「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

設計コンサルタントに要求される具体的な能力
　１）長期修繕計画を作成できること
　２）長期修繕計画に基づいて資金計画を作成できること
　３）長期修繕計画と資金計画を補正するために調査・診断を実施できること
　４）大規模修繕工事の設計等ができること（設計が伴う場合は１級建築士）
　５）施工会社を選定するときに、適切なアドバイスができること（要項書等の作成能力）

「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」　　委託する業務の明確化
＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、材料、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

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※設計・監理者の役割

１）着工前の業務
＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
　　見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した

　　仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。

　　説明会への出席（定例会議、工程説明会）
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
　　　方式で精算します。（タイル等）
　工事監理契約書
　　　説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含）
　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
　　監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。

＊工事請負契約の記名押印

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２）施工中の業務

着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
　　　　　 改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック
中間検査
　　　管理組合の立ち会いのもと実施します。
修繕委員との現場巡回

＜チェック例＞
　 　防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の
　 撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理（ケレン作業）がされているか使用量等
　のチェックとその結果報告は必要です。

＊設計コンサルタントの工事期間中の勤怠と役割
　　　設計コンサルタントの役割としては、特に工期中の改修仕様書通りの工事がされて
　　いるか、要求通りの出来栄えになっているかを我々住民に代わってプロの目線で定
　　期的にチェックをしてもらいます。
＊設計監理士（建築施工管理技士含む）の監理に要する時間の支払額のウェイト。
　　　　　支払の内訳案　　　設計料４５％　　監理料５５％ これは各マンションで検討
　　設計監理会社に支払う額は大きな金額になります。しかし、設計監理会社は通常の仕
　事もしています。そちらが忙しくなれば当マンションに影響をきたす可能性があります。
　　設計管理会社が契約内容を順守しない場合のペナルティを報酬にどう反映していくかも
　具体的に取り決めをしておく必要があります。勤怠状況等

＊追加工事の設計監理費について　　　
　　工事費については業者選定の際、基本的な工事での相見積を取り選定をしていきます
　が、追加工事分は計画されていませんので後日検討します。臨時総会で承認を得ます。

竣工検査

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問題は、管理会社・設計コンサル・施工会社の談合が常態化している状況で、管理組合が如何にして自己防衛できるかを考えましょうと云うことです。

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３）竣工後の業務
　　監理報告
　　　　施工会社は、設計監理士に竣工図書を提出し、これをチェックします。
　　　　工事完了届を作成し、工事監理報告書をまとめて管理組合に提出します。
　　点検
　　　　メンテナンス時期の打ち合わせと確認をする。
　　　　メンテナンス時期がきたら管理組合から要請することも必要です。

＊コンサルタント決定後依頼するもの。
　　　設計図　　　仕様書　　　見積もり要項書
　　　工事範囲の検討　　　　材料の検討

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>>2047
相見積もりは取れます。

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>>2052さん
そんなに簡単に談合はできませんよ。
管理会社主導で工事が進められればそれは可能でしょうが。

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>>2054さん
相見積を取るのは素人ではできませんよ。
数量調書を作成して、同じ修繕個所、同じ平米数、同じ材料（品番等指定）
同じ仕様で比較しなければ正確な比較はできませんからね。
その数量調書を作成するのは、積算に強い建築士でないと建築士であれば
誰でも作れるというものではありません。

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公募方法
　　見積もり要項書、仕様書、金ヌキ明細書、図面等をできるなら、談合防止も含め、ＣＤ
　に保存して、各業者に郵送するのがベターです。（共通仕様書で）
　　金ヌキ明細書とは、見積書を作る時工事箇所、材料、数量までを記載し単価や金額を
　表記しないもののことです。

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②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式 見積は金ヌキ積算方式でとるのがベターです。
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

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③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

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>>2056
御心配はいりません。プロはたくさんいます。
あまり難しき考えないで下さい。
大規模修膳は金額が大きいだけで、それほど技術的には難しくありません。

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>>2060さん
うちにある長期修繕計画書は建築士を雇い専門委員と一緒に
工事個所ごとに具体的に検討して数量調書を作成しましたが、
１００ページぐらいの厚さで数字が細かく分析してありますので、
それを読み取るだけでもかなりの労力がいります。
当然数量調書の作成は素人ではできませんけどね。
それを一つずつ分析していって、工事費用の算出をしていくんですね。
例えば足場は何平米あるので単価がいくらなので足場合計はいくらになるとか、
開放廊下のシートは何平米あり単価をいくらにするので工事費はいくらとか、
そういったのを数量調書をみて概算を算出しなければなりませんが、これは
ややこしいですけど、やる気があれば素人でもできます。

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>>2060さん
プロはたくさんいますよ。
しかし彼らを雇うには経費がかかります。
だったら最初から設計監理士を雇った方がいいんではないですか。

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なぜ、そんなに設計管理にこだわるのでしょうか。
こだわる必要はないが、否定はしません。
組合員や役員、等の身近に人材は潜んでいます。

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マンションの住民にはそんなに人材はいませんよ。
いたとしても、建築士として仕事をしていたり、会社の仕事を
していてマンション管理に時間を割くことはできません。
なまじっか建築士がいて、ちょっかいを出せば設計コンサルタントと
衝突するだけです。
いくらマンションの住民で建築士の資格をもっていたとしても単なる設計
をメインにする建築士であってはあまり役に立ちません。
それに毎日工事が正しく行われているか、指定された材料を指定された量
使用しているか等のチェックはできません。

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うちが2回の大規模修繕で契約した設計事務所は毎日ではなく週1回数時間のチェックでした。
一応見に来たよって程度でした。毎日チェックする契約はすごい金額になりますね
うちの予算ではできません。

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>>2065さん
そうですね。設計監理料はマンションの規模にもよりますが、工事費の
３％～１２％にもなります。
しかし、形式的に監理をしてもらうんだったら、必要はないと思います。
その場合は、設計図面から数量調査票を作成してもらって相見積をとるための
要綱書の作成だけしてもらって、同じ条件での相見積を取るだけでいいのでは
ないでしょうか。
後は責任施工方式のやり方でいいと思いますよ。相手を信じるのです。

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どうしても小規模マンションの場合は、積立金との兼ね合いで
設計コンサルタントを雇うことは難しいと思います。
管理会社主導で管理会社が連れてくる設計コンサルタントであれば
それは必要ないでしょう。
お金だけとられて工事は親会社がするのであれば、意味ないですから。
それは責任施工方式と一緒です。

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全て正常にやられるのであれば、設計監理方式が一番いいと
思いますよ。
但し、その報酬分は必要になりますが。

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※管理員の仕事
①受付業務・・・・各種使用申し込みの受理　組合員の異動届けの受理、管理規約の閲覧、共用部分
　　　　　　　　　　の鍵の管理と貸し出し、備品の管理・引越し業者に対する指示
②点検業務・・・・外観目視点検、照明の点検、無断駐車の確認、諸設備の点検
③立会い業務・・・・外注業者の業務の着手　履行の立会い
④報告・連絡業務・・・・管理会社の文書の配布又は掲示、各種届出、点検結果、立会い結果の報告
⑤その他・・・簡単な清掃と整理、駐輪場の整理、球切れ交換等

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小規模マンションでは、清掃業務を兼務している
ところも多いようです。

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皆さん方のマンションでインターホンの修理は管理組合が
やってますか、それとも各戸負担でやってますか。

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専用使用権のあるインターホンですから当然その管理は
各区分所有者の責任と負担でやるのが当然でしょうが、
もし、それを知らずに管理組合が修繕をしていたとしたら、
規約で管理組合の負担で行う旨を規定すべきです。
そうしなければ、過去知らずに管理組合が修繕をしていれば
修理をした各戸に対して返還を求めなければなりませんからね。

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質問です！

私の住んでいるマンションに管理人と管理組合があります。

長くマンションのバルコニーから私の車が置いてあるマンションの駐車場目掛けてタバコの灰を落としてくる住人がいてずっと嫌な思いをしていました。ちなみにマンションのバルコニーは喫煙禁止のマンションです。

捕まえてやる!と思い、動画を撮影出来るカメラを準備したところ○階の住人がタバコの灰を落としているのが判明。

住人が住人に文句をいうと刺されてしまうかもしれないので、管理人に相談。わかりましたと回答をもらい「よかった!」と胸をなでおろしていたところ、管理組合から「動画ファイルはウィルス等の危険がある為お返しします」とポストに投げ込まれていました。

私は分譲のマンションを買い、マンションの駐車場に月額の賃料もお支払いしています。でもこのような仕打ち。

では、マンション管理組合で決まったバルコニーでタバコ禁止のルールを破った人がいた場合どこに相談すれば良いのでしょうか？

私はとても今回のことがショックでなりません。

ウチのマンションは平成9年にN不動産が建てたもので、N不動産が管理もしています。

信頼していましたが、ここでも不正がまかり通るのでしょうか？

どうか良いアドバイスをご教授ください。
お願い致します!

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>>2073さん
ベランダでの喫煙が管理規約で規定されているのなら、管理規約違反となり
管理組合で対応するのが普通でしょうね。
うちの場合もベランダで喫煙する者がいて、隣りや上の階の住民から苦情が寄せ
られていました。
理事会の対応としては、まず掲示板にベランダでの喫煙禁止を掲示しました。
次に、１枚のチラシを全戸に配布しました。
そして最後は喫煙該当者宛にチラシを投函しました。
それでベランタでの喫煙はなくなりました。
管理員にベランダでの喫煙禁止の注意書を喫煙者のメールボックスに投函して
もらってはどうでしょうか。
隣人間のトラブルは管理組合はタッチしないというマンションもありますが、
理事会が勇気をもって注意をすべきです。
喫煙、ペット、騒音等の扱いも同じことです。
喫煙者も部屋の中では喫いづらいのもあるのでしょうが、その場合は台所で換気扇
を付けて喫うということも提案すべきです。

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管理会社（管理員含む）も理事会も嫌なことはしたくないですからね。
できることならそういうトラブルとかには関わるたくないと思っている
者は多いでしょう。
しかし、誰かがやらなければ野放図になってしまいます。いいマンションと
そうでないマンションの管理の差が出てきます。

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>>2075さんは、マンションの管理の現場を知る者の意見です。

しかし。この野放し状態の現場をトラブルをなくすために注意等しようものならクレーマー扱いなります。

なぜなら、管理において食いぶちを求めている者はこのトラブルが無くなると食いぶちを失うのではないでしょうか。？

よって、管理は、建物・設備等に限定して余計な事を管理委託契約の文言から削除した方が良いでしょう。

建物・設備・等の管理以外の住民間のトラブル等については自治会等に任せるようにした方が良いと思います。

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>>2076さん
ひとつ根本的な間違いというか勘違いがみられます。
マンションの管理をするのはあくまで管理組合であり、理事会です。
管理会社は単なるマンション管理のお手伝いをするだけのことです。
それから管理組合に自治会が入ってくるのは考えられません。

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　自治会とは、親睦等を目的とする任意団体で年齢・性別に関係なく居住者であれば、誰でも
入退会が自由にできる団体です。賃借人でも構いません。全国のマンションでの自治会への加入
率は決して高くはありませんが。
　その目的は、居住者の親睦と共同福祉の推進を図り、地域の発展に寄与することです。　美化活動、子供の見守り、敬老会、祭り、防犯パトロール、弱者に対するフォロー活動等

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　管理組合とは、区分所有者になれば法律上、自動的に組合員になり、区分所有者でなくな
れば、自動的に組合員ではなくなります。また、組合員は区分所有者でなくなるまで退会すること
は法的にもできません。
　管理組合の主な目的は、建物・設備の共有資産の管理です。
　又、マンション内の快適なマンションライフを維持していくための管理も行っています。

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なるほど、やはりみなさんの意見、大変参考になるものばかりでした。
ありがとうございました！

そして、バルコニーの喫煙禁止が管理規定で禁止されておりますので、管理規定違反の筋でもう一回管理組合サイドと話してみたいと思っております。

皆様、本当にありがとうございました！

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騒音やペット、ゴミの分別、滞納金等マンション管理は
大変です。
理事会が動いてくれればいいのですが、皆さん逃げたいん
でしょうね。
管理規約や使用細則違反した場合、管理組合の取るべき姿勢
が問われます。

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>なぜなら、管理において食いぶちを求めている者はこのトラブルが無くなると食いぶちを失うのではないでしょうか。？

管理会社の経済感覚：
同じ管理委託料等なら、トラブルへの自社の関与がゼロのほうが利益率は高く維持できるでしょう。自社が何もしていないのにトラブルゼロのマンションがあれば、それこそ理想的なのだと思います。だから、トラブルが発生したら自社以外の「住民」とか「マンション管理士」などで解決してね、が本音では。

但し、トラブルが自社の利益に関わってくる場合は別でしょう。その時でも、手を付けたトラブルを利用して利益を上げようと試みるはずです。あくなき金銭欲。永遠のマッチポンプ（例えば、トラブル解決件数に比例して組合が会社にお金を払う「歩合制」を採用したとしよう。きっとトラブルは意図的に作り出される）。

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住民間の対立は管理会社にとって好都合。
組合員同士情報の共有をしましょう。

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給排水管交換工事の直前期：
漏水事故発生件数が急増の報告（統計）。

同工事の総会前の説明会：
「この工事なしで漏水起こして被害者出したら保険効かないぞ。
　１００万円自己負担だぞ」（推進派の管理組合員の発言）。

キーワード：金銭欲。儲からないと思ったら大手でも退散する。

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>>2082さん
管理会社は管理委託費という報酬を得て、マンション管理のお手伝いを
しています。
そのためには、マンション管理のプロとしていろんな対応をしなければ
ならないでしょう。
それが会社の永続性、ひいては労働条件の確保につながってくるのです。

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>>2084さん
保険会社も個人賠責に加入しているからといって無制限に
損害保険金を出す訳ではありません。
経年劣化で漏水が頻発すれば当然支払いを拒否することになります。
そうなれば当然、下階への損害補償は上の階の住民が補償しなければ
ならないでしょう。
壁紙の張り替え程度でしたら大きな金額にはならないでしょうが。
現在は経年劣化特に配管に関して対応が計画されていないマンションの
保険料は大幅に引き上げられています。
現状ではまだ損害賠償保険は適用されていると思います。

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>>2084さん
築年数が経過して漏水が頻発しだしたからかもしれませんが、
専有部分の配管工事を管理組合としてやるとは進んだマンションですね。
いずれ漏水は必ず発生してきますし、その工事費用は修繕積立金だろうが
各人でやろうが、同じ区分所有者が積み立てた積立金には違いないのですから
やれるんでしたら、管理組合として一斉に交換した方がいいでしょうね。

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>>2087
推進派の理事長追放でクーデターが成功。
知識のある理事長派の金持ちは今のうちに売却して住み替えた。
現在はこの件で漏水多発マンションの噂で、売れ残りが多数。

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>「この工事なしで漏水起こして被害者出したら保険効かないぞ。１００万円自己負担だぞ」（推進派の管理組合員の発言）。

給排水管交換工事は完了した。
支払われた工費＝管理組合の修繕積立金の取崩し金額（と言っても全体工事のたびに空っぽにされる）を、人数で割ったら１組合員あたり「１００万円」だった。
あれ？
それなら工事をやっても、やらなくても、「同額」？　ということは・・？

やっちまえば「後の祭り」か。

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>管理会社は管理委託費という報酬を得て、マンション管理のお手伝いをしています。そのためには、マンション管理のプロとしていろんな対応をしなければならないでしょう。

「いかに何もしないで管理組合からお金をふんだくるかが管理会社の腕の見せどころ」という書き込みを以前に読んだことがあります。「お手伝い」は表面的かつ形式的で、しかも法律的でさえある、管理会社のお立場でしょう。「お手伝い」の名の下にいくつもの分譲マンションをコントロールしている現実があり、その操作技術はかなり昔から確立し適用されてきたと思いますね。

各業界のリーディング・カンパニー（首位の企業）の中には、法律に従う以上にローメーカー（立法者）を通じて自社に都合のよい法律が出来上がるように動くものがあります。ですから、出来上がった法律、法規を鵜呑みにしていると、知らず知らず企業寄りの法律の適用や解釈をしまくる専門家になる恐れがありますよね。

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>>2089さん
私のマンションで配管の更新工事の見積もりをとりましたが、個人でやれば
７０万円ということでした。（給水管、給湯管、排水管、汚水管）
しかし、マンション全体で一斉に交換すれば、共用部分と工事費がダブル
養生費や解体費用を管理組合負担とすれば、１戸あたり４０万円という見積もり
でした。
１戸当り１００万円は高すぎです。

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>>2090さん
あなたの考えは性悪説の要素が強いですね。
普通の考えをすれば管理会社も管理組合も性善説の考えで
対応していると思いますよ。
管理会社で仕事をしている方にとっても、管理組合をだまして
利益を上げようと考えて毎日仕事をしている訳ではないでしょう。
それだったら可哀そうな企業人生ですね。
そういう会社に未来はありません。

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>>2091
このご意見は非常に正しいでしょう。組合員は記憶して下さい。
＞＞2092
は、管理会社関係者臭いです。土曜日は休日の管理会社。

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>>2093さん
私は２０９１と同人物で単なるマンションの住民ですよ。
会社をリタイアしましたので、暇なのでボランティアとして
マンション管理のスレ立をしました。

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お互いに信じ信じられる関係でありたいですね。

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>「いかに何もしないで管理組合からお金をふんだくるかが管理会社の腕の見せどころ」

こんな考えで毎日仕事をしている管理会社のフロントはいないでしょう。
やはりいつも顔をあわせている理事のためのお手伝いをいかにできるかを
考えて仕事をしてるんと違いますか。

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>>2096
管理会社大手はそんな部署がスマートな名称で存在する。性善説は甘いでしょう。
人間は使いようですからゆとりのある経営状態の管理会社はその傾向にある。

各マンションの情報収集を絶えず、例えばコンプライアンス等の呼び名を使って、活動している。危険です。気をつけましょう。

特にマンション管理士を多く合格させて抱え込んでいる管理会社は危険でしょう。

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>>2097さん
お金をふんだくるというのではなく、正当報酬ではないんですか。
工事をすることによって、関連会社の利益につながるというのは
当たり前の行為です。
そして、その紹介料等を得るのも当然の行為といえます。
問題は、不要な工事や報酬の額でしょう。
それについては、理事会や専門委員会が目を光らせて同じ条件での
相見積をとるとかの努力をすべきです。
管理会社に丸投げの状態で理事会は何もせずという状態ではある程度
の経費増は仕方ないことです。
大手の管理会社には優秀な人材がいます。しかし、マンションの住民には
もっと優秀な人材がいます。その住民がマンション管理の勉強をすれば
十分太刀打ちできますよ。

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＞＞2098
組合員に真面目な管理士等がいて管理に携わってくれたら良いでしょう。

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>>2099さん
一番いいのはマンション管理士と建築士が住民にいて、お互いが
仕事をリタイアしてれば最高ですね。
そしてボランティアとしてマンションの住民の為に力を貸して
くれればいいんでしょうが。

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>>2100
残念ですが最低の場合もあります。充分注意しましょう。
００管理士会の悪徳理事長と対決して追い込み辞任に追い込んだ経験がある。
他の理事もアホが多く頼りにならない。
まともなマンション管理士の回答を期待します。
組合員のマンション管理士等が力を貸してくれるのであれば期待できるかも知れません。

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そうですね。
やはりマンションの住民がマンション管理に目覚めるためには
勉強してマンション管理士の資格を取ることからスタートすべきです。
有資格者になれば自覚も芽生え更なる研鑽に努めるでしょうから。

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マンション管理士と建築士のコラボもいいですが、
ビル管理士の資格者は設備等の知識が豊富で良いと思います。

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建築士でも現在は専門化していまして、設計に強い者、積算に強い者等
医者と同じようですね。
ビル管理士もいいのですが、相見積を取るときの要綱書の作成等はできない
と思いますので、マンションの大規模修繕工事の設計監理の経験のある
建築士はやはり必要でしょう。

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マンション管理は建物設備の維持保全だけではないですからね。
苦情や要望の対応とか滞納金に対しての取り組みとかもありますから。
それに住民に対する広報活動も大切なことです。

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>2097 合格。
>2098 不合格。

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>大手の管理会社には優秀な人材がいます。しかし、マンションの住民にはもっと優秀な人材がいます。
全員ではないけれど、マン管士が「住民」を立てるのはお客（管理会社）のお客である管理組合の意思決定をする主体だから。管理士の立ち位置は基本的にかなり苦しい。同じ「住民」であっても死票になる少数派には薄情で無理解にならざるをえない。

うちは住民に１級建築士がいますがワルです。管理士の目には善人に映るでしょう。

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大規模修繕工事をするときには、住民の中の建築士は必要悪となります。
そのために建築士を雇うのですから、中途半端に工事に口出しをされると
管理組合に雇われた建築士が迷惑を被ります。
それに住民の中の建築士はいろんな業者とのつながりがありますからね。

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大規模修繕工事は殆どが予防保全なんですね。これは自分の部屋で考えれば
畳や壁紙とかの交換を早くやるかどうかということになります。
そして周期につきまして一番影響するのが修繕積立金の額ということになります。
快適なﾏﾝｼｮﾝﾗｲﾌと資産価値の低下を防ぐためには適正な時期に工事をしたほうが
いいにきまっています。

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標準管理規約第２１条２項
　専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を管理組合が
行う必要がある時は、管理組合がこれを行うことができる。
　＊但し、その費用についての明言はされていません。基本的には各区分所有者の負担
　　とみるのが自然です。理由は共用部分以外には積立金の使用は認められていないからです。
　　現在は、専有部分の配管を管理組合として計画するマンションが増えています。というのは
　そのまま放置していますと、いずれ漏水が発生し住民間のトラブルが発生することが予想
　されるからです。それから全戸交換となれば、各人でやろうが管理組合としてやろうがその
　経費は同じ組合員が負担するのと同じだからです。
　　全戸が各自前もって配管の交換とかをすればいいんですが、やれる者とやれない者がい
　ますので、全戸一斉に管理組合が実施するというものです。
　　その場合は、管理規約に規定し長期修繕計画に実施年度と予算を明記すべきです。
　　そして、公平の観点から先行工事者に対するフォローを規約で明記しておく必要があります。
　　管理組合として一斉に工事をした平均額を先行工事者に還元するというものです。

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＞＞2110さん
この条文はマンション維持保全に重要な部分です。
私のマンションではこの規約は設定しましたが、費用の負担を具体的に設定する準備を致しております。
マンション管理士の役割は大きいです。利益追求は辞めましょう。
組合員のマンション管理士は自分のマンションを守ってください。

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　給排水管の更新時期は平均的には３５年前後とされていますが、専有部分も共用部分も
その配管は同じ管材を使用していますので、どちらも経年劣化は必ず起こりますしどこかの
時点で交換しなければならない時期は必ずやってきます。
　更新工事をする場合は共用部分と専有部分を一緒に行うことにより経費の節約をしていく
ことは勿論ですが在宅やトイレ・水の使用制限等の負担の軽減も図っていかなければなりません。

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配管の更新工事は大変な作業が伴いますね。
工事費より工事の段取りが大変な作業となります。
在宅の調整がなかなかとれないと思いますので。

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管理組合として一斉に交換しても、１戸あたり５０万円前後は
費用がかかります。
給水管、排水管、給湯管、汚水管の場合です。

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配管の工事をやらないといずれ漏水が発生します。
塩ビ管の場合錆びないので漏水は関係ないと思う
かもしれませんが、継手部分から漏水が発生します。
やるのは在宅や給水制限、費用等が課題になります。
それでもやりますか、それとも漏水ぐらいがまん
しますか。

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＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。
　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
　　区分所有法第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。
　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。
　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。
　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。

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＊では、どうすればいいのか。
①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有 者が負担する。
③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正によって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

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③以外には対応できないでしょう。
建替えはまず無理ですからね。

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マンションを終の棲家と考える方が増えてきています。
というより、高齢になれば戸建を売ってマンションに住み替えを
する方が多くなっています。
年を取れば、病院や買い物、交通の便、行政に近い所に引っ越せば
便利ですからね。
それに鍵１つで外出や戸締りができます。
治安に関しても、管理人がいるから安心です。
庭の手入れとか専有部分以外の修繕も自分でやる必要ありませんから。

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アドバイスお願いします。

熊本市　築2年マンション　60戸　8階建て

管理会社はデベロッパーの子会社になります。

現在、添付している項目すべてを管理会社に委託している状況です。

管理組合も不慣れでこれらが適正なのか判断がつきません。

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マンション管理センターに相談してはどうでしょうか。

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>>2120さん
管理組合事務教務費というのは管理委託費のことですよね。
これは１戸当り月1,000円前後といわれていますので安いと思います。
管理組合運営業務費というのは普通のマンションにはない項目ですし、
理事会・総会支援業務は事業計画立案も含めて管理委託費に含まれています。
点検費用はそんなものでしょう。
エレベータ点検費用はデベ系でも月平均にしますと5万円前後ですのでおたくの
場合は94,000円ですので高いと思います。それに毎月点検はされていないと思いますし、
又必要もありません。
機械監視業務費1基年間13万円前後ですので高いと思います。緊急対応業務についても
機械監視業務費の中に包含されているのが普通です。
管理員業務費については、時給で計算してみてください。

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>>2120
うちと同じ戸数ですが（消費税除く）
１、管理組合事務業務費　　　　　４６８、０００円
２、管理組合運営業務費　　　　　５１６、０００円
３、定期清掃業務費（年４回）　　　８４，０００円
４、給水設備点検管理業務費　　　　６０，０００円（増圧直圧方式）
５、消防・防災設備点検業務費　　１３２，０００円
６、エレベーター保守点検業務費　８５５，３６０円（直契）
７、建物設備定期点検業務費　　　１６８，０００円
８、機械監視業務費　　　　　　　２９３、４３６円
９、水道料金業務費　　　　　　　　　　　　　０円
１０、管理員業務費　　　　　１，９８０，０００円

以上です。

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>>2123
訂正です
４、定期清掃　（年４回）８４，０００円を　２２８，０００円に訂正

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私のところの委託管理費も１戸当り月６５０円です。
管理組合運営業務費を含んだ費用です。
エレベーター点検費用は、月４７，５００円。
清掃費と管理員人件費は時給で計算して比較しないと分らないでしょう。

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エレベーター点検費用は１基４６，０００円。
東芝に依頼。
遠隔監視は月１基１万円程度。

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エレベーターの保守点検を独立系にすれば35,000円程度になります。
特に築浅だと点検しなくても問題ないぐらいですので（ただし法定点検）
独立系でもいいんですが、築古になったときにデベ系が点検を受けなく
なったり、独立系は部品点検費用が高くなったりします。
やはり命に係るものですので、最初からデベ系に依頼する方がいいでしょう。

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修繕積立金については段階的に値上げをしていきますが、
管理費については、分譲時のままでよほどのことがない限り
値上はされません。
その余程というのは、消費税のアップや清掃の時間や日数、
人数を増やしたときとか、管理員の勤務日数や時間、人数を
増やしたとき以外ということです。

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>>2120 通りがかりさん

>2121 匿名さん　が「マン管センター」への相談を提案した理由、わかりますか。
投稿された質問の内容から「素人だ。優しく丁寧にアドバイスしてあげよう」とスレ主を始めとする人たちに思わせることになります。回答者が管理会社現役社員・元社員・不動産屋のマンション管理士であったなら、どうなりますか。善意だから恐ろしい。自分（たち）で学ぶか、他人の見解を尋ねるなら有料・対面でないと危険だと思います。ご質問に対し獰猛なピラニアが群がっているように見えます。回答は無責任が前提ですし。

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何言ってんだからわからん。

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非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
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>>2129
>>2123です。
２１２９さんは何を言いたいのですか、貴方はマンション管理士等ですか。？ここは、マンション管理士等に相談しようのスレですが。私はマンション管理士等で自分のマンションが質問者と同じ戸数ですので参考のために投稿しました。

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
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>>2129
ここに投稿される方は善意で皆さんの質問に答えているんですよ。
それに自分の利益になると思って書き込んでも所詮匿名掲示板であり
自分の利益にはなりません。
もっと素直になりましょう。

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あるコンサルタント業者の目安金額が参考になるかもしれない。金額だけでは、条件をいわないと分からないと思う。

（以下、抜粋）
管理委託費の割高目安金額
　この目安金額を超えていれば、まず間違いなく割高だ。

エレベータ保守　１基当たり月額　５万円
　フルメンテナンス契約、月１回保守、１４階建てまでの場合。高層の場合は金額が高くなる

機械式駐車場保守　１台当たり単価　３０００円
　２段または３段ピット式で２０台以上の場合。年間委託費を年間保守回数で割り、台数で割った単価。ちなみに保守回数は年間４回～６回。

雑排水管清掃　１回当たり・１戸当たり単価　４０００円
　２年に１回など毎年行わないケースが多い。また、この業務は修繕費として計上されている場合もある

２４時間遠隔監視（機械警備）　月額　３万円
　火災警報・非常警報・貯水槽の満水減水の警報等を対象とした機械警備料

管理員人件費（通勤方式）　１名当たり月額　２７万円
　通勤方式で週４０時間勤務の場合

管理員人件費（巡回方式）　週４日、１日３時間勤務での月額　９万円
　管理員といっても清掃を主な目的とし、ゴミ収集の日時に合わせて出勤

消防設備点検　１戸当たり年額　４５００円
　年２回実施。ガス感知器の有無など点検箇所により若干金額に幅がある。また、地下駐車場などに泡消火器やハロン消火設備などがあると、目安金額は戸当たり１万円を超える

事務管理業務費　１戸当たり月額　２０００円
　一般管理費と管理報酬という項目がある場合は、それらの合計を対象とする

建築設備点検費　１回当たり・１戸当たり年額　１５００円
　年１回実施。５０世帯のマンションで１戸当たり１５００円が目安。戸数が多ければ目安金額は安くなり、少なければ高くなる

特殊建築設備定期検査　１回当たり・１戸当たり年額　１５００円
　３年に１回実施。建築設備定期検査と同じ。

設備巡回点検費　１回当たり単価　２万円
　実施回数はマンションによりまちまち。給水ポンプの点検など

（「マンション管理はこうして見直しなさい」２００５年　廣田茂、ダイヤモンド社、１５９頁より）

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>>2133さん
かなり的を得た金額ですね。
一部消防点検費用や事務管理業務費はかなり高い金額にはなっていますが。
こういう情報や全国のマンションの実例等を参考に考慮していけばいいと
思います。

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点検費用や事務管理費、清掃費等については、大体の相場は
あるでしょうが、管理会社によってかなりの差が生じるのは
管理会社がそれらの費用の一部を取っているからです。
その取り分によって費用は大きく変わってきます。
一部部分管理をされたらどうでしょうか。例えば、高圧洗浄や
消防点検を管理会社を通さず、管理組合が業者を探して交渉
するとか。
管理会社が利益をそれらで取っていないというのであれば、理事会
が動いてもなんの問題もないでしょう。

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事務管理費を安くしているのは工事等で紹介料をもらっているから
安くしているんだと開き直るかもしれませんが、元々事務管理費と
それらとは関係がありませんからね。

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>ここに投稿される方は善意で皆さんの質問に答えているんですよ。
>それに自分の利益になると思って書き込んでも所詮匿名掲示板であり
>自分の利益にはなりません。

自分の利益にならないと思うからこそ自分は善意でアドバイスしている
と自覚し認識しているのが、書き込まれた文面からよく伝わってきます。

このくらいのことは承知している投稿者だと >2129 から読み取ろうよ。
文の意味も論理も理解不能でピラニア扱いだから否定ではつまらんです。

他方、この板のように回答し対応してくれることを望む所有者がいます。
当たり前ですが各マンションには管理組合員としていっぱい住んでます。

こうした状態がマンション管理における「相思相愛」現象なのでしょう。
一見すると結構なことだと思います。私のマンションの状態とそっくり。

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>>2137さん
マンション管理については全ての者が精通している訳ではありません。
ここに書き込まれているものは知っている者はスルーすればいいし、
知らない者は質問したり書き込まれたものを参考にすればいいのです。
質問に対しての回答を無責任にしている訳ではないですよ。
それから、書き込まれたものが間違っていた場合は、それこそ知って
いる者がフォローをすればいいです。

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しらないことは質問をし、知っていることは自分のマンションでの
経験を元に書き込みをすればいいんです。
そして全国のマンションの住民に、マンション管理に関する知識を
広げるお手伝いをしましょう。

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点検費用とかの大体の相場は分りました。
参考になりました。

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皆さん建設的な書き込みをしましょう。

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あの相場はあてになることもあるけど、ならないことも多い。
詳細仕様は記載されていないし、点検だけなら人権保護法案だから、戸数は関係がない。

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戸数は関係あるでしょう。
１０戸のマンションが高圧洗浄をする場合は高くつきますよ。
機械等の設備を業者は準備しなければなりませんからね。

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だから、戸数で考えるのがおかしいという意味ですよ。

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だから戸数の大小で、点検費用はかわるんですよ。

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塩ビ管の更新・更生工事について勉強中ですが、なかなか奥が深いですね。
業者によって見解がちがいますし、マンションの配管状況によって対応が
違ってきます。
こういったものをいろんな角度から勉強していって、自分のマンションに最も
適したやり方はどれなのかを更なる勉強をしていかなければなりませんね。
業者任せではだめなのは良く理解できますが。

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＞＞2146
大規模修膳（建物の外壁塗装が主）よりも設備等の管理方が難しいでしょう。
自分のマンションの共用部分の設備と専有部分の住宅設備を勉強するが難しいです。
特に給排水管設備と電気に関する設備（インターホン、消防設備）等々です。
暇な時に管理人等に質問するが、答えがまちまちで誰を信用すればいいのでしょうか？

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>>2147さん
大規模修繕工事は、悪い所の修繕をする事後保全ではなく、
予防保全が主ですからね。
インターホンを私どものマンションで交換しましたが、その際
消防点検を室内に入らず点検ができるように熱感知器の交換も一緒に
やりました。玄関のインターホンのところでできますので在宅も必要
なくなりました。消防点検費用もかなり安くなりました。
それからインターホンはアイホンの一番新しいカラーのものに替えま
したが、ナショナルの機器も含めて、同じ条件で相見積を取りましたが
かなり安くで交換ができました。
機器の取引はまず地元の代理店に納入し、そこから取り付け業者が購入を
するシステムになっているようです。
アイホンや代理店から取り付け業者に納める価格はみな同じになっていました。
価格の差は取り付け料の差ということになります。
相見積を取ったのは取り付け業者に対して行いました。

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