「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

>>6600 ご近所さん
そこは知っていますが見積もりが割高なぐらいですよ、うちの所で合っているのは。
全国に拠点ありますから、地区によるのでしょう。
ネットの話だけで偏見を持つのは失敗の元です。

>>6599さん
管理組合に力があれば管理会社はいらないという発想自体
おかしいと思いませんか。
管理会社は住民に負担をかけないために管理をお願いして
いるのではないですか。
要は理事会がしっかりしていて、理事会主導でマンション管理
が行われるかでしょう。
管理会社名を出せば出したでそこの批判をするんですね。

ネットde真実という可哀想な人なんですよ、きっと。
管理会社要らないとか会計の面倒さを分かっていなさそうだし。

＞6601 eマンションさん
＞ネットの話だけで偏見を持つのは失敗の元です。
つまり、eマンションさんらのこのスレのネットでの話を信じるのも失敗の元だというわけですね。
＞地区によるのでしょう。
どこの地区の大京アステージさんがお勧めですか？
＞見積もりが割高なぐらいですよ
管理会社からの見積もりなんて最初から外すのが常識だと思いますが。
管理と修繕工事は分離発注するのが能力ある管理組合で、能力のない管理組合は管理会社に頼ってしまう。
金額が高いのを承知の上で採用するんですね。
＞6602　スレ主さん
＞管理組合に力があれば管理会社はいらないという発想自体おかしいと思いませんか。
管理組合に管理能力があるんでしょ？
そうであれば、わざわざ高い経費を管理会社に支払って何をしてもらうの？
＞理事会がしっかりしていて、
マンション管理について素人に毛が生えた程度の能力しかない理事長がしっかりしたところで、おままごとしかできないですよ。
理事長にそこまで期待してはいけない。
それこそ失敗の元です。
＞6603　eマンションさん
＞ネットde真実という可哀想な人なんですよ
よく意味が理解できませんが、あなたのことではないんですか？
もし、意味が理解できているならネットでのスレに参加していること自体が矛盾している。
ネット利用で何を訴えたいの？
＞管理会社要らないとか会計の面倒さを分かっていなさそうだし
あなたみたいな能力のない人がやるとケガしますよ。
面倒だと感じない能力のある方に任せればいい。

>>6604さん
やはりあなたはマンション管理を理解していないようですね。
理事長とか理事とかの経験はあるんですか。
机上の空論を述べても何の役にも立ちません。
しかし、マンション管理に関心はあるようですね。

触っちゃいけない人でした、すみません。
顧問のマンション管理士が価格について目を光らせていると書いているのに、管理会社の見積もりを鵜呑みにしていると勘違いしているし。
当然理事会とマンション管理士も見積もり取りますよ。
管理会社の言い値で行う作業は緊急時の応急処置だけです。

＞6605　スレ主さん
管理能力のない人（理事長）に能力以上のことをやれと言っても無理がある。
そこの部分は理解できますよね。
理事長は理事長としての役割を果たせばいい。
何を勘違いしているのか、理事長が理事長以外の役割を果たそうと管理会社とタッグを組む。
そこが管理会社の付け目。
理事長の自尊心をくすぐりながら管理会社利益優先へと誘導する。
つまり、管理組合員の利益優先目線ではなく、管理会社側の利益優先目線で管理組合を運営していくことになる。
理事長は、管理会社抜きでは管理組合は運営できないなどのマインドコントロールから抜け出せなくなる。
自画自賛しかできないスレ主がその典型的なパターン。
管理費を23000円も支払っているスレ主が、通常より異常に高いことに気づいていない。
理事長がタッグを組むべき相手は管理会社ではなく、組合員から選出された管理者。
組合員の貯金を餌食とする管理会社など必要ない。
自主管理マンションで失敗しているのは、能力のある管理者が不在なのに、理事長がそこが分からずに自分にその能力があると勘違いして組合運営しているマンションです。

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

管理組合、理事会というものを良く理解しないといけないですね。
管理規約や各種細則を読むことも大切です。
その前に、管理規約と各種細則の全面改正をしなければならない
でしょう。
分譲時に配布された規約集では、築年数の経過とともに対応でき
なくなりますから。
分譲後に規約や細則の改正、標準管理規約や区分所有法の改正も
あるのでそれとかなり乖離しているでしょうから。

＞この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。
管理能力や管理知識のない管理組合や理事会がいくら頑張っても限界がある。
所詮はおままごと。
専門的な管理能力を備えた方がアドバイザー兼進行係として必要です。
つまり、管理者のことを言います。
従来の管理組合では、この管理者の代わりに管理会社が存在し、利益相反であるがゆえの多くの問題を発生し、組合員の利益が損なわれています。
利益相反の関係である以上、永遠に組合内の金銭に関する問題発生は解決せず、問題解決の糸口はただ一つ、相反関係の状況から脱することしか残されていません。
そのためには管理会社を排除し、その代わりとして能力のある管理者をおくことです。
管理者と理事長は役割が全く違います。
マンション管理運営のための管理者と、マンション自治運営のための理事長と、2名の長が必要とされます。
理事長や理事会にとっては管理者は目障りな存在ですが、管理組合が暴発しないための牽制役もします。
仮に、管理者と理事長がズルズルになった場合、管理会社と違って同じ財布の中で出入金していますから不正を暴くことは簡単です。
これが、管理会社みたいに別の財布にいくと、そこがブラックボックスとなり、不正を暴くことができなくなります。
不正を暴かれることが嫌な理事長は管理者の配置を嫌がるのは当然です。
スレ主が管理会社ではなく管理者の配置を嫌がるのは別理由だと思いたいですね。

「専用使用権のある共用部分の管理」
　　第２２条（敷地及び共用部分等の管理に関する責任と負担）
　　　１．敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを
　　　　行うものとする。但し、バルコニー等の管理のうち通常の管理に伴うものについては、専
　　　　用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。

　　注：　バルコニー等（専用使用権のある共用部分、下記のものが該当します。）
　　　　玄関扉・・・蝶番等の補修（錠の交換は各戸負担）、交換
　　　　サッシ　・・・滑車の交換、サッシの交換、窓ガラスの複層化、ガラスの交換
ガラスが割れた場合の交換の負担（保険又は各戸又は管理組合）
　　　　網戸　　・・・張替え、滑車の交換、網戸の交換
網戸の台風による損壊の負担（保険又は各戸又は管理組合）

＊問題点
　　　　専用使用権のある共用部分のうち、サッシ、網戸、玄関扉が台風で損壊した場合は通常の
　　　管理に含まれるのか。保険が適用されない場合。　通常の管理の定義の設定
　　　　地震の場合は、各戸各箇所に保険が適用されるのではなく、管理組合に相当額が賠償
　　　される。保険適用にならない場合、管理組合負担で管理することになる。
　　　　ガラスが破損した場合、住民の過失で割れた場合は区分所有者負担であるが、それ以
　　　外については保険の適用がされる。但し免責があり１万円以下の場合は保険が適用されな
　　　い。その場合は誰が負担するのか。

＜管理組合と自治会の違い知ってますか＞

　管理組合とは、区分所有者になれば法律上、自動的に組合員になり、区分所有者でなくな
れば、自動的に組合員ではなくなります。また、組合員は区分所有者でなくなるまで退会すること
は法的にもできません。
　管理組合の主な目的は、建物・設備の共有資産の管理です。
　又、マンション内の快適なマンションライフを維持していくための管理も行っています。

　自治会とは、親睦等を目的とする任意団体で年齢・性別に関係なく居住者であれば、誰でも
入退会が自由にできる団体です。賃借人でも構いません。全国のマンションでの自治会への加入
率は決して高くはありません。
　その目的は、居住者の親睦と共同福祉の推進を図り、地域の発展に寄与することです。
　美化活動、子供の見守り、敬老会、祭り、防犯パトロール、弱者に対するフォロー活動等

地方並びに小規模マンションの場合、人材不足の
影響もあり理事会と自治会の役員が兼務されている
場合が多い。
これがマンション管理にマイナス要因にもなっている。

管理規約と各種使用細則が分譲時のままになっている
マンションはありませんか。
総会で改訂が行われたものもあるでしょうし、標準管理規約
や区分所有法が改訂、新設されたものもあります。
是非新しい規約集を作成し組合員の皆様に配布すべきです。
マンションの管理をしていくためのバイブルとなる規約集です。
誰かがやらなければいつまでたっても規約集はできあがりません。
是非専門委員会を立ち上げて取り組んでいってください。
分らない点は、ここでの質問や管理会社、ネット等を活用すれば
必ずできあがりますので。

規約集が配布されました。
過去と現在の規約の設定、変更、廃止の議案書と議事録を調べましたら、
過去においても現在においても区分所有法31条に反することが判明した。
当マンションの組合員がこの規約集にあるマンションの規約には従わない
として拒否を始めました。
この組合員の証拠を添えた申し立ては確かに区分所有法31条に反するこ
とが明らかになり、
この規約には従えないとする組合員が登場して困っております。
弁護士に相談しましたら区分所有法31条に違反しているので、
この規約は無効の可能性があると指摘されました。
規約の問題には自治会長の意見が多く含まれていて理事会はこの自治会長
の意のままに操作されているようです。

>>6419さん
３１条違反が決議方法なのか、規約の中のある条文に対してのものかは
わかりませんが、過去の条文で設定・変更・廃止のなかったものについ
てはそれらの規約は正当化されます。
規約には従えないとする組合員はどの条項に対して拒否しているんですか。
もし、規約の改正で区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による
決議ではなく、普通決議で行っていたとたらそれは無効となりますので、
その該当条文については再度議案として提案し決議をされたらいかがで
しょうか。
自治会長の影響力が大きいといわれていますが、その方は理事なんですか。

普通決議事項であればまだましですが、総会の規約による成立要件である、
出席者（出席者、委任状、議決権行使者含む。）が議決権の過半数以下の
総会を成立として、
欠席者（出席者、委任状、議決権行使書を除く。）は区分所有者の義務を
果たしていないとして出席扱いとして、
各規約を成立したものを規約原本として取り扱っていた。
この組合員の言い分は、そもそも、提出されている規約は原本ではないとも
主張しています。

>>6621さん
総会の成立要件を満たしていなかったんですね。
有効か無効かを問えば無効となる可能性が高いでしょうから
その無効として決議された条文については再度総会に議案を
提案して決議しなおす必要があります。
過去の責任を問うという問題ではなく、再度提案をして規約の
承認決議を行う方向にもっていかれたらいかがですか。
規約原本は規約原本でしょうけど、その規約の一部に無効となる
条項が含まれているということですよね。
その部分を再度決議しなおせばいいんではないでしょうか。

管理規約と各種細則はマンションの憲法です。
しっかりしたのを規定しておく必要があります。

しかし、規約や細則の全面改正となると
誰かひとりはかなりの時間を要する仕事を
しなければならない。

全面改正をするときに一番手間暇がかかるのが、現行規約と
改正案（標準管理規約含む)の比較表を作成するところです。
まず全文の比較表を作成します。
検討するときには、改正や追加になる部分だけの比較表にして
行います。
左側に現行規約、右側に改正案にします。その条項は左右比較
しやすいようにあわせます。

理事会や総会では、この比較表で決議を行います。
決議されたら、第１条から順に作成していきます。
こういった作業を誰がやるかですね。

又、スレ主の自画自賛レスのオンパレードが始まった。
そんなに自慢したいのなら、いっそのこと、マンション名と管理会社名を公表すればいい。
そこを恥ずかしがるから、胡散臭くなる。
＞こういった作業を誰がやるかですね。
管理者がやればいい。
理事長がやるべきことでもない。
理事長がやると恩着せがましくなる。
スレ主がその典型例だ。
方法手順はどうでもいい。
要するに、出来上がりの分かりやすさだ。
多くの組合員が同意してもらえるものなら手段は厭わない。
管理者にその能力が試される。

理事長は変更してほしい規約内容を組合員と協議し、その骨子をまとめ上げる。
理事長は協議された規約変更点を管理者に報告し、管理者はその骨子が変更できる案かどうかを法律に基づいて検討し、できるものなら規約改正の草案をつくる。
なんでもかんでも規約改正できると言う訳でもない。
その判断は管理者がやらないといけない。
管理者にはそういう能力が必要だ。
だから有償制なのだ。

うちの理事長はアンケートで賛成多数になったら何でもできると信じ込んでる○○でっせｗ

規約改正時の新旧対照表なんか誰でも作れるがな
大事なのは改正内容が法令や他の規約条項と矛盾してないかの確認や
これだけはある程度の専門知識がないとできん

だから、素人の規約改正委員会が一から規約条文を書けるわけがないんや
標準管理規約をしっかり勉強して、問題ないと判断したらそれを丸写しするのが安全策や

>>6631さん
管理規約と各種細則の全面改正を私は２回やったことがあるけど
現行菅力也と各種細則、標準管理規約の対比票をつくるのは大変な
作業量になるよ。
標準管理規約を丸写しするにしても、比較表は作らなければ理事会
や総会で決議ができないし、条項を連続しなければならないしね。
それができれば検討は簡単にできるよ。

菅力也さんと一緒に対比票をつくったんですね
菅総理のお身内でしょうかね

管理規約のことは菅力也さんに任せよう

＞6632　スレ主さん
＞現行菅力也？と各種細則、標準管理規約の対比票をつくるのは大変な作業量になるよ
変更箇所だけの対比表なら簡単なことです。
管理規約をグーグルドキュメントなどでデジタル保存しておけば、後は、変更箇所だけの編集なので、大変な作業量の意味が理解できません。
こういう作業は、やはり、能力のある方がしないと大変な作業量になるのでしょうね。

　　建物診断を行うメリット 　　　　修繕箇所を知り共通見積もりに活用
　①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
　②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成
　③故障個所の早期発見ができる。
　④公平な入札や業者選定ができる。
　⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
　調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、
改修工事の基本仕様（材料や施工方法）等から大規模修繕工事を計画します。
　※工事費の概算額も提出してもらいます。

　「調査・診断の流れ」 診断は単なる劣化診断だけでは意味がありません。

　診断業者が決まったら契約の締結をしますが、契約内容を確認します。契約書、約款、
仕様書、内訳書、費用概算、住民説明会等細かく検討をして契約をします。

＊建物の調査診断を行う。 診断には専門委員が立ち会います。

　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出

「診断の流れ」

　１．予備調査は、調査の目的を確認し、最も適した診断方法を決定するために実施する
　　ものです。
　　　具体的には、マンションの設計図書や修繕の記録等を調べ、現地調査を行った上で
　　診断計画書を作成します。設計図や長期修繕計画書の数量調査表を参考にします。

　２．本調査
　　　　１次調査 コンクリート中性化深度試験
　　　　　　目視点検 既存塗装材付着強度試験
　　　　　　機械測定調査 コンクリート圧縮強度試験
　　　　２次調査
　　　　　　必要に応じて実施。コンクリート破壊試験等・・・追加料金が必要になります。

３．診断結果報告
　　　この診断報告書をもとにマンションの修繕が必要かどうか判断したり、マンションの
　　保全計画や改修・改良計画等を作成します。

＞6636～＞6638
意味のないレスの列挙。
こういう作業は、やはり、能力のある方がしないと大変な作業量になるのでしょうね

　　「住民へのアンケートの実施」 専門委員会で実施します。

　　室内の水漏れ、バルコニー天井の漏水、水道の圧力、ひび割れ、玄関扉、結露等

　　＊自主点検のポイント一例（自主点検マニュアル表を作成します）

屋上
　　ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡
　　調査、水はたまっていないか等
外壁
　　壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等
　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。
給水設備
　　排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはみあたらないか、水の出
　　が悪くなっていないかは住民へのアンケートで調査する。
電気設備
　　屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。
　　配電盤は、２５年～３０年で交換。
塗装
　　割れていたり剥がれていたりしている箇所はありませんか。（補修が必要です）
　　水や空気が入って膨らんでいませんか。
　　塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなれば、チョーキングと
　　いって塗装の表面の劣化です。

住民へのアンケートに関しましては、上記以外に専有部分の
こともアンケートで取られたらいいですよ。

大規模修繕工事時は、建物診断業者と設計監理業者、
外壁調査業者は同一にされていますか。
それともそれぞれ分けて別の業者に依頼してますか。

論破されそうなときは大規模修繕工事ネタにすり替え

建物診断業者と設計監理業者、外壁調査業者は
おなじの方がいいですよ。
外壁調査は、足場を組む前に概略調査して工事費の
数字を出しますが、足場が組まれたら精査します。
外壁タイルを焼くのは１ケ月程度の期間が必要ですが
できれば３ケ月前にはやった方がいいですね。

　 　設計監理業者の選定と決定・・・工事の成否を決める最も重要なポイントです。

　　　　設計コンサルタントに要求される具体的な能力 　１）長期修繕計画を作成できること
　２）長期修繕計画に基づいて資金計画を作成できること
　３）長期修繕計画と資金計画を補正するために調査・診断を実施できること
　４）大規模修繕工事の設計等ができること（設計が伴う場合は１級建築士）
　５）施工会社を選定するときに、適切なアドバイスができること（要項書等の作成能力）

　　　「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」　　委託する業務の明確化

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、材料、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

やはり業者を選定するときの相見積もりはおなじ条件で
取らないと高いのか安いのかもわからない。
その要項書をつくるのは設計コンサルタントでなければ
素人では作成するのが難しい。

大規模修繕工事のやり方としては、設計監理方式が
一番いいんでしょうね。

しかし、小規模マンションやデベ系のマンションでは
外部委託の設計監理方式は採用されないでしょう。
管理会社は自分の会社の利益と親会社に対する忠誠心で
全て工事を自分たちで管理したいでしょうから。

マンションのことをよく知っている管理会社に監理してもらうのが最適
なまじ変な会社に入られて変な仕様に改変されると元に戻しづらい

管理会社は自分の会社の建築士を連れてきて設計監理業務を
やらせるんですよ。
当然報酬が伴いますし、元請会社は必然的に親会社がやること
になります。
管理会社は総工事費の１０％程度の報酬を取りますよ。
マンションのことを管理会社が知っているとは何を知っているんですか。
修繕積立金がいくらあるかということですか。
それとも長期修繕計画での各箇所の工事予定額をですか。
そんなことは何の役にも立ちませんよ。
大規模修繕工事は単なる修繕ですよ。悪い箇所を修繕するのです。
それに、管理会社が連れてくる建設会社からの人員は現場監督
１名だけで、その者が地元の下請け業者を使って工事をするだけです。
それに建設会社が倒産したらとかの心配はまったくありませんよ。
現在は瑕疵担保保険を設定するのが普通ですからね。

うちはデベ系マンションだから同系列の管理会社にお任せできて楽＊＊

あなたにも答えたくないですね。
中身が全然ないですから。
批判はよくされますが。

　※設計・監理者の役割

　　１）着工前の業務
＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
　　見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
　　　　　文書のこと。
　　仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用
　　説明会への出席（定例会議月１回、工程説明会毎週１回午後１時～）
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
　　　方式で精算します。（タイル等）
　工事監理契約書
　　　説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含）
　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
　　監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。

＊工事請負契約の記名押印

具体的に設計コンサルタントはどんなことを
するんだろうか。

　　２）施工中の業務

着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
　　　　　 改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック
中間検査
　　　管理組合の立ち会いのもと実施します。
修繕委員との現場巡回

＜チェック例＞
　　防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の
　撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理（ケレン作業）がされているか使用量等
　のチェックとその結果報告は必要です。
＊設計コンサルタントの工事期間中の勤怠と役割
　　　設計コンサルタントの役割としては、特に工期中の改修仕様書通りの工事がされて
　　いるか、要求通りの出来栄えになっているかを我々住民に代わってプロの目線で定
　　期的にチェックをしてもらいます。

修繕工事で管理会社や工事業者に騙されるという被害妄想がむごい。

　　２）施工中の業務

着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
　　　　　 改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック
中間検査
　　　管理組合の立ち会いのもと実施します。
修繕委員との現場巡回

＜チェック例＞
　　防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の
　撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理（ケレン作業）がされているか使用量等
　のチェックとその結果報告は必要です。
＊設計コンサルタントの工事期間中の勤怠と役割
　　　設計コンサルタントの役割としては、特に工期中の改修仕様書通りの工事がされて
　　いるか、要求通りの出来栄えになっているかを我々住民に代わってプロの目線で定
　　期的にチェックをしてもらいます。

　　３）竣工後の業務
　　監理報告
　　　　施工会社は、設計監理士に竣工図書を提出し、これをチェックします。
　　　　工事完了届を作成し、工事監理報告書をまとめて管理組合に提出します。
　　点検
　　　　メンテナンス時期の打ち合わせと確認をする。
　　　　メンテナンス時期がきたら管理組合から要請することも必要です。

＊コンサルタント決定後依頼するもの。
　　　設計図　　　仕様書　　見積もり要項書
　　　工事範囲の検討　　　　材料の検討

＊実施計画の決定と承認・・・理事会で行います。

管理組合理事が素人だからどうにもならない。

公募方法
　　見積もり要項書、仕様書、金ヌキ明細書、図面等をできるなら、談合防止も含め、ＣＤ
　に保存して、各業者に郵送するのがベターです。（共通仕様書で）
　　金ヌキ明細書とは、見積書を作る時工事箇所、材料、数量までを記載し単価や金額を
　表記しないもののことです。

※業者選定方法としては、評価点と見積金額が出た中で何を基準として業者を決めるの
　かは難しいので、公平を期す為には総合評価方式で専門委員が評価をしてそれに基づ
　いて見積もり金額を含めた計算方法により数値で評価するのがベターと思われます。
　当然見積金額は評価の重要ポイントになります。同一条件での見積もりが出せるよう要
項書等（共通仕様書）については明確な基準を作成すべきです。

業者選びは難しいのでやはり信頼できる管理会社にお任せするのが一番ですね

　「元請業者選定方法」
　　　評価点と入札価格で選定する方法
　　　①総合評価落札方式で選定する方法
　 総合評価方式とは企業の技術力と価格の双方を総合的に評価し落札者を決める方式です。

　評価項目は適宜必要なものを追加すると共に点数の配点を決めてください。
　　＊安全計画書・・・安全管理の取組み（生活をしながらの改修工事を念頭に計画化）
　　＊工程表
　　＊施行管理体制（現場監督経歴書）　１級建築士又は１級建築施工管理技士
　　＊アフターメンテナンス体制、組織表 定期点検の明確化
　　＊入居者とのコミュニケーション（掲示板、ご意見箱、メールボックス等の活用）
　　＊職員並びに作業員の教育
　　＊災害補償、大規模修繕工事瑕疵保険への加入
　　＊会社概要 ＩＳＯ９００１（品質）　ＩＳＯ１４００１（環境マネジメント）の取得等も
　　＊直近５年間のマンション大規模修繕工事の実績　件数も考慮
　　＊直近の決算書
　　＊施工計画書 一括下請けの禁止
　　＊報告会の開催、頻度 定例会議週１回が基本です。 工事期間中実施

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式 見積は金ヌキ積算方式でとるのがベターです。
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。前回はこの方式
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定 小規模マンションはこれが多い
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

やはり大規模修繕工事は設計監理方式が
いいようですね。
勿論建設会社も監理はしていますが、二重で
チェックする方がより確実ですからね。

大規模修繕工事の際の専門委員会を立ち上げても
何をすればいいのかわからないのでは。
設計コンサルタントが決まった段階ではその建築士が
いるからいいけど。

質問させてください。
大手デベのマンションに住んでいます。2年目に定期アフターサービスでの共用部検査があるのですが、その前に第三者(さくら事務所さんなど)にも共用部検査をお願いしたほうがいいのでしょうか？
定期アフターサービスで検査をしてくれるのはデベの子会社なので指摘事項が少ないのかな？という疑いがあるので第三者に見てもらったほうがいいのかなと思いますが、さくら事務所さんの評判も微妙ですし、他の会社の口コミが少なく実情がわからないので迷っています。
よければ教えてください

定期アフターサービスの共用部分の検査というのが
あるんですか。
それ無償でやってくれるんじゃないんですか。

>>6669 匿名さん
私の所も大手デベで第三者の共有部アフター点検を依頼しています。
まだ2年アフター点検前ですので、今は1年アフター点検時の補修について妥当性を検証中です。
補修金額の大小は置いといて、完璧で文句の付けようがないマンションは1割未満だそうですよ。
分譲マンションの修繕に強い経験豊富な方を見つけられるならアリかと思います。

>>6670 匿名さん
デベのアフター点検は割と大雑把というか、悪い所の粗探しをやりません。
表面上の問題が出ていないか程度のチェックしか行わないので、第三者にしっかり見てもらう考え方です。

その１年点検は有償なんですか。

>>6673 匿名さん
2年点検の事前準備として精査して貰ってますので、2年点検の費用に含まれています。
契約次第なので、あくまで私の所はという事になります。
1年点検精査でも何点かアフター補修のやり直しをデベに認めさせましたので、2年点検前に元は取れましたね。

新築分譲の場合は、品確法で１０年間の保証がされています。
大規模修繕工事の場合でも、現在は大規模修繕工事瑕疵保険
を締結するのが普通です。
2020年４月に民法改正がありまして、瑕疵担保責任から契約
不適合責任になりました。
それから新築の場合は契約とは関係ないのではないですか。
品確法という法律で売主に義務化されているのですが。

売主の契約責任であるアフターサービスは、品確法により法定されている売主の瑕疵担保責任とは別物です。

>>6675 匿名さん
まず瑕疵担保責任とデベが独自に設定しているアフター補修基準は別物です。
そしてアフター補修基準で設定されている保証期限は2年の物が多いです。
デベ的にはお金が出て行くだけのアフター補修は最低限で済ませたい訳です。
ここでマンション所有者と利益相反しますので、第三者の点検を入れて徹底的にデベにアフター補修してもらう事が目的です。
補修金額が点検費用を超えればマンション保有者の得になり、超えずとも安心感が違います。

>>6677さん
瑕疵担保責任とアフター点検の違いは判りますが、デベ的
には補償はできるだけ少ない方がいいでしょうね。
しかし、築２年程度のマンションであれば、そんなに瑕疵は
ないと思いますので、住民へのアンケートとデベの点検ぐらい
でもいいのではと思われます。
全国のほとんどのマンションはそれで問題はなかったと思います。
傾いたマンションもありましたが、それは点検ではわからないの
ではないですか。そこまでの調査はしないでしょう。

>>6678 匿名さん
素人の住民アンケートで補修が必要だった箇所はほぼ無かったですが、第三者点検で見つかったいわゆるグレーゾーンは思った以上にありましたよ。
3年目以降であれば経年劣化としてマンションの修繕積立金で修繕する事になるので、何でも馬鹿正直にアフター補修する所は少ないのでは。
ここら辺は考え方の違いですね。

補修が必要であればやらなければならないでしょうが、
緊急を要しないものであれば、大規模修繕工事時に行えば
いいと思いますが。
グレーゾーンもデベは無償でやってくれたんですか。

>>6680 匿名さん
緊急を要しなくても指摘すればデベが修繕してくれる物を、先延ばしにする意味がわからない。
アフター基準に記載されている物は全て無償修繕でしたよ。

大規模修繕工事瑕疵保険でも、リフォーム瑕疵保険も決められた
期間内であれば当然無償保証してくれます。
具体的にどういったところを無償で補修工事をしてくれたんですか。
躯体部分とか漏水、給排水管、電気設備等が対象でしょうが、そんなに
瑕疵があるものですか。

>>6682 匿名さん
具体的に挙げると特定されかれないので一部項目だけ。
サビ、塗装漏れ、塗装剥げ、排水不良、エフロ、擁壁クラック
このうち当初デベが補修するとしていたのは排水不良とエフロのみ。

マンション名とか工事業者を特定するとかそんなばかな
ことはしませんよ。
大規模修繕工事でも、１年点検とか２年点検をやりますが、
住民アンケート等をもとに設計コンサルタントと点検をして
瑕疵があれば施工業者が無償で補修をしてくれます。
錆び、塗装漏れ、塗装剥げは工事の手抜きですね。
それなりの効果はあったのですからたそれはよかったんだと
思います。費用対効果だけでなく、安心料も含まれますからね。

>>6684 匿名さん
観ているのはあなただけでは無いのですよ。
その他にも施工不良箇所がありました。
デベ責任の初期不良と経年劣化をしっかり切り分ける事が大事です。
3年目以降は何でも経年劣化と言われる可能性大ですから。

>>6671 eマンションさん
ご回答ありがとうございます！やはりやった方が良いんですね。もし良ろしければどちらの会社を使われたか教えて頂けませんでしょうか。またこの会社はやめた方がいいよでも。参考にしたいのでよければ教えてください。

>>6686 匿名さん
私たちが依頼した所は全国展開していないのと、営業と見られる可能性があるため会社名は答えられません。すみません。
点検する方のスキルが重要ですので、選ぶ際の判断材料は伝えます。
・アフター点検の実績(棟数)
・指摘し修繕した内容と金額
・契約内容(デベとの交渉が料金に含まれているか等)

マンション修繕と交渉に強い一級建築士が理想的です。

瑕疵保証に対する損害請求権は最低でも2年間は担保されます。
2年以内で、当該建物の当初の目的を達せられないような瑕疵は、建築業者が無償で修繕する義務があります。
契約によってはそれより長い期間になる場合もあります。
瑕疵内容が不法行為によるものであれば、瑕疵に気付いた時から3年以内であれば損害賠償請求ができます。
20年が過ぎると不法行為による損害賠償請求権は消滅します。

>>6688 ご近所さん
瑕疵を問えるは明らかに問題がある場合のみなのでハードルが高いです。
一方でアフター保証はブランドイメージを大事にしますから、交渉次第ではかなりの修繕を引き出せます。
ただし専門知識と実経験が豊富でないと指摘できませんので、専門家に点検を依頼する訳です。

品確法の保証は１０年ではないですか。

大規模修繕工事の場合は殆どが５年です。
手すりに関しては２年です。

＞6689 eマンションさん
＞瑕疵を問えるは明らかに問題がある場合のみなのでハードルが高いです。
問題のないところを修繕してどうするんですか？
何か勘違いされていませんか？
＞交渉次第ではかなりの修繕を引き出せます
当然、無料ですよね。
契約書面でその修繕内容範囲について約束されていますか？
書面で約束されているのであれば、交渉しなくても当然に修繕しないといけない。
＞6680　匿名さん
＞品確法の保証は１０年ではないですか。
品確法で10保証される瑕疵内容対象は、躯体構造に関する重大な欠陥と、屋根外壁からの雨水の侵入についての欠陥のみです。
それ以外は、対象範囲外です。

>>6692 ご近所さん
アフターサービス基準に記載されている内容なので当然無料です。
アフターサービス基準は各所有者が受け取っていますが、アフター点検だけでは基準に書いてある項目を細かく網羅してチェックしないですよ。

デベを信用し過ぎです。

＞6693　 eマンションさん
＞アフター点検だけでは基準に書いてある項目を細かく網羅してチェックしないですよ。
その通りだと思いますよ。
例えチェック済みの項目でもそのまま信用はできないので、住民自らチェックする姿勢が必要です。
＞デベを信用し過ぎです。
その反対なんですが、うまく伝わらなかったようですね。
具体的に、どういうところがデベを信用しすぎていると感じましたか。

>>6694 ご近所さん

> 問題のないところを修繕してどうするんですか？
この部分ですね。　
私は瑕疵とまでは言えないながらもアフターサービス基準に謳っている状況であれば、第三者点検で指摘しアフター補修できると伝えてきたつもりだったので、緊急性は無いが問題ある事が前提でした。
なので問題ないと言われた時点でデベ関係者かなと思ってしまいました。

アフター補修の件終わりかな。

そうですね。
最後に補足を書いておきます。

私の所では住民では気づかない施工不良が第三者点検でそれなりに見つかりまして、アフター補修で対応して頂きました。

一方で住民が気づかないという事は緊急性は低い場合が多いため、問題が出た都度、修繕積立金で補修する考え方もありです。

いすれにせよ住民でよく話し合う内容です。

＞6697　eマンションさん
＞住民では気づかない施工不良
具体的にどういった施工不良ですか？

＞6695　eマンションさん
＞私は瑕疵とまでは言えないながらもアフターサービス基準に謳っている状況であれば、第三者点検で指摘しアフター補修できる
言ってる意味が理解できない。
具体的に教えていただけませんか？
問題のないところに難癖付けて意味のないアフター補習を請求するという意味ですか？
単なるクレーマーじゃないですか。

第三者機関は無償で点検してもらえるのですか？