「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

＞＞3090 匿名さん
前任の理事長が規約を知らなかったので事故等を未然に防げて良かったです。

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>>3088さん
特別管理という言葉自体はマンションの規約の中ではでてきませんが、
管理規約と同義語と考えられます。
ということは当然規約の改正とかに該当しますので総会の特別決議が
必要となります。
この規約が承認されればその部分の補修工事については管理組合の経費で
おこなうことができます。
今まで専有部分の補修工事を管理組合としてやってきたものを、今日からは
個人負担でやってくださいと規約で決めた場合、今まで組合が負担してやった
場合と、これからやる場合では不公平が生じてきます。
だからといって、今までの分は間違っていたので返済してくださいというのも
無理があります。
規約でその分は管理組合としてやるということを明確にしておくべきでしょう。

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>>3089 >>3092 匿名さん そうそうの回答ありがとうがざいます。

専有部分の特別管理　として　第＊＊条として設けられています。
２００９年７月完成時から管理規約として運用されているものと思います
私の入居は約１年遅れ。　管理会社にいいように扱われているのか。特別管理の条文をもう少し考え,そして皆様の意見と照らし合わせて結論を出す？

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特別管理とかは分譲マンション管理の用語では見つかりませんが。
もっと勉強して投稿された方が良いでしょう。

区分所有法。標準管理規約、標準管理委託契約書等には見当たりません。
自分のマンションの管理の相談投稿で有れば、
自分のマンションの管理規約、管理委託契約書の条文、及びマンション
の規模等を明記して下さい。

場を読むような表現に対する解答は、真面目に読んでいる者に混乱を招きます。

もっとまともな相談投稿と、まともな回答を求めています。

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特別管理が規約に明記されているのであれば、それは順守すべきです。
民法より特別法、特別法より管理規約が法より優先されます。
専有部分の管理を管理組合としてやるのが規約で規定されているので
あれば、その通りにすべきです。
規約で決めればその通りにすればいいだけです。また、改定するときは
総会の特別決議で承認されればその通りになります。すべて規約に基づいて
行動すべきです。

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特別管理が規約にどのように規定されているのでしょうか。
規約に規定しても区分所有法の強行規定に反すれば無効となります。
規約による特別管理の規定を公表して下さい。推測で回答しないでください。
専有部分の管理を特別管理との規定は何処にも見当たりませんが。

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まじめに相談してますよ。説明がいたらない点はお詫びします。
内容は
第５章管理
第１節総則
（区分所有者の責務）
第＊＊条　区分所有者は・・・・・・・・・・
（対象物件の管理）
第＊＊条　敷地および共用部分等の管理については管理組合が・・・・
　２　第＊＊条（専有部分の範囲）第＊項に基づく別表第＊（専有部分の専用に供される設備の帰属）第＊号及び第＊に掲げる・・・・専有者の責任と負担において・・・・・・・・
　３　バルコニー等について・・・・・・・・その責任と負担においてこれを賠償・・・・・・・
（窓ガラス等の改良）
第＊＊条　共用部分のうち各戸に付属する・・・・・・・・・・

（専有部分の特別管理）
第＊＊条　次の各号に掲げる専有部分に帰属する設備等の管理（以下「専有部分の特別管理」という）について、敷地及び共用部分等の管理と一体として行う必要があるとき、または専有部分の全部を対象として行う必要があるときは、総会の決議を経て管理組合がこれを行うことができる。
　一　保守維持、清掃並びにごみ処理そのたこれらに準ずる管理
　二　経常的な補修
　三　一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕
　四　不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕
　五　撤去、改造、取り替え等の変更
　六　その他専有部分の管理に関し、区分所有者の全体の利益のために特別に必要となる管理

２　専有部分の特別管理に要する費用について前項第一、第二の場合には管理費、前項三、四、五、六の場合には修繕積立金をもって支払いに充てる事ができるものとし・・・・・・・・・・・

３　区分所有者は、正当な理由がなければ管理組合が専有部分の特別管理を拒否することができない。・・・・・・・・・・・・

４　専有部分の特別管理を行うため、管理組合が（管理費の過不足）・・・・・区分所有者に必要な金額を求めた場合には・・・・・
拒否することができない。
（必要個所への立ち入り）

--------------------------------------------------　
追記
トイレの詰まり修理、室内ドアーの取っ手が壊れたので修理する、コンセントが壊れた、電灯ＳＷの不具合等々。を一纏めにして＊＊＊円/戸・月負担出費（＊＊戸×＊＊＊円）することになっている。利用した、しなかったに関係なく。
----------------------------------------------
総会後の議事録で特別管理（数年前）として承認を得たと記載。事案提起の時、特別管理の承認とするの文言はなし。
色々問題点を提起したので特別管理を持ち出したものと思われる。

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>>3097 3088さん
３０９６です。
個別のマンションの管理規約（管理委託契約書？）に専有部分についての特別管理と言う名目を設定した規約（管理委託契約書？）を見たのは初めてです。
言わんとする事が大体理解できました。この規約を設定した議案書と議事録をもつてマンション管理士若しくは弁護士に相談してみてください。貴方の勘は妥当なように思えます。

追記のトイレの詰まり、室内ドアの取っ手が壊れたので修理、コンセントが壊れた。電灯SWの不具合等々。を一纏めにして＊＊＊円／戸・月負担出費（＊＊戸×＊＊＊円すること。利用した、しなかったに関係なく。

は個別の区分所有者の権利を侵害する法令違反になりそうです。全員が賛成するのであれば有効です。

築古マンションで漏水等のトラブル等が頻発しているようであればこの規約は組合員にとっては役に立ちます。

私のマンションでは専有部分等からの漏水等でのトラブルが頻発しましたので規約に組合の管理対象部分に規定して保険等で対応し、被害者の救済をしています。個別負担は避けました。

※ご存じと思いますが、規約の設定、変更、廃止は区分所有法３１条の強行規定です。

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>>3096さん
特別管理という言葉をつかっているだけのことであり、それはマンション
によっていろんな使い方をしても問題はないでしょう。
ただ、強行規定であれば当然規約に規定してもそれは無効になりますが、
それは具体的に書いてないので、一般論を述べただけのことです。

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>>3097さん
専有部分の特別管理に関してはその都度総会決議が必要なんですね。
清掃並びにごみ処理までと規定されてますが、特別な事情があった場合
総会決議をすることなんでしょうが、追記にあります内容については、
各区分所有者がやるべきことであり、そこまで規定するのは行き過ぎだと
思われます。
第××条４項の場合、例えば専有部分の給排水管の更新工事を総会決議で
一斉に管理組合としてやることが決定し、一部各戸負担と決まったのに、
その工事を拒否したものが、裁判で敗訴し〇〇万円を支払えという判決が
でたことがありますので、これは規約で決めてもいいと思います。

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＜Ｈ．３．１１．２９　東京地裁　判時1431-138＞
原告　　　Ｘマンション管理組合
被告　　　○○　○○　（総会決議に従わなかった区分所有者）
　主文
　　１．被告は、原告がＡ株式会社に依頼して、別紙物件目録（２）ないし（４）の各部屋の雑排水管
　　　　取替工事をするについて協力する義務があることを確認する。
　　２．被告は、上株式会社が前項の各部屋に入室して雑排水管取替工事をするのを妨害しては
　　　　ならない。
　　３．被告は、上株式会社による第１項の雑排水管取替工事が完了したときは、原告が管理費か
　　　　ら金２０万円の工事費を支払うことに同意し、かつ被告が原告に対し、２０万円を超える工事
　　　　費（自己負担金）を支払う義務を有することを確認する。
　　４．被告は、原告に対し、金４５万円を支払え
　　５．原告のその余の請求を棄却する。
　　６．訴訟費用は被告の負担とする。

　※本件は、臨時総会において、雑排水管の取替工事をＡ株式会社に依頼し、工事代金については、
　　１戸当り２０万円を原告の管理費から支出し、２０万円を超える部分は、各区分所有者が原告に支
　　払う旨決議された。
　　雑排水管は、維持管理の面からは、むしろ本件マンション全体への付属物というべきであり、法
　２条４項から除外される専有部分に属する建物の付属物とはいえず、法２条４項の専有部分に属し
　ない付属物に該当すると解するのが合理的である。又、専有部分の枝管の雑排水管の高圧洗浄
　は、管理組合が管理費の中から実施している。
　　よって、総会決議（管理規約）に従うべきであるとの結論に至りました。

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　＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
　＊事件の経緯
　　　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでな
　　　く、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積
　　　立金から支出する」と決議しました。
　　　　その後の臨時総会で、「すでに改修工事を完了している住戸については、その費用を返還
　　　する。」、返還金額は、組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする。尚、返還額は一律
　　　とする。」と決議しました。そして、改修工事を完了している各戸に３８万円を返還しました。
　　　　この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

　＊訴訟内容
　　　１．改修工事が終わっていない一部の区分所有者のみ、管理組合が実施しているが、組合の
　　　　　権限外の工事であり無効である。既に、工事を完了している者に対しても専有部分の工事
　　　　　費相当額の支払いを求めた。
　　　２．仮に、総会決議が無効でないとしても、先行工事者が工事に使用した費用の適切な支払
　　　　　いを求める。
　＊判決
　　　１．一部の区分所有者のみが給排水管工事を行い、不均衡を生じたからといって、それだけ
　　　　で管理組合に委任契約に基づき費用を返還せよとの請求権は発生しない。
　　　２．２１条２項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会
　　　　決議は有効である。
　　　　先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取り扱いは無効。
　　　　先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

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３０９７さんのマンションで規約できめられていることは
強行規定ではありませんので、マンションの総会で決議承認された
ものは有効です。
区分所有法の強行規定は少ないですからね。
規約の改正、組合の法人化、建て替え決議等限定されています。
殆どは任意規定ですので、それぞれのマンションで決めればいいと
思います。

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　専有部分について規約で定められる「他の専有部分や共用部分に影響」の条件が３月５日の最高裁判決のなかで示されたと理解します。

他の専有部分や共用部分に波及する、漏水のおそれを予防するための専有部分の排水管工事のような案件を想定している、3097さんの「特別管理」の規約は、有効だと思います。

個々の案件について総会決議で「特別管理」に該当する、しないの決議ではなく、規約変更の決議で規約に定めなければならない。通常の総会決議は、共用部分の変更、共用部分の管理の決議なので、専有部分については、規約で定めなければならない。

　一方、3097さんの専有部分向けサービスのような個々の専有部分で閉じていることで、他の専有部分や共用部分に影響しないことを規約に定めても無効だと思います。

　専有部分向けサービス料金の管理費から一括支払いは、分譲時に分譲会社が全員から書面同意を得ていれば、できると思います。専有部分の転売の際に購入者から同意を得る必要があるのかもしれない。

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途中で入居してくるものは、それを承知した中で
購入するのでしょうから、同意の必要はありません。
そうしないと一人反対すればすべて規約の変更から
やり直さなければなりませんから。

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専有部分の給排水管もいずれ交換しなければならない時期が
必ずやってきます。
塩ビ管を使用しているからその必要はないという方もおられますが、
継手部分からの漏水は考えられます。
継手部分の交換だけでもかなりの経費と労力、住民の協力が必要と
なります。
その前に規約で専有部分の給排水管の補修工事を管理組合としてやる
ように規約を規定しておくべきです。

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中古のマンションを購入したので教えていただきたいのですが、
専有部分の水道、排水管が損傷し漏水が起きた場合、

※我が家の修理費用（排水管、家財）は何で補償されますか、火災保険の漏れ水でしょうか
※階下への損傷は何で補償できますか（天井、クロス、家財）、火災保険の特約個人賠償責任保険でしょうか

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管理組合が総合保険に加入していれば、個賠で保証されます。
また、個人で加入している保険があれば有利な法を使えば
いいでしょう。
ただし、特約がなければ、階下の損害賠償は保険が適用されますが、
加害元には保険は適用されません。

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加害元の保険適用の特約を教えてください。どんな特約ですか。？

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自然災害については、予見可能性または結果回避可能性がない不可抗力として
法律上の賠償責任自体が生じないのが一般的です。
漏水の場合は、階下の損害賠償については適用されますが、加害元の損害に
ついては基本的には適用されません。
加害元の保険の適用については、特約が必要となりますが、それは損保会社
で違います。
私も保険については素人ですので、保険の代理店である管理会社に調べて報告
してもらったらいいと思います。
すぐ対応してくれますよ。

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＊ＡＥＤ（自動体外除細動器）

　もし家族の一員が心肺停止になったら、その時ＡＥＤがあり、うまく使えれば助かる確率は
高くなります。
　しかし、心肺停止が起こった時の行動順位としては、下記順位になります。

　　　１）救急車を呼ぶ
　　　２）心臓マッサージ 心臓マッサージをやり続けることが大切
　　　３）人工呼吸 人口呼吸を途中でやると心臓に酸素を送るのが中断される。
　　　４）ＡＥＤの使用 一番いい方法は、ＡＥＤと心臓マッサージの併用が一番いい
とのこと。

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問題点
　　　１）ひとり暮らし又はひとりでいる時は使えない。
　　　２）ＡＥＤの保管場所に取りに行くまで時間がかかる。
　　　　　　警報機つきの収納庫で保管されている。
　　　　　　消火器みたいに、各階にあるのがベストだが、費用がかかる。
　　　３）全員が使えるように訓練をする必要がある。
　　　４）心室細胞の者に使用、脳卒中には使えない。
　　　５）隣の者に助けをもらう場合も、動ける者が二人はいなければできない。
　　　　　一人は、心臓マッサージ、そしてもう一人が救急車を呼ぶ、そしてＡＥＤを取りに行って
　　　　　使用する。
　　　　　　管理員がいる時は、管理員室に電話してもってきてもらって使用する方法もあるが、
　　　　　管理会社は責任の問題もあり契約を嫌がると思われます。
　　　　　各専有部分には、夫婦二人、夫婦と子供というのが殆どであり、実際その場面に直面
　　　　したら、動ける者がいない、いても子供にお願いするということになります。
　　　　　隣りとのコミュニケが大切になってきます。
　　　（６）一度導入すれば、もし必要ないとなっても、撤退は万一の責任上できない。

　※必要な時に、誰が持ってきて、誰が使用するか。

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　※経費
　　　　　自治体が補助をしている市町村もあります。
　　　　　使用しなくても、取替費用はかかります。

◎ないよりあった方がいいが、全国のマンションでも、それを使用して助かったという事例は
　聞かれていない。ただ、あるという安心感はある。
　一番いい方法は、救急車を呼ぶことと、心臓マッサージをするのがベターと思われる。

　もし、本当に活用することを考慮するならば、エレベーターを使用しないでもいい距離、例
えば、３階ごとに１台の設置も検討する必要があります。

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ＡＥＤはマンションのステイタスになるのかな？

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それに１台だけでは足りない。
２階で１台は必要でしょうね。

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ＡＥＤがあって助かったという話はマンションでは聞いた
ことがない。

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内のマンションはAED何処ろか、
赤十字の赤い羽根募金、専有部分サービス、自治会費、町内会費、各種寄付等を組合が管理費から支出している。ご丁寧に、この旨を規約にも設定した。

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マンションの町会加入、司法の判断は　　　　　　　　　　2019.9.3 |産経WEST

　住民の高齢化が進み、災害時の安否確認などの対策が急務となった都市部のマンション。この課題に対応しようと、マンションの管理組合が地域の町会（自治会・町内会）に加入したところ、加入を望まない住民との間で訴訟に発展した。大阪地裁は８月、ある理由から町会加入に「待った」をかける判決を言い渡した。何が問題だったのか。取材を進めると管理組合の「限界」が浮き彫りになった。（杉侑里香）

町会加入に反対の声
　判決などによると、舞台は大阪市西区にある総戸数約２３０戸のマンション。築３０年以上となり、６５歳以上の住民が８０人を超え、高齢化や単身者の増加が目立つようになった。

　「住民の交流が少なくなっている。安否確認など災害時の備えも心配だ」。危機感を募らせた管理組合の理事は平成２７年２月、地域の町会に一括加入する考えを総会で住民に明らかにした。
（１）町会費（１世帯あたり１カ月３００円）は住人が収める組合運営費から拠出
（２）清掃や見回りといったボランティア活動を強制しない
（３）プライバシーに配慮し町会に住民名簿を提出しない－などと説明した。

　大多数が賛同し、管理組合は同年５月から町会に加入。しかし、住人の女性が「希望していない」「必要性を感じない」と主張した。女性は約２年分の組合運営費が違法に支出されたとして２９年１０月、組合に損害賠償を求める訴訟を大阪地裁に起こした。上田元和裁判官は今年８月６日の判決で女性の主張を大筋で認め、管理組合側に３５８４円の支払いを命じた。

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3119 匿名さん
上告はしないのでしょうか。マンションの事情からすれば組合の対応は正しいと思います。

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>>3120 匿名さん
上告はしなかった。町会に加入する、しないは個人の自由です。強制はできません。ということ。
改正標準管理規約では町内会加入を強制しないこと。町会費の徴収は管理組合が代行していること等々を明記。
管理組合と自治会（町内会）の独立した組織を作ること。
会計も別々に行うこと。

戸建てを考えると１戸、１戸をいくつかのブロックにまとめ自治会組織をつくる。しかしブロック内同士で管理組合は作りません。個人の建物、設備等々の修理、修繕、解体は個人で行います。

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>>3188さん
お宅のマンションすごいですね。
しかし、マンション管理の基本を見直す必要がありますね。

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>>3119さん
自治会活動を行っていくためには、全員の加入が必要なのは
理解はできます。
しかし、自治会法で決められているので、裁判になったら負けます。
心情的には全員の加入がいいのはよく理解はできますが。

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>>3121さん
自治会法がネックになっていますね。
確かに管理組合と自治会は別物ですからね。
ただし、お互いに協力をしていってより良いマンションライフが
送れるようにするのは考慮すべきだと思います。
その中で未加入者のものに対しても同じように対応するのは難しい
かもしれませんが。
当然専有部分については、各戸で対応するのは当たり前のことです。

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＞＞3123 匿名さん
自治会法の説明をお願いします？。

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自治会法で検索すれば条文がでてきます。
自分で調べることが大切です。
自治会法自体そんなにボリュウムはありません。

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自治会法の場合は、最高裁の判例を参考にすべきですね。
自治会への入退会は自由だが、それについては判例で理解
できると思います。
また、別スレですが、自治会についてのスレではその点を
詳しく論じられていますので、別スレを参考にしてください。

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うちの組合も全員自治会に入会してます。
賃借人も自治会員ですが、自治会費は賃貸人が管理費等と
一緒に口座引落で納めています。
３５０戸全員が自治会員です。

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マンションの中には、理事会と自治会が混同しているところもあり、
役員も兼任、会議も同じだから一緒にしているところもある。

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小規模マンションの場合は人材不足のため
兼任が多くなるのがその要因でしょう。

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自治会と理事会は目的は別ですが、マンションライフを
楽しくしていくためには、協力していくべきでしょう。

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マンション周りの清掃とか、花植えとかは一緒にやったらいいでしょうね。
消防訓練も同様に。

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>>3128 匿名さん うちの組合も全員自治会に入会してます

全員加入の手法をぜひ披露してもらえませんか。
加入する、しない　は自由なのになぜ？全員加入、と思います。
賃貸にすれば当マンションには住んでいないのに、また移転先で加入し会費を払うと二重払いになっているかも等、ちょっと理解できません。
３１２８さんところの方法が全マンションに暮らす人々が理解できれば皆平穏に過ごせると思います。よろしくお願いします。

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分譲時に加入することになっていましたので別に
秘訣はありません。
賃貸にする場合は一応オーナーから口座引落で差し引かれていますが、
オーナーが賃借人に請求しているかどうかは分かりません。
賃借人が自治会費を支払うことはありません。
自治会費を口座引落にしているのは、集金の手間を省くために便宜を
はかっているだけのことです。
今まで総会でなぜ自治会費を口座引落にしているのとか、退会をしたものは
一人もいません。３５０名もいるんですけどね。

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分譲時に全員が書面合意した原始規約の附則に地元の自治会に加入する定めがあり、他に、専有部サービス料金を管理費から利用の有無に関わらず全戸分一括支払いの定めなどがあります。
（分譲後の実情は、自治会は任意加入、専有部サービスは総会決議で解約済。）

普通の総会決議ではできないことが、附則に定められていると思うが、附則のそういう部分について書面合意は有効なのでしょうか？（あるいは、私の所の原始規約（附則）が普通と違うのか？）

国交省の標準管理規約は、分譲会社が（市役所や近隣住民と）締結した協定を「附則で承認する旨規定する」としている。

＜マンション標準管理規約（単棟型）＞

（市及び近隣住民との協定の遵守）
第６９条 区分所有者は、管理組合が○○市又は近隣住民と締結した協定について、これを誠実に遵守しなければならない。

第69条関係
① 分譲会社が締結した協定は、管理組合が再協定するか、附則で承認する旨規定するか、いずれかとする。
② 協定書は規約に添付することとする。
③ ここでいう協定としては、公園、通路、目隠し、共同アンテナ、電気室等の使用等を想定している。

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常識的に判断して、地域住民との協定については順守した
方がいいと思いますが、専有部サービスについては、どこまで
やるのか等も含めて、本来は各戸で対応すべき問題ですので、
規約の改正をしたほうがいいと思います。
書面で行う付則についても総会決議で解決できますよ。
ただ、一部住民との話し合いが必要な部分もあります。

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いくらなんでも専有部分のサービスはやりすぎだね。
早く規約の改正をすべし。

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専有部サービスをするなら子育て等や老人の面倒等を徹底したサービス業務をするべきでしょう。料金は個別契約にして管理会社がサポートする。現行のサービス内容は詐欺的である、。

管理会社の現行の専有部分サービスの内容からして本音の部分は専有部分のリホームや取引の内部情報を得ることで商売につなげるものであるように思えますが、いかがでしょう？。

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管理会社もマンションの補修工事や点検等でバックリベートを
確保する時代は過去のものになると思う。
今後は専有部分のリフォームや介護とか育児とかの分野をマンション
と一緒に取り組んでいくべきでしょうね。

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知識を知恵に変えてマンションをより良いものに
変えていくべきでしょう。

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　このたびは皆様の情報提供（自治会加入する、しない。自治会費徴収について）により考えて一つの結論を得ました。ありがとうございました。
皆さまから投稿して頂いた情報を纏め、本人管理規約に目をとうし考えた結果、ある条文が目に止まりこれを適用すれば解決する？。というのは

管理費適用のなかで、
●地域コミュニティにも配慮した居住者のコミュニティ形成に要する費用　を自治会費として拠出することは規約違反とは思わない。これが承認されれば特別に徴収している自治会費は不要。

●町内会（自治会）での仕事は身近なものに意外と多いため「自治会退会＝自治会費払いません」とは単純にいかないようだ。
例　本人自治体で①市民の声として夜道が暗いので街灯をつけてほしい。に市の回答は町内会（自治会）に依頼し実施して下さい。②市の広報誌の配布が他地区より約２週間遅いので早く配布してほしい。に市の回答は町内会（自治会）に依頼してください。又は市本庁のロビーに置いていますので取りに来てください。等々。自治会費を納めていないと色々不便なことが発生しそう。

●本人管理組合の総会収支表で自治会費未収金１戸分計上あり。これは賃借人と判明している。この人に支払いを求めても自治会に加入しません（していません）と回答されたらそれまで。この未収金どうする。
　管理費から拠出する仕組みにすればこれは（未収金）防げる。
●自治会費は管理費から拠出、特別徴収の町内会費（自治会費）の徴収はやめるよう理事会に提言する

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>●地域コミュニティにも配慮した居住者のコミュニティ形成に要する費用　を自治会費とし>て拠出することは規約違反とは思わない。これが承認されれば特別に徴収している自治会費>は不要。

現在コミュニティにも配慮した費用の項目は、標準管理規約からも
削除されましたよ。
これらの費用は各人が負担すべきものとされました。
自治会費を管理費等と一緒に口座引落をするのはあくまで便宜を
図るためであり、振り込まれた金額は即自治会口座に振り替えます。
あくまでも組合の口座と自治会口座は明確に区別しなければなりません。

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>●地域コミュニティにも配慮した居住者のコミュニティ形成に要する費用　を自治会費とし>て拠出することは規約違反とは思わない。これが承認されれば特別に徴収している自治会費>は不要。

これは間違った解釈をしていますよ。
コミュニティに配慮したコミュニティ形成に要する費用とは、理事長が自治会の
会合に参加するために必要な費用ということです。
あくまで管理費は規約で規定されている項目以外のものに使うことはできなく
なっているでしょう。
未収金については、区分所有者がマンションに居住していないのに徴収すること
自体が間違っていますのでそれを未収金としたのが間違いですので、訂正するだけで
いいと思います。
特別徴収の件は論外です。

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マンション管理組合と地域町会・自治会の違いが分からない連中が多すぎる。

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＜管理組合と自治会の違い知ってますか＞
　管理組合とは、区分所有者になれば法律上、自動的に組合員になり、区分所有者でなくな
れば、自動的に組合員ではなくなります。また、組合員は区分所有者でなくなるまで退会すること
は法的にもできません。
　管理組合の主な目的は、建物・設備の共有資産の管理です。
　又、マンション内の快適なマンションライフを維持していくための管理も行っています。
　管理費から募金や老人クラブ、スポーツや文化会、親子会、祭りとかに経費を支出することはでき
ません。あくまで管理費はマンションの管理のために使用しなければなりません。
　標準管理規約から、「コミュニティ条項」が削除されました。
「地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成（費用）」という項目です。
　理由としては、法的リスクを避けるためとのことです。コミュニティの合意形成の環境づくりといっ
た理由で管理費から支出されたり、マンションの管理と関連性の薄い業務活動に対して支出す
れば、役員に対して損害賠償責任が生じる恐れがあることがその理由です。

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　自治会とは、親睦等を目的とする任意団体で年齢・性別に関係なく居住者であれば、誰でも
入退会が自由にできる団体です。賃借人でも構いません。全国のマンションでの自治会への加入
率は決して高くはありません。
　その目的は、居住者の親睦と共同福祉の推進を図り、地域の発展に寄与することです。
　美化活動、子供の見守り、敬老会、祭り、防犯パトロール、弱者に対するフォロー活動等
　具体的には親子会、塾親会、文化活動やスポーツ活動を支援しており、又祭りや清掃活動、リサ
イクル活動等を行っています。祭りに関しては地域の自治会と消防訓練は管理組合と協力して行い
マンション住民の生活面での互助並びに交流活動のフォローを行っています。
　自治会は、行政との窓口で、行政の各種情報が伝達されます。
　しかし、管理組合と自治会は目的や機能が異なる組織で、構成員も異なっています。それでこ
の２つを混同すると管理組合の運営に支障をきたすおそれがでてきます。
　そのため、マンション管理を適正に行うためには、各組織の違い、目的等をよく理解しておかな
ければなりません。

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>>3142 匿名さん 現在コミュニティにも配慮した費用の項目は、標準管理規約からも 削除されましたよ。

確認しました。

>>これらの費用は各人が負担すべきものとされました。
>>自治会費を管理費等と一緒に口座引落をするのはあくまで便宜を
図るためであり、

自治会費として管理費等と一緒に口座引き落し実施しています。

>>振り込まれた金額は即自治会口座に振り替えます。

自治会口座は何かの法律（自治会法とか）で自治会を設立したら開設することが明記されているのですか。理事会に提案する資料が必要と思います。

>>3143 匿名さん 未収金については、区分所有者がマンションに居住していないのに徴収すること自体が間違っていますのでそれを未収金としたのが間違いですので、訂正するだけで いいと思います。

わかりました。

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偉そうに言うだけで説得力がないな。上から目線やめろよ。

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>>3148 匿名さん
初心者マークは、サイト利用を始めて間もない
方に付与されますので、
初心者マークのない方の意見はハイレベルになりますので宜しく。

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https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/605119/
ここは、初心者マークの方の投稿はハイレベルです。

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自治会委員を１年間努めるとなにがしかの報酬が出る町内会（自治会）はありますか。
以前の町内会では御祭前日に準備として参加した時（午前９時～午後３時・昼休憩あり）は昼の軽食・作業終了後タオル２本お疲れさんで、１年間の終了後も報酬はなし。
この違いはなに？　町内会（自治会）の裕福度で決まるものなのですか。

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>>3152さん
うちのマンションでは自治会が会計上余裕があるので自治会役員の
報酬は、理事会役員より高いですよ。
例えば、理事長が１２万円で自治会長は２０万円です。
ちなみに自治会費は月３００円ですが行政より一人あたり年間２，０００円
程度の負担があります。

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やはり理事会と自治会の違いを認識することからスタート
すべきですね。

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３１４５、３１４６の書き込みをよく読むことだね。

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3152さん　ありがとうございます
現在籍の自治会（町会）は自治会費（町会費）を徴収し上部自治会（町内会）に治めているが、自治委員は年度末（３月）終了で若干の報酬を受けている。上部自治会（町内会）が行政から補助金を受けている図式？。委員は報酬を管理組合に治めている不思議な仕組みになっている。返納の理由はさておき管理組合と自治会は別組織としてすっきりさせること。3153投稿ですね。

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うちの場合は、マンション内の独立した自治会ですから、
上部団体はありません。
自治体からの補助金も直接マンション内自治会に振り込まれています。

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自治会の活動は目的をもって行動しないと自治会費が
余ります。
使い道がないと役員の報酬を引き上げたり、飲食費に
使用することになります。

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だから自治会は飲み会が多いといわれるのですね。

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理事の役員手当はどれぐらいが適当なんでしょうか。
理事長が月２万円程度で、一般理事が月3,000円ぐらいかな。

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組合の理事長の報酬と自治会会長の報酬は
どちらが高いですか。

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>>3159 匿名さん 理事の役員手当はどれぐらいが適当なんでしょうか。

スレッド名の　「管理組合の役員報酬について」　を参考にされてはいかがでしょう。

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マンションの規模にもよるでしょうが、理事長の場合、
月１万円程度が相場だと思います。

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お金でやる気を引き出すやり方は、感心しませんけどね。

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自治会の役員の報酬は全般的に理事の報酬より高いようですね。

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300とのマンションです。
良く員報酬です。
自治会長は年間100万円、管理組合理事長は年間10万円です。

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それぐらいもらえば、片手間で自治会長をやっても
いいかもですね。
交際費も使えるし。

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＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

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専有部分の給排水管の更新工事を管理組合として
計画することは大切なことなんでしょうね。

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オリンピックが近づくにつれ、宿泊施設の確保が難しくなっています。
四ツ谷駅近くのアパートは通常２万円程度の部屋が４５万円という価格に
なっているということです。
皆さん方のマンションでは民泊問題にたいしてどう対応していますか。
民泊オーケーとなると、外人がエントランスにたむろしたり、ごみの分別が
めちゃくちゃだったり、深夜に騒いだり、風呂に入ったりと迷惑行為が行われ
る可能性が高くなります。
やはり、早めに民泊禁止の規定を設けておくべきですね。

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マンションで民泊禁止の規定がなければ、オリンピック期間の
貸出が多くなるね。
特に賃貸にしようと思っているのだったら、民泊がいいと思うよ。

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マンションの民泊は問題がありすぎ。
トラブルが発生する前に規約で民泊禁止にしておいたほうがいい。

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＞自治会長は年間100万円、管理組合理事長は年間10万円です。

補助金をもらう自治会（町内会）は自治体にとって無駄飯食いの外郭団体？

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自治会は住民にとっては大切な団体です。
ただ、その運用方法については、問題点がある自治会もあるのでしょう。
自治会の活動報告書を確認すべきです。総会で資料が配布されますが、それに
記載されていると思いますので。

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小規模マンションでは自治会の役員のほうが
影響力は強いんではないですか。

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>>3174 匿名さん 自治会の活動報告書を確認すべきです。

我がマンションは中規模マンションなので自治委員を上部自治会（町内会）に出席させているだけで活動報告書の説明はいっさいなし（十数年間）。自治会からの活動参加要請もなし。自治会総会ってなに？
管理組合の総会は1/年あり。自治会費は払ってるよ。
ダメ、ダメなマンション？

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マンション内自治会だけども、祭りのときは地域の自治会と
一緒にやっています。

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自治会総会をやってないんですか。
どこの自治会にも規約はあるでしょう。
自治会の議案書は配布されていないんですか。
総会への出欠確認も提出しなければならないでしょう。

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今日はメンテナンスの日だったんですね。

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＜マンションの資産価値を保つには＞
　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。
　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　があります。
　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　うことも大切です。
　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。
　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　来的に売却・賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。

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マンションに住む理由としては、最近は終の棲家としている
者が多いようです。

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終の棲家の考え方が多くなっているのは事実でしょう。
私どものマンションでも、戸建てからマンションに住み替えている
方がかなりいますからね。
マンションは高齢になると、病院や買い物、交通の便等がいいので
便利ですから。

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マンションは便利だね。

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年を取ると戸建ては大変です。
庭の草取りや清掃等やらなければならないことが
たくさんあります。
鍵一つで外出できるし、買い物や病院も近くにあるし、
家の修理等があって分からなければ、管理人さんに相談できるし。

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マンション万歳！

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定年後管理員でしばらく働いた。
今まで一戸建てに住んでいましたが、管理員業務を通じてマンションの住み心地をみて、
一戸建てを売却してマンションに移り住んだ。住みやすくて水道光熱費等も安く。
管理員もよく話しかけてくれて老後はマンション暮らしのほうが楽です。

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そうですよね。
マンションは共用部分は管理組合がすべてやってくれますからね。
住民が管理するのは専有部分だけですから。
住民同士の付き合いが面倒とか考えている方もおられますが、実際
マンションに住んでみると煩わしさは戸建てと全く変わりません。
人数が多いからそう考えるのかもしれませんが、付き合いのある方は
自分で選ぶこともできますからね。
お隣さんぐらいは挨拶ぐらいはできるようにしてますけど。
同じフロアのものでもエレベーターに乗るときは挨拶するぐらいですから。

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＊資産価値の落ちないマンションの条件
１．立地が良い
２．築年数（築浅） 〕　　１～３については、変えようがありません。
３．物件規模が大きい
４．管理状況が良い・・・この部分が良好に管理されているかが重要です。
　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。全てを網羅した長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。
　空室が目立つようになっていないか。（売れない、貸せない、しかし経費はかかる。）
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

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マンションの管理がうまくいっているマンションは
資産価値がおちないでしょうね。

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マンション管理は大事。

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管理をするのは組合員ですから悪い結果が出たからといってその役員や管理会社を責めても後の木阿弥です。
よってマンション管理は、規約や法令通りには運営されているとは限らないし、
その結果の良悪は組合員に帰属します。

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マンションの管理は規約や細則に則ってやらなければ
ならないでしよう。
国家や人の社会でも法律に則ってやらなければ問題は
解決しません。

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規約や細則に則って管理がされているとかではなく、
それを管理するものが知らないでやっているんでしょうね。

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その場合は、過去にさかのぼって返還請求すればいいのですが、
区分所有者が代わっていたり、個人負担であればやらなかった
といわれればどうしようもありませんからね。

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知らないで管理組合として専用使用権のある共用部分の補修工事を
してはだめですよね。
しかし、知らないと共用部分だから管理組合として補修をするかもですね。

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マンションの管理は理事会特に理事長によって
大きく変わります。
良くも悪くも理事長の双肩にかかっています。
理事長さん頑張って。

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良くも悪くも理事長次第です。
自分の住んでいるマンションの理事会くらいはチェックしましょう。
役員会＝理事会ではありません。管理会社に使い分けられてはいませんか。

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マンション管理士さんに質問させてください。
購入検討中のマンションに接している隣地が道路に接していません。
そこには古めの戸建が建っており、戸建の住民は長い間マンション敷地を通行していたそうです。
隣地所有者とマンション売主が「無償通行の覚書」というものを締結しており、それを管理組合で継承するそうです。
このようなマンションを購入すると、将来どんな問題が考えられますでしょうか？問題ないものでしょうか？

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弁護士、司法書士、土地家屋調査士、不動産鑑定士、行政書士、一級建築士、
等の資格を持っているマンション管理士に相談されることをお勧めします。

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>>3200さん
建物を作るには消防法で道路に２ｍ以上の道路がなければ
建物を作ることはできません。
これを接道義務といいます。
多分建物を作るときは、建築確認が必要ですので、その道路は
マンションの住民が通れると思います。

マンションの隣地を購入される予定なんですね。
戸建ても同じことで、接道義務があります。
その土地を購入されるのでしたら、マンション内の敷地を通れば
いいと思います。
道路に面していない敷地は販売はできないでしょう。

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接道義務(セツドウギム)の意味・解説

接道義務とは、都市計画区域内で建物を建てる場合、原則として幅員4m（特定行政庁が幅員6m以上を道路として取り扱う区域は6m以上）の建築基準法上の道路に、2m以上接した敷地（土地）でなければならないと定めている。そのため1つの土地を分割して販売する場合などでは、道路から離れた奥まった土地の一部を敷地延長させ、ギリギリ2mだけ道路に接するようにしているケースが多い。ちなみにこうした形状の土地を「旗竿状地」といい、旗竿の竿の部分が敷地延長した道路に当たる。また、旧市街地内の土地を購入する際に多いのが、敷地に接している道路の幅が4mに満たないケースである。この場合は、道路の中心線から2m敷地の縁を後退させなければならない。これを「セットバック」という。

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立地条件（アクセス等）が、ずばぬけてよいマンションなら問題はないでしょう。
その逆であれば買わない方が賢い選択だと思いましが。いかがでしょう。

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家を建てるとき、非常に複雑な問題が「再建築不可物件」のある土地を購入してしまうことです。再建築不可物件とは、「建物を取り壊して新しく建て替えができない物件」を意味する言葉です。具体的には、間口が建築基準法上の道路に2m以上接していない物件が該当します。
そもそも、なぜそのような物件があるのかというと、接道義務がなかった時代に建てられた家や建造物がたくさん残っているからです。また、家を建てた後で周りに他の家や工作物ができてしまい、「袋地」「旗竿地」の中に物件があるケースもあります。いずれも再建築不可物件であり、そのままの状態では接道義務を満たせません。
こうした物件を購入してしまうと、建物が老朽化しているのに建て替えができないというトラブルに見舞われがちです。

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接道義務に違反しており、再建築不可物件は買わないことです。

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>>3202 匿名さん
いえ、マンションの方を購入検討中です。
隣地問題さえなければ買うつもりです。
隣地が建替えできなくてゴミ屋敷になったり、再建築不可ということでとんでもない安値で取引され良からぬ輩が住み着いてマンション側に無理難題を吹っかけてくる、なんてことを危惧しています。

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通行だけの問題ですので、それはやってやればいいでしょう。
契約をしっかりすることですね。
よからぬ輩が購入しても、家を建てることはできないでしょう。

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>>3208 匿名さん
アドバイス誠にありがとうございます。
大変参考になりました。
新年のご多幸をお祈り申し上げます。

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新年あけましておめでとうございます。
今年もよろしくお願いいたします。

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（参考資料）
●マンション標準管理規約（単棟型）

（市及び近隣住民との協定の遵守）
第６９条 区分所有者は、管理組合が○○市又は近隣住民と締結した協定について、これを誠実に遵守しなければならない。

第69条関係
① 分譲会社が締結した協定は、管理組合が再協定するか、附則で承認する旨規定するか、いずれかとする。
② 協定書は規約に添付することとする。
③ ここでいう協定としては、公園、通路、目隠し、共同アンテナ、電気室等の使用等を想定している。

●平成24年8月29日 国交省 第９回　マンションの新たな管理ルールに関する検討会
資料５ 残る論点と新たな論点について
http://www.mlit.go.jp/common/000224800.pdf

マンションの管理と管理組合、その他用語の定義等の整理（５）
問題認識 第６９条は不可欠か、必要な場合、この規定ぶり（文言）で効果があるか

管理組合が、行政又は近隣住民と締結した協定（想定と実例）
・テレビ共視聴設備、電波障害対策に関する協定
・消防法に定める施設・設備に関する協定
・物件の落下防止について
・共用部分空調設備、24時間常時小風量換気設備、騒音・振動、臭気について
・近隣住民の敷地内立入、セキュリティ設備の設置について 等

本条の趣旨は、当該マンションの建設にあたり、ディベロッパーが、自治体や近隣住民等と締結した協定が、
引き渡し後も遵守されるよう、管理規約に定めることとしたものである。

マンション購入者は、ディベロッパーとの売買契約の締結により、当該協定の遵守を約ることとなるが、後に転売により新たに区分所有者となる者にも遵守させる必要があること、協定の中には、区分所有者建物等の使用に関わる内容もあり、区分所有者だけではなく、その同居人（その妻子他）にも遵守させる必要があること等から、管理規約に規定している。

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うちのマンションも地域住民との協定書を分譲時に交わして
いますが、それは分譲会社が協定書を交わしており、その内容に
ついては、住民は知らないようです。
やはり、規約で不足の中で規定しておく必要があります。
再協定を結んでおくほうがいいかもですね。

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近隣住民との協定書は規約に規定しておくことが大切です。
しかし、途中で入居してくる住民に対してはすべて規約と
細則を配布する必要があります。
これがなかなかできないんですよね。
しかし、規約や細則が配布されていないのに、規約や細則
違反ということはできないでしょう。

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規約にすると変更や廃止もできる。

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>>3213 匿名さん

その責任は前の所有者、仲介業者も悪いかな。
わざわざ費用をかけて管理組合が行うこととは思えない。

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規約集の配布はうちのマンションではやってますよ。
新入居者が規約や細則をしらないと規律がまもれませんから。
規約集がなくなればコピーすればいいと思いますよ。
経費はそんなにかかりませんから。

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正しい規約集なら良いでしょけど、絶えず規約を変更したり、
廃止または改正していて、
議事録も配布されていない時期が20年以上も続いています。
手元にあるのは信用できない管理会社作成の規約集のみです。

総会でその件を質問したら、規約などどうでもいいとの軽んずる発言があり、
出席者は何も言わない。救いようのないマンションの本の一例です。

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規約の改正をするときは、議案書に載せ特別決議で
承認をえなければなりません。
規約を新設したり改正したり廃止した時も同様です。
総会で承認はされていますよ。

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もう少ししたらマンション管理士の合格発表があるんじゃないかな。
たいした試験ではないけど、１０％以下の合格率の試験だから、合格者には
おめでとうといいましょう。
合格できなかった方に対しても、それだけの知識はついたと思うので、それを
マンション管理にいかしてください。

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設計コンサルタント導入について（建物診断業者と同じ場合もあります。）
　　設計コンサルタントの選定は、大規模修繕工事の成否に大きく影響してきますので、
　慎重に選定しなければなりません。設計施工方式でも改修設計・工事監理は必要です。
　設計コンサルタントは、設計事務所や管理会社に見積と提案を依頼します。
＊設計・監理業者を導入するメリット
　　　設計図書による統一された内容で見積もりがとれるので、比較が簡単である。
　　　同じ修繕箇所、同じ仕様、同じ材料での比較ができるようになる。

　　　見積もりの中で、数量落ち等で極端に安くなっている見積もりの修正ができる。
　　　手抜き工事防止等を設計コンサルタントがやることになる。
　　　元請会社は大手でも、工事をするのは下請け、孫請け業者です。

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＞（参考資料）
＞●マンション標準管理規約（単棟型）

＞（市及び近隣住民との協定の遵守）
＞第６９条 区分所有者は、管理組合が○○市又は近隣住民と締結した協定について、これを誠実に遵守しなければならない。

締結した協定書を区分所有者にコピーし配布すれば済むと思うが。
わざわざ管理規約に記載する必要があるの？

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協定書は管理規約に明記していないと破棄される恐れがあるからでしょう。
協定書を各区分所有者にコピーするのもいいのですが、それを改定、破棄
するときは、どういう手続きを取ればいいのか分からなくなります。
組合員には事前連絡等を取らなくても、理事が勝手に住民と協定内容を
変更、破棄することもできますから。
だから規約に明記するのがいいと思いますよ。

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他の管理会社（７社程度）から、ことごとく業務委託契約の見積もりを辞退されるマンションってあるんですか？

この場合、現在契約中の管理会社（１社）だけがそのマンションの管理組合との契約相手になってくれている「有難い、貴重な１社」という話になりますよね。

（質問する理由及び背景）
作り話ではないか、と疑っています。

私の所属する管理組合では、現在契約中の管理会社から委託料５割増し案が理事会に提示され要請されたということが先日、突然に組合員へ発表され、その１回目の説明会をやる前の配布資料に「今の１社しかない」と書いてあり、発表の時点ですでに状況は出来ています。

２回目の説明会までに「相見積もりをとってほしい他の管理会社が更にあれば、記名で用紙に書いて管理事務所に投函を」と、一見すると親切で丁寧な組合運営ですが、もし理事以外の誰かがどこかの管理会社を訪問して「いいですよ、見積もりしますよ」と言われたら、資料や議事録のウソが判明します（もしウソと判明してもみんなは大目に見る組合ですけどね）。

今回、組合から会社への委託料増の影響で、「組合員が納める毎月の管理費も値上げせざるをえない」という流れにあることも資料や議事録に書いてあります。

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すっごく巧妙な「話の作り」だと考えられるんですよ。これが善管注意義務に反する部類のマンション管理専門家の「舌」じゃないですか。

１回目の説明会はもう終わりました。その議事録、質疑応答の記録が理事長名で理事会議事録とともに発行され、繰り返し読みました。

他社を含む管理会社との接触（相見積もりの相談）の機会を、理事会幹部の権限として独占させ、そこに集中させているのがミソでしょう。総会での承認を経て就任している役員だから、その権限の正当性を他の素人組合員ならまず疑いません。

しかし、本来「相談」は個人的自由ですし、理事長や副理事長などは「現在の管理会社のもとでの組合員各自の毎月の管理費値上げ」を成し遂げることが自分の役目だと心得ていて、他の多人数の組合員をそこに持って行く、組合をそこに連れて行くことが口外できない本当の仕事なのでしょう。

想像を超えるというか、すごいのは、こうして管理会社に組合を差し出す役員に感謝し、賛辞を贈る住人の多さ（強さ）です。「よくやってくれて、ありがとう！」「うるさい批判者数名の声にもめげず、資産価値を上げてくれた！」という感じ。これらを冷めた目で見ている少数の組合員はいるはずですが、敵視されるとややこしいからか、おとなしい。

工事屋さんがマンションの大修繕等で荒稼ぎしようと思ったら、建物の物理的専門知識（主に理科）だけじゃなくて、それと同程度に管理組合の仕組みなど法的専門知識（主に文科）も習得し、２本立てで独占しようと思うでしょう。

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論理的には成立しないヘンテコな話が説明会資料にもいくつかあるんです。

例えば、「今回の委託料増額により組合員各自からの徴収額値上げをやらなければ４年後に組合会計は破綻する」。４年後が分かるなら、なんで今回は突然の発表なのよ。３年前からでも話に出せたでしょうに。

他の管理会社が断ってくる、どこからも辞退されるような劣悪マンションなら、どうして現在契約中の管理会社だけ付き合ってくださるのかな。そういう話（状況）にすれば、委託料大幅値上げも組合員負担増も対価にできますね。

私がもし理事長なら、逆に「現在の管理会社が委託料増以外の選択肢はないと言うから、まず縁を切ることを前提に、他社との新契約の準備を考えるべきと思いますがどうですか？」と、理事会や全組合員に問題提起するでしょう。が、現実にはそれをやれば「理事長降ろし」をやられます。マンション管理組合運営コンサルタントの豊富な知識と経験はこういう時に有用です。

こう考えてくると「まず現在の会社との契約非更改」を絶対やらないために「他の全社から辞退される」というストーリーが採用されていると想像がつきます。

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普通、委託費の値上げは管理内容が変わらなければありえないことです。
５０％の大幅値上げをいってきているとのことですが、どの項目が上がる
のかを明確にすべきです。その理由も含めて。
相見積もりを取る場合は、項目別に価格を提示してもらえばいいと思います。
理事会が管理会社とべったりの場合は、他業者への合い見積もりは難しいでしょう。
しかし、どこの管理会社も顧客拡大には積極的です。
合い見積もりを提出してほしいといえば喜んで即対応してくれるでしょう。
電話１本で済むことです。管理会社はネットで調べれはすぐ分かりますからそこから
適当にチョイスすればいいでしょう。
しかし、おかしなマンションですね。修繕積立金の値上げだったら分かりますが
管理費の値上げは内容が変わらなければありえないことですから。
例えば、管理員の増員とか時間の延長、清掃回数の増大、消費税は２％ですからね。

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管理会社との委託契約内容が少しでも変更があれば、重要事項の説明書を
全員に配布し、説明会を開催しなければならないと法律で決められています。
そして、管理会社との再契約を結ぶ場合は、総会の普通決議での決議が必要
となります。
なぜ合い見積もりを取らないのかの説明もしなければならないでしょう。事前に
質問はしているんでしょう。
今まではその委託費でやれていたのに、急に５割アップしなければならない理由
はなんなんでしょう。
管理会社との契約を解消するには、３ケ月前までに文書で通達するだけで
無条件に解約できます。
理由の如何を問いません。ただ気にいらないからという理由でもいいのです。
管理会社にとっては管理組合はお客様ですよ。

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>>3226 匿名さん
消費税は２％ですか？。

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１０月に＋２％で１０％になった　という意味ですよ。汲まなきゃ。

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>>3226
>>3227
参考にし、熟読させていただきます。ありがとうございやした。

初回の説明会の資料に「マンション管理新聞」の大型記事のコピーが添付されていまして、「あの大手が組合に非更改の通告」的大見出し、その下に「今までよくこんな低い委託料で」の小見出し。これが資料の編集に利用されて、委託料増に応じないなら管理会社にバイバイされるぞ、という脅しとして作用するんです。なぜなら、管理会社の変更は一度も経験していないマンションなので、今の会社に見捨てられたら困ると感じる人が一定数は必ずいます。でも、会社のほうも捨てる（手離す）気は全然ないはずです。

同社のまま値上げするのが業者と組合幹部の共通の目標か。「理事三役を中心に対応してきた」なんて、理事会内部でさえも大して説明せずに遂行しているということかもしれません。説明不十分でも全員賛成の理事会だし、ほぼ全員賛成の総会というマンションなり。

止められない悪質運営の正当化になると「理事三役」なんて言葉が出てきます。実体は、よくある輪番制理事による互選（理事長、副理事長、会計理事）で報酬も少し高額なのですが、その中になぜか強権派が１人必ず入っているという感じです。したがって、会社からすれば実は理事会をスキップしてハンドルをきった時などに「使える」し、「利用」できるカテゴリーが「三役」です。

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管理会社が値上げをいってきているということですが、逆に
値下げを要求したらどうですか。
それができなければ管理会社を変えるといえばいいでしょう。
強行にでても管理会社は手放すことはありませんよ。
どこの管理会社も顧客拡大は必死に取り組んでいますから。

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管理会社をリプレイスしたいときは、先に数社の候補を選定し、
同じ管理内容での相見積もりを取り、１社に絞り次の候補管理会社に指定し、
現在の管理会社との引継ぎをしてもらうことです。
管理会社はどこも引継ぎの経験があるので手法はわかっていますよ。

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もし管理会社が変わると管理人も変わりますが、その管理員が
住民に人気がある場合は、その管理員を新しい管理会社に採用
してもらうこともできます。

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百聞は一見にしかず。可能な限り、理事会発行物から引用しましょう。

私は、これらすべては管理会社が理事長の立場で書き、「管理会社の
値上げ提案に対応する理事会からの誠意ある報告」として全組合員に
示したものであると勘ぐっています。

（説明会資料「管理業務委託費増額要望への対応状況について」から）
増額要望の内容
　【値上げ理由】
　人件費上昇によるマンションマネージャー、管理員等の人材確保が
　難しくなっているなか、良質な管理業務の継続及びサービス向上に
　取り組むため。

値上げ対応についての検討状況
・管理会社との値上げ減額交渉
　値上げ幅の縮小、段階的な値上げ、値上げ時期の延長、委託内容の
　見直しによる値上げ幅の縮小等について交渉したが、人件費高騰等
　による赤字状態での業務委託継続は難しいとの回答で、現在、交渉
　は不調に終わっている。
・他の管理会社との相見積もり実施
　外部調査会社による「管理会社満足度調査ランキング」上位の管理
　会社４社と中手１社に相見積もりを依頼。
　［結果］
　人材不足、人件費高騰、利益を出しにくい管理組合運営等を理由に
　５社全てが相見積もりを辞退し、相見積もりが難しい状況。
　業界紙「マンション管理新聞」によれば、管理会社大手は人材不足
　や人件費高騰のなかで、「利益確保のために委託費の大幅アップや
　採算が取れない物件の放出」に動いており、同業他社も一定の理解
　を示していると報じている。今回の相見積もり依頼は、当該記事を
　裏付ける結果となっている。

（「説明会議事録」から）
管理会社には、資料の×ページに載っている基幹事務、会計業務など
といった項目ごとの中身と明細の提出をお願いしているが、会社の基
準が変わり細分化した料金は出せないと言われている。

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当管理組合の役員人事では、「管理会社が役員の代わりに書く」等、会社にいろいろ代行してもらうことについて反対しない人、抵抗感を抱かない人が就任します。このタイプの人がほぼ無尽蔵にいるため、同社による組合運営が連綿と継続できています（そうはいっても輪番制のため、就任後に同調できない人だと分かる場合がある。その都度「善処」してきたものと推測される）。

こうしたマンションで、会社による記述の虚偽や組合を舞台とするいわゆる不正の指摘がなされたとしても、問題とされることはありません。現実には、真実や真相を重んじる組合員に対して村八分的組合運営が行われます。仮に会社が決定的な裏切り行為をしたと判明したとしても理事会と総会が許容し続けるという、極めて寛容度の高い管理組合です。

現段階でも企業と一部住民によるマンション乗っ取り（私物化）は完成に近いと思われますが、貪欲にも９９％から１００％に到達させるための努力もされていて、本当の完成段階にある物件なら「真相と真実を重んじる人が１人もいなくなった」か、「全員黙るようになっている」はずです。きっとそういったマンションは「ある」。が、調べなきゃ決して出てこないし、わからないでしょう。

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大変ですね。
委託費等を値上げするには総会の普通決議が必要となりますし、管理会社との
委託契約の更新については、重要事項の説明書を全員に配布し、説明会を開催
する必要があり、それをもとに総会で承認決議が求められます。
ほかの管理会社に相見積もりを依頼したらすべてが辞退したと書いてありますが、
それならいくらなら引き受けてくれるのか、それが明確にわからないのに辞退するのは
おかしいと思いませんか。
相見積もりが出た中で委託費の値上げが必要なら、その時に組合として考えれば
いいことでしょう。
管理会社は基幹事務等として、理事会支援業務と総会支援業務がありますので、
事務を代行するのは当たり前のことですよ。
どうしても大手管理会社が横のつながりがあり、管理会社のリプレイスに消極的で
あれば、中小の管理会社やデベ系でない管理会社に相見積もりを依頼すればいいと
思いますよ。

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※点検費の相場
経費項目
防犯カメラ・・・工事こみＨＤＤのデジタル記録方式　　　３００万
管理事務費　　　　　　　月１戸　　　８００円～１，９００円
消防設備点検費　　　　月１戸当たり５００円程度
ＥＶ点検費　　　　　　　　独立系　　デベ系の検討
　　月１回　１基　４～５万（デベ系）　　　３～４万（独立系）
遠隔監視　月１基１０，０００円程度
清掃費　　　大部分が人件費　　　時給８００円×時間×日数
修繕費　　　１㎡当り　　１６０円程度
管理員人件費 時給換算
雑排水管の高圧洗浄 ２年に１回が普通。 １戸当たり４，０００円程度
機械式Ｐ場保守料　　１台当り　　月３，０００円
　　　２段又は３段ピット式　　保守回数　年間４～６回

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スレ違いかもしれませんが、
施工主に修繕を要求できるかわからないため、
教えてください。

現在、築5年ほどのマンション最上階に住んでいますが、
バルコニーの天井部分にヘアークラックができています。
問題なのは、対応する屋上部分にもヘアークラックができており、
雨が降ると、おそらくコンクリが溶け出し、
ベランダの床部分に白い跡が残ります。

このような場合でも、
クラックの幅が小さいことを理由に修繕要求できないのでしょうか。

よろしくお願いします。

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>>3236
いろいろとありがとうございました。大いに助かりました。

総会や理事会でつまずく（否決）ことのないように、それぞれ事前に方針が会社レベルで決められて準備されてしまうマンションなので、管理組合員とか役員として与えられた役割を果たすこと、演じることだけが主に求められます。

それに外れて何かをしようとすれば、会社が手を汚すまでもなく、他の住民、組合内部において非難の声が上がります。状況次第で管理会社等の契約業者から法的指南を得て排除・封じ込めなどが行われます。他のマンションでは「熱心すぎる」が解任理由だったとか。

現在まで内部手続き的には失敗したことがない管理組合ですから、こういうマンション管理が当然かつ優良、しかも無敵と感じられているのかもしれません。

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>>3238さん
まず築５年であったら瑕疵担保責任が施工業者にありますので
無条件で施工会社負担で補修工事をしなければならないとなっていますので、
施工会社にやってもらうのがいいでしょう。
瑕疵担保責任の期間は１０年間です。
バルコニーの天井部分は完全に共用部分であり、専用使用権のある共用部分
でもありませんので、個人がやる修繕ではありません。
管理組合が施工業者に工事の請求をすればすぐ解決すると思います。

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>>3239さん
理事会としては総会での議案の決議はすんなりいかせたいと思うでしょうね。
私が理事長でも総会は議案をすんなり承認させたいと思いますから。
それから管理会社等から法的指南を受けて対応されるということですが、質問
が規約や細則に則っていれば丁寧に受け答えをしなければならないでしょう。
質問内容が分かれば、どうすればいいかの書き込みは検討しますけどね。

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管理会社が組合員を抑え込む手口としては、規約や適正化法、
区分所有法だと思いますので、それは調べてから質問等を
すればいいと思いますよ。
ちょっと調べればすぐ分かりますから。もちろん質問をしても
いいと思います。

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大規模修繕工事の「設計業務」が毎回、同一の建築事務所に発注されます。それ以外のサッシ交換、給排水管交換も同じ事務所でした。３回目となる今回も「これから数社の中から施工会社を決める」という段取りです。

同じ設計コンサルタントとの契約を長く続けるのは、マンションにとって「かかりつけ医」を持つようなもので、安心のメリットが大きいと聞いたことはあります。

反対に、デメリットとして、価格の相場がわからないままの発注や、その批判を想定しての相見積もり（形式的競争入札で、結局また同じコンサルと契約）まで行われることがあると考えられます。

「設計業務」がずっと同じ業者という場合のメリット・デメリット、他に何がありそうですか？　「設計」と「施工」なら、元請け・元締め的なのは「設計」でしょうか？

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>>3240さん
ご回答、ありがとうございます。
以前、管理会社に見てもらった際に、
ヘアークラックの場合は、対象外と言われたのですが、
それでも修繕してもらうことは可能なのでしょうか。

今回の質問の意図は、
対象外というのを前提にした上で(これが正しいかはわかりませんが)
コンクリの染み出る、屋上からバルコニー天井まであるヘアークラックでも、
修繕してもらえないのか、ということです。

アドバイス、お願いします。

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>>3243さん
設計監理の概略を添付しておきます。
できれば相見積もりを取り説明会を開催して設計コンサルタントを
決めたほうがいいと思います。
設計監理は、施工会社の仕事を監視するのが主な役割で、仕様書通りの
工事が行われているか、手抜き工事はないかとかのチェックをします。
施工業者とは相対立する存在でなければなりません。

「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」　　委託する業務の明確化
＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、材料、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。

＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

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>>3244さん
ヘアークラックは0.3mm以下のひびのことをいいまして、特に構造には
影響しないので補修する必要はないといわれてはいます。
築浅のマンションですので経年劣化は考えられませんが、人件費の削減の
ために、塗装の間隔を短くするとこういう状況が発生します。
雨が降ればベランダの床部分に白い跡が残るとのことですが、問題はないと
思いますが、修理は早めにしてもいいとは思います。
シーリング材による穴埋めと弾性系塗料で対応できますし、費用もそんなには
かかりません。
しかし、やらなくても別に問題はないようですので、しばらく様子をみられたら
いかがですか。

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>>3245 匿名さん

なるほど。
特に「施工業者とは相対立する存在でなければなりません。」が勉強になりました。
しっかり記憶しておきます。
前回の工事の後の定期総会では設計業者と施工業者が管理組合の役員席に多人数で
同席し、数十名の出席組合員たちを圧倒していて違和感がありました。

もともと大多数の管理組合員に設計コンサルを変更する気がないだけではなく、
「管理組合運営コンサルタント業務」の委託契約も毎期連続締結しているため、
理事会が問題意識を持って重い腰を上げないと、大規模修繕の設計監理は常に
同社（＝設計コンサル）の手に落ちるという結果になっています。

コンサルが同席する「分科会」で決定　→理事会承認　→総会可決　で落着。

いくら啓発しても組合に変化の兆しは生まれませんが、「独占」の側面がある
以上、お互いの強固な関係が自壊する可能性も生まれるのかもしれません。

ありがとうございました。

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>>3246さん

ご回答、ありがとうございます。
さきほど、市が設置している無料電話でも相談してみましたが、
修繕してもらうのは難しいだろう、とのことでした。

残念ですが、これ以上の被害がでないか、
様子見しようと思います。

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>>3248さん
マンションの住民のなかにあなたみたいにマンション管理に関心を抱いている
者がいるところは、理事会や管理会社も無茶苦茶な管理はできないと思いますので
重石役として監視をしていってください。

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大規模修繕工事では設計監理方式が一番いい方法ではあります。
経費的にはかかりますが、仕様書通りの工事をするためには必要でしょう。
設計監理士を採用しなくても、施工会社は下請けがちゃんと仕事をしているかの
チェックはしますが、なれ合いがありますからね。
それに、施工会社も設計監理業務の経費は当然請求しますので、それを勘案すれば
そんなに割高とも思えません。

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大規模修繕工事の方法で一番だめなのが責任施工方式です。
いわゆるおまかせ方式です。

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設計監理方式を採用するマンションは、ある程度
大規模マンションでないと経費的には難しいかも
しれません。
小規模マンションの場合は、責任施工方式も仕方
ありませんが、いかに良心的な施工会社に依頼できる
かにかかっています。

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第一次大規模修繕「設計業務」・・・Ａ社
第二次大規模修繕「設計業務」・・・Ｂ社
第三次大規模修繕「設計業務」・・・Ｃ社

↑このようなマンションてありますか？

↓当マンション
第一次大規模修繕「設計業務」・・・Ａ社
サッシ交換「設計業務」・・・Ａ社
第二次大規模修繕「設計業務」・・・Ａ社
給排水管交換「設計業務」・・・Ａ社
第三次大規模修繕「設計業務」・・・Ａ社

ひとつのマンションしか知らないと判断・比較ができず、
自分のところが「普通」と思うようになります。

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設計業務というのは、設計監理業務であり設計コンサルタントつまり
１級建築士がおこなっているものですか。
設計監理士と施工会社（建築会社）は別物です。
単なる工事業者と設計監理業者とは違いますよね。
サッシ交換や給排水管更新工事は大規模修繕工事とはいいませんし、
設計監理士は不要ですからね。
ごっちゃになっていませんか？

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設計監理士の仕事としては、設計業務と監理業務があります。
４対６程度で監理業務の方が多いようです。
元々大規模修繕工事ですから、設計の仕事は少ないでしょうからね。
工事業者の相見積もりをとるときの金抜き計算書等の要綱書の作成と
工事期間中の仕様書通り工事がおこなわれているかどうかのチェック
が主な仕事です。

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>設計業務というのは、設計監理業務であり設計コンサルタントつまり１級建築士がおこなっているものですか。

ＹＥＳ。
第２回と第３回の大規模修繕の間の時期に「給排水管交換」が行われました。
「施工監理」という用語があるのでしたら「設計監理」と混同しているかも。

施工会社のほうは”毎回同じ”ではありません。
第１回、第２回、第３回、及びサッシ交換、管更新など「大きな工事」なら
必ず「設計コンサルタントＡ社」が受注してきました。事実上、組合の顧問。

組合が契約を続けている管理会社とは別に、Ａ社は組合運営コンサルとして
ずーーーーーっと連続契約。
両社とも、当マンションに食らいついて数十年離れません。
組合も両社から離れようとはしません。

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サッシの交換で設計監理士を雇う必要はないでしょう。
コンサルタントが工事の状況を監視することはないですからね。
工事業者がきめられたサッシを取り付けるだけのことですから。
コンサルタントには、工事費の１０％とかの報酬を支払わなければ
なりませんからね。

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平たく言えば、当マンションの大きめの工事はすべて、同じ「設計コンサル」１社の指揮のもとで管理組合運営（会議同席、「分科会」の設置・運営）から一貫して遂行されてきたということです。これとは別に、大手の管理会社が４０年前から離れることなく管理委託を受け続けています。

理事会を始めとする組合は、両社の要求や提案を（不利益になると私が指摘しても）受け入れて賛成し可決し続けてきました。不利益を受け入れても両社とともに歩んでいくことが利益になるという、ちょっと理解しがたい経営理念みたいなものがあるような。

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大規模修繕工事とは別のサッシや玄関扉、高置水槽等の単独の工事は
理事会が業者を選べばちゃんと仕事をしてくれますよ。
そこに手抜きとかは発生しませんし、やりようがありません。
いつやるかの判断は住民とかの声を聴きながら判断すればいいだけです。
そこにお金を払って設計コンサルタントを入れるのは意味がないように
思えます。
同じ管理会社と一貫して長期に契約しているマンションは多いですよ。
大規模修繕工事では、設計監理士の報酬も1,500万円（３５０戸）程度
の金額になりますので、相見積もりを取り説明会を開催して一番熱心な
コンサルタントを選ぶところが多いですよ。
顧問とかにしていると、そのコンサルタントにしなければならなくなりますから。
よそのコンサルタントとの比較ができないので、報酬や仕事の内容がそんなもの
と思われますよね。

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外壁塗装工事は大規模修繕工事の中で一番割高な工事になる。
しかし、工事の専門性はそれほど高度な技術ではない。
なのに、わざわざ、コンサル等を導入したがるのでしょう。
この工事は数社に相見積もりを取り、一社に責任施工方式のほうが安心。
特にマンション管理士等のアドバイスは設計管理方式を提案する下心は理解できる。

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責任施工方式は相見積もりを取りません。
知っている業者を選び、そこと修繕個所や仕様等を話し合って
工事費を決めるものです。
工事が仕様通り行われているか、決められた材料を決められた量
使用しているかとか手抜き工事をしているかとかのチェックも含め
すべてその業者に丸投げするのが責任施工方式です。
外壁塗装工事は塗装だけではありません。タイルの傷んだ部分の交換
やひびの補修、高圧洗浄等が含まれます。
それから、せっかく足場を組むのですから、ベランダのシーリング、
窓枠シーリング、軒天のシーリング、手すりの補修や塗装等も一緒にやります。
当然屋上防水、敷地内の整理、解放廊下の電気、玄関扉の塗装、解放廊下の
シートの張替え、全館扉部分の塗装、格子の塗装、集会室の補修、駐車場の補修、
改良工事等まだまだいろいろありますよ。

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設計監理士業務は１級建築士等の有資格者じゃないとできません。
マンション管理士は設計監理士業務はできませんよ。

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それ相当の工事をするときは相見積もりを取るのが普通。
責任施工方式は相見積もりを取らない方式とは誰が決めたのか。
マンション管理士が設計監理ができるとはどこに書いていますか。
アドバイスや提案をするとは言っていますが。
私のマンションは５００戸ですが、信頼できる大手建設会社数社に見積もりを取り、
修繕委員会（建築士、マンカン、等々）で検討した。

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相見積もりを取ることはできますが、同じ修繕個所、同じ材料、同じ仕様での比較が
できないので相見積もりをとっても意味がないのでということでそういう表現をしました。
工事費については、競争相手がいないため割高になる可能性が有ります。傾向としては工事の進め方や工事の内容、方法、工事費が適正であるかどうかについてはおまかせという傾向に有ります。従って、この方式で失敗すれば、管理組合、管理会社双方にとって大きなダメージとなります。

デメリット
工事施工会社選定時に数社とやり取りをするため、管理組合員の負担が増える。
共通の工事仕様書がないので、見積や工事内容の比較が困難。
第三者（専門家）の検査等のチェックがないため、手抜き工事などの品質低下や一部の区分所有者との利害関係など公正性・公平性が保ちにくい。
工事施工業者の技術力、信頼性、会社財務内容等により予想と大きく異なる結果になり易い。
工事施工時の監理がない為、管理組合での検査が必要。負担が増える。
相見積もりをしない場合、割高の傾向。やっても同じ条件での比較はできないので
その比較ができない。

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同じ仕様書での相見積もりですが。
同じ仕様書でないと決めつけてますが。

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マンションによっては、大規模修繕に臨むにあたって、管理組合が「業者求む」と”公募”をかけているケースがありますでしょ？

形だけの公募で実は決まっているというダークな場合もあるかもしれませんが、そうでなく、本当に公正にやろうという管理組合がうらやましいです。

第１回、第２回、第３回でそれぞれ違う契約先にしたマンションは存在するのかさえ知らないくらいに、同じ契約先にし続けている管理組合なんです。

癒着（ゆちゃく）：どんな理由を付けても業者変更を拒む組合員が内部にいます。この勢力は、常連的企業の代理の働きをします。

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>3265
同じ仕様書は素人では作れません。
金抜き計算書を含めた要綱書を作成して応募業者に配布して
それに各項目別に単価だけを記入する方法なんですよ。
業者が勝手に修繕個所や平米数、使用材料等を決めて見積書を
提出するのとは違うんです。

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いつも同じ業者にするのはデメリットばかりではなく、
メリットもあるからではないでしょうか。
その業者が悪いのであれば変更もあるのでしょうが、別に
問題がなければ気心も分かっているのでそれはそれでありでしょう。

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外壁塗装工事位の仕様書を書ける素人はマンション内にもおります。

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その方は大規模修繕工事の経験のある１級建築士なんでしょうね。
しかし、その建築士でも、設計監理まではさせてはいけません。
監理をしてもらう建築士はお金を払って雇うべきです。
半年なり１年かけて工事の監理をしていかなければならないので
仕事をやめてボランティアでやってくれればいいですが。

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業者が悪質だと判明しても契約先を変えない管理組合なんて、実はたくさん存在しているのでしょう。当マンションがそうですもの。個人の就職と似た原理で、勤め先が清廉潔白ではないと分かったからといって転職するのでは、給料等の条件が悪くなるのが普通でしょ。だからたいていの人は動かない、動けない。管理組合だって、生活の変化を嫌って結局「変更しない」。

当マンションの管理組合には「仕切る階層」に属する住人がかなりいまして、それに対して「仕切られる人々」はおとなしく、逆らわないようにしています。その結果、前者の組合員たちが後者の承認を得て、組合の意思として業者との契約が続いていくのです。

しかも、業者はボロが出ないように役員選出の段階（つまり規約・細則の改造）から関与し、毎回の会議の資料編集・同席・記録の作成等々、積極的に「お膳立て」をしてくれるので、もし裁判所が書類審査すれば、ことごとく合法で、管理組合が見事に自主性を発揮した運営（＝業者が組合活動を支援）と思えることでしょう。

大手管理会社と中小の設計コンサルの黄金コンビに管理組合もくっついています。「公募」も「契約先変更」も否定するマンション、ここにあり。

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例えば月１回理事会が開催されているとします。
その理事会での議題が毎回工事に関するものとは限りません。
毎年年何回も工事をすることはないのではないですか。
総会もそうですが、議案としてはいろいろありますが、工事に
かんするものは、その中の１つなんですよね。
マンション管理は工事がすべてではないのです。
工事をする場合は、総会で議案を提案して承認をもらいます。
そしてそれが承認されたら、後は理事会で業者の選定や工事時期
を決めるのです。それが普通のマンションでしょう。
業者が役員選出に関与するなんて本当にあるんですか。輪番制なら
特に考えられません。業者というのは管理会社のことなんでしょうね。
デベ系の管理会社ならありえますが。

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デベ系の管理会社は親会社に気をつかって工事の受注を
考慮しなければならないからね。

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「大規模修繕工事に関する実態調査について」　国交省が２０１８年５月に公表
　　目的
　　　見積もり内容と本調査とを比較検討して、事前に検討することにより適正な工事発注がで
　　きるようにしたものです。
　　事前に検討した方がよい主なポイント
　　　　＊工事内訳に過剰な工事項目、仕様の設定等がないか（工事費内訳明細で確認）
　　　　＊戸当り、床面積当たりの工事金額が割高になっていないか
　　　　＊設計コンサルタントの業務の量（人・時間）が低く抑えられていないか、特に工事監理
　　　　　業務の量が低すぎないか
　　　　＊工事内訳書を全国の規模別マンションの工事費の相場と比較検討（実態調査で比較）
　　大規模修繕工事の時期
　　　　第１回目
　築１１年～１５年　　６４．９％　　築１６年～２０年　２４，３％　　築２５年～30年　２．１％
　　　　第２回目
　築２６年～３０年　４４．２％　　築３１年～３５年　２０．９％　　築２１年～２５年　２０．５％
　　　　第３回目
　築４１年以上　　４７．７％　　築３６年～４０年　　３５．１％

　　工事金額１戸当り　　大型設備分は除く
　　７５万円～１００万円　　３１％　　１００万円～１２５万円　　２５％
　　５０万円～７５万円　　　１４％　　１２５万円～１５０万円　　９．６％
　　第２回目工事費内訳（国交省調査の平均）
仮設工事費　１８．９％　　　外壁塗装　　１６．５％　　床防水　　１１．０％
外壁タイル　　５．４％　　　　給水設備　　１０．５％　　ベランダ防水　　６．２％

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この指標が出たので、大規模修繕工事の周期や工事費の
目安がわかりましたね。

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周期でいえば、１２年から１３年、費用は１戸当たり
１００万～１２０万円ということですね。

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専有部分の給排水管はほとんどが塩ビ管を使用しているので
直管部分は基本的には錆びることはありません。
但し、接続箇所は切断した箇所には錆が発生します。
塩ビ管を使用していても継手とコア継手を採用していれば錆の
発生のリスクは小さくなります。
自分のマンションの現状把握をすることが大切ですが、なかなか
分からないので、非破壊検査の実施を一部住居でやる必要があります。

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マンション管理士試験の合格発表がありました。
今年の合格率は７．９％で相変わらず競争率は高いようです。
その中で６０才以上の方の合格率は５．５％と超難関でした。
この方々はおそらくマンションに住んでおられる理事だろうと思われます。
自己啓発でボランティアとして資格を取得されたのだろうと思われますが、
こういった方が各マンションで一人おられるといいですね。
合格された方の大半は管理会社勤務者ではないでしょうか。

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マンション管理をしていく理事としては、基本的なことは
勉強する必要はあるでしょうね。

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今年マンション管理士試験に合格したみなさん。
おめでとうございます。
努力の甲斐がありましたね。
これからも自己研鑽に努めていってください。

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輪番制といっても、異端者発見装置の機能があるし、２年の任期を
無事に終えれば会社支持派の一員になります。お眼鏡にかなったら
修繕専門委員（隠れエリートコース？）にもなれたりします。

任期を満了した元役員の人が、後日、組合員として「反対」しても、
たいてい長続きしません。任期中に無意識にしたことが裏目に出る。
「いっしょ」は恐いですね。輪番制は共同体の構成員を増殖します。

こんなのに魅力を感じない、ひっかからない人はいますが少数です。
管理組合、理事会は、ほとんどの場合、多数決主義で運営されます。

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輪番制の理事なら、良心的な方はおられるでしょう。
修繕専門委員会のメンバーは立候補制が主力です。
人気中に改善しなければならないことをやっておくべきです。
理事を離れれば改善は難しいですよ。

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管理組合員たちの能力以上のマンション管理にはなかなかなりません。
「否決」や「反対」をさせない管理組合運営は可能だということです。

たとえば、総会なんかで意図的に「代替案」を用意しておかなければ、
組合員たちは選びようがないわけですから、示された議案で可決する。

その前段階の理事会でも同じで、議題とそれに伴う資料の編集などを
管理会社の社員がやっています。毎回欠かさず社員が会議に同席して
監視の目を光らせます。事後の議事録の素案作成も社員が有料で行う。

それでも組合独自の意思を通してやろうとしたのが私が理事長のとき。
「理事を離れれば改善は難しい」というより、「理事長でも不可能」。
企業に協力できないと言ったらすぐ「理事長代行」を擁立されました。

修繕専門委員会の男たちが管理員といっしょに理事会に毎回出席して、
「合同会議」と名付けて半年運営。管理員の合法的引退や慰労金支給、
その前の「理事長辞任勧告」「今後の管理会社も変更せず同社で継続」
を理事会に決めさせて、やっと退散。その翌月に臨時総会で承認獲得。

大規模工事も同じような組合運営で遂行されます。他に選べない方式。
上記管理員の相談役が常連の設計コンサルタントだから、笑えません。

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めちゃくちゃな組合もあるものですね。
うちのマンションでは到底考えられません。
理事会主導で理事会や組合が運営できないのですね。
管理員に慰労金を支給するなんて規約違反であり、提訴すれば
理事の連中は敗訴するのは間違いないでしょう。
いくら総会で組合員の承認を得たといっても法的に違反してますからね。
それは無効となります。管理員に返済請求が裁判所からいきますよ。

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自分たちのマンションの取り決めについては、組合員が主体と
なって作成し、全員できめなければならないのだけど、それが
できないのは悲しいですね。
輪番制の場合、理事の力量に大きな差があるので、管理会社に丸投げ
しなければならない理事長も出てくるのは仕方ないのかもですね。
そういうマンションにはなりたくないですね。

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パート２もがんばっているようですね。
私の立てたスレですけど、いやになったのでもう１年ぐらい一度も
みたことはないしこれからも見ることはないと思いますが、現在
パート２を仕切っている方は是非マンション管理に役立つスレにして
いってください。

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＊設計・監理業者を導入するメリット
　　　設計図書による統一された内容で見積もりがとれるので、比較が簡単である。
　　　同じ修繕箇所、同じ仕様、同じ材料での比較ができるようになる。
　　　見積もりの中で、数量落ち等で極端に安くなっている見積もりの修正ができる。
　　　手抜き工事防止等を設計コンサルタントがやることになる。
　　　元請会社は大手でも、工事をするのは下請け、孫請け業者です。
　　　竣工時の不都合が顕在化できる。

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大規模修繕工事のときは、設計コンサルタントを雇い、
同じ条件で相見積もりがとれる金抜き計算書等の要綱書
を作成して工事業者から見積もりを取る必要があります。

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１００戸以上のマンションなら設計監理業者をつけた方が
プラスになると思います。
ただし、設計監理業者選定については、完全に理事会主導で行います。
管理会社の設計コンサルタントも応募してもいいと思いますが、
あくまでその選定は理事会もしくは、専門委員会で行います。

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応募業者に対しては、設計図書、見積要綱書と見積明細書を送付します。
　　見積書は、部位・仕様・数量を記し、それに単価と見積金額を記入する書式で行います。
　尚、これに関しては、設計コンサルタントが準備します。
　　条件を同じにして、相見積をとることが絶対条件です。尚、見積書は開封しないで、後日
　複数の委員の立ち会いのもと開封します。
　　見積もりを取る場合は、金額だけでなく、施行中の管理体制、施工後のアフターサービス
　体制が完備しているかの確認も必要です。
　　又、瑕疵担保責任保険に加入してもらうことも、業者倒産対策としては必要です。

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設計監理士の仕事は、設計３～４割、監理業務６～７割
といわれています。

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給水方式を高架水槽方式から加圧給水方式への変更を検討している100戸のマンションです。
固定費となる共用部の電気料金増加が気になります。
ご存じの方情報提供をお願いします。(電気料金以外で注意事項等もお願いします)

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給水方式と高置水槽で検索すればすぐ分かりますよ。
電気料金以外にも経費はそれぞれ違いますし、いろんな
メリットデメリットが比較できます。

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高置水槽のところは給水方式に変えるところが多いようです。
清潔ですからね。

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１００戸程度のマンションの電気料金は、年間１００万円
程度じゃないんですか。

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今日はマンコミュは静かですね。

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総会の議案書の、収支報告書と予算書の内容を
じっくりみてみましょう。
勉強になるとともに、マンションの管理がよく
分かりますよ。

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3292です。皆様ありがとうございます。
現在、共用部の電気料は年間200万円です。これが加圧給水方式への変更で年間100万円
増加すると言うことですね。
耐用年数あと30年間として3000万円の持ち出しとなれば管理費の値上げ必要。設備投資額が同額としても高架水槽更新も選択肢の筆頭とも考えられますね。
(高架水槽の清掃料等経費はあまり高くない)

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１００戸のマンションで電気料金が２００万円とは高すぎませんか。
うちの場合は３５０戸のマンションで２４０万円の電気料です。
エレベーターは７基あります。

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＞１００戸のマンションで電気料金が２００万円とは高すぎませんか。

９２戸で約１４０万円。当初は１９０万円前後が削減運動で１２０万円程度になったがいろいろあり現在は１４０万円程。エレベーターは２基。

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うちは５００戸で年間６００万円くらい。エレベーターは6基です。

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>>3300さん
共用部分が高圧になっていないんではないですか。
それにしてもまだ高いのは何か理由があるんでしょうね。

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５００戸で年間６００万円ということは、月１戸１，０００円
ということですね。

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高圧一括受電にすれば安くなるけどね。

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駐車場は数年おきに入れ替え抽選とかがありますか。

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＜理事会での検討事項＞
　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

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↓は、使えるかもしれない。

マンション管理 多言語文例集｜一般社団法人 マンション管理業協会
http://www.kanrikyo.or.jp/report/tagengo.html

　昨今、日本における外国人居住者が急増する中、分譲マンションに居住する上で、生活環境への配慮など、使用上のルールをご理解いただくことは極めて重要です。

　そこで、居住されている皆様の、快適なマンションライフにお役立ていただけるよう、外国人居住者向けにルールやマナーを案内するための多言語文例集を作成しました。

　言語は、「日本語」・「英語」・「中国語（繁体字・簡体字）」・「韓国語」を掲載しています。

　掲示板をはじめとするマンション内へ掲示や、居住者への文書の配付等にご活用いただき、皆様の円滑な管理組合運営にお役立てください。

多言語文例集（一式）
http://www.kanrikyo.or.jp/report/pdf/tagengo/vol1_ippan.pdf

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パソコンでは作成できませんが、手書きならできそうですね。
現在のところ外国人は居住していないので必要ありませんが、
外国人が居住していたり、民泊オーケーのマンションは必要だし
役に立つと思います。

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そんなもんですが。20年前は９００マン円くらい支払っていました。
議案書と議事録で会計報告をもとに調べています。
変わったことといえば共用部分の電灯類をエコにしました。

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共用部分の電気料金を高圧にしただけでそんなに安くなるんですね。
電気料金の請求に不正はないでしょうから。
電気料金の値下げもあったとは思いますが。

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＜理事長の役割＞
　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。
　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

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理事会並びに各理事と監事の役割を明記した
細則を作成しておくといいですよ。

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理事長になる者は、管理規約と細則は事前に
読んで勉強しておく必要があります。

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マンションの管理は理事長次第です。
いいマンションにするには理事長の力量が問われます。
管理会社主導も理事長次第によっては改善されます。

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長期修繕計画には、やらなければならない工事のすべてを
網羅しておくことが必要です。
玄関扉、窓枠サッシや網戸、給排水管の更新工事等全てを
網羅した中で修繕積立金を計画すべきです。
もちろん、築５０年以上はスラム化してもいいというマンション
はそれはそれでいいとは思いますが。

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　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

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今日テレビをみていたら、分譲マンションの行政執行で取り壊すのが
放映されていたけど、９戸建てのマンションだったけど、築４８年ということ
で１０年以上も前から誰も住んでいないとのこと。
やはりマンションは、大規模でないと管理は難しいと思うね。
工事費にしても理事にしても、小規模ではどうしようもないと思う。
管理会社に依頼することも、管理員を雇うこともできない。
管理費や修繕積立金も高くつくだろうしね。
以前は小規模マンションがいいということもあったけど、現在は大規模マンション
でないとだめという考えが主流になってきた。
大規模でないと、すべてにおいて不経済であり、無駄もでてくるしね。

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当然会計も自分たちでやらなければなりません。

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マンションの管理をしていくには規約や細則、区分所有法や
標準管理規約等を勉強しておくことが大切です。
何も知らずに総会で議案として提案して承認されるとそれが
間違っていても正として扱われます。
それを訂正するには、総会での特別決議が必要になりますしね。

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しかし、仕事が忙しいものにとっては、マンション管理は
そんなに重要とは考えていないですからね。
多少のお金がかかっても大した金額ではないですから。

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　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

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専有部分の給排水管とか窓枠サッシ、玄関扉等の大型設備の
更新工事が長期修繕計画に盛り込まれているマンションは
ありますか。

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理事会の仕事はいろいろあるんですね。
しかし、なかなか動いてくれないというか、
何をすればいいのかわからないんですね。
修繕とかしてれば仕事をしていると思うん
でしょうね。

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だから理事、特に理事長になる方にはまず最初に
管理規約と各種細則を読むことをお勧めします。

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