「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

>>6720 匿名さん
原則はそうでしょうが、デベのアフター点検では売主に確認を丸投げしている管理組合も多いそうです。

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本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

設計監理方式で大規模修繕工事をしているマンションでは
そういう問題はかなり解消できますが、新築マンションの
場合は、見えない部分の瑕疵は専門家である第三者でないと
分らないと思いますね。
瑕疵がないかを確認するのを職業としていれば、必死で瑕疵を
探しますから。

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>6715 匿名さん
>eマンションさんは一度もマンション管理士とはいっていないでしょう。
マン管士でないとも言ってないですよ。
eマンションさんと友達なんですか？
＞6714　匿名さん
＞組合員であれは依頼しなくても同席できます。
そうですよね。
一般常識で当然のことを eマンションさんは恩着せがましく言う。
スレ主とそっくりですね。
誰が主役かわかってないみたいですね。
＞6716　 eマンションさん
＞だから事前に承諾得る事は当然でしょう。
誰に承諾を取るの？
工事中の現場じゃあるまいし。
勘違いの多い方ですね。
＞6717　匿名さん
＞マンション管理士とかスレ主、委託管理会社とかの追及というか関心が強い方ですよね。
良いことだと思いますよ。
特に管理会社や管理に絡む第三者機関は悪徳業者も多いですからね。
彼らはステマで誘導するのがオハコですからね。
＞自分が住んでいるマンション名や委託している管理会社、工事依頼先等自分も公開すればいいのにね。
スレ主みたいに良い管理会社に出会えば胸を張って紹介しますよ。
スレ主はそれさえも拒む。
何か事情がありそうですね。
＞やはり６７１４さんは触っちゃいけない人です。相手にしない方がいいですよ。
私は6714さんではないが、彼にどうやって触るの。
気持ち悪いですね。
一人芝居では偏向内容となり、公平性が保たれない。
意見の違う方と相手になることで、自分の正当性を証明しないといけないんじゃないかな。
＞6722 匿名さん
＞見えない部分の瑕疵は専門家である第三者でないと分らないと思いますね。
そんなことないですよスレ主さん。
そんなに検査したきゃ、デべさんに頼んで、見落とした瑕疵は全部第三者機関が責任をもって損害賠償に応じること条件にやらせてもらうといい。
住民に有償で瑕疵の検査をさせるって本末転倒も甚だしい。
第三者機関への検査費用をデべが持ち、見落とした瑕疵に対する損害賠償を第三者機関がすれば、皆さん万々歳で喜ばれますよ。
いいアイデアだと思いませんか？

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>>6716 eマンションさん
危険な場所に行くのであれば危険防止のために
ヘルメット等の準備のお願いはしてもかまいませんが。
>>6710 匿名さんを再度お読みください。

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>>6713 eマンションさん
依頼しなくても危険な場所の同席であれば防護服等の準備は依頼
していいでしょう。私たちは家主ですからね。
家主の依頼で建物や設備の管理等を委託しているのですからね。
理事長の承諾もいりません。
自分の家を見守るのですから自由に見守るのは保存行為に当たり
ますし、義務でもあります。勘違いをしないでください。

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eマンションさん、面倒な人と関わりをもたない
方がいいですよ。
無視しましょう。
私は、ご近所さんには一切返答はしないことにしています。

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　「元請業者選定方法」
　　　評価点と入札価格で選定する方法
　　　①総合評価落札方式で選定する方法
　 総合評価方式とは企業の技術力と価格の双方を総合的に評価し落札者を決める方式です。

　評価項目は適宜必要なものを追加すると共に点数の配点を決めてください。
　　＊安全計画書・・・安全管理の取組み（生活をしながらの改修工事を念頭に計画化）
　　＊工程表
　　＊施行管理体制（現場監督経歴書）　１級建築士又は１級建築施工管理技士
　　＊アフターメンテナンス体制、組織表 定期点検の明確化
　　＊入居者とのコミュニケーション（掲示板、ご意見箱、メールボックス等の活用）
　　＊職員並びに作業員の教育
　　＊災害補償、大規模修繕工事瑕疵保険への加入
　　＊会社概要 ＩＳＯ９００１（品質）　ＩＳＯ１４００１（環境マネジメント）の取得等も
　　＊直近５年間のマンション大規模修繕工事の実績　件数も考慮
　　＊直近の決算書
　　＊施工計画書 一括下請けの禁止
　　＊報告会の開催、頻度 定例会議週１回が基本です。

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※元請業者選定説明会の評価ポイント
＊入札評価の計算方法 入札額の大小が大きく影響します。
①合計点（ヒアリング時の）　１００点満点中
②得点評価　３０×①÷１００　加算点　満点３０点
③技術評価点　　　１００＋　②
④入札額（円）　　消費税抜き
⑤入札評価値　　③÷④　×　1,000,000
⑤の最高得点を出した業者と契約することになります。

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②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式 見積は金ヌキ積算方式でとるのがベターです。
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

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③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定 小規模マンションはこれが多い
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

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>>6726 匿名さん
私はご近所さんではありません。>>6723 ご近所さん は
素晴らしい意見を投稿してくれます。
おそらく、プロ中のプロの管理者等でしょう。

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大規模修繕工事でみなさんのマンションでは、業者選定方法
としては、どの方式を採用していますか。
管理会社主導のデベ系のマンションであれば管理会社発注方式
なんでしょうが。

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小規模マンションであれば、設計監理方式は資金的にも
難しいと思いますので、１社に絞った丸投げ方式が多い
とは思いますが。

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できれば設計と監理は別々の方がいいでしょう。
住民に代わって工事の監理をしてくれる者がいると
いうことは心強いですからね。
それに元請会社からみれば、プロの建築士が工事の監理
をしているということはプレッシャーにもなります。
手抜きもできませんし、仕様書通りの材料を仕様通り使
わなければなりません。
利益率にも影響をきたします。

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>できれば設計と監理は別々の方がいいでしょう。

どういうことでしょうか？

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間違いやすい書き込みでしたね。
元請会社と設計監理業者を別にした方がいいという趣旨
で書いたものです。

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>>6736 匿名さん

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設計監理会社や建物診断会社を募集する際は
見積金額だけではなく、やらなければならない業務を
明記して同じ条件での相見積もりを取らなければ意味
がありません。

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それを考えるのがわからない。

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＊募　集　要　項
　募集要項につきましては、できるだけ同じ条件での相見積もりを取るために設定しました。

　「応募条件」
１）直近５カ年に分譲マンションの大規模修繕工事の設計監理実績が３件以上
２）専任の担当者が１級建築士の有資格者
３）業務期間中は、専任の担当者による理事会、修繕委員会にアドバイス及び業務報告
　　等を行える体制とすること。

　「建物診断」 　　下記業務を実施することを前提として見積額を提出してください。

事前調査、アンケート
建物調査、設備調査、劣化部位調査図作成
建物診断については目視点検、必要に応じて機械測定調査を含みます。
総合所見、診断報告書、修繕仕様書、工事費概算積算書の提出をして頂きます。
診断結果報告
　　　この診断報告書をもとにマンションの修繕が必要かどうか判断したり、マンションの保全
　　計画や改修・改良計画等を作成して頂きます。
総合所見も含めて住民説明会の実施・・・専門委員会と住民説明会の２回
　＊住民説明会後実施計画案を検討して工事概要を決定します。

　「設計監理」 　　下記業務を実施することを前提として見積額を提出してください。

工事概要書作成、仕様書、設計図作成、無修繕部位基本計画
工事費概算費用の算出、修繕工事ごとの数量算出、設計書（予算書）作成
見積要項書、共通仕様書等の資料作成、提出見積書の比較検討資料作成
工事監理業務
設計業務
外壁調査・・・概算工事費算出での調査と足場を組んでからの精査の２回実施して頂きます。
長期修繕計画書作成（３回の検討会後設計概算書、数量調書をもとに計画書を作成）
専門委員会、業者との会議等への出席
１年、２年点検の立ち合い業務
その他設計監理業務に関するすべての業務

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建物診断業者、設計監理業者を応募するときは、
上記内容で募集をかければ、公平な見積もりが
できると思います。
おなじ条件で相見積もりをとならければ意味がありません。

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6740はなかなかいい書き込みだ。

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工事業者選定は、どのように行うべきなのでしょう？

（参考）
提言”からの１年、そして今後の行方－不適切コンサルタント問題－
一般社団法人 マンションリフォーム技術協会 個人会員一同
https://marta.jp/wp_ogurakaizer/wp-content/uploads/2017/12/marta-27th-...

　設計・監理に関わらない第三者が工事業者選定を行うべきとする意見もあります。しかしその場合、設計・監理に関わっていない（出来ない）、あるいは建築技術者以外の第三者に、その工事の業者選定について適切なアドバイスができるのでしょうか。それは無理と言うべきでしょう。

可能性としては、むしろ「不適切な関係者」を増やす結果にならないでしょうか。官公庁・大企業においても、実質的に発注先を決めるのは営繕などの建築専門技術者の仕事です。特定の「不適切コンサルタント」に問題があるのであって、コンサルタント（設計事務所）が業務を行う事自体には全く問題は無いのです。

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＞6743　匿名さん
＞その工事の業者選定について適切なアドバイスができるのでしょうか。それは無理と言うべきでしょう。
そんなアホナ。
お役所の公共事業の発注工事を例にすると、設計監理が関わらない業者選定がすべてだし、そうすることで、設計管理と業者との癒着を未然に防ぐことができる。
君は常識がないね。
どうして設計管理が業者選定に関わらなくてはいけないの。
バックマージンが貰えなくなるからだろうけど。
＞コンサルタント（設計事務所）が業務を行う事自体には全く問題は無いのです。
現実に問題があるからこれだけ社会問題となっている。
そもそもコンサルトなんて必要のない組織。
管理が必要なら、責任を負わせたうえで業者管理とすればいい。
管理の上に無責任な管理は不必要なうえに、無駄な経費の出費となる。
無知な組合員を格好の餌とばかりに貪り纏わりつくのはやめてほしい。
ハイエナのやる行為だ。
余分な話だけど、設計事務所ほど裏リベートを要求する組織はいない。
設計管理料だけでは旨みがないもんね。

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※建物診断業者と設計監理業者を同一にする理由

　　建物診断業者の業務
　　　　　建物診断については目視点検、必要に応じて機械測定調査を含みます。
　　　　　総合所見、診断報告書、修繕仕様書、工事費概算積算書
工事概算費用算出する際は、数量調書、概算設計書を作成
　　　　　外壁調査診断 外壁タイルの浮き、剥離診断技術（赤外線サーモグラフィ法）
　　　　　診断結果報告 サーモグラフィカメラを使用してタイルやモルタルの浮き等
　　　　　総合所見も含めて住民説明会の実施 　　　　専門委員会での説明会内容
専門委員会と住民説明会の２回
　　設計監理業者の業務・・・・管理組合の技術上の代弁者（信頼できる建築士）
　　　　　建物診断状況の把握（竣工図、仕様書、修繕履歴などの事前調査診断）
　　　　　専門委員会、業者との会議への出席 竣工図面等
　　　　　見積要項書、共通仕様書（金抜き計算書含む）、設計図書の作成
　　　　　工事の監理 おなじ条件での合い見積もり
　　　　　外壁調査費用を含みます。前回は１３日間実施しました。（施工数量算出のため）
工事費概算費用算出のためと足場を組んでからの精査の２回実施
　　　　　長期修繕計画書の作成（工事費概算設計書、数量調書の作成） ３回検討会
　　　　　定期点検の立ち合い（１年点検、２年点検）
　　　　　その他大規模修繕工事に伴う設計コンサルタントとしての役割全般
建設会社との各種契約

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建物診断を依頼するのはいいんだけど、何を診断するのかが
わからない者もいるんだろうね。
特に設計監理会社がどんなことをするのかぐらいはしっかり
把握しておかないとね。

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ご近所さんにはかかわらない方がいいよ。

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＞6746 匿名さん
＞建物診断を依頼するのはいいんだけど、何を診断するのかがわからない者もいるんだろうね。
何をとぼけているの。
何を診断するかだって？
まさかペットの健康診断でも依頼されているとでも思っているの？
建物受診に応じる人間がこの程度の知恵しか持っていないのではアウトだな。
＞設計監理会社がどんなことをするのかぐらいはしっかり把握しておかないとね
何を偉ぶっているの。
しっかりとした説明をすべきなのはどちらなの？
お客様ファーストの精神が微塵もない。
これでは管理という業務はとてもじゃないが任せられない。

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　※設計監理業者・・・・専門委員会の技術上の代弁者
　　　　専門委員会のよき相談相手でもあり、我々住民に代わって工事の監理をしてくれるプロ
　　　の建築士でなければならない。
　　　　そのためには、選定するときは見積額だけでなく専門委員会の評価も大切であり、相談
　　　のしやすさ、誠実さも考慮に入れて選ぶべきです。

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大規模修繕工事の時、管理会社にも工事に関する会議や
議事録作成等の援助をしてもらっていますか。
その際、委託契約は別途結んでいますか。

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>>6748 ご近所さん
通常の大規模修繕に設計管理など必要はありません。
単純な工事であるが、工事費が高額なだけだ。
利権に群がろうとする関係者が群れて食い物にするだけである。
節約しましょう。

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この問題はご近所さんが介入してきたので返答はしません。

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もう一度、下記内容を勉強しましょう。
※建物診断業者と設計監理業者を同一にする理由

　　建物診断業者の業務
　　　　　建物診断については目視点検、必要に応じて機械測定調査を含みます。
　　　　　総合所見、診断報告書、修繕仕様書、工事費概算積算書
工事概算費用算出する際は、数量調書、概算設計書を作成
　　　　　外壁調査診断 外壁タイルの浮き、剥離診断技術（赤外線サーモグラフィ法）
　　　　　診断結果報告 サーモグラフィカメラを使用してタイルやモルタルの浮き等
　　　　　総合所見も含めて住民説明会の実施 　　　　専門委員会での説明会内容
専門委員会と住民説明会の２回
　　設計監理業者の業務・・・・管理組合の技術上の代弁者（信頼できる建築士）
　　　　　建物診断状況の把握（竣工図、仕様書、修繕履歴などの事前調査診断）
　　　　　専門委員会、業者との会議への出席 竣工図面等
　　　　　見積要項書、共通仕様書（金抜き計算書含む）、設計図書の作成
　　　　　工事の監理 おなじ条件での合い見積もり
　　　　　外壁調査費用を含みます。前回は１３日間実施しました。（施工数量算出のため）
工事費概算費用算出のためと足場を組んでからの精査の２回実施
　　　　　長期修繕計画書の作成（工事費概算設計書、数量調書の作成） ３回検討会
　　　　　定期点検の立ち合い（１年点検、２年点検）
　　　　　その他大規模修繕工事に伴う設計コンサルタントとしての役割全般
建設会社との各種契約

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＞6749匿名さん
まるで、第三者機関による設計監理の押し売りだな。
業者との請負契約で瑕疵に対する損害賠償は義務付けられている。
ところが、第三者機関による瑕疵の見落としには損害賠償は義務付けられていない。
そこにつけ込むビジネスはハイエナ手法だ。
最低でも、瑕疵検査に対する【監理検査の見落としに対しては保証】しないといけない。
そうか、ボランティアで管理するかだ。
無責任体質のまま有料で管理することは、単なるぼったくり営業だ。

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「マンションの空き駐車場に対する課税について」

　今まで税務署によって見解がバラバラだった、区分所有者以外の者に対してのマンション
の空き駐車場の賃貸に対する課税について、統一見解が国税庁より通達がありました。
　今後、税務署の立ち入り調査等が実施される可能性がでてきますので、十分検討と対策
をたてておく必要があります＞

＊収益事業に該当しない要件

①マンション管理組合である区分所有者を対象とした共済事業であること。
②駐車料金は、区分所有者がマンションの付属施設である駐車場の敷地を特別に利用
　することによる「管理費の割増金」と考えられること。
③駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場
　の管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること。

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＊モデルケース（この３つのどれかに分類されます）

ケース１・・・区分所有者の使用も含め、全て収益事業に該当する。
　　　　　　　全部収益事業として扱われる。
　　　募集は広く行い、使用許可は区分所有者であるかどうかを問わず申込順とする。
　　　使用料金、使用期間などの貸し出し条件において差異がないこと。

ケース２・・・余剰のスペースを利用した事業のみ収益事業に該当する。
　　　区分所有者の使用希望がない場合のみ、非区分所有者への募集を行い、申し込み
　　　があれば許可する。
　　　貸し出しを受けた非区分所有者は、区分所有者の使用希望があれば、早期に明け
　　　渡す必要がある。

ケース３・・・全部非収益事業になる。
　　　区分所有者の使用希望がない場合であっても、非区分所有者に対する積極的な
　　　募集は行わない。
　　　非区分所有者から申し出があり、空き駐車場があれば、短期的な非区分所有者への
　　　貸し出しを許可する。

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＊法人税
　年８００万以下の所得に対し２２％、８００万超の場合は３０％。
＊消費税
　　１，０００万超の場合だけ課税される。
＊延滞税
　　納期限の翌日から２ヶ月を経過するまでの期間、７．３％、それ以降は、１４．６％
＊無申告加算税
　　納付すべき税額に、１５％の割合で賦課される。
　　自主的に期限後申告した場合は、５％に軽減される。

＊区分所有者の同居家族等が利用する場合は、外部使用とはいえない。（従来通り）

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＊賃借人が利用する場合は外部使用である。課税対象となる。

※ 税務当局が、マンションの外部使用に対し、調査に入るとの懸念は、一般論としては、
ケース２は費用対効果の面からも、収入に対する算定の難しさからも、優先順位は低
いのではなかろうかという認識です。ただ、確定ではありません。

　※今後の組合の対応としては、規約の改正をしておく必要があります。

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国税庁はマンションの駐車場の脱税については
動かないでしょう。
大阪税務署は指摘しましたけど。
もっと巨悪に対して動いて欲しい。

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マンションの空き駐車場対策で税金の心配を
するより空きに対する対応の方が大変。

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駐車場がほしい。
うちは５年置きの抽選だけど、それに外れたら自分で駐車場を探さなければ
ならない。

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滞納金の延滞税はうちは１４．６％だけど、これは
国の規定に合わせたのかな。

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管理会社と管理組合が対立していることは普通では
考えられないことだけどね。
雇う側と雇われる側の関係だからね。
管理会社にとって管理組合はお客様だよね。
それにお客様が自由に管理会社を変えられるんだから。
マーケッティングの基本中の基本だよ。

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お客様は神様です。
お客様は常に正しい。
これがケッティングの基本的な考え方です。
みなさん、当然知ってますよね。
大学で習いませんでしたか。資本論を。

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「ケッティング」を語る前に、法人税の税率を調べ直すこと。

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>>6765さん
相手のミスを指摘するだけではなく、正しい書き込みを
すればいいだけですよ。
現在はこうなっているんではないですかとね。

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相手のミスをたたくためにここのスレに来ている者もいる
ようだけど、もっとみんなの役に立つことを書き込んでほしいね。
間違っていたときは自分の意見を書き込めばいいのであって、書き
込み者の批判だけしていてはなんのプラスにもならない。
書き込み者もみている者も、お互いがブラスになり勉強できれば
いいんじゃないかな。

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マンション管理士の試験が近づいてきましたが、受験を
目指しておられる方へアドバイスを。
過去問や市販の問題集を購入して力をつけてください。
問題を解く場合は、１問ごとに何故正解したのか、何故
間違ったのかを必ず検討していってください。
それを理解することが合格の近道です。
問題集の１問１問の正解をめざすのではなく、１問ごとの
内容、つまり何故正解なのか何故不正解なのかを確実に
把握してください。

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大学の試験とか資格試験に合格する秘訣は、
教科書や基本書で知識を高めるのではなく、
問題集で力を伸ばすのが最善の方法です。
これを知らないと無駄な時間だけを費やして
目的は達成できません。

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問題集で力をつけるのは常識だよ。

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それにしても大規模修繕工事の進め方は難しい。
よほど知識がないと理事会や専門委員会で進めて
いくことはできない。

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＞6771　匿名さん
何ぼやいているの。
能力のない人間が能力以上のことに手を付けるから難しいのです。
能力が必要なことは能力のある方に進行して貰えばいい。
理事会はその舵取りだけすればいい。
大規模修繕工事なら熟練した建築業者に請負工事契約を結んで任せればいい。
修繕内容が決められないなら、別に修繕工事などする必要もないと思う。
修繕しないことで起きる障害が明らかなときは、その時に修繕すればいい。
大規模修繕を義務化するのは本末転倒。
人間同様、建物にも個性がある。
個性に合わせた対応が必要です。

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標準管理規約
　　第１５条（駐車場の使用）

１．管理組合は、特定の区分所有者に駐車場使用契約により使用させることができる。

２．第１項により駐車場を使用している者は、別に定めるところにより、管理組合に駐車
　　場使用料を納入しなければならない。

３．区分所有者が、その所有する専有部分を、他の区分所有者又は第三者に譲渡又
　　は貸与したときは、その区分所有者の駐車場使用契約は効力を失う。

４．賃借人が駐車場利用を希望する場合は、区分所有者が利用契約の当事者となり、
　使用料を負担するものとする。
　但し、区分所有者（賃貸人）の希望があれば、明け渡さなければならない。

※ 事例：上記４の項目が欠如していますので、この項目を作成しておけば、非課税扱いに
　　　　なると思いますので、是非細則の改正をしておいてください。

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※修繕積立金の額の目安
　　　　　１）長期修繕計画があれば、工事費総額から１戸当り月の修繕積立金を算出します。
　　　（工事費総額-現在修繕積立金の残額）÷年数÷戸数÷１２ヶ月

　　　　　２）計画書がない場合
　　　　　　　　専有床面積から算出します。
　　　　５，０００㎡未満（５０戸未満） ２１８円/㎡　月
　　　　５，０００㎡～１０，０００㎡ ２０２円/㎡　月
　　　　１０，０００㎡超（１００戸超） １７８円/㎡　月

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上記修繕積立金の中には大型設備分は含まれていません。
大型設備とは、エレベーター、給水設備、玄関扉、サッシ、
給排水管、専有部分の配管の更新工事費等です。
マンション管理センターが公表している望まれる修繕積立金の
額は１戸当たり月１７，５００円としています。
これには専有部分の配管の更新工事費は含まれません。

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管理費については、５０戸のマンションと１００戸のマンションでは
おなじ管理であっても、１戸当たり月の管理費の額は当然違います。
エレベーターの点検費用が月６万円の場合、年間７２万円ですが、
５０戸の場合は月１戸１，２００円ですが、１００戸の場合は
６００円でいいことになります。
これが全ての費用に該当します。
だからマンションは大規模マンションの方が効率的ということになります。

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上記費用としては次のようなものがあります。
管理委託費、管理員費、清掃費、定期清掃費、エレベーター点検費、
遠隔監視費、消防点検費、電気設備保安業務費、水質検査費、電気料、
水道光熱費、自動ドア点検費、植栽管理費、浄水費、防犯カメラ費用、
雑排水管高圧洗浄費、理事手当、照明交換、小修繕費等があります。

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だから小規模マンションより大規模マンションの方が
効率的というわけです。

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管理費もそうだけど、修繕積立金も同じ
ことがいえますね。

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修繕積立金はみんなの積立金だから
多い方が良い。

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修繕積立金がないとスラム化してしまうよ。

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修繕積立金の適正額を知って、足りなければ値上げを
早くしないと、その時になって工事をしようとすれば
借り入れをしなければならなくなる。
借り入れをすれば当然修繕積立金で返済をしなければ
ならなくなるので、二重に苦しくなる。

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＞二重に苦しくなる。
別に資金もないのに、借金までして必要のない修繕工事までする必要はない。
修繕工事の方を見送ればいい。

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思わず答えるところだった。
さわっちゃいけない人だからね。

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「建物診断」について

　＊目的…竣工図及び仕様書、修繕履歴の確認、長期修繕計画書、修繕積立金の確認
　　　　　建物の劣化、不具合状況の把握
　　　　　大規模修繕の実施時期の検討
　　　　　修繕内容及び工法　　使用材料の検討
　　　　　概算工事予算の算出
　　　　　図面、仕様書の作成

　＊住民アンケート・・・診断業者が行う。

　＊建物診断の調査項目
　　　　外壁などのコンクリート中性化試験、タイル、塗装、シーリング
　　　　塗装などの表面塗膜引張力試験、手すり、階段
　　　　給排水管内部の内視鏡調査及び抜管調査
　　　　バルコニー立ち入り調査
　　　　電気設備
　　　　防水性・・・ベランダ、廊下、屋上

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　＊建物診断報告書の作成

　＊長期修繕計画書を作成する場合は、建物診断が不可欠。部位別に工事の実施時期、範囲、
　　仕様から概算費用の制度が把握できる。

　＊２回目の大規模修繕工事では、物理的劣化と並んで社会的劣化も進んでいますので、建築
　　関係だけでなく、設備（給排水管等）の調査から機械設備を含めて広範な診断と検討が必要
　　となります。

　＊一次調査の実施内容例
　　　　目視及び壁面降下調査（目視打診、触診）
　　　　機械測定調査
　　　　コンクリート中性化深度試験
　　　　既存塗装材付着強度試験
　　　　コンクリート圧縮強度試験・・・シャミットハンマーによる非破壊試験

　＊外壁調査
　　　　外壁タイルの浮き、剥離診断技術（赤外線サーモグラフィ法）
　　　　　　サーモグラフィカメラを使用して外壁面の赤外線画像からタイルやモルタルの浮き、表
　　　　　　層部の欠陥を検出する。ゴンドラを使用しての点検方法もあります。

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建物診断もいろいろあるんですね。

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投資用マンションでもないのに資産価値ばかり気にしてどうするの。
資産価値を上げると不動産取得税が課せられる場合もある。
それに伴って、固定資産税も上がるかも。
居住用マンションならそこそこでいいんじゃないの。

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＊資産価値の落ちないマンションの条件

　 　１．立地が良い
　　２．築年数（築浅） 〕　　１～３については、変えようがありません。
　３．物件規模が大きい

　　４．管理状況が良い・・・この部分が良好に管理されているかが重要です。

　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。全てを網羅した長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。
　空室が目立つようになっていないか。（売れない、貸せない、しかし経費はかかる。）
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

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＞全てを網羅した長期修繕計画はあるか。
意味のない長期修繕計画は誰のために作られるのか？
組合員のため？　NO
組合員の貯金を意味もなく使うことで誰が恩恵にあずかるかを想像してほしい。
シロアリの異名を持つ連中たちだ。

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シロアリではなく、ハイエナだったかな。

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　　　①総合評価落札方式で選定する方法
　 総合評価方式とは企業の技術力と価格の双方を総合的に評価し落札者を決める方式です。

　評価項目は適宜必要なものを追加すると共に点数の配点を決めてください。
　　＊安全計画書・・・安全管理の取組み（生活をしながらの改修工事を念頭に計画化）
　　＊工程表
　　＊施行管理体制（現場監督経歴書）　１級建築士又は１級建築施工管理技士
　　＊アフターメンテナンス体制、組織表
　　＊入居者とのコミュニケーション（掲示板、ご意見箱、メールボックス等の活用）
　　＊職員並びに作業員の教育
　　＊災害補償、大規模修繕工事瑕疵保険への加入
　　＊会社概要
　　＊直近５年間でのマンション大規模修繕工事の実績　件数も考慮
　　＊直近の決算書
　　＊施工計画書
　　＊報告会の開催、頻度

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＊ＡＥＤ（自動体外除細動器）
問題点
　　　１）ひとり暮らし又はひとりでいる時は使えない。
　　　２）ＡＥＤの保管場所に取りに行くまで時間がかかる。
　　　　　　警報機つきの収納庫で保管されている。
　　　　　　消火器みたいに、各階にあるのがベストだが、費用がかかる。
　　　３）全員が使えるように訓練をする必要がある。
　　　４）心室細胞の者に使用、脳卒中には使えない。
　　　５）隣の者に助けをもらう場合も、動ける者が二人はいなければできない。
　　　　　一人は、心臓マッサージ、そしてもう一人が救急車を呼ぶ、そしてＡＥＤを取りに行って
　　　　　使用する。
　　　　　　管理員がいる時は、管理員室に電話してもってきてもらって使用する方法もあるが、
　　　　　管理会社は責任の問題もあり契約を嫌がると思われます。
　　　　　各専有部分には、夫婦二人、夫婦と子供というのが殆どであり、実際その場面に直面
　　　　したら、動ける者がいない、いても子供にお願いするということになります。
　　　　　隣りとのコミュニケが大切になってきます。
　　　（６）一度導入すれば、もし必要ないとなっても、撤退は万一の責任上できない。
　※必要な時に、誰が持ってきて、誰が使用するか。

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ＡＥＤはいざというときに役に立たない。
単なるマンションのアクセサリー。

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ＡＥＤは二人暮らしには使えない。
一人でＡＥＤを取りに行き、１１９番に電話し、
人工呼吸を続け、オートロックや玄関のドアを
開けるとかもしなければならない。

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ＡＥＤはなくていい。

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＊滞納をさせないための対策
　　規約に遅延損害金、駐車場の契約解除、裁判費用の負担の明記をしておく。
　　管理会社任せにすることなく、理事も一緒に動く（理事会での報告）
　　内容証明郵便の活用
　　一定の時期がきたら、支払督促や少額訴訟で対応

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? しかし、裁判所から支払命令が出ても、支払ってもらえない場合があります。
今回は、滞納金が発生した場合の、具体的な回収方法について述べてみます。

　　＜回収方法には、主に以下の４つの方法が考えられます。＞

　　①先取特権の行使
　区分所有権を競売で回収する方法・・・・債権執行
　　但し、無剰余取り消しとかがあり、競売不可となれば、競落人に請求できない。
　建物に備え付けられた動産で回収する方法・・・・動産執行
　　生活必需品以外の物に限られるのと、差し押さえ承諾書が必要なため、実行は難しい。
　　又、動産執行を先に実行しなければならない。

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＊ 不動産を競売するには、債務名義が必要ですが、管理費等には、先取特権という担保権が
ついているので、債務名義がなくても競売を申し立てることはできます。
　但し、競売での債権回収は、現実的には、難しいといわざるをえません。

　　②支払督促
　訴訟より簡易な方法です。

　　③少額訴訟
　少額ではあるが、訴訟であり、６０万円以下に限られる。
　　④通常訴訟
　弁護士と相談してください。

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　　②、③で、裁判所より支払命令が出ても、支払がされない場合はどうするか。

その場合は、「取り立て訴訟」が必要となります。

　　地方裁判所から滞納者が支払やすい方法などを考慮したうえで、判決を経て支払いをさせる。

　　　　そして、給与、滞納者の預金、家賃等を差し押さえすることができます。
　　　但し、その情報は確認していなければなりません。

「債権差し押さえ命令」の申し立て・・・・経費としては、５，０００円程度です。
受理されれば、滞納者と賃借人双方に、債権差し押さえ命令が送付されます。
この債権差し押さえ命令書をもって、会社からの給料を差し押さえできます。

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滞納が発生しないように小まめに催促すべきです。

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少額訴訟や支払い督促は理事でもできる。

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滞納金の催促はまず管理会社が行います。
３ケ月を過ぎたら理事会と一緒に催促を
していきます。
それでもだめなら少額訴訟や支払い督促で
請求します。

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マンション管理士試験いよいよです。
精神を集中して試験に臨んでください。

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管理会社に委託する（主な業務）
１）会計業務は管理会社が作成します。
２）毎月、収支報告書の文書を提出します。
３）財産の分別管理として、イ・ロ・ハのいずれかの方式を執ることになります。
４）工事や修理の相見積の提出とかの提案をします。（理事会の要請により）
５）理事会や総会の支援業務を行います。議案書の作成や理事会の提案等
６）組合員全員に対し、重要事項を記載した書面を交付し、説明会を開催します。

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管理会社とは共存共栄の関係でないとね。
お互いに信じ、信じられるようになれるといいね。

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マンション管理は住民がやっていく訳ですが、輪番制で
あれば、年度によって能力や知識の差が顕著に現れます。
継続性が大切なのですが、それをスムーズに引き継いで
いくのが管理会社です。
そういう意味では、管理会社は重要な役割を担っている
訳ですので、管理会社と理事会は共存・共栄、信頼できる
関係でなければならないのです。
しかし、住民も理事になるときには、少なくとも管理規約、
各種細則ぐらいはしっかり読むことが大切です。
人格者だから理事長にとかいうことではマンション管理は
できません。
やる気と努力が必要なのです。

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②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式 見積は金ヌキ積算方式でとるのがベターです。
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

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③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定 小規模マンションはこれが多い
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

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＞6808 匿名さん
＞スムーズに引き継いでいくのが管理会社です。
フロントマンの首を付け替えることで、その場をしのいでいるだけ。
問題を解決しているわけでもない。
だから無数の苦情がこの掲示板を通して上がってくる。
管理会社なんて排除すればいい。
安給料のフロントマンでさえ、数件掛け持ちで外注管理をこなしている。
フロントマンより優秀な組合員は無数にいる。
その優秀な組合員に管理を任せれば、現場はずっと良くなること間違いない。
日本人の悪い癖として、【現状の不都合には寛容だが、未来の不安には神経質】だと言われている。
一歩踏み出せば、そこには明るい未来が待っている。

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フロントマンよりアホな理事長は無数にいるｗ

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　　「元請業者の決定」 元請会社は建設会社や監理会社が請け負っても現場監督は一人か二人
＊組合の方針や概算予算が決定したら、元請業者の選定を行う。設計コンサルタントと
　　一緒に進めていきます。必ず見積もり提出後説明会を開催してください。
＊施工会社が決まれば、工事請負契約を結びます。
　　　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表等
　元請業者に対しては必ず「大規模修繕工事瑕疵保険」を推奨して下さい。倒産とか瑕疵
があった場合の保証があると安心です。
　６，０００万円以上の工事の際は、１級施工管理技士が現場に常駐するという決まりがある。
　元請会社選定の理由は明確に広報し、疑念をもたれないようにします。
　工事費については、５％程度の予備費をとっておき軽微な変更や追加工事ができるよ
うにしておきます。

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　　工事開始
＊工事開始前の住民説明会の実施
　　　工事内容、協力事項、工事工程の説明
　　　元請会社が主体となり理事、専門委員、管理会社、設計コンサルタントも参加
＊工事期間中は現場事務所にできるだけ足を運び、現場監督、設計コンサルタントから
　の情報を収集し広報活動に活用していく。
＊工程説明会（週１回）、定例会議（月１回）への出席　　

「週１回の工程説明会の内容（工事期間中）」
　　　工程の進捗状況の報告及び次週の作業予定
　　　工事業者からの提出書類の確認と内容の説明
　　　工事に関する問題点の報告及びその対処方法の検討
　　　組合への申し入れやお願い事項の確認、検討
　　　管理組合が直接決定しなければならない事項、材料、色や柄決めなど
　 　居住者からのクレーム処理状況の確認
　　　その他近隣住民や住民からの要望、苦情への対応

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みなさん、総合評価方式ご存知ですか。
業者選定方法としては、いい方法ではあるのですが、
殆ど見積もり額で評価されるのが欠点です。
総合評価方式に偏向しますと、専門委員会等での説明会
での評価が殆ど評価されないということが発生します。

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総合評価方式というけど、結局見積額で決まるからね。
工事が２憶の場合、１，０００万円違えば評価点が低く
てもそちらに決まってしまう。

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どうでもいいと思うよ。

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総合評価方式といってもなにがなんだか
分らない人が殆どでしょうね。

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と、言っている本人が一番分かっていない。

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