「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

　保険料
　　　例　　工事費１４，０００万円　戸数１４０戸　保険金額　１５，０００万円　　保険料　５７０，４４０円
外壁改修工事（外壁、タイル補修、屋上防水工事）

　　　　　　屋上防水のみ　　　　１４０戸　　保険金額　３，０００万円　　保険料　２１８，４２０円

　保険会社
　　　　　住宅あんしん保証　　　ハウスプラス住宅保証　　　日本住宅保証検査機構

　＊マンションの工事業者選定基準
　　　官公庁等の指名競争入札に近い方法で募集を行う。
　　　　設計コンサルタント（１級建築士）が共通仕様書を作成し、同じ条件（同じ修繕個所、同じ材料
　　　同じ平米数等）をもとに金抜き計算書を作成して、業者が項目ごとに単価を記入して工事額を出
　　　していき工事総額を提出させ、説明会で項目に沿った説明をしてもらい、質問と合わせて専門委
　　　員が評価して見積額と評価点の両方を勘案して決定するやり方です。

マンションの管理は難しいですね。
理事長がいくら頑張っても、他の理事は漠然と理事会に出席
するだけです。
まあ、会社でも理事会でもヘッドさえしっかりしていれば後は
雑魚でもいいとよくいわれていますね。
後は、何にしない理事や忠実な社員が役割をこなしていくだけです。
しかし、優秀なヘッドはマンションでは輪番制もありなかなか出現しません。
それが悩みの種です。

どこのマンションも同じですよ。
一生懸命やるのはほんの一部だけです。

>>8601 匿名さん
ウチでは大きな工事では住宅あんしん保証に入りました。そ
勿論、施工会社の保証もついていたけど。
ある程度の安心材料にはなると思った。

>>8603 匿名さん
輪番って変えられないんだろうか。
自分のところは公募だけれど、ずっと同じ人ではなくて、毎年5分の１くらいずつ変わっている。
仕事とか家族のこととかで、同じメンバー全員では続けられない。大体５年で全員入れ替わる。
辞めた人は、その後一年は、議決権無しのサポーターとして、要請があれば手伝うことになっている。

小規模マンションと大規模マンションでは人材が
違いますからね。
大規模だと理事は３０名程度いるとこもあります。
それでも６００戸のマンションであれば一回りするのに
２０年かかります。１年任期の場合ですけど。
これが法人であれば２年の任期となりますので、４０年
かかります。

輪番で回ってくるのは次期役員候補者としての立場であって役員そのものではない。
自信がない人は「辞退します」で構わない。無理して役員になってヘマをやったら
個人責任を問われるし、他組合員にも迷惑をかけることになってしまう。
ですから、うちのマンションでは「来年はあなたの番ですよ」と声はかけるが、
辞退したいという組合員に無理強いはしないです。

うちの場合は、細則で規定してあり、免除項目としては①８０才以上、
②病気療養中の者、③乳幼児がいて理事会への出席が困難な者は辞退できる
となっています。
やる気があろうとなかろうと基本的には全員交代でやることになっています。
理事会への出席が３回以下の者と理由がなく辞退した者は、理事会協力金として
年間２万円を支払わなければならないとなっています。

８０歳以上または病気療養中の組合員は無条件で免除され、乳幼児がいる組合員は理事会への出席が困難な組合員に限り免除される理由が不明。乳幼児でなくても障害児や要介護老親を持つ組合員の中には管理組合の仕事どころではない人はいるはず。きわめていい加減なルールだ。素人の組合員が言い出したものだろうが、低偏差値住民が多いとこうなってしまう。

また、お前か。
お前はここにはくるなといってるだろう。
お前が荒らしをするのでこの問題は終わり。

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

給排水管の枝管は登記できませんｗｗ

>>8609 匿名さん
うちの場合（輪番制）は細則がないので理事会に提案中で次回総会で事案として提起されるか？ですが
①７５歳以上で理事候補辞退希望者は辞退を認める。やる気がない、思考能力が劣っている自覚がある（意見がでない）等で欠席が多いと理事会の運営が？
②病気療養中の者（診断書提起し説明・提出は個人保護法点で避ける）
③乳幼児がいては提案してない
④理事（役員）には理事会協力金として若干の報酬を支給（総会、理事会欠席は減額）
　最高は管理費１ケ月分を理事会出席者に支給も・・・
なお役員には任期終了時点でボーナスもあり（理事長には厚く、他はそれなりに・役員とは理事長、副理事長、幹事、防火管理者）
無理に理事（役員）をやらせることは強要罪、脅迫罪等法律に触れないか？

>>8610 ご近所さん
①障害児や要介護老親、痴ほう症を持つ組合員は免除
　これらの事で事故、事件が起こった時責任の一端はあるかと思うので。

管理規約では幹事、理事候補を総会で承認、承認後速やかに理事全員で役員（理事長、副理事長、防火管理者）を決める。

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　標準管理規約
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　　　　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
　　　　よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
　　　　としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

ＰＡＲＴ２もＰＡＲＴ３も私が立てたスレですが、ＰＡＲＴ２は
もう終わったスレですので、スレ主は一切書き込むことはありません。
質問等があればＰＡＲＴ３へどうぞ。

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、
　　　各区分所有者が負担する。
　　　・専有部分費用は各区分所有者が一括支払いか、分割支払いか決める。
　　　・分割支払いは１２ケ月で支払う

理事を務める組合員に報酬を支払うのが普通であり、辞退者にペナルティを課すのは異常

>>8609 匿名さん
自分のところは細則で80歳以上はご自身が望めば免除としています。
実際は80前後で勇退されますが、その後、支援員として館内美化とかに協力してくれる人もいます。
ありがたいことです。

大した理由もなく理事会に参加しないひとが多く、どのように参加を促すかは管理組合の自由。
ペナルティを課すのが異常と感じる事も異常と思うし、嫌なら理事会を説得してルールを変えること。

理事になっておきながら理事会をサボるのは契約違反だから懲らしめてもよい。
個人的事情で理事を辞退するのは契約自由の原則に基づく正当な行為。

理事就任を辞退しても区分所有法６条に違反しないから大丈夫ｗ

役員辞退で罰金払ってるバカなんて、実際にはいないだろｗ

　そこで、費用負担については、

　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉
　　え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施
　　した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で
　　取り組む事例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸
　　への補填にあてるということになります。この取組みは、早くやるほど、効果はでてきます。

専有部分の配管を管理組合として一斉に交換できるように
取り組んでいるマンションは素晴らしい。
専有部分のことは各人でやるべきという者もいるが、どうせいつかは
交換とかをしなければならないのであれば、管理組合として一斉に
やればいいと思う。
どうせ出どころはおなじ区分所有者が出す修繕積立金だから。

４人家族世帯は単身世帯の４倍のウ〇コを出すわけだが、
それによって排水管の劣化が助長されるわけではない。
４人世帯も単身世帯も同時期に一斉にやればいいと思う。

>>8624 匿名さん

いるかも　　

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、
　　　各区分所有者が負担する。
　　　・専有部分費用は各区分所有者が一括支払いか、分割支払いか決める。
　　　・分割支払いは１２ケ月で支払う

>>8628 匿名さん

雑排水管と汚水管は区別しよう

専有部分の配管の工事を管理組合としてやるには、まず
規約にそれらの規定をしておいて、長期修繕計画で計画を
立てておくことが必要です。
それから先行工事者に対するフォローも。

専有部分の配管の工事をするには、修繕積立金も必要になります。
積立金の確保も大変ですが、最も労力を要するのは、工事をするまでの
段取りです。
在宅、水の使用制限、トイレの使用制限等もあり、だれがそれを取り組む
かということです。
時間的に余裕のある、会社をリタイアした方にお願いしなければこの
工事はできないでしょう。

知識はいりません。
ただ、各戸の調整が必要になります。
大変な労力がいりますので若い者には無理でしょう。

刑務所帰りの中年オヤジ

かわいそうな奴がいるね。

若者である事や働いている事が足枷となる事はない。

タダ働きはアホらしい

専有部分の配管類を共用部配管工事との同時進行は、資金の調達や規約の改定、組合員の賛同と協力を取り付ける苦労がつきもの。
修繕委員会の方々には手当支給でご苦労に報いたい。

管理組合員が、規約に反して専有部に工事用口を造るのに反対し専有部に立ち入りを拒否した場合の対応策(話し合いで解決しない時)は?事前に準備したい。

修繕委員は理事のパシリに徹すりゃええのや

単なる修繕工事と大規模修繕工事ではその期間が全然違うので
専門委員会が工事の全てを仕切ることになります。
そうしないと、理事では任期があるのでその理事がやめた場合、
新規の理事が専門委員会に入ってきても今までの流れはわからないでしょう。
継続性を保つために、専門委員会が工事の殆どを仕切るのです。
理事の業務に大規模修繕工事までやるという規定はないでしょう。

専門委員会は理事会の諮問機関ではありますが、専門委員会で
決まったことに関しては、理事会は承認するだけです。
専門委員会には理事長一人は委員として入っていた方がスムーズに
いくと思います。

管理者である理事長が大規模修繕工事やるのは当たり前だろｗ

役所に設置されている〇〇委員会・〇〇審議会といった諮問機関は、その事務局に役所の下っ端が配置されていて、彼らが委員会審議会の「専門家の先生方」を誘導して適正な結論（諮問に対する答申案）に導く。
分譲マンションの専門委員なんかにしゃしゃり出てくるのは、自己主張の強い目立ちたがり屋のバカ素人が多いから、放っておくと何をしでかすか分からない。そこで、管理会社の意向を受けた役員数人に専門委員を兼務させて統御する。

億単位の出費となる大規模修繕工事をごく少数の理事だけで決めたわけではありません、広く組合員の中から専門委員を募り、皆さんのご意見をすくい上げてこうなりました、という体裁が大事。専門委員に花を持たせつつ管理会社＆一部有力理事の意向を実現する。

俺も修繕委員長になって工事業者から中元歳暮貰いたかったぜ

修繕委員長の任期は？

修繕委員が大規模修繕工事を仕切らないと、理事は輪番制で
交代するでしょう。
継続性のためにも専門委員が必要なのです。
それに理事が通常の理事の活動以外に、大規模修繕工事の仕事
までしますか。
理事は殆どが輪番制であり、仕事をしていますからね。時間的にも
無理でしょう。
特に工事期間中は、業者との定例会議や工程説明会への出席とか、
専門委員会とかもあり、全部に出席するのは大変ですよ。
専門委員会で決まったものを理事会で決議し、それを総会に提案する。最後は組合員が決めるんです。

理事の任期は、専門委員の立ち上げから工事が終了するまでです。
２年から３年でしょう。

修繕委員に不信感をもつのなら、自分で立候補したら
いいでしょう。
普通の管理会社や建設会社は、専門委員や理事に対して
中元や歳暮の贈り物はしません。
やるとしたら、年賀状ぐらいのものでしょう。
それが現実ですよ。憶測はしてはいけません。

賄賂とかの情報が流れると工事業者や管理会社も
困ります。
会社は永遠に続けていかなければならないのです。
まともな営業活動をやり続けることが大切です。

それに談合とかは起こりませんよ。普通に専門委員会が機能
していれば。

賄賂で会社は困るだろうが、１担当にとってはどうでもいいこと。
会社は永遠？どこの世界にあるのか教えて下さい。大抵の会社は四半世紀もしないうちに潰れる。

思考を停止させることが目的ですか？それとも思考が停止している？

会社に勤めている者が、自分の勤めている会社はいつかは倒産すると
思って働いているのかな。
自分の働いている会社は未来永劫永遠に続くと思っているんではないかな。
そうでなければ、転職することを前提に仕事をすることになるよ。
若いうちは転職も可能だけど、年収や地位が上がれば現状を維持したい
と思うでしょう。

会社が未来永劫続くことはないと思う。
その時期がいつかというのが分かれば一気に会社への愛着とかは
なくなるだろう。
人生での寿命も同じこと。人間はいつか死を迎えるだろう。
その時期が分れば人間は狼狽する。あなたの命は○年○日の何時何分まで
というのが分ればパニックが世界で起こるだろう。

管理会社や工事業者と管理組合は共存共栄が基本。
業者は適正利潤。
これが守られればお互いに信じ信じられる関係が築けられる。

賢い役員は管理会社と仲良くします

管理会社とは一緒にやっていくのは当然でしょう。
仲良くするのはいいことです。
管理会社がマンションの管理に協力してくれないと困るでしょう。
性善説でいくべきです。

管理会社にはしっかりと委託契約の内容をやってもらう。
管理会社と理事会は協力してやらないとだめでしょう。
仲良くというか信頼関係の中で一緒にやっていくんです。
そしてやらなければ厳しい態度で対応すればいいのです。

管理会社と理事会は仲良くやるにこしたことはない。

ただいま休止中？　参考になる・自画自賛

　　※修繕積立金の額の目安
　　　　　１）長期修繕計画があれば、工事費総額から１戸当り月の修繕積立金を算出します。
　　　（工事費総額-現在修繕積立金の残額）÷年数÷戸数÷１２ヶ月

　　　　　２）計画書がない場合
　　　　　　　　専有床面積から算出します。
　　　　５，０００㎡未満（５０戸未満） ２１８円/㎡　月
　　　　５，０００㎡～１０，０００㎡ ２０２円/㎡　月
　　　　１０，０００㎡超（１００戸超） １７８円/㎡　月
　　例えば、７０㎡の場合は、７０×２０２円＝１４，１４０円が必要修繕積立金の額です。

　　※長期修繕計画作成費用

　　　１）モデル比準法（コンピーターによる作成）
　標準的な分譲マンションを設立して定めた長期修繕計画を基本に、個々の分譲マンション
の規模や形態・仕様・それまでに実施した修繕工事を実施すべき時期や工事費用と修繕
積立金の目安を確認したい場合に適しています。
　できれば、内訳書まであれば、具体的な工事内容が明確になります。
建物診断をしないものであれば、管理会社によっては、無料で作成してくれます。

　 ２）積算法　　　　　　経費は戸数によって違ってきます。
個々の分譲マンションの建物・設備の内容と状況に応じて工事項目ごとに工事に係る数量
に工事費用の単価を乗じ、これを積み上げて工事費用を見積もる方法です。

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

修繕積立金に余裕があるマンションはいいですね。
そんなマンションに住みたい。

修繕積立金の必要確保額は、それぞれのマンションによって
違ってきます。
できれば、長期修繕計画を立てる場合、専門委員会を立ち上げ
建築士と一緒に検討して、工事個所や周期等を計画すべきです。
そしてその計画書での資金計画から１戸当たり月の各戸の修繕
積立金の額を算出すべきです。

建築士って機械も分かるんでしたっけ。
長期修繕計画は建物だけでなく設備も含まれる。建物についてだけ専門家を入れても設備は素人なら意味があまりないのでは。
建物は防水保証があるから専門家ほど早くしろと言わざるをえない。保証が切れたあと、漏水があれば専門家の責任にされるのだから。
因みに必要な修繕積立金は長期修繕計画書にシミュレーションされている。

>>8668さん
建築士は技術的なことはあまり分らないでしょうが、長期修繕計画書の
作成能力はあるでしょう。
長期修繕計画書を作成すれば資金計画はあるでしょうが、それを専門委員と一緒に
検討して必要な修繕積立金の額を算出しなければならないでしょう。
計画書も建築図面をみて、数量調書を作成し、それを基に修繕個所
ごとに設計概算書を作成し工事金額をだすのです。
実際工事をする職人は長期修繕計画書は作成できませんしね。

意外なことだが、老い先短い爺さん理事は修繕積立金引上げに積極的な反面、
これから長く住むであろう働き盛りの共働き理事は修繕積立金には無関心だ

逆じゃないの。
老人は値上げはしなくていいと思っているよ。
せっかくきれいになっても、売却や賃貸に出すこともないしね。

ヒマなご隠居は役員になったからには誰も成し得なかった課題に取り組んでみようと意気込むものだｗ

>>8671 匿名さん
>老人は値上げはしなくていいと思っているよ。

修繕積立金の値上げに支出よりコロナで外出を控えていたので各自粛が解除されると旅行に会食に消費するだろう

>>8663 匿名さん
＞　２）計画書がない場合　専有床面積から算出します。
　　　　５，０００㎡未満（５０戸未満） ２１８円/㎡　月
　　　　５，０００㎡～１０，０００㎡ ２０２円/㎡　月
　　　　１０，０００㎡超（１００戸超） １７８円/㎡　月
　　　　例えば、７０㎡の場合は、７０×２０２円＝１４，１４０円が
　　　　　　　　必要修繕積立金の額です。

と提案されていますがこれで　どんなことを　いつ（築後何年目に）実施するのか
わかれば参考になりますが・・・・・

それをきめるのが専門委員会です。
長期修繕計画書を建築士を雇い一緒になって周期や修繕個所を
検討していくのです。
例えば、大規模修繕工事は１３年周期でやるとか、玄関扉の交換は
２７年、インターホンは１５年、給水設備は３０年、鉄部塗装は７年、
エレベーターは３０年、配管は３０年とかをマンションの事情によって
決めていけばいいんです。
積立金の額もどこまでやるかによって大きく変わってきます。
特に専有部分の配管までやれば当然積立金は多くなります。
大型設備までを含めた望ましい修繕積立金の額は、マンション管理センター
は１戸当たり月１７，５００円としています。駐車場使用料含む。

長期修繕計画書を作成するときは、設計図面から数量調書を作成し、
修繕個所ごとに設計概算書から工事金額を出します。もちろんこれは
建築士が作成します。
単なるパソコンソフトで作成した、管理会社のフロントでも簡単に
作成できる計画書では意味がありません。

力を掛ける所は計画書ではなく実際の見積り。
国交省のガイドラインがあり時間を掛けて作ったものも、さっと作ったものも精度に差は出にくい。
見積りは倍ぐらい差がつく事もある。

給水管、排水管、汚水管更新工事。大規模修繕みたいに設計事務所に依頼する必要性があると思いますか?

デベロッパーの息のかかった業者に頼むのが最適解

>>8678さん
大規模修繕工事は、設計監理と施工会社は分けてやります。
しかし、その他の大型設備の工事については理事会と工事業者で
直接やります。設計コンサルタントに依頼する必要性は全くありません。
配管の工事の場合でしたら、まず１社に見積もりを出してもらい、それ以外は
その見積もり書を活用して、単価の欄だけ記入してもらえばいいでしょう。

>>8677さん
長期修繕計画書の作成の仕方をあまり理解されていないようですね。
計画書と実際そのときになって相見積もりを取るのとは全然違いますよ。
長期修繕計画書はあくまで予定の数字であり、それを基に積立金とか
周期とかの目安にするだけのものです。
実際工事個所の工事をやるときには、相見積もりを取ります。計画書の
数字は余裕をもって組んでありますので、多分実際の工事費は計画より
安いと思います。

>>8681 匿名さん
あなたは仕組み云々の前に日本語を理解されていないようですね。
計画書に力を掛ける是非を問うている。

>>8680さん設計コンサルタントに依頼する必要性は全くありません。

有難うございます。
配管の専門知識はなくとも説明を理解できれば良いと云うことですね。

>>8683さん
私どもも、大規模修繕工事の進め方については勉強をして臨み
ますが、技術的なことは専門家に任せるようにしています。

>>8684さん
配管の更新工事をするときは、鋼管を使用しているマンションは
錆びが発生しますので全交換が必要となります。
しかし、塩ビ管（所謂ビニールパイプ）を使用していれば配管自体
が錆びることはありません。
ただ、いくら塩ビ管であろうと永遠に劣化しない訳ではありません。
地震等で本管と枝管の継手部分については緩みが生じてきましてそこから
漏水が発生することもあります。
又、塩ビ管であろうとひび割れが発生することもあります。
漏水がたびたび発生しだしたら、全体を交換することを考えていかなければ
ならないと思います。
専有部分も共用部分もその交換に関しては、同じ区分所有者が積立てた
修繕積立金を使うことになりますし、同じ管財が使用されていますので
どちらも一緒に交換をして効率よく工事をした方がいいと思います。

築２５年が経過したマンションは専有部分の更新工事のために
修繕積立金の値上げを検討しておくべきです。
マンションの資産価値はいつまでも保っておく必要があるからです。
売却するにせよ、賃貸に出すにせよ、子供に資産として残すにせよ
スラム化したマンションにすべきではありません。
そして、なにより快適なマンションライフを送るためにも建物設備の
維持保全は大切です。

工事はできるなら全てやった方がいいですよね。
しかし、それには修繕積立金との兼ね合いがあります。
それがどこまでできるかは、そのマンションのリーダーの手腕に
かかっています。

工事をするというと、すぐ癒着を考える者がいるけど
通常のマンションでそういうことはまずないと思った方がいい。

それは思考停止だろ
自分のマンションが通常に該当するなんて誰が評価するのか

>>8686 匿名さん
新築で買ったばかりの時は安く設定されていることが多いので(なぜだか分かるよね)、築25年まで待たずに段階的に少しずつ上げていくようにするといいよ。
一度にどっと上げようとすると大変だから。
修繕の負担を出来るだけ減らしたいなら、低コスト体質のマンションを選ぶのも一つの手かも。

分譲時は管理会社は修繕積立金は安く設定しています。
それに比べて管理費は余裕をもって組みますね。
管理費は私どものマンションでは値上げは一度もしたことが
ありません。
修繕積立金は値上げをしました。１戸当たり月１８，０００円
程度はありますので、余裕はあります。

車や自転車を持っていない人は、駐車場・駐輪場使用料をしこたま取っているマンションを狙うのが良い。使用料収入も管理組合の収入になってマンション維持管理に使われる。使用料収入が多ければ管理費修繕積立金は少なくて済む。つまり、車・自転車を持ってる組合員が維持管理コストを余分に負担してくれるので助かる。

>>8692 匿名さん
会計を分ける事ができるんですけど…

うちも駐車場収入の７割を一般管理費会計に計上して使い倒してるわ
残り３割もマンション全体の修繕積立金会計に入れてるから、駐車場の修繕より先に
大規模修繕で全部使うでｗ

>>8694 匿名さん
管理費会計に駐車場収入を計上して当てにしている時点で破綻していますね
さっさと売ってイカれた管理組合、管理会社とおさらばしましょう

まさにその通りや
使用料収入が多い分、管理費は少なくて済むから、中古市場でも人気あるねん
大規模修繕で奇麗になったとこで売り抜けるでｗ

>>8693 匿名さん
＞会計を分ける事ができるんですけど…

会計を分けるとは以下の３本立てでよろしいですか
①管理費
②修繕積立金：大規模修繕工事、他修繕に関する費用
③駐車場修理積立金：駐車場使用料をあてる

管理費、修繕積立金、駐車場（但し、これは機械式駐車場のみ）会計の３つ。

駐車場等ま使用料は、基本的には修繕積立金に充当するのが普通。
標準管理規約でもそうなっている。
うちの場合も、８０％は修繕積立金会計、残りが管理費会計に充てられる。

機械式駐車場をもっているマンションは大変だよ。
補修工事ができるうちは工事費はかかるけど、修繕はできる。
但し、３０年もすれば建て替えをしなければならなくなる。
例えば１００台の駐車場だとして、それを解体する場合、代替
駐車場の確保ができるのかな。それができなければ建て替えは
できないので不要の長物となる。