「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

↓　笑ってしまいますね。

※診断マンション管理士は、弊社が保険料その他の引受条件を決定するために必要な予め定められた診断項目に限定して、提示いただいた資料等から確認出来る範囲内でマンションの管理実態やメンテナンス状況の確認を行います。したがって診断の結果について、診断マンション管理士および診断マンション管理士が所属するマンション管理士会は一切の責任を負わないものとします。

>>1001さん
診断結果に対して、マン管士会等は一切の責任を負わないとするのは
当然のことでしょう。
しかし、マン管士の総合所見に関しては、影響は大なるものがある
と思われます。
直接診断した者がその所見を書き込むのですからね。
私が書き込んだ内容でおかしな点がありますか。

>※診断マンション管理士は、弊社が保険料その他の引受条件を決定するために必要な予め>定められた診断項目に限定して、提示いただいた資料等から確認出来る範囲内でマンション>の管理実態やメンテナンス状況の確認を行います。したがって診断の結果について、診断>マンション管理士および診断マンション管理士が所属するマンション管理士会は一切の責任>を負わないものとします。

定められた診断項目に限定して提示いただいた資料等から判断をされるのですよね。
そして○×をつけるのも、総合所見を書くのもマン管士ですよね。
その資料等を参考にして保険会社は保険料の査定をするのですね。
だったら、マン管士の影響力は大じゃないですか。

>>1001さん
もう一つ追加しますが、あなたは弊社という言葉を使っておられますが、
日新火災海上の社員の方ですか？
だったら、私はお宅の会社が売りにだしているドクター保険を契約した
マンションとして実例を述べているだけですよ。
日新火災海上にとってはいい宣伝になるのではないですか。

>>1003
>定められた診断項目に限定して提示いただいた資料等から判断をされるのですよね。
>そして○×をつけるのも、総合所見を書くのもマン管士ですよね。

診断マンション管理士が主観的な判断をしてはいけません。
客観的基準に該当しているかどうかを確認するだけです。

>>1005さん
診断マン管士が客観的な判断をするのは当たり前ですが、
マン管士も人間でありいろいろな考えをもった者が
いますからね。
マン管士が偏った判断をしたかどうかは報告書では
分らないのではないですか。
建前論だけでものを言われてもねえ。

弁護士でも法的解釈はちがいますし、建築士や業者でも
大規模修繕工事の周期に対する考え方が違うのと同じ
ことですよ。

定款違反で運営されている一般社団法人００地方マンション管理士会
などを信用してはいけません。
規約や法令等を知らない犯罪集団に思われて信用できない。

マンション管理士会を信用するもしないも、保険会社が管理士会を
指定して診断依頼をしているだけなのにね。
そんなに警戒する必要があるのかな。
マン管士はただ理事長とかに質問をして説明を受けるだけだよ。
約２時間でおしまいだし。
悪いことする時間もないとおもうけどね。

日新火災海上はマンションの管理診断をするのは
マン管士が一番いいと判断したんだからね。

後が大変なことになる可能性がある。
マンション管理士会＝管理会社＝ウインウインの関係を維持したい。

定款（マンションの規約）違反で選任された理事など信用できない。
どんな法令違反をしてでも組合を食い物のする組織としか思えない。
役員は総辞職してやり直して信用を回復しなさい。

普通のマンションというか全国の殆どのマンションは、管理規約に
基づいて理事は選出されています。
極端な例のマンションはそこの管理組合で解決しなければならないでしょう。
ただ、アドバイスだけなら得られるでしょうが、それをもとに行動に移せる
かどうか、そういう人材がいるかどうかは分りませんが。

極端なマンションの住民が、管理会社や理事会、マン管士を批判していますが、
殆どの管理会社や理事会、マン管士はみなさん普通の善良な社会人ですよ。

管理規約違反で選任される理事がいるとのことですが、
総会で理事は承認されているのではないですか。

総会は組合の最高決定機関ですが、法律違反や規約違反が
あればそれは別です。

日新火災海上のドクター保険については、しっかり
マンション管理がされていると思えば診断を依頼すべき
ですが、そうでないマンションは診断を受けても保険料は
大手損保会社と変わらないでしょう。

新築マンションだが、日新の診断を受けたけど同条件で保険代は同じでした。
築古は診断を受けた方が良いでしょう。

総会の成立要件
１、総会は議決権の過半数が出席すれば成立する
２、普通決議においては出席議決権数の過半数で可決する
３、特別決議は区分所有者及び議決権総数の四分の三以上で可決する。

３。について総会は成立したが四分の三に大幅に不足したので理事長
　　が棄権者（欠席者）を賛成票に投じて可決し成立した事にして組
　　合運営がなされている場合。

>>1019さん
明らかに管理規約違反です。
提訴すれば間違いなく勝訴するでしょう。
しかし、それをやらなければお宅のマンションでは
それが普通であって住民は何の疑問も感じないし、
当たり前のことなんです。
スピード違反をしても検挙されなければ何のお咎めも
ありません。酒気帯び運転もしかりです。
違反を違反として許せないマンションの住民が育つことが
大切です。

マンション管理が正しく行われなかったのは
組合員が無関心だったからです。
管理が歪んでしまってから、元に戻すにはかなりの労力が
必要となります。
そうならないように、築浅のマンションの皆さんは組合
活動に関心をもちましょう。

私のマンションは複合型で１６棟と管理室１棟の専有部分が７３４戸
（店舗、クリニック、スーパー等含む）の築４０年前の公団分譲マン
ションです。

本日は管理費、修繕積立金の算出方法の瑕疵ついての相談です。
１、規約には管理費及び修繕積立金の額については、第００条に定める
　　各区分所有者の共有持ち分に応じて算出するものとする。
　　（分譲当時規定しています）

この規定に反して４０年間、専有部分タイプ別の割合ではない事が発覚
して組合内部がもめております。
特に（８０㎡）の住宅部分と店舗部分（１０００㎡）の割合を比較する
と相当店舗部分安く徴収してきたようです。

店舗部分については相当の未収金が発生していることになります。

この不手際は、勿論過去の理事長の責任ではありますが、退去したり組
合員でなくなったり、死亡していたりで大変ですのでこまります。

従いまして善管注意義務違反で登録管理会社に請求できないでしょうか。？

１０２０さん、１０１９についての時効はどんなもんでしょうか。？

４０年間規約と違う方法で管理費等が徴収されていたとのことですが、
その間店舗部分についても入れ替わりもあったと思われます。
時効も含めて過去の差額分の徴収は不可能と思われますので、規約に則った
管理費等の徴収を再度総会議案として提案すべきです。
各人の不利益に関する時は、その者の承認が必要との規約もあるでしょうが、
元々規約に規定されていたものを間違って徴収していたので、規約通りに
管理していくということですので、個人の不利益云々には該当しないと
思います。
滞納金の時効は５年ですが、この善意の不足徴収額がどういう扱いになるのかは
私には分りません。
各代の理事長の責任というより、総会で毎年予算書等が承認されてきた訳ですから、
区分所有者全員の責任というべきではないでしょうか。
発展的解決をした方がスムーズな管理ができるのではないでしょうか。

分譲当初の規約に則った管理費等の徴収を行うという総会議案を
提案するのは、店舗部分の方々への通知でもありますので、勝手に
急に規約に沿った徴収をするのも問題があります。
勿論規約の改正ではなく、再確認という色合いのものになると思います。
予算書の金額も違ってきますからね。
総会での予算書の説明で、規約に則った徴収がされていなかったので、
次期からそれに基づいて徴収しますでもそれで承認されれればそれは
それで問題はないとは思いますが。
ただ、どうしても時効以外の未収金について徴収するといえば、裁判に
なるかもしれません。

１０２４、１０２５さんのご意見を聞きまして一応弁護士には相談しますが、
裁判は避けて改めて規約を説明して過去の分は無い事にする組合員の合意を
取り付けたのちは規約に則った管理費等の徴収にしたいと提案してみます。

店舗部分は今の倍くらいの金額になりますので紛糾しそうですが規約通りに
実行する方法がトラブルを最小限に抑える事になりそうです。

素人の組合員を説得できない管理会社はこの際変更の方向で議論したいと
思います。

現在の管理会社は、お得意の１０９ですか？

同じマンションの住民のことですから、できれば円満に解決するに
越したことはありません。
過去の未収入金の処分については、区分所有者全員の承認が必要に
なるかもしれませんが、異議のある方の確認を取り説得した方がいいの
ではないでしょうか。
店舗部分については管理費等が大幅に増えますが、規約に則ってのこと
ですのでそれは了承してもらわなければならないでしょう。
それを間違って徴収した責任については総会で予算書の承認が過去行われて
きましたので、全組合員の責任とすべきです。
店舗部分の区分所有者とそこでこじれるようでしたら、過去に遡っての請求
を考慮するということで対応されたらいいのではないでしょうか。
どちらにしても、規約優先でいくべきです。

管理会社に責任を負わせるのは間違っていると思います。
マンション管理の責任は最終的には管理組合にあります。
一緒になって対応していくべきです。

人間関係を崩すと住みずらくなりますから仕方ないでしょう。
私もこの事は賢い組合員の指摘がなければ気付きませんでした。
区分所有法には規約で決める事ができると有りますので分譲時の
売り主も間違ってはいませんが、

後の組合運営が規約違反のまま４０年も放置されていたのかが不思議です。
今後は管理会社の資質が問題になるのでしょう。

>>1030
>後の組合運営が規約違反のまま４０年も放置されていたのかが不思議です。

管理費等の金額が、４０年間改正されなかったのでしょうか？

住居部分と店舗部分は、別々の基準金額が設定してあったというのがオチでしょう。

管理費の改正はないマンションが多いですよ。管理費は分譲時から
殆ど変化はないはずですから。
しかし、修繕積立金は、４０年経過した中には、値上げをしなければ
対応できなかったでしょうから、その時の値上げをどういう基準で
やったかということになります。
そもそも専有部分の床面積比によって管理費等は算出されるのが普通
ですが、途中で積立金の値上をした時の基準は分りませんが、やはり
規約通りにやるべきだったですね。
途中でボタンのかけ違いをしたので、そのまま規約とは違う運用を
しなければならなかったんでしょうが、それも総会での議案として承認
はされたんでしょうね。
組合員の責任でもありますよ。
管理会社に責任を転嫁するのもおかしなことではありますが。

その件で総会の議案は有りません。規約は商人販売です。
その後に専有部分は床面積の割合ではなく店舗と住居を
各々一定価格にしたようです。
タイプ別管理費等一覧表なる書面も見当たりません。
賢い組合員が発見して過去の理事長と管理会社に文句を
言ったらクレーマー扱いをされたようです。
管理会社は最初から同じです。管理会社も規約のその条
項は知らないと言っています。
管理会社には責任はなくても当然問題にはなるでしょう。

商人＝承認の誤りです訂正します。

分譲時の規約から住居部分と店舗部分の管理費等の徴収方法が
変ったとのことですが、それは総会での規約の変更だったというか
管理費等の変更ですから、普通決議でもいいんですが、原始規約の
分は規約の変更になりますので特別決議でなければならないでしょうね。
分譲時の規約と変更になった現在の規約の確認をすべきです。
うやむやにして都合のいいように管理費等の徴収割合を変えることは
規約違反には間違いありません。
修正するにしても、再度総会に議案として提案し、組合員の決議を
取るべきでしょう。

まぁ、とりあえずは過去の総会議事録・理事会議事録を全部読み返してみる事ですね。

現在３５年分まで総会議案書（臨時総会含む。）、議事録、
重要事項説明書、委託契約書、を対比表を作成し推移を比較していますが。
管理費等の規約変更の議案は見当たりません。原始規約そのままのようです。

従って規約違反の可能性の方が強いようにしか思えません。

原始規約の変更ですから理事会の議事録は必要ありません。
総会の議案書になければ規約の変更は無かった事になりますので
規約違反はほぼ間違いはないでしょう。
期間が期間ですので既成事実が出来上がっているので過去を咎め
るマンションの人間関係にも良くありませんので没にするべきで
しょう。
しかし、組合員には総会でお詫びを兼ねての報告か、別途報告会
を設けるかしなければいけないでしょう。

その後の管理のプロとしての管理会社の責任の追及が出てくるよ
うでしたら問題にして議論を尽くすべきでしょう。

しかし、大体のマンションでは無関心ですから問題になる可能性
は少ないでしょう。

管理費等が今までよりも相当高くなりそうな店舗部分の組合員の
動向が気になりますが、商売人ですから計算すると従ってくれる
でしょう。
大変ですが頑張ってください。

総会決議が無効であるから管理妨害での処分もできず泣き寝入りである。
当時の役員はほとんど責任追及を恐れてか区分所有権を売却して退去し
た。公団の賃貸に引越したとの噂を聞いた。
マンションの管理に大きな汚点を残した責任は取らねばならない。

不正ではないので過去の責任は追及されないでしょう。
全体での責任となります。
過去を振り返らずに、反省に留め前を向いて進んでいきましょう。

全国のマンションの中には規約通りの理事の選出がされていない
ところもあるのではないでしょうか。
しかし、規約違反であっても総会で承認されれば、異を唱える者が
いない限り、その理事でマンションは管理されていくでしょう。
そして異を唱えても体制側に通じなければ規約違反は改正され
ないでしょうね。
規約違反と指摘されてすぐ理事の選出をやり直す理事会もない
でしょうから。

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

専門委員のやることは多いですね。
ある程度の知識がないとできない。

　元々専門委員会の設置は工事を円滑に行うことを目的とするだけでなく、理事会だけで物事を決める
のを抑制するのと理事会の負担を軽減するために設置されるのではないでしょうか。

専門委員と理事の役員を兼務すると大変ですよ。
それに専門委員会の任期は２年～３年かかりますからね。

小規模マンションや管理会社に牛耳られているマンションでは
専門委員会を立ち上げても名前だけで何の権限も力もない。

本当の現役のプロ(専門家)はマンション管理組合の専門委員会なんかに入らないと思うね。
プロはそれなりの報酬を得て専門知識を活用する。
結果専門委員と言いながら実態は専門家気取りしか
いない。
そもそも本当のプロは専門委員会メンバー募集と言っても手を挙げる訳がない。

建築士やマン管士が専門委員会のメンバーになるのは
普通にあることですよ。
自分が住んでいるマンションのことですから、やって
みようという者はいますよ。
特に知識があれば尚更です。
確かに募集をしても積極的には手をあげません。殆どは
お願いされることが多いでしょう。

大規模修繕委員会の役割で最も大切なことは、建物診断業者、設計コンサルタント、
元請け会社の選定になります。
いかに公平に募集し、衡平な相見積を取り、選定基準をしっかりして説明会を聞き、
一番相応しい業者を選ぶことが重要です。
専門的な技術はなくても、それができる手法をがしっかりしていれば、いい業者の
選定ができるでしょう。
当然管理組合主導で進めていきますが、管理会社のフロントや管理員にも手伝って
貰います。

業者の選定は公募で行います。
相見積を取る時には、金抜き計算書で同じ修繕個所、同じ平米数、
同じ材料で見積もりを取ります。
これが一緒でなければ相見積を取っても意味がありません。
高いのか安いのかも分りませんし、判断の仕様がありません。

>>1049
ごめんね、マン管士は専門家と認めてないの。

組合員のマンション管理士が修繕委員になってくれるのは大いに賛成する。
外部からの介入は断じて断る。建築士等のプロで良い。
大手ゼネコン等に責任施工方式で頼む時は組合員のマンション管理士を
修繕委員として配置出来れば助かるかも知れません

明日ですね、マンション管理士の合格発表。

マンション管理のプロであるマンション管理士とマンションに住んだことも
マンションの大規模修繕工事とかに携わったこともない、単なる図面を
引くだけの建築士では、マンション管理士の方がずっと役に立つ。
それが判ってないのが、単なるマンション管理士批判者だよ。
マンション管理は、マン管士より医者の方が詳しいとでも思ってるんだろうね。

現在は各分野で専門化が叫ばれています。
医師でも内科と外科では仕事の内容が違います。
建築士でも設計担当と設計監理では違います。
我々住民はそういった専門家を報酬を支払って雇います。
電気や左官等の業務についてはそれぞれのプロが仕事を担当します。

そういったプロの専門家をいかに有効に
使いこなすかがポイントです。

マン管士がマンション管理のプロ？(笑)

どこの世界でも実務経験があって
初めてプロと呼ばれる。

>>1058さん
マンション管理士に何か恨みがあるようですね。
理事をしているときに理事の中にマン管士がいたとか、
試験に合格できないとか。
普通は住民がマン管士と接することはありませんよ。
マンション管理を依頼することも殆どないでしょう。
マン管士は国家試験のある資格で合格率が９％以下の
資格です。
マンションの住民で勉強して資格を取るということは
いいことだと思いませんか。
勉強もしないでただ批判だけしていても負け　犬の遠吠えに
聞こえます。

　　　建物診断を行うメリット
　①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
　②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成
　③故障個所の早期発見ができる。
　④公平な入札や業者選定ができる。
　⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
　調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、
改修工事の基本仕様（材料や施工方法）等から大規模修繕工事を計画します。
　※工事費の概算額も提出してもらいます。

建物診断をするときは総会の決議がいるんですか。

管理費を使うのであればいらないとおもうけど。

建物診断を無償で有っても掲示等で住民に知らせる必要がある。
総会までは必要ないが理事の合意は必要でしょう。
分譲マンションは住民以外は勝手に立ち入ってはいけない。
不法侵入になります。これはマン管試験の問題になりそうです。

建物診断は単なる診断だけでは何の意味もありません。
　建物診断は、単なる悪いところを知るためだけではなく、診断報告書、修繕仕様書、工事費概算積算
書等を作成し住民説明会まで行います。
　そして、数量調査表を基に元請会社の相見積に活用します。
同じ条件で相見積を取らなければ高いのか安いのかの判断もできませんからね。
　これをやるには当然経費もかかります。大規模修繕工事の経験のある、積算に強い建築士と
契約をしなければならないでしょう。

内は大手ゼネコン数社に建物診断を含めての相見積もりを自由に提出させた。
大体似たような結果が出ましたので理事数名で候補を絞り込み説明を受けた。

その結果で理事同士の話し合いの結果大体同一意見で同じ会社に決まった。
が、
これを公表せずに住民説明会を開催して後候補会社数社を自由に住民投票を
行った結果、理事会の内密としていた建設会社が圧倒的賛成であったので、
そのゼネコンに決定した。理事には勿論組合員のマンション管理士は存在す
る。
この際理事会の承諾なしには管理会社は大手ではあるが介入禁止とした。

勿論それ以前に管理会社からの見積もりはとりましたが、内容や金額ではこ
の大手の建設会社より相当劣りました。（金額は約５０％高い。）

大規模修繕工事は大きな金額が動きますから、業者や管理会社も
獲得には努力をします。
相見積を取った金額にプラスして会社説明会を開催されて決められた
とのことですが、同じ条件での相見積を取らなければ比較は難しいと
思います。
特に素人の組合員に説明をする場合、同じ条件、つまり同じ修繕個所、
同じ仕様、同じ平米数、同じ材料で統一した比較なら誰でも高いか安いかは
一目瞭然なんですけどね。
建物診断を含めて工事費用を提出してもらうというのがおかしいですね。
建物診断をしてその結果相見積を取るというのが順序と思います。
診断業者と工事業者は別というのが普通です。

建物診断は管理会社の考え方によって差がある。
概算設計しない会社もあるから、その点は注意。

無償でやる場合の方が要注意だよ。

建物診断が無償というのはおかしいですね。
管理会社が工事の受注も含めてやるんでしょうね。
管理会社に大規模修繕工事の際は、建物診断業者、設計監理業者、
元請会社の選定に参加させないことです。
あくまで管理組合主導で進めていくべきですね。
設計監理業者を選定後にそこが同じ条件での要綱書等を作成して
相見積を取りますから、管理会社は必要ありません。
勿論管理会社は、設計監理業者を自分のとこから入れたいでしょうね。

きっちり切り分けるのであれば、診断だけは管理会社にさせてもいいと思います。
もしくは設計までですね。
設計は悪徳コンサルも多いですから、管理会社の方がまだ責任取るのでマシです。設計だけならそれほど高くもありませんからね。

マンション管理士＝管理会社と見た方が良いでしょう。
組合主導で居住するマンション管理士等に顧問になってもらって、
大手ゼネコンによる責任施工方式の方が良いでしょう。

無駄をなくして割安で出来る。ピンはね分は確実に安いでしょう。

建物診断と設計監理業者を管理会社に任せると数字が筒抜けになりますね。
当然管理会社の親会社か管理会社と共同している元請会社が有利になります。
建物診断も設計監理業者も管理会社もしくは推薦会社が応募するのは問題が
ありません。
要は、その選定に管理会社を一切タッチさせないことですね。
専門委員会と理事会だけで選定すればいいのです。

>>1069さん
マンション管理士＝管理会社ではなく、管理会社のフロントは
マン管の資格をもっていますよ。
責任施行方式はお任せ方式ですからね。それこそマン管士の思惑で
業者が選定されますよ。
相見積の基準が不明確ですからね。
スーパーゼネコンであろうとも利益は多い方がいいですよ。

１０７１は被害妄想でしょう。少ない例外をいうものではありません。
別にマンション管理士が組合員で有ればいいでしょう。管理会社員で
あれば遠慮しますでしょう。
しかし、私のマンションは組合員の推薦で仲間に入ってくれて大規模
回収を良い内容で大手ゼネコンの責任施工方式で行いました。

>>1072さん
工事がいい内容で終わったとのことですが、工事内容や価格が
適正であったかどうかはわからないでしょう。
ただ、予定価格で工事が終了しただけのことでしょう。
マンション管理士が工事のオールマイティではありません。
技術的なことは分らないでしょうし、工事費が高いのか安いのかも
わからないですよ。
相見積での比較がないのですから分らないのは当然ですが。
工事業者は修繕個所をいって予定価格をいえばどこの業者でもその範囲内
で工事はしてくれますよ。
材料を安いのを使えばいいんですから。

１０７３は被害妄想である。こんな管理士がいるから困る。
マンション管理士は神様ではありません。
大規模改修工事は組合員の意見を集約して専門家の意見を
聞く事かえら始まります。
結果は思った通りの出来栄えである事を信じて行いました
が時間とともに良い結果で有ったと当時の役員や組合員の
マンション管理士と自負しています。

専門家の意見を取り入れるのはあたりまえのことですよ。
もし同じ条件で比較したらどの業者になっていたでしょうね。
責任施工方式でやった業者が選ばれていたかどうかは分らない
でしょうね。
いろいろ検討して決めた業者なら納得がいくでしょうが、どこでも
いいから兎に角一部の者が選んだ業者に決められた修繕個所を予定
価格内でやってもらっただけのことでしょう。
業者はどうやって決めたんですか。
大手ゼネコンならどこでもよかったんでしょう。
相見積を取れば、同じ条件であっても、大手ゼネコンであっても
見積価格はかなり違いますよ。
要するに丸投げといわれている責任施工方式ですからね。

しっかりした大規模修繕工事を進めていけば、管理会社主導にもならないし、
公平な相見積ができ、手抜き工事もなく適正価格での工事ができます。
ただ、その手法をしらなければどうしようもありません。
勉強することですね。

工事を進めていくときは、建物診断業者、設計監理業者、元請業者を
公募して専門委員会だけで選定することです。
知識がなければ、設計コンサルタントやマン管士に相談することも
ありですが、あくまで中心は専門委員会で専門家は単なる相談だけで
いいと思います。
マンション内にマン管士がいれば専門委員のメンバーになってもらえば
いいでしょう。

管理規約に特段の定めがないが、マンション内に設計士や大規模修繕に詳しい方がいた場合理事会に出席してもらい意見を聞き参考にしたいと思っています。特定の組合員を理事会に参加してもらうことに法的な問題点はありますか?

ない。

前の理事長は一般の組合員も自由参加にした。
組合員の有志の情報を次々実施した。
管理会社は会計報告のみに必要で会計報告終了と同時に退席させた。
管理会社の提案はほとんど役立たずで取り入れなかった。

理事会への自由参加、理事長は携帯番号を公表して組合員とコミュ
ニティーを重要視した。

７年の間に無駄を廃止、利益になる事は積極的に採用した。
まさしく管理組合の資金を積極的に活用した経営者である。

従って管理費・修繕積立金は８０円/㎡で推移している。

独自の管理方法を実行した。組合員の有志の集合体である。

最近は悪徳組合員が管理会社とのクーデターを計画している
噂がしきりです。

理事長曰く、組合員の利益になる管理をするのであればクーデター
もいいのではないかとの考えらしい。

【政府の行う統計調査について】
信用できる..........10.5％
信用できない........78.8％

文科省に続いて厚労省もやっちまいますた。おそらく国交省の実施している調査なんて疑惑の塊りでしょうね、全く信用できません。従って、大規模修繕12～13年周期説はなくなりますた。

あ、失礼。ほっかほかの共同通信社アンケート調査です。

歴史は繰り返す。

１３年前後の周期がだめなら何年ならいいんですか。
ある程度は指標がないと分らないですからね。
建物診断をしなくても、１０年も経てば外壁や屋上防水、
塗装の不具合は今でもあるでしょう。
どの時点で工事をするかということですよね。

>>1080 匿名さん

単に積立金のこと考えていないだけにも見えてしまいますね。
長期修繕計画など、話半分でも管理会社から出させた方が得策ですけど、やってるんですかね？

ソフトからの簡単な長期修繕計画を作成するのは何の意味もありませんよ。
計画を作成するには、数量調査というか、平米数等を考慮してそれに単価を
掛けて作成したものでないとだめでしょう。
それを作成するには、積算に強い建築士に依頼して、図面から数量調査を
行い、それに材料を話し合って決めて単価をはじき出し、工事費を算出する
のでなければだめですね。
その計画表の３０年間の全ての工事を網羅したものの合計額から、１戸当り
月の必要修繕積立金の額を算出し、修繕個所や材料のグレード等を検討して
そのマンションの実力にあった積立金にすべきです。
例えば、玄関扉の交換はするのか、サッシはどうするのか、専有部分の配管の
更新工事を管理組合としてやるのかどうかの判断もしなければなりません。

勿論長期修繕計画は居住している組合員のマンション管理士の指揮で、
作成しています。５年おきに管理会社にも計画書の提出を義務化して
います。
因みに８０円/㎡の管理費等の組合員負担とは別に駐車場収入が年間
９０００マン位の収入が有りますので、組合員負担は他の規模のマン
ションよりは少ないです。

>>1087さん
マンション管理士では、数量調書を含めた長期修繕計画は作れません。
当然マンションの長期修繕計画は一般の建築士でも作れないと思います。
5年おきの管理会社からの長期修繕計画書は何の役にも立たないと思いますが、
それにも作成費が支払われているんですか。
5年おきに作成するよう国交省はいっていますが、大規模修繕工事のときに
しっかりしたのを作成すればいいのではないでしょうか。そんなに計画が
変るものでもありませんので。
管理費に関しては、駐車場使用料が大きく影響しますので80円/㎡が適切か
どうかは判断できません。80円/㎡は積立金だけでしょう？
ただ、毎年の駐車場使用料の修繕積立金の総額が判れば、その金額を組合員
総数で割り、12で割れば積立金の1戸当たりの金額が算出されますので、それと
80円を足したものが修繕積立金となりますのでそれを基に適正化どうかを
判断されたらいいと思います。

マンション管理士が数量調書を含めた長期修繕計画は
作れなくてもかまいません。
貴方は管理知識がないと見ましたので反論はしません、以上

>>1087
マンション管理士の指揮…
偉いのね

管理知識がないですか。
私は、理事長の経験や規約改正、大規模修繕工事、長期修繕計画の作成の専門委員、
地域のマンションの理事の相談やセミナー、広報活動等に取り組んできました。
大規模修繕工事の進め方については、一般的な進め方ではなく、マンションの住民
としての進め方について資料をまとめあげました。
建築士ともかなり真剣に大規模修繕工事や長期修繕計画の作成について論議をして
きたつもりです。
技術的なことはプロに任せるのが一番の方法ですが、それをチェックする又は選ぶ力
は勉強したつもりです。
数量調書の分析をして長期修繕計画の鏡部分の詳細を知ることもできるようになりました。
私なりに他のマン管士には負けないと自負はしております。但し、報酬を頂いて仕事は
していませんのでプロではありません。単なるボランティアですが。

マンション管理は難しいですよ。
住民それぞれが一家の主ですからね。
ゴミの分別一つにしても全員に守らせるのは大変です。
マンション管理は工事や点検だけでなく、諸々の問題がでてきます。
いかに平等に、不満がでないように調整していくことも大切です。

マンション管理は複雑多岐に亘りますから。

ごみの分別をしない者がいる場合、回覧板や掲示板で告知しても
改善が見られない場合、監視カメラで解析する方法は取られていますか。
時間はかかりますが、確実に確信犯を捜し出すことができます。

監視カメラを解析して犯人捜しをするより、全戸に
ゴミの分別の実態とお願いのチラシを理事長名で
配布した方がいいのではないですか。

うちは監視カメラと不法投棄のごみ袋の中身を開封して管理会社に
調べさせ証拠の写真等を理事会に報告させた。
常習者は公民館長、自治会長、保護司、民生委員、等々のマンション
の顔役ばかりがズラリ公開された。
理事長名でこの役員を理事会に呼んで始末書を提出させたら後日ゴミ
置き場は綺麗になった。
この理事長と管理員は色々と嫌がらせを受けたがひるまなかった。

監視カメラの影響は確かにあるでしょうね。
そこで、各戸配布のチラシとか掲示板で今後分別できず
未回収のゴミを出したものは、監視カメラで分析調査
して該当者を明確にしますとチラシに書いて配布したら
効果もあるのではないでしょうか。

※業者選定方法としては、評価点と見積金額が出た中で何を基準として業者を決めるの
　かは難しいので、公平を期す為には総合評価方式で専門委員が評価をしてそれに基づ
　いて見積もり金額を含めた計算方法により数値で評価するのがベターと思われます。
　当然見積金額は評価の重要ポイントになります。同一条件での見積もりが出せるよう要
項書等（共通仕様書）については明確な基準を作成すべきです。

見積金額は安かったけど、業者説明会の評価は悪い。
見積金額は少し高かったけど、業者説明会の評価は高い。
この場合、見積金額にもよりますが、どちらにするか
決めかねていた場合は、声の大きい者に影響されます。

業者説明会の評価点より、見積金額が安いほうに
軍配があがるのですかね。
それでも委員会ないで揉めた場合はどうやって
決めますか。

声の大きい者が主導権を握る。

丸投げの責任施工方式にすればいい。

大規模修繕工事のとき建設会社をえらぶのは
難しい。
いっそくじ引きできめればいいんではないの。

　１）エレベーターの耐用年数
　　　　　税法上の耐用年数
　　　　　国交省のガイドライン
　　　　　エレベーターメーカーの耐用年数
　　　＊一般的には３０年前後でのリニュアールが妥当な時期といわれています。

リニュアール方法
①全撤去リニュアール 工期２５日～３０日
　建築確認が必要となり、その間はエレベーターの使用は不可となります。
　エレベーターを構成する全ての設備・機器類を撤去し、新規品に交換して全く新しい
エレベーターに再生させる工法です。
②準撤去リニュアール 工期１５日から２０日
　三方枠やレールなど建造物に埋設された機器や継続して利用できる装置を残して
工事を行い、工期や費用を抑える工法です。

③制御部リニュアール 工期　１週間程度
　運転の中枢を担う巻上げ機、上昇・下降を制御するヘルカルギア、そしてエレベー
ター全体をコントロールする制御システムを最新機器に一新する工法です。
　築２５年経過後のリニュアール工事としては、この工法が主流となっています。

エレベーターのリニュアルは③が一般的でしょうね。

フルメンテでやるとロープの交換も中々やってくれない。
しかし独立系に依頼すると交換費用が高くなるし、交換時期
も早くなる。
早いのは安全面からいえばプラスだろうが。

ここのスレは、マンション管理の全てにおいて
問題点を抽出し、みなさんで解決していきましょう
というスレです。

ＰＡＲＴ２のスレは、いくら書き込んでも誰も
相手にしてくれません。
意地を張らずにＰＡＲＴ３にくれば相手をして
もらえるんだけどね。

＊増圧直結方式
　　メリット
　　　　水道本管から新鮮な水が直接供給できる。
　　　　水質検査不要、衛生管理が不要
　　　　受水槽、ポンプの設置不要

　　デメリット
　　　　停電時やポンプの故障時は中高層階では給水できない。
　　　　増圧ポンプの保守点検等メンテナンスが必要
　　　　渇水の減圧給水時には、水の出が悪くなる。
　　　　夏季の使用量が多い時期は水圧低下が起こる可能性がある。
　　　　増圧給水ポンプの清掃点検及び維持管理費用が必要

＊給水方式
　　　貯水槽方式
ポンプ圧送方式
高置水槽方式 水道本管→貯水槽→揚水ポンプ→高置水槽→各戸へ

　　水道直結方式
直圧直結方式
増圧直結方式 水道本管→圧送ポンプ→各戸へ

給水管もいずれ交換しなければいけません。
工事は大規模修繕工事だけではないですから、
修繕積立金の確保をしておくべきです。

大型設備には、消防設備、エレベーター、給水設備、玄関扉、
サッシ、配管（専有部分含む）、駐車場の建て替え等諸々
ありますが、大規模修繕工事以上の工事費がかかります。
それだけの準備がされていないマンションは、いずれスラム化
していきます。

特に専有部分の配管とサッシの更新工事費は金額が大きいようです。
サッシについては滑車の交換程度でいいとは思いますが。

大規模修繕工事については設計監理方式が理想的です。
但し、ある程度大きなマンションや修繕積立金に余裕の
あるところでないと難しいでしょう。
小規模マンションや管理会社主導のマンションは管理会社や
責任施工方式で丸投げでやるべきです。

大規模修繕工事は５０年に１回でいい。

５０年も放置しておけばコンクリート、鉄筋、鉄骨は大丈夫ですか。
放置してもこれ等の劣化のないマンションが有りますか。？

建替えを考えている。

大規模修繕工事の周期は難しいですね。
大規模修繕工事は悪いところだけを補修するのではなく、
殆どが予防保全ですからね。
だからいつ工事をするかその判断が難しいのでしょう。
周期は各人や建築士、業者によってもその考え方はいろいろ
ですからね。
だから余計全国的な判断基準を参考にするしかないんですよね。
建物診断をしても、それが周期とは直接関係ないですから。

もう少しましなマンション管理士はい
ないのでしょうか。？
５０年間建て替えをするので大規模修膳に無駄な費用
を費やさない考えは奥のある管理学でしょう。
節約してためたお金を使い道を示唆した考えと思います。

これを５０年間マンションの管理にトラブルなく実行で
きる組合員はすごいでしょう。挑戦してみたいです。

５０年も建物設備の維持保全をしなければ、それこそスラム化していて
資産価値もなく、買い手も借り手もいないマンションになってしまうでしょう。
大規模修繕工事と大型設備の更新工事は是非やるようにして、快適なマンション
ライフが送れるようにしましょう。

１１１８さんに管理を委託してはどうでしょう。
建て替えを目的にマンションを管理するのも一つの方法ではある。
内は四回分の大規模修膳費が８億円位余計に溜まります。

建て替え費用ができそうだけど汚いマンションになっているでし
ょうね。？

大規模修繕工事の周期と大型設備の更新時期については各マンションで
検討を要する重大な問題です。
無駄な工事はやってはだめですが、周期については、少々早かったと
しても快適な生活ができるのでそれはそれで良しとしましょう。
ただ、工事費についてはしっかりと同条件での相見積が取れるように
勉強すべきです。

50年も防水機能があるのかひとつ実験してみてくれ。

貴方のマンションの管理状況を公開して実験してみてください。
ペーパーマンション管理士や国土交通省の標準の管理が根底から
覆してみてください。
地震・災害等・防水・配管類・その他設備の寿命・腐食等は心配です。

やはり大規模修繕工事は１３年前後でやるのがいいでしょう。
大型設備はそれぞれですが。
特に専有部分の配管の更新工事を管理組合として計画することは
大切なことです。

サッシの交換を計画しているマンションはありますか。
全交換となると高いのでせいぜい滑車の交換がいいとこ
でしょうね。

玄関扉は交換しなければならないでしょうね。
蝶つがいの交換だけでは資産価値に響きますからね。

エレベーターの交換は基盤だけでいいんですか。
フルメンテナンスで点検をお願いしているので
ロープの交換は無償でしてくれるといっているので。

>>1126
大規模修繕13年は早すぎます、15～16年でも十分ですよ。正しくは個別に検査してからの判断ですネ。

５０年でもいいと言っているマンション管理士等もいますが、

管理委託契約書と業務委託契約書の違いを教えて下さい。

大規模修繕は、物件によりけりです。

人間の体が健康的な生活と定期健診で健康維持と病の早期発見がされるように
マンションも定期検査が必要です。

減災のため、大震災が来る前に行政主導で建物診断を義務付けるようになることを期待しています。

被災と大規模修膳は関係ないでしょう。

大震災が来る前と大規模修繕も関係ないとおもうが、

それでもマンション管理士等ですか。？

>>1130さん
大規模修繕工事は悪い個所の補修工事だけでなく、どちらかというと
予防保全が中心ですよ。

マンション管理士の合格発表があったね。
合格率は8.9%だってよ。
１００人受験で９１名が不合格だとさ。

マンション管理士は受験生のレベルが低い。
私の受験当時は合格率は７％だった。さらに易しくなった。
受験生は１万五千人前後、私の時は１０万人前後の受験生でした。

マンション管理士の信用を回復しないといけません。
管理会社＝マンション管理士＝管理組合連合会

概算、受験生１０万人、合格率６％＝合格者６０００名
概算、受験生２万人　　合格率９％＝合格者１８００名

これを意味するものは何でしょうか。？受験生は２万を切っている。

>>1138 匿名さん

資格無くなることが予想される。

瑕疵担保責任が10年で切れる。
瑕疵担保が切れる前に大規模修繕を全体とした点検をしておくことが必要不可欠でしょう。
現実、それで建て替え責任をとらせることができているマンションがあるのですからね。

東日本震災前に建設されているマンションは年数に関係なく、建物診断を受ける必要があると思う。
セメント問題、設計問題、くい打ち問題、ゴム問題
他人事としていたらわが身に降りかかっているかもよ

分譲マンションの管理組合が早急に取り組むべき事は、
組合役員を組合員の中からマンション管理士等を選任
するかにかかっている。

外部のマンション管理士等及び管理組合連合会に依存するのは、
管理会社に依存するのと同じ事でしょう。

理事は管理会社の良い面を活用する知恵があればそれで充分で
しょう。

管理会社・マンション管理士等・管理組合連合会のノウハウを
活用する能力の事です。

マンションの住民からマン管の有資格者がでればいいけど、
合格率から勘案すればそれは不可能に近いでしょう。
８％の合格率ということは、１つのマンションで１３名受験
して１名しか合格しないから大変でしょう。
それもある程度の知識があり勉強をした者が集まっての数字
ですからね。
いくら簡単とはいえ、受験するレベルまでいくには、専門学校
にいったり、通信教育をうけたりしなければならないし、時間的
にも経済的にも努力しなければならないし。
合格率が５０％ぐらいになれば合格しやすくなるけどね。

小規模マンションにあってはまず不可能でしょう。
そういうマンションは管理会社におんぶにだっこ
しか道はない。

瑕疵担保責任は１０年できれるけど、その前に大々的な建物診断を
行うことも１つの問題解決策ではあるでしょう。
しかし、中と半端な点検ではやっても意味がないでしょう。
やるからには、建築士を数名募集して徹底的に診断をすることが
必要でしょう。
それだけの経費をかけて、瑕疵担保責任が問えるとは到底思え
ないでしょうが。

マンション管理士・管理業務主任者・宅地建物取引士
の試験位で専門学校や通信教育を受けてまで試験問題
ではないでしょう。

独学で充分受かります。私は独学でトリプル合格でした。

私は通信教育を受けましたが、管業とマン管のダブル合格でした。
管業の方は登録はしていませんけどね。
半年間はそれなりに勉強しましたよ。
いろいろ勉強した方が、資格取得後には勉強になりましたよ。
特に建物・設備については奥が深かったですね。いくら勉強
しても万全とはいきませんでした。
しかし、関係のない分野まで勉強したのが現在役に立ってますよ。

有資格者でなければ、マンション管理について更なる研鑽を
高めようという気にはならないでしょう。
無資格者の理事長が少々勉強しても有資格者のレベルには
到底及びもつきません。
それだけ高い知識があるのなら、マン管の資格をとればいいでしょう。
特に無資格者がマン管は簡単とか役に立たないとかいって批判する者
がいますが、批判するなら資格を取ってからやればいいでしょう。
簡単なんでしょう？
そんなに有資格者を批判するということは、その力を認めていることに
なりませんか。
しかし、ただ資格を取っただけで、マンションにも住んでいなく、理事や
専門委員会の委員の経験も総会や理事会への出席もない者については、
研鑽することもないでしょうね。

ほとんどのマンション管理士は管理会社関係ですから危険である。
その素姓を知らないといけません。
組合員であるマンション管理士であれば、ほぼ安心でしょう。

自前で対応できないマンションの例外の話は投稿禁止。

自分の頭で考えなさい。

自分の事は自分で処理する癖をつけましょう。
他人（第三者）に相談する事は大いに結構ですが、
自分で考え、自分で判断し、自分で結論を出す訓練をしましょう。
自分とは自分の所有するマンションの管理組合の事です。

真面目な理事長は孤独な職務です。何か大きな物を買うと横領し
ているのではないかと勘繰られたり、自重する毎日です。

それから、すこしのゆとり（暇な時間、金銭等）がないと無報酬
ですから・

ボランティアマンション管理士の育成は必要でしょう。
但し、マンション内でその必要性が住民に浸透するのかも問題視
すべきです。
現役世代が、マンション管理に時間が割けるとは思えません。
現役世代は会社、仕事に対して全力投球すべきでしょう。
本当に仕事に全力投球している者にとってはマンション管理は
大した問題ではありません。
少々管理費等が高かろうが、工事費が高かろうがそんなことは
関心がないのではないですか。
マンション管理は現役を引退した者が順次やっていけばいいんです。
現役世代がマンション管理に力を注いでどうするんですか。

マンション管理を順次やっていくということが大切です。
６０歳以上で会社をリタイアした者が理事をやり、それから
順次その対象者が理事をやっていけばいいんです。
理事の長期政権は必要ありません。
短期故にマン管の資格を取る者がいつもいる訳ではありません。
理事の２～３年の期間のためにマン管の資格をとるのですから。
理事を離れたら、マン管の有資格者は理事会に口を出すことは
やめなければなりません。
専門委員会への立候補はやるべきでしょうが。

マンションの住民で、２～４年の理事のためにマン管の資格を
取る者が常時いますかねえ。
もう少し試験を簡単にしてくれればいいのですが。
基本的なことだけの試験でいいとおもいますが、いかがでしょう。

１１４７さん、
役に立たないとは金にラらないと言っているのでしょう。
今後は役に立たない、と、金にならない、を同一にしないように
しましょう。

わたしは、役に立つが、金にならない。と思っています。

これはマンションに住む為の常識ですから組合活動には非常に役
立ちます。

わたしはマンション管理士業で生活をしようとは思いません。

マンション管理士業で生計を立てる為にスキルアップする無駄を
するなら、
県知事に宅建業の登録をして宅地建物取引業をした方が金になる
とおもいます。勿論宅地建物取引士に合格して実務経験を積んで
（ない者は実務講習を受験して80点以上は合格）いればの話です。

マンションのみの取引業をマンション管理士の知識と宅建士の資格
を持っていれば、
マンション投資家は多いですからその知識は非常に役に立ちお金に
なります。

私の相談相手のマンション管理士はこの取引業をしていてマンショ
ン管理士会には所属していません。
居住している組合の役員はしています。頼りになります。

マンション管理士業と現在勤務している年収を考慮した場合、
会社にいた方が安定性も収入面も大幅に違います。
やはりマン管士はボランティア資格であるべきでしょう。
ただ管理会社のフロントにしてみれば保有していたほうがずっと
いいでしょうね。勉強することは大切ですから。
素人集団のマンションにとっては、マン管の有資格者は頼りのある
存在でしょうね。
金にはならないが役には立つという表現はまさにその通りでしょう。

管理会社の社員は、マンションの管理をプロとしてやっているの
ですから、当然マン管の資格ぐらいは取るべきでしょう。
フロントでありながら、管業もマン管ももっていない者は失格ですね。
更にマンションの住民が有資格者であれば、話しにもなりません。

内には大手の管理会社の運営担当をしていて、上司とことごとく
管理についての意見が折り合わなくて退職したマンション管理士
が組合員である。
私は彼の人柄を知っているので役員会の承諾をして役員へ迎える
為の臨時総会で承認された。
非常に頼りになるし有能であるが退職先の管理会社がこの物件の
管理の委託先で、その上司が来て彼の悪口を吹聴しだした。
管理会社が裏で他の理事にも吹聴しだしたので少々困っている。
この場合はかえって良いのではないかと思い知らぬふりをして
いる。
この上司は調べたところが管理業務主任者を無試験で講習で資
格を取得してマンション管理士は不合格の連続らしいです。
ただし、営業力は抜群で管理職をしているようです。

この役員を手放す気は全くありません。

マンションの住民で理事であれば、管理会社との契約破棄は
簡単なことです。
３ヶ月前までに理由の如何を問わず契約破棄の文書を管理会社に
通知すればいいだけのことですから。
しかし、それができないのが管理会社に勤務しているマンションの住民
ということでしょう。
そんなマン管士は役に立たないでしょう。
付け加えますと、管理会社との契約破棄をするには理事会と総会の普通決議は
必要となります。
それぐらいはマン管の保有者であれば簡単なことでしょう。

不思議におもっていたんだけど、マン管士を批判するのは一体
誰なんだろう。
マン管に仕事を依頼した経験のある理事は殆どいないだろうし、
例え住民にマン管の保有者がいた場合そんなに批判されるものだろうか。
有資格者は自分のことを批判はしないだろうしね。

１１５６さん、
解約する気は今は有りません。
おそらくこの元管理会社社員を理事にした事に対する妬みでしょう。
今のところ理事のなかにこの上司を信用してこの元社員を理事から
外せとの意見は有りません。解職動議やこの上司が目に余る行為をす
れば、理事会で管理会社解約の動議を臨時総会にかけて解約は簡単に
できます。

１１５７さん、
悪い事をするマンション管理士の批判はマンション管理士
がしてはいけないのですか。それは可笑しいでしょう。
あなたみたいなマンション管理士が居るからマンション管
理士の信用を失うのです。

マンション管理士も仲間意識が強いから同僚の間違った
指導等を戒める勇気はない。
何でも仲間同士ですれば怖くない。マンション管理士会
も管理士連合会も管理組合も管理会社もしている事は同
じでしょう。
理事が定款違反にきずかないで理事長になり定款違反を
指摘した理事を排除して安定政権化して運営。
その仲間がそれを承継して脈々と同じことをくり返す。

管理組合や管理会社や組合員を批判しながら自らの責任
を果たす能力のないマンション管理士が、
管理組合の運営の相談を受ける資格は無いでしょう。

それ等に一般社団法人のマンション管理士会に国の税金
を投ずることは許されません。

区分所有者の悩みを聞いて、改善方法を指導するのが本
来のマンション管理士の役割でしょう。

その役割を放棄して管理組合の情報を基に顧問などの営
業活動をする営利団体に国は税金を投じてはならない。

真面目なマンション管理士の団体を創設しなさい。

マンション管理士会の役員をしながらそこで得た情報を
もって管理組合連合会で働きながらあちらこちらのマン
ションに出入りして利権をあさっているマンション管理
士は排除するべきでしょう。

信用できるマンション管理士会で有れば財産を寄付する
予定である。

仲間同士の悪い事例を批判しないのだから自分の批判などする
はずがなく隠れて小賢しい金儲けをしようと企むしか能がなく
なる。
徹底的にボランテアーとしてのマンション管理士会を設立して
はどうでしょう。
組合員の相談に真正面から誠意をもって事に当たれるマンショ
ン管理士を募集します。

完全にボランティアのマンション管理士もいますよ。
ＮＰＯ法人のマンション管理組合連合会がそうでしょう。
マンション管理士の有資格者同士の繋がりは普通はないでしょう。
管理会社の社員だったら同僚に有資格者がいるでしょうが。
マンションの住民でボランティアで資格を取った者はよその
マンション管理士との交流は殆どないですからね。
そのマン管士の実力とかも分りません。

管理組合と管理会社は対等ではありません。
管理組合はお客様ですよ。
基本はそうですから、管理会社主導で物事がすすめられるのは
おかしいと思いませんか。

１１６３さんの仰る通りです。
しかし、現実はそうではありません。
順番制の役員の互選で理事長を選出して、
これを繰り返すうちに徐々にマンションが
蝕まれていく姿は見るに見かねています。
多数の組合員は管理の良否の判断ができず、
管理会社主導で管理が行われています。

NPOマンション管理連合会はボランテアではありません。
NPOは建前で営利団体でしょう。仲介業者に等しい。
これをブローカーと言います。

ＮＰＯ法人は完全営利事業ですよ。
勿論会計を別にして営利事業を営むことはできますが、
それもかなり制限があります。
そこからの収入を理事に配布するのも制限があります。
ＮＰＯ法人の会員は管理組合と業者ですが、業者も同じ業種が
数社入会してますので、その中で競争が生じます。
ブローカーということはないでしょう。
マンション管理士会は営業活動を旨としてますけどね。

マンションに管理会社が数社で管理しているみたいでしょう。
必要は有りません。ブローカーでしょう。これも組合員の汗です。

マンション管理士が必要ないなら依頼することもないでしょう。
しかし、全部が全部悪人ではないですよ。
あなたがマン管を保有したら悪人になりますか？

私はボランティアで資格をとりました。
資料を作成するときの用紙やパソコンのインク代も全て自己負担です。
よその管理会社の相談に乗るときも一切報酬は戴いていません。
作成した資料やガソリン代も全て自己負担です。
それがボランティアと思っていますから。
東北大震災でのボランティアも経費は全て自己負担でしょう。
それがボランティアです。

マンション管理士を全て悪と考える偏った考え方
は捨てましょう。

管理組合を牛耳って好きなように管理をしているマンション
というのも全国に多々あるでしょう。
この要因は理事長にあります。
多選禁止にしなければこの問題は解決しません。
少々マンション管理に詳しい理事長が、中途半端な知識で
マンションを蝕んでいくのです。
マン管の資格を取りまっとうな管理をすべきです。

今年、マンション管理士に合格した方おめでとうございます。
感想と抱負をどうぞ。

マンションの住民でマンション管理に専念できるのは
会社をリタイアした者と専業主婦。
女性群の台頭を期待します。

専業主婦の方が理事長になるとマンションは
変りますよ。
女性理事長のマンションありますか。

専業主婦が理事長になれば管理会社の対応が変わります。
それと主婦目線で管理をしていきますので、今までとは違った
管理になると思います。
女性は正義感が強いですからね。

そろそろ総会の議案書のたたき台が作成される時期ですね。
事業計画が問題視されますね。
管理会社のいいなりにならないように、積立金の使途は慎重に理事会判断で
行いましょう。

マン管の受験当日、アルバイト生からカンケートの依頼が
ありました。
合格発表のときに電話連絡が専門学校からきました。
試験結果はどうでしたか、もし来年も受験されるんでしたら
是非当校をという内容でしたが、合格しましたよといったら
ああそうですかといって電話を切られました。
失礼な電話でしたね。
皆さんも経験があるのではないですか。８％程度の合格率だから
殆ど不合格と思って電話しているんでしょうね。

五年ごとの法定講習の通知がきました。
講習を受けるかどうかまよっていますが、一応３月に予定は
しています。
２月１日から受付開始です。
ＡＭ９：００～ＰＭ５：１０と長時間です。
大した内容でもなく、資格ももう必要ないのでどうするか
悩んでいます。
みなさん更新されるんですか。

ボランティア活動の一環として資格を取ったけど、理事の任期も
終わったし、専門委員会もやったのでもうすることがない。
講習を受けるのをやめようかなとも思っています。
講習を受けなくてマン管が名乗れなくても元マン管士という名称は
残りますからね。

マンション管理士の資格が欲しい者に譲渡できれば
無償でやれるんだけどね。

「給排水管の更新・更生工事について」
　建替えは経済状況や合意形成の難しさからハードルが高くなっています。そこで、再生しなが
ら長寿命化を図っていかなければなりません。
　特に長寿命化に伴う専有部分の配管は、老朽化した場合、全ての区分所有者の責任で更新
することは事実上不可能です。
　　しかし、共用部分と同じ管材で同じように経年劣化していく専有部分の配管のみが取り残され
　るというのはおかしな現象です。
　　又、各戸がそれぞれ工事を行うと工事費が割高になるだけでなく、品質にもバラツキが生じ
　てきます。
　　給排水管の更新工事は、大規模修繕工事より大変な作業となりますので、２年ぐらい前から
　委員会を立ち上げ取り組んでいく必要があります。
　　大規模修繕工事は専門委員会を２年程度前から立ち上げ計画を進めていきますが、室内に
　入ることはなく、給排水の使用制限や在宅等の問題もありませんが、配管類の更新工事は、
　在宅、水、トイレの使用制限があり大変さは予想以上のものとなります。

う～ん、専有部分の配管の更新工事を管理組合として
やるのは難しいねえ。
しかしやらなければスラム化するかもしれないね。

専有部分の配管の更新工事を管理組合としてやるときには、
積立金の値上だけでなく、先行工事者に対しての衡平な扱いとかの
規約の改正もしておかなければだめですね。
そのためには、ある程度マンション管理に詳しい者がタッチしなければ
難しいかもしれませんね。
事前の広報活動をしっかりやって、住民のこころを掴むことです。

専有部分のことは各区分所有者の責任と負担でやれというと
やれる者とやれない者がいるからね。

>>1174
専業主婦の方が理事長になるのは構わないけど
必ずしも区分所有者とは限らないです。

なんか机上の空論ばかりだな(笑)
リフォームやリノベーションをやって専有部の給排水管を交換したという部屋も出てくるんだよ。
そういう家には手当てを出したり調整が大変なんだよ。
単純に総会で専有部の配管工事をリプレイスしましょう…という話ではない。

してないのにしたと嘘をつかれたらどうするのか。？

>>1184さん
配偶者が区分所有者でないのは殆どでしょう。
規約で配偶者も理事になれるようにしておけばいいでしょう。

>>1185さん
専有部分の配管の更新工事をした者には、管理組合として全体の
更新工事をした時に、その平均額を支払うようにしておけばいいですよ。
それまでは各戸負担で行います。
そのように規約に規定しておけばいいんです。

専有部分の配管の更新工事を管理組合が取り組むということは
すばらしいことだと思います。

専有部分の配管の更新工事については、実際は塩ビ管を使用している
マンションでは、継手部分の交換だけでいいと思います。

さあ、もうすぐサウジアラビア戦が始まります。
日本は勝てるかな。

>>1187


理事は区分所有者ではない奥さんでもいいとして
私が問題にしているのは理事長になる場合ですよ。

当然理事長も奥様でOKでしょう。

試しに区分所有者ではない奥さんが理事長をやってみなさい。
大きなリスクを抱える事になります。

私の知っているマンションの理事長は主婦でしたよ。
その方はマン管、宅建の有資格者でもありました。
完全にボランティアとして活動をされていました。
しっかりした奥様です。
何の問題もありませんでした。

そのマンションの民度によると思います。
似た者同士が組合運営する事になりますから仕方ないでしょう。
自分に合った身の丈のマンションに住む事でしょう

それが民度です。

ところで主婦が理事長をやった場合のリスクとは
どんなものがあるんですか。

奥さんだからダメとは言ってませんよ。
区分所有者ではない奥さんはダメだと言ってます。

そのマンションの民度とか訳の分からないことを書き込んでいますが、
専業主婦が理事や理事長になることができる規約があるのなら全然
問題はないのと違いますか。

女性だからだめとかいっているようなマンションの民度の方が
おかしいでしょう。
女性目線でマンション管理をしてくれるのでいい面はイッパイ
ありますよ。
それに専業主婦であれば、常にマンション管理に携われますからね。