「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

管理規約や細則の全面改正、滞納金対応策、ペット、騒音問題、大規模修繕工事の進め方、
長期修繕計画の作り方、義務違反者対策、高圧一括受電についての取組み、理事会・総会の
進め方、管理会社の対応等マンション管理は複雑多岐に亘ります。
こういった諸々の問題点を出しあい、皆さんで問題を解決していってください。

輪番制と立候補制の理事、どちらにもメリット、デメリットは
あると思いますが、みなさんはどう考えておられますか。
任期も含め考えてみませんか。

賃貸マンションの大規模修繕が20年以上に一回、旧公団UR賃貸住宅が18年に一回なのに
分譲マンションだけ12.3年に一回やることに疑問を持て
あほ

「大規模修繕工事に関する実態調査について」　国交省が２０１８年５月に公表
大規模修繕工事の時期
　第１回目
築１１年～１５年　　６４．９％　　築１６年～２０年　２４，３％　　築２５年～２５年　２．１％
　第２回目
築２６年～３０年　４４．２％　　築３１年～３５年　２０．９％　　築２１年～２５年　２０．５％
　第３回目
築４１年以上　　４７．７％　　築３６年～４０年　　３５．１％

賃貸マンションは利益確保の為に工事はできるだけ
先延ばしにするのが判らないのかな。

>>5 匿名さん
↑疑問を持たない鴨ネギw

ちなみにライオンズマンションは大規模修繕を10年に一回やっている。
カネがあれば10年に一回できるわけだが、
カネがなければ20年に一回でも何の問題はない。

自分の部屋の畳や壁紙の交換と同じこと。
別に交換しなくても、生活には困らない。
３０年間交換しなくても問題はない。
それだけのこと。

マンション管理士試験上位合格者さん、これからはここの
スレ主として、皆さん方の質問に答えてやってください。
少々癖が強いけど、腕はたつようだから。

輪番制には弊害がある。
立候補制や推薦制もだめ。
外部委託がいい。

一度スレ閉鎖になりましたが、管理人さんにお願いして復活してもらいました。
それ故、もう少し頑張ってみます。

スレタイは「マンション管理士等に質問しようＰＡＲＴ３」です。
等がプラスされています。
スレ主旨は、
マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

マンションの管理をしていく中で、専用使用権のある共用部分の管理は
各区分所有者が行うようになっていると思います。
その中で、熱感知器やインターホンの補修工事は管理組合、区分所有者
どちらがやっていますか。

　通常の管理の中でガラスが割れた場合は各人が行いますが、台風等でガラスが割れた場合の保険
対応の緊急保存行為の場合は、管理組合が行うことになりますが、保険申請の許可がおりるまで待つ
訳にはいきませんが、その場合はどういう対応をすればいいのでしょうか。

専用使用権のある共用部分は各区分所有者の責任と負担で行うと
管理規約には規定されていると思います。
ということは、インターホン、熱感知器の補修、玄関扉の補修、サッシ・網戸
の滑車の交換や張り替え、メールボックスの鍵の交換、ベランダの管理は各人で
行わなければなりません。
これらは全て各人の責任と負担で行っていますか。

ガラスの交換は通常の使用に伴うものは各人で管理しますが、
台風等で割れた場合の保険対応の保存行為の場合は、管理組合
管轄になると思います。
この場合は、管理組合に連絡せずに、直接業者に注文をして
請求は管理組合でいいんでしょうか。
保険の申請許可がおりるまで待つわけにはいきませんからね。

専用使用権のある保険対応の保存行為は理事長の許可を得て、
各区分所有者がすることができる。
これを規定したらどうでしょう。

第２２条（敷地及び共用部分等の管理に関する責任と負担）
　１．敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担で行うものとする。
　　　但し、バルコニー等の管理のうち通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者が
　　　その責任と負担でこれを行わなければならない。
　　　（バルコニー等には、バルコニー、熱感知器、インターホン、メールボックス、玄関扉、サッシ
　　　　網戸等が含まれます。）
　２．専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理として
　　　一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　（配管、配線がこれに該当します。）　

　管理とは、①物の経常又は効用を著しく変える変更、②変更にあたらない利用・改良、③物の
現状を維持する保存行為を含みます。

専用使用権のある共用部分の管理は区分所有者の
責任と負担でやるのが常識です。

専用使用権のある消防設備の法定点検や有効期限後の交換は管理組合負担で行う。

>>22さん
そうですね。
消防点検（熱感知器）や高圧洗浄は管理組合が行います。
ガラスの交換や網戸の張り替えは各人が行います。
問題は、おなじ専用使用権のあるインターホンや玄関ドア、サッシ・網戸の
不具合をどうするかということになります。
玄関ドアの蝶つがいの交換やサッシ・網戸が重くなったので滑車の交換を
してくれと要求があった場合、インターホンやメールボックスの修理等を
管理組合が行えば、同じ理論からいえば全てやらなければならなくなります。

熱感知器の点検は管理組合がやらなければなりません。
不具合があった場合は、組合か区分所有者かのどちらかが
やるようになっています。
通常の使用に伴うものは各人の負担で行うのが基本ですよね。
全戸一斉交換とかする場合は管理組合が行います。

インターホンの補修工事は管理組合がやるべきか、
それとも各区分所有者がやるべきかですね。
規約に規定がなければ各区分所有者の責任と負担で
やるべきでしょうね。

保存行為の規定がないマンションもおおいんではないですか。

滞納金対策として、どんな対応がされていますか。
具体的な取り決めがされているところがあったら
教えて下さい。

管理会社が催促をする期間は大体３ヶ月程度です。
しかし、それ以降も理事会と一緒に協力して催促はします。
少額訴訟や支払い督促での請求は６ヶ月経過以降というところ
でしょう。
しかし、ある程度の規定はしておく必要があります。

滞納金の催促は同じ住民に対してだからやりにくいよね。
子供が同じ学年で仲良かったり、親同士が顔見知りだったりね。
滞納金が長期化した場合、理事長もその家にいって催促しなければ
ならなくなる。
自分が担当している時はやりたがらず、先送りしがちだね。
そして、滞納額がふくらんでいく。
最終的に支払い督促とかをせざるをえなくなる。

大規模修繕工事を進めていくには、まず基本的な事前勉強が必要です。
設計監理方式とは、相見積の取り方、設計コンサルタントの工事前と工事中、工事後の
役割とか、専門委員の役割、建物診断等

１戸当り工事費はマンションの規模によって若干の差はでてきますが、基本的には各項目ごとに
平米数と材料、単価で計算されます。（数量調書によって）
例えば、外壁、開放廊下のシート防水の張り替え、塗装工事、窓防水、屋上防水等全て平米数から
工事費が算出されます。

＊大規模修繕工事内訳（消費税含む） この総工事費を組合員数で割ったのが１戸当り工事費
　　Ａ直接工事費
直接仮設工事 足場、養生シート、養生費、現場事務所等
屋上防水 既存防水層撤去、ウレタン塗膜防水等
ＰＨ屋上防水 ウレタン塗膜防水密着工法、既存撤去
ルーバル防水 ウレタン塗膜防水、塩ビシート貼等
バルコニー防水 塩ビシート貼り、下地処理等
共用通路防水工事 塩ビシート養生、シート貼、下地処理等
外部階段防水工事 塩ビシート貼、下地処理等
庇防水工事 ウレタン塗膜防水、下地処理
シーリング 既存撤去費、伸縮目地
躯体補修 タイル作成費用
タイル工事 高圧洗浄
外壁塗装面改修工事 水性ｱｸﾘﾙｼﾘｺﾝ樹脂塗料塗り
上裏塗装改修工事 軒天用塗料塗り、ケレン処理
鉄部塗装面改修工事 ドア、スチール建具、縦樋、スクリーン等
外構改修工事 Ｐ場車止め、白線引き等
　Ｂ　共通費
　一般管理費
　現場管理費
　諸経費
　Ｃ　その他
　　　　ゴミ置き場 仮設工事費、屋上防水、躯体補修
　　　　電気設備 ＴＶ共聴、防災施設、共用部配線
　Ｄ　設計監理費
工事費の３％から１０％
　総工事費は　Ａ＋Ｂ＋Ｃ＋Ｄ

マンションで土地の売買はその手続きが大変です。
分割登記もしなければなりません。
又、敷地の売買には全員の書面による承認が必要となります。
車を持っていない者にとっては、駐車場は無用の長物です。
駐車場の為に土地を購入して、積立金を大幅に引き上げると
なれば全員の承認は絶対えられませんよ。

機械式駐車場は３０年もすれば建て替えが必要となります。
しかし、建替えをするとなれば工事費も大変ですが、その間（半年はかかります。）
は各人が近くの駐車場をかりなければなりませんが、短期間の駐車場が借りられ
ますか。

設計監理業者の役割としては、設計部門４０％、監理部門６０％といわれて
います。
設計部門とは、工事業者の相見積をとるための共通仕様書の作成が主な役割です。
同じ条件（同じ平米数、同じ材料、同じ修繕個所）での相見積でないと意味が
ありませんので。
そして、監理部門としては、我々住民に代わって、仕様書通りの工事がされているか、
材料に手抜きはないか等のチェックをすることになります。

業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

マンションの保険は殆どが総合保険です。
基本契約、施設賠償、個人賠償、地震保険で構成されますが、特約を
つける場合があります。
例えば漏水の場合下階の漏水の被害は保険で対応できますが、加害元の
漏水の被害は適用されません。
それをカバーするために特約契約をすることはあります。
以前は積立総合保険が主流でしたが、現在はマイナス金利の影響で
全くメリットがないので、積立保険はやらないのが普通となりました。

滞納金は管理会社にまかせておけばいい。

現在は築年数で保険料が高くなるのではなく、建物設備の管理状況、
特に配管に対する管理によって保険料が大きくちがってきます。
日産海上のドクター保険がそれです。
一度検討されてみてはどうですか。
築２０年のマンションでも、大手損保会社と比較するとばあいに
よっては半分の掛け金で済むこともあります。

↑
会社名を間違いました。
日産火災ではなく、日新火災で、東海上の１００％子会社です。

保険は築１５年を経過すると大幅に保険料が引き上げられます。
配管の更新工事を長期修繕計画に入れると保険料は安くなります。
何故保険料が築年数の経過とともに引き上げられるかといいますと
漏水がその大きな要因なのです。
頻繁に漏水がおこれば保険会社も大変ですからね。

大手の損保会社の場合、築２０年で５年契約をすれば
それまでの２倍前後の大幅値上げとなる。

築２０年経過したマンションが、今までと同じ内容で
契約するとなると、２倍前後の大幅値上げになるのは
間違いないですよ。
三井住友、損保ジャバン、東海上の比較です。

資産価値の高いマンションを保つには
　　　　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
　　　ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　　　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　　　があるのです。

　　　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　　　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　　　うことも大切です。

　　　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　　　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。

　　　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　　　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけを考慮するものではなく、将
　　　来的に売却を考えている人にとっても必要なことなのです。
　　　　戸建ての住宅は、程度が良くても築２０年でゼロ査定になるといわれています。住宅ローンの
　　　融資期間中に担保価値が消滅してしまいます。
　　　　マンションの場合は、償却期間は５０年とか６０年とかいわれていますが、維持・修繕をやら
　　　なければ、資産価値は急激に落ちてしまいます。

マンションは、周期的に大規模修繕工事をしていく必要があります。
それ以外に大型設備の更新工事をやらなければなりませんが、特に
配管については、専有部分も含めてやれるマンションだけが資産価値のある
マンションとして生き続けていきます。
それができないマンションは築３０年以降はスラム化します。

ただ、専有部分の配管の更新工事を管理組合としてやるには
規約の改正や修繕積立金の値上、先行工事者に対するフォローを
しなければなりません。

限界マンションにならないようにしなければね。
そのためには住民がマンション管理に関心をもつことです。

専用使用権のある共用部分については各人でやることになっています。
台風でガラスが割れた場合の保険適用の保存行為はかってにやっても
いいんですか。

理事長が確認しなければだめじゃん

マンションの外壁が剥がれたり、ひび割れたりしてトラブルになるケースが増えている。住宅紛争を扱う団体には、２０１６年度に約１６０件の相談があり、約１０年間で３・５倍に急増。コストを抑えるための工程簡略化などが原因とみられ、築年数の浅い物件で、住人が業者相手に訴訟を起こすことも多い。過去には外壁落下で死亡事故も起きており、専門家は「早めの対策が必要」と指摘する。

大規模修繕工事の周期として、第１回目は１３年前後でやらなければ
だめだね。
瑕疵担保責任は１０年だしね。

以前はマンコミュに参加する者がおおかったんだが、最近は何故少なく
なったかを考えてみたんだけど、法律問題なら、司法試験崩れの者等が
積極的に参加して法律見解を自慢しあっていたけど、それが殆ど解決されると
今度は大規模修繕工事とかに話題が集中してきた。
工事関係については、業者や建築士が得意とする分野ではあるが、工事の
オールマイティではなかったんですね。
建築士でいえば、設計に携わっている者、設計監理に携わっている者がいるけど
そのものは、法律やマンション管理に疎かったんですね。
そういったこともあり、どんどんマンコミュ離れが目立つようになってきたんだと
思います。

要するに工事関係は幅が広いということでしょう。
それぞれで専門性が要求されますからね。

工事業者は専門分野が限られますからね。
建築士でも通常の建築士では、マンションの大規模修繕工事の
設計コンサルタントはできませんからね。
医者や弁護士同様、建築士も専門家していますから。

管理会社主導で工事や点検業者が決められているマンションでは
さわらぬ神に祟りなしだね。

自分たちでやろうとしても、やり方も知識も時間もないからね。
お金で済む問題だから、管理会社任せでもいいと思うんだろうね。

しかし、値上げは反対者が多いからね。

専用使用権のある共用部分については、専用使用権を有する者の責任と
負担で行いますが、インターホン、熱感知器、メールボックスの鍵の交換、
玄関ドアの蝶つがいの交換やサッシの滑車の交換等の場合は、各戸の
責任と負担で行わなければなりませんが、そうなっていますか。

※管理員の仕事
①受付業務・・・・各種使用申し込みの受理　組合員の異動届けの受理、管理規約の閲覧、共用部分
　　　　　　　　　　の鍵の管理と貸し出し、備品の管理・引越し業者に対する指示
②点検業務・・・・外観目視点検、照明の点検、無断駐車の確認、諸設備の点検
③立会い業務・・・・外注業者の業務の着手　履行の立会い
④報告・連絡業務・・・・管理会社の文書の配布又は掲示、各種届出、点検結果、立会い結果の報告
⑤その他・・・簡単な清掃と整理、駐輪場の整理、球切れ交換等

管理員の役割としては、総会や理事会時の会場づくりや
出欠確認もあります。

消防点検は年２回やってますが、点検費用は管理組合の負担で
やるでしょうが、その際補修個所が出てきた場合は、微妙ですね。
組合が補修工事もやっているところが多いんじゃないですか。

＞＞52 匿名さん
＞以前はマンコミュに参加する者がおおかったんだが、最近は何故少なくなったかを考えてみたんだけど、・・・。

マンコミュが百害あって一利無しだと言う単純明快な事実と、
もっとまともな情報源や有益な媒体が増えたからでしょう。

暇つぶしに使うという需要はまだまだあるでしょう。それも大事です。

百害あって一利無しは云い過ぎでしょう。
情報の提供は参考になる筈です。
それに気づかない者が多いでしょうから。
ここに書き込まれたものを参考にして、自分のマンションに
あった対応策を立てていけばいいのですからね。

もっとまともな情報源や有益な媒体とは具体的には
何なのかな。
それが判らないから、ここの情報提供が役に立つんでしょう。

例えば大規模修繕工事の進め方の媒体はかなり多く
出回っていますが、抽象論だけで具体性がなく殆ど役に立ちません。

＞＞63 匿名さん　＞＞64 匿名さん　＞＞65 匿名さん
不適な表現があったとしたら、管理者基準かアクセス者の依頼によって削除されるさ。

個々の事象に当てはまる有益な情報も、探せばあるでしょう。具体的な事例などもね。

ＰＡＲＴ２での特に大規模修繕工事に関する書き込みについては
指摘されたことはなかったけどね。
それでよかったのか、みんなが知らないのでそんなものと思ったか
のどちらかもわからないけど。

大規模修繕工事を設計監理方式で計画しているマンションが
ありましたら、是非質問をしてください。
大概のことには答えられると思いますので。

大規模修繕工事のやり方としては設計監理方式が
ベストですか。

ベストは誰にも理解はできません。各マンションごとの事情による。

>>70さん
設計監理方式が正しく行われればベストだと思います。
設計コンサルタントは我々住民に代わって工事の進捗状況をチェックして
くれるのですから。
相見積を取った時の仕様通りの工事がされているか、つまり仕様通りの材料を
予定量使用しているか、塗装工事では、ケレン作業をおこなってから塗装を
しているか、窓枠シーリングでは古いものを完全に除去してからシーリングを
しているか等のチェックをします。
ただ、設計コンサル料が必要ですので、小規模マンションでは難しいかも
しれませんが。
管理会社に丸投げでも、管理会社が手数料とかの名目で取りますけどね。

最初から１社に絞ってやる随意契約の場合は、材料とかが分りませんので
高いのか安いのかも分りません。
それに、工事をするのは下請け、孫請け会社がするので、その監理は現場監督
１名では無理でしょう。監理が主な役割ではないですから。
全て丸投げということになります。
工事の内容より、修繕個所と工事金額だけの問題になりますから。

結局大規模修繕工事の進め方についての知識をもっている者が
少ないので、批判とかの書き込みは殆どないんですよ。

随意契約はだめ。

　イ）見積もり合わせ方式 見積は金ヌキ積算方式でとるのがベターです。
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

同じような過去のスレを集めているのがいますね。

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

究極のマンション管理は大規模修繕工事かもね。
標準管理規約や区分所有法とかは殆ど解決しているから。
高圧一括受電の問題も工事に関するものだからね。

ペット問題、騒音問題、滞納金、管理会社のリプレイス問題等も
殆ど解決できるレベルの結論は出ているし。
やはり工事関係がこれからの課題だね。
意外とみんなは知らないからね。

　通常の管理の中でガラスが割れた場合は各人が行いますが、台風等でガラスが割れた場合の保険
対応の緊急保存行為の場合は、管理組合が行うことになりますが、保険申請の許可がおりるまで待つ
訳にはいきませんが、その場合はどういう対応をすればいいのでしょうか。
　各人が勝手に業者に連絡をして交換するのは問題があるようにも思えます。

理事長の許可をもらってから業者に連絡して交換してもらうか、
管理員さんに依頼すればいいんじゃないの。

共用部分等に関する損害保険のうち物保険における被保険利益は所有者利益であり、保険金を請求、受領する権利者（被保険者）は管理組合（区分所有者全員）である。
この場合、各区分所有者は共用部分等の持分割合に応じた保険金請求権を有するが、現実的には、管理規約に以下のような条項を定め、理事長が区分所有者全員を代理して請求、受領することになる。

（損害保険）
第００条 区分所有者は、共用部分等に関し、管理組合が火災保険、地震保険その他の損害保険の契約を締結することを承認する。
２ 理事長は、前項の契約に基づく保険金額の請求及び受領について、区分所有者を代理する。

これに対し、個人賠償責任保険の場合は、管理組合が保険契約者であっても、被保険者は区分所有者等の個人であるため、保険金を請求することについて管理組合の承諾は必要ない。

>>83さん
ということは、台風でガラスが割れた場合は保険対応の保存行為になりますが、
この場合は理事長の許可を得ずに各人で業者に発注できるんですね。
その場合の保険の請求は管理組合がやってくれるんですか。

>>84 さん

>>82 と >>83 を正しく理解してすること。

>台風でガラスが割れた場合
は個人賠償責任保険ではなく、物保険（＝>>82）での対応となります。

>>85さん
総合保険には、主契約、施設賠償責任保険、個人賠償責任保険、地震保険が
ありますが、主契約での対応ということですね。
物保険という表現は、三井住友、東海上、損保ジャパンでは使われていません
でしたので理解できませんでした。
主契約では、事故により損害を被った場合保険金がしはらわれるのですね。
台風もこれに該当しますね。

管理組合が総合保険に加入していた場合、台風でガラスが割れた場合の
個人の対応が知りたかったものですから。
保険会社や管理組合に連絡せずに、個人で業者に連絡をして交換して
もらっていいのかが分りませんでした。
この場合の対応をおしえてもらえませんか。

主契約
　　事故により共用部分が損害を被った場合保険金が支払われます。
　　　火災・消防活動による水漏れ・落雷・風・損害防止費用等
　　　事故例
　　　　火災の消防活動により、共用部分が壊された場合
　　　　落雷により共用のインターホーン・自動ドア・エレベーターが壊れた場合
　　　　台風により、共用部分が破損した場合等
　　　　漏水事故の際の原因箇所を調査する費用等
施設賠償保険・・・共用部分の管理に伴う損害を補償
　　事故例
　　　排水管の水漏れにより、専有部分に水漏れ損害が生じた場合
　　　外壁が剥がれ落ちケガをした場合等
個人賠償責任保険・・・居住者全員の日常生活上の損害を補償
　　事故例
　　風呂の水を溢れさせ階下の部屋に損害を与えた場合 　デパートで買い物中商品を壊した
　　給湯器があふれ、階下の部屋に損害を与えた場合等
地震保険・・・共用部分のみ
　　地震よる火災の場合は適用されます。
　地震保険は単独では契約することができない為、火災保険に付帯して契約します。
　　又、地震保険は火災保険の半分以下しか契約できません。
　　判定は、共用部分で半損の認定を受ければ、専有部分も同様に扱われます。
　　地震保険の査定の対象となるのは、共用部分の柱、梁、壁とかの主要構造物の被害
　　に対して支払われるもので、老朽化による雨漏りとかの場合は支払われません。
　　但し、劣化の場合でも、他人に損害が及んだ場合は補償されます。

１．専用使用部分の破損を原状復旧する保存行為については、区分所有法および管理規約の規定に従って対応する必要がある。

２．緊急を要するのであれば、理事長および管理会社へ事故の連絡をするとともに、損害拡大防止のためにも早急に業者を手配することは合理性があるので、専用使用権者が原状復旧に要した費用を負担した場合、管理組合に請求すればよい（最低限、写真と見積りは必要）。

３．その破損が共用部分等に付保された物保険の保険事故（保険金支払いの対象となる事故）であれば、保険金の請求、受領は理事長が区分所有者全員を代理して行うことになる。

>>88
>地震保険の査定の対象となるのは、共用部分の柱、梁、壁とかの主要構造物の被害
>に対して支払われるもので、老朽化による雨漏りとかの場合は支払われません。
>但し、劣化の場合でも、他人に損害が及んだ場合は補償されます。

意味が理解できません。

>>89さん
要するに理事長とかに連絡をし、交換してもらえばいいということですね。
ありがとうございます。

>>90さん
言葉足らずでしたね。
経年劣化そのものに対しては保険は適用されないということです。
配管が経年劣化していても、その交換はしてくれませんということです。
但し、それによって損害を被った下階の損害は補償されます。

>>92 さん

あまり地震保険をご存じないようですね。

>>93さん
地震保険について教えてください。
保険には詳しくないものですから。

「地震保険について」
　　　＊地震保険は、損保会社の独自の商品ではなく、国と損保会社の共同運営による
　　　　もので、どの損保会社の地震保険も基本的には同じになります。
　　　　地震災害に対しては、公的な支援制度（被災者生活再建支援制度）もあります。
　　　　　　半壊以上の場合で、最大３００万円が支給されます。
　　　＊地震保険は、建物の主要構造部の被害のみが対象となる。
　　　　　　　主要構造部・・・・柱・梁・耐震壁・床・屋根・階段をいう。
　　　　　　　非主要構造部・・・廊下・外壁・エレベーター・高架水槽・バルコニー等をいう。
　　主要構造部が損壊してなければ、保険金はおりません。
　　　＊地震保険は火災保険の５０％まで掛けられます。
　　　＊地震保険には、支払の免責があり、５．５兆円？を超える規模の地震が発生した場合は、
　　　　支払われなくなる。
　　　　　　　　神戸大震災の時も、その対象は極めて少なかった。
　　　＊地震で傾いたり、液状化現象で地盤沈下しても保険金はでない。現在は？

この内容は、セミナーと「東日本大震災のマンション相談事例」を参考にまとめたものです。
　大規模地震が発生した場合、高層階、中層階、低層階の被害状況についての体験談がありました
が、高層階の場合は、住居内の被害は大きいが、構造物の被害については意外と小さいということ
でした。むしろ壁とか柱といった構造物の被害が一番大きいのは、中層階であり、又低層階について
は、住居内の被害は少ないが、地盤沈下のダメージがあったということでした。

　又、指定避難所には、マンションの住民はくるなという風潮が強く、実際マンションでの避難をせざる
をえないところが殆どだとのことでした。
　ただ問題なのは、指定避難場所には、支援物資が届けられるが、地域避難場所（マンションのエン
トランス等）には、支援物資は届られないので、事前に地域避難場所として申請をしておく必要があ
り、届出をしていれば、支援物資を取りにいくことができるとのことです。
　又、義捐金は、在住者（賃借人含む）に対してのみ支給され、居住していない区分所有者には支
給されなかったということでした。
　新築マンションはコミュニティ力が弱く、築年数のたったマンションの方がコミュニティ力は強かった
ということでした。自治会や子供会、塾親会、スポーツ等での日常の交流が必要と思われます。
　又、防災マニュアルを作成したり、名簿についても、電子以外に書面でも残しておく必要があるとの
ことでした。
　地震保険の加入率は、６０％程度だったとのことですが、やはり保険に加入していなかったマンショ
ンは、より大変だったといわれています。
　保険の査定については、できるだけ早く修繕金を出したいので、簡単な調査で評価されるので、そ
の対策も考えておく必要があります。
　より有利な保険の査定をもらうには、災害発生時の日付入り写真を、部屋の中、開放廊下、ベランダ
等と撮影しておくことも大切だそうです。（どの日の地震で損壊したのを明確にするため）
　査定方法としては、組合が指定した１フロアしか調査せず、それで全体が査定されます。又、調査日
にその階の居住者が不在の場合は、その部屋の査定はゼロとの判断がされ、トータルでは低い評価
になってしまいますので、全員の協力が大切だといわれていました。

※罹災証明を取る場合、半壊の場合は、課税証明と住民票が必要になるが、
　個人情報を組合が管理することになるので、実際は取れないとこも多かった。
　全壊の場合は、全員に支給されるので問題はない。

　　＊２棟の建物がエキスパンションジョイントでつながり、１棟だけがひどく損傷した場合の対応

　　　　ここの事例では、東棟は大破、南棟はほとんど損傷がなかったとのこと。管理規約は、単棟型
　　　であったため、管理組合として一体として工事をすべきとの主張もあったが、各棟の損壊程度の
　　　温度差が起因して意見がぶつかり、まとまりがなく合意形成に至らなかった。

　　　　しかし、築１４年目で大規模修繕工事の時期であったので、震災復旧工事と一緒にするという
　　　ことになり、被害の少なかった南棟の住民が、被災支援金のうち１００万円を各世帯が拠出しよ
　　　うということになり、解決しました。ただ、片方だけの建替えの場合だったら、資金面で南棟の了
　　　解をえることは不可能だろうといわれていました。
　　　　被災支援金は、管理組合に支払われるものではなく、各戸の住民に直接支払いがされます。

連絡通路やエキスパンションジョイントで繋がったマンションは
結構あるけどね。
マンションの管理が難しそうだね。

＜連単棟マンションの復旧・再建に関する見解＞
　　　　
　　　これについては、神戸大震災の復興の教訓をもとに、東大名誉教授の稲本洋之助氏の「マン
　　ションの復興と建替え制度」の特集記事を参考にまとめてみました。
　　　管理規約の改正も含め、今後の検討課題として取り組んでおくことが必要だと思われます。

＊マンションの建築形態には下記の４つがあります。
　１）単棟型
　　　　＊災害・復旧・建替えの際は、１つの建物として対応していくことになります。

　２）連単棟型
　　　　　外観上数棟に分かれているが、渡り廊下やエキスパンションジョイント等によりその一部分
　　　　が構造上連結され、多くの場合、エレベーター、玄関ホール等の部分を共有しています。
　　　　　利用上の独立性の有無の判断には、ポンプ室、電気室、受水槽等がいずれかの棟に存し、
　　　　ある棟にはそれがないという場合が考えられます。
　　　　　しかし、各別棟とみるか、併せて一棟とみるかによって、復旧や再建のための決議参加者
　　　　の範囲や決議に必要な議決権数、費用の負担といった面で全く違った展開になります。
　　　　　しかし、建替えに関する６２条以下の規定は、６６条において「団地」には準用されていない
　　　　ので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできない
　　　　となっています。
　　　　　連単棟の多くは、各部位（棟）が相互に補完し合う、或いは利用しあうことを前提として全体
　　　　で一棟として、又、防災上の見地からもこのような設計になっている場合が多いようです。
　　　　　マンションが区分所有建物という共有・共住社会である、いわば運命共同体であるというた
　　　　めにも不可分性、一棟性の範囲はできるだけ広く捉えておくことが必要です。
　　　　　しかし、災害の際は、各棟ごとの損壊の程度に大きな差が生じることが発生します。
　　　　　ある棟は、もはや復旧不能で倒壊の危険すらあるのに、片方は外見上はほとんどダメージ
　　　　を受けていない場合もあります。
　　　　　復旧の費用等を個別に積算した場合、各棟ごとにその額に大きな差が生じてきます。
　　　　　又、小規模滅失は、建物価格の２分の１以下をいい、大規模滅失は建物価格の２分の１を
　　　　超える場合をいいます。つまり、２棟ある建物で小さい棟の場合はたとえ建替えでも小規模
　　　　滅失であり、大きい方の建物であれば大規模滅失となります。（連担棟の場合）
　　　　　この違いにより、議決要件や復旧に要する費用の負担等がネックとなっています。

　　　＊連単棟の復旧における合意形成が困難であることの一因
　　　　　　区分所有法は、一棟の建物の場合、専有部分に対して負担割合、決議参加者の範囲、
　　　　　議決要件等が決められています。
　　　　　　特に、負担割合についての法の原則からいえば、専有部分の床面積の割合によって
　　　　　決められていることに対する不公平感、割り切れなさが生じてきます。
　　　　　　例えば、連単棟の建物の片方が倒壊して、その棟の建替え決議（復旧決議）が承認され
　　　　　たとしたら、全区分所有者で、費用は専有部分の床面積比に応じて負担しなければならな
　　　　　くなってきます。勿論、その復旧決議に参加しなくて買取請求をしてくる者もいるでしょう。
　　　　　　その場合、出来上がったその棟は新築となり、資産価値も当然高いものとなります。
　　　　　　同じ費用を負担したのに、もう一方の棟の住民は、納得いかないのではないでしょうか。
　　　　　　又、この決議が承認されないで再建ができない可能性も十分考えられます。
　　　　　　もし再建すれば、新築後は団地型へ移行する可能性は高いものとなるでしょう。
　　　　　ということは、将来残った棟を建替えする場合は、その棟の者だけで建て替え費用は負担
　　　　　することになります。
　　　　　　建替え（復旧工事）工事期間中は、残った棟の、施設等の修復や維持をしていかなけれ
　　　　　ばなりません。修繕積立金についても、各棟に分配することはできません。
　　　　　　今後も敷地や駐車場、浄水設備等の管理をしていかなければならないからです。
　　　　　　しかし、買取請求をした者については、積立金の配布は法で義務づけられています。
　　　　　管理費についても、工事期間中は片方の住民は住んでないのに徴収されることになります。

　　　＊連単棟の復旧の合意形成促進のために
　　　　　このように、いろんな問題点が発生してきますが、大震災等が発生し、片方の棟だけが大きな
　　　　被害を受けた場合、それでも試行錯誤して復旧・建替えに取り組んでいかなければなりません。
　　　　　現在、これに対する法律も、国の対応策も取り決めが明確ではありません。
　　　　　神戸大震災の場合は、それぞれのマンションで対応がされました。しかし、法的な規定が明確
　　　　でないために、いろんな問題や紛争がおこりました。
　　　　　そこで、合意形成の促進のために、一棟の範囲と有事の場合の費用負担をケースによって分
　　　　けて規定しておくことが必要となってきます。
　　　　　少なくとも、６１条が適用されたり、６２条が論争される場合は、決議参加者の範囲は１棟の建
　　　　物を構成する区分所有者とするが、費用負担の割合には差を設け、予め規約に定めておくことが
　　　　必要となってきます。
　　　　　復旧を迅速に行う事を第一に考えた場合、１棟の建物とは考えず、それぞれを独立したものと
　　　　して被災棟の復旧対策を取ることも検討していかなければなりません。
　　　　　区分所有法１１条・１２条・１４条には、この一部共用部分の規定があるが、１棟の建替えの場
　　　　合を除き、復旧・再建に要する費用の負担については、この概念を活用し、補修の場合と特定の
　　　　棟の滅失・新築の場合に大きく分けて考えるべきです。
　　　　　１棟の一部を再建する場合、その棟の再建費用については、そこに存する区分所有者のみが
　　　　費用を負担するか、あるいは負担の比重をより重くし、他の区分所有者の受益の程度を勘案し
　　　　て、予め規約で定めた割合による負担とするといった形で提案したらどうだろうか。
　　　　　連単棟に対する法の定めがなければ管理規約で決めておけば、それを適用すればいいし、も
　　　　し法令ができたら、それに合せて改正をすればいいと思われます。
　３）団地型
　　　　　一団地内に数棟の建物があり、その団地内の土地または付属施設がそれらの建物の所有者
　　　　の共有に属する場合について定めている。
　４）複合用途型型
　　　　　店舗と住居が同居しているマンション

>>94-103

「連坦棟」のことを「連単棟」と躊躇なく書いておられますが、あまり連坦棟についてご存じないようですね。

>>104さん
鋭い指摘ですね。
以前の書き込みでは連担棟としてたのですが、稲本氏もそうしてますね。
どちらも同じ意味なんですが、連単棟とした方が分りやすいと思って
勝手に変えたんです。
まさか稲本氏の資料をもっておられる方がおられるとは思いませんでした。

「マンションの復興と建て替え制度」で稲本洋之助氏が述べておられますが、
連担棟の言葉を使っておられるのは、松岡直武氏で、棟を超える合意形成の
中で使われています。

鋭い指摘もなにも、以前、別スレで《競馬の馬券じゃあるまいし、「連単棟」を何度も繰り返して書く爺さん》と揶揄されていたのに・・・

学習能力がないのですね。

>>107さん
私が書き込んだものを読まれている方もおられるのですね。
いくら書き込みをしても、何の反応もないものですから。
今回はわざわざ連担棟を連単棟に訂正して書き込みをしたんですよ。
稲本氏は松岡氏の間違いですが。
ここに書き込んだのは、一部を参考にしただけで、かなりの部分は
自論を書き込みましたけどね。

元々連担棟という言葉自体はないんですけどね。
連担建築物設計制度は、
既存の建築物を含む複数の敷地全体を一つの敷地（連担した敷地）とみなし，
容積率や建蔽率の適用を可能にした制度。

ご参照ください。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/7340-7383/

>>110さん
わざわざ過去の書き込みを捜して貼り付けられたんですね。
何をいいたいのか分かりませんが、以前の書き込みでも連担棟と連単棟が
重複して書き込まれていますね。
そんなことより、そういったマンションがどういう対応を今後していくか
ということの方が大切なんではないんですか。
本質での論議をしていくべきですよ。
単なる揚げ足どり、批判だけでは進歩がありません。

日本には、エキスパンションジョイントで繋がったマンションがかなりあります。
このマンションは団地型ではなく、現在の法律では単棟型の扱いしかできないのです。
もし、Ａ棟、Ｂ棟２つの建物がエキスパンションジョイントで繋がっているマンション
は単棟型の管理規約、区分所有法で対応していかなければなりません。
もし、小さい方のＢ棟だけが倒壊してＡ棟は全然問題がなかった場合、現実的には
Ｂ棟は建替えになりますが、１つの建物であり、建替えはできません。
これが団地型であれば、Ｂ棟だけでお金を出し合い建て替えも可能ですし、法律も
あります。
こういった問題をみんなで知恵を出し合い対処していくべきではないですか。
連単棟とか連担棟とかの言葉の問題ではないのです。

１１０の貼り付け分は読まれると参考になりますよ。
いろんな意見が書き込まれていますから。
そして、今後どう取り組んでいくかが課題ですが。

松岡直武の「棟を超える合意形成」を読まれると
問題点が良く分かりますよ。
稲本洋之助氏の「マンションの復興と建て替え制度」も参考になります。

要するに、担棟型に対する法律が確率されていないんですね。
大きな事故がなければ不自由はしないのですが、災害があれば
困ることが出てきます。

ＡＥＤの問題点
１）ひとり暮らし又はひとりでいる時は使えない。
２）ＡＥＤの保管場所に取りに行くまで時間がかかる。
　　　ＡＥＤを取りにいくのに１～２分でとりにいける場所に設置
３）全員が使えるように訓練をする必要がある。
４）心室細動の者に使用、脳卒中には使えない。
５）隣の者に助けをもらう場合も、動ける者が二人はいなければできない。
　　一人は、心臓マッサージ、そしてもう一人が救急車を呼ぶ、そしてＡＥＤを取りに
　　いって、充電して使用する。
　　管理員がいる時は、管理員室に電話してもってきてもらって使用する方法もある
　　が、管理会社との連係と契約が必要。
５）１１９番に電話して、救急車が到着するまでの所要時間は７分～８分

◎ないよりあった方がいいが、全国のマンションでも、それを使用して助かったという
　事例は聞かれていない。
　一番いい方法は、救急車を呼ぶことと、心臓マッサージをするのがベターと思われる。

◎ＡＥＤについては、設置していてもいざという時に使えるかどうかは分からないが、
　設置してあれば、うまく連携がとれて使え、命が助かる可能性もある。
　保険と一緒で、安心感という面では、設置するにこしたことはないだろう。後は経費
　面だけの問題である。

ＡＥＤを準備するのなら、いざという時に使えるようにしっかり管理して
おかないといけないね。
いざという時故障とかして使えなかったでは済まないからね。

大規模修繕工事後の大型設備工事 　　

　　エレベーターの更新 ３０年前後
　　インターホーンの交換　火災警報器交換 ２０年前後
　　高置水槽の交換・・・現在は増圧直結方式が主流になっています。 ３０年前後
　　外構の改修工事・・・ゴミ置き場・植栽・舗装等 ３０年前後
　　消防設備の交換　　給排水管（専有部分含む） ３０年～３５年
　　窓枠サッシ、網戸　・・・滑車だけの交換とか樹脂製にして結露対策の検討 ４０年前後
　　玄関扉 ３０年～３５年
　　給排水管の更新工事・・・（共用部分は継手部分のみ） ３０年～４０年

大規模修繕工事の進め方について、質問がある方はどうぞ。

７～８年前は、ここで問題提起されたら論客が多数いて
喧々諤々で論議がされ勉強させられたものだが、現在はそういう
レベルの者は殆どいなくなって、問題提起されたらその粗探しが
せいぜいの低レベルの者しかいないね。
間違っていたり、考えが違うんだったら自分の見解を述べればいいんだが
そういう力はないんだろうね。

管理規約や法的な問題はほぼ解決してきたからだろうね。
これからは大規模修繕工事の進め方がポイントになるよ。

「マンションの空き駐車場に対する課税について」
駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場の
管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること。
＊モデルケース（この３つのどれかに分類されます）
ケース１・・・区分所有者の使用も含め、全て収益事業に該当する。
　　　　　　　全部収益事業として扱われる。
　　　募集は広く行い、使用許可は区分所有者であるかどうかを問わず申込順とする。
　　　使用料金、使用期間などの貸し出し条件において差異がないこと。
ケース２・・・余剰のスペースを利用した事業のみ収益事業に該当する。
　　　区分所有者の使用希望がない場合のみ、非区分所有者への募集を行い、申し込み
　　　があれば許可する。
　　　貸し出しを受けた非区分所有者は、区分所有者の使用希望があれば、早期に明け
　　　渡す必要がある。
ケース３・・・全部非収益事業になる。
　　　区分所有者の使用希望がない場合であっても、非区分所有者に対する積極的な
　　　募集は行わない。
　　　非区分所有者から申し出があり、空き駐車場があれば、短期的な非区分所有者への
　　　貸し出しを許可する。

＊法人税
　年８００万以下の所得に対し２２％、８００万超の場合は３０％。
＊消費税
　　１，０００万超の場合だけ課税される。
＊延滞税
　　納期限の翌日から２ヶ月を経過するまでの期間、７．３％、それ以降は、１４．６％
＊無申告加算税
　　納付すべき税額に、１５％の割合で賦課される。
　　自主的に期限後申告した場合は、５％に軽減される。

＊区分所有者の同居家族等が利用する場合は、外部使用とはいえない。（従来通り）
＊賃借人が利用する場合は外部使用である。課税対象となる。

これからも情報の提供をどんどんやっていきますので、間違っていたり、
疑問に思う点、改善点等がありましたら是非これに参加してください。
皆さんの力を借りてより素晴らしい内容にしていきたいと思います。
又、私自身が知らなかったこと等については素直に勉強をさせてもらいます。

マンコミュは既に2,400のスレが立てられています。
レス数は無数に及んでいます。
この書き込みの全てが正しいものばかりではありません。
間違っていたり、勘違いをしたり、しらなかったりといろいろです。
皆さんの書き込みで正しい知識を身につけていきましょう。

＊無申告加算税
　　納付すべき税額に、１５％の割合で賦課される。
　　自主的に期限後申告した場合は、５％に軽減される。

築年数が古くて、駐車台数の多いマンションは気をつけないと
無申告加算税が追徴されるよ。
知らなかったでは税務署は許してくれないからね。
１５％は大きいよ。

しかし税務署がマンションの駐車場ごときで動くかな？
大きく脱税している者はもっといるよ。

多分マンションの住民は空き駐車場の外部賃貸に税金が
かかるとは思ってないだろう。

＊給排水管から漏水事故があった場合
　　１．共用部分の給水管は開放廊下に面しており室内に影響のない場所にあり、工事はしやすい
　　　のでこの部分は長期修繕計画にも予定されているマンションが多いようです。
　　２．共用部分の排水縦管は、室内に区画されたパイプスペース内にあり漏水の際は室内に入り
　　　専有部分内の壁．床を壊しての作業が必要になります。
　　３．専有部分内の給排水管、給湯管、汚水管、ガス管は、室内の床下に設置されており漏水の
　　　際には床や背板を解体しての工事となります。

＊専有部分の配管工事に対する考え方の３つの方法・・・全国のマンションの考え方の例
　　　①専有部分の配管は、専有部分なので区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　　②管理組合として一斉に工事を行うよう企画するが、費用については各区分所有者が負担。
　　　③共用部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上実施する。
　　　　同じ管材で同じように経年劣化していく。各戸がそれぞれ工事を行うと、やれる者とやれな
　　　　い者が生じ、又工事費が割高になり、施工品質にバラツキが生じる。

マンコミュも２，４００のスレ立が行われています。
殆どは消え去っていますが、最新の２４Ｈでみても、１００のスレの内
１００以下の書き込みしかされていないものもあります。
この原因はスレ主がいなくなったからなんです。
ただスレを立てるだけですぐいなくなる無責任なスレ主がいるからです。
誰かが管理しなければ、スレはすぐに葬られてしまいます。

>③共用部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上実施する。

これをやるには相当なエネルギーが必要となります。
規約改正、積立金の値上等。

しかし、実際の更新工事になると大変だよ。
在宅の調整が非常に難しいからね。

現在は縦系列一斉に工事をやるのではなく、上下２つの階で
やる方法もあるといわれています。
価格的には少したかくなるとのことですが。

台風でガラスが割れた場合の保険対応の保存行為の場合は、
管理組合が対応することになりますが、保険の申請許可が
おりるまで、交換を待つわけにはいきませんが、その場合は
理事長に許可をもらって業者に交換してもらい、請求は
管理組合へということでいいんでしょうか。

それでいいでしょう。
写真とかで証拠を取っておけばいいでしょう。
金額的には少額ですので、保険会社もすぐ出してくれるでしょうから。

＊玄関扉の更新工事について
　「カバー工法」
　　　カバー工法とは、既存のドア枠を残してその枠に新しいドア枠を被せるように取付る工法
　　　です。工期が短く作業は３～５時間で終了します。
　　　価格は機能性、グレードで決まります。
１戸当り２０万円程度　　グレードで価格は大きく違ってきます。
　　　壁を壊さないので費用も工事日数も短縮できますが、デメリットとしては、ドア枠の内側で５ｃｍ
　 　高さが３ｃｍ程度小さくなります。

「エレベーターのリニューアルについて」
　１）エレベーターの耐用年数
　　　　　税法上の耐用年数 １７年
　　　　　国交省のガイドライン ３０年
　　　　　エレベーターメーカーの耐用年数 ２０年～２５年
　　　＊一般的には３０年前後でのリニュアールが妥当な時期といわれています。

リニュアール方法
①全撤去リニュアール 工期２５日～３０日
　建築確認が必要となり、その間はエレベーターの使用は不可となります。
　エレベーターを構成する全ての設備・機器類を撤去し、新規品に交換して全く新しい
エレベーターに再生させる工法です。
　

②準撤去リニュアール
　三方枠やレールなど建造物に埋設された機器や継続して利用できる装置を残して
工事を行い、工期や費用を抑える工法です。

③制御部リニュアール
　運転の中枢を担う巻上げ機、上昇・下降を制御するヘルカルギア、そしてエレベー
ター全体をコントロールする制御システムを最新機器に一新する工法です。

　３）２０１２年問題
　　　　１９８０年代後半までに設置された機種（当マンションは該当しません。）に対して、エレベー
　　　ター製造メーカー各社が本体製造中止後概ね２５年以上経過した機種について、商品供給
　　　を停止するというものです。
　　　　今までは、現状のメーカーのリニュアールをするときは、他社メーカーがやることはできな
　　　かったが、独禁法が改正され独立系事業社にもメーカー純正の部品を提供することが義務
　　　づけられました。但し、大手メーカー同士ではよそのリニュアール工事はやりたがらないとい
　　　うのが現状のようです。確認の要あり。
　　　　価格は独立系業者に依頼すれば３０％程度は安くなりますが、メンテナンスをメーカーに
　　　依頼することを考慮すれば検討の余地はあります。メンテナンスも独立系に依頼すればその
　　　費用も軽減はできます。

新規分譲物件の購入者・居住者たちが当初から集団的に腐敗して管理会社の担当者等と悪事に手を染めるのは、今のところ考えにくい。この板などは工事関連の書き込みが非常に多いが、それは第一回大規模修繕を契機として少なくとも一部の管理組合が堕落し始める傾向がやはり存在しているということの裏返しだと考えられる。

当マンションは初回の大修繕の設計コンサルタントとの契約を現在に至るまで３０年以上更新し続けているが、今や同社社員が会議で発言すれば常に正解として組合員たちに受け入れられている。この態度を変えてもらうのは至難だろうが、あきらめずに呼びかけ・働きかけを続けている。

>>141さん
設計コンサルタントが管理組合の顧問として採用されている例はあります。
しかし、設計コンサルタントは元請業者の選定や長期修繕計画の作成等の
重要な役割があります。
特に管理会社と関係のあるコンサルタントであれば、公平な元請会社の
選定は不可能でしょう。
やはりコンサルタントについては、公募をして見積もりを取り、専門委員会で
説明会を受け、そこで委員で評価して選定すべきです。

特に管理会社から派遣されたコンサルタントであれば最悪です。
管理会社の親会社が建設会社であれば工事はそこに決まりますからね。

設計コンサルタントについては、大規模修繕工事ごとに公募して
きめるのが普通ですけどね。
顧問みたいに常に理事会に出席して意見を聞くこと自体甘えすぎです。
その体制であれば、建築のプロである建築士に対抗できないでしょう。
理事や専門委員が前と変えようと思っても、建築士本人の前ではなかなか
いえませんからね。
専門的なことは、業者や建築士に聞けば教えてくれますよ。その努力が
できないんでしょうが。

>それは第一回大規模修繕を契機として少なくとも一部の管理組合が堕落し始める傾向がやはり存在しているとい>うことの裏返しだと考えられる。

そうじゃないんですよ。１回目より効率良く行うためです。
それと１回目のところについては、工事を進めていくためのポイントを提供しているんです。

１４０からの続きです。
　４）一般的な１基の費用の目安（６階～１０階）　標準仕様、オプションは別途必要
　　　　　　全撤去リニュアール １，２００万円～１，５００万円
　　　　　　準撤去リニュアール 　　７００万円～１，０００万円
　　　　　　制御リニュアール 　　５００万円　～　６００万円
　　　　　※値引き交渉は別であくまで正価です。
　　　当マンションは制御リニュアールでの工法で長期修繕計画に盛り込まれています。

　　５）エレベーターメーカー 国産５大メーカー
　　　　　 東芝、三菱、日立、フジテック、日本法人オーチス
東芝、三菱、日立の３社で８０％のシェアを占めています。

　　６）リニュアール工事時の問題点
　　　　　１基しかない場合の対策も含め検討が必要となります。
費用は高くなるが、深夜の突貫工事をやることはできます。
病人、障害者、妊婦、高齢者、デイサービス、宅配等の問題
　　　　　事前に十分説明をして了解のもと計画を立てていきます。

　　７）住民説明会の開催
　　　　　業者を交えて説明会を開催します。
　　　　　問題点のヒアリングやアンケートを事前に取っておきます。

エレベーターは制御盤だけの交換で十分です。
巻き上げロープはフルメンテで無償で交換してくれますから。

教えて下さい。
うちのマンションの戸境壁はクロス直貼りです。

しかしコンコンたたくと固いところとそうでないところがあります。

これはなぜなのでしょうか？

よろしくお願いします。

>>148さん
私は建築士でも専門業者でもありませんので分かりませんが、壁の外側に
ボードを貼りつけ、それにクロスが貼ってあるんではないでしょうか。
ボードを支える支柱部分があるのでその部分を叩くと固い音がするんでは
ないかと思いますが、定かではありません。
専門家の方、確かな情報をお願い致します。

>>148さん
クロス直貼りとのことでしたね。
壁に直接クロスを直貼りしているのに、同じ音がしないのはおかしいですね。
壁の中に配管でも通っているんですかね。
専門的なことは分りません。

当マンションの管理は小泉政治とは違った意味で「劇場型」と言えるだろう。理事長、監事、総務担当、会計担当、専門委員等々、いろいろ役職があって実際にそれらに就く管理組合員はいるが、特に議事録という紙の上で管理会社の意向に沿った発言や行動をした「物語」が記される。会議前に回される資料で「発言」はかなり準備できるし、必要なら打ち合わせをしてから開催する。全組合員に届けられる総会の議案書も、議事録と同様に素案を書いて作成する作業は「委託された業務」として管理会社の社員がやる。これら面倒な業務を有料だが遂行してくれている業者さんに感謝の気持ちで組合の役員は承認印を押す。工事の発注・受注はこれと同じ、単なる「流れ作業」に成り下がっている。一応はこうして持ちつ持たれつの関係が成立し、ひとつの閉じた世界が完成している。この平和・平穏を乱す者は「共同の利益に反する」（区分所有法）として脅される。管理組合は企業の代理として存在していればいいとの考えが見え隠れする。

>>151さん
理事会や総会の議事録のたたき台は管理会社が作成するのが普通だと思います。
議案書のたたき台についても管理会社が作成します。
これらの資料を作成してくれるのに感謝することはないと思います。
プロに報酬を支払って依頼しているのですから。
工事の発注については、管理会社におんぶにだっこではだめでしょう。
この慣習を打ち破る者は共同の利益に反するとして脅されるという感覚は理解
できません。
テべ系の管理会社に管理を委託しているマンションには多いとは聞いていますが。

補修工事の発注をする場合、理事会が業者を選定し相見積が取れれば
いいんですが、理事会の役員にやる気も時間も知識もなければ管理会社に
丸投げするしかありません。
特に一般組合員で具体的な動きをしないで、総会で意見をいうだけでは
管理会社に対抗できません。

理事会の議題については、理事長が立案できるようになればいいんだが
資格保有者の理事長は殆どいないからむずかしいでしょうね。
問題提起する時の資料の作成や、標準管理規約の改正に伴う規約改正の
資料の作成等も理事長ができればいいんですが。

＊区分所有者としての役員就任という公益義務について、労役の代わりにお金を支払う
ことの規約は可能かどうか。

＜平成２２年１月２６日最高裁判例＞

　分譲マンションにおいて、区分所有者の高齢化や不在区分所有者が増加した等の
分譲マンションにおいて、区分所有者の高齢化や不在区分所有者が増加した等に
よって、一部の組合員が役員になる機会が増加したなどの事情から不在区分所有者
に対し、管理組合にかかる負担の一端を担ってもらうとの趣旨で、「住民活動協力金」
を徴収する規約は有効という判例が出ています。

　金銭的負担を求めることは、合理性を欠かないと徴収を有効としました。
　協力金の負担を求めることは、管理組合の業務を分担できない非居住者の不公平を
是正するためで、必要性と合理性が認められると指摘しています。

輪番制の理事が回ってきたのにやらないというんであればペナルティを課す
のは当たり前でしょう。
そうでなければ誰もやる者がいなくなりますよ。

住民活動協力金を徴収するとしても、管理規約の改正を
しなければならない。特別決議

当マンションの管理組合役員選任での輪番制は、諸悪の根源のひとつだと考えられます。固い意志も高い能力もなく、プロの言うことには「右へならえ」で、概して不適格（内部では適格とされる）な住民が多く就任する結果になっているからです。大規模修繕工事の時期には専門委員の常連メンバーが数名、必ず理事長や監事になる不自然さもあります。昨年の春に一部の組合員の反対を押し切って管理規約を変更し「７０才以上の就任不可」としたばかりなのに、今年の総会で「７５才以上は不可」と再変更されました。理由として「高齢化によるなり手不足」が記されていました。他のマンションでは「組合員でなくても役員になれる」と規約変更しましたが、組合員として役員になろうと立候補して落選になる者がいる一方で非組合員が当選して就任できるのだとすれば、前者の組合と後者の組合は「よく似た意図のもとに役員就任の資格制限を緩和した」と言えるでしょう。その意図とは、「清廉潔白、公明正大な運営の必要を説く組合員が役員に就く事態を避けながら、他の住民等を役員として動員し、マンション（管理組合）自体の存続を図る」。

>>158さん
輪番制、立候補制、推薦制、どれにもメリット・デメリットがあります。
大規模修繕工事の時の専門委員のメンバーは完全公募が原則です。
理事会からのメンバーは理事長１名でいいでしょう。
非組の者を理事にするのは理事のなり手がいない場合の最終手段です。
何故管理会社主導で理事会や大規模修繕工事が行われるかといいますと、
組合員の知識不足、無関心、時間のなさがその要因です。
その場合は、プロの建築士やマン管士に依頼することもありです。
理事が一念発起してマン管の有資格者になれば又、違った展開になるかも
しれませんが。

会社をリタイアした者に頑張ってもらうことですね。
ボランティアとして一生懸命マンションのために頑張ってくれるかも
しれませんよ。
いくら優秀な若い者でも、現役で仕事をばりばりやっている者にマンション管理
は無理でしょう。
会社をリタイアした者の中にも優秀な人材はいる筈です。

年よりはダメといいなが、若手はマンション管理には関心も
時間もないのでタッチしない。
ただ年寄はだめと批判するだけ。

マンションの管理に年齢は関係ありません。
やる気と時間と知識がある者が、リーダーシップを取ればいいんです。

大規模修繕工事は管理会社にとっては垂涎の的だよね。
これは他業者に取られる訳にはいかない。
他所に取られたら親会社に睨まれるしね。

　　国交省は、住宅宿泊事業法（民泊新法）が平成３０年６月に施行されることを踏まえ標準管理
　規約の改正を行いました。新法はマンションでも民泊営業を可能としました。
　　住宅宿泊事業法（民泊新法）の成立を受け、今後分譲マンションで行われる民泊事業でのトラ
　ブル防止がその目的です。
　　予め管理組合において区分所有者間で議論し、その結果を踏まえ住宅宿泊事業を許容するか
　否かを管理規約で明確化しておくことが望ましいとの考え方に基づくものです。
　　民泊は平成３０年３月１５日から事業の届出が始まりました。
　　規約で民泊使用が禁止されていなければ、届出が受理されます。この届出以降は民泊禁止の
　規約の改正は難しくなります。
　　というのは、規約の変更が一部の組合員の権利に特別の影響を及ぼすときはその承諾を得な
　ければならないとなっているからです。

マンションでの民泊は殆ど拒否されましたね。
オリンピックでの宿泊施設はどうなるんでしょう。

任期２年で初年度に副理事長となった管理組合員（次年度の理事長予定者）が欠席を続け、期末になって「退任したい」と言い出しました。退任の理由が何なのか、一般の組合員にはわかりません。理事会は「退任の理由として認めることはできない。業務を続けていただく」と決めて退任要請をはねつけました。この件から、当マンションの管理組合の性格を知ることができると思います。ひとことで言えば、「管理会社と同社指定の設計コンサルタントのビジネスに協力しなさい」ということです。推測される退任理由は、「理事長になってこんなことに巻き込まれたくない」、責任を取らされるだけの役職は嫌だ、あたりかと。役員報酬は月５千～１万円ですが、実質は社業協力へのご褒美。支給される役員たちはそんなことも考えず受け取っているようですが。このような実態を書いて内外に知らせた組合員１名を名誉毀損罪にあたるとして組合は告訴しようとしました。臨時総会を開いて承認を得て、実際に警察署に訴状を出し、刑事たちが捜査・取調べをしました。組合と管理業者と警察の連合は存在し、組合員を黙らせようとついにその姿を見せました。告訴は失敗に終わりましたが、それでも、告訴運動への協力者に礼状を出すという破廉恥な決議を最近行いました。

>>166さん
殆どの組合員はマンション管理に興味も関心も示しません。
又、厄介なことには極力踏み込まないというのが殆どの住民でしょう。
管理会社と一部の理事が管理会社に操られているようですが、一人で
管理会社に立ち向かっては勝ち目はありません。
まずは、正義感の強い主婦を味方につけることと、会社をリタイアした住民、
知り合いの住民と連携して理事会に対抗すべきです。
そして、資料を作成して全戸配布してあなた方の考え等を住民に訴えていくことです。
その際、理事会や管理会社の不正や癒着等を訴えてはいけません。
あくまでマンション管理の正当性を主張すべきです。
管理組合主導で理事会を運営していくとか、工事の発注方法とかを資料で訴求して
いけばいいと思います。そこからスタートすべきですね。

理事の任期や立候補、推薦、輪番制とかも決めないといけないね。
それを訴求したらどうですか。

>>166さん
世の中には大変なマンションもあるんですね。
しかし、それをかえていかなければ何も変わりません。
それをやるのはあなたです。
知識を知恵に変えてどうすればいいかを考えていってください。

理事をやめるといっても簡単にはやめられないでしょう。
後任の理事がみつかるまでは、その職務をやり続けなければならない
という規約になっていると思いますよ。

>>170
辞任するのではなく「本業多忙」または「精神体調不良」を理由に理事会を欠席し続ければよい。
副理事長だった私は半年間も理事会を欠席した。だけど文句言われなかったし管理組合業務に支障なかった。
副理事長などいらないということ。欠席の本当の理由はサボタージュである。

>>171さん
理事をやめるとなると問題がありますが、体調不良等の理由が
あればどこのマンションでも問題はないと思います。

ＰＡＲＴ２に質問がありましたので、同じスレ主としてＰＡＲＴ３でお答えします。
理事会運営をスムーズに行うには、理事長が勉強することです。
そして、管理会社に議題を全ておんぶにだっこではなく、自分で
問題提起等をしていくべきです。
身近な問題を議題にして、全員に質問とかするのも一方です。
補修工事の相見積についても、管理会社に任せっぱなしではなく、
理事も責任分担をして業者を調べてもらうとかしてもらうといいでしょう。
管理会社との打ち合わせには、理事の３役も同席して事前に打ち合わせを
するべきです。

理事会の役割について
　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。
　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。
　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。

＜理事会での検討事項＞
　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

＜理事長の役割＞
　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。
　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。
　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。
　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。

理事会の運営の仕方わかりましたでしょうか。

良くわかりました。
ありがとうございます、参考になりました。

しかし、５０戸前後の小規模マンションでおまけに輪番制
であれば、人材はまずいないでしょう。
人材というのは、時間、やる気と知識が入ります。
単なる会社での優秀とは違います。その優秀な力をマンション
で発揮できるかがポイントになります。

小規模マンションであれば、理事長の長期政権も
ありでしよう。
但し、当り外れは大きいでしょうが。

ＰＡＲＴ２に質問がありましたので答えますけど、そこで質問しても
誰も答えてくれないでしょう。意地を張らずにこちらにいらっしゃい。
お宅の保険は、５，０００万の積立総合保険ですね。
建物の評価額は５０億ですので、推測すれば６００戸程度のマンションですかね。
地震保険はいっぱいの５０％かけてますね。
ただ、施設賠償が１名１事故１億は間違いかもね。
個賠も１億なんですか。目茶苦茶な内容ですね。
それで保険料はいくらなんですか。

現在はマイナス金利の影響で、積立保険はマイナスになるので
積立保険にするマンションはありませんよ。
積立分の保険の利息がマイナスになるんですよ。

漏水の場合が３０億ですからね、はなしになりません。

理事会は定期的に月１階実施し、議題については管理会社と３役が
事前に打ち合わせをしておくといいでしょう。
理事会の中では、管理会社が発言や説明することはないようにしたら
いいと思います。
全て理事会のメンバーで運営することです。
管理会社のフロントと管理員は出欠確認だけでいいと思います。

>>183
>積立分の保険の利息がマイナスになるんですよ。

詳しい説明をお願いします。

>>184
>漏水の場合が３０億ですからね、はなしになりません。

どういうことですか？

施設賠償は1億がスタンダード。タイル落ちて人死んだりしたらそれでも足りない。

個人賠償は安いマンションなら3000万円くらいあればいいんだろうけど、ウチはデカイ億ションもあるし、自転車保険の話題もあったから、1億にした。

積立５，０００万円の場合の利息は１００万円程度でしょう。
それが積立保険と掛け捨て保険にした場合の保険料の差が
マイナスになるということです。ようするに掛け捨てにした方が
プラスということです。利息は勿論つきますがね。
これは築１５年以上の場合の試算ですがね。

>>188 さん

積立保険の保険料構成（補償保険料と積立保険料）と予定利率による積立保険料の運用を知っている人が納得する説明ではないですね。

分りやすく言えば、掛け捨て保険料と利息の合計が
掛け捨てだけにした場合の保険料の方が安いということですよ。
これは築年数が１５年以上の場合です。
築年数が経過すれば保険料は築１５年から大幅に引きあげられますので。
尚、私は保険の専門家ではありませんので、詳しい方がおられたら
フォローをお願いします。

マンション管理にオールマイティな者はいません。
専門的なことは、その道のプロにお任せすべきです。
マンション管理には大局的なものの見方が出来る者が
必要です。

>分りやすく言えば、掛け捨て保険料と利息の合計が
>掛け捨てだけにした場合の保険料の方が安いということですよ。

まったく理解できない文章ですね。

>>184
>漏水の場合が３０億ですからね、はなしになりません。

主契約の保険金額が３０億円であるならば、漏水の場合もこの金額が支払限度になります。
「はなしになりません。」とは話になりませんね。

漏水のばあいの特別契約ではなかったんですか。
別々に書き込まれていましたから。
保険に詳しいのならあなたが答えればいいんですよ。
私の場合は単なるマンションの住民ですから。
ＰＡＲＴ２からこちらに移行されたんですね。
スレを続けるには、だれかが音頭をとらなければ続きませんからね。

大規模修繕工事の進め方には自信があるんだけどね。

このスレには毎日、朝と夜には必ず目を通しますし、書き込みを
しますので、質問のある方はどうぞ。

保存行為の取り扱いに関しましては、全国でも問題が数多くありまして、それで標準管
理規約の改正が２０１７年にありましたので、専用使用権の管理の除外項目と併せて保存行為の
規約改正を是非検討していくべきだと思います。新設された３項から６項の検討
専用使用権のある共用部分の管理は各人で行うようになっていますが、管理組合がやっているのも
あるんではないでしょうか。
専用使用権のある共用部分には、熱感知器、玄関ドア、インターホン、メールボックス、サッシ、
網戸があります。
駐車場や駐輪場に関しては管理組合が管理をしています。

　現在の２２条に標準管理規約の３項から６項を追加し、１項の管理を保存行為に変更しておくべき。
　この規定を設けておけば、今後保存行為は理事長の承認がなければできませんし、やった場合でも
経費は区分所有者負担となります。

ただ、現在管理組合でやっているものをこれからは個人でやってくださいというのは
ちょっと無理があるとおもいますので、それに関しては、専用使用権の管理行為の
除外項目に規定しておく必要があります。管理規約違反をそのままにしておくことも
できませんので。

専用使用権のある共用部分の管理については各区分所有者の責任と負担で
やることになっています。
ガラスの交換や網戸の張り替えは各人が普通にやっておられると思います。
その他の専用使用権のある部分の管理が曖昧になっているようです。