パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

もう一度申し上げます
平均坪単価は、高くても450ちょっとです(おそらく400くらいでしょう)
プレミアムは、せいぜい500強。
それでも、2億近くです。
本当にこの物件に住みたいと思っていても、
坪400を大きく超えてくると、
実際出せる人は、限られてきます。
そうはいっても、営利企業である販売会社も利益の最大化を図りますから、
絶妙な価格設定をしてきます
ならば、プレミアム以外が平均坪500で強気に出るかというと、
それもありえません
早期回収の方が優先されますので、売れない価格を晒すことはありません
かつ「災害に強い街づくり」という名目で、補助金を入れてますので、
「補助金使って一部の民間がぼろ儲け」は、有権者から批難を受けるため、
この点からも価格は必ず抑えられます

…少しおしゃべりが過ぎました
ライバルを増やしかねないので、これくらいにしますが、
ファミリータイプで、億近くになるので、
融資が締まってきている昨今、相当な自己資金を要求されるでしょうから、
覚悟はしておきましょう

坪単価を500だの600だのと高く煽ってるのは、
競争率を下げようとしているのか、
地権者か販売会社の人か、
坪400でも買えない人の僻みかのいずれかなのは間違いないでしょうね
ただ、ウソは嫌いなので、はっきり言います

都等から補助金入っているので、
価格は相当に抑えられる可能性がかなり高く(過去直近事例有り)、また、
中国人含む投資家は投資用には絶対に買えません

さらに言うと、ここは文京区ですよ、春日ですよ
港区でもなければ、千代田区(神田除く)でもなく、
ワクワクするような楽しくて便利な商業施設・商業エリアなどない、
周りに坂が多く(谷底)、発展に面の広がりが期待できない、春日・小石川です
しかも再開発に非協力的で、再開発エリアに居座っている建物が多く、かつ散らばっているので、極めて効率の悪い残念な開発となってしまっています
個人的にはこのエリアは好きですが、はっきりいって全国的には人気が無く、価値が低く見られます
これも高い価格を設定できない理由です

価格が1億超えると、買える人はガクッと減ります
現在の融資状況だと、
1.5～2億円ならば、年収3千万以上、金融資産億単位は必要になろうかと思います
そんな人は、まず港区周辺等に行きますし、
どうしても文京区というなら、西片や大和郷あたりに豪華戸建を買います

なお、販売会社は、期日までに売り切らなければなりませんから、
売れない価格を付けることはありえません

もう少し高い価格を設定できない理由はありますが、、
そんなこんなで、
人気のタワマンと言えど、文京区の物件を欲しがる、世帯年収人1.2千～2千万ちょっとくらいの人が買えるくらいの価格はいくらか、と考えます
…どう考えても、おそらく平均の意味だと思いますが、
平均坪500だ、600だと言っている人は、頭湧いていると断言します

強めの価格設定だとしても、せいぜい坪400〜600の範囲内でしょうな。プレミアム住戸はプラスαの上乗せがあるでしょうが。

ラクーアはマナーの悪い中国や韓国の観光客が増殖中。ドームコンサートがある時は、おかしな格好したガラの悪い若者も地方からやってくるので、子育てに良い環境とは言えない。

子育てのことを考えてるなら、文京区でもここではない場所を選んだ方がいいよ。

何を寝ぼけたこと言ってるんですか？
だいぶ前から坪平均500行かないっていう結論が出ていますよ。

地権者様、今日も朝から工作活動ご苦労様です。
投稿と同時に即クリックされる［参考になる］は、いつも1つだけなのは、残念な限りですね。
ソロ活動なのでしょうか。
工作活動をすればするほど、根拠に基づいた適正価格が書き込まれますので、ご自身の所有するマンションが高値で売れにくくなりますよ。
これ以上の工作活動はお控えになる事をお勧めします。

こちらのマンションの適正価格は、プレミアム住戸を除き、坪単価400万円から600万円です。坪単価平均は500万円前後です。すなわち、80平米の住戸で1.2億円台が平均となるでしょう。

まぁた、平均坪単価500以上連呼厨さん（地権者さんか端から買えない人）の投稿で、
荒れてますね
2億円超の物件、坪600でも余裕で払える年収4千万超クラスは、もっとキラキラした街か、
資産価値のある、歴史があってブランド力を有する土地にある物件を狙います
自分が今住んでいる地の欠点を挙げるのは、気が引けなくもないですが、、
ここは小石川・春日ですよ…
住みたい街ランキング2018年関東でも、100位にすら入ってません
後楽園がなんとか117位です(確か)。おそらくこれも、飯田橋・水道橋寄りであって、小石川ではないかと思います
キラキラ度指数なるものはないですが、仮に飲食店数で代替して考えるならば、文京区自体が23区中ワースト3位に入るほどの飲食店数の少なさで、
正直ぱっとしない感は否めません
ターミナル駅等の集客力のある駅周辺にあるような施設がありません
タワマンだろうが、赤坂でもない、六本木でもない、銀座でもないエリアの物件に、坪800どころか600でも、年収4千万超クラスは見向きもしません（確信）

ここの真剣な検討者の世帯年収は、千数百万から2千万に概ね収まります
お金の出て行く子育て世代が大半でしょうから、
自己資金は多くても3千万くらいでしょう
これだけで、坪500万いかないことが分かります
もう計画段階で価格帯は決まってますので、
平均坪単価500以上連呼厨さんの努力ははっきり言って無駄かと思います

坪500未満はバーゲンセールでもないですし、瞬間蒸発にもなりません
坪450でも、まとまった自己資金入れないと、希望の融資条件とはならないでしょう
それくらい今は億ションの融資が厳しくなってます
また、公益プロジェクトで補助金が入ってるので、税金使っての民間企業の荒稼ぎはさせまいと、
庶民の味方()の議員さんが価格付けに目を光らせてます(港区某PCで前例有り)
ここからは憶測ですが、
プレミアムプランの価格が意外なほどに抑えられるのではと思ってます
文京区の物件で、大台を大きく超えると目立つので、ここでもしかしたら…と。

不動産開発事業に7年ほど携わりました
業界人でなくても、ここの大半の方が、工作員さんの努力むなしく既にもう分かっているとは思いますが、念のため。

ここは港区でもないですし、高級住宅街としての歴史もブランドも無く、
都内駅直結とはいえ、少し歩きますがドーム以外はさしたる特徴も無く、
準都心なのに乗降者数も目安の20万人/年に全く達してない駅です…
タワマンの価値を高めるような、大型商業施設が今もなければ今後も見込めず、、、
つまりは、超富裕層を呼ぶ込めるほどの魅力は皆無です…
イケてないんです…

とはいえ、大手町や池袋、銀座、永田町、日比谷に10分程度という立地・タワマン・駅直結・マンションブランドは、大きなプラス材料です
エリア相場に上記の点をプラス評価すると、平均坪単価430強くらいになりますね

住不お見合い部屋や北部屋を含めてですから、
区内最高値と言っても過言ではありません
妄想連呼厨さんを除いた、現実の購入検討者にとっては、ギリギリの価格帯かもしれません
30数階以上のファミリータイプは、余裕の億越えとなるでしょう
プレミアムもあれやこれやとオプションを付けまくれば、あっという間に大台近くになってしまうかもしれません

タワマンを無理して買って、背伸びし過ぎて生活が苦しくなって、という話や
朝のエレベーターラッシュで、玄関開けてから外に出られたのは10分後なんて話も良く聞きます

決して無理せず良く考えてから、買い付けされるのがいいかと思います

>>4926 匿名さん

やっぱり同じ沿線のパークシティ武蔵小山にしておいた方が良さそうだな。
あっちは天井高2600だから開放感が全く違う。

東南角部屋を地権者が根こそぎ持ってったのマジであり得ないだろ・・・
そりゃ強欲な地権者も問題だけどこれ完全にデベ側の責任だろ
いくら地権者多いったって用地取得でふっかけられたうえに色々譲りすぎ
挙句共用設備や部屋のグレード削りまくって価格は高いままってふざけんなよ

値下げ部隊さんはいませんね。
MRの予定価格表情報を含め真実を提供してくれてるだけですね。
値上げ部隊さんはいますね。
根拠のない高値連呼。
おそらく地権者さんでしょう。

>>5410 通りがかりさん
ですね。低金利ですし、住宅ローン減税もありますし、節税のために買うご家庭もあると思います。
周辺相場をよく考え、マンションの仕様を下げることで、お求め安い価格帯の住戸を多くした印象です。
一方で、地権者さんが最上階角部屋の全てと、南東角部屋のほとんどを占領してしまったので、高級志向の富裕層のニーズを満たしてれる住戸があまりなさそうです。
私は良い条件の住戸には高いお金を払っても良いですが、仕様を下げた住戸にはそれ相応のお金しか払うつもりはありません。
納得行く物件がなければ、ご縁がなかったということで、他を探すだけです。
正式な価格発表が楽しみです。

この仕様、この土地で坪600を割安だと判断するのは市場ではなく地権者さんだけでしょうね。

MR見てきましたが、個人的に感じた意見です。

デメリット
春日駅には直結だが、後楽園駅に行くには結局外を歩く。
駐車場が多くは無く、抽選で結果出るのは数年後。
駐輪場が6階で、エレベーターで持ち上げる。

メリット
春日駅には駅直結。スーパー併設
値段は高いけど、最近売りに出た春日周辺のマンションと比べればこんなもんかな。今は小石川周辺がかつてないくらい高い。

その他
ざっくり坪500-600くらいするので昔からこの地区に住んでる私にはかなり高く感じる。600出せば千代田区買えちゃうレベルなんで、この地区とか三田線駅直結に価値を感じない人は辞めた方がいいw 私は既にこの辺住んでて、子供のこと考えると消去法でここかなーという感じです。いきなりの2割ぐらいのロスは覚悟して買いますわw

あと、割高の根拠は、過去との比較以外には賃貸比較。この辺の賃貸、それほど上がってないです。利回りベースで見るとかなりきつい。

個人的な意見ですが、どなたかの参考になれば幸いです。

>>6235
いろいろ事情があるんですよ。
ただでさえ地権者住戸数が多いのに、高い利益が見込める南東角部屋や最上階角部屋を全部地権者がもって行ったので、売り主が妥当な利益を得るために建築費をコストカットせざるを得なくなっちゃったわけです。その結果がこの仕様です。
文京区民をナメてるわけじゃないです。
申し訳ございません。

マンションコミュニティ掲示板の常で、最初は建設地周辺の誹謗中傷、次に間取りや価格が発表になると高い高いの大合唱、大人気とわかるとさらにもっといいのが出るから待てと始まって、ふたが開くと瞬間蒸発。不動産だけにもう少し建設的な議論にならないかね。

ここまでの話をまとめると、ここに住むのは医者家族1//3、地権者1/3、中国人1/3ってことですね。

だから資金計画表の固定資産税の概算はかなり高く見積もって記載されてるって言ってるだろーに。
そんなのどこのMR行ったって一緒だろ。嘘だと思うならMR行って聞いてこい。マンション買ったことないのか？
高く見積もられた固定資産税の概算とマンションのランクを比較することの無意味さも分からない教育レベルの低そうなやつが、文京区民の教育レベルを馬鹿にするのは滑稽ですね。厨二病なのでしょうか。

何がそんなに気に入らないの？昔から住んでる人の事を「土着民」とか言う人の教育レベルを疑うけどね。三井から返事が来ないのもその辺に問題があるからじゃないですか？

固定資産税がー！　の初心者マークのセルフポッチャーは荒らしなのでスルーしましょう。
初期費用や維持費用について疑問な点は営業の担当者に聞けばすぐ教えてくれます。

物件エントリーしただけのMRに行ってない冷やかしが掲示板の情報鵜呑みにして偽名で「掲示板に固定資産税高いって書いてあったけどどうしてですか？」ってメールして1日経っても返事が来ないってギャーギャー騒いでますが、何日待っても返事など来るはずがありません。