、やはり正しいのでしょうね

直ぐに反応したところを見るとやっぱり同一人物ですね。
数字の適用が間違っているので、手法を連呼したところで正しくなりません。数字とか手法の名称に頼る時点で典型的な権威主義、中身なしです。
ところで書き込みのネット訛りは凄いですね。最近人と話してますか？相変わらず山手線大好きですか？今の貴方は成りたい自分ですか？

>>18054 匿名さん

それは、まさに貴方の事ですね。

ふわっとしてる？

反論があるなら論理的に、どうぞ

>相変わらず山手線大好きですか？

ネガさん、見切られてますね

>>18055 通りがかりさん
>>典型的な権威主義、中身なし
ここの契約者を侮辱しないでいただきたい

ここって広告打たなくても抽選倍率高くて、10倍超えた部屋もあるわけで凄くないか

ロジックは違えど、ここの割高さに対しては意見が満場一致してるんだし、別にいいんじゃね？

取引事例比較でも収益還元法でも、4000万程度の高値掴みは皆んな織り込み済みって感じだろ。

え、むしろ安いと思うけど

高値掴みと言ってる人は市況知らないんじゃない。
最近不動産屋行ったことありますか？実際の物件見たことありますか？。
私は直近で新築、中古、戸建て、マンション、
地域は文京区、千代田区、港区、中央区、品川区、目黒区、豊島区、渋谷区など色々見ました。
全部で20部屋は実物見ました。

どこも高騰していてその中でここは割安と判断しました。

感じた、だの、思う、だの
契約者タソｗ、感情論しかゆーてへんやんｗ
好きな手法でかまへんから、ここの論理ネガみたいにガツっとした数字、そろそろだしてんか？

リーマンショックの頃からずっと同じこと言ってるんだろうな

契約者さんが具体的な販売価格として

>17807
の内容を提示してくださいました。
立地、グレード、住環境を天秤にかけると、両者の資産価値は同等（お隣なので当たり前の話）。
つまり、アトラスタワーは非常に良いベンチマークです。

成約価格は通常、指値分10%減算となりますから築15年のアトラスタワーの成約価格は坪400程度です。
土地建物割合は、こちらに有利となるように都心と同じ 1:1 としました。
経年低下分は通常通り年2%とすると、今新築で売り出された場合の適正価格は、およそ坪470。

こちらの資産価値も同じようなものです。

これが最大限の譲歩価格であり、どうひいき目に処理しようと適正価格をこれ以上高くつり上げるアイデアは、ありません。


↑

これか。まあ妥当な内容だわな。

ポジちゃんも取り敢えずでええから、独自で算出した適正坪単価を提示すべきやろ。

>リーマンショックの頃からずっと同じこと言ってるんだろうな

もっと前からでしょうｗ

同一人物と指摘されたら、急に口調変わって面白い人だね

＞ポジちゃんも取り敢えずでええから、独自で算出した適正坪単価を提示すべきやろ。


無理だろうね。
どう計算しても適正価格は坪500を超えないんだから。
契約者の対抗策は、顔を引きつらせているのがバレないようにスレ流して黙殺するのみ。

さぞかし苦々しく思ってるだろうね。
ネガにとってはメシウマってやつなのかな。

計算開示してみ？

＞18070 匿名さん

無理だと思いますよ。
適正価格坪470に対しては、計算どころか感情論しかぶつけてこないのですから。
残る契約者の対抗策は、顔を引きつらせているのがバレないようにスレ流して黙殺するのみです。

登録は金曜からだけど、79Aは今のところ申し込みゼロ。
76B半分申し込みゼロ。
81Aは38階だけ倍率3から4倍予想。
81bはそこそこ。
1億切るあの部屋は高倍率のパンダ部屋。
以上。普通に買えます。
私達は千代田区のイギリス大使館の跡地狙いにします。

ブロガーも撤退しましたし、まあそんなもんでしょう。

過去の事例や相場観を元に、引き渡し前の地権者住戸大量放出でこの新築価格から10%は値下がりすると予想します。

>同一人物と指摘されたら、急に口調変わって面白い人だね

ハハハ、幼稚だからねえ。還暦だけど。

>>18073 匿名さん
10%しか下がらないなら新築は選択肢が多い分安いことになりますね。新築プレミアムは10%以上だし。割高ならもっと下がるんじゃないの？
アトラスとの比較はトヨタを他の自動車メーカーのPERをそのまま当てはめてバリュエーションするようなもので、気取るだけの投資銀行家みたいですね。そんなことしたら市場で餌食になります。
雨がふるたび浸水を騒ぎ、自動車が通るたび騒音被害をわめく。片手落ち、バレる、マイナー、MKが口癖の成りすましさん。本当たまには休んだら。体が心配。

まとめると
契約者さんがロジカルに算出した適正坪単価は、いくらになりましたか。
ようやく場は整いました。
今こそ根拠とともに皆さんにご披露致しましょう。

浜離宮で外してるのに、何がロジカルだよ

では皆さん。
契約者さんが発言しやすいように、ネガの事は取り敢えず忘れませんか。

ようやく場は整いました。
今こそ根拠とともに、契約者さんがロジカルに算出した適正坪単価を皆さんにご披露致しましょう。

>>18079 匿名さん
自称、先日の新規検討者の成りすまし、荒らしは「黙殺」するんですか？
あとあなたの計算はロジカルではないですよ。数字書いて公式叫んても数学で点はもらえないですよね。
答えは、時間を止めた横比較では概ね割安（倍率1倍以上なら）、未来を展望した縦比較では割高（教えない）なんだけど、ロジカルの意味も、市場原理も分からない成りすましには無理ですよ。
それよりネガはまだしも、執拗な嫌がらせを武蔵小山や小石川に押し付ける理由を披露して下さい

>>18079 匿名さん
おもしろそうな話題なのであとで参戦します。

>>18081 匿名さん

ありがとうございます。

取引事例と収益還元法ではだいたい同じ坪470が適正価格になったとは言え、200人近くも地権者がいるんだから、そんな適正価格で住めるわきゃねーんだわｗ
分譲価格との差額は3000万とか4000万だけど、それくらいもお布施で差し出せないヤツは、どっかヨソいけやｗｗ

新築プレミアとか一切認めないで適正価格ってどんな神経してるんだろう。人間が理解できて無いよね。安ければ何でも良ければここの検討者とか契約者にけち付けてないで中古マンションの適正価格を中古マンションの板作ってやればいいのにねー。
実際に売れまくってて最終期でさえ倍率ついてるのにかたくなに取引事例は認めない。それでいてありもしない値段の物件が適正価格って言い張る。正直、迷惑。
貴方がロジカルって言うならこの物件が売れている理由をロジカルに説明してみてもらえます？無理か。どんどん売れてるのに「高値掴み」って永遠に言い続けるんですか？

ほとんど無抽選で買えますよ。

今日も買えもしないのに一人何役もやってる貧乏人がいるな。

契約者の理論では、新築プレミア分＋適正価格が分譲価格の坪580になるって事だろ

4000万近い新築プレミアかお布施、ちょっと聞いたことないけどなあ

>>18084 匿名さん
「俺が1億で買ったから中古検討者も1億で買うはずだ！なぜなら俺が1億で買ったから、このマンションの取引価格は1億だからだ」としか言ってないですよね。

おかしいと思いませんか？
あ、沼地認定されてることに気づかない人なので、思わないんですね。

こういう北の方の何もない辺鄙な場所で、再開発だ坪600だとか騒ぎ始めたら、バブルも終わりが近いなって感じる。

そういえばネガがここより勧める物件は江古田しか出なかったな。参考までに、坪単価含めここより江古田物件を勧めるロジカルな理由も頼むわ。

>>18088 マンション検討中さん

仰る通りですね。
ただ…、契約者さんも子供じゃあないんでその辺は苦し紛れになっているだけだと思いますよ。

>>18072 検討板ユーザーさん

一期、二期と同じようなスタート。
79Aは毎回低倍率だな。
ネガはもっと濃いめの紛糾頼む。

>>18083 匿名さん
470にならない。今は、だけど
お布施？訛りでてますよ

>>18087 匿名さん
そんな理論ではなく、先日の新規検討者の適正価格の算定が間違っている。それだけのこと。訛りでてますよ


>>18088 マンション検討中さん
別のことを言ってますよ。買った人以外も考慮されてます。ここがポイント。勉強頑張れ
沼地？訛りでてますよ

>>18091 匿名さん
つまり全部下手な自作自演

誰がそんな事を言ってるの？日本語通じてます？

ハハハ。

ざっと見、これほどネガが役に立つスレも他にないと思いましたよ。

契約者さんの見回りも激しさを増してますね。
もはや素性を隠す気すらなさそうなのが、より一層の笑いを誘います。笑

わたしならこう考えます。

アトラスタワーは築15年なので新築プレミアムはすでに消滅して事例適格性を欠くので、採用する事例は、可能な限り築浅・建物グレードで同等・再開発物件・土地価格の類似性が相対的に高い、PC千代田富士見、プラウドタワー千代田富士見が適切です。

直近2年のPC千代田富士見、プラウドタワー千代田富士見の70m2住戸の成約単価は600万/坪から650万/坪です。平均値の625万/坪ベースにPC文京小石川に比準していきます。

PC千代田富士見、プラウドタワー千代田富士見の成約平均単価625万/坪を土地価格と建物価格に分けます。ここは既出の指示通り土地建物価格比率を1:1とすれば、土地価格、建物価格ともに312.5万/坪です。

まずは土地価格の比準です。1種あたりの固定資産路線価比を使います。PC千代田富士見168万/600%、プラウドタワー千代田富士見215万/500%ですから平均値は355千/100%です。一方のPC文京小石川は124万/600%で207千/100%です。
PC文京小石川（70m2）の土地価格：312.5万/坪×207千/355千＝182万/坪

続いて建物価格の比準です。建物の減価修正に用いる経過期間はPC千代田富士見は築5年、プラウドタワー千代田富士見は築10年ですから平均で7.5年です。建物の経済的耐用年数は既出の指示通り50年とします。ここからPC文京小石川の新築時建物価格を逆算します。
PC文京小石川（70m2）の建物価格：312.5万/坪÷((50年-7.5年)/50年)＝368万/坪

以上により、土地価格と建物価格を合算して
PC文京小石川（70m2）のマンション価格：182万/坪+368万/坪＝550万/坪
比準価格は550万/坪です。

賃料からも見てみましょう。
PC千代田富士見の直近の賃貸事例では70cm2で45万円程度です。ここからPC文京小石川の70m2賃料を比準します。補正にあたっては簡易的（ホントはダメですが）に比準価格比を準用します。
PC文京小石川（70m2）の賃料：45万円÷70m2÷0.3025×(比準価格比550万/坪÷625万/坪)＝18,700円/坪

直近の都心部ファミリー向け新築マンション利回り3.5％を採用し、収益還元法を適用して
PC文京小石川（70m2）のマンション価格＝18,700円/坪×12か月×経費率（1-20%）÷還元利回り3.5%＝513万/坪
以上により、収益価格は513万/坪です。

いまのところ実需をメインとしたマンションであることを鑑みれば比準価格の方が説得力がありますので、PC文京小石川70m2の新築プレミアムを含む適正価格は550万/坪となります。ただ収益価格が低いため、景気減速や金利の上昇による実需の減退により500万/坪程度まで価格下落が急激に進むことも考えられますので10年程度で住替え予定の方は注意です。なお、裁判等で公的評価がなされれば収益価格の低さを考慮して540万/坪になる可能性が高いです。

これが論理的に求めた現時点の適正価格です。収集した資料が十分ではありませんが大きくかい離することはないでしょう。不動産購入の際は、会計士、鑑定士、FPなど、しっかりとした資格と知識も持つ専門家のアドバイスをぜひ受けてください。

まあまあネガさんも必死んで聞き流してあげましょうよ。

こんな感じで書き込みしてるの？一人で大変ね。

千代田富士見の名前が出た瞬間、提灯記事が確定したので読みませんでした。

最初に書いてくれてありがとうございます。

私は読みましたよ。
評価の過程は概ね正しいです。

ただ、前提条件として千代田富士見の２物件を使ったせいで、結果が滅茶苦茶ですね。

？
格上の千代田富士見を利用しても坪500くらいまでしか水増しできない、って事でしょ？
これはこれで受け入れましょうよ。