「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

簡単にはマン管の資格は取れない。

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>>21255 匿名さん
合格は簡単だ、
登録は破産者でなければOK
（登記事項証明書提出）
こんな簡単な五択を並べた試験に受からない人物は知能が普通以下である。笑われるよ。

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悔しかったら取ってみな。夢は見るものではなく掴むもの。資格も取ってから吠えるんだな。

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>>21257 匿名さん
うちの理事長などは受験７回目で試験を受けに行く途中に問題のことを考えたら吐き気がして救急車で病院に運ばれたらしい。人によってはそれくらい難しい試験らしいね。その理事長の頭の中はどんな具合か知りたいがね。難しいと思っている御仁の指数が知りたいけどね( ´艸｀)

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高学歴ではあるがね。

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>>21241 匿名さん
弁護士の資格は現実的ではないがマンション管理士はあるかもしれん

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>>21232 匿名さん
>顧問に聞いた

彼奴等は煙に巻こうとしてるんだろ
具体的に証拠をあげて反論しても議事録に載らんしな

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>>21257 匿名さん

正論述べたところで無視されるぞ
弁護士雇わないと無理
つまり課金しないと法律上保護された権利すら与えられないんよ

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顧問弁護士はいるけど、勉強不足。報酬のことばかりいってくる。

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彼らが言う「顧問」が2025年の改定（区分所有法）を知らないのはどうしてなんだろうとおもって「いつ（長谷工顧問に）聞いたのですか？」て質問したんだけど無視されたよ

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マンション管理士等さんに質問です！

管理規約に違反しているとのご指摘があっても取り合わない（彼らは内心、「管理規約に違反しても大したことない、ふふふ」なのでは？）

議決権および組合員数の5分の１以上の署名捺印があっても取り合わない（管理会社のグループ企業ではなく、他者の見積書について具体的な検討を進める件（修繕積立金を取り崩せば予算確保できるのにできないという欺瞞）

管理会社フロントが予め作成した「原案」に積極的に意見を述べてるのが一人だけだという理由で「原案通り」「そのままでと理事長が仰っている」になる（結果、法律違反のままだったり問題があるままなので総会で却下されて７月現在今年の予算が了承されていない）

総会の議案書に組合員の意見を反映させるためにはどうすればいいのでしょうか？（３月までに了承を得ないといけないところ議案書に問題があり２回も予算および事業系勝が総会で否決されている）

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誤字がありました。申し訳ありません

〇予算および事業計画
×予算および事業系勝

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　マンションの管理規約において、役員任期は1年である、変更は４分の３以上の賛成による決議と定めた規約を変更せずに、総会の普通決議だけで２年任期としている件、法律違反と言えるでしょうか？

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>>21262 名無しさん
弁護士さんを雇うことを勧められると「たらい回し」（他所の部署へ転送）されている気分になります。

区分所有法の強行規定の違反（４分の３以上と書かれていことを過半数の減じる。５分の１請求の要件を満たしているのに却下する）は明らかです。

どうして通報によって公務員が動く制度がないのでしょうか？

日本が法治国家であるなら、マンション内の権力者がこう言うからこうだという現状を是正するための窓口を整備しないといけないと思います。

地方自治体のマンションの適正な管理の促進に関する条例を読むと、適正に管理されていないと判断されると勧告や是正命令や立入ができると記載されています。
地方自治体の長が指導や勧告することについて、違反者を保護しようとする「個人情報保護」の濫用・悪用を避けるために「（悪質な場合は）公表する」という文言が必要だと思います。

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マンションには修繕積立金をねらって少ないリスクで不正を行う機会があります。
理事会や修繕委員会に内通者を送り込むことは一部報道されていますが、今後考えられる対策について教えてください。

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政治の世界でも、同じですが・・

『無関心が最大の敵！』と言えます。

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改正区分所有法で、無関心は違法になったのでしょうか？

（区分所有者の責務）
第五条の二　区分所有者は、第三条に規定する団体の構成員として、建物並びにその敷地及び附属施設（同条後段の場合にあつては、一部共用部分）の管理が適正かつ円滑に行われるよう、相互に協力しなければならない。

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>>21270 匿名さん
ですよね。

他人に任せる＝自分ごとにならない

無関心とは現状への黙認であり、その結果、権力が強化されるという危険性を含んでいると言えます。

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マンション管理組合の理事長をしております。

①雨漏り
②水漏れ

③ルールを守らないゴミ出し
④ポストに投函される大量のチラシ

⑤騒音トラブル
⑥高齢者の独り暮らし

■当マンションでは、①～④の問題は管理会社に依頼していません。

管理組合主導で対応しています。

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>>21273 匿名さん
⑤、⑥は依頼しているのだね。

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偽組合員が大規模修繕委員を装うた事件などは規約の緩和が原因の一つだ。偽組合員問題について事実を公開しましょう。総会や理事会にも出席して様子を見ていたり発言等をしている。

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>>21273 匿名さん

⑤騒音トラブル
⑥高齢者の独り暮らし

↑↑↑↑↑↑
⑤⑥を管理会社に依頼しても、消極的な対応になるでしょう。

そもそも、管理組合と管理会社との間で締結している管理委託契約書に、⑤⑥は含まれておりません。

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高齢者の見守りは自治体の福祉窓口に頼むほうがいいのではないですか

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>>21277 情報共有をさん
＞高齢者の見守りは自治体の福祉窓口に頼むほうがいいのではないですか

高齢者の見守りは自治体の（福祉窓口？）民生委員が訪問しているようです。
数年前訪問があったようだが留守の為訪問カード？がメールＢＯＸに投函されていた。困りごとがあれば相談して下さい。のメモあり

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>>21278 匿名さん
うちのマンションの民生委員は不動産屋に情報を漏らしている。大丈夫かね。顔ぶれを見ると分譲当時は若いつばめと同棲している老婦人で隣の部屋は娘夫婦が住み管理費等の滞納者で競売で退去した。二代目は夫が二流不動産会社の営業担当の係長で営業はできるが宅建士にはなかなか合格しきれない。三代目は得体が知れない、どんな基準で先行しているのかが怪しい。民生委員の私生活が怪しいので役所に選考基準を聞いてみたら地域の政治家等が絡んだ利権組織に見えてきた。間違いであればいいがね。

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管理会社任せにせず管理組合主導で対応する事はとても良い事だと思います。
理事長さんが良心的であるマンションは幸せだろうなと思います。
管理会社フロントとKK氏（理事長）が結託して問題がある議案を押し通すマンションは不幸です。正論を封殺し、自分らの議案書を修正しないケースにおいて、区分所有法違反でもあるのに支援は得られず、組合員自ら弁護士を雇うしか道はないのでしょうか？
総会で議案を否決するという強硬手段はあまりとりたくないのですが、議案書の修正を求めても修正されないので仕方なく今年の予算および事業計画を否決にしています。去年3月総会でも「管理規約では１年だから１年」を述べたのですが笑いながら原案通りとされました。本来は１年かけて理事会で審議するべきなのに去年６月から今年２月まで理事会が開催されず、管理会社フロントが作成した議案書が２月に提示され、法律違反でもあることから修正を求めたのに原案通りとされています。

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同調してくれる組合員を集めるしかないでしょう。

民主主義ですからね。

少数派でいる限り、意見は通らないでしょう。

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マンション管理士の試験を受けて合格すれば、同調する組合員を集め易くなると思います。

ところで、今年のマンション管理士試験（管理業務主任者試験も）は、令和７年４月１日において施行されている法令等から出題され、令和８年４月１日に施行される改正法は出題の対象ではない。

マンション管理士制度が創設されてから、初めての大改正なのだから、改正法から出題するべきではないかと思うのです。さすれば、「改正法対応マンション管理士」と自慢することができるではないですか。

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>>21281 匿名さん
総会では多数派なので彼らが提出したメチャクチャな議案は否決になっています
理事会で一年かけて審議するべきなのに総会直前になって管理会社フロントが作成した原案をみせられて問題があるので修正を求めたのに原案通りとされています

大規模修繕について同調してくれる組合員さんの署名捺印は総議決権の２分の１ですが５分の１請求を却下されています

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過半数に一票足りなくても棄権が１以上あるので過半数は取れています

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管理会社フロントは「小さな割高工事」を幾つも通そうとしますが、それを認めると修繕積立金を枯渇させ、大規模修繕ができない（or修繕積立金値上げ）になるでしょう

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>>21284 匿名さん
>過半数に一票足りなくても棄権が１以上あるので過半数は取れています

　↑　意味がわかりません。

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>>21286 匿名さん
棄権の人がいらっしゃいます
賛成・反対の多数決のときに棄権票を除外するので過半数になるかと…
棄権が２分の１あれば不成立

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　父が理事長のときの長期修繕計画（2021年）では今年には大規模修繕を行っているはずでした。コンクリートのひび割れから地下室に漏水がありましたし資産価値の維持向上の観点からも大規模修繕するべきだと思います。
　ここ数年、長期修繕計画には入っていなかった修繕工事（ベンチを撤去して新調や、片側に手摺りがある階段を両手摺りにする改築など）の実施があって予算カツカツになってしまっています。
　今年の議案書には「鉄部塗装」のみ先にやる、大規模修繕〇円で合意できないので部分修繕という議案があり、フロントに「足場が必要なバルコニーはどうするのか」を問うと「足場が要らない場所だけ」と回答がありました。仮設費は高額なので大規模修繕に一括しないとタイパが悪いという意見は賛成多数であり、総会で予算は否決されました。

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公正取引委員会がマンションの大規模修繕工事で談合の実態解明の検査をしているが、理事会や修繕委員会に内通者が送り込まれている問題は取り上げられないのか？

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理事会内の多数決といえば聞こえはいいが真っ当な意見を封殺している。
フロントとKK氏が「原案通り」とし修正のための臨時理事会開催を拒否したため総会で否決される結果となった。

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去年6月から2月まで理事会が開催されず、2月理事会でいきなり部分修繕を告げられたので、相見積もりを組合の名前で取ることの了承を得たうえで他社から見積もりをいただいています。管理会社フロントの説明では修繕積立金を2倍にしないといけなかったのですが（管理会社のグループ会社の見積もりは2倍）、他社に見積もりを取った結果、2021年長期修繕計画のお値段より安く大規模修繕することが可能であることを確認することができました。

ここ数年でベンチ新調や両手摺り化に修繕積立金を使ってしまっているので予算カツカツです。しかし、他社から「フッ素塗装は20年はもつと言われていますし今回はコンクリート部の塗装を見送ることで減額」というご提案をいただいています。コンクリート部の汚れ落としとモルタルによる補修は込みのお値段です。フッ素塗装を省くという減額案があります。
施工の方に総会に来ていただいて説明会、質疑応答（減額案で大丈夫なのかなど）を行いたいのですが、KK氏と管理会社フロントが拒否しています。

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5分の1請求をKK氏（理事長）が却下しましたが、こんなことがあってもいいのでしょうか？
署名捺印してくれた組合員さんの中には「判断がつかない」と消極的だったけれども一票を託してくださった方もいらっしゃいます。
管理会社との関係性を気にする人だけれど「安くなるのはたすかる」と一票を託してくださった方もいらっしゃいます。
修繕積立金を取り崩せば予算確保できるのにＫＫ氏およびフロントは（勝手に）適法に行えない等と議事録に記されました（理事会や総会でそのような議論はありませんでした）

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６月臨時総会でKK氏は私に対して（公共事業の実績もある〇〇建設から）リベートをもらってるんじゃないと嘲笑なさいましたが、出席者から「そうは思わない（管理会社のグループ企業は倍以上の値段を提示しているのでそれについてはそう思うけど）」と発言がございました。
今年２月に見積もり依頼をしたことで見積書を提出してくれた他社は項目別にいくらとお見積書に記載していらっしゃいますので、見積書を読みさえすれば、リベートを疑惑は即晴らされることだと思います。

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>>21287 匿名さん

要するに、賛成が半数以下であった（過半数を満たさなかった）ということを言いたいのですか？

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棄権票を投票総数に含めるなら過半数には届かない。
棄権票を除外するなら過半数となり可決だ。

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>>21289 坪単価比較中さん
取り上げられるみたいですよ。

〇 令和7年マンション関係法改正等に伴うマンション標準管理規約の見直しに関する検討会
第1回（開催：令和7年6月27日）／資料3　マンション標準管理規約の見直しについて
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001898116.pdf#page=...

令和７年マンション標準管理規約の見直しの方向性（２／２）

検討の方向性
・管理組合財産を狙った、区分所有者ではない者による管理組合役員・専門委員への
　なりすまし事案が発生
　＞管理組合役員、専門委員就任時の本人確認についてコメントを追加

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うちの偽理事長は総会に親子兄弟数名をバラバラの席に座らせて賛否の挙手で票にカウントしている。この総会は無効の意思表示をした組合員が組合で孤立して退去した。こんなことは日常茶飯事だよ。身分確認の方法を規約に定めるといい。組合員は知っているがトラブルを嫌気して知らぬふりだよ。その気持ち理解できる。

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>>21289 坪単価比較中さん
修繕委員のなりすましは、内通者ではなかったですね。
報道によると、住民を騙して名義貸しをさせ、なりすましていたらしい。

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権力者の「鶴の一声」が優先され、意見を述べた人は孤立し退去。規約はあっても恣意的な理由で捻じ曲げられることが少なくない。何よりも優先される理事長の命令ではあるが、実際はその場限りで、時間が経つにつれ有耶無耶になることもしばしばある。

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>>21297 匿名さん
法治主義でもなければ民主主義でもないよな

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理事長や管理会社フロントが悪質な場合、法律違反を本人らに訴えてもかえって睨まれるだけです。彼らは管理規約に違反しても大したことがないことを知っている確信犯です。

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>>21232 匿名さん

監事の仕事について公正中立な第三者を雇えば臨時総会開催等できますよ

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>>21301 匿名さん
同意
救いようがないので他人（管理会社、マンション管理士、建築士）等を頼ザず組合自力で管理する方がいい。自分の事は自分で処理できないとき気付いた時にはぬいぐるみがないよ。

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>>21303 匿名さん
同意
理事会がしっかりしていれば断れるのに言いなりになり
気付いたときには修繕積立金が大幅に値上げされ家賃に上乗せ搾り取られるよ

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行政オンブズマンがマンション内の統治についても動いてくれたらいいのにどうしてダメなんですか？

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うちの偽理事長は至る所で規約等の違反を繰り返している。単細胞なのでそのうち尻尾をつかまれることを理解していない。百数台駐車できる機械式駐車場の交換工事を発注した。工事終了後に撤去した部品の鉄の相場の急騰に乗って売却した代金を懐にしまい込んだ。組合総会で管理に詳しいマンション管理士有資格者の組合員から着服金の証拠を示されて追及されて総会は中断したままである。多分その他の不正を暴かれていると推測する。追求の組合員は投資のプロで物品等の相場にも精通していて逃げられないと思う。

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マンション法等が年々緩和される。その弊害を防ぐにはどうすればいいかを論じる場所が欠けている。役員の資格の緩和等は偽役員や組合員が登場する機会が増えている。利権に絡む場には偽組合員のチェックを怠ってはいけない。総会の出席者資格もチェックされたい。個人情報等で悪人も守られている。悪人を守るための個人情報であってはならない。うちのマンションでは悪人住民の個人名と部屋番号等の情報等の証拠を添えてポステイングした組合員がいた。大分マンションも良くなった気がする。

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>>21306 匿名さん
しっかり追求できる人がいるマンションは幸せですね

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>>21308 匿名さん
くだらない人間との付き合いほど嫌なことはない。嘘はつくし、.虚勢ははるし。厄介な生き物を相手にするのがマンションの管理者稼業だ。生活に困窮してはいないから強気なこともできるが、そうでなければ長い者には巻かれる忖度生活を強制される。ほとんどはその類の集団がマンション生活だからよくはならない。親しい住民には投資手法を紹介して利益を上げた喜びを共有している。相手は嘘はつかないからね( ´艸｀)

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マンションの悪を退治する方法を法令や規約等違反での告発等をしてもせいぜい過料等の１０万円から５０万円どまりの罰則であるからして悪人には痒くも痛くもありません。このような結果を見るとマンション管理士や弁護士等に相談しても無駄使いの連続で得をするのは幼児でも解る。マンション管理等の法令は勉強するのは必要であるが無駄を省くには個人情報等を勉強して住民に悪人の公表をした方が賢明である。その効果は絶大である。これは組合員個人に与えられた権利である。勉強してあや得られた権利を行使してください。

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　フロントとKK氏が強行した「議案書（原案）」を読むとおかしな点が多いのに、区分所有法や管理規約に違反していても、バルコニー鉄部塗装をどうやって足場を組まずに行えるのか説明責任を果たさなくても、大規模修繕で相場の２～３倍の金額を提示しそこから値引き交渉という茶番をやろうとしていたことについても、どうして彼らに意見する人が少ないのか疑問に思っていましたが、「長い物には巻かれろ」という思想、中世の身分制度のなごりなのかもしれませんね。

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国交省に実態調査してほしい。「裏の裏まで知っているとできない」と言われていますが「裏」は何を意味するのでしょうか

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「裏の裏」の詳細はココ！

>>21232

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　当マンションの現に有効な管理規約では第9条において次のように取り決めています。

第９条（集会）
１．管理組合は、集会の議決により意思決定を行う。
２．管理組合の首魁は、「区分所有法」に定める集会とする。
３．集会における議決権は、それぞれの住居の専有部分について各１議決権とする。
専有部分の区分所有権が共有されている場合には、その共有者は全員連帯して１議決権を行使することを要し、共有者のなかから議決権を代表して行使する者を管理組合に届け出なければならない。
４．集会は、書面または代理によるものを含め、前項の定めによるすべての議決権（以下総議決権という）の過半数の議決権を有する組合員の参加がなければ議決を行うことができない。
５．集会の議決については、次の通り区分する。
なお、本規約に別段の定めがないときは、通常議決をもって集会の議決とする。
(1)通常議決　議長を除き集会に参加した区分所有者および議決権の各々過半数の賛否による議決（賛否同数の場合において、議長の決定による議決を含む）
(2)特別議決　区分所有者および総議決権の各々４分の３以上の多数の賛成を得た議決、ただし区分所有法62条の「建替え議決」は、区分所有者および議決権の各5分の４以上の多数の賛成を得た議決

　管理会社フロントが作成した「議案書（原案）」には、規約で「議長を除き」と記載されているのにもかかわらず、「■決議要件：議長を含む出席組合員の議決権総数の過半数の賛成[普通決議]」と書かれています。
　KK氏（現理事長）に修正のための臨時理事会開催を請求したのですが却下されました。
（行政の月１の相談会に複数名で行き複数の先生方に管理規約や議案書等を確認していただいています）

　議長への白紙委任票について賛否が分かれる議案の場合に最初の賛成反対の挙手のときから反映されるのか、賛否同数のなるまで数えないのかが不明瞭で（規約では含まないのに議案書では含むと書かれて）白紙委任しないように（できるだけ出席してください）呼び掛けていたのですが、賛否同数になるまで議長票を含まないのであれば、総会の成立のための票数（第9条4）においては数えるけれども賛否分かれる議案においては多数決に数えないということになります。

　KK氏の区分所有者としての一票は数えても、区分所有者のKK氏を代理人とすると記載されていない白紙委任票については、賛否同数になるまで議長票を数えないので、出席〇戸委任状〇戸の「委任状〇戸」は議長票なので最初の賛否に数えない。

　マンション総会の場合、各々の議案に賛成も反対も表明がなくただ期日までに提出しないといけないと思って白紙委任を出されている方が賛成と反対に分かれている議題で自分の票が対立しているどちらかに任意に振り分けられ数えられることを負担に思うことに改定区分所有法は対応してくれていると思います。

　議長の区分所有者としての一票がカウントされるのはわかるのですが、議長票（白紙委任含む）は賛否同数になるまで含めない管理規約において、なぜか議長票を最初から含まないといけないと主張されることが今回の区分所有法の改定でなくなることを期待しております。

　管理会社フロントが作成した議案書は（故意に）読み手の誤解を誘発するような書き方をしていると思いました。
　フロントに「お父様（が理事長）の時代もそうだったことについて？」を聞かれたので「父の時代もそうだったのですか？」と問うと「最初から挙手されていた」と仰るので、「賛否分かれる議案で父が最初から挙手していたというのは本当ですか？どの議案についてですか」と問い返すとうやむやされました。賛否が分かれる議案で父が最初から挙手していたという事実はございません。
　3年以上前の議案書を確認したところその文言がなく、今年、去年の２年の議案書のみ「議長を含む出席組合員の議決権総数の過半数の賛成」と書かれています。
　どうして「出席組合員の議決権総数の過半数の賛成（（賛否同数の場合において議長の決定による議決を含む）」「出席組合員の議決権総数の過半数の賛成（（賛否同数の場合に議長を含む）」と書かないのでしょうか？
　管理規約第9条5で「議長を除く」と明記されています。

　KK氏とフロントが管理規約で４分の３以上と取り決められていることを勝手に過半数に減じて去年３月総会において普通決議で可決したことについてはマンション管理士さんから「区分所有法の強行規定の違反」と教わりました（行政の相談会でも確認済み）。

　裁判で理事長相手に訴訟を起こすことは考えていません。しかし、管理規約に違反してまでも「議長を含む」という虚偽の議案書を組合員さんに配布し、修正を求めても有耶無耶にすることについて、このまま黙っているわけにはいかないと思います。作成したのは管理会社フロントですが、黙っていたら理事会ぐるみでやったことのようじゃないですか。管理規約を読みさえすれば中学生でも間違いに気づくことでしょう。

　事なかれ主義や隠ぺい体質や無関心という問題は、全国的な問題だと思います。
　今ある法律にのっとって係争ということではなく、マンション管理のありかたについては今まさに国が試行錯誤しながら制定していっているところなので、できるだけ事実を公開し、今後に希望をつなぎたいのです。

　理事長とフロントが管理規約違反の議案書を作成、組合員に配布することは法律上、どの法律の違反になるのかご教示ください。

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管理規約で議長を除きと書かれているのに誤認させるのは自社に有利なように決議しようと画策しているってことじゃないの？　長谷工ほどの大手がどうしてこんなことするの？

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誤字すみません

×　２．管理組合の首魁は、「区分所有法」に定める集会とする。
〇　２．管理組合の集会は、「区分所有法」に定める集会とする。

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マンションの「管理業者管理者方式」は悪用されればマンション管理組合（＝マンションの区分所有者）に大きな損害を与える。

[PDF]マンション管理の現状等について - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/common/000023975.pdf

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https://www.news-postseven.com/archives/20180227_655540.html/2

　政治に腐敗がつきもののように、管理組合の運営にも様々な問題が生じている。その根っこにあるのは、それぞれに付きまとう利権だ。

　今のシステムでは理事長になりさえすれば、管理組合の運営はほぼ思いのままにできる。あるいは、理事会を支配できる力があれば同様の権力を手にすることができる。つまり500戸規模のマンションの管理組合で実権を握ると、年間1億円の管理費予算の使い方や、十数年に一度巡ってくる数億円規模の大規模修繕工事をどのように行うかを決めることができる。これは明らかな利権である。

（区分所有法は）性善説に基づいている。管理者（理事長）が悪意を持って管理組合を私物化することを想定していない。だから、現行法制化では理事長や管理組合の実力者が利権をむさぼり、私利私欲に走ることをほぼ阻止できていない。

　マンション管理の闇は深いが、現行法制化ではその多くが事件化しない。組合の不祥事はそのマンションの資産価値を下げかねないので、内々で済まそうとする傾向も強い。また、人間的な対立関係を避けようとする日本人の「和を以て貴しとなす」という精神も働く。
　これは身近に起こっている深刻な問題だ。マンションの管理組合は、小さいながらも自治体と同じ。そこで行われているのは政治に他ならない。基本は多数決。制度は民主主義。しかし、今の法制化では悪意の理事長や組合支配者の私物化を避けることはできない。

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管理組合の総会では、元々は国会のマネをして議長（理事長）は議案の採決に加わらず（投票せず）、賛否同数のときに議長の判断で物事を決める（ここで初めて投票する）ルールだった。
しかし、組合総会の議案は理事会決議を経ており、理事長はその議案を成立させるために総会に提出している。それなのに議案の採決に加わらない（「俺は知らん」の態度）のはおかしいという意見が強まり、議長を務める理事長も最初から投票に加わる代わりに、賛否同数のときは否決になる（議長の判断で決めることはしない）というルールに変わってきた。
ただ、管理組合のなかには、議長も投票に加わりながら「賛否同数のときは議長判断」の昔のルール（規約）をそのままにしている組合がある。実際には投票結果が賛否同数になることは滅多にないので、規約改正せずに放置しているのである。

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つまり、昔のルールでは議長は賛否同数のときに初めて投票する、最近のルールでは議長も初めから投票するが賛否同数のときは原案否決になる（ここで議長が決定すると、最初の投票と決定票の合計２票を持つことになって不公平）というわけである。

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大の大人が長々と小学低学年の算数談義にはあきれるよ( ´艸｀)

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　KK氏（理事長）と管理会社フロントが結託して議事録で捏造（A社の見積書の大規模修繕を推薦する理事や組合員の署名捺印に対して、適法に行えないから却下したとか、悪意のある物語を流布）。組合員に配布する議案書も法律違反（区分所有法の強行規定に違反）のまま。マンション理事会の場合、利権や政治や不正があっても事件化されず、修繕積立金の無駄遣い（２千万円でできる工事が５千万円など）が民主主義のように扱われ（実際は議長である理事長と管理会社が結託している）、対抗しようとする者に対して不得意分野で詰問、密室でのイジメのような状態です。理事長に社会的地位や利権が認められるのだから、自治体に準じる「調査」「立入検査」「報道」「オンブズマン」が介入できるように構造的な改革を行うしかないと思う。性善説に基づいた「まあ、まあ」「なあ、なあ」にはもううんざりです。
　解決策として「弁護士を雇う」ことが推奨されていますがKK氏やフロントがやっていることがおかしいことは誰でもわかることなのに（見積書を比較したり規約を読めば明白）どうして庇われるのでしょうか？

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>>21320 匿名さん
理事長が２票というのは滅茶苦茶ですね

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>>21323 匿名さん
小学生に教えてもらいましょう。
大の大人が論ずる案件ではない。

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先週末と今週初めに米国株（組合投資分も含む）の変動の激しさは肝を冷やした。トランプ相場は歴史上かってないほどの未知の世界だ。関税収入は米国経済を太らせるとの公算で利確を控えて保留している。案の定十数億円の含み益である。中露連合軍が米国ワシントンに長距離弾道弾を打ち込まない限り元本割れはあり得ないと踏んで勝負に出ている。勿論個人の分も同様である。その意に反してアナリスト評価の日本株は暴騰している。その原因は私たち日本国民がどうあるべきかを示唆している相場の動きであるので次回に投稿する。トヨタの考えを推測するとこの機に乗じて虎視眈々と狙いを定めているのが決算報告や相場に表れている。中小の企業倒産と超インフレが到来する。資産防衛にも努めなければ貧富の差が大きくなる。頑張りましょう。

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またあほが現れた。
どんな神経の持ち主なのか、常識の欠片ももちあわせていない。

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組合の剰余資金を眠らして資産の目減りを手をこまねいてみているノータリン君こそ非常識極まりない。

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管理組合剰余資金投資金２４億円
本日（２０２５年８月９日現在）
基準価格３９，７９３円
×　口数 ８５，７８６
評価額
３、４２３、６８２、２９８円
含み益
１、０２３、６８２、２９８円

管理組合の財産を大切にしよう。
現金を放置したりしないように。
組合員の負担の減少に管理者は思いをはせて下さい。
国債への投資にはしないよりはした方がいいがあまりにも妙味に欠ける。将来の超インフレには勝てないでしょう。

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毎回マンション管理にはほとんど関係のない書き込みしかしない。
マンションの管理には疎いのは分かるけど、ほかの書き込みはできないのか。
投資とか博打とかの書き込みにはマンションの住民は興味はないよ。
マンションが投資するのは、銀行の定期、国際、ス・マイル債ぐらいだよ。
元本が保証されているのと、いつでも解約ができるというのがポイントだしね。
修繕積立金については、毎月組合員が積み立てているので心配はないよ。
たまには、博打以外のマンション管理について書き込みをしなよ。勉強しろ。

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昨夜近隣のマンションの管理組合役員との交流で建て替えを模索しているので力を貸してほしいとの要望で役員一同全員一致でまとまった。組合員が重複しているのでことはやりやすいのではないかと思った。両マンションは法人化にしているので今後空き家で売りに出す家主の一室を管理組合が購入する案がまとまりつつあるのには驚いた。斬新な考えだと賛同した。

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隣接マンションとの重複役員や組合員の調査は自主申告で済ましている。当マンションの投資の報告もその都度重複組合員により情報は漏れているので情報の交換は自由である。隣接マンションからの移転組には親族への使用貸借や賃貸や社宅や空き室として親族友人等の来客時の宿泊先として利用している組合員が多くいる。建て替えに際しての反対者も相当数いるのでその方策を考えているようである。先立つものは資金であるのでその調達先も考えているらしい。当方の投資手法には非常に関心が高いとみている。高度な知識のある組合員も存在するのでお互いに良きパートナーになりそうである。噂ですが当マンションの会計報告を見た購入希望者が殺到しているとのことでした。そろそろ情報管制を敷く時期かもしれない。値上がりは今後の作業に支障をきたす。

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　A社を選択すれば１億円でできる大規模修繕（個人やマンションの特定を避けるために戸数を伏せ、一律実際の金額の〇倍に掛けています）ですが、理事会資料として去年「３億３千万円。範囲を特定することで縮小するお話し合いを理事会で行う。範囲を絞れば２億４千万円にお値引き可」と金額が提示されました。
　KK氏「２億円でも高いとTさんが言う」「Tさんが反対してるからあげられない」。
　Tさん「管理会社任せにすれば割高になる。管理組合が主導し相見積もりを取りましょう。A社が１億円でできるのに高過ぎる」。
　合意形成できないから、フロントとKK氏は「鉄部塗装１千万円」を予算にいれた議案書を作成。（KK氏とフロントは組合員に「理事会にお任せします」と言わせるために偽情報や俗っぽい噂話を提供など情報操作を頑張っている）
　Tさんは大規模修繕を推しています（外観の汚れ。コンクリートのひびわれから地下室への漏水が発生するなどもあり資産価値維持向上のために必要）
　修繕積立金を取り崩せば予算確保できますがフロントとKK氏が「Tさんはお金の流れがわかっていない」「現金出納が」など個人攻撃しTさんが「修繕積立金を取り崩すために日数がかかることを仰っているのですか？」など質問しても有耶無耶にして無言で嘲笑している様子。

　A社のお見積書のなかで鉄部塗装は全部で八百万円以下（仮設費は別）。

　KK氏とフロントが推す「鉄部塗装１千万円」はTさん「大規模修繕１億円」と比較すると、１億円と１千万円では１千万円が安いですが、長期的な視野では、今１千万円をつかうと修繕積立金が枯渇し大規模修繕できなくなる（or修繕積立金値上げ）になるので「鉄部塗装１千万円」に反対です。
　バルコニーはどうするのかを質問してもKK氏は質問に答えません。フロントが「足場が要らない場所だけ」と仰いましたが、雨風があたるベランダ・バルコニーが除外されるのはおかしいですね。専門家に問い合わせたところ「足場が必要なマンション構造」です。ベランダ・バルコニーの鉄部塗装はどうやって行うつもりなのでしょうか？　立案した方に説明責任はないのでしょうか？（作成したのは長谷工フロントです）

　議案書を修正するための臨時理事会開催を請求したのですが叶わず、総会で否決するための委任状集めをしました。
　予算に記載しても「執行しなければいい」と了承するよう（ガタガタしないよう）にとTさんは言われましたが、騙されているような気持ち（管理会社やKK氏や取り巻きに対する不信感）でいっぱいです。

　A社のお見積書は２月理事会において組合の名前で見積もりを取ることの了承を得たうえで取りました。現地確認をしていただいてコスト削減など考えていただいています。

　A社の見積書と管理会社グループの見積書を組合員さんに郵送し、A社の見積書に「賛成します」の署名捺印を集めました。組合員数では40%の賛成、戸数では50%の賛成ですので、理事会で「こんなにたくさんの人が賛成しているのに議案書に反映しないのか？」を問いました。総会に施工の方に来ていただいて質疑応答など行いたいと要請しましたが、拒否され、５分の１請求を「適法にはおこなえないと判断し、却下した」「厳重注意」等と議事録で一方的に告げられました。

　KKさんは「Tさんはなんでも一人で決めちゃうんだ」などと個人攻撃していますが、事実無根です。TさんはA社に見積書を取るまえに理事会で話をして了承を得ていますし、長谷工の見積もりが高過ぎることについても否定せず理由を聞こうとしています。

　そもそも長谷工との契約では日常的な管理委託業務だけなのに、大規模修繕が利権として扱われていることが問題なのではないでしょうか

　管理費余剰金や修繕積立金は銀行の預金やすまいる債の形（これを「貯金」と表現することは間違いでしょうか？）なので予算確保に問題はないと考えていますが、管理会社フロントは重大なミスであるかのように仰います

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契約では管理委託業務だけなのに、大規模修繕が利権として扱われることについて、それに対応する法律、法令、コメントなどはどこで調べればいいでしょうか？

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>>21333 匿名さん
弁護士に相談しましょう、
経験上知っても無駄です。
悪徳組合管理関係者を証拠を添えて告訴したところでせいぜい罰金等は多くても３０万円位です。弁護士費用にも不足します。それよりも予防措置を規約等で講ずることと組合員に証拠を添えて公開する方法が効果的です。勿論逆告訴の準備は怠ってはいけません( ´艸｀)

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ある意味分譲マンションの組合員が良識のない者であれば無法地帯と言っていいよ。知人のマンションの理事長から相談を受けた時にこんなに汚い連中が住んでいるものだと思った経験がある。そのマンション管理の実情を知らない国や管理者組織やマンション管理士等は規約や法令の緩和策で利権にあやかりやすくなっている。組合員は自分の財産だと思って自主性を持った管理をしなけれな取り返しがつきませんよ。超インフレ時代の到来には備えて下さい。うちは管理費等は１㎡当たり２００円で十分賄える。これ等以上の管理費等であれば割高である。別途駐車場代は徴収している。近いうちに駐車場代は免除にしようと思っている。努力をすれば可能です。専有部分が８０㎡であれば管理費等の合計は１６０００円です。組合幹部は努力しています。これを聞いたマンション管理士等はけつを巻いてこなくなった。うちに出入りしても儲からないと踏んだのでしょう。管理は分散しています。

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>>21334 匿名さん
　レスありがとうございます。

>予防措置を規約等で講ずること
　予防措置について詳しい弁護士さんはいらっしゃいますか？
　現在、一般組合員（理事長以外）にとって不利になるような改悪を阻止することしかできていない状況です。　

　役員が「力でものごとを決める、談合体質」「管理会社任せ」である傾向が強いと、組合員の共有財産である修繕積立金の無駄遣いにつながるりますので（管理会社と管理組合の利益相反）それを助長するような改定には慎重にならないといけないと考えますが、世の流れがそういう流れであるように思えて気掛かりです。

>逆告訴の準備は怠ってはいけません
　本当のことしか言ってないので告訴されないだろうと思っています。もしKK氏か長谷工から告訴されたらマスコミに取材してもらおうと考えているのですが難しいでしょうか？

　消費者庁や総務省に証拠を添えて相談することには経験があるのですが、マスコミに取材してもらうためにはどのような準備をすればいいでしょうか？

　法テラスや県の弁護士会に相談いってみようとは思っていますが、自分が何を求めているのか（弁護士さんに味方になってもらって具体的に何をするのか）がまだよくわかっていないような状態です。

　理事会が機能していないからと「第三者管理」を言われると、下手したら増々管理会社任せ（言いなり）になってしまうことが心配です（割高工事が発注されたり修繕積立金の値上げなど）。これまでの長谷工の提案が「鉄部塗装（足場が必要なバルコニーはどうするのか回答しない）」「３割高いどころか倍以上で高額過ぎる」など絶対に任せることができない内容であることを証拠を添えて組合員さんに郵送することを頑張ろうと思っています。

>組合員に証拠を添えて公開
　ご多忙の折にもかかわらず、ご助言をいただき、誠にありがとうございます。
　

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>>21335 匿名さん
貴重なご意見をいただき、ありがとうございます。

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組合投資当日に.同じフアンドをニーサの２４０万枠で購入した組合員がいた。昨夜の懇親会で含み益の話をして喜んでいた。トランプ政権で揺れる世界の政治経済の話でもちきりだった。残念なことは日本株は暴落するのではとの予想で全部利確して手持ちはゼロにした。逆に株価は暴騰している。よく考えてみたら私と同じ投資家が売りまくった功罪で売り手がいない状態で買うしかないのが日本株だと悟った。次のチャンスはいつになるかは不明でsる。幸い米国のフアンドは上がるとみて持っていた。しかし.不確実性の続く世界の政治と経済は無事米国政治経済が軟着陸してくれることを祈ります。トランプが世界を変えてくれると信じている。

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　マスコミに取材してもらえるかということについてですが、とある国際ジャーナリストさんが某誌で次のように日本メディアを分析されたことが思い出されます。

　本来、記者といえば決して「お行儀がいい」人たちではない。相手が誰であろうと、問題があれば手段を問わず周知することで状況を改善させようとする――それが職業上の行動原理であってしかるべきでしょう。
　日本のメディアや国民は根本的に、権威に従順です。
　良好な関係を優先して控えることは国際的に見れば極めて異例です。
　日本人の"合理的泣き寝入り体質"とでもいうべきメンタリティは、「なんでそうなるの？」と思ってしまいます。
　おそらく日本メディアは、主義主張なきいつもの"客観報道"を決め込むことになる。自分たちが権威と持ちつ持たれつの関係を続けているという自覚すらないままに。誰もが文句を言う"お上"を、いったい誰が支えているのか。それはメディアであり、その奥にいる大多数の国民（自分では現政権に批判的だと思っている人々も含む）ではないでしょうか。

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>>21339 匿名さん
管理組合運営も全く同じです。それを利用する悪徳組合員や管理会社が台頭する。気付いた時には管理費等の値上げや一括徴収である。先ほども書いたように１㎡２００円＋駐車場代で十分大規模修繕等の費用は賄える。それ等以上の不足は嘘でありもしかしたら不正使用されていると見た方がいいよ。計算してみなさい

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>>21339 匿名さん
日本人は権威に対して従順である。一言でいうと悪にも善にも染まりやすいのです。それを逆手にとればいいよ。それは悪事がはびこりにくいマンションにすることです( ´艸｀)

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予防措置を講じた規約作成に弁護士はいらない。自分で考えるといい。私の場合は長年勤めている管理人を抱き込んでいろいろレクチャーしてもらったことをメモって区分所有法に反しないように気を付けて規約案を理事会で作成した。一言で言うと悪人が住みにくく介入しにくい規約にしたのよ( ´艸｀)。これ等を見た不動産屋は取引がしにくいマンションだというものとそうでないものに分かれた。面白い( ´艸｀)

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隣接マンションとの管理協力関係は思わぬ事態に遭遇した。宅建業とマンション管理業の登録をするらしい。いろいろな事態に対応するためらしい。私は管理業の登録は無駄ではないかと提案した。宅建業の登録は実利があるが管理業登録には反対が多い。なるほどと.思った。相当勉強している組合員が多いのには感心した。話が通じやすくて楽しい気分になった。建て替え円滑化法までにらんだ計画とみた。私は隣接マンションを親から相続してこのマンションに移転し隣接マンションに子供を住まわせている状態である。

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なんぼマン管士有資格者の理事長でも集会室で総務担当の人妻理事とオ○コしたらアカンやろ

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>>21339 匿名さん
難しい問題を投げかけられてうれしく思います。日本人は地政学的にみても生きるためにはそうせざるを得ない人種のようである今日はもう時間がないので後ほど論戦しましょう。

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組合投資フアンドは雇用統計が悪く政策金利下げにより反騰すると踏んだが、その意に反して金利据え置きで急落した。怒ったトランプは辞任理事の後任に積極財政優先論者の理事を後任に送ることを明言した。おかげで市場は買い戻される。今回のFRBの態度はトランプに対する反感から依怙地になっているといると思われる。確かに政策金利下げは正当な手段でトランプが正しいと判断する。世論に反する私の意見であるがこの件から判断してFRBの.権威は落とされると思う。そのうち投資を博打呼ばわりする低能輩に反論します。マンションの管理に携わる者が相場を知らずしていい管理はできない。超インフレは手持ちの現金の価値を大幅に下げる。その予防方法を知らなければ先は見えない。

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お前のとこは要するに修繕積立金が足りないんだろう。
金のないマンションに住むのは嫌だね。
お前のとこのマンションの懐事情にはみんな関心も興味もないよ。
お前はここにはくるな。

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当マンションは分譲時の修繕積立基金が５５億超。その他の管理費と修繕積立金と施設使用料（駐車場使用料含む）を毎月前金徴収している。修繕積立基金の５５億超を国債等への投資は配当が少ないので米国のインデックス投資にしたらどうかとの意見を踏まえて最初は試験的に１億２千万円を利用した。投資に熱心な組合員や理事から配当が良いので剰余金５５億円をの半額を増額してはどうかとの意見が殺到した。よって臨時総会を開催して２４億円に増額が決定され現在に至りました。含み益は本日で１０億超です。残剰余金２０億円超は暴落に備えてものであり現金保有としました。日常の管理費用は毎月の管理費等で十分事足りておりここからも少額ではありますが剰余金が生じたので特別会計へ入金しています。剰余金があるということは資金不足ではありません。個人的にも貧しければ投資はしてはいけません。管理組合も同様です。あくまで破綻するようなお金を投資にはしてはいけません。剰余資金を投資に向けました。くれぐれも誤解のないようにお願いいたします。今日今からは隣接の役員と組合法人の宅建業登録の打ち合わせがあります。優秀な.組合員の集会なので楽しいです。

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またまたホラオが吠えている。
金額の大小ではなく、積立金が足りているかどうかだろう。
足りないからあくせくしているのだしね。
３０年間のやらなければならない工事の全てが網羅されて長期修繕計画表も
作成されていなようだし。
勿論そんなことに関心も知識もないだろうが。

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隣接マンションは大規模修繕を2回済ませている。３回目に当たり修繕か建て替えかを検討しているらしいが建て替え派が過半数はあるが５分の４以上の賛成は得られそうではないが区分所有法改正の緩和策であればギリギリセーフらしい。しかし、理事長は全員の合意を目指しているという。そのためには資金がもっと欲しいらしい。当マンションの投資状況の情報もシュミレートしているらしくく質問も真剣である。財産目録を検証したところ修繕積立金の剰余部分のほとんどを国債に当てられている。解約の申請をしたところ途中解約は不利であると苦情を言っている。ある程度リスクを覚悟でハイリターンの方が長期投資なら有利であることは理解しているので結論は早いと思った。強みは用途地域が分譲時の第一種低層住居専用地域から商業地域への変更で現在の専有部分と同一の面積での３倍の専有部分が確保できるので銀行からの.融資等で建て替えが可能と判断する。わたしの勘ではこの理事長の力量では可能性が高いし応援もしやすいと判断して組合としては積極参加の回答をした。

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役員は最低でも旧帝・早慶でないとね

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昨夜の隣接マンション役員との打ち合わせ後有志の懇親会を兼ねて銀座へ出かけた。同席した隣接マンションの女性役員と投資についてのひそひそ話に花が咲いた。ほめられた一言が、貴方の投資手法だと負けないね、であった。ほめられたことではないが私の投資情報を参考に投資手法をまねて投資をしているらしい。その中でソフトバンクG株の売買では儲けそこなったのも同じでくすくす笑い出したので周囲の役員が身を乗り出して話題に参入してきた。もうここまでが高値と思い９６００円で打った株が７５００円に暴落して売りは正解だったと思った矢先に暴騰が始まり１４０００超である。つまり私のまねをした連中は損はしないが儲け損ねたのである。この談議で笑われた。ソフトバンクGが暴落したときは買うことにするが当分はないでしょう。解らんがね( ´艸｀)。

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>>21350 匿名さん
第一種低層住居専用地域のマンションって３階建？帝塚山でみたことあるが、なんで第一種低層住居専用地域が商業地域になるの？

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同じマンションに住む住民と投資を通じての話は年を取ると政治経済の話題になりまちがったことはお金を賭けているので雑では済まされない。正確な言葉とデータを基での話題で楽しい。投資をしない連中の政治経済の話はストレス解消の雑な話になるので話さない方がいい。付き合いはそのレベルの人間との付き合いにとどめないとレベルを下げるとついつい自分も低レベルな思考に追い込まれて相場で損をする確率が増える。絶えず自分より高レベルの人間との胸を借りた付き合いに努めている。マンション管理も同様である。

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