「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

大規模修繕工事をするんであれば、建物診断は大掛かりで
やる必要はないでしょう。
どうせ足場を組めば、屋上防水、ベランダ、軒天、ベランダでの
防水やサッシのシーリング、外壁の躯体部分の補修等はやるので。

建物診断はやっていないマンションは多いですよ。
悪くなったところだけを修繕していくマンション
多いからね。

大規模修繕工事のときは、建物診断は全体的にやってもらいます。
ただ、給排水管とか給水設備、電気系統とかの診断はその都度やる
こともあります。

建物診断は必要なのかな。

＊大規模修繕工事業者の方式
　　１）設計・監理方式
　　　　設計・監理と施工を別の業者が行うやり方で有効な方式です。
　　２）責任施行方式
　　　　設計・監理と施工を一括発注する方式
　　　　見積もりに統一性がないため、分かりにくいというのがデメリットです。
　　　　チェックは管理組合が行わなければなりません。
　　　　この場合でも、着工前に仕様書・数量・図面を作成して提出してもらいます。
　　３）管理会社発注方式
　　　　工事の費用に競争原理が働いているかをチェックする必要があります。
　　　　デべ系マンションに多いのが特徴です。

設計監理方式が一番でしょう。

管理会社方式が多いんじゃないの。

管理会社方式を採用しているのは、デベ系の管理会社に
管理を委託しているか小規模マンションしかありません。

管理会社任せになっているマンションもそうでしょうね。

　　　「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」　　委託する業務の明確化

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、材料、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

大規模修繕工事は、設計監理方式で見積合わせ方式が
一番いいと思います。

それが一番いい方法には間違いないけど、小規模マンションや
デベ系の管理会社に管理を委託しているマンションは難しい。
管理会社主導にせざるをえないマンションは大変だ。

やはりマンションに住むには大きなマンションの方が
いいということ。

管理会社とうまくやれないやつは何やってもダメ

＞8415 匿名さん
＞管理会社とうまくやれないやつは何やってもダメ
なるほどね。
つまり、管理組合とうまくやれないやつは何やってもダメな管理会社という事ですね。
納得。
管理会社を首にすればそういう問題は起こらないからね。

管理会社主導でなく、理事会主導でマンション管理が
できるとこはいいね。
お互い共存・共栄でいかなくちゃね。

>>8417 匿名さん
お互い共存・共栄でいかなくちゃね。という文字がないと　参考になる　にクリックだけど残念。

共存・共栄に抵抗があるのなら、適正利潤はどうかな。
お互いに信じ信じられる関係でありたいですね。

大規模修繕工事後の大型設備工事

　　エレベーターの更新 築３０年～３５年
　　インターホーンの交換　熱感知器交換 ２０年前後
　　高置水槽の交換・・・現在は増圧直結方式が主流になっています。 築３０年前後
　　外構の改修工事・・・ゴミ置き場・植栽・舗装等 築３０年～３５年
　　消防設備の交換　　給排水管（専有部分含む） ３０年～３５年
　　窓枠サッシ、網戸　・・・滑車だけの交換とか樹脂製にして結露対策の検討
　　玄関扉 ３０年～３５年
　　給排水管の更新工事・・・（継手部分のみの補修工事） ３０年前後

＞8419 匿名さん
＞お互いに信じ信じられる関係でありたいですね。
盲目的に？
そりゃ無理でしょ。
オレオレ詐欺のセリフです。

>>8421 評判気になるさん
理事会主導と言ってるのに盲目的に。とはどういう理屈なんでしょう？
管理会社主導であればそうかもですが、自分達が主体となり考えて行く中では一方的にならないと思います。

＞自分達が主体となり考えて行く中では一方的にならないと思います。
だったら管理会社はおじゃま虫。
必要ないばかりか、無駄な経費を浪費している。
管理会社は表面は理事会主導に見せかけ、裏では理事会を操り、管理会社利益誘導へと裏工作ばかりしている。

わかりきったことを言うな、アホ

>>8420 匿名さん
＞大規模修繕工事後の大型設備工事消防設備の交換
　　消防設備の交換　　給排水管（専有部分含む） ３０年～３５年

　上記の、消防設備の交換　で　給排水管（専有部分含む）の修繕工事がなぜ必要なのですか。？

＞8424 匿名さん
＞わかりきったことを言うな、アホ
ほんまのことを暴露され逆切れか。
＞8425 匿名さん
マン管試験も合格していないスレ主に何が聞きたいのか？
あなたも物好きですね。
間違った回答されても自己責任ですよ。
このスレ全体が間違いだらけですからね。
本当のことを学びたいなら、しかるべく講座教育制度がありますよ。

いろんな者が書き込んでいるので暫くほっといたけど、
ここのスレが来やすいんだろうね。
そんなに魅力があるスレとは思ってないけど、継続性は
保つようにしているけどね。
ただ、８４２６　お前はここにはくるなといってるだろう。

それにマン管試験のことをいってるようだけど、そんなに大した
資格でもないよ。
１回は講習を受けたけど、もう必要ないので次回の講習はうけないよ。
つまり資格の返上をするということ。

8427 匿名さん
＞いろんな者が書き込んでいるので暫くほっといたけど
おまえは一人上手の特技を持っているからね。
変身するときはHNだもんね。
＞つまり資格の返上をするということ。
資格なんて元々取れていないお前が言うセリフではない。
○○ま大丈夫か？

>>8426 ご近所さん
うっせぇ、うっせぇ、うっせぇわ。
お前の言うことうっせぇわ。
なんでも噛みつく狂犬病、早く治療しな。

>>8429
お前はみんなの嫌われ者だよ。すぐ切れるしね。
どこにでも現れ、批判のオンパレード。
だからお前は触っちゃいけない奴といわれているんだよ。
自主管理しかできない小さなマンションに住んでいるんだろう。
そのスレ頑張らないと消えてしまうよ。かわいそうな自主管理推進論者。

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れ
をしていくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産と
しての価値に大きく影響してきます。

　このため、周期的に、計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を実施し、長期修繕計画
を作成し、マンションの劣化状況を分析・評価していくことが必要になってきます。

　又、長期修繕計画を作成することによって、必要修繕積立金を区分所有者から集める根拠
とすることができます。１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出できます。

又、管理組合が行う業務は、公平・公正・公開の原則を基本に、情報の開示と透明性を確保
し、プロセス（手順）を踏んで進めることが求められます。
　そして、大規模修繕工事は、あくまで管理組合主導で行われるべきです。

管理組合主導で大規模修繕工事が進められればいいんですが、
デベ系の管理会社と委託契約をしているとどうしても管理会社が
工事の主導権を取りますからね。
だからどうしても管理会社の取り分がプラスされるので工事費が
高くなる傾向があります。

それでええねん

＞8432 匿名さん
＞大規模修繕工事は、あくまで管理組合主導で行われるべきです
【議決権数操作】による管理会社主導の間違いでは。

お前はここにはくるな。

デベ系とか小規模のマンションは管理会社主導は
仕方ないのかな。

有限会社コミュニティプラザという法人のサイトに、会社概要がありますが、代表者名が見当たりません。
どこかに有りますか？
どこにも無い場合、違法ですか？怪しいですか？

マンション管理業者は↓で検索できる。

適正化法４４条で国交省の登録が必須。
適正化法９５条で国交大臣が指定した、マンション管理業協会の会員社が日本全国の９２％のマンション（戸数）を受託しているというが、任意加入。

マンション管理業者 検索 - 国土交通省
https://etsuran.mlit.go.jp/TAKKEN/mansionKensaku.do

協会会員一覧｜一般社団法人 マンション管理業協会
http://www.kanrikyo.or.jp/cgi-bin/memsearch/memsearch.cgi

マンション管理業協会で検索すれば
殆ど加盟しているでしょうから会社概要は
すぐ分りますよ。

マン管や管業の資格保有者数も分ります。
いい管理会社というか大きな管理会社には有資格者が
多いですよ。

デベ系の管理会社にはマンション管理士の有資格者が多いね。

初めてマン管の試験にチャレンジしようと
している人は、そろそろ勉強を始めなくちゃね。
市販の参考書と問題集があればいいと思うよ。

>有限会社コミュニティプラザという法人のサイトに、会社概要がありますが、代表者名が見当たりません。

そもそも有限会社の管理会社ってないでしょう。
全て株式会社ですよ。

「有限会社コミュニティプラザ」は、「特例有限会社」である。

マンションとの委託契約の実績はあるんでしょうか。

あるにはあるんだけど、マンション管理業協会の会員ではないのが
結構あるよね。
そういうとこは適正化法の規定はうけないんだろうか。

なんでもあり。

連坦 棟型

外観上数棟に分かれているが、渡り廊下やエキスパンションジョイント等によりその一部分
が構造上連結され、多くの場合、エレベーター、玄関ホール等の部分を共有しています。
利用上の独立性の有無の判断には、ポンプ室、電気室、受水槽等がいずれかの棟に存し、
ある棟にはそれがないという場合が考えられます。
　しかし、各別棟とみるか、併せて一棟とみるかによって、復旧や再建のための決議参加者
の範囲や決議に必要な議決権数、費用の負担といった面で全く違った展開になります。
しかし、建替えに関する６２条以下の規定は、６６条において「団地」には準用されていない
ので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできない
となっています。

連坦棟の多くは、各部位（棟）が相互に補完し合う、或いは利用しあうことを前提として全体
で一棟として、又、防災上の見地からもこのような設計になっている場合が多いようです。
マンションが区分所有建物という共有・共住社会である、いわば運命共同体であるというた
めにも不可分性、一棟性の範囲はできるだけ広く捉えておくことが必要です。
　しかし、災害の際は、各棟ごとの損壊の程度に大きな差が生じることが発生します。
ある棟は、もはや復旧不能で倒壊の危険すらあるのに、片方は外見上はほとんどダメージ
を受けていない場合もあります。

連坦棟のマンションは以外と多いよね。

連坦棟のマンションは単棟型の管理規約になっていのす。
ということは、もし片方の小さい方の建物が倒壊した場合は
建て替えではなく、小規模滅失ということかな。
だったら総会の普通決議でいいんだろうか。

単なる修繕なので普通決議でいいでしょう。
規約上はそうなります。

倒壊は小規模滅出になるの、( ´艸｀)

なにこれ！

単棟型管理規約でいえば、当然倒壊も小規模滅失になりますよ。
２つの棟があり、小さい方の建物が倒壊した場合は、建て替えという
規定はないでしょう。２分の１以下の修繕になります。
それに大きい方の棟の住民はお金を出さないでしょう。
小さい方だけを建て替えれば、大きい方の棟の住民は不満がでます。
保険金や修繕積立金を全て使い、尚且つ不足分は全戸で負担する訳ですから。
だからこの問題は真剣に考えておく必要があるんです。

建て替えは難しい。
建て替えに参加できるのは２０％いるかどうかともいわれています。
修繕積立金の残は参加しない者に還付しなければならないので殆ど残らない。
建て替えが済むまでに３年以上の期間が必要になる。
その間はアパートなりを借りて住まなければならない。
おまけに、建て替えに参加する者は解体費用や建て替え費用は１，０００万円以上出さなければならなくなる。
そういう高いハードルを乗り越えて建て替えはまず無理でしょう。
更に連坦棟のマンションであれば単棟型の管理規約になっているので建て替えの
規定がなくハードルはさらに高くなる。
だからといって、団地型管理規約に変えると対応できない部分が出てくる。

2つの棟があれば団地型ｗ

では何型？

血液型AB型の役員は少ないです

僕はＯ型だよ。

血液型の話は終わり。

役員の髪型でパンチパーマは少なくなったな

下らん揚げ足取りの質問を延々続ける迷惑組合員を威圧するためにも
パンチとか角刈りは必要なんだけどな

今は燃えない時期。

民法第１０４条
委任による代理人は本人の許諾を得た時又はやむおえない事由があるときでなければ復代理
人を選任することはできない。
理由は、全組合員の委任による代理人であり、本人（全組合員）の許諾なしに、復代理人を
選任することはできないからである。
理事会で理事が委任状で他人に委任する場合は、委任状に全組合員の同意書の添付が必要。
４９条の３（理事の代理行為の委任）
理事は規約又は集会の決議によって禁止されていないときに限り、特定の行為の代理を他人
に委任することができる。
第１０４条（任意代理人による復代理人の選任）
委任による代理人は、本人の許諾をえたとき、又はやむおえない事由があるときでなければ、
復代理人を選任することができない。
理事の議決権の行使の方法について、法は、自治的規範である規約にゆだねていると解釈できる
となっている。
理事会での理事間の委任行為の是非は、区分所有法にも標準管理規約にも記載されていない。
　　全組合員の同意書があればオーケー。つまり、規約にその定めがあればいい。
判例は、一定の効力をもつが、あくまでその事案の個別具体的な場合の判例である。
自主規範である規約に定めて、限定的に運用すれば理事間の委任はオーケー。
議案の内容を具体的にして、議決権行使書を活用した委任状が望ましい。
法に規定がなければ規約に従う。
規約に定めた「理事の委任」に関する判例がない。

配偶者を理事にするのはいいんだね。

理事会での委任状はだめということですね。

それはだめです。

会社役員が取締役会に嫁さんを代理で行かせるわけにはいかんのと同じｗ

ただし、管理規約に規定しておけばいいのです。
そうすれば代理出席や理事の就任は可となります。
マンションによっては、配偶者が理事をしている所は多いと思いますよ。

〇号室の〇〇さんが管理費を〇か月分滞納しているという情報を知りたくて代理出席する女がいるから要注意

それならご主人に聞けばいいんじゃないの。

男はそういうことは家庭内では話題にしないものだ
嫁さんにペラペラしゃべる野郎はフニャチンのオ〇マ野郎だ

滞納額だけではない。滞納に至った経緯、旦那の勤務先、毎月の給料・生活費、子供の通学先や習い事（滞納者の分際でピアノ習わせていないか、など）、借金の有無・借入先（街金に手を出していないか、など）、嫁が稼ぐ可能性（カネのためなら風俗でオッサンのチ〇ポをくわえる覚悟があるか、など）、等々、回収に向けた対策を討議するのだから、のぞき見趣味のお気楽主婦に代理出席されてはたまらない。

>>8474さん
あなたは荒らしだよ。

>>8475 匿名さん さんへ
>>8474 匿名さん は表現は汚いが分譲マンションの
プロです。
いわれるとうり私のマンションはこの類の覗き見主義
の女理事長が二人誕生している。
一人は所有権無しの配偶者で反社とのつながりもある。
管理会社００は、知っていて目をつむっている。
勇気あり組合員がそれ等を暴露したのでもめている。

代理出席の是非とクレイジーな人の有無は別問題でしょ。
区分所有者本人が出張や入院などで出席できないのを、そのまま欠席としていいのか？
クレイジーな人は他の理事達、管理会社が制止しないと。管理会社が制止できないなら変更だ

通常のマンションの理事会は健全に運営されていますよ。
理事会もヘッドさえしっかりしていれば後は雑魚でもいいんです。
後は忠実な理事が誠実に理事会を運営してくれます。

理事長と２名の副理事長がバカトリオを結成するようでは困る

なんの副でも殆ど仕事や役割はない。
単なる理事長や委員長、社長とかの補佐にすぎない。
一番暇なポストが副。

理事長が脳梅毒と日本脳炎と脳梗塞のヨイヨイのときは副理事長の責任は重大

その時は理事長を変えればいい。

　　※修繕積立金の額の目安
　　　　　１）長期修繕計画があれば、工事費総額から１戸当り月の修繕積立金を算出します。
　　　（工事費総額-現在修繕積立金の残額）÷年数÷戸数÷１２ヶ月

　　　　　２）計画書がない場合
　　　　　　　　専有床面積から算出します。
　　　　５，０００㎡未満（５０戸未満） ２１８円/㎡　月
　　　　５，０００㎡～１０，０００㎡ ２０２円/㎡　月
　　　　１０，０００㎡超（１００戸超） １７８円/㎡　月
　　例えば、７０㎡の場合は、７０×２０２円＝１４，１４０円が必要修繕積立金の額です。
　　全国平均でみても、現在は１４，０００円程度の修繕積立金は必要といわれています。
のぞましい積立金の額は、１７，０００円といわれています。

１０年前は、マンコミュは盛り上がっていたけど
最近は情報等がいきとどいたためか寂しくなったね。
マン管士の力試しの場でもあったけどね。

マンションを管理していく中での知識や情報は簡単に
手に入るようになったからね。

しかし、マンション管理は奥が深い。

誰でもできる屁みたいな仕事ｗ

マン管士＜＜＜＜＜ボイラー技士

資格のことは何もいっていないよ。気になるの？

マンション管理士≒不動産鑑定士＜弁護士

マンション管理士＝宅建＝管業じゃない。

「マンション標準管理規約」の改正（案）に関する意見公募結果について
結果の公示日 2021年6月22日
https://public-comment.e-gov.go.jp/servlet/Public?CLASSNAME=PCM1040&am...

主なご意見とそれに対する考え方 　 PDF
https://public-comment.e-gov.go.jp/servlet/PcmFileDownload?seqNo=00002...

>>8492さん
なかなかいい書き込みですね。
参考にしていく必要性があります。
特に管理会社に勤務の方は是非把握しておくべきです。
当然理事のみなさんもですね。

・標準管理規約（単棟型）及び同コメント (PDF)（最終改正　令和3年6月22日 国住マ第33号）
https://www.mlit.go.jp/common/001410136.pdf

１６ページ、２７～３１行の「建替え決議又は ～ しなければならない。」は、余分。
３２～３５行の第７項の条文が混入しているので要注意。その内、差し替えられるでしょう。

行
２７：　　（２）　（１）の改修に要する費用の概算額　建替え決議又はマンショ
２８：　　　　　ン敷地売却決議を目的とする総会を招集する場合、少なくとも会
２９：　　　　　議を開く日の１か月前までに、当該招集の際に通知すべき事項に
３０：　　　　　ついて組合員に対し説明を行うための説明会を開催しなければな
３１：　　　　　らない。
３２：７　建替え決議又はマンション敷地売却決議を目的とする総会を招集する場
３３：　合、少なくとも会議を開く日の１か月前までに、当該招集の際に通知すべ
３４：　き事項について組合員に対し説明を行うための説明会を開催しなければな
３５：　らない。

建て替えは現実的ではないですね。
建て替えをするには大変なエネルギーが必要になってきます。
それに少なくともマン管の資格ぐらいもっている者がリーダーシップ
を取らないと建て替えまではいかないんじゃないかな。

友人が定年後にマンション管理人に再就職するのにマン管士の資格とってました。
無事、大手に就職できたようです。

>>8495 匿名さん

友人が定年後にマンション管理人に再就職するのにマン管士の資格とってました。
無事、大手に就職できたようです。

それはよかったですね。
ただ、フロントがマン管の資格をもっていなかったら
うまくいかないのでは。

＞8492 匿名さん
真剣に管理規約の改正について検討されている方も少なくないみたいだが、どちらかというと、決め事よりも管理をフォローする運営体制を再構築しないとどうにもならないような気もする。

管理規約を必要に応じ改正、長期修繕計画を見直し等しないと、助言、指導及び勧告される？

・マンションの管理の適正化の推進に関する法律及びマンションの建替え等の円滑化に関する法律の一部を改正する法律が公布されました - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr5_000...

マンションの管理の適正化の推進に関する法律

（助言、指導等）
第五条の二　都道府県等は、マンション管理適正化指針に即し、管理組合の管理者等（ ～ ）に対し、マンションの管理の適正化を図るために必要な助言及び指導をすることができる。

２　都道府県知事（ ～ ）は、管理組合の運営がマンション管理適正化指針に照らして著しく不適切であることを把握したときは、当該管理組合の管理者等に対し、マンション管理適正化指針に即したマンションの管理を行うよう勧告することができる。

・「マンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な方針（案）」に関する意見募集について
https://public-comment.e-gov.go.jp/servlet/Public?CLASSNAME=PCMMSTDETA...

受付締切日時 2021年7月15日23時59分

（別紙一）法第五条の二に基づく助言、指導及び勧告を行う際の判断の基準の目安

１．管理組合の運営
　(1) 管理組合の運営を円滑に行うため管理者等を定めること
　(2) 集会を年に一回以上開催すること

２．管理規約
　管理規約を作成し、必要に応じ、その改正を行うこと

３．管理組合の経理
　管理費及び修繕積立金等について明確に区分して経理を行い、適正に管理すること

４．長期修繕計画の作成及び見直し等
　適時適切な維持修繕を行うため、修繕積立金を積み立てておくこと