「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

14000は買い替え検討中さんになっていますが、スレ主である
匿名さんの間違いでした。
いつ変わったのかも分かりませんでした。

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これで変わりました。

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うちの専門委員の中には、談合は絶対にゆるさないと設計コンサルタントに
厳しくいっていましたからね。
管理会社も談合ができないシステムづくりを提案して、コンサルタントと
対立していました。
施工会社が決定したら、下請けについては、管理会社、専門委員、コンサルタント
も含め絶対推薦しないように注意していました。

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>>13998 買い替え検討中さん

委員会で細則案を作成して、理事会に提出したようですが、管理会社・理事会連合に握りつぶされました。勿論、理事会運営の細則もありません。
13996 匿名さん　

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委員会が自分たちの細則を作成するのは無理がありますね。
各種細則はいろいろあります。
理事会細則、規約改正細則、駐車場細則、駐輪場細則、一般的な細則、
ゲストルーム細則、監視カメラ細則、大規模修繕専門委員細則、ペット細則、
大規模修繕工事以外の大型工事の細則等いろいろあります。
管理規約の全面改正も含め、各種細則の全面改正をやるべきです。

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>>14005 匿名さん
管理会社・理事会連合によって、最新の標準管理規約に準拠することさえできない状態です。2年間一度も監事が理事会や総会に出席していなかったことが発覚して、監事条項だけが最新の標準管理規約にやっと準拠と言う状態です。理事会細則、規約改正細則、大規模修繕専門委員細則などは無くて、フロントマンの「此処の管理組合では○○○することが決まっています」の一言で、住民の皆様は納得してしまう状況です。
こんな状態で、どうやって全面改正ができるというのでしょうか？

13996 匿名さん

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私どものマンションでは、たまたま私が会社をリタイアしまして
マン管の資格を取りボランティアとしてやっていこうと思っていましたので、
当時の理事長に対して何回かお願いをしましてやっと専門委員会が立ち上がり
ましてそれに応募して全面改正をすることができました。
そのやり方等については、ここのスレで何回か全面改正のやり方を書き込み
ましたのでそれを参考にされたらいいと思います。
それから輪番制の理事が回ってきましたので理事長になりいろんな改革を
することができました。
ただ、うちの理事会は管理会社も含め別に問題のある組合ではなかったので
割とスムーズに運営できています。
大規模修繕工事も管理組合といいますか専門委員会主導で行いました。
管理規約は標準管理規約で各種細則はネットで検索すれば出てきますので
それをひな型として進めていけばいいと思います。
まず仲間を集め規約と各種細則の全面改正を行うべきです。
全面改正のやり方については、希望されれば再度ここに書き込みますよ。
だれかが立ち上がらなければ絶対にできません。

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有益なご意見有難うございます。
　再掲しますが、うちのマンションは、悪徳管理会社の策謀によって（欠席裁判と議事録を操作し修繕委員をクレーマー扱い）修繕委員会を無力化し、理事会だけで大規模修繕に対処する方針としています。つまり、実質的な「管理会社主導方式」を採っています。もちろん、詭弁を用いて「責任施行方式」で工事を行う方針としています。
　既に改革に立ち上がってくださった方がいますが、歴代の理事長が管理会社側についていて、議事録による心象操作のお陰で、クレーマー扱いされて浮いています。そして、誰もまともな意見が出せない状態です。
　先ずは、今の管理会社にご退場いただかなければ前に進めません。何か良い方策がおありでしたら、ご教授お願いいたします。

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>>13999 匿名Y さん
所謂口コミ、大規模修繕がうまくいっている管理組合の理事長さんから紹介してもらう。と言う方法が密かに増えています。

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公募と併用すればいいですよ。

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専門委員会は理事会の諮問機関です。
専門委員会が必要なければ理事会でやればいいだけです。
規約、細則で専門委員会をたちあげなければならないとなっていれば
別ですが。
専門委員の任命と解任は理事会となっていると思いますが。
理事会の意に反する人物は解任すればいいんです。

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Q　専有部分の床下にある排水管は専有部分ですか？共用部分ですか？

A　床下のコンクリートスラブより上に設置されている場合は専有部分と
　考えられますが、床下のコンクリートスラブを貫通して設置されている
　場合、または床下のコンクリートスラブ下に設置してある場合は、共用
　部分であると考えられます。

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築年数が３０年以上のマンションではそういうつくりもあった
んですよね。
裁判例もありますよ。

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Q　区分所有法における強行規定はどの条文ですか？

A　１条、２条、３条、６条～１０条、１２条、１３条、１５条、２１条、２３条、
　２４条、３０条～３３条、３６条、４０条、４２条～４８条、５１条、５４条、
　５５条、５７条～６０条、６２条～７２条などが強行規定です。
　これらによって定められた事項については、規約細則や集会決議・理事会決議でも
　それと異なる定めをすることは許されません。

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>>14011 匿名さん

理事会の権限内での話です。総会の決議の必要なこと、例えば長期修繕計画の見直しについて、除却予定もないのに理事会が必要ないと主張する場合、反対に理事会が総会で罷免されることになります。
こんな事したら、管理会社任せになり、ぼったくられます。
そして、マンションの資産価値が失われてしまいます。
これって、本人は気が付かない様ですが、自爆テロになっている様です。

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Q　理事長から「自転車は玄関ポーチに置くな、１階の自転車置き場に置け」と
　言われました。従わなければいけませんか？

A　一般に玄関ポーチは屋外で使用する私物を置くための場所なので、自転車を
　置いても構いませんが、共用廊下にはみ出さないように注意してください。

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>>14016 匿名さん
規約に従うのが正しいんじゃないの？

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>>14017 匿名さん
共用部分である玄関ポーチの使用に関する区分所有法１３条は強行規定です。
自転車を置けるだけの広さがあれば、規約や細則で「置くな」とは言えません。

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原始規約（分譲時の管理規約）に「玄関ポーチに自転車を置かないこと」と規定してある場合には、購入者全員がその規約を納得の上でマンションを購入しているので、規約に従うのが正しいということになる。

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安物の鉢植えを玄関ポーチに並べると見た目が貧乏くさくて資産価値が下がるからやめろという規約は、分譲価格が３億円を超える場合には有効となる。分譲価格数千万円クラスでは、もともとマンションに大した資産価値はないから、鉢植えでも電飾でもやりたい放題である。

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しょうもない議題なら参加しやすい。
難しくなると入れないから。

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>>14018 匿名さん
規約に専用使用権が定められている場合の話しですよね。玄関ポーチが専用使用部分でなければそもそも区分所有法に該当しないでしょ。

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>>14019、 14020 デベにお勤めさん
何がやりたいの？
原始規約に拘束力は有りません。
改定後の、現に有効な規約がないということでしょうか。
管理会社のやりたい放題ということですね。

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>>14016 匿名さん
共用廊下にはみ出していて、近隣住民からクレームがあったようです。
火災時に（煙で前が見えない）自転車が障害になって逃げ遅れて死者が出たなんてことを想定した場合、その管理責任が理事長にかかってくるので、こんな指摘になったということでしょう。そして、ご当人は生涯、人を殺してしまった罪に苛まれることになります。規約がどうのこうのと言う話ではない様です。優しい助言ですね。

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分譲マンションの使用に関する基本ルールは民法２０６条です。
法律の根拠がなければ管理組合といえども使用制限をかけることができないのです。

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そして、共用部分については区分所有法１３条、付属施設については民法２４９条、
専有部分も含め建物全体については区分所有法６条１項が、民法２０６条にいう
「法令の制限」に該当します。これら３つの条文に規定された制限を守るのであれば
あとは自由にマンションライフを楽しむ事ができます。

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>>14008 13996匿名さん
管理会社は管理組合に合わせるので、
おたくさんが理事長になれば、
管理会社は支店の
最高のフロントをアサインするでしょう。

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>>14011 匿名さん
作業を頼んで気に入らない意見ならクビとかオタクあほ？
一任する気がないなら理事会で調査も決定もすれば良い。

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>>14018 匿名さん
　　　↑あほ
民法の特則なだけで、規約で用法を定義するのは何ら問題はない。
（共用部分の使用）
第１３条　各共有者は、共用部分をその用方に従つて使用することができる。
解説
　用方とは、そのものの性質に従った利用方法のこと。階段は階段、自転車置き場は自転車置き場として利用すること。民法２４９条の特則であるが、民法に従った共有部分の使用になると、100人の区分所有者がいる共用部分の使用は持ち分に応じてしか使用できなくなり、エレベーターなど、100分の1しか利用できない。それでは不便なのでこの条文の通り、用方に従って共用部分を利用する。

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>>14019 デベにお勤めさん
　　　　　↑
規約の同意書を出さないとマンションは買えないから
出しているだけで、一字一句納得なんかしているわけが無かろう。不満な箇所は適法手続きで変更できることに納得しているのだ。あほ

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>>14020 デベにお勤めさん
外国人のマンション購入を禁止するという規約は安物でも有効だ。あほ

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重量制限９００キロのエレベータの利用に関して、引越し荷物を運んではいけないと
規約に規定しても法令違反なので守る必要がない

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>>14030 評判気になるさん
そうだよね、
徒歩２分の主要駅と地下鉄が併存するマンションで購入希望が殺到
するので早急に契約した。重説などは聞くだけにした。
変更したいことがあるので役員のの希望をしたら第一回の役員にな
った。理事長に就任して規約等を第一回総会で変更した。

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理事が病気などの理由で理事会に出席できないとき、同居の親族が代理出席できるというのがうちのマンションの規約だが、「親族」には同性のパートナーは含まれないから、そういう人たちは欠席扱いになるので何とかしたいと思っている

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結局、玄関ポーチに自転車を置いていいんですね。

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もうそれくらいでいいでしょう。
次は総会当日の流れを概観します。

１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　　２．理事長挨拶

　　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　　４．出席状況確認

　　　　　出席者○名　　　委任状での出席者　○名　　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
　　　　権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　　＊尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。

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　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　　６．議案審議（代表例）

　　　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　　第１号議案 事業活動報告
　　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案

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　　　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）
　　　　第７号議案
　　　　　　　役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　　　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。）

　　７．次期理事長のあいさつ

　　８．閉会

　　　＜役員改選時の引継ぎ事項＞・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
　　　　　　＊懸案事項、調整事項の伝達
　　　　　　＊組合員の要望・苦情の伝達
　　　　　　＊管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
　　　　　　＊帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
　　　　　　＊文書化されていない運営ルールの伝達
　　　　　

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>>14025 デベにお勤めさん、14026デベにお勤めさん
何をやりたいの？

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>>14027 もはや神さん
今でも、マンション管理士の資格を持った「エース」がフロントをしています。

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２）総会当日
　　総会次第
　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）
　　
　　１．総会の開催宣言…司会が行います。
総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。
　
　出席状況確認
　　　　出席者○名　　委任状での出席者　○名　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者
及び議決権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　＊尚、出席者には当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。
２．理事長挨拶

　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　４．
　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　 ６．議案審議（代表例）
　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　第１号議案 事業活動報告
　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。

　　　　　　　質問、採決

　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　
　　　　　　質問、採決

　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、管理費、修繕積立金の値上等の提案

　　　第６号議案 　　　
　　　　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）

　　　第７号議案 　監事、理事の承認
　　　　　

　　７．閉会

　　　閉会後、新理事、監事で理事会を開催し、理事の互選で役職を決める。
　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです
　　　　新役員は総会議事録で知らせる

　　　＜役員改選時の引継ぎ事項＞・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
　　　　　＊懸案事項、調整事項の伝達
　　　　　＊組合員の要望・苦情の伝達
　　　　　＊管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
　　　　　＊帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
　　　　　＊文書による運営ルールの伝達

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毎日毎日、薄給でご苦労さん。

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いつも参考になり勉強させられます。
今後も続けていってください。

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>>14041 匿名さん
　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。

うちのマンションでは、監事規定が最新の標準管理規約に準拠しているにも拘らず、業務監査が行われていません。それゆえ、長期修繕計画の見直しも行われていません。弱ったもんです。
マンション購入希望者に、議事録や長期修繕計画を閲覧してもらえない＝買う気を削がれることとなっている様です。
監事さんが管理会社と仲が良い様なのですが、自分の財産の資産価値を貶めていることに気がついて無いようです。また、管理会社も自社の評判がガタ落ちになって、倒産の危機を迎えていることに気付いてほしいものです。

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長期修繕計画の洗い直しは監事がやるものではありません。
理事会が建築士を雇い検討して決めればいいことです。
長期修繕計画や修繕積立金、管理費については、新しくマンションを
購入しようとする方にとっては重要なことです。
管理規約や各種細則も含め購入希望者には配布する必要があります。

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>>14045 匿名さん
長期修繕計画が見直されているかどうかをチェックする義務が監事にはあります。
そして、理事会に対して勧告しなければいけません。理事がそれに従わないときは、理事の不信任案の臨時総会を開催する義務があります。

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実は理事より監事のほうがエラいのですよ。

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理事は組合員の下僕であるという認識を叩き込む必要があります
アホな理事やバカな監事には口答えしてやればいいです

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普通監事より理事の方が重要な役割を担っているでしょう。
監事には決議権もないですからね。

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輪番制で役員を選ぶときには、一番難しいのが理事長、その次が
会計担当理事、それから副理事長となり、次が理事で最後に余った
ポストの監事が選ばれるのが普通だよね。

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まともなマンションでは監事は前期理事長が務めることになっている。
輪番制の素人理事長の後見人というか指導教官役を担うから重要ポストだ。

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犬・猫１頭＝ウサギ２羽＝ハムスター４匹で換算します

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>>14042 匿名さん

薄給でご苦労さん。とはどのＮOなの教えて。
どんな投稿をしているのか勉強し騙されないようにするよ

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>>14051 匿名さん

なるほどいい考えですね

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監事の役割は総会で監査報告をするだけだと思うけど。

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>>14053さん
あなたはまったく嫌な性格ですね。
みんなに嫌われているでしょう。

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どこにでも嫌われ者はいる。
それを気にしないのが嫌われ者でもある。
みんなに嫌われるのを楽しんでいるんだろうがね。
しかし、その性格を変えないと将来的には必ずマイナスになる。
嫌われ者は困ったことがあっても誰も助けてくれない。
人事異動でも左遷されれば陰では喜ばれる。
そんな人間にはなりたくない。

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みんなの嫌われ者だということを気づいていないだろうがね。

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血液型はＢ型かな。

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>>14058 匿名さん
私は別に嫌いではないな。呆れはする。

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面白いやりとりだ　嫌われ者とは14042？　

14059はＢ型かな、同類の事はわかる

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僕はＯ型だよ。

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>>14055 匿名さん
標準管理規約が改訂されて、重責を担うようになりました。

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>>14063さん
監事の役割が重要になった？
どんなのがあるんですか。

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>>14063 匿名さん
理事長に不祥事があった場合、監事が代表者になることができます。

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>>14065 匿名さん
>理事長に不祥事があった場合、監事が代表者になることができます。

またまたご冗談を・・・

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>>14066 匿名さん

標準管理規約
（理事長）
第３８条 理事長は、管理組合を代表し、その業務を統括するほか、次の各号に掲げる業務を遂行する。
中略
６ 管理組合と理事長との利益が相反する事項については、理事長は、代表権を有しない。この場合においては、監事又は理事長以外の理事が管理組合を代表する。

標準管理規約コメント
第37条の2関係
役員は、マンションの資産価値の保全に努めなければならず、管理組合の
利益を犠牲にして自己又は第三者の利益を図ることがあってはならない。と
りわけ、外部の専門家の役員就任を可能とする選択肢を設けたことに伴い、
このようなおそれのある取引に対する規制の必要性が高くなっている。そこ
で、役員が、利益相反取引（直接取引又は間接取引）を行おうとする場合に
は、理事会で当該取引につき重要な事実を開示し、承認を受けなければなら
ないことを定めるものである。
なお、同様の趣旨により、理事会の決議に特別の利害関係を有する理事は、
その議決に加わることができない旨を規定する（第５３条第３項）とともに、
管理組合と理事長との利益が相反する事項については、監事又は当該理事以
外の理事が管理組合を代表する旨を規定する（第３８条第６項）こととして
いる。

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>>14067 匿名さん
何が言いたいの？
意見ぐらい書けよ。

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Q　専有部分の床下にある排水管は専有部分ですか？共用部分ですか？

A　床下のコンクリートスラブより上に設置されている場合は専有部分と
　考えられますが、床下のコンクリートスラブを貫通して設置されている
　場合、または床下のコンクリートスラブ下に設置してある場合は、共用
　部分であると考えられます。

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>>14066 匿名さん
理事長に不祥事があった場合、監事が代表者になることができます。

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>>14068 匿名さん
標準管理規約
（理事長）
第３８条 理事長は、管理組合を代表し、その業務を統括するほか、次の各号に掲げる業務を遂行する。
中略
６ 管理組合と理事長との利益が相反する事項については、理事長は、代表権を有しない。この場合においては、監事又は理事長以外の理事が管理組合を代表する。

つまり、理事長が不祥事を起こしたときは、理事長の代表権は無くなり、監事が代表となることができます。

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>>14068 匿名さん
標準管理規約コメント
第37条の2関係
役員は、マンションの資産価値の保全に努めなければならず、管理組合の利益を犠牲にして自己又は第三者の利益を図ることがあってはならない。
中略
理事会の決議に特別の利害関係を有する理事は、その議決に加わることができない旨を規定する（第５３条第３項）とともに、管理組合と理事長との利益が相反する事項については、監事又は当該理事以外の理事が管理組合を代表する旨を規定する（第３８条第６項）こととしている。

つまり、管理会社の利益誘導に理事長が加担し、発覚した場合は、理事長は決議権を失い、代表を監事が務めることができる、ということです。

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うちのマンションは、大規模修繕に絡んだ管理会社の利益誘導に、役員全員が加担しているので、どうしようもない状態です。
修繕積立金の異常に高い管理不全予備軍のマンションを、いったい誰が買うというのだろうか？　
そして、役員さんは、自分で資産価値を貶めているのに気が付かない。呆れるばかりです。

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>>14071 匿名さん
＞理事長が不祥事を起こしたときは、理事長の代表権は無くなり、監事が代表となることができます。
管理組合法人のケースですね。
単なる管理組合であれば副理事長、或いは他の理事が理事会の決定で理事長になることができます。

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>>14074 匿名さん
標準管理規約を改正していれば、単なる管理組合でも監事は代表となることができます。
また、理事長が罷免されるまでは、ポストが埋まっているので、理事が理事長になることはできません。

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>>14075 匿名さん
訂正します。
正：規約を改正して最新の標準管理規約に準拠していれば
誤：標準管理規約を改正していれば

追
過度に管理会社に依存している管理組合での特徴の一つとして、規約や細則の見直し・改訂が極端に少ないことが挙げられます。

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>>14071さん
監事が管理組合を代表するではなく、監事又は理事となってませんか。

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少しは勉強してから書き込みなよ。

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＊管理組合の会計の収入及び支出の調整とは
　　管理会社が、管理組合の予算・決算について、その素案を作成して管理組合に提出する
　　こと。収支報告書含む。

＊出納とは
　　管理費等の徴収等の出し入れ、管理費等未収金の督促

＊マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整とは
　１）管理会社が管理を委託されているマンションの長期修繕計画を考えること。
　２）組合が、本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検）を外注
　　　により管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。
　　　管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整とは、管理組合が自ら
　　　マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として行われる修繕・保守点検・清掃
　　　等）を第三者に外注する場合において、見積もりの精査・発注・実施の確認を行う。

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標準管理規約は間違いが多い。
区分所有法通りに理事長は総会で選ぶべき。
総会は年2回開いて予算は会計年度前に組み、決算は会計年度後にするべき。
監事は外部の人に依頼すべき。
修繕積立金制度は廃止すべき。
総会の議決権は出席者のみが行使すべき。

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会社法に比べて区分所有法は不備が多い
区分所有法には総会決議無効、取り消しの訴えなど明文の規定はなく実務では昭和47年の最高裁判例の旧商法を類推する判決を根拠に提訴可能としている。
区分所有法には株主代表訴訟に当たる制度がなく理事長への損害賠償請求訴訟を区分所有者単独で提起できないマンション建て替えの規定はあるが撤去解散の規定がない。

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修繕積立金制度は廃止して借り入れで行うのですね。
その借り入れはなんで返済するんですか。
修繕積立金ではなく、一括支払いですか。
大型設備の工事や大規模修繕工事は頻繁に発生しますが、そのたびに
借り入れをして、一括で返済するんですね。
住宅支援機構から借り入れをすれば、修繕積立金で返済するとなって
いますけどね。
総会を会計年度前に組むのは賛成ですが。

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国土交通省の標準管理規約や大規模修繕工事、修繕積立金ガイドラインに従うことが正解なのではない。
ここのスレ主がマンション管理の真理に到達できないのは古代ギリシャのボリスの運営、衰退など、歴史を全く知らないからである。

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低金利の現代では修繕負担金制度として、修繕にかかったお金は事後に均等分割払いとすべきである。

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融資受けて工事、広がる マンション大規模修繕（2019年5月号掲載）
　団地・マンションの大規模修繕は、12～15年おきに管理組合が取り組むが、独立行政法人住宅金融支援機構の融資を受けての工事が拡大してきた。年金生活の高齢住民がふえ、修繕積立金の増額が難しくなってきた一方、支援機構の低金利策や東京都など自治体の利子補給制度の導入等で、借り入れへの抵抗感が薄くなったことなどが背景にある。

https://www.mansion.co.jp/post/financial/yuushi1905

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マンション管理の理想的な運営は韓国のように住宅管理士という専門家を管理者にして維持管理を行う運営である。
理事長を住民から選び、多数決原理で運営すると住民の対立を招くだけ。多数決原理は少数派を武力弾圧しないと維持できない。トランプが負けたあとホワイトハウスにデモ隊が乱入したけど、4人射殺してるんだよね。

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修繕積立金の増額がむずかしくなったとしても、工事はしなければ
ならない。そのお金は借り入れをすることはできるが返済はしなければ
ならない。
その返済方法をどうするかでしょう。
住宅支援機構は修繕積立金から返済となっていますよね。
ということは、修繕積立金は積立てておかなければならないのでは。
工事は続きますからね、マンションが存在する限り。

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多数決で決める運営がアラブで成り立たないのは少数派がテロ起こして抵抗するからで、
フセインみたいにやるのが理想的であった。
管理組合でテロが起きる場合は、元警察署が集まったコンサル団体のJPボリスに相談するといいです。

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韓国のマンションは、高層階と低層階に住む者の格差が大きいし、
高層階の住民は低層階の住民とは交わらない。
例えば賃借する場合は高額な資金が必要になる。出ていくときには
返還されるが。

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>>14089 匿名さん
韓国は低層が高いんだよ。貧乏人が上に住む

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>>14077 匿名さん
話しの流れが監事の業務だったので、「監事が管理組合を代表する」ではなく「監事は代表となることができます」と書き込みましたが、何か問題がありますか？

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再掲します
標準管理規約コメント
第37条の2関係
役員は、マンションの資産価値の保全に努めなければならず、管理組合の利益を犠牲にして自己又は第三者の利益を図ることがあってはならない。
中略
理事会の決議に特別の利害関係を有する理事は、その議決に加わることができない旨を規定する（第５３条第３項）とともに、管理組合と理事長との利益が相反する事項については、監事又は当該理事以外の理事が管理組合を代表する旨を規定する（第３８条第６項）こととしている。

つまり、管理会社の利益誘導に理事長が加担し、発覚した場合は、理事長は決議権を失い、代表を監事が務めることができる、ということです。

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>>14092 匿名さん
標準管理規約は間違いだよ。
そもそも区分所有法に理事会なんかない。
管理会社に工事業免許を与える国土交通省がおかしい。

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>>14092 匿名さん
>つまり、管理会社の利益誘導に理事長が加担し、発覚した場合は、理事長は決議権を失い、代表を監事が務めることができる、ということです。

またまたご冗談を・・・

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標準管理委託契約書には第三者への委託事務ってあるんですよ。
管理組合が外注する場合の契約書作成とか。
それで工事業者たる管理会社に発注する事務を
管理会社自らがやるとか双方代理で無権代理行為となる。
国土交通省が出すガイドラインに騙されてはいけない。
矛盾だらけになるのは管理組合のガバナンスを区分所有法の原則どおり、管理者管理方式にしないからである。

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>>14094 匿名さん
会社法でも役員会議決に利益相反の役員は参加できないが
代表権とは別概念でおたくあほ？

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独自の解釈やめればいいのに…

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>>14094 匿名さん
再掲します
標準管理規約コメント
第37条の2関係
役員は、マンションの資産価値の保全に努めなければならず、管理組合の利益を犠牲にして自己又は第三者の利益を図ることがあってはならない。
中略
理事会の決議に特別の利害関係を有する理事は、その議決に加わることができない旨を規定する（第５３条第３項）とともに、管理組合と理事長との利益が相反する事項については、監事又は当該理事以外の理事が管理組合を代表する旨を規定する（第３８条第６項）こととしている。

つまり、管理会社の利益誘導に理事長が加担し、発覚した場合は、理事長は決議権を失い、代表を監事が務めることができる、ということです。

※素直に読めば代表は区分所有法の代表ということになりますが？

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　　そろそろ給排水管工事について情報提供します。

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

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>>14095 通りがかりさん
大規模修繕に際して、理事（長）と管理会社が共謀して、嘘の説明資料を使って「責任施工方式」を採用することを総会で決議した。こんなお話です。
勝手な想像による、見当違いの意見だと思います。

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>>14098 匿名さん
>※素直に読めば代表は区分所有法の代表ということになりますが？

「区分所有法の代表」とは？
区分所有法の何条に規定されているのでしょうか。

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>>14099さん
スレ主です。
わたしのなりすましとして私が以前書き込んだものをそのまま
もってくるのはマンコミュの主旨に違反していますよ。
今までもあたかもあなたが考えたものとして総会やら理事会やら
そして今度は給排水管の問題を私が以前書き込んだ内容そのままを
もってきていますが、何故そんなことをするんですか。

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>>14099さん
スレ主のなりすましはやめましょうね。

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匿名のスレ主がなりすましとかあほすぎ。
だったらスレ主と言う名前で投稿しろ
ここのスレ主は匿名に隠れるいんぼやろうである。

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>>14101 匿名さん
標準管理規約
第３８条 理事長は、管理組合を代表し、その業務を統括するほか、次の各号に掲げる業務を遂行する。
（中略）
２ 理事長は、区分所有法に定める管理者とする。

と言うことで、区分所有法の「管理者」でした。訂正いたします。

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>>14104さん
なりすましをしているんだろう。
恥ずかしいことはやめろよ。
自分では私が書き込んだ内容を考えることはできないので
以前の書き込み分をコピーするしかできないだろうがね。

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管理会社に委託する（主な業務）
１）会計業務は管理会社が作成します。
２）毎月、収支報告書の文書を提出します。
３）財産の分別管理として、イ・ロ・ハのいずれかの方式を執ることになります。
４）工事や修理の相見積の提出とかの提案をします。（理事会の要請により）
５）理事会や総会の支援業務を行います。議案書の作成や理事会の提案等
６）組合員全員に対し、重要事項を記載した書面を交付し、説明会を開催します。

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【区分所有法における強行規定について】
本法中、１条、２条、３条、６条～１０条、１２条、１３条、１５条、２１条、２３条、２４条、３０条～３３条、３６条、４０条、４２条～４８条、５１条、５４条、５５条、５７条～６０条、６２条～７２条などが強行規定です。これらによって定められた事項については、規約細則や集会決議・理事会決議でもそれと異なる定めをすることは許されません。
（参考：コンメンタール マンション区分所有法）

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具体的な結露対策（カビ防止、カビ臭さ防止）

＊結露が出ると
　　　かびが生える原因となる　　カーテンなどが汚れる　　壁など建材が傷む　　臭いがでる
＊発生する場所
　　　寝室、リビング、ダイニング、押し入れやクローゼット
＊防止策
　　　換気・・・換気扇を使い、湿気の高い空気を排出する。
　　　除湿・・・除湿機や除湿剤を使って湿度を下げる。
　　　　　　　　押し入れやクローゼットの扉を開けて空気を入れ換えることも効果的です。
＊暖房機の見直し
　　　　石油ストーブ、ファンヒーターは水蒸気を発生させるので、エアコンやオイルヒーター
　　　　電気ストーブ、赤外線ストーブがベターです。加湿器は必要以上に使用しない。
＊家具の配置
　　　　押し入れやクローゼットの中を詰め込み過ぎないようにしたり、スノコをひいたりする。
＊湿度を上げる原因を排除する。
　　　　観葉魚や観葉植物を置かないことも防止になります。
＊結露防止対策「商品」
　　　　除湿機、結露防止シート、結露防止ヒーター、結露取りワイパー、結露防水テープ
＊リフォーム
　　　　ペアガラス、二重サッシ、外断熱工事
＊朝起きた時、ガラスの結露をふき取ることは、床や窓枠の保存に有効です。
＊食器洗い洗剤を薄めてタオルに染ませて拭く。（これはかなり効果があります）

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再掲します
うちのマンションは、大規模修繕に絡んだ管理会社の利益誘導に、役員全員が加担しているので、どうしようもない状態です。
修繕積立金の異常に高い管理不全予備軍のマンションを、いったい誰が買うというのだろうか？　
そして、役員さんは、自分で資産価値を貶めているのに気が付かない。呆れるばかりです。

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再考します。
こんなのあり。
具体的な結露対策（カビ防止、カビ臭さ防止）

＊結露が出ると
　　　かびが生える原因となる　　カーテンなどが汚れる　　壁など建材が傷む　　臭いがでる
＊発生する場所
　　　寝室、リビング、ダイニング、押し入れやクローゼット
＊防止策
　　　換気・・・換気扇を使い、湿気の高い空気を排出する。
　　　除湿・・・除湿機や除湿剤を使って湿度を下げる。
　　　　　　　　押し入れやクローゼットの扉を開けて空気を入れ換えることも効果的です。
＊暖房機の見直し
　　　　石油ストーブ、ファンヒーターは水蒸気を発生させるので、エアコンやオイルヒーター
　　　　電気ストーブ、赤外線ストーブがベターです。加湿器は必要以上に使用しない。
＊家具の配置
　　　　押し入れやクローゼットの中を詰め込み過ぎないようにしたり、スノコをひいたりする。
＊湿度を上げる原因を排除する。
　　　　観葉魚や観葉植物を置かないことも防止になります。
＊結露防止対策「商品」
　　　　除湿機、結露防止シート、結露防止ヒーター、結露取りワイパー、結露防水テープ
＊リフォーム
　　　　ペアガラス、二重サッシ、外断熱工事
＊朝起きた時、ガラスの結露をふき取ることは、床や窓枠の保存に有効です。
＊食器洗い洗剤を薄めてタオルに染ませて拭く。（これはかなり効果があります）

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＊滞納をさせないための対策
　　規約に遅延損害金、駐車場の契約解除、裁判費用の負担の明記をしておく。
　　管理会社任せにすることなく、理事も一緒に動く（理事会での報告）
　　内容証明郵便の活用
　　一定の時期がきたら、支払督促や少額訴訟で対応

しかし、裁判所から支払命令が出ても、支払ってもらえない場合があります。
今回は、滞納金が発生した場合の、具体的な回収方法について述べてみます。

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　　＜回収方法には、主に以下の４つの方法が考えられます。＞

　　①先取特権の行使
　区分所有権を競売で回収する方法・・・・債権執行
　　但し、無剰余取り消しとかがあり、競売不可となれば、競落人に請求できない。
　建物に備え付けられた動産で回収する方法・・・・動産執行
　　生活必需品以外の物に限られるのと、差し押さえ承諾書が必要なため、実行は難しい。
　　又、動産執行を先に実行しなければならない。

＊ 不動産を競売するには、債務名義が必要ですが、管理費等には、先取特権という担保権が
ついているので、債務名義がなくても競売を申し立てることはできます。
　但し、競売での債権回収は、現実的には、難しいといわざるをえません。

　　②支払督促
　訴訟より簡易な方法です。

　　③少額訴訟
　少額ではあるが、訴訟であり、６０万円以下に限られる。
　　④通常訴訟
　弁護士と相談してください。

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その場合は、「取り立て訴訟」が必要となります。

　　地方裁判所から滞納者が支払やすい方法などを考慮したうえで、判決を経て支払いをさせる。

　　　　そして、給与、滞納者の預金、家賃等を差し押さえすることができます。
　　　但し、その情報は確認していなければなりません。

「債権差し押さえ命令」の申し立て・・・・経費としては、５，０００円程度です。
受理されれば、滞納者と賃借人双方に、債権差し押さえ命令が送付されます。
この債権差し押さえ命令書をもって、会社からの給料を差し押さえできます。

　　※「債権差し押さえ命令」
　　　　　添付書類
　　 　　　請求債権目録（管理規約）
　　　差押え債権目録 ⇒ 詳細は、裁判所の相談窓口で聞いて下さい。
　　　当事者目録等

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匿名のスレ主がなりすましとかあほすぎ。
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わかりました。これからはスレ主の名前で投稿します

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古代ギリシャ・アテネの衆愚政治
古代ギリシャの都市国家アテネでは、紀元前5世紀頃から民主政が始まりました。それも市民が全員参加する直接民主制で、最高権力者である執政官（アルコン）も、貴族からの選出ではなく、平民からくじ引きで選ぶようになりました。

この基礎をつくりあげたのが、ペリクレスです。彼は「われらの政体は、少数者の独占を排し多数者の公平を守る民主政治」と宣言し、民衆を正しい方向へ導くよう指導しました。しかし、ペリクレス亡き後のアテネには、自らの野心のために大衆を利用しようとしたクレオンらの扇動政治家（デマゴーゴス）が登場し、政治的判断力が不十分な大衆を詭弁きべんによって誤った方向に誘導し、アテネをペロポネソス戦争敗北へと導いてしまいました。こういう流れを受けて、哲学者プラトンは民主政を“衆愚政治”と批判したのです。

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管理組合の輪番制は最高権力者を平民からくじ引きで選ぶアテネと同じですね。もはや神さんの言ってることがやっとわかりました。

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管理組合の運営の適正化はわかりやすく言えば、輪番制をやめることである。

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監事の役割の規約の文言を議論しても仕方がない。理解して実行できる人を選ぶしくみに関心を持つべき。

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クレオンらの扇動政治家（デマゴーゴス）って大阪維新の会とか橋下徹さんのことですね。
大阪都構想は山本太郎の街頭演説で粉砕されましたが、管理組合を衆愚政治にしないためにはどうしたらいいでしょうか。輪番制をやめても扇動者の出現は排除できません。

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>>14121 スレ主さん
人間の哀れさが証明されている。
馬鹿は死ななきゃ治らない( ´艸｀)。

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>>14058 匿名さん
>みんなの嫌われ者だということを気づいていないだろうがね。
>>14059 匿名さん
>血液型はＢ型かな

元プロ野球選手　イチロー様も嫌われ者？

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>>14121 スレ主さん

山本太郎って竹島なんて韓国にくれてやれといった人物だけど

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自問自答、自作自演の再開が始まった。
管理会社等の悪事を暈し役に雇われスレ主投稿の再開。
相手にしない方がいいでしょう。おわり。

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改正民法解説

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>>14125 匿名さん
スレ主が自作自演するのはスレを盛り立てるための戦術の一つだが、問題なのは、スレ主が管理業協会のスパイだという事ですね。
そこの部分は常に意識してスレ主の投稿内容を読まないといけない。

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暇なだけだよん

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私は管理侍の質問部屋のマネをしているだけなんです。
いつの日か管理侍が帰ってくる日のために質問部屋を続けているんです。

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管理侍の質問部屋はコテハンでないとダメってルールがありましたよね。自称スレ主は議論に負けて恥を書くのが嫌で匿名で投稿している。しかしまー、頭隠して尻隠さずとはまさにここの自称スレ主ですよね。困ったらコピペ連投でスレを荒らすのはやめましょう

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国土交通省のガイドラインは有識者が作ったものだから正しい。

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気の毒なのは、シマクンによる管理業協会のスパイ活動で、あることないこと悪意の下で書き立てられる他スレの管理業協会の目の上のたんこぶ連中だ。
シマクンの発言分析で、管理業協会が何を企んでいるか、推測できる。
シマクンは管理業協会の看板塔みたいなもの。

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スレ主です。
何故コテハンにしないかの答えは簡単だよ。
まず第一に全ての書き込みに全力投球はしたくないこと。
第二は真面目に書き込む時はいいけど、感情的になったときに暴言とかを
書き込むこともあるからだよ。そうなると今まで信頼してくれた者に対して
失望感と信頼感がなくなるからね。
気楽に自分の意見等が書き込めるから皆さん匿名なんですよ。
匿名掲示板とはそういうものではないんですか。

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>>14133 匿名さん
マン管士詐称は不法行為です。

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せめて、スレ題だけでも「管理業協会のプロバガンダに相談しよう」と改題すべきです。

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悪徳管理会社の悪事がさらされつつあるので火消し役として雇われた
プロパガンダのスレであることが投稿者の白状で明るみになった。
悪事は事実に基づいていることも明らかになった。
分譲マンションを管理する側の管理会社・管理業協会・マンション
管理士会・管理組合連合会等の悪事を公開することは真面目に管理
する側の業務にも支障をきたす恐れがあるのでそれ等の真面目な業
務を支援もしていきたいのである。
誰が悪徳であり誰が善なるものであるかを明らかにするのはマンシ
ョンを所有する者の為にもなり利益をも得ることが出来る。
悪事を働く管理会社やマンション管理士等が入り込んでいるマンシ
ョンは今後資産価値も下がるでしょうから購入はしない方がいいで
しょう。それ等を公開して明るみにさらすのが賢明である。

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>>14136 匿名さん
不法行為を平然としている方に言われてもね。
まったく説得力がない。
詐欺師が自分の詐欺行為をごまかすために、仲間の詐欺行為に目を向けさせ、自分の詐欺行為を煙に巻いているに過ぎない。

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スレ主です。
ちょっとみない間に私のなりすましがいろんな書き込みをしていますね。
私は匿名さんでしか書き込みをしませんのでスレ主というＨＮで書き込みを
しているのは私ではありません。14133みたいななりすましもありますが。
それに、情報の提供とか質問に答える場合は、皆さんに役に立つものを
書き込んでいるつもりです。
私が管理会社に勤務していたとか、管理業協会から依頼されてこのスレを
立てたとかいっている者もいますが、以前からこのスレにきておられる
方はスレ主がボランテイアとして取り組んでいるというのが分っておられる
と思いますので、それでいいと思っています。
このスレはＰＡＲＴ２からすると25,000の書き込みがあります。
これだけ多い書き込みに対応するためには、いろんなことがあります。
また、いろんな方がここにこられます。顔の見えない方に対しての対応です
のでそのやり方もいろいろです。
しかし、もう少しこのスレを続けていくつもりです。
スレ主がいなくなればこのスレもいずれおわると思います。過信している
つもりはありませんが、ＰＡＲＴ２も終わっています。無理してスレ主でない
者がＰＡＲＴ３に対抗しようとしていますが、続きません。
スレ主がいなくなればいずれそのスレは終わるのです。

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なりすましのレスの削除を依頼してもいいんですが、無駄な
時間を使うことになりますので今はやりません。

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私は管理侍の質問部屋のマネをしているだけなんです。
いつの日か管理侍が帰ってくる日のために質問部屋を続けているんです。

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なりすましって本人確認はどうやってやるんですか？

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管理人に依頼すればすぐ分りますよ。

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>>14140さん
管理侍のスレに参加されていた方なんですね。
私もその部屋にはかなり入り込んでいまして、彼とはかなり
バトルを繰り返しましたよ。
彼が帰ってくることはありません、所詮顔の見えない掲示板
ですからね。
ただ、あなたみたいになりすましという卑劣な手段を使う者は
いませんでしたがね。
バトルが行われれは、辛辣な書き込みもされます。嫌になって
そのスレを去って行かれた方も数多くおられます。
このスレもいろいろありますが、続けていく為にはある程度の
無茶も必要なのです。その点はご理解ください。

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わかるわけないですよ。作成時にログインしてるわけでもないし。作成時のＩＰアドレスなんか固定じゃないですからね。

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追伸。
あなたは管理侍に代わってスレを立てられた方ではないですか。
管理侍に質問しようのスレは管理侍が立てたスレではなかったよう
でしたから。ただ、彼は参加していましたので、それを容認して
いたんだと思います。

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>>14143 匿名さん
管理侍は「管理侍」という偽物が出てきてやめたんだよ。あほ

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匿名のスレ主がなりすましとかあほすぎ。
だったらスレ主と言う名前で投稿しろ
ここのスレ主は匿名に隠れるいんぼやろうである。

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>>14147さん
あなたは何故マンション管理士上位合格者のＨＮを変えたんですか。
あほという言葉もでなくなったみたいですね。
スレ主でない者がスレ主というＨＮを使うのは詐称ですよ。
皆さんに誤解を招きます。
法律を自慢にしているあなたにしてはめずらしい考えですね。

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>>14146さん
管理侍は偽物が出てきたからやめたんではないですよ。仕事で
管理職に就かれて忙しくなったのがその理由だといっていませんでしたか。
確かに、偽物というかなりすましの方が管理侍に心酔していまして、その
スレを続けて欲しいという理由から代わりにスレ立てをしましたが、
そのスレにかなり長く管理侍は参加していましたよ。
そのとき、私もあなた（マンション管理士上位合格者）とかなりバトルを
しましたが、覚えておられないでしょうね。
さんざんアホを連発されました。
まだ健在なんですね。自分で立てられたスレは殆どなくなっていますが、
復活してもいいスレもあるんではないですか。
こんなとこにこなくて、もっとレベルの高いスレで奮闘してください。
ここのスレはマンション管理の基本的なことを中心に運営していますので。

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　 ＊＊＊　改正前の管理方式　＊＊＊

（旧）原則方式
　居住者から口座振替された管理費等を、「管理組合」名義の収納口座へ収納し、管理
に要した費用を控除した残額を「管理組合」名義の保管口座へ移管する方式。

（旧）収納代行方式
　居住者から口座振替された管理費等を、「管理会社」名義の収納口座へ収納し、管理
に要した費用を控除した残金を１ヶ月以内に「管理組合」名義の保管口座へ移管する
方式。管理費等の残額の全てを移し換えします。
　管理会社は、保管口座に係る通帳、印鑑のいずれかを保管することができる。

（旧）支払一任代行方式
　居住者から口座振替された管理費等を「管理組合名義」の収納口座へ収納し、
このうち修繕積立金を振替口座から１ヶ月以内に、別の管理組合の修繕積立金
を管理する保管口座に移し換える方式。収納口座の通帳と印鑑は管理会社保管。

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

　＊＊＊　改正後の管理方式　＊＊＊

　 （新）ハ方式 原則方式に近い方式です。

　修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金として管
理する方式。

管理会社は印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）ロ方式 収納代行方式に近い方式です。
　区分所有者から徴収された修繕積立金を、保管口座に預入れし、預貯金として管理す
ると共に、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月その月の分の管理費
用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口
座から保管口座へ移管する方式。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）イ方式 支払一任代行方式に近い方式です。

　区分所有者等から徴収された修繕積立金等を収納口座に預入し、毎月その月分の
修繕積立金等から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日
までに、収納口座から管理組合名義の保管口座に移し替える方式です。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
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急に皆さんおとなしくなりましたね。

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
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ハ方式が一番多いようです。

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　イ．「管理費の値上について」

　　　管理費は、１年ごとの必要な経費に充当されるものです。
　　　まず、各マンションの総会議案書の収支予算書をご覧になってください。できれば、３年～
　　４年の費目ごとの推移表を作成すれば、より分かりやすくなると思います。

　　　＊管理費の支出の費目については、殆どが固定経費又は、電気料金や電話料でして、ほぼ
　　　　固定経費に準ずるものが中心です。
　　　　ある程度、変動する支出としては、雑排水間の高圧洗浄、小修繕費と予備費です。
　　　　　この費目については、毎年変動しますので、３年～４年の平均値で計算します。
　　　　但し、小修繕費は築年数の経過とともに増加していきます。また、予備費についても、余裕を
　　　　もって組んでいないと、いずれ足りなくなってきます。
　　　
　　　＊支出費目で消費税のかからないものは、次期繰越金です。
　　　　　　予算書にはこの費目はありませんので、３年～４年の平均の数字でみてください。

　　　＊まず、総支出から次期繰越金の額を差し引いてください。
　　　　　　予算書では、予備費が差額を吸収するので、支出の費目として繰越金はありませんので、
　　　　　　収支予算書の次期繰越金の平均で算出されたらいいと思います。
　　　　排水管の高圧洗浄とか５年の総合保険については、１年単位の費用に換算してください。

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管理費の値上げではっきりわかるのは、管理人の勤務日数や時間を
増やすとか、清掃人の時間を増やせば管理費の増にはなります。

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ＰＡＲＴ２はぼくが立てたスレだけど、かなりＰＡＲＴ３を意識
しているが何故だろう。
自分が立てたスレでもないのに。
ただ、以前は1,000レスになると新レスに移行しなければならなかった
のでその数字がくれば片っ端から新レスを立てたものがいたけど、
スレ主旨も前のままなのに自分でスレを立てたと勘違いしているのかな。

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　ロ．「修繕積立金の値上について」

　　　修繕積立金は長期修繕計画に基づいて、１戸当り月の必要額を計算します。
　　しかし、長期修繕計画には全て網羅されていない部分もあります。
　　　又、専有部分にある、給水管・排水管の支管部分は、当然専有部分ですので、長期修繕
　　計画には入っていません。
　　　これについても、いずれ更新が必要になる時期が確実にやってきます。
　　　不具合が生じてきたら、各区分所有者がその責任と負担で実施しなければなりません。
　　　経年劣化による給排水管の更新工事については、保険の適用はありません。
　　　マンションをスラム化させないためには、修繕積立金の確保を行い、適切な工事をしていか
　　なければなりません。

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コピペ楽しいですか？

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修繕積立金の値上げをするときは、長期修繕計画書を作成し、
総工事費から１戸当たり月の必要修繕金の額を算出します。

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ウクライナの人々の不幸を目にすると日本は平和だよね。
気の毒で涙が出るよ。スレ違いですみません。独り言です。

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>>14120 スレ主さん
再掲します
標準管理規約コメント
第37条の2関係
役員は、マンションの資産価値の保全に努めなければならず、管理組合の利益を犠牲にして自己又は第三者の利益を図ることがあってはならない。
中略
理事会の決議に特別の利害関係を有する理事は、その議決に加わることができない旨を規定する（第５３条第３項）とともに、管理組合と理事長との利益が相反する事項については、監事又は当該理事以外の理事が管理組合を代表する旨を規定する（第３８条第６項）こととしている。

つまり、管理会社の利益誘導に理事長が加担し、発覚した場合は、理事長は決議権を失い、代表を監事が務めることができる、ということです。

うちのマンションは、監事も管理会社と仲が良く、標準管理規約に準拠していないので外部役員と言う訳に行きません。八方塞がりなんですよね。

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>>14154 匿名さん
>　イ．「管理費の値上について」
>　　　管理費は、１年ごとの必要な経費に充当されるものです。
>　　　まず、各マンションの総会議案書の収支予算書をご覧になってください。
> できれば、３年～４年の費目ごとの推移表を作成すれば、より分かりやすくなると思います。

>　排水管の高圧洗浄とか５年の総合保険については、１年単位の費用に換算してください。

排水管の高圧洗浄費は専有部分になりますので区分所有者個々の負担として下さい。
なお共用菅は管理組合負担として下さい。

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>>14162さん
高圧洗浄をするときに専有部分の配管を行うのは各人負担と
すればやらない者がでてきますよ。
それに個人で負担すれば、管理費とその分の負担は重複します。
全国のマンションで高圧戦時用をするとき、各人が負担している
マンションはないでしょう。

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高圧洗浄は２年置きが多いようです。

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>>14158さん
私がここに情報の提供をしているのは、実際今まで自分で作成し
それを理事や専門委員、組合員等に配布したもので、よその資料
からもってきているのではないですよ。
その自分で作成した資料は数多くあるので、すぐこのスレに情報の
提供をすることができるんです。
今までいろいろこのスレに情報の提供をしてきましたが、まだまだ
一部ですよ。
少し加工しなければならないものもありますので、それをやればもっと
いい資料が提供できます。
私のマンションの数字とか、よそのマンションの数字とかはそのまま
ここにもってくることはできませんからね。
Ａ４の枚数でいえば、６００枚から８００枚ぐらいはありますから。

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>>14164 匿名さん

鉄で出来た排水管は２年置きが必要かもしれません
築４０年超のマンションは２年置きの高圧洗浄が必要かも

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何故高圧洗浄をするかといいますと、それを放置していると
臭いが出てくるからです。
塩ビ管であろうと鋼管であろうと関係ありません。

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S字トラップとは、排水設備の配管の途中に設けられる装置で、水回りの多くの場所で使われています。たとえば、キッチンの流し場や洗面所、風呂場などがありますが、その中でも一番わかりやすく、目に見える場所にあるのは、洗面台のS字トラップでしょう。
配管が露出している洗面台もありますし、収納付きの洗面化粧台など一見、配管が隠れて見えないものもあります。収納が付いた洗面台では足元にある扉を開けると、中には洗面ボウルと接続された配管があり、その管がS字型に曲がっているのを見たことがある方は多いのではないでしょうか。形状はS字の他にU字やP字などさまざまな物がありますが、どれも機能は同じで、総称して「排水トラップ」などと呼ばれます。

S字型トラップの最も重要な役割は、排水口から下水の臭いが上がってくるのを防ぐことです。どんな排水口も、その先は下水とつながっています。もしS字トラップがなく、排水管がまっすぐ下水管まで繋がっていたら、下水の臭いが室内にまで漏れてきます。しかし、S字トラップを設置することで、流した水の一部が常にトラップ内に残り、下水管と室内の間を遮断してくれます。普段、私たちの家の中に下水の臭いがしないのは、このS字トラップのおかげなのです。同時に、トラップ内に水が溜まることで、下水管から虫やネズミなどが屋内に侵入することを防ぐ役目もあります。

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高圧洗浄は実施率が重要である。毎年何回やろうと不在なら何もしないからである。
最重要なのはヨコ管につながる一階で、詰まると上階の排水は全く流れず大事故になる。

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ここはボクが立てたスレッドだけど、知らなかった
ハズカチーです

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配管の高圧洗浄は、台所、洗面所、洗濯機のところ、ふろ場の
４ｶ所行いますが、トイレはしません。

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>>14169さん
私どものマンションでも、１階が詰まって２階の部屋に漏水が発生
したことがあります。
その要因は、最上階から下に高圧洗浄をやったからです。下の階から
上に向かって洗浄を行えばこんなことにはならなかったと業者も反省しています。
その被害の賠償は業者の保険で対応しました。

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それから、高圧洗浄で前回やらなかった部屋については、絶対やるように
しています。
そうしないと、１回やらなかったら、４年放置することになりますから。
そこは住民の皆さんに協力してもらっています。

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>>14170さん
トラップの話しと高圧洗浄は別だよ。
トイレの高圧洗浄はしないからね。
何のために配管の高圧洗浄するか知ってるのかな。

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>>14174 匿名さん
流れを読もうw

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>>14171 匿名さん
＞トイレはしません。
どうしてトイレはしないの？

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>>14169 管理寺さん
＞高圧洗浄は実施率が重要である。
確かにね。
回数が多いほどそのマンション住民は痴呆症化しているからね。
うちのマンションは自慢じゃないけど30年間一度も高圧洗浄なんてしたことない。
痴呆症住民がいないからね。

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>>14176 匿名さん
トイレだからだよ

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>>14178 匿名さん
詰まってもお構いなしか・・・
臭いからね。

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>>14179 匿名さん

詰まれば住民が自ら修繕するだろう。臭いからね。

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>>14163 匿名さん
＞高圧洗浄をするときに専有部分の配管を行うのは各人負担と
すればやらない者がでてきますよ。

やらないとどうなるの？
何年毎にやるの？築２年目から高圧洗浄するのかな？

＞それに個人で負担すれば、管理費とその分の負担は重複します。

高圧洗浄をするための費用は徴収していないので重複はしない。
町内会（自治会）入会していない住民からは町内会費は徴収していない。

中古マンションの販売で町内会費、洗浄費＊＊＊円と記載も見かけるよ。

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>>14181 匿名さん
＞やらないとどうなるの？
どうもならないが、組合の大事な貯金が目減りするだけ。
どぶに大枚を捨てるに等しい。
どぶの向こうでは管理会社がその大枚をかき集めてベロを出している。
＞町内会（自治会）入会していない住民からは町内会費は徴収していない。
組合員は管理費等を毎月強制徴収されている。
免除してもらえるのかな。
それなら賛成！

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>>14182さん
管理組合と自治会は全くの別物です。
管理組合はマンションの管理についておこないますが、自治会は
建物設備等のマンション管理には全く無関係です。
そこをまず理解してください。

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トイレの高圧洗浄、どうやってやるんですか。
できないのですが、トイレの管径は大きいので詰まる
ことはまずありません。

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>>14182 匿名さん
>組合員は管理費等を毎月強制徴収されている。

管理費から町内会（自治会）費を支払っているか確認してください。
私の場合は管理費から町内会費を拠出しているのは損害を受けていると損害賠償を裁判所に訴えて勝利した（町内会・自治会には入会しない旨組合には連絡したのに）新聞記事を添えて退会届を提出し受理された。
２年間の町内会費が返金された、そうです
町内会（自治会）への入会退会は任意です

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>>14185 匿名さん
チンプンカンプン。
説明になっていない。

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>>14183 匿名さん
そんなことどうでもいい。
工事の財源がどこから支払われるかだ。

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>>14185 匿名さん
排水管洗浄は必要ないんでしたくないんです。
ですから、管理費等は免除されるわけですね？

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管理会社がボランティアでやるそうだよ。
もちろん組合員は無料だ。
組合員の財源には影響しない。
と、管理業協会のスパイであるシマクンは説明している。

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必要もない工事を管理会社の都合でするんだから無料でないといけない。

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>>14187さん
管理組合と自治会を混同する者に対して、説明しても無理があります。
最低限の知識ですからね。
点検業務の支払いは当然管理費からですよ。自治会が支払うマンション
は全国どこを探してもあり得ない。
自治会への入退会は自由だから、自治会費を支払いたくなかったら
入会しなければいいだけのこと。

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管理組合＝自治会のマンションはあるよ。

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>>14188 匿名さん
管理費が免除されるか否かは所属の管理組合次第。

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>>14192さん
そんなマンションがある筈ないよ。
法的にも無効。
ただ、小規模マンションで人材不足のため、理事会と自治会の役員を
兼務することはあるだろうがね。そのことをいっているんじゃないの。

高圧洗浄の費用を免除するマンションもないよ。常識の範疇。

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>>14194 匿名さん
そんなことどうでもいい。
どうでもいい工事をする場合は無料（工事業者のボランティア）でないといけないと言っているんだよ。
組合の管理費や修繕積立金からは出せないね。
どうでもいい工事なんだから。

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>>14194 匿名さん
1000戸超のマンションだよ。
現にあるのに否定をするのか。
実務経験がないマン監視か。あほ。

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>>14195さん
そんなことは理事会か総会で決めればいいこと。
そこで決まったら黙って従うことだな。

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>>14195 匿名さん
高圧洗浄機を組合で購入して組合が定期的に洗浄するか、
各組合員が都合のいいときに貸し出して洗浄すれば
燃料費と水道代の実費で済ませられる。どんなもんね。

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>>14198さん
雑排水管の高圧洗浄は簡単にはできませんよ。
かなり大掛かりですよ。

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>>14197 坪単価比較中さん
>そんなことは理事会か総会で決めればいいこと
専有部分の管理に当たるので理事会の権限外。
そんなことも知らないの？
一人でも反対者がいれば没です。
やる必要のないぼったくり工事をどうしてするの？

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