「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

どうやってやるの？
その部屋だけでは排水管はできないよ。

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>>22358 匿名さん
図面を見ましょう。
そして考えましょう。

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　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

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大手スーパーの経営者と雑談した。
以前はレジ係りを置いて集金業務をさせていた。数カ月目からすべて自動入金にして人手による金銭の出し入れを禁止とした。数カ月間の集計結果が在庫と売り上げが一致して売上金が一割以上の増額していた。原因は推測の域。マンション管理もAIを活用すると節約と同時に嘘が付けなくなるそうだ。かもね( ´艸｀)　今の管理会社はデジタルしか扱えないかもね( ´艸｀)

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　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

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言ううは易し行うは難し。
先立つものはお金がかかる。
１，管理費等の値上げ
２，一時金の徴収
３，借り入れを起こす
　　以外になすすべがないのが実
　　情　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
４，将来はスラム化は避けられな　　　　　　
　　い。
５、分譲時の組合員は皆無か？

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一時金の徴収は必要なし。
計画的に修繕積立金を徴収している。

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>>22364 匿名さん
そうだろうね。支払い能力のない組合員もいるしね。築４５年以上のマンションが三回目の大規模修繕を迎えているがほとんど建て替えには至らず修繕で済ましているよネ。外観はつくろえても内臓トラブルが絶えないでいるマンションの管理状況の情報は闇だよね。それはそれで仕方がない。資金があればきれいなマンションに住めるけどね。厚化粧は隠せない。

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管理組合の各議案の決議事項も年々緩和される。行政は悪質なスラム化マンション防止に警鐘を鳴らしている。区分所有建物は厄介だ。管理費等の負担割合はインフレ等によって年々増加傾向にある。それでも分譲人気は衰えない。よって決議事項も緩和して建て替え等がしやすくするのは当然の理である。管理組合は暴騰する管理費等から組合員を守る方策を模索してもいいのではないか( ´艸｀)　組合役員の務めである。よってこれ等に長けた第三者管理者管理方式には賛成である。

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建て替えは資金だけではなく、その他の要因が大きくて
できないんだよ。
建て替え決議から取り壊し、建て替えての完成まで３年かかるんだよ。
その間アパート等に引っ越さなければならない。
建て替えをするぐらいのマンションの住民は高齢化が進んでおり、
その３年間を待てない者も相当数いるからね。
それに新築マンションに移り住んでも数年しかなければ建て替えではなく、
修繕での対応を望む者が殆どではないかな。
建て替えといっても築４０年とか５０年が経過したマンションだよね。
その住民の年齢を考えたことあるのかな。

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　上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化による給排水
管の更新とかには適用されません。

　上階の方が協力的で、更新工事をしてくれればいいのですが、中にはやってくれない住民が出て
出てくることも予想できます。
　工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）
　しかし、裁判までして争うのは大変なことです。

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確かに、民法７１条で戦うのは大変なことです。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%E6%B0%91%E6%B3%95%EF...

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加害者が原因箇所の修繕を拒むと、被害者は永遠に損害部分を復旧することができなくなる結末となります。

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>>22370 匿名さん
水回りの管理の良し悪しでマンションのお先が見える。人体に例えると外傷は見えるが内臓疾患が見えだすと命取りになるよ。外壁塗装のみ騒いで手直しするのは一番儲かるし.簡単だから悪人が狙う利権。

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>>22367 匿名さん
十分な蓄えがあれば建て替えはしやすくなるよ。隣接マンションの建て替えがその一例だ。なんでも.ネガテブ志向では成るものもならないよね( ´艸｀)、１００億円トレーダーにしては内向思考だよねオオワライ。

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水漏れ加害者とされていたワイ、スラブ下配管だったため1円も支出することなく逃げ切りました。

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>>22373 匿名さん
１００億円トレーダーがそんなマンションに住んでいるの( ´艸｀)

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>>22367 匿名さん
3年もかからないよ。
合意形成にはその年数はかかるかもしれないが決議されれば組合の力量で短期決戦で臨める。期間はコストにも影響するからね。隣接マンションの二棟は１０カ月もかからない。

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>>22367 匿名さん
高齢化は進んでいないよ
分譲当時の組合員は僅かだが相続等での組合員は意外と多いよね。資産価値のあるマンションであればあるほど中古マンションは意外と高齢化していない。そんなことも理解しないで建て替え論戦に臨むのか( ´艸｀)

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水漏れはマンション保険の特約で原因調査（床を開けて問題箇所を取り換えて床をもとに戻す）まではどこに原因があろうと保険金がでるよね
一年に100万円までまでだし保険料値上がりの原因になるから漏水が多発するならマンション全体でのライニング工事を検討するべきだとおもう
それ以前にそれぞれの家が漏水事故の際に被害者に対して損害補償を行うための保険に入っておくように周知するべき

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総合保険の場合、損害賠償は保険が適用されています。
ただ、経年劣化に伴う配管や外壁からの漏水に対しては
補償はされません。

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>>22375 匿名さん
建て替え作業に入れば１年もあれば建て替えは済むでしょう。
解体、建て替えに至るまでの過程が最低３年はかかるということですよ。
建て替え総会からのいろんな手続き大変ですよ。

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解体が決まれば住民は引っ越さなければならない。
引っ越し先がすぐ決まればいいが、なかなか決まらない者も
でてくる。

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＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　標準管理規約
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。

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専有部配管の更新や更正を管理組合が一斉に行うのは無理があるだろう。

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＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　　　　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
　　　　よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
　　　　としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

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　そこで、費用負担については、

　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

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③が一番良い選択でしょうが修繕積立金不足で不可能なマンションがほとんどでしょう。共用部のみでさえ難しいのですから。
②は各区分所有者全員が負担することを承諾しないと意味がありません。それまでに自己負担で修繕している所有者のことも勘案しなければなりません。
となると必然的に①となる。

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配管の対応ができなければスラム化するのは必ずやってきます。
借り入れをすれば修繕積立金での返済となります。
値上げをしなければならなくなりますが、個人で配管の工事をしようが
管理組合として一斉に工事をするかになりますが、いずれにしても
同じ住民が負担することに変わりはありません。

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>>22377 マンコミュファンさん
調査費用なんで床を戻すまでは含まれていない。
ちなみに、大半の住居区域の水漏れなんで、メータの元栓を閉めれば、専有部か？共有部か？わかります。

水漏れ調査費用については
管理会社による不適切な助言が目立ってきて
保険会社も注視しています。

ちなみに、水漏れ調査が年数件ある物件は売り逃げするタイミングです。

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ちなみに、保険を使えば
掛け金も上がります。

誰が上がった掛け金を払うのか？
管理規約では、専有部の場合、使用者が負担することになっている。

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調査のために床を開けたのですから、その床を戻す費用は調査費用として保険適用されますよ。

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水漏れの原因調査費用は保険で対応できます。ただ調査して
原因を調査するだけですから、それから先はマンションによって
対応が違ってきます。
漏水で保険を使えば５年に１回の保険の更新のとき、保険料は
騰がります。

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共用部分の地下ピット（１階の床下の空間）の湧水等は、床面に勾配がつけてあり、連通管で釜場に集められポンプで排水される。そうなってますか？

＜参考資料＞
https://www.s-mankan.com/information/5705/

一時的に水が発生したとしても、各ピットは連通管で繋がっており、本来なら勾配によってたまった水が流されていきます。最終的には下の写真のような釜場（水が集積される一段低くなった場所）まで流れる仕組みになっています。

https://xtech.nikkei.com/atcl/nxt/mag/na/18/00005/011400180/

管理組合によると、1階部分でカビが発生したため、2018年にマンション管理・調査を手掛けるコンサルタント会社に調査を依頼。地下ピットを調べたところ、躯体のひび割れによる地下水の浸入や床の勾配不足による排水不良で、複数箇所に深さ2～3cmの水がたまっていた〔写真2〕。

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>>22389 匿名さん
つまり、修理をせずにフローリングを直す？

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>>22392 匿名さん
22389 匿名さん 7時間前
調査のために床を開けたのですから、その床を戻す費用は調査費用として保険適用されますよ。

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>>22392 匿名さん
匿名掲示板だからね.
総会でお前みたいな訳を理解できない組合員なら退場を命じるね。順番製の役員選任方法のマンションが多いから順番でお前みたいなやつが理事長になって弔い合戦を仕掛けてマンションが荒れるよ。だから分譲の役員がなり手がいなくなり優秀な組合員の影が薄くなる。

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6月に亡くなった父宛に、「15万円」の住民税納税通知書が届きました。相続人である私が支払わないといけないのでしょうか？

c ファイナンシャルフィールド
家族が亡くなったあと、しばらくして故人宛に住民税などの税金の納税通知書が届くケースがあります。 「相続人である自分が支払う必要があるの？」と戸惑うこともあるかもしれません。また、もし住民税の納税通知書が届いたときは、まず支払い期限を確認しておくことが大切です。 今回は、故人に対して課された税金は誰が支払うのか、また、故人に課税されていた場合の相続人の対応などについてご紹介します。

故人の税金は相続人が負担する
住民税が課税される基準日は1月1日です。1月1日時点に存命で住民登録のある人は、前年の所得を基に住民税が課されます。例えば、令和7年6月に亡くなった場合でも、令和7年1月1日時点で存命なら令和6年分の所得に基づき住民税を支払わなければなりません。

そして、すでに亡くなっている人の分の住民税は、相続人の誰かが支払うことになります。ただし、負担するのは基本的にその1年分のみです。翌年以降の住民税は課されません。

故人の住民税があった場合の相続人の対応
住民税を課税されている人が亡くなっている場合、住民税の納税通知書は基本的に相続人の誰か1人に送付されます。

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　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉
　　え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施
　　した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で
　　取り組む事例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸
　　への補填にあてるということになります。この取組みは、早くやるほど、効果はでてきます。

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　　この問題に対処していくには、理事会のパワーが要求されます。
　是非、理事会でこの資料を持ち寄り、読み上げるだけでもいいですから、再認識して下さい。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の大幅値上げが必要となってきますが、各区分所有者が
　それぞれ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには
　変わりはありません。

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>>22397 匿名さん
理事会になりたくないのは
区分所有がわからない人間がいて
何かあれば自分の権利の様に主張するからです。

専有部は自分で直しなさい
与えた損害は所有者で行いなさい。
理事会は関与しませんのスタンスが基本です。

それが区分所有法です。

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何かあれば保険で賠償してくれます。
専有部分は基本的には区分所有者の責任で修理をしなければならないのですが、
配管については、それでは対応できないので、できれば管理組合として
一斉に工事をした方がいいでしょう。
修繕積立金であろうと個人のお金であろうと各人が積み立てたお金ですから。

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マンション管理組合の保険は
某保険会社がシェアを広め
代理店の謝った保険の使用と保険会社の黙認が問題になってきている。

自動車保険でのビックモーターのニュースを
思い出しましょう。

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先日、理事会の議事録が回ってきたのですが
？？？な議事録。
そんな経験みなさんにもあると思います。
反論すれば喧嘩になる…

そこで、思ったのが
チャットAIに相談して
その答えが正論だとする。
それに反する回答に対しては
その理由の提出を求める

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管理会社が保険の代理店をしているからね。
管理会社はマンションに有利になる取り扱いをする。
それは当然と言えば当然だが。

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漏水を故意に発生させるとか?

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そうではないよ。
できる限り管理組合を有利にしたいだけ。

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