「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

自主管理か管理会社かの二者択一ではなく、管理会社と対等に渡り合える専門知識を持った【管理役】を理事会内に置くことで、両者間の様々な問題を解決できる。
新しい時代のマンション管理システムだと言える。
専門家の【管理役】を理事会内に置くことで、莫大な経費のかかる管理会社からのぼったくり行為被害から管理組合員を守ることができる。

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マンション管理師

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断っておくが、【管理役】＝マンション管理士ではありません。
マンション管理士は【管理役】となるための最低必要条件ではあります。

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しかし、現実的な問題として、管理会社と対決する必要は
ないんではないですか。
何故お客さんである管理組合が管理会社に卑屈にならなければ
ならないのか理解できません。
マーケッティング理論からすれば、お客様は神様であり、お客様の
いうことは常に正しいはずですけどね。
管理会社が管理組合のいう通りにしなければ、それこそリプレイス
すべきでしょう。
リブレイスすることさえ管理会社に気をつかうんですか。不思議で
なりません。
管理組合主導でマンション管理は行っていくべきです。

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管理組合長が〇〇だからムリ。

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管理組合が主導で管理できるマンションは実は少数派です。新築?最初の大規模修繕工事ぐらいまでは特に問題が見えにくくその間に管理会社任せになりやすい。
また、世代交代ができず高齢化したマンションも同じく管理会社任せになりやすい。
だから、しっかりと管理の知識を持った人を入れるのは理にかなっている。

あと、客が言うことが常に正しいとは限らない。ある客は白と言い、ある客は黒と言う。こんなことはよくある。

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お客様は常に正しい。
これがマーケッティングの理論ですよ。
大学で学びませんでしたか。
それぐらいお客様を大切にしなさいということです。

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何言ってるんだろ…
それを管理会社ができないんだから対応するしかないって話しなんだけど…
もしあなたが大切にされていると感じているのなら都合がいいだけ。委託料でがっぽりか工事でがっぽり取られています。

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>9004 匿名さん
管理組合と管理会社が利益相反関係という言葉が理解できていないですね。
＞管理会社と対決する必要はないんではないですか。
雇用主が雇用人とどうして対決する必要があるの？
マンション管理に関する玄人（管理会社）と素人（管理組合）では対立にはなり得ません。
つまり、話し合いにはならないという事です。
素人である管理組合は、マンション管理に関しては民法でいう【未成年者】にあたり、マンション管理に関する判断能力に欠けることから、マンション管理の能力者である【未成年後見人】である【管理役】のフォローが必要になります。
理事会内にマンション管理専門家としての【管理役】を設け、マンション管理実務に関して利益相反関係に当たる管理会社と対等な話し合いができるようにしないといけない。
そうすることで、マンション管理に関して【未成年者】に当たる管理組合は【未成年後見人】である【管理役】の適切なフォローにより、利益相反関係にあたる成年である相手（管理会社）からの被害を事前に防ぐことができる。
そういうことなんですよ。
＞管理組合主導でマンション管理は行っていくべきです。
その通りです。
あなたの言っていることは間違っていない。
その為には、マンション管理に関して【未成年者】である管理組合に【未成年後見人】である【管理役】は必要な存在となるのです。
【未成年後見人】である【管理役】が【未成年者】である管理組合に適切なアドバイスをすることで、管理組合主導のマンション管理が実現できるわけです。
利益相反関係にある管理会社からマンション管理に関してアドバイスを受けるなどは愚の骨頂なのですよ。

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【管理役】を設けることで、今まで管理会社がしてきた総会・理事会の支援業務から一切合切手を切らせ、管理組合員のプライバシーが利益相反関係にある管理会社にダダ洩れになるのを防がないといけない。
会計処理も【管理役】が専門会社を通して処理し、利益相反関係に当たる管理会社には出入金管理は一切やらせないようにする。
管理会社とは御用達の便利屋としてお付き合いすればいい。
勿論、管理会社とは共存共栄だから、管理組合とのビジネスが嫌になったらいつでも手を引けるようにしてあげないといけない。
管理会社と対決するなんてとんでもないですよ。

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サラカンとクダカン

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>9010 匿名さん
要するに、
1，利益相反関係にある管理会社への【組合員のプライバシー漏洩防止】と、
2，利益相反関係にある管理会社に【組合員の財産を触らせない】ことです。
両者ともごく当たり前のことですが、マンション管理においてはそこができていない。
非常に由々しき問題です。
そこを改善するには【管理役】が必要となるわけです。
この2点は絶対に改善しないといけない。

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管理会社に管理されているという感覚がまったくなく、
管理会社を嫌う理由もないマンションが大半ではないんですか。
お互いに信頼しあって契約を結んでいるのであり、何も問題は
ないと思っています。
フロントや管理員さん、清掃人等そんなに敵対しなければならないほどの
関係なんですか。
寂しいですね。
そういう管理会社とはすぐに縁を切るべきでしょう。
工事や点検業務は管理会社にお願いはしますが、相見積もりはおなじ条件で
しっかり取り、その中で理事会が判断すればいいんです。
決めるのは理事会ですよ。

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>9013 匿名さん
この方、根っからの詐欺師なんじゃないの。
口調が詐欺師そのもの。

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＞その中で理事会が判断すればいいんです。
その理事会の多くがマンション管理に関して【未成年者】だから問題なのですよ。
＞決めるのは理事会ですよ。
マンション管理に関し、一人前の判断力のない【未成年者】理事会相手では無理な話。
利害が絡む判断には、一人前の判断力を持つ【管理役】の後見が必要になる。
管理会社もその方が話しやすいと思う。
管理会社側に【未成年者】相手に騙そうという魂胆があれば騙しにくい相手でもある。

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>>9014さん
私はスレ主でマンションの住民ですよ。
管理会社に勤務した経験はありません。
当たり前のことを書けば管理会社の社員と疑う。
全国のマンションでは、管理会社といがみあっているマンション
ばかりではないんですよ。
何故委託費をはらって管理会社と契約しているのに、お金を払って
いる方が気をつかわなければならないんですか。
だから、マーケッティング理論まで出してお客様は常に正しいという
ことをいったんですよ。
マンション管理をしていく中で、管理会社と理事会がお互いに不信感を
抱きあっていくのはおかしいでしょう。
それに、管理役とか得体のしれない人物を導入すれば、管理会社との対立
に拍車をかけるだけのことでしょう。
自分たちの能力のなさを管理会社の責任とするのはおかしいでしょう。
自分たちが不当な工事費を出しているとかいっているけど、不当な工事費
というなら工事費の相場ぐらいは知っているんでしょうね。
同じ条件での相見積もりの取り方知っていますか。

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>9014
＞私はスレ主でマンションの住民ですよ。
だから詐欺師ではないという理論は成り立たない。
言い訳も詐欺師そのもの。
骨の髄まで詐欺師なのだと思う。
＞自分たちの能力のなさを管理会社の責任とするのはおかしいでしょう
そんなこと誰が言ってるの？
あることないこと並べ立てるのも詐欺師の手法。

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マンションの住民にとって、マンション管理はそんなに関心は
ないし、それに掛ける時間もない方が多いでしょう。
輪番制の理事の組合でも、できることなら理事はやりたくないと
いう方が大半です。
管理費や修繕積立金の金額についても、大した額ではないし、大幅
値上げ等があれば別ですが、自主管理にもっていこうとなると、とんでもない
ことだと反対されますよ。
自主管理のマンションに住みたいと思っている住民はただ、管理費等が安く
なればいいと思っている者が多いんでしょうね。
管理会社に不信感があるのであれば、リプレイスすればいいんです。
それが難しいというのなら、それこそ外部のマン管士とか弁護士に依頼して
交代させればいいんです。
管理役とかいう得体のしれない者の採用は絶対負の遺産にしかなりません。
その管理役が信用できなくなった場合、交代させるのがまたまた大変です。

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もう一つ追加しますと、管理役を導入して管理組合主導で管理を
進めていけば、管理費や修繕積立金の値下げがあるんですか。
もし下がるのであれば、その額と自主管理、管理役の導入と比較して
プラスマイナスいくらになるという試算も必要となりますが、そういう
マンションでそんな比較表とかは作成できないでしょうね。

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>>9017さん
私はスレ主で、マンションの住民といっているのですから
それぐらいは信用しなさい。
私どもの理事会は輪番制で、一応立候補制はありますが、輪番制、立候補者
とも任期は２年です。
それに立候補する場合は、輪番制の理事を降りてから３年以上の期間を
空けないとできないように規定されています。

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＞9020 匿名さん
>私はスレ主で、マンションの住民といっているのですからそれぐらいは信用しなさい。
こりゃ間違いなく詐欺師だ。

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>>9021
単なるスレ荒らしか。

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＜連単棟マンションの復旧・再建に関する見解＞
　　　　
　　　これについては、神戸大震災の復興の教訓をもとに、東大名誉教授の稲本洋之助氏の「マン
　　ションの復興と建替え制度」の特集記事を参考にまとめてみました。
　　　管理規約の改正も含め、今後の検討課題として取り組んでおくことが必要だと思われます。

＊マンションの建築形態には下記の４つがあります。

　１）単棟型

　　　　＊災害・復旧・建替えの際は、１つの建物として対応していくことになります。

　２）連坦棟型

　　　　　外観上数棟に分かれているが、渡り廊下やエキスパンションジョイント等によりその一部分
　　　　が構造上連結され、多くの場合、エレベーター、玄関ホール等の部分を共有しています。
　　　　　利用上の独立性の有無の判断には、ポンプ室、電気室、受水槽等がいずれかの棟に存し、
　　　　ある棟にはそれがないという場合が考えられます。
　　　　　しかし、各別棟とみるか、併せて一棟とみるかによって、復旧や再建のための決議参加者
　　　　の範囲や決議に必要な議決権数、費用の負担といった面で全く違った展開になります。
　　　　　しかし、建替えに関する６２条以下の規定は、６６条において「団地」には準用されていない
　　　　ので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできない
　　　　となっています。

　　　　　連単棟の多くは、各部位（棟）が相互に補完し合う、或いは利用しあうことを前提として全体
　　　　で一棟として、又、防災上の見地からもこのような設計になっている場合が多いようです。
　　　　　マンションが区分所有建物という共有・共住社会である、いわば運命共同体であるというた
　　　　めにも不可分性、一棟性の範囲はできるだけ広く捉えておくことが必要です。
　　　　　しかし、災害の際は、各棟ごとの損壊の程度に大きな差が生じることが発生します。
　　　　　ある棟は、もはや復旧不能で倒壊の危険すらあるのに、片方は外見上はほとんどダメージ
　　　　を受けていない場合もあります。

　　　　　復旧の費用等を個別に積算した場合、各棟ごとにその額に大きな差が生じてきます。
　　　　　又、小規模滅失は、建物価格の２分の１以下をいい、大規模滅失は建物価格の２分の１を
　　　　超える場合をいいます。つまり、２棟ある建物で小さい棟の場合はたとえ建替えでも小規模
　　　　滅失であり、大きい方の建物であれば大規模滅失となります。（連担棟の場合）
　　　　　この違いにより、議決要件や復旧に要する費用の負担等がネックとなっています。

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　　　＊連単棟の復旧における合意形成が困難であることの一因

　　　　　　区分所有法は、一棟の建物の場合、専有部分に対して負担割合、決議参加者の範囲、
　　　　　議決要件等が決められています。
　　　　　　特に、負担割合についての法の原則からいえば、専有部分の床面積の割合によって
　　　　　決められていることに対する不公平感、割り切れなさが生じてきます。
　　　　　　例えば、連単棟の建物の片方が倒壊して、その棟の建替え決議（復旧決議）が承認され
　　　　　たとしたら、全区分所有者で、費用は専有部分の床面積比に応じて負担しなければならな
　　　　　くなってきます。勿論、その復旧決議に参加しなくて買取請求をしてくる者もいるでしょう。
　　　　　　その場合、出来上がったその棟は新築となり、資産価値も当然高いものとなります。
　　　　　　同じ費用を負担したのに、もう一方の棟の住民は、納得いかないのではないでしょうか。
　　　　　　又、この決議が承認されないで再建ができない可能性も十分考えられます。
　　　　　　もし再建すれば、新築後は団地型へ移行する可能性は高いものとなるでしょう。
　　　　　ということは、将来残った棟を建替えする場合は、その棟の者だけで建て替え費用は負担
　　　　　することになります。

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　　　　　　建替え（復旧工事）工事期間中は、残った棟の、施設等の修復や維持をしていかなけれ
　　　　　ばなりません。修繕積立金についても、各棟に分配することはできません。
　　　　　　今後も敷地や駐車場、浄水設備等の管理をしていかなければならないからです。
　　　　　　しかし、買取請求をした者については、積立金の配布は法で義務づけられています。
　　　　　管理費についても、工事期間中は片方の住民は住んでないのに徴収されることになります。

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　　　＊連単棟の復旧の合意形成促進のために

　　　　　このように、いろんな問題点が発生してきますが、大震災等が発生し、片方の棟だけが大きな
　　　　被害を受けた場合、それでも試行錯誤して復旧・建替えに取り組んでいかなければなりません。
　　　　　現在、これに対する法律も、国の対応策も取り決めが明確ではありません。
　　　　　神戸大震災の場合は、それぞれのマンションで対応がされました。しかし、法的な規定が明確
　　　　でないために、いろんな問題や紛争がおこりました。

　　　　　そこで、合意形成の促進のために、一棟の範囲と有事の場合の費用負担をケースによって分
　　　　けて規定しておくことが必要となってきます。
　　　　　少なくとも、６１条が適用されたり、６２条が論争される場合は、決議参加者の範囲は１棟の建
　　　　物を構成する区分所有者とするが、費用負担の割合には差を設け、予め規約に定めておくことが
　　　　必要となってきます。
　　　　　復旧を迅速に行う事を第一に考えた場合、１棟の建物とは考えず、それぞれを独立したものと
　　　　して被災棟の復旧対策を取ることも検討していかなければなりません。

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　　　　　区分所有法１１条・１２条・１４条には、この一部共用部分の規定があるが、１棟の建替えの場
　　　　合を除き、復旧・再建に要する費用の負担については、この概念を活用し、補修の場合と特定の
　　　　棟の滅失・新築の場合に大きく分けて考えるべきです。

　　　　　１棟の一部を再建する場合、その棟の再建費用については、そこに存する区分所有者のみが
　　　　費用を負担するか、あるいは負担の比重をより重くし、他の区分所有者の受益の程度を勘案し
　　　　て、予め規約で定めた割合による負担とするといった形で提案したらどうだろうか。

　　　　　連単棟に対する法の定めがなければ管理規約で決めておけば、それを適用すればいいし、も
　　　　し法令ができたら、それに合せて改正をすればいいと思われます。

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読みづらい点があるのはご了承くださ。

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皆さん方のマンションで、理事会は毎月行われていますか。
そしてその時間はどれぐらいですか。
理事会議案はだれが作成してますか。

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うちは毎月1回定例で理事会しています。
議案は管理会社ですが、理事長、副理事長に事前確認があり理事会の1週間前までに議案書が配布されます。
ただ、担当によるところもあり、以前は管理会社が議案を作り当日配布でした。

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できれば事前に配布した方が、理事会の効率化は
はかれるでしょうね。
議案については、工事とか点検、それに苦情等がありますが
管理会社任せにするのではなく、理事長は事前に管理会社と
議案について打ち合わせをしておくことが大切だと思います。
そうすれば、理事会を理事会主導で進めていると思われますから。

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>9022
>単なるスレ荒らしか。
単なるスレアラシはスレ主だと思う。
スレ主はマン管士資格を自称しているが、信頼できる管理会社がいるのに、どうして用もないマン管士資格を取ろうと思ったのか、答えてほしい。

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>>9032
もうその話は終わったの。
いつまでもここのこスレにいないで、自主管理のスレに戻りな。

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＞9033 匿名さん
スレ主は都合が悪くなると話を逸らす。
詐欺師の典型的な手法です。
この手の手法は大陸系の人間に多い。
彼らは日ごろから「騙す方は悪くない、騙される方が悪い」と嘯いている。
少林寺の手法でもある。

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「マンションの空き駐車場に対する課税について」

　今まで税務署によって見解がバラバラだった、区分所有者以外の者に対してのマンション
の空き駐車場の賃貸に対する課税について、統一見解が国税庁より通達がありました。
　今後、税務署の立ち入り調査等が実施される可能性がでてきますので、十分検討と対策
をたてておく必要があります＞

＊収益事業に該当しない要件

①マンション管理組合である区分所有者を対象とした共済事業であること。
②駐車料金は、区分所有者がマンションの付属施設である駐車場の敷地を特別に利用
　することによる「管理費の割増金」と考えられること。
③駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場
　の管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること。

＊モデルケース

ケース１・・・区分所有者の使用も含め、全て収益事業に該当する。
　　　　　　　全部収益事業として扱われる。
　　　募集は広く行い、使用許可は区分所有者であるかどうかを問わず申込順とする。
　　　使用料金、使用期間などの貸し出し条件において差異がないこと。

ケース２・・・余剰のスペースを利用した事業のみ収益事業に該当する。
　　　区分所有者の使用希望がない場合のみ、非区分所有者への募集を行い、申し込み
　　　があれば許可する。
　　　貸し出しを受けた非区分所有者は、区分所有者の使用希望があれば、早期に明け
　　　渡す必要がある。

ケース３・・・全部非収益事業になる。
　　　区分所有者の使用希望がない場合であっても、非区分所有者に対する積極的な
　　　募集は行わない。
　　　非区分所有者から申し出があり、空き駐車場があれば、短期的な非区分所有者への
　　　貸し出しを許可する。

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＊法人税
　年８００万以下の所得に対し２２％、８００万超の場合は３０％。
＊消費税
　　１０００万超の場合だけ課税される。
＊延滞税
　　納期限の翌日から２ヶ月を経過するまでの期間、７．３％、それ以降は、１４．６％
＊無申告加算税
　　納付すべき税額に、１５％の割合で賦課される。
　　自主的に期限後申告した場合は、５％に軽減される。

区分所有者の同居家族等が利用する場合は、外部使用とはいえない。（従来通り）
賃借人が利用する場合は外部使用である。課税対象となる。

※ 税務当局が、マンションの外部使用に対し、調査に入るとの懸念は、一般論としては、
ケース２は費用対効果の面からも、収入に対する算定の難しさからも、優先順位は低
いのではなかろうかという認識です。ただ、確定ではありません。

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1，利益相反関係にある管理会社への【組合員のプライバシー漏洩防止】と、
2，利益相反関係にある管理会社に【組合員の財産を触らせない】ことです。
両者ともごく当たり前のことですが、マンション管理においてはそこができていない管理組合が多い。
非常に由々しき問題です。
そこを改善するには管理組合側に【管理役】が必要となるわけです。
【管理役】を理事会に設けることで、上記2点は絶対に改善しないといけない。

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絶対とかいうのは詐欺師の常套句。こいつが詐欺師だということが判明したぞ。

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シマクン、ニホンジンハダマシヤスイダロ。

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＜委任状を公証人役場で「公正証書」にする場合の手続き＞

　 ＊当事者本人が役場に行く場合

　　　 　運転免許証と認め印又は印鑑証明書と実印のどちらかが必要です。

＊代理人が役場に行く場合

　 　　 ①本人作成の委任状　本人の実印が押印されているもの
　　　　 　 委任状には、契約内容が記載されていることが必要です。
　　　　 　 委任内容が別の書面に記載されているときは、その書面を貼付して契印を押します。

　　 　②本人の印鑑証明書

　　　 ③代理人は代理人自身の運転免許証と認め印、又は印鑑証明書（実印が押印）の
　　　　　 どちらかが必要です。

　　 ＊私署証明の認証を受けるには

　　　 　　①認証を受ける書面１通
　　　　 　②署名者本人の運転免許証又は印鑑証明書（実印が押印してあるもの）

　 　　※行政書士に依頼すれば、３万円程度の経費がかかります。
　 ＊念書は、通常の念書であれば法的効力はありませんが、公正証書を作成しておけば、強制
　　 執行手続きがとれることになります。
　　 そのためには、公証人役場に行き、「公正証書」という書類に仕上げておく必要があります。
　 　経費は１通２５０円ですが、当人の印鑑証明書が必要となります。
　　公正証書の作成を公証人に依頼すれば、１００万円までは、５，０００円です。

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公正証書は行政書士に頼まなくても自分でできます。
財産の相続についても、遺産分割協議書の作成等も自分で
簡単にできます。

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「理事はこんな仕事をしています。」
苦情・要望事項の対応
工事や点検についての時期や相見積の検討
次期事業計画について
収支報告書の途中経過報告
管理会社からの報告
消防訓練の実施　　　　
長期修繕計画の作成について
ごみ処理対策
管理規約、各種使用細則の制定案づくり
管理費の内容検討・・・管理会社からの収支報告書で検討
滞納金に対する対応
総会の開催、総会議案書の作成、次期事業計画案の検討を行い総会議案として提出します。
保存行為の検討
義務違反者に対する警告等
回覧板や掲示板で広報します。理事会・総会議事録も回覧します。

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削除が続くと厳しいお灸がすえられるよ。
アク禁という長～い出入り禁止が。

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３カ月から半年はマンコミュに書き込みができなくなりますよ。
もうここのスレにはこないでね。
そうすれば管理人に通報はしないから。

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マン管士の役割
管理費の節約のアドバイスをしていく。
委託業務費の検討　　　価格等の検討　　部分委託
マンションで法律（訴訟になるのは）問題は殆ど発生しない。小額訴訟は理事長が原告になる。
委託業務費の相場・経費削減の方法・大規模修繕計画に沿った修繕積立金のアップ額の方法・指導。
規約・使用細則の作成方法と検討
他マンションとの比較検討　　総体的な面も含め
毎年代わる理事の組合には、継続性を保つ意味でも必要。
理事会のアシスト
総会・理事会・専門委員会への出席とアドバイス
大規模修繕計画全般
　　施行業者選定方法　　修繕周期　　劣化診断（自主点検）　　工事費の相場
　　修繕積立金増額に関する検討

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>>9050 匿名さん
マンションの管理は法律問題のオンパレードですよ。
管理規約、細則、理事会、総会の開催定足数等、挙げきれないくらい。
それらに誤ったアドバイスを有償で行って、大きなトラブルになっているところもあるのでは。
管理規約の無効を問われた裁判なんか結構ありますよ。
大規模修繕の周期、劣化診断、施工業者選び等はマンションの修繕や工事監理に実績のある一級建築士にアドバイスをもらうべきだよ。
当たり前のこと。
総会、理事会へマンション管理士を出席させて、どうすんの。
意味不明。

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>>9051 名無しさん
言ってる内容が理解できないところがある。マンション管理士はマンションの管理に関する法律を知ってるんだから総会、理事会に呼べばいい。当然まともな管理会社であれば不要。

管理組合が成長すればサヨナラしちゃえばいい。

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>>9051さん
マンションの管理であればマンション管理士に相談するのが
一番いいでしょう。
大規模修繕工事とか長期修繕計画書、規約や細則の全面改正、
理事会や総会の進め方等、総合的に判断すればマン管士が一番
でしょう。

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　＜理事（理事会）の役割＞

　　＊月１回、原則として、毎月理事会を開催します。
　　　　　理事長・副理事長は管理会社と理事会の事前打ち合わせを行い、理事会の議案を作成。
　　＊苦情や要望事項に対する検討会
　　　　　ご意見箱に投函された苦情や要望事項の検討を行います。
　　＊収支報告書のチェック
　　　　　毎月管理会社から交付される収支報告書の点検と確認を理事会で実施します。
　　＊工事や各種点検についての実施時期や業者の相見積を取り、検討を行います。
　　　　　業者との打ち合わせや工事終了後のチェック等についても行います。
　　＊届出事項の確認とチェック
　　　　　専有部分の改修工事の届け出チェック
　　　　　引っ越し、賃貸、売却の場合の届け出確認
　　　　　賃貸戸数、空き戸数の把握
　　＊滞納金に対する現況の把握と対応について
　　＊放置自転車の整理
　　＊駐車場に空きが出た場合は抽選を行う。

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理事会を開催するときは、管理規約と各種細則は把握した中で
管理をおこなっていかなければいけません。
理事長によっては、規約等が分らずに物事を進めていく場合も
ありますから。

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>>9054 匿名さん
実務経験もなければ専門知識もないマンション管理士に、規約や細則の改定や大規模修繕、総会理事会の進め方等、相談する管理組合なんていないでしょう。

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9051 名無しさん
大規模修繕の周期、劣化診断、施工業者選び等はマンションの修繕や工事監理に実績のある一級建築士にアドバイスをもらうべきだよ。

>>8995 匿名さん
＞第一回目の大規模修繕工事を実施すると理事会で提起されています
（きっかけは外壁タイルの浮きが目立ってきているということです）
＞下記内容を参考にしたいと思っていますが下記内容をすべて第一回目の大規模修繕工事として実施するのですか？
＞第一回目として対象外の項目があれば教えて下さい　よろしくお願いします

>8859 匿名さん 2021/07/24
　＊大規模修繕工事の主な内容 足場を組んでやる工事は一緒にやるのが基本です。
　　大型設備は通常時には中々できないので大規模修繕工事と一緒にやることも検討。

　　①共通仮設工事 建設会社が対応する項目ではあります。
　　　　現場事務所、作業員詰所、トイレ、電気設備、資材置き場等の設置
　　②直接仮設工事
　　　　足場の設置、落下防止、防犯体制の工事
　　③躯体、下地補修工事 　　建物の継ぎ目やひび割れなどの隙間を充填すること。
　　　　ひび割れ、浮き等を補修する工事です。
　　④外壁補修工事（既存塗膜面剥離、高圧洗浄、タイルの張り替え等の工事）
　　⑤シーリング工事 屋上、バルコニー、ルーフバルコニー、開放廊下、集会場、庇等
　　　　外壁目地、サッシ廻り、建具廻り等各部位からの水の侵入、空気の通過を防止する工事
　　⑥防水工事
　　　　　屋上防水・・・アクリル防水、シート防水、ウレタン塗膜防水（前回実施工法）
　　　　　バルコニー防水・・・塗膜防水、ウレタン防水、塩化ビニールシート防水　　軒天含む
　　　　　ベランダ防水・・・防滑性長尺塩ビシート等の検討（次回の目玉、裸足でベランダへ）
　　　　　開放廊下防水・・・塩ビシートの張り替え（塩化ビニール樹脂シート等）
　　⑦鉄部塗装（吹付工事含む）
　　　　面格子、玄関扉枠、ＥＶ扉、ＳＴ扉、縦樋、設備盤、駐車場、駐輪場、ごみ置き場等
　　⑧その他
　　　　避難ハッチ、物干しの交換、集会場、渡り廊下、ゴミ置き場、電気設備、外構、植栽
　　　　ＴＶ共聴設備、自動火災報知設備、正面玄関通路のジャスパー化（非大理石）等

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>>8995さん
タイルの浮きについては、２回目より１回目の方が補修箇所は
多いと思います。
コンクリートがまだ落ち着いていないからです。
工事個所については、建物診断をして、劣化がなければやる必要が
ありません。
それから、足場を組まなくてできる工事であれば一緒にする必要はないでしょう。
塩ビシートは１回目にやるのではなく、例えば２０年前後にやる方法もあります。

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駐車場の賃貸化に伴う税について
組合は、人格のない社団等に該当する。組合法人は、公益法人。
収益事業から生じた所得には、課税される。
収益事業に該当しない要件
　　１）組合員を対象とした共済的事業であること。
　　２）敷地を特別に利用することによる「管理費の割増金」と考えられること。
　　３）使用料収入が区分所有者に分配されることなく、管理費・積立金の一部に充当されること。
モデルケース
　　１）住民と同等の条件で募集を行い、住民の優先性もない。
　　２）区分所有者優先。住民が必要な時には、明け渡す条項がされている。
　　３）空き駐車場に対し、一時的に貸す場合。相手の申し出に応じて貸す場合）
　　　　　３）のみが、収益事業に該当しない。

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税務署の人は税法は詳しいですが、区分所有法はズブの素人です。
しかし、管理組合が駐車場使用料で坊主顔負けのボロ儲けをしているならともかく、
日々のメンテナンスや将来の建替え・除却（機械式の場合）の費用にするんだなと
わかるので、何とか課税対象外にしてあげたい。そこで、いろんな屁理屈をつけて
税金を取らないことを正当化しています。
租税の論理から言えば課税されるのは当然です。

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多くのマンションでは駐輪場は１戸当たり１～２台は無料で使えるが、駐車場は
１台目から有料であることが多いです。
これは、駐車場の数＜組合員の数　であるためで、駐車場の数＝組合員の数　の
マンションであれば、一部または全部の駐車場を無料にすることは可能です。
しかし、その場合は、毎月の管理費の額が高くなること、管理費月額が上がると
マンションが売れにくくなること、などから、デベロッパーさんは嫌がります。

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>>9057 匿名さん
世の中には、そういう理事長もいるのでしょうか？？？
仮に輪番制であっても、理事長は理事間の互選というのが普通。
それ故に理事長は、一般的には社会的信望があり、十分な常識を有するような人が選ばれている（と思ってきた）ので、規約や細則を把握していない理事長っていることが信じられないです。

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>>9056さん
理事長には人望等も必要でしょうが、管理規約や細則を読まない
方も多いのではないでしょうか。
規約や細則を知らなくても通常はマンション管理は行えますので。
規約や細則を十分把握している理事長というのは輪番制ではまず
いないと思います。
中には、輪番制の理事が回ってくるので、その前にマン管の資格に
チャレンジする方もおられるとは思いますが。
マンション管理は今までの常識だけでは管理できないでしょう。
なんとなく、管理していくことは可能ですが。

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法律や管理規約を読まなくてもマンション管理はできますよ。
文句を言う組合員がいなければ違法でも規約違反でも問題はない。
当然のことながら、管理会社のフロントも黙っています。
だから、うちのマンションでは規約上認めていない理事の代理出席が当たり前だし、
将来の駐車場の建替え（修繕）費用不足を理由に駐車場使用料を値上げしてるし、
計算上２台まで無償使用が認められる自転車置き場も「隣のマンションでは有料
だから」という理由で今年から有料になっていますｗ

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>>9065さん
通常では、駐輪場も、駐車場も使用料を徴収していますよ。
敷地の使用料ですから、それは当然なんですが、その徴収した
使用料は修繕積立金（一部管理費）に充当されています。
それが一番公平ですよね。
全国には駐車場の使用料を無料にしているところもありますが、
修繕積立金の必要金額は決まっていますので、それに充当しなければ
積立金の額が多くなります。
使用している者とそうでない者の差はつけるべきでしょう。
但し、Ｐ場が全戸ある場合が殆どですけど。

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敷地は組合員の所有物なので、自分の敷地を自分が使うのであれば無料（笑
会社や学校から帰ってきてマンションの敷地に入っても入場料はかからないのと同じ

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>>9068 周辺住民さん
値上げの前に総会で駐車場細則や駐輪場細則、改定してるんじゃないですか。
いくらなんでも、勝手に値上げは出来ないでしょう。
非理事が理事長からの招聘や承認もなく出席はないですよね。
区分所有者変更届けや世帯代表者が変更されてるとかじゃないの。

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法令・規約・細則の優先劣後関係がわかっていない組合員が多いので、
「アンケートを取りました」「総会で決まりました」で納得しているようです。
とにかく法律を読んでないですね、役員も組合員も。
まあ、私は車も自転車も持ってないので、痛くも痒くもありませんがｗ
管理会社のフロントも同じですね。

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>>9070さん
駐車場が全戸分あればいいんですが、全戸にない場合抽選等で
使用者がきめられます。
マンションの駐車場を無料で使う者と近辺の駐車場を借りている者は
使用料を払うというのは不公平でしょう。

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駐車場が全戸分なければ抽選が一番いいでしょうが、
年数は何年が妥当なんでしょう。
３年から５年が妥当とは思いますが、抽選に外れれば
当選された方が借りていた駐車場が借りれるように契約を
しているといいですね。

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駐車場が全戸分（１００％）あれば1人１台は無料
駐車場が５０％のときは半年交代で使うのであれば無料
しかし、クルマを持ってない組合員もいるので、その組合員の権利を譲ってもらうと
その組合員の半年分と自分の半年分を合計して丸々１年間無料で使えることになる

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そんな理不尽なことはできないよ。
素直に有償にすればいい。
どうせ修繕積立金を高くするかその分安くするかで
同じことだから。

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修繕積立金は組合員全員が負担する
使用料は使用する組合員だけが負担する
大違いだろうがｗｗ

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駐車場は受益者負担。
駐車場の維持管理には費用が相当かかる。

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>>9061 匿名さん
判りやすいアドバイスありがとうございます
今回の大規模修繕は修繕委員会も設けず「理事会一任」で突然進めると連絡があったもので、どさくさに紛れ今回の修理では不要な工事を実施するのではと懸念し投稿したものです。
以下で
①：外壁の修繕には足場を組まなけれできなりませんので、これを必要とする工事であれば一緒にすることを確認する
②：①以外はご指摘の劣化があるので工事をするのか質問で確認して行きたいと思います。（１２年経過・今年７月・したので・・・の工事は出来るだけ避けたい。２，３年後でもと・・・）
ただこのような知識（塩ビシートは１回目にやるのではなく、例えば２０年前後にやる方法）がないのでどこまで先送り出来るか？
以上で臨みます。ありがとうございました。

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分譲マンションの維持管理費は受益者負担ではなく持分割合負担。
受益者負担を主張する人は所有権の意味が分かっていない。

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>>9079さん
頑張ってください。

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大規模修繕工事瑕疵担保保険について

　　工事を施工した業者には瑕疵担保責任が発生します。しかし、その業者が倒産したり、瑕疵担保が
　あっても利益にはつながらないので後回しされたりする可能性はあります。
　　そこで施工会社に瑕疵担保責任保険に加入してもらうことによって、その工事費用が施工会社に支
　払われることになりますので、施工業者の負担は軽減されます。
　　また、保険契約者は施工会社になり、マンション側の負担は一切ありません。
　　保険の契約に関しては、保険会社は検査員（建築士）を派遣して手抜き等を検査して実施することに
　なりますので設計監理士と合わせてダブルチェックができますので安心感は高まります。

　保険対象となる工事部分
　　　①構造体力上主要な部分（柱、梁、壁など）
　　　②雨水の侵入を防止する部分
　　　③給排水設備
　　　④電気設備（共用部分）
　　　⑤ガス設備
　　　⑥外壁、タイル
　　　⑦鉄部、玄関扉、手すり等
　　※内装工事や植栽、駐車場の塗装工事は対象外となります。

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　問題点
　　　施工会社に保険に加入してもらえれば安心なのですが、業者は保険料を支払わなければなりま
　　せん。その場合、工事費に上乗せされれば最終的にはマンションが支払うことになります。
　　　そういった点を考慮して施工会社に保険の加入を義務づけるかどうかの判断を検討。

　保険料
　　　例　　工事費１４，０００万円　戸数１４０戸　保険金額　１５，０００万円　　保険料　５７０，４４０円
外壁改修工事（外壁、タイル補修、屋上防水工事）

　　　　　　屋上防水のみ　　　　１４０戸　　保険金額　３，０００万円　　保険料　２１８，４２０円

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「建物診断」について

　＊目的…竣工図及び仕様書、修繕履歴の確認、長期修繕計画書、修繕積立金の確認
　　　　　建物の劣化、不具合状況の把握
　　　　　大規模修繕の実施時期の検討
　　　　　修繕内容及び工法　　使用材料の検討
　　　　　概算工事予算の算出
　　　　　図面、仕様書の作成

　＊住民アンケート・・・診断業者が行う。

　＊建物診断の調査項目
　　　　外壁などのコンクリート中性化試験、タイル、塗装、シーリング
　　　　塗装などの表面塗膜引張力試験、手すり、階段
　　　　給排水管内部の内視鏡調査及び抜管調査
　　　　バルコニー立ち入り調査
　　　　電気設備
　　　　防水性・・・ベランダ、廊下、屋上

　＊建物診断報告書の作成

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建物診断も必要かもしれませんが、大規模修繕工事であれば
設計コンサルタントをつければ必要ないかもしれません。
修繕個所の検討や工事費概算額は建物診断をしなくてもできる
と思いますので。

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大規模修繕で工事業者やコンサルにボラれてもいいように
普段から修繕積立金を蓄えておくことが重要です。

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工事業者からぼられることはないでしょう。
数量調書をもとに修繕個所ごとに設計概算書を作成して
同じ条件での見積もりを取るのですから。
業者はその要項書に単価を記入するだけですから。

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設計コンサルタントはそのためにいるのですからね。
要項書（金抜き計算書）があれば同じ条件ですので
見積金額の高い安いはすぐ分ります。

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大規模修繕工事程度のことでコンサルタントを頼む理事会がクソ

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だったら、自分で要項書はつくれるの。
又、仕様書通り工事が行われているか、手抜き工事が
行われていないかを住民に代わって監理を依頼しなければ
それを住民がすることになるよ。できる住民で。
大規模修繕工事の進め方を勉強した方がいいね。

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コンサルと工事業者は持ちつ持たれつ
管理会社も加われば鬼に金棒

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工事業者は信用できないがコンサルタント業者は信用できるという点でアホ確定

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>>9091
お前はここにはくるなといってるだろう。

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　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ
　れています。（全管連の加盟都道府県は１９団体）

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

　　　築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

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　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右対照表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

＜左右対照表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

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＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
　左右両方に記載する。

＊現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
　左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。

＊容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約
　　を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。

＊現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。

＊総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約（原本）自体に記載されていなけ
　れば、右側と左側両方に記載しておきます。

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各種細則については、改訂が必要な箇所の左右対照表を作成する。

＊その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪
　場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。

＊細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。

＊左右対照表で、理事会、臨時総会の説明をします。
　　ポイントは、分かりやすいように、左側（現行規約）と右側（改正案）を揃えて記載して
　　おくことが大切です。
※２）、３）が出来上がったら、７０％完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程
　が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。
　これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。

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会議の進め方

＊左右対照表が作成できていれば、会議は５回程度で（１回２時間）終了するでしょう。

＊左右対照表に沿って、 現行管理規約と改正案とを順次検討していく。
　　　標準管理規約コメントを参照してください。

＊分りにくいものについては、説明分を配布する。（例えば保存行為・理事の代理出席とか）

＊専門委員は、毎回、次回検討分を分析して、問題点等を抽出して委員会に臨む。
　　　　出来れば、次回の進行予定を各委員に事前に報せておく。

＊専門委員会のメンバーは、理事経験者等を中心に構成しますが、公募も必要です。

＊管理規約の改正を最初に行い、次に各種細則の検討をしていく。

※各種細則（なければ作成しておくことが必要です。）
　　　使用細則、理事会運用細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット細則
　　　大規模修繕委員会運用細則、規約改正専門委員会細則、植栽使用細則
　　　監視カメラ使用細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則等

＊最後まで検討がされたら、左右対照表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
　　　この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。（改訂案分を）
　　 この場合、左右対照表は現行規約と改訂案分だけのものにする。
　　　ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。
　　　これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。

＊別表を完成させる。例えば、管理費・修繕積立金の戸別徴収金額とか理事の
　　輪番表とか。（共用部分の範囲は最新版のものにする。）

＊出来上がったら、組合員数分をコピーか印刷所へ。

＊理事会へ諮る。
　　事前に配布しておくことが大切です。
＊臨時総会へ諮る。
＊承認されたら、いよいよ完成版の作成に着手します。
　　最初に２部作成したもうひとつの方の右側（改正案の右側）に新しい改正案をコピー
　　します。
　　そして、右側の改正案の中に、現行規約を順次挿入していきます。
　挿入が終わったら、出来上がった新規約・細則をＡ４縦に作り変えます。文字の大きさ１１

＊使用細則は、現行細則に新設分や改正分を差し込んで完成させます。

＊打ち込み終了したものの、校正や誤字・脱字のチェックは専門委員のメンバーにして
　もらいます。

＊できることなら、表紙も作成しておく。

＊完成したものを印刷所へ回し、全組合員へ配布。（余分に印刷しておく）

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理事会への代理出席が常態化していて、それに誰も異論を唱えないから
これは規約を現状に合わせるために改正すべきだろう
特別決議もいまだに金額基準になっていて、先年の大規模修繕工事（工費１億円）は
普通決議で処理したので、形式的には規約違反である
これは法律に合わせるほうがいいだろう
総会議決方法が「可否同数時は議長が決する」という大昔の条文だが、まあ、これは
滅多にそういう事態にはならないから放置でもいいだろう

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>>9094 匿名さん
管理規約や細則の変更内容については、改正年度の議事録を渡すのもいいけど、一通書面を普通は作っているでしょ。
それを渡せばいいんですよ。

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